開發(fā)報(bào)建流程完整版課件

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程序言由于中國房地產(chǎn)市場的特殊性，除國家法規(guī)外，各地區(qū)政府根據(jù)所在地情況也制定有不同的地方性法規(guī)，各地方報(bào)建業(yè)務(wù)主管單位也不盡相同。在中國房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)建流程沒有標(biāo)準(zhǔn)化制度，因此在房地產(chǎn)報(bào)建工作中“遵守規(guī)則”比任何行業(yè)都重要。報(bào)建工作務(wù)求要做到“快優(yōu)省” 以最快的速度辦理、提出最優(yōu)的審批方案、達(dá)到最節(jié)省成本的效果。PART1 營業(yè)執(zhí)照PART2 組織機(jī)構(gòu)代碼證PART3 稅務(wù)登記PART4 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證PART5 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng) PART6 城中村改造方案編制PART7 城中村改造方案批復(fù)PART8 經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告編制PART9 節(jié)能評(píng)估PART10控制性詳細(xì)規(guī)劃PART11

2、征地測量成果表PART12宗地測量成果表PART13用地定點(diǎn)圖PART14代征路、代征綠地移交PART15 建設(shè)用地規(guī)劃許可證PART16 土地確權(quán)PART17 國有土地使用證PART18 日照分析報(bào)告目 錄PART19 建筑物超限審查PART20 消防性能化分析PART21 建設(shè)工程規(guī)劃許可證PART22 施工圖消防審查PART23 人防施工圖審查PART24 項(xiàng)目招投標(biāo)手續(xù)辦理PART25 建筑工程施工許可證PART26 房屋面積預(yù)測PART27 商品房預(yù)售許可證PART28 消防驗(yàn)收PART29 人防工程竣工驗(yàn)收PART30 節(jié)能驗(yàn)收PART31 房屋面積實(shí)測PART32 規(guī)劃竣工測量P

3、ART33 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收PART34 環(huán)?？⒐を?yàn)收PART35 建筑工程防雷裝置竣工驗(yàn)收PART36 竣工驗(yàn)收PART37 建設(shè)工程綜合驗(yàn)收PART38 臨時(shí)用水與正式用水PART39 天然氣報(bào)建PART40 臨時(shí)用電與正式用電PART41 熱力報(bào)建PART42 市政排水PART43 市政道路PART44 建設(shè)項(xiàng)目涉及河道改造PART45 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案PART46 產(chǎn)權(quán)初始登記（確權(quán)）PART47房屋所有權(quán)初始登記（房產(chǎn)證）目 錄PART1營業(yè)執(zhí)照PART1 營業(yè)執(zhí)照1.1證件解釋 營業(yè)執(zhí)照 是企業(yè)或組織合法經(jīng)營權(quán)的憑證。營業(yè)執(zhí)照的登記事項(xiàng)為：名稱地址、法定代表人、公司類型、期限等

4、。營業(yè)執(zhí)照分正本和副本，二者具有相同的法律效力。正本應(yīng)當(dāng)置于公司住所或營業(yè)場所的醒目位置，營業(yè)執(zhí)照不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。營業(yè)執(zhí)照釋義： 營業(yè)執(zhí)照的用途：用此證是辦理經(jīng)營環(huán)節(jié)事項(xiàng)等必要證件。PART1 營業(yè)執(zhí)照1.2法定依據(jù) 公司營業(yè)執(zhí)照應(yīng)當(dāng)載明公司的名稱、住所、注冊(cè)資本、實(shí)收資本、經(jīng)營范圍、法定代表人姓名等事項(xiàng)。營業(yè)執(zhí)照記載的事項(xiàng)發(fā)生變更的，公司應(yīng)當(dāng)依法辦理變更，由發(fā)證機(jī)關(guān)換發(fā)營業(yè)執(zhí)照。 1、中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例 2、中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例施行細(xì)則PART1 營業(yè)執(zhí)照1.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需8項(xiàng)材料、涉及西安市工商局、會(huì)計(jì)事務(wù)所、企業(yè)銀行共3個(gè)單位

5、（部門）配合，受理單位為：西安市政務(wù)中心工商局窗口。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書、住所使用證明、編寫企業(yè)公司章程2依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明3法人代表、總經(jīng)理的任職文件復(fù)印件，法定代表人身份證復(fù)印件、4公司設(shè)立登記申請(qǐng)書PART1 營業(yè)執(zhí)照1.4辦理程序按照材料清單整理蓋章報(bào)送市政務(wù)窗口遞交材料審核申報(bào)資料市工商局材料錄入 簽署審核意見打印執(zhí)照 蓋章、 檔案歸檔領(lǐng)證PART1 營業(yè)執(zhí)照1.5成果展示 成果展示PART1 營業(yè)執(zhí)照1.6關(guān)鍵點(diǎn)注冊(cè)公司時(shí)，投資人（股東）必須繳納足額的資本，可以以貨幣形式（人民幣）出資，也可以以實(shí)物，如汽車、房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等出資。到銀

6、行辦的只是貨幣出資這一部分，如果有實(shí)物、房產(chǎn)等作為出資的，需要到會(huì)計(jì)師事務(wù)所鑒定其價(jià)值后再以其實(shí)際價(jià)值出資。（實(shí)物出資比較麻煩，因此建議直接拿錢來出資，公司法不管用什么手段拿的錢，自己的也好、借的也好，只要如數(shù)繳足出資款即可）項(xiàng)部分行業(yè)或經(jīng)營范圍在審批時(shí)，需提供前置條件才可以核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，如危險(xiǎn)品行業(yè)、建筑行業(yè)、停車場管理等行業(yè)。 NO.1 NO.2PART2組織機(jī)構(gòu)代碼證PART2 組織機(jī)構(gòu)代碼證2.1證件解釋組織機(jī)構(gòu)代碼證-社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的通行證。代碼是“組織機(jī)構(gòu)代碼”的簡稱。它是每個(gè)依法注冊(cè)，依法登記的機(jī)關(guān)、企、事業(yè)單位和群團(tuán)組織頒發(fā)一個(gè)在全國范圍內(nèi)唯一的始終不變的代碼標(biāo)識(shí)。組織機(jī)構(gòu)代碼

7、是對(duì)中華人民共和國境內(nèi)依法注冊(cè)、依法登記的機(jī)關(guān)、企、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和民辦非企業(yè)單位等機(jī)構(gòu)頒發(fā)在全國范圍內(nèi)唯一的、始終不變的代碼標(biāo)識(shí)，其作用相當(dāng)于單位的身份證號(hào)。PART2 組織機(jī)構(gòu)代碼證2.2法定依據(jù)組織機(jī)構(gòu)代碼證應(yīng)當(dāng)載明公司的名稱、住所、法定代表人、公司類型、 發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期、證書編號(hào)組織機(jī)構(gòu)代碼證記載的事項(xiàng)發(fā)生變更的，公司應(yīng)當(dāng)依法辦理變更，由發(fā)證機(jī)關(guān)換發(fā)機(jī)構(gòu)代碼證。 1、中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例 2、中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例施行細(xì)則PART2 組織機(jī)構(gòu)代碼證2.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需4項(xiàng)材料、涉及西安市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、市質(zhì)量監(jiān)督局組織機(jī)構(gòu)代碼管理中心、西安市

8、公安局共2個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：西安市政務(wù)中心窗口。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1營業(yè)執(zhí)照副本原件和復(fù)印件（一式一份）；2申請(qǐng)人填寫西安市組織機(jī)構(gòu)代碼申報(bào)表3法定代表人和委托代理人的身份證原件和復(fù)印件PART2 組織機(jī)構(gòu)代碼證2.4辦理程序按照材料清單整理蓋章報(bào)送市政務(wù)窗口遞交材料審核申報(bào)資料市質(zhì)量監(jiān)督局材料錄入 簽署審核意見打印執(zhí)照 蓋章、 檔案歸檔領(lǐng)證PART2 組織機(jī)構(gòu)代碼證2.5成果展示 成果展示PART2 組織機(jī)構(gòu)代碼證2.6關(guān)鍵點(diǎn)組織機(jī)構(gòu)代碼證取得后，應(yīng)到公安局只能網(wǎng)點(diǎn)刻制企業(yè)公章、合同章和法人章等 關(guān)鍵點(diǎn)PART3稅務(wù)登記PART3 稅務(wù)登記3.1證件解釋 是繳納稅費(fèi)

9、憑證。稅務(wù)登記的登記事項(xiàng)為：名稱地址、法定代表人、公司類型、期限等。營業(yè)執(zhí)照分正本和副本，二者具有相同的法律效力。正本應(yīng)當(dāng)置于公司住所或營業(yè)場所的醒目位置，稅務(wù)登記不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。稅務(wù)登記釋義：PART3 稅務(wù)登記3.2法定依據(jù)稅務(wù)登記證應(yīng)當(dāng)載明公司的名稱、住所、法定代表人、公司類型、 發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期、證書編號(hào)稅務(wù)登記證記載的事項(xiàng)發(fā)生變更的，公司應(yīng)當(dāng)依法辦理變更，由發(fā)證機(jī)關(guān)換發(fā)稅務(wù)登記證。 1、中華人民共和國稅收征收管理法第十五條 2、中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則PART3 稅務(wù)登記3.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需8項(xiàng)材料、涉及西安市國稅局、西安市地稅局共2個(gè)單位（

10、部門）配合，受理單位為：西安市政務(wù)中心國、地稅聯(lián)辦窗口。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1稅務(wù)登記表、工商營業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)統(tǒng)一代碼證2驗(yàn)資報(bào)告或者評(píng)估報(bào)告3法人代表、總經(jīng)理的任職文件復(fù)印件，法定代表人身份證復(fù)印件、4注冊(cè)地址及生產(chǎn)、經(jīng)營地址5 合同、章程、協(xié)議書PART3 稅務(wù)登記3.4辦理程序按照材料清單整理蓋章報(bào)送市政務(wù)窗口遞交材料審核申報(bào)資料材料錄入 簽署審核意見打印執(zhí)照 蓋章、 檔案歸檔領(lǐng)證PART3 稅務(wù)登記3.5成果展示 成果展示PART3 稅務(wù)登記3.6關(guān)鍵點(diǎn) 公司取得營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證后，應(yīng)向生產(chǎn)、經(jīng)營所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記。國、地稅基本相同，先辦理國稅后

11、辦理地稅。 NO.1PART4房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證PART4 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證4.1證件解釋 是從事房地產(chǎn)開發(fā)的憑證。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的登記事項(xiàng)為：名稱地址、法定代表人、公司類型、期限等。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書分正本和副本，二者具有相同的法律效力。正本應(yīng)當(dāng)置于公司住所或營業(yè)場所的醒目位置，開發(fā)資質(zhì)不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證釋義： 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證的用途：開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證的重要性：此證是辦理五證前置條件。用此證是辦理項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)規(guī)劃證、施工證、預(yù)售證等必要證件。PART4 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證4.2法定依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書應(yīng)當(dāng)載明公司的名稱、住所、法定代表人、公司類型、 發(fā)證機(jī)關(guān)

12、、有效期、證書編號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書記載的事項(xiàng)發(fā)生變更的，公司應(yīng)當(dāng)依法辦理變更，由發(fā)證機(jī)關(guān)換發(fā)資質(zhì)證書。 1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十九條 2、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第248號(hào)）PART4 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證4.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需11項(xiàng)材料、涉及陜西省住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處、陜西省建設(shè)信息中心共2個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)和綜合開發(fā)處。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表2企業(yè)公司章程復(fù)印件3法人代表、總經(jīng)理的任職文件復(fù)印件，法定代表人身份證復(fù)印件、工作簡歷。4專業(yè)技術(shù)人員職稱證書、身份證復(fù)印件及聘

13、用合同。（工程技術(shù)、經(jīng)營、財(cái)務(wù)人員與原單位解除勞動(dòng)關(guān)系的證明，人數(shù)不少于7人。須帶職稱證書原件備查）5行政許可事項(xiàng)申請(qǐng)表PART4 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證4.4辦理程序按照材料清單整理蓋章報(bào)送房地產(chǎn)和綜合開發(fā)處承辦人審查上處長會(huì)議審核報(bào)送省廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處 上廳會(huì)議審核 廳長審批簽字 制證、蓋章、 建委網(wǎng)公示證書送市建委開發(fā)處填寫上報(bào)省房地產(chǎn)業(yè)管理信息系統(tǒng)、西安市房地產(chǎn)企業(yè)信息檔案管理系統(tǒng)辦理企業(yè)身份認(rèn)證鎖 領(lǐng)取開發(fā)資質(zhì)PART4 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證4.5成果展示 成果展示PART4 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證4.6關(guān)鍵點(diǎn) 注冊(cè)資金不得低于500萬元人民幣項(xiàng) 原單位離職證明或者人才中心證明原件 需人事行政部幫

14、助協(xié)調(diào)解決. NO.1 NO.2PART5開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)PART5 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)5.1證件解釋證件釋義： 證件的用途：在項(xiàng)目開發(fā)全程中均需項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。 項(xiàng)目立項(xiàng)： 立項(xiàng)審批是政府有關(guān)部門對(duì)需要管理監(jiān)督的項(xiàng)目進(jìn)行審批的制度，也是一種程序。開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市發(fā)展和改革委員會(huì)，簡稱：發(fā)改委）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。 證件的重要性：開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)工作是整個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)的最前置性、計(jì)劃性的工作，在項(xiàng)目可行性研究過程中，要對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)有一個(gè)全局性的把控；項(xiàng)目立項(xiàng)可對(duì)整體開發(fā)投資額進(jìn)行提前估算，這樣才能夠更好地進(jìn)行項(xiàng)目融資。 5.2法定依據(jù) 法定依據(jù)：國務(wù)院關(guān)于

15、投資體制改革的決定（國發(fā)200420號(hào)）；國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知（國辦發(fā)200764號(hào)）； 國家發(fā)展改革委關(guān)于實(shí)行企業(yè)投資項(xiàng)目備案制指導(dǎo)意見的通知（發(fā)改投資 20042656號(hào)）PART5 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)5.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需8項(xiàng)材料，涉及可研報(bào)告編寫單位、節(jié)能評(píng)估單位共3個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：西安市發(fā)改委申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1項(xiàng)目單位營業(yè)執(zhí)照2項(xiàng)目單位國有土地使用證復(fù)印件3有關(guān)行業(yè)資質(zhì)證書4項(xiàng)目備案表PART5 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)5.4辦理程序辦理程序：資料申報(bào)現(xiàn)場踏勘領(lǐng)取立項(xiàng)批復(fù)備案文件審批PART5 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)5.5成果展示 成果展示PAR

16、T5 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)5.6關(guān)鍵點(diǎn)日照 NO.1 NO.2 NO.3項(xiàng)目總投資額5億以上項(xiàng)目在市發(fā)改委審批，總投資在5億以內(nèi)項(xiàng)目可在項(xiàng)目所在區(qū)級(jí)發(fā)改委審批。提前聯(lián)系節(jié)能評(píng)估單位進(jìn)行評(píng)估，縮短資料準(zhǔn)備及審批時(shí)間。項(xiàng)目可研報(bào)告中各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)盡量與后期開發(fā)指標(biāo)一直，避免批復(fù)內(nèi)容與后續(xù)項(xiàng)目報(bào)建指標(biāo)沖突。PART5 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)PART6城中村改造方案編制PART6 城中村改造方案編制6.1文件解釋 是根據(jù)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，充分聽取村民意見后，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制的具體改造辦法。 城中村改造方案釋義：

17、 改造方案的用途：改造方案的重要性：（重點(diǎn)關(guān)鍵詞語，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)色涂紅。說明辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的重要性和應(yīng)用范圍） 是辦理城中村改造方案批復(fù)的基礎(chǔ) 用于辦理城中村改造方案批復(fù)相關(guān)手續(xù)PART6 城中村改造方案編制6.2法定依據(jù)第十三條 城中村改造方案經(jīng)村民會(huì)議討論通過后，由區(qū)城中村改造辦公室報(bào)市城中村改造辦公室批準(zhǔn)。第十四條 經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造方案，不得擅自變更。實(shí)施改造過程中，確需變更用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)方案以及拆遷安置方案時(shí)，須按源程序報(bào)批。 西安市城中村改造管理辦法PART6 城中村改造方案編制6.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需8項(xiàng)材料、涉及市城改辦工作處、規(guī)劃處，區(qū)城改辦，區(qū)土地局，經(jīng)濟(jì)分析公司等共

18、7個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：市城改辦工作處。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1關(guān)于辦理XX村改造項(xiàng)目工作方案的請(qǐng)示2村內(nèi)戶籍人口一覽表3村內(nèi)土地情況一覽表4經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告PART6 城中村改造方案編制6.4辦理程序取得控規(guī)及村民會(huì)議決議區(qū)城改辦編寫工作方案裝訂成冊(cè)經(jīng)主任辦公會(huì)討論市城改辦審核PART6 城中村改造方案編制6.5成果展示 成果展示PART6 城中村改造方案編制6.6關(guān)鍵點(diǎn)編制改造方案的單位可以使改造村或其委托的中介機(jī)構(gòu)、參與改造的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是區(qū)城改辦。方案的編制應(yīng)聽取村民意見，充分體現(xiàn)“一村一案”的特色。 NO.1已完成無形改造的村莊，可以不編制無形改造方案的內(nèi)容，但應(yīng)填

19、報(bào)無形改造結(jié)果及相關(guān)文件。 NO.2 NO.3PART7城中村改造方案批復(fù)PART7 城中村改造方案批復(fù)7.1證件解釋 區(qū)城改辦上報(bào)的城中村改造方案，經(jīng)市城改辦初審，并經(jīng)市城改辦主任辦公會(huì)通過后，下發(fā)”城中村改造方案批復(fù)“，作為同意實(shí)施改造方案的批準(zhǔn)性文件。城改批復(fù)釋義： 城改批復(fù)的用途：城改批復(fù)的重要性： 和一般開發(fā)項(xiàng)目的“項(xiàng)目立項(xiàng)備案”相同，是政府有關(guān)部門對(duì)需要管理監(jiān)督的項(xiàng)目進(jìn)行審批的制度，也是一種程序。取得城改方案批復(fù)，是城中村改造項(xiàng)目開發(fā)的第一步.用于辦理項(xiàng)目規(guī)劃、拆遷、土地、施工、預(yù)售等相關(guān)手續(xù)。PART7 城中村改造方案批復(fù)7.2法定依據(jù)第十二條：城中村改造方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城中村改造

20、專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。第十三條：城中村改造方案經(jīng)村民會(huì)議討論通過后，由區(qū)城中村改造辦公室報(bào)市城中村改造辦公室批準(zhǔn)。 西安市城中村改造管理辦法PART7 城中村改造方案批復(fù)7.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需12項(xiàng)材料、涉及區(qū)城改辦、區(qū)土地局、街道辦事處、區(qū)建設(shè)局、村民委員會(huì)、經(jīng)濟(jì)分析公司等共11個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：市城改辦工作處。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1區(qū)城改辦的請(qǐng)示2村民戶代表會(huì)議通過方案的決議3城中村改造工作方案15本及電子文件2套PART

21、7 城中村改造方案批復(fù)7.4辦理程序編制城中村改造方案村民會(huì)議討論通過上報(bào)市城改辦工作處區(qū)城改辦對(duì)方案初審主任辦公會(huì)討論通過下發(fā)城中村改造方案批復(fù)PART7 城中村改造方案批復(fù)7.5成果展示 成果展示PART7 城中村改造方案批復(fù)7.6關(guān)鍵點(diǎn)城中村改造方案最好由區(qū)城改辦編寫，隨時(shí)進(jìn)行溝通。方案中涉及的經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告可提前協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)分析公司編寫，方便市城改辦工作處預(yù)審修改。 NO.1方案中需要進(jìn)行戶代表或村民代表簽字的文件資料需提前準(zhǔn)備齊全。 NO.2 NO.3PART8經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告編制PART8 經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告8.1文件解釋 是城中村改造方案的附件，作為判斷改造項(xiàng)目是否符合既滿足村民利益，又能滿足參

22、與改造的經(jīng)濟(jì)實(shí)體盈利的評(píng)判依據(jù)。 經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告釋義： 改造方案的用途：經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告的重要性： 是辦理城中村改造方案批復(fù)的基礎(chǔ) 用于判斷改造項(xiàng)目是否符合各方利益PART8 經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告8.2法定依據(jù) 西安市城中村改造管理辦法PART8 經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告8.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需3項(xiàng)材料，區(qū)城改辦，經(jīng)濟(jì)分析公司。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1控規(guī)2村內(nèi)戶籍人口一覽表3村內(nèi)土地情況一覽表PART8 經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告8.4辦理程序市城改辦工作處開具統(tǒng)一開始編制經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告的文件經(jīng)濟(jì)公司編寫報(bào)告裝訂成冊(cè)經(jīng)主任辦公會(huì)討論市城改辦審核PART8 經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告8.5成果展示 成果展示（說明：成果展示將圖片截圖

23、至此圖框里）PART8 經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告8.6關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)濟(jì)分析公司一般由市城改辦工作處指定編制過程中需于編寫人員深度對(duì)接，防止出現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)部收益率過高等現(xiàn)象 NO.1經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告含有大量成本測算內(nèi)容，需在項(xiàng)目建設(shè)方案基本確定后開始編寫，以防出現(xiàn)反復(fù)修改。 NO.2 NO.3PART9節(jié)能評(píng)估PART9 節(jié)能評(píng)估9.1證件解釋 節(jié)能評(píng)估是固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查的簡稱，是指根據(jù)節(jié)能法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各級(jí)人民政府發(fā)展改革部門管理的在我國境內(nèi)建設(shè)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的能源利用是否科學(xué)合理進(jìn)行分析評(píng)估，并編制節(jié)能評(píng)估文件或填寫節(jié)能登記表。對(duì)項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估文件進(jìn)行審查并形成審查意見，或?qū)?jié)能登記表進(jìn)行登記備案，并

24、將審查意見或節(jié)能登記表作為項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或開工建設(shè)的前置性條件以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收的重要依據(jù)。節(jié)能評(píng)估的重要性：節(jié)能評(píng)估是項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或開工建設(shè)的前置性條件以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收的重要依據(jù)。節(jié)能評(píng)估釋義：節(jié)能評(píng)估的用途：節(jié)能評(píng)估會(huì)貫穿整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的始終，主要用于辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、施工圖節(jié)能設(shè)計(jì)、審查、項(xiàng)目節(jié)能措施建設(shè)以及項(xiàng)目后期節(jié)能驗(yàn)收。PART9 節(jié)能評(píng)估9.2.1法定依據(jù) 固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估按照項(xiàng)目建成投產(chǎn)后年能源消費(fèi)量實(shí)行分類管理、節(jié)能審查實(shí)行分級(jí)審批，由市發(fā)展改革委核報(bào)市政府審批、核準(zhǔn)以及由市發(fā)展改革委審批、核準(zhǔn)、備案的項(xiàng)目，其節(jié)能審查由市發(fā)展改革委（市節(jié)能辦）負(fù)責(zé)。

25、（一）年綜合能源消費(fèi)量3000噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上（含3000噸標(biāo)準(zhǔn)煤，電力折算系數(shù)按等價(jià)值，下同），或年電力消費(fèi)量500萬千瓦時(shí)以上，或年石油消費(fèi)量1000噸以上，或年天然氣消費(fèi)量100萬立方米以上的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，或建筑面積在3萬平方米以上的公共建筑項(xiàng)目，應(yīng)單獨(dú)編制節(jié)能評(píng)估報(bào)告書。 其節(jié)能審查由市發(fā)展改革委（市節(jié)能辦）負(fù)責(zé)。 1 、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法(國家發(fā)展和委員會(huì)令第6號(hào))2、西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)西安市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法的通知（市政辦發(fā)2011207號(hào)） PART9 節(jié)能評(píng)估9.2.2法定依據(jù)（二）年綜合能源消費(fèi)量1000至3000噸標(biāo)準(zhǔn)煤（含

26、1000噸標(biāo)準(zhǔn)煤）的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，應(yīng)單獨(dú)編制節(jié)能評(píng)估報(bào)告表。按照項(xiàng)目管理權(quán)限由市級(jí)有關(guān)部門或區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）節(jié)能行政主管部門負(fù)責(zé)。（三）上述條款以外的項(xiàng)目，應(yīng)填寫節(jié)能登記表。按照項(xiàng)目管理權(quán)限由市級(jí)有關(guān)部門或區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）節(jié)能行政主管部門負(fù)責(zé)。 未按本辦法規(guī)定進(jìn)行節(jié)能審查，或節(jié)能審查未獲通過的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)機(jī)關(guān)不得審批、核準(zhǔn)，建設(shè)單位不得開工建設(shè)，已經(jīng)建成的不得投入生產(chǎn)、使用。 1 、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法(國家發(fā)展和委員會(huì)令第6號(hào))2、西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)西安市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法的通知（市政辦發(fā)2011207號(hào)） PART9 節(jié)能

27、評(píng)估9.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需5項(xiàng)材料、一般涉及各行政區(qū)（開發(fā)區(qū)）發(fā)改局以及西安市發(fā)展與改革委員會(huì)等2個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：區(qū)發(fā)改局或市發(fā)改委。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1節(jié)能評(píng)估報(bào)告2可行性研究報(bào)告3供能協(xié)議4項(xiàng)目初始設(shè)計(jì)總平5節(jié)能登記表PART9 節(jié)能評(píng)估9.4辦理程序編制節(jié)能評(píng)估報(bào)告報(bào)送區(qū)發(fā)改局審核報(bào)市發(fā)改委審核區(qū)發(fā)改局根據(jù)項(xiàng)目耗能簽署同意意見(或報(bào)市發(fā)改委審批意見) 專家評(píng)審會(huì) 專家組意見取得市發(fā)改委節(jié)能評(píng)估審查意見市發(fā)改委審核 節(jié)能報(bào)告整改根據(jù)節(jié)能評(píng)估意見登記備案PART9 節(jié)能評(píng)估9.5成果展示 成果展示PART9 節(jié)能評(píng)估9.6關(guān)鍵點(diǎn) 在編制節(jié)能評(píng)估報(bào)告前必須

28、提前完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(含節(jié)能章節(jié))、供能協(xié)議及項(xiàng)目初步總平圖等支撐資料。提前與設(shè)計(jì)對(duì)接，保證該項(xiàng)目節(jié)能報(bào)告中的節(jié)能措施是具有可實(shí)施性的，否則會(huì)影響評(píng)審結(jié)果、施工圖審圖意見（施工圖審查節(jié)能專項(xiàng)）以及后期節(jié)能驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。 NO.1 NO.2 NO.3 特別注意節(jié)能措施中的太陽能熱水系統(tǒng)及中水利用措施。市建發(fā)【2013】62號(hào)文規(guī)定，2013年3月1日起，我市新建、改建和擴(kuò)建的民用建筑必須采用太陽能熱水系統(tǒng)，并與建筑統(tǒng)一規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收。PART10控制性詳細(xì)規(guī)劃PART10 控制性詳細(xì)規(guī)劃10.1證件解釋 控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市、鎮(zhèn)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門以城市總體規(guī)劃或分區(qū)

29、規(guī)劃為依據(jù)，用以控制建設(shè)用地土地使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度等控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃。 是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出規(guī)劃行政許可、實(shí)施規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。 控規(guī)釋義：控規(guī)的重要性： 控制性詳細(xì)規(guī)劃為項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)提供最基礎(chǔ)設(shè)計(jì)指導(dǎo)要求和數(shù)據(jù)支持，是項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的的基石。PART10 控制性詳細(xì)規(guī)劃10.1證件解釋 控規(guī)的用途： 土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地功能控制要求；容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標(biāo)；基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施的用地規(guī)模、范圍具體控制要求，地下管線及控制 要求；基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線（黃線）、各類綠地范圍的控制線（

30、綠線）、歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)范圍界線（紫線）；地表水體保護(hù)和控制的地域界線（藍(lán)線）等“四線”及控制要求。PART10 控制性詳細(xì)規(guī)劃10.2法定依據(jù) 城市規(guī)劃編制辦法第二十四條編制城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依據(jù)已經(jīng)依法批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃，考慮相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的要求，對(duì)具體地塊的土地利用和建設(shè)提出控制指標(biāo)，作為建設(shè)主管部門（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）作出建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)。 編制城市修建性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依據(jù)已經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)所在地塊的建設(shè)提出具體的安排和設(shè)計(jì)。 第二十五條歷史文化名城的城市總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)包括專門的歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃。 歷史文化街區(qū)應(yīng)當(dāng)編制專門的保護(hù)性詳細(xì)規(guī)

31、劃。 第二十六條城市規(guī)劃成果的表達(dá)應(yīng)當(dāng)清晰、規(guī)范，成果文件、圖件與附件中說明、專題研究、分析圖紙等表達(dá)應(yīng)有區(qū)分。 城市規(guī)劃成果文件應(yīng)當(dāng)以書面和電子文件兩種方式表達(dá)。 法定依據(jù)：PART10 控制性詳細(xì)規(guī)劃10.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需5項(xiàng)材料、涉及市勘測院、市規(guī)劃局、市規(guī)劃院經(jīng)營市、市規(guī)劃院設(shè)計(jì)所、項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃部門，共5個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：市規(guī)劃局規(guī)劃院經(jīng)營室。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1地形圖2道路紅線圖3實(shí)測成果表4項(xiàng)目土地權(quán)屬證明5設(shè)計(jì)委托書（如項(xiàng)目地處有審批權(quán)的行政區(qū)，需該行政區(qū)政府規(guī)劃部門出具）6開發(fā)公司對(duì)于項(xiàng)目意向總評(píng)設(shè)計(jì)圖PART10 控制性詳細(xì)規(guī)劃10.

32、4辦理程序遞交完整資料至規(guī)劃院經(jīng)營室簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)合同規(guī)劃院經(jīng)營室確定設(shè)計(jì)所按照合同造價(jià)50%繳費(fèi)設(shè)計(jì)人員現(xiàn)場勘察，溝通了解項(xiàng)目實(shí)際情況根據(jù)開發(fā)商提供方案參照日照等各項(xiàng)指標(biāo)要求進(jìn)行修改定稿設(shè)計(jì)所上會(huì)審核設(shè)計(jì)院會(huì)審核總工辦會(huì)審核規(guī)劃局長辦公會(huì)審核按照會(huì)議要求完善控規(guī)設(shè)計(jì)正式出圖繳納剩余50%費(fèi)用取圖PART10 控制性詳細(xì)規(guī)劃10.5成果展示 成果展示PART10 控制性詳細(xì)規(guī)劃10.6關(guān)鍵點(diǎn) 設(shè)計(jì)過程中，在日照影響以及四線控制 要求方面較為嚴(yán)格，難以突破 如需調(diào)整項(xiàng)目用地性質(zhì)， 則在控規(guī)前需在規(guī)劃設(shè)計(jì)院做項(xiàng)目的 用地性質(zhì)調(diào)整報(bào)告 NO.1 NO.2PART11征地測量成果表PART11 征地測量

33、成果表11.1證件解釋 征地測量是提供建設(shè)項(xiàng)目實(shí)地劃定土地使用范圍、測定界樁位置、標(biāo)定用地界線、調(diào)繪土地利用現(xiàn)狀、計(jì)算用地面積以供規(guī)劃管理部門審查報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目用地的測繪技術(shù)征地測量成果表釋義： 征地測量成果表的用途：征地測量成果表的重要性：此表是辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證前置條件。準(zhǔn)確的設(shè)立項(xiàng)目的標(biāo)樁。在征地范圍內(nèi)所有的測段角和分段角上標(biāo)記PART11 征地測量成果表11.2法定依據(jù) 1、中華人民共和國測繪法；2、中華人民共和國測繪成果管理?xiàng)l例。3、陜西省測繪條例4、陜西省測繪成果管理?xiàng)l例PART11 征地測量成果表11.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需2項(xiàng)材料、涉及西安市勘察測繪院，受理單位為：西安

34、市勘察測繪院。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1紅線圖2實(shí)測成果表PART11 征地測量成果表11.4辦理程序報(bào)送資料院業(yè)務(wù)總工辦（驗(yàn)收）作業(yè)室（測繪）院業(yè)務(wù)接待廳（交工程款、蓋章、取成果）PART11 征地測量成果表11.5成果展示 成果展示PART11 征地測量成果表11.6關(guān)鍵點(diǎn)根據(jù)規(guī)劃提出的內(nèi)容與要求，從圖紙上落實(shí)到實(shí)地,作為設(shè)計(jì)與施工的最終依據(jù)在工程竣工時(shí)要存檔 NO.1 NO.2PART12宗地測量成果表PART12 宗地測量成果表12.1證件解釋 土地使用權(quán)人的權(quán)屬界址范圍內(nèi)的地塊。 權(quán)屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個(gè)權(quán)屬單位；同一個(gè)土地使用者使用不相連接的若干地塊時(shí)

35、，則每一地塊分別為一宗。宗地是土地登記的基本單元，也是地籍調(diào)查的基本單元。歷史上曾稱宗地為“丘”。 宗地測量成果表釋義：宗地測量成果表重要性：辦理土地證的前置條件PART12 宗地測量成果表12.1證件解釋 宗地測量成果表的用途：宗地的位置、形狀和面積等特性都是由其界址點(diǎn)所決定的,宗地界址點(diǎn)成果表是最基本的地籍資料,所以宗地界址點(diǎn)成果表既是地籍測量的重要成果,也是地籍管理的重要內(nèi)容。PART12 宗地測量成果表12.2申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需3項(xiàng)材料、涉及西安麥普勘察測繪有限責(zé)任公司。受理單位為：西安麥普勘察測繪有限責(zé)任公司。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1土地成交確認(rèn)書2國有土地出讓合同3

36、勘界報(bào)告PART12 宗地測量成果表12.3辦理程序接待室接件派件審核簽字做件繳費(fèi)蓋章、取成果PART12 宗地測量成果表12.4成果展示 成果展示PART12 控制性詳細(xì)規(guī)劃12.5關(guān)鍵點(diǎn)宗地的位置、形狀和面積等特性都是由其界址點(diǎn)所決定的宗地界址點(diǎn)成果表是最基本的地籍資料 NO.1 NO.2PART13用地定點(diǎn)圖13.1證件解釋PART13 用地定點(diǎn)圖 定點(diǎn)：是指對(duì)已取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的定點(diǎn)定點(diǎn)圖：藍(lán)圖，全稱為建設(shè)工程規(guī)劃定點(diǎn)圖證件釋義：證件的重要性：辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的前置條件13.2法定依據(jù)PART13 用地定點(diǎn)圖 1、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法；2、西安市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例。

37、13.3申報(bào)材料PART13 用地定點(diǎn)圖 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需3項(xiàng)材料、涉及規(guī)劃局用地處，受理單位為：規(guī)劃局用地處。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1用地合同或招拍掛確認(rèn)書3份（1份原件，2份復(fù)印件）；2項(xiàng)目入?yún)^(qū)批文或立項(xiàng)核準(zhǔn)備案3份（1份原件，2份復(fù)印件）；3建設(shè)單位填寫西安市建設(shè)用地核定表并加蓋公章。4道路紅線5用地紅線13.4辦理程序第 95 頁P(yáng)ART13 用地定點(diǎn)圖申報(bào)單位持相關(guān)資料到窗口辦理，窗口人員接件，確認(rèn)申報(bào)資料無誤后受理；受理件轉(zhuǎn)局內(nèi)經(jīng)辦人員審核，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批；經(jīng)辦人員繪制用地定點(diǎn)圖,建設(shè)單位自行前往勘測院購買地形圖10份；經(jīng)辦人員加蓋用地定點(diǎn)審核章；窗口人員向申報(bào)單位發(fā)放審批

38、后的用地定點(diǎn)圖。13.5成果展示 成果展示PART13 用地定點(diǎn)圖13.6關(guān)鍵點(diǎn) NO.1需要發(fā)改委立項(xiàng)批文、是勘察測繪院的地形圖PART13 用地定點(diǎn)圖 NO.2在用地定點(diǎn)圖繪制過程中，需確認(rèn)每個(gè)坐標(biāo)點(diǎn)的準(zhǔn)確性，切勿出錯(cuò)造成工作重復(fù)性，對(duì)后期手續(xù)產(chǎn)生影響。PART14代征路、代征綠地移交PART14 代征路、代征綠地移交14.1申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需3項(xiàng)材料、辦理部門為：西安市市政設(shè)施局、西安市市容園林局、申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1代征路、代征綠地移交申請(qǐng)書2建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、土地證、征地成果3建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)代碼證（復(fù)印件）456PART14 代征路、代征綠地移交14.2辦理程序

39、遞交完整資料至曲江建設(shè)環(huán)保局填報(bào)城市代征道路用地接收函城市代征綠地用地接受情況的函勘察現(xiàn)場（說明：辦理流程按照此模塊標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，若流程較多按照“S”式樣進(jìn)行排版）根據(jù)勘察情況進(jìn)行整改經(jīng)辦人審核、簽字局長簽字領(lǐng)取城市代征道路用地接收函城市代征綠地用地接受情況的函PART15建設(shè)用地規(guī)劃許可證15.1證件解釋PART15 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。證件釋義：證件的重要性：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。按照有關(guān)

40、規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。15.2法定依據(jù)PART15 建設(shè)用地規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第3

41、7條-劃撥用地PART15 建設(shè)用地規(guī)劃許可證15.2法定依據(jù)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為

42、國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第38條-出讓用地15.3申報(bào)材料PART15 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需17項(xiàng)材料、涉及規(guī)劃局用地處、規(guī)劃局市政處、勘測院、發(fā)改委、工商局、質(zhì)量監(jiān)督局、建委、環(huán)保局、土地局、國資委共10個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：規(guī)劃局用地處。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1立案申請(qǐng)表、授權(quán)委托書2建設(shè)項(xiàng)目選址意見書3紅線現(xiàn)狀地形圖4可行性研究報(bào)告批復(fù)或核準(zhǔn)文件5房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)3.3.1劃撥用地PART15 建設(shè)用地規(guī)劃許可證15.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需12項(xiàng)材料、涉及規(guī)劃局用地處、規(guī)劃局市政處、勘測院、發(fā)改委、土地局、

43、規(guī)劃院共6個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：規(guī)劃局用地處。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1立案申請(qǐng)表、授權(quán)委托書2紅線現(xiàn)狀地形圖3建設(shè)項(xiàng)目備案文件4國有土地使用權(quán)出讓合同5控規(guī)3.3.2出讓用地15.4辦理程序第 107 頁P(yáng)ART15 建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)材料初審申報(bào)材料審核 局領(lǐng)導(dǎo)審核、用地定點(diǎn)現(xiàn)場踏勘實(shí)測轉(zhuǎn)征地建設(shè)用地規(guī)劃許可證15.5成果展示 成果展示PART15 建設(shè)用地規(guī)劃許可證15.6關(guān)鍵點(diǎn) NO.1 NO.2若須調(diào)整項(xiàng)目容積率、用地性質(zhì)等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，盡量在控規(guī)編制階段完成。辦理程序：土地合同、劃撥決定書用地證土地證，故為提高效率，土地證與用地證的前期手續(xù)可同時(shí)開展。PART1

44、5 建設(shè)用地規(guī)劃許可證PART16土地確權(quán)PART16 土地確權(quán)16.1證件解釋 土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的確認(rèn)、確定，簡稱確權(quán)。是依照法律、政策的規(guī)定確定某一范圍內(nèi)的土地（或稱一宗地）的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容 土地確權(quán)釋義： 土地確權(quán)的用途：土地確權(quán)的重要性： 每宗地的土地權(quán)屬要經(jīng)過土地登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、核屬審核、登記注冊(cè)、頒發(fā)土地證書等土地登記程序，才能得到最后的確認(rèn)和確定。 通過土地確權(quán)，明確權(quán)利歸屬，可以防止因土地權(quán)屬界線不清造成的土地糾紛。 PART16 土地確權(quán)16.2法定依據(jù) 城中村改造綜合用地以劃撥方式供給。除用于安置村民生活及建設(shè)公共設(shè)施用地外，其

45、余的改造綜合用地，可以變更為經(jīng)營性用地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 西安市城中村改造管理辦法第25條PART16 土地確權(quán)16.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需17項(xiàng)材料、涉及市城改辦、區(qū)政府、區(qū)土地局、區(qū)城改辦、區(qū)商街辦、街道辦、村委會(huì)共11個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：市城改辦土地利用處。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1城中村改造方案的批準(zhǔn)性文件2完成農(nóng)轉(zhuǎn)居的確認(rèn)文件3完成無形改造的文件4建設(shè)用地規(guī)劃許可證5集體土地所有證和使用證PART16 土地確權(quán)16.4辦理程序向西安市土地產(chǎn)籍管理所申請(qǐng)辦理經(jīng)辦人踏勘現(xiàn)場，進(jìn)行四鄰簽字市城改辦主任辦公會(huì)審核報(bào)告的制作、繳費(fèi)、領(lǐng)取辦理國有土地使用證劃撥核發(fā)西安市人民

46、政府土地權(quán)屬件西安日?qǐng)?bào)公示（30天）土地局局長會(huì)議審核向土地管理處遞交掛牌申請(qǐng)國土局局長會(huì)議審核批準(zhǔn)擬制出讓方案下發(fā)掛牌通知辦理出讓土地審批和土地登記發(fā)證發(fā)布公告（20天）掛牌、摘牌、簽訂成交確認(rèn)書PART16 土地確權(quán)16.5關(guān)鍵點(diǎn) 土地確權(quán)需在無形改造全部完成后 方可開始辦理 如有儲(chǔ)備用地，應(yīng)及時(shí)向土地儲(chǔ)備交易中 心申報(bào)并簽訂儲(chǔ)備協(xié)議。 NO.1 單獨(dú)提出地籍服務(wù)報(bào)告辦理（包括確權(quán)和供 地兩部分內(nèi)容）：在完成無形改造、方案批復(fù)、 用地證等手續(xù)后持部分資料向市城改辦土地管理 處申請(qǐng)辦理地籍服務(wù)報(bào)告。 NO.2 NO.3PART17國有土地使用證PART17 國有土地使用證17.1證件解釋 是

47、證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。證件釋義：證件的重要性：城鎮(zhèn)土地使用登記發(fā)證的范圍包括城鎮(zhèn)房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房和城鎮(zhèn)其他用地，它是房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后的變更土地登記，發(fā)證對(duì)象為擁有土地使用權(quán)的個(gè)人或企業(yè)。房屋和土地是不可分割的整體，只有進(jìn)行發(fā)證登記并且兩者權(quán)利主體一致，房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益才能得到有效保護(hù)。PART17 國有土地使用證17.2法定依據(jù) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，土地行政主管部門可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，并提出意見。中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例第8、12、19、

48、21、22、23 禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本） 陜西省建設(shè)用地指標(biāo)（2007年版） 中華人民共和國土地管理法第52條 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例第8、12、19、21、22、23條國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定（國發(fā)200420號(hào)） 國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)200428號(hào)） 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法（國土資源部令第42號(hào)） 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā)200631號(hào)） 限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本） 禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本） 陜西省建設(shè)用地指標(biāo)（2007年版） PART17 國有土地使用證17.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需34項(xiàng)材料、涉及土地局

49、土地儲(chǔ)備交易中心、土地局地政處、土地局開發(fā)處、質(zhì)量監(jiān)督局、工商局、發(fā)改委、規(guī)劃局、規(guī)劃院、勘測院、華地評(píng)估公司、國資委、民政局、銀行、麥普測量、共14個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：土地局政務(wù)大廳窗口。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1建設(shè)用地規(guī)劃許可證2勘測定界報(bào)告3地調(diào)資料4征地成果表5土地出讓合同PART17 國有土地使用證17.4辦理程序 地籍調(diào)查地價(jià)評(píng)估土地招、拍、掛宗地圖國有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同、支付出讓金國有建設(shè)用地劃撥決定書、支付劃撥價(jià)款核算契稅、支付契稅移交代征路、代征綠地PART17 國有土地使用證17.5地籍調(diào)查申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需12項(xiàng)材料、涉及土地局信息中

50、心、土地局地政處、土地局開發(fā)處、規(guī)劃局、勘測院、麥普測量、大地測量共7個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：土地局政務(wù)大廳窗口。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1地籍調(diào)查申請(qǐng)書2地籍調(diào)查表3申請(qǐng)人身份證明4四鄰指界5土地權(quán)屬來源證明文件PART17 國有土地使用證17.6地籍調(diào)查辦理程序 接件受理現(xiàn)場踏勘交信息中心審核調(diào)查土地權(quán)屬、界限公示主管局長審定出正式地調(diào)報(bào)告PART17 國有土地使用證17.7土地招拍掛申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需6項(xiàng)材料、涉及土地局土地儲(chǔ)備交易中心、土地局市政大廳窗口、土地局財(cái)務(wù)處、共3個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：土地局土地儲(chǔ)備交易中心。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1申請(qǐng)

51、書2營業(yè)執(zhí)照副本3房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)4法定代表人身份證復(fù)印件/授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件5競買保證金收據(jù)PART17 國有土地使用證17.8土地招拍掛辦理程序招標(biāo)出讓 制訂工作方案編制招標(biāo)文件出售招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)公告開標(biāo)組織現(xiàn)場踏勘受理投標(biāo)申請(qǐng)審查投標(biāo)資格投標(biāo)簽訂出讓合同公布成交結(jié)果評(píng)標(biāo)PART17 國有土地使用證17.9土地招拍掛辦理程序拍賣出讓 制訂工作方案編制拍賣文件出售拍賣文件發(fā)布拍賣公告公布成交結(jié)果組織現(xiàn)場踏勘受理競買申請(qǐng)審查競買資格舉辦拍賣會(huì)簽訂出讓合同PART17 國有土地使用證17.10土地招拍掛辦理程序掛牌出讓 制訂工作方案編制拍賣文件出售掛牌文件發(fā)布掛牌公告揭牌組織現(xiàn)場

52、踏勘受理競買申請(qǐng)審查掛牌資格掛牌公布成交結(jié)果簽訂出讓合同PART17 國有土地使用證17.11成果展示 成果展示PART17 國有土地使用證17.12關(guān)鍵點(diǎn) NO.1 NO.2 NO.3土地使用權(quán)出讓最高年限：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂和別墅用地40年;綜合用地或者其他用地50年。城改項(xiàng)目土地確權(quán)須完成三個(gè)無形改造：農(nóng)民轉(zhuǎn)居民、 村委轉(zhuǎn)居委、集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)股份公司；一個(gè)有形改造：安置樓已竣工，完成回遷。根據(jù)市房發(fā)201379號(hào)文件，西安市配建廉租住房實(shí)施細(xì)則自2013年6月1日起施行，廉租房可易地配建，本細(xì)則施行后易地配建廉租住

53、房建設(shè)資金核定標(biāo)準(zhǔn)暫按3700元/平方米執(zhí)行。PART18日照分析報(bào)告書PART18 日照分析報(bào)告書18.1證件解釋證件釋義：日照分析結(jié)論直接影響規(guī)劃方案是否可行。日照分析是指利用日照分析相關(guān)軟件，建立完整的地球與太陽數(shù)學(xué)模型，從幾何和光學(xué)的角度利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行大量的數(shù)學(xué)計(jì)算，解決物體的陰影和影響的關(guān)系，以此準(zhǔn)確地分析出任意地點(diǎn)、任意時(shí)間的任意建筑物的細(xì)部狀況，對(duì)建筑群體間相互影響進(jìn)行分析，以求更加科學(xué)合理地安排建筑物的位置，為居住區(qū)創(chuàng)造出更加舒適的環(huán)境。日照分析報(bào)告是規(guī)劃審批的重要依據(jù)，必須由規(guī)劃審批部門認(rèn)可的單位完成編制并對(duì)結(jié)論負(fù)責(zé)，目前該報(bào)告由西安市規(guī)劃局信息中心編制、復(fù)核。 證件的重要性

54、： 證件的用途：18.2法定依據(jù) 法定依據(jù)：城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 建設(shè)部評(píng)估認(rèn)證“SUN日照分析軟件”（洛陽眾智軟件有限公司開發(fā)） 西安市規(guī)劃局有關(guān)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)。PART18 日照分析報(bào)告書18.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需3項(xiàng)材料，受理單位為：西安市規(guī)劃局信息中心。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1總平面圖2各棟樓標(biāo)高文件3戶型圖PART18 日照分析報(bào)告書18.4辦理程序資料申報(bào)辦理程序：現(xiàn)場勘查數(shù)據(jù)計(jì)算取得報(bào)告PART18 日照分析報(bào)告書18.5關(guān)鍵點(diǎn)日照 NO.1 NO.2 NO.3日照分析原則要求對(duì)內(nèi)外均無影響，方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)著重避免對(duì)外影響。內(nèi)部

55、應(yīng)盡量減少日照不足戶數(shù)，對(duì)于無法調(diào)整戶型的可向規(guī)劃局承諾不對(duì)外銷售.提供的戶型方案應(yīng)能滿足日照時(shí)間，減少受影響戶數(shù)。PART18 日照分析報(bào)告書PART19建筑物超限審查PART19 建筑物超限審查19.1文件解釋 超限高層是指超過規(guī)范要求限制的高層建筑。 超限高層審查是在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)階段，按國家建設(shè)部要求，申請(qǐng)全國超限高層審查委員會(huì)組織專家從技術(shù)角度進(jìn)行多方論證，力求在抗震、消防等方面保證建筑物的質(zhì)量安全。 超限審查釋義： 超限審查的用途：超限審查的重要性：是超高超限建筑物通過建設(shè)審批的基礎(chǔ) 用于論證超高超限建筑的可行性 PART19 建筑物超限審查19.2法定依據(jù) 中華人民共和國建設(shè)法建

56、設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 中華人民共和國防震減災(zāi)法PART19 建筑物超限審查19.3申報(bào)材料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需8項(xiàng)材料、涉及市城改辦工作處、規(guī)劃處，區(qū)城改辦，區(qū)土地局，經(jīng)濟(jì)分析公司等共7個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：市城改辦工作處。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1超限高層建筑工程抗震設(shè)防專項(xiàng)審查申報(bào)表 2高層建筑工程超限設(shè)計(jì)的可行性論證報(bào)告 3建設(shè)項(xiàng)目的巖土工程勘察報(bào)告 4結(jié)構(gòu)初步設(shè)計(jì)計(jì)算書 PART19 建筑物超限審查19.4辦理程序填寫申報(bào)表報(bào)陜西省超限高層建筑工程抗震設(shè)防審查專家委員會(huì)辦公室 取得審批意見經(jīng)專家討論修改設(shè)計(jì)方案PART19 建筑物超限審查19.6關(guān)鍵點(diǎn)超限審查的目的是設(shè)計(jì)單

57、位通過分析判斷，或是找出結(jié)構(gòu)的薄弱部位進(jìn)行加強(qiáng)，或是對(duì)抗震抗風(fēng)中敏感部位細(xì)化分析，或是論證不同目標(biāo)下的結(jié)構(gòu)反應(yīng)，通過分析論證可以達(dá)到結(jié)構(gòu)的實(shí)現(xiàn)。 審查會(huì)的形式有地方審查和全國審查，根據(jù)項(xiàng)目的不同程度進(jìn)行區(qū)分，一般全國性審查也要有地方專家參與。 NO.1超限審查后會(huì)告訴設(shè)計(jì)單位是“通過”、“修改”還是“復(fù)審”，一般情況下都是“修改”，這時(shí)設(shè)計(jì)單位要對(duì)專家會(huì)提出的意見進(jìn)行跟進(jìn)和修改，形成正式文本后，由施工圖審查單位監(jiān)督落實(shí)情況。 NO.2 NO.3PART20消防性能化分析PART20 消防性能化分析20.1文件解釋 有些大型的建筑物，其防火設(shè)計(jì)已經(jīng)超出了現(xiàn)行的“防火設(shè)計(jì)規(guī)范”的規(guī)定，而且建筑設(shè)計(jì)

58、無法避免“防火設(shè)計(jì)規(guī)范”的限值，就要進(jìn)行建筑防火的性能化分析，通過分析后使建筑防火性能能夠滿足防火要求。 消防性能化分析釋義： 消防性能化分析的用途：消防性能化的重要性：是超高超限建筑物通過建設(shè)審批的基礎(chǔ) 用于分析超高超限建筑是否可以滿足建筑防火要求PART20 消防性能化分析20.2法定依據(jù)第四條 具有下列情形之一的工程項(xiàng)目可采用性能化設(shè)計(jì)評(píng)估方法： （一）超出現(xiàn)行國家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)適用范圍的； （二）按照現(xiàn)行國家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行防火分隔、防煙排煙、 安全疏散、建筑構(gòu)件耐火等設(shè)計(jì)時(shí)，難以滿足工程項(xiàng)目特殊使用功能的。 建筑性能化防火設(shè)計(jì)評(píng)估管理暫行規(guī)定 PART20 消防性能化分析20.3申報(bào)材

59、料 此類業(yè)務(wù)申報(bào)共需XX項(xiàng)材料、涉及市城改辦工作處、規(guī)劃處，區(qū)城改辦，區(qū)土地局，經(jīng)濟(jì)分析公司等共7個(gè)單位（部門）配合，受理單位為：市城改辦工作處。申報(bào)材料如下所示：序號(hào)材料名稱1工程項(xiàng)目基本情況 2執(zhí)行國家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)遇到的問題 3消防安全目標(biāo)及性能判據(jù) 4火災(zāi)場景的設(shè)定PART20 消防性能化分析20.4辦理程序填寫申報(bào)表報(bào)市消防支隊(duì)市消防隊(duì)完成初審報(bào)送省消防支隊(duì)委托具有資質(zhì)的評(píng)估單位進(jìn)行性能化分析省消防支隊(duì)出具是否同意進(jìn)行性能化分析的回函出具分析報(bào)告報(bào)送市消防支隊(duì)初審省消防支隊(duì)做出是否組織專家論證的決定召開專家論證會(huì)并形成會(huì)議紀(jì)要專家意見及會(huì)議紀(jì)要報(bào)公安部消防局備案PART3 控制性詳細(xì)

60、規(guī)劃3.6關(guān)鍵點(diǎn) 設(shè)計(jì)過程中，在日照影響以及四線控制 要 求方面較為嚴(yán)格，難以突破 如需調(diào)整項(xiàng)目用地性質(zhì)，則在控規(guī)前需在 規(guī)劃設(shè)計(jì)院做項(xiàng)目的用地性質(zhì)調(diào)整報(bào)告 NO.1 NO.2PART21建設(shè)工程規(guī)劃許可證PART21 建設(shè)工程規(guī)劃許可證21.1證件解釋 證件的釋義： 證件的用途： 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是辦理施工許可證、預(yù)售許可證、項(xiàng)目驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)辦理的必要資料。建設(shè)工程規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 證件的重要性：建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。