重慶市房地產(chǎn)市場存在的問題及對策分析

1、.：.；模板：重慶市房地產(chǎn)市場存在的問題及對策分析.緒論.問題的提出及研討意義.問題的提出 房地產(chǎn)市場在實踐運轉(zhuǎn)過程中，由于遭到資源約束或消費約束而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收縮階段，并且因資源供應(yīng)富余或消費需求拉動而進(jìn)入經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張階段，周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)，由此構(gòu)成房地產(chǎn)市場的周期動搖景象，根據(jù)興隆國家或地域的閱歷，每個國家或地域房地產(chǎn)業(yè)的開展都會有一定動搖周期，各國或各地域動搖的周期長度也不盡一樣，中國的房地產(chǎn)業(yè)開展過程也存在著明顯的周期動搖特點。那么中國的房地產(chǎn)周期動搖的特點是什么?能否存在著動搖規(guī)律?這種動搖規(guī)律又能否如傳統(tǒng)實際界所以為的那樣，是一種周期性規(guī)律，還是有其他規(guī)律，如何來描畫這種規(guī)律，并且能否根

2、據(jù)這種動搖規(guī)律，對今后一個時期內(nèi)的房地產(chǎn)開展趨勢做出比較準(zhǔn)確的預(yù)測。這些都是研討房地產(chǎn)周期動搖所要處理的問題。研討房地產(chǎn)周期動搖是對房地產(chǎn)市場正確認(rèn)識的需求，是房地產(chǎn)市場化和對房地產(chǎn)管理體制重新認(rèn)識的需求，也是順應(yīng)新的國際環(huán)境和宏觀調(diào)控的需求。.研討意義中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開展與整個國民經(jīng)濟(jì)的開展一樣具有周期性，這是絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一致看法。隨著改革開放的深化和市場化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)構(gòu)成為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門，獲得了迅速的開展并愈來愈顯示出其開展的周期性動搖。而房地產(chǎn)業(yè)己逐漸成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點，因此研討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期動搖具有很深的意義。選擇這個課題的學(xué)術(shù)意義主要表如今以下幾個方面:第一

3、，可以明確房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)過程中能否存在著經(jīng)濟(jì)的周期性動搖。可以了解動搖的規(guī)律性、周期性，促進(jìn)房地產(chǎn)周期實際的完善和開展。有助于房地產(chǎn)周期實際的研討向前推進(jìn)。第二，本文著重分析與研討要素投入，貨幣供應(yīng)對我國房地產(chǎn)周期動搖的影響，對房地產(chǎn)周期動搖的研討具有創(chuàng)新意義。第三，本文采用定量研討的方法，定性與定量研討相結(jié)合，從而加強本文的科學(xué)性與壓服力。研討房地產(chǎn)市場的周期動搖規(guī)律，不僅具有實際意義，更具有實踐意義。研討房地產(chǎn)的周期動搖規(guī)律，對政府的宏觀調(diào)控，居民住房消費和房地產(chǎn)企業(yè)的市場引導(dǎo)，科學(xué)的判別和安康、繼續(xù)開展我國房地產(chǎn)業(yè)等，都具有積極的作用。 研討房地產(chǎn)的周期動搖對政府的宏觀調(diào)控具有一定的實

4、踐意義。只需正確的掌握了房地產(chǎn)的動搖規(guī)律，了解房地產(chǎn)動搖的特點，明確了房地產(chǎn)的開展趨勢才干在宏觀的目的設(shè)計中，正確的處置好中短期開展和中長期開展的關(guān)系，才干在體制設(shè)計、政策設(shè)計等方面兼顧開展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。 研討房地產(chǎn)的周期動搖對引導(dǎo)居民住房消費具有一定的實踐意義。對房地產(chǎn)周期動搖的正確研討，可以明確房地產(chǎn)業(yè)目前所處的方展形狀以及房地產(chǎn)業(yè)的開展趨勢，這對于房地產(chǎn)投資，居民消費都具有一定的指點意義。正確的了解我國房地產(chǎn)的動搖規(guī)律，就能正確的處置好投資與需求的關(guān)系，引導(dǎo)消費需求，抑制價錢的大幅度動搖，正確地引導(dǎo)居民的住房消費。 正確的掌握房地產(chǎn)周期動搖規(guī)律對引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的安康

5、開展具有一定的實踐意義。研討房地產(chǎn)周期動搖規(guī)律有助于正確認(rèn)識和把握房地產(chǎn)周期動搖，深化了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)特征，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、繼續(xù)和安康開展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，正確地了解了房地產(chǎn)的動搖規(guī)律，企業(yè)就能周期性開展的大勢，正確制定企業(yè)的開展口標(biāo)，努力進(jìn)展反周期運作，使企業(yè)獲得最大利潤。.國內(nèi)外研討現(xiàn)狀 國內(nèi)外不少專家學(xué)者對中國的房地產(chǎn)周期動搖進(jìn)展了實際和實證分析，房地產(chǎn)周期動搖實際也得到了很大的開展。房地產(chǎn)周期的研討最早產(chǎn)生于美國。Mitchell ()在研討經(jīng)濟(jì)周期時以為經(jīng)濟(jì)周期中應(yīng)區(qū)別對待不同的經(jīng)濟(jì)活動，如建筑、工業(yè)消費等。Riggleman()以人均建筑答應(yīng)面積，分析了個城市自-年建筑

6、量，證明了期限為年的個長周期。Hoyt ( )在研討芝加哥年地價變化歷史時發(fā)現(xiàn)了個地價周期。Burns ( )利用官方數(shù)據(jù)描畫了美國房地產(chǎn)建筑的長周期。這些可視為房地產(chǎn)周期研討的來源。隨著大蕭條后西方各國推行凱恩斯主義積極的財政政策，各國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長階段，經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期趨緩，對此研討也逐漸減少。世紀(jì)年代后，房地產(chǎn)周期的研討開場進(jìn)入一個蓬勃開展的階段，并且從經(jīng)濟(jì)周期的從屬部分開展為一個相互獨立的領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)學(xué)者開場對房地產(chǎn)周期進(jìn)展識別、解釋和運用，并認(rèn)識到房地產(chǎn)周期對國民經(jīng)濟(jì)的重要意義，研討成果也隨之不斷涌現(xiàn)。在有關(guān)房地產(chǎn)周期實際的中文文獻(xiàn)中，臺灣地域的學(xué)者在研討的深度和廣度，以及研討

7、成果的運用方面都獲得了較好的成果。施顯謀()以為建筑周期與房地產(chǎn)物業(yè)的運用年限有關(guān)，同時也與總體經(jīng)濟(jì)的景氣情況有關(guān)。張金鶚)確立了年以來臺灣地域房地產(chǎn)的基準(zhǔn)循環(huán)周期。在我國，房地產(chǎn)周期研討是伴隨著國內(nèi)住房制度改革、房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展而提出的。進(jìn)入年代后，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革的深化，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃開展，這為房地產(chǎn)業(yè)周期研討提供了現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。薛敬孝()指出建筑周期是二重的，在年左右的大周期中包含著年左右的周期，引起建筑周期的主要緣由是由于人口增長和折舊導(dǎo)致的供求問題。何國釗等()提出了房地產(chǎn)周期和房地產(chǎn)周期動搖的概念，以為房地產(chǎn)業(yè)在其開展過程中，呈現(xiàn)出由復(fù)蘇、昌盛、衰退和蕭條四個階段構(gòu)

8、成的周期性循環(huán)動搖，由此構(gòu)成房地產(chǎn)周期或房地產(chǎn)周期動搖。梁桂()提出了不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖和不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念，以為在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由不動產(chǎn)總供應(yīng)和總需求的動搖及其相互作用而產(chǎn)生的不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖，呈現(xiàn)出周期性動搖的特征，由此構(gòu)成不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。陳柏東和張東( )提出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)周期或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期運轉(zhuǎn)過程，以為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在延續(xù)不斷循環(huán)運動的一個周期內(nèi)所經(jīng)過的各階段和環(huán)節(jié)的流程。劉洪玉()提出了房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期，以為在市場機制造用下房地產(chǎn)市場總能不時到達(dá)一種供需的平衡，并劃分了自然周期的四個階段。 .研討的目的、內(nèi)容和方法.研討目的 研討房地產(chǎn)周期動搖的目的主要是

9、為了弄清我國房地產(chǎn)業(yè)目前所處的形狀，總的開展趨勢:了解我國房地產(chǎn)開展規(guī)律，并運用規(guī)律對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展預(yù)測。只需正確的掌握了房地產(chǎn)周期動搖規(guī)律，才干從宏觀上更好的把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開展方向，才干在房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生宏大動搖時制定出正確、有效的反周期戰(zhàn)略。.研討內(nèi)容 本文研討內(nèi)容主要有以下幾個方面： 首先，研討的內(nèi)容的第一點是運用單項目的法對我國房地產(chǎn)市場的實證分析，以此明確我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否存在著周期性動搖。采用房地產(chǎn)增長率作為指示目的，普通性的研討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否存在著周期性動搖，以及周期動搖的趨勢進(jìn)展分析。其次，分析影響我國房地產(chǎn)周期動搖的主要要素。其中主要分析與研討要素投入、貨幣供應(yīng)等要素，在促成

10、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期動搖的影響要素中所處的位置以及對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期動搖的影響機制。 最后，得出本文的結(jié)論，即要素投入、貨幣供應(yīng)在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期動搖的構(gòu)成中起著重要的作用。.研討方法本文將采用定量分析與定性分析相結(jié)合的研討方法，從房地產(chǎn)動搖規(guī)律的普通實際著手，經(jīng)過對房地產(chǎn)相關(guān)目的的統(tǒng)計分析，最終對房地產(chǎn)業(yè)開展規(guī)律進(jìn)展合理描畫，并對房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)行趨勢進(jìn)展分析。在對房地產(chǎn)市場進(jìn)展實證研討時，采用了以點帶面的方法，用房地產(chǎn)添加值這個分析房地產(chǎn)周期動搖最為重要的目的對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期動搖進(jìn)展普通研討；而在對房地產(chǎn)要素投入、貨幣供應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖影響的實證分析中，主要采用了多元線性回歸的分析方

11、法。.我國房地產(chǎn)周期動搖的實證分析.目的的選擇譚剛在選擇包括房地產(chǎn)添加值、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤、房地產(chǎn)用地面積、商品房施工面積、土地開發(fā)面積、商品房開工面積、商品房銷售面積、商品房空置面積等等項目的體系來實證分析研討深圳的房地產(chǎn)周期動搖，這項目的根本涵蓋了房地產(chǎn)投資、消費、買賣、金融以及產(chǎn)業(yè)添加值等各個方而，因此可以較好地反映深圳房地產(chǎn)周期動搖趨勢。曲波以商品房銷售面積增長率為目的，作出我國房地產(chǎn)周期的基準(zhǔn)周期，以此來展開研討。但思索到數(shù)據(jù)的代表性、可獲得性、延續(xù)性以及和宏觀經(jīng)濟(jì)動搖的可比性，在本文中他們選擇我國房地產(chǎn)添加值的環(huán)比增長率作為對房地產(chǎn)周期動搖實證的獨一目的。.我國房

12、地產(chǎn)周期確實定他們以房地產(chǎn)增長率作為目的，作出我國房地產(chǎn)添加值環(huán)比增長率，以此來研討我國的房地產(chǎn)周期動搖。圖 房地產(chǎn)添加值環(huán)比增長率周期圖顯示，在年以前，房地產(chǎn)市場有一個上升的走勢。從到，房地產(chǎn)市場閱歷了一個完好的周期，從谷到谷的時間是年，這個階段的峰值出如今年。從年開場房地產(chǎn)市場又開場好轉(zhuǎn)，并于年到達(dá)峰值。按照峰與峰的計算方法，從年到年的周期時間是年。從年開場房地產(chǎn)市場又開場回落，并于年到達(dá)新的峰值。從上述數(shù)據(jù)和圖形他們可以看出：我國房地產(chǎn)業(yè)存在著明顯的周期性動搖，平均一個周期繼續(xù)年。.我國房地產(chǎn)業(yè)周期的階段分析從上圖可知，年是一個完好的周期。從年開場，全國出現(xiàn)了新一輪經(jīng)濟(jì)熱潮，房地產(chǎn)成為全

13、國尤其是沿海地域投資的新對象和投資的新需求，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪的復(fù)蘇期。-年上半年，全國尤其是沿海地域迅速構(gòu)成了“房地產(chǎn)熱，本輪房地產(chǎn)業(yè)周期的波峰迅速構(gòu)成。年多項的景氣目的都到達(dá)最高記錄。房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)一些違背市場規(guī)那么的混亂景象，個別地域出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。 年月，國家對房地產(chǎn)實行宏觀調(diào)控，在國家實行宏觀調(diào)控政策后，由于資金短缺，市場需求缺乏，房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，許多城市墮入房地產(chǎn)大量積壓的姿態(tài)。從年下半年開場，各項目的的增幅明顯回落，產(chǎn)業(yè)進(jìn)入蕭條期，到年本輪房地產(chǎn)周期跌入低谷。本輪周期擴(kuò)張時間較短，擴(kuò)張的程度較深，在年迅速形本錢輪房地產(chǎn)業(yè)周期的波峰，這一波峰是從至今的最高點;衰退

14、時間較長根據(jù)他，程度較深;周期振幅較大，投資增長率后于綜合指數(shù)進(jìn)入波谷，投資增長快于其他目的。周期動搖簡單、猛烈，急起急落、大起大落十清楚顯在年底止跌后，年中國房地產(chǎn)進(jìn)入復(fù)蘇期，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的開展周期。年底，國房指數(shù)升到景氣線以上，我國的房地產(chǎn)市場開場趨暖，房地產(chǎn)總體景氣程度逐漸上升，年房地產(chǎn)業(yè)獲得了開展，各項目的增幅較大，但年的多項目的與年相比有所回落，年逐月攀升，年繼續(xù)上升。在諸多目的方面，年比年、年比年有大幅上揚，房地產(chǎn)合成增長率指數(shù)分別為.%, .%, .%年以后的這輪周期 由于年房地產(chǎn)添加值數(shù)據(jù)確實實，他們用的是采用估計數(shù)據(jù)，所以無法對開場的新一輪周期能否終了做出判別，但本文

15、采用周期在年曾經(jīng)終了的說法。特點是:擴(kuò)張時間較長;房屋銷售增長率及需求高于開發(fā)投資的增長;在擴(kuò)張階段，政府和開發(fā)商已趨于理性、成熟，增長和調(diào)整交替發(fā)生，周期呈波浪式上升;本輪周期時間較長，周期振幅較小，變化比較緩慢。比較這兩輪周期可以發(fā)現(xiàn):中國房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)方式在發(fā)生著顯著的變化:周期的長度在添加，動搖幅度在減少，衰退與擴(kuò)張的時間比在減少。年，房地產(chǎn)添加值開場回落，新一輪的周期重新開場。 .模型推導(dǎo) 、研討方法以及數(shù)據(jù)采集.模型推導(dǎo)金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的中心，托賓James Tobin，首先把貨幣要素引入經(jīng)濟(jì)增長實際的研討中，以后帕廷金D.Patinkin把貨幣余額作為消費要素，開展了托賓的貨幣增

16、長實際。這里他們沿用帕廷金的實際，把貨幣供應(yīng)作為一種經(jīng)濟(jì)增長的要素引入C-D消費函數(shù)，而這種研討方法已被眾多的研討者所采用，包括Feder()、Greenwood & Jovanvic()、Odedokun,M.O.(,)、Pagano,M.()、Murinde,V.()、H.E.Stanley & P.Gopikrishnan等等。基于此，他們將貨幣引入傳統(tǒng)的C-D消費函數(shù)：其中，代表房地產(chǎn)添加值，房地產(chǎn)資本投入。思索到研討的方便以及數(shù)據(jù)的可得性，他們用房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資替代。代表房地產(chǎn)勞動投入。眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長遭到貨幣政策影響明顯，基于此，他們用貨幣供應(yīng)量替代，并納入公式，即可以得

17、到：其中，代表實踐廣義貨幣供應(yīng)，即剔除了價錢變動要素。對公式進(jìn)展全微分，得到： 公式兩邊同時除以Y并進(jìn)一步整理，可得公式： 容易知道， 資本投入的經(jīng)濟(jì)增長彈性，表示勞動力的經(jīng)濟(jì)增長彈性，表示貨幣供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)增長彈性。表示資本投入增長率，表示勞動力增長率，表示貨幣供應(yīng)增長率。表示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長率。對公式進(jìn)一步變形，可以得到：其中，表示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長率，其動搖情況反映了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長動搖。表示資本投入增長率，表示投入勞動增長率，表示貨幣供應(yīng)增長率。公式即為他們進(jìn)展計量分析的模型了。.研討方法本研討主要采用經(jīng)典OLS回歸分析法進(jìn)展。.數(shù)據(jù)采集本研討涉及的主要變量和數(shù)據(jù)資料主要包括年至年的房地產(chǎn)動搖貨幣

18、供應(yīng)增長率、資本投入增長率、與勞動投入增長率。需求特別指出的是，本研討所涉及的原始數(shù)據(jù)均于年至年各年，中國統(tǒng)計年出版此外，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計信息網(wǎng)以及中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)也為本文提供了大量可靠的數(shù)據(jù)。表： 、和的數(shù)據(jù)統(tǒng)計表年份.-.-.實證檢驗結(jié)果與分析.各變量的統(tǒng)計特征表 、與的統(tǒng)計量均值中位數(shù)最大值最小值規(guī)范差偏度S峰度KJB. . . . . . . . . . . -. . . . . . . . -. . -. . . . . . . . . . . 在進(jìn)展計量檢驗之前，他們首先對各變量的統(tǒng)計特征進(jìn)展統(tǒng)計分析表提供了統(tǒng)計結(jié)果。按照規(guī)范正態(tài)分布S，K的規(guī)范可以看到，房地產(chǎn)周期動搖、資本投入、勞動

19、投入以及貨幣供應(yīng)都與規(guī)范的正態(tài)分布存在較大差距。.OLS回歸分析為了分析資本投入、勞動投入以及貨幣供應(yīng)對方的地產(chǎn)周期動搖的影響，他們根據(jù)公式提供的結(jié)果:上式就是他們需求進(jìn)展計量檢驗的方程了。在進(jìn)展計量檢驗之前，他們首先做出各個變量對經(jīng)濟(jì)動搖的散點分布圖。圖 資本投入與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長之間關(guān)系的散點圖圖 勞動投入與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長之間關(guān)系的散點圖圖 貨幣供應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長之間關(guān)系的散點圖運用上表表提供的數(shù)據(jù)資料，運用計量分析軟件EVIEWS進(jìn)展計量檢驗，可以得到如下結(jié)果。. . . . D.W. F. P.調(diào)查上述結(jié)果，可以看到：擬合優(yōu)度根據(jù)計量經(jīng)濟(jì)學(xué)實際知識， 統(tǒng)計量為：為擬合優(yōu)度或樣本決議系數(shù)

20、。其中，越大，闡明回歸直線與樣本察看值擬合的程度越好，反之，那么擬合程度就越差。普通而言，的取值范圍為：根據(jù)上述計量檢驗結(jié)果顯示，.，闡明，擬合程度較高。檢驗通常他們關(guān)懷的是回歸模型重因變量與自變量之間能否存在線性關(guān)系，或者說。因此，他們需求對進(jìn)展檢驗。提出假設(shè)：，備選假設(shè)：。在成立時，有統(tǒng)計量：給定顯著程度，查自在度的分布表，得到臨界值，如，那么回絕：，接受備選假設(shè)：。闡明回歸方程中因變量與自變量之間確實存在線性關(guān)系。經(jīng)過檢索統(tǒng)計量表，可以得到變量均經(jīng)過顯著性檢驗。檢驗回歸方程顯著性檢驗是檢驗回歸模型總體的顯著性檢驗，也就是斷定回歸方程一切解釋變量對被解釋變量的影響的顯著程度，即蘇頗有方程的

21、總體的顯著性。這世界上就是對回歸方程擬合優(yōu)度的檢驗，能滿足這一要求的檢驗便是檢驗。由于檢驗是檢驗一切對的印象的顯著性，所以采用的都是結(jié)合假設(shè)，即假設(shè)全部參數(shù)為，再根據(jù)回歸方差和未被解釋方差來計算值。首先：假設(shè)：，備選假設(shè)：構(gòu)造統(tǒng)計量：當(dāng)成立時，。給定顯著程度，確定臨界值。假設(shè)，那么接受假設(shè)：。闡明一切解釋變量對的影響不顯著，方程估計不可靠。反之，那么相反。對于給定顯著程度，經(jīng)過檢索統(tǒng)計量表，可以得到.F.，因此，檢驗是顯著的。此外，計量分析結(jié)果顯示D.W.，也闡明解釋變量與被解釋變量之間不存在序列相關(guān)景象?；貧w結(jié)果的簡單解釋回歸分析結(jié)果顯示，資本投入、勞動投入以及貨幣供應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖均有正

22、向相關(guān)關(guān)系，其中，資本投入每添加個單位，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長.個單位，勞動投入每添加個單位，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長.個單位，而貨幣供應(yīng)每添加個單位，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長.個單位。.研討結(jié)論及對策建議.研討結(jié)論本文實證分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖與資本投入增長率、勞動投入增長率、和貨幣供應(yīng)增長率之間的相互影響及相互作用。研討以為:我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖是資本投入、勞動提高與貨幣供應(yīng)動搖綜協(xié)作用的結(jié)果，其中，既包括供應(yīng)要素，也包括需求要素。資本存量和貨幣供應(yīng)動搖可以在較短的時間內(nèi)引起宏觀經(jīng)濟(jì)動搖，且波幅較大。雖然勞動投入、資本存量和貨幣供應(yīng)量動搖都是經(jīng)濟(jì)增長動搖的影響要素，但其奉獻(xiàn)度不同，應(yīng)分析闡明:資本投入動搖是經(jīng)濟(jì)增長動搖的

23、主要影響要素，貨幣供應(yīng)量動搖次之，而勞動投入引致的經(jīng)濟(jì)動搖那么更為平緩。.房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)周期動搖的重要要素。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中，房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)業(yè)開展的重要要素。房地產(chǎn)投資的動搖，經(jīng)常被人們看作是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖的引擎。從實際上說，房地產(chǎn)投資的添加，將會引起房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場進(jìn)入昌盛階段；投資下降，那么會使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)蕭條。房地產(chǎn)投資的變動與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動根本上是一致的，或者說，兩者幾乎是同向共振的。王文群根據(jù)全國房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)添加值數(shù)據(jù)，建立了全國房地產(chǎn)業(yè)添加值(Yt)與房地產(chǎn)投資規(guī)模(It)之間的回歸模型：Yt=.+. It . .相關(guān)系數(shù)高達(dá).，

24、闡明全國房地產(chǎn)投資規(guī)模與房地產(chǎn)添加值之間存在非常嚴(yán)密的聯(lián)絡(luò)。闡明房地產(chǎn)投資變動對其周期動搖所具有的艱苦影響。.居民收入程度是影響房地產(chǎn)周期動搖的重要要素。 居民收入闡明一個國家在一定時期內(nèi)投入消費資源后所消費出來的產(chǎn)品和勞務(wù)的價值或由此構(gòu)成的收入程度。國民收入的添加或下降，一方面表現(xiàn)為消費程度和社會購買力的上升或降低，另一方面又可表現(xiàn)為社會投資程度中可供投資的資源數(shù)量的添加或下降。從總體上分析，當(dāng)收入程度變動作為外部沖擊構(gòu)成后，在房地產(chǎn)收入需求彈性等內(nèi)部傳導(dǎo)機制的作用下，不但會影響房地產(chǎn)消費需求，而且還會影響房地產(chǎn)投資需求，結(jié)果最終導(dǎo)致房地產(chǎn)需求隨收入程度而動搖。 收入程度影響房地產(chǎn)需求的傳導(dǎo)

25、機制可以從兩個方面分析:一方面收入變動會影響消費者對房地產(chǎn)物業(yè)的支付程度，而支付才干的高速影響到房地產(chǎn)需求程度。例如收入影響家庭在住宅上繼續(xù)不斷地支付現(xiàn)金(如租金或分期付款)的才干，結(jié)果經(jīng)過現(xiàn)金支付接受力來影響住宅需求。另一方面，收入程度變動會影響消費者對財富積累的預(yù)期，進(jìn)而影響房地產(chǎn)需求程度。例如收入變動影響家庭成員終身財富積累的預(yù)期，結(jié)果經(jīng)過這種財富積累的預(yù)期對住宅需求產(chǎn)生影響。.貨幣供應(yīng)量是影響房地產(chǎn)周期動搖的重要要素。貨幣供應(yīng)變動經(jīng)過直接和間接兩種方式對房地產(chǎn)周期動搖產(chǎn)生影響。 從直接途徑分析，當(dāng)貨幣供應(yīng)增長超越房地產(chǎn)商品對貨幣需求限制之初，房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費者和投機者以為這

26、只是一種偶爾景象，因此普通并不急于將多余資金用于投資或消費;但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)添加時，持幣者就會添加對房地產(chǎn)商品的投資或消費。在消費心思等要素影響下，這一過程能夠?qū)е聯(lián)屬彿康禺a(chǎn)商品的行為，推進(jìn)貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實物商品的替代過程。隨著房地產(chǎn)需求繼續(xù)上漲，在短期房地產(chǎn)供應(yīng)剛性的影響下，房地產(chǎn)價錢不斷上漲，買賣量不斷添加，推進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)入擴(kuò)張期。由于價錢上升導(dǎo)致貨幣貶值，在房地產(chǎn)保值升值效應(yīng)帶動下，都會加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入日益嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，假設(shè)貨幣供應(yīng)增長低于房地產(chǎn)商品流通對貨幣的需求限制，就會出現(xiàn)有效需求缺乏景象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置景象嚴(yán)重，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于萎縮階段。 從間接途

27、徑來分析，貨幣供應(yīng)增減會對金融市場供求、利息率和收益率等目的產(chǎn)生影響，在這些目的動搖的影響下反過來又進(jìn)一步導(dǎo)致貨幣支出量或需求量變化，并進(jìn)而擴(kuò)展到包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動搖在內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)各個領(lǐng)域，引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的動搖。.勞動要素投入對房地產(chǎn)周期動搖的影響.推進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的政策分析他們研討我國房地產(chǎn)業(yè)周期動搖的規(guī)律，以及對房地產(chǎn)周期動搖影響要素的分析是為了對我國房地產(chǎn)也穩(wěn)定增長提出合理建議。經(jīng)過研討闡明，我國房地產(chǎn)業(yè)的開展客觀存在著周期性的動搖，但其動搖的幅度與頻率卻是可以調(diào)控的，他們可以經(jīng)過采取合理的政策與措施，減少房地產(chǎn)業(yè)的猛烈動搖，促使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)安康開展。第一、鑒于房地產(chǎn)投資

28、對周期動搖的宏大影響，政府應(yīng)不斷強化財政投資對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中的投資導(dǎo)向作用，使全社會的房地產(chǎn)投資方向更明，效率更高，應(yīng)該根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)長期走勢和房地產(chǎn)業(yè)本身的周期性動搖規(guī)律，做出財政投資決策，引導(dǎo)社會投資方向，減少房地產(chǎn)周期動搖對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)和安康開展的沖擊。 第二、實施穩(wěn)健的積極貨幣或金融政策。政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控將從控制投資規(guī)模等方面轉(zhuǎn)向調(diào)整個人住房信貸政策等方面。建立健全房地產(chǎn)信貸制度，加強房地產(chǎn)資金運轉(zhuǎn)的監(jiān)管力度。發(fā)明條件，積極推進(jìn)住房抵押貸款的證券化，開展住房抵押貸款市場。第三、在收入政策方面，添加中低收入階層的收入，擴(kuò)展轉(zhuǎn)移支付的力度。同時調(diào)整轉(zhuǎn)移支出，調(diào)理居民的可支配收入和消

29、費，從而調(diào)理房地產(chǎn)有效需求。參考文獻(xiàn).，-歷年. Michael P. Niemira等著、邱東等譯，中國統(tǒng)計，年. Mueller GR, Real Estate Rental Growth Rates at Different Points in the Physical Market Cycle, Journal of Real Estate Reaserch,():-. Kummerow. M.，A System Dynamics Model of Cyclical Office Oversupply ,Journal of Real Estate Research, , (): -.

30、 譚剛，經(jīng)濟(jì)管理，年. 丁烈云，年第期. 曹振良、高曉慧等，北京大學(xué)，年. 劉學(xué)成，南開大學(xué)博士論文，年. 曲波、謝經(jīng)榮、朱海洪，年第期. 譚剛，年第, 期. 曲波、謝經(jīng)榮、王瑋，年第期. 何國釗、曹振良、李晨，年第期. 王克忠，年第期. 盛松成、李安定、劉惠娜，年第期.張曉晶、孫濤，年第期. Brown .G. R . Duration and Risks ，Journal of Real Estate Research, ( ):-.郭磊、吳沖鋒，年第期.王德勁、向蓉美，年第期. 王文群，年第期模板：重慶市房地產(chǎn)市場存在的問題及對策研討.緒論.問題的提出及研討意義.問題的提出 房地產(chǎn)市場在

31、實踐運轉(zhuǎn)過程中，由于遭到資源約束或消費約束而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收縮階段，并且因資源供應(yīng)富余或消費需求拉動而進(jìn)入經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張階段，周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)，由此構(gòu)成房地產(chǎn)市場的周期動搖景象，根據(jù)興隆國家或地域的閱歷，每個國家或地域房地產(chǎn)業(yè)的開展都會有一定動搖周期，各國或各地域動搖的周期長度也不盡一樣，中國的房地產(chǎn)業(yè)開展過程也存在著明顯的周期動搖特點。那么中國的房地產(chǎn)周期動搖的特點是什么?能否存在著動搖規(guī)律?這種動搖規(guī)律又能否如傳統(tǒng)實際界所以為的那樣，是一種周期性規(guī)律，還是有其他規(guī)律，如何來描畫這種規(guī)律，并且能否根據(jù)這種動搖規(guī)律，對今后一個時期內(nèi)的房地產(chǎn)開展趨勢做出比較準(zhǔn)確的預(yù)測。這些都是研討房地產(chǎn)周期動搖所要處理的

32、問題。研討房地產(chǎn)周期動搖是對房地產(chǎn)市場正確認(rèn)識的需求，是房地產(chǎn)市場化和對房地產(chǎn)管理體制重新認(rèn)識的需求，也是順應(yīng)新的國際環(huán)境和宏觀調(diào)控的需求。.研討意義中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開展與整個國民經(jīng)濟(jì)的開展一樣具有周期性，這是絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一致看法。隨著改革開放的深化和市場化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)構(gòu)成為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門，獲得了迅速的開展并愈來愈顯示出其開展的周期性動搖。而房地產(chǎn)業(yè)己逐漸成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點，因此研討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期動搖具有很深的意義。選擇這個課題的學(xué)術(shù)意義主要表如今以下幾個方面:第一，可以明確房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)過程中能否存在著經(jīng)濟(jì)的周期性動搖?？梢粤私鈩訐u的規(guī)律性、周期性，促進(jìn)房地產(chǎn)周期

33、實際的完善和開展。有助于房地產(chǎn)周期實際的研討向前推進(jìn)。第二，本文著重分析與研討要素投入，貨幣供應(yīng)對我國房地產(chǎn)周期動搖的影響，對房地產(chǎn)周期動搖的研討具有創(chuàng)新意義。第三，本文采用定量研討的方法，定性與定量研討相結(jié)合，從而加強本文的科學(xué)性與壓服力。研討房地產(chǎn)市場的周期動搖規(guī)律，不僅具有實際意義，更具有實踐意義。研討房地產(chǎn)的周期動搖規(guī)律，對政府的宏觀調(diào)控，居民住房消費和房地產(chǎn)企業(yè)的市場引導(dǎo)，科學(xué)的判別和安康、繼續(xù)開展我國房地產(chǎn)業(yè)等，都具有積極的作用。 研討房地產(chǎn)的周期動搖對政府的宏觀調(diào)控具有一定的實踐意義。只需正確的掌握了房地產(chǎn)的動搖規(guī)律，了解房地產(chǎn)動搖的特點，明確了房地產(chǎn)的開展趨勢才干在宏觀的目的設(shè)

34、計中，正確的處置好中短期開展和中長期開展的關(guān)系，才干在體制設(shè)計、政策設(shè)計等方面兼顧開展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。 研討房地產(chǎn)的周期動搖對引導(dǎo)居民住房消費具有一定的實踐意義。對房地產(chǎn)周期動搖的正確研討，可以明確房地產(chǎn)業(yè)目前所處的方展形狀以及房地產(chǎn)業(yè)的開展趨勢，這對于房地產(chǎn)投資，居民消費都具有一定的指點意義。正確的了解我國房地產(chǎn)的動搖規(guī)律，就能正確的處置好投資與需求的關(guān)系，引導(dǎo)消費需求，抑制價錢的大幅度動搖，正確地引導(dǎo)居民的住房消費。 正確的掌握房地產(chǎn)周期動搖規(guī)律對引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的安康開展具有一定的實踐意義。研討房地產(chǎn)周期動搖規(guī)律有助于正確認(rèn)識和把握房地產(chǎn)周期動搖，深化了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)

35、特征，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、繼續(xù)和安康開展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，正確地了解了房地產(chǎn)的動搖規(guī)律，企業(yè)就能周期性開展的大勢，正確制定企業(yè)的開展口標(biāo)，努力進(jìn)展反周期運作，使企業(yè)獲得最大利潤。.國內(nèi)外研討現(xiàn)狀 國內(nèi)外不少專家學(xué)者對中國的房地產(chǎn)周期動搖進(jìn)展了實際和實證分析，房地產(chǎn)周期動搖實際也得到了很大的開展。房地產(chǎn)周期的研討最早產(chǎn)生于美國。Mitchell ()在研討經(jīng)濟(jì)周期時以為經(jīng)濟(jì)周期中應(yīng)區(qū)別對待不同的經(jīng)濟(jì)活動，如建筑、工業(yè)消費等。Riggleman()以人均建筑答應(yīng)面積，分析了個城市自-年建筑量，證明了期限為年的個長周期。Hoyt ( )在研討芝加哥年地價變化歷史時發(fā)現(xiàn)了個地價周期。Burns

36、( )利用官方數(shù)據(jù)描畫了美國房地產(chǎn)建筑的長周期。這些可視為房地產(chǎn)周期研討的來源。隨著大蕭條后西方各國推行凱恩斯主義積極的財政政策，各國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長階段，經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期趨緩，對此研討也逐漸減少。世紀(jì)年代后，房地產(chǎn)周期的研討開場進(jìn)入一個蓬勃開展的階段，并且從經(jīng)濟(jì)周期的從屬部分開展為一個相互獨立的領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)學(xué)者開場對房地產(chǎn)周期進(jìn)展識別、解釋和運用，并認(rèn)識到房地產(chǎn)周期對國民經(jīng)濟(jì)的重要意義，研討成果也隨之不斷涌現(xiàn)。在有關(guān)房地產(chǎn)周期實際的中文文獻(xiàn)中，臺灣地域的學(xué)者在研討的深度和廣度，以及研討成果的運用方面都獲得了較好的成果。施顯謀()以為建筑周期與房地產(chǎn)物業(yè)的運用年限有關(guān)，同時也與總體經(jīng)濟(jì)的景