衡水武強地塊可行性研究報告177444672

1、二零一二年六月三十日 謹呈：衡水德源房地產開發(fā)天津浩華房地產咨詢武強地塊項目可行性報告PART 1 城市概況PART 2 市場分析PART 3 地塊分析PART 4 收益測算報告思路Part 1 城市概況城市概況1、武強縣現(xiàn)狀：縣城城區(qū)建成區(qū)面積6.28平方公里，城鎮(zhèn)化率到達22%。主干道一條，呈狹長狀，縣城內除近年新建住宅外，街道外圍是二到三層小樓，內部是平房，縣城內多處依舊是田地。2、人口：第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示：武強縣總人口約21萬，總戶數(shù)52858戶；其中武強鎮(zhèn)人口總數(shù)約5.6萬，總戶數(shù)14856戶。3、行政區(qū)劃：武強縣轄3鎮(zhèn)、3鄉(xiāng)、238村。縣轄鎮(zhèn)：武強鎮(zhèn)、街關鎮(zhèn)、周窩鎮(zhèn)；縣轄鄉(xiāng)：豆

2、村鄉(xiāng)、北代鄉(xiāng)、孫莊鄉(xiāng)；經濟開展主要依靠工農業(yè)，第三產業(yè)不完善，房地產開發(fā)處于啟動階段，同時武強縣城區(qū)域較小，人均消費能力低。4、城市GDP與三產比例：我們從政府部門了解到以下數(shù)據(jù)，這些年武強GDP呈現(xiàn)上升趨勢，但上升幅度較小；縣城城市人均GDP剛過萬元，農業(yè)人口人均GDP比較少；另外三產中，工業(yè)占絕大局部，農業(yè)其次，第三產業(yè)開展非常不完善；城市規(guī)劃武強滏陽河地段屬于政府重點規(guī)劃地段，方案建造滏陽河公園，環(huán)境舒適，該地段未來前景優(yōu)渥。一環(huán)、兩帶、四中心一環(huán)-307國道生態(tài)景觀環(huán)兩帶-滏陽河和天平溝兩側的綠化景觀帶四中心-行政辦公中心、商貿效勞中心、觀光休閑中心、集中居住中心政府規(guī)劃未來新區(qū)偏向西

3、北部，東部規(guī)劃為工業(yè)區(qū)目標：規(guī)劃建成區(qū)綠地率到達30以上城鎮(zhèn)人口到達10萬人以上全縣城鎮(zhèn)化率到達50%以上縣城東部規(guī)劃4平方公里的滏東工業(yè)區(qū)西部規(guī)劃5平方公里的縣城新區(qū)縣城規(guī)劃面積到達15平方公里區(qū)域劃分N公園發(fā)展方向工業(yè)區(qū)居住區(qū)本案縣城新區(qū)土地供給近幾年土地供給總量不大，但2021年存儲量較大3月份，新開街南側平安路西側放量萬平米，約90畝；新開街南側、朝陽路東側，縣委家屬院正在拆遷如確定進入武強縣，應盡快入市、搶占先機！一、縣城內經濟開展水平比較落后，人均消費能力較低，房地產處于啟動階段；二、本案背離城市開展方向，且未來將處于工業(yè)區(qū)內，會給本案造成較大影響；滏陽河的改造和滏陽河公園的建造會

4、為本案提升價值；三、土地儲量相對較大，且在工程周邊有待開發(fā)工程。四、土地出讓價格有大幅提升小 結Part 2 市場分析整體市場目前，武強縣有售樓處的樓盤共有三個：金音家園、華庭風景、馨園小區(qū)。均處于階段性開發(fā)收尾期，市場均價2560元/平米，熱銷戶型80-120，130以上的大戶型由于總價過高，市場銷售狀況欠佳。從當?shù)厝罕娏私?，市場需求仍存在積壓，未被有效釋放。住宅產品以多層為主，局部高端退臺洋房，小高層戶型多為一梯兩戶，也有高層在建工程。由于本地開發(fā)商資質普遍不高，開發(fā)水平較低，致使整體市場產品力水平低下。當?shù)厝罕娖毡榉从钞數(shù)貥莾r偏高。在售樓盤數(shù)量較少，剛性需求還未完全釋放，存在一定需求空間

5、。整體市場三個工程均由本地開發(fā)商開發(fā)，銷售情況良好，房源存量不大金音家園：占地200余畝，由本地著名商人金音樂器董事長周國芳開發(fā)，樓盤根本已經售罄。住宅類型包括多層、小高層、一梯兩戶退臺洋房；建筑有一定風格，但建筑質量有待改進之處；華庭風景：占地200余畝，目前正在建三期，前期是多層、小高層，三期是高層；二期剩余房源很少。馨園小區(qū)：缺乏百畝，現(xiàn)房，已售罄。與本案位置最近。位于東區(qū)。金音家園華庭風景調研對象：個體商戶、公務員、銀行、教師、打工人員、農民等；調研范圍：武強縣縣城；需求市場以下是我們從武強縣市場調研所得數(shù)據(jù)需求市場當?shù)厝瞬⒉徽J可滏陽河東地塊，認為生活不夠便利、交通不夠便捷，未來前景主

6、要看好有公園為伴；購房目的主要以改善性居住為主。需求市場51%認可小高層，36%選擇多層，只有13%愿意嘗試高層以上；戶型方面多偏向三室、兩室，以實用性為主。需求市場主力需求面積90-130；調查對象對采光要求較高，對陽臺、飄窗要求也比較高；需求市場能承受的房價水平較低，總房款價也處于較低范圍；首付在可承受范圍內希望盡可能多交付，防止多年還貸；月供那么希望盡量少負擔。需求市場看中因素：物業(yè)管理、生活配套、綠化環(huán)境；受訪者收入主要集中在1-5萬，調查中，受訪者都很保守，實際可放寬到8萬左右。市場小結一、根據(jù)市場現(xiàn)狀來看，剛性需求很可能進一步得到釋放，在售樓盤屈指可數(shù)，未來房地產市場處于空白期，是

7、入市良機；二、目前住宅供給市場物業(yè)形態(tài)較為單一，很多受訪者反響可以接受小高層電梯房；三、市場需求：90-1302-3室，講求實用性；從收入情況來看，價格承受能力在2300元左右；住房要求有所提高，選房最看中的因素：物業(yè)管理、生活配套、綠化環(huán)境；傾向于多層、小高層。產品設計要迎合市場需求。市場有剛需，產品有賣點，可以達成在短期內回現(xiàn)的目標。Part 3 地塊分析 本案位于東部工業(yè)區(qū)內規(guī)劃住宅區(qū)域，同時距離工業(yè)區(qū)兩到三公里，遠離污染，有公園相伴，環(huán)境優(yōu)美，舒適宜人，本案價值將大為提升N公園發(fā)展方向工業(yè)區(qū)居住區(qū)本案縣城新區(qū)地塊區(qū)位本案位于滏陽河畔東，城中村張莊村改造，占地近300畝，規(guī)模很大，地塊比

8、較方正。剛性需求有限，規(guī)模大可能是弊端。地塊特征地塊區(qū)位自然環(huán)境：改造中的滏陽河畔、籌建中的滏陽河花園人文環(huán)境：武強年畫博物館政治環(huán)境：武強縣政府、武強鎮(zhèn)政府、房管局、統(tǒng)計局、公安局等經濟環(huán)境：各銀行、農村信用社就在附近、未來的武強工業(yè)區(qū)生活配套：新開發(fā)區(qū)域，周圍的配套設施不全面交通運輸：距離主干道新開街很近，規(guī)模面積：本案占地規(guī)模約300畝。景觀資源配套資源地理位置規(guī)模因素本案位于縣城東南角，位置偏僻，生活配套匱乏，規(guī)模過大，不利于后期消化。SWOT分析武強地塊既是一種機遇，也是一種挑戰(zhàn)。S優(yōu)勢分析： 資源：緊鄰滏陽河水岸、待建滏陽河公園 區(qū)域：與現(xiàn)有城市行政辦公區(qū)域相鄰，地緣區(qū)域人口經濟實

9、力較強 形狀：形狀方正，有利于工程規(guī)劃和開發(fā)。W劣勢分析： 配套：現(xiàn)周邊生活配套較差，新區(qū)開展抗性較大； 人口：周邊人口密度較低，跨區(qū)域置業(yè)抗性較大； 規(guī)模：地塊規(guī)模過大，剛性需求有限，不利于后期消化。O時機分析： 城市化：城市改造，房地產市場步入成熟，需求群體認知水平提升； 客戶：近鄰區(qū)域的城中村改造及區(qū)域輻射下縣剛需為本案提供有效客群； 價值：濱河景觀帶的形成和生態(tài)宜居新區(qū)的開展，本案價值不斷提升。T威脅分析： 競爭市場：城市改造后續(xù)優(yōu)質地塊較多，截留有效需求； 宏觀市場：房地產新政趨嚴，房地產市場起步伴隨著保障性住房的啟動，雙向壓力； 需求認知：區(qū)域內客戶認知水平較低，產品價值不能被完全

10、認同。分析小結1、地塊位置偏僻，背離規(guī)劃開展方向，且屬于工業(yè)區(qū)，當?shù)厝瞬徽J可的可能性較大；2、東區(qū)未來的規(guī)劃開展、滏陽河沿河改造以及城中村拆遷都為我們提供了增長中的剛性需求；3、工程本身配套非常不完善，新區(qū)開辟很困難；4、本案地塊以及房地產工程有一定的升值空間；5、工程規(guī)模較大，剛性需求有限，不利于后期消化。本工程具備成為縣城中高端住宅的資源條件。武強縣最高性價比的中高端樓盤工程定位縣城認可度低當?shù)叵M水平有限背離城市開展方向不斷釋放的剛性需求啟動階段的房地產市場低開高走才是硬道理！工程策略定位滾動開發(fā)，品質升級領先的物業(yè)服務、生活配套、綠化環(huán)境市場主流的戶型和總價策略一策略二縣城中高端物業(yè)組

11、合形態(tài)：多層/(多層+小高層)核心策略：低開高走的價格首次置業(yè)者、擁有較高且穩(wěn)定收入的泛公務員是中高端市場主流客戶，也是本工程最主要的目標客戶?？蛻舳ㄎ籌II 一般客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個體老板、公務員等。IIIIIIVIV 一般客戶：本地工薪階層重要客戶：本地生意人在武強縣做生意的本地小業(yè)主。核心客戶：首次置業(yè)者、泛公務員全縣首次置業(yè)婚房、分戶、拆遷剛需等有穩(wěn)定工作，收入較高的政府公務員、銀行職員、教師、醫(yī)生、大型國有企業(yè)職員等。結合客戶需求和政策要求，建議本工程主力戶型為80-100兩居和110-130三居產品定位戶型面積（）單價（元/）總價（萬元）面積比滿足客戶群兩居80-100260

12、022-2645%工薪階層和首次置業(yè)類泛公務員三居110-130260028-3445%二次置業(yè)的泛公務員大三居130-150260034-3910%私企業(yè)主、老板本工程戶型配比戶型配比原那么工程規(guī)模較大，可稍拉長產品線，面向更多可能客戶，降低銷售風險并挖掘利潤戶型配比需充分考慮不同客戶市場容量比例，以確定針對不同客戶的戶型面積比針對不同客戶的總價承受力確定戶型面積大小，合理控制總價，滿足客戶需求將市場暢銷的兩居戶型面積適當壓縮至90平米內，既迎合了政策要求，也符合客戶需求。 價格預測本次測算采取市場競爭定價法，以周邊代表物業(yè)直接競爭工程的價格為基數(shù)，通過市場比較法來確定本案均價。住宅項目權重

13、人文環(huán)境自然環(huán)境生活配套升值潛力交通狀況物業(yè)形態(tài)戶型設計社區(qū)規(guī)模園林景觀建筑品質內部配套工程進度物業(yè)管理品牌形象總計分權重%481051071078105475100華庭風景3585777757335476金音家園3575866767345476馨園小區(qū)3594867657345370本案2754677667305065華庭風景金音家園馨園小區(qū)本案平均分76767065均價PA2560元PB=2600PC=2450元PX？修正后各相關樓盤價格Pi Pi=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為銷售均價PA=(QX/QA)PA=65/76*2560=2189PB=(QX/QB)PB=65/76*260

14、0=2224PC=(QX/QC)PC=65/70*2450=2275各相關樓盤權重取值為Wi(考慮到與本工程的相似性及影響)WA=35% WB=35% WC=30%PX =PiWi=PAWA+PBWB +PCWC=218935%+222435%+227530%建議入市均價：多層2250元 小高層2000元最終實現(xiàn)均價：多層3200元 小高層3000元 全程均價：多層2700元 小高層2500元小 結1、地塊位于滏陽河東，背離城市主方向2、區(qū)域配套資源匱乏，交通不便，認可度較低3、滏陽河改造，極大程度改善自然環(huán)境4、規(guī)模大-約300畝，假設開發(fā)，建議分期開發(fā)、滾動拆遷5、定位高性價比樓盤6、低開

15、高走策略Part 4 收益測算 武強地價范圍武強地塊近期出讓價格2021年約35萬/畝；2021年約120萬/畝容積率經驗值中偏高端品質時，容積率我們采取中間值6層1.2,11層地價估算土地本錢含拆遷補償費用為20萬時，稅后最高靜態(tài)利潤率為28%，容積率為1,2，全部為多層地價估算土地本錢含拆遷補償費用為30萬時，稅后最高靜態(tài)利潤率為24.6%，容積率為，全部為多層地價估算土地本錢含拆遷補償費用為40萬時，稅后最高靜態(tài)利潤率為21.1%，容積率為，全部為多層地價估算土地本錢含拆遷補償費用為50萬時，稅后最高靜態(tài)利潤率為17.6%，容積率為1.2,純多層地價估算土地本錢含拆遷補償費用為55萬時，稅后最高靜態(tài)利潤率為15.9%，容積率為1.2,純多層 通過逐步測算和比對，當土地本錢與拆遷補償費用的總和在55萬以內，稅后靜態(tài)利潤率可超過15%，具備可操作性。假設超過55萬，建議放棄開發(fā)本地塊。 可行性研究結論假設可操作，初步