基準地價更新工作匯報剖析課件

1、某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新工作技術(shù)匯報二O一四年八月某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新匯報內(nèi)容一、工作概況 二、城鎮(zhèn)土地定級 三、基準地價更新 四、基準地價修正體系 五、成果分析六、成果應(yīng)用建議某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新定級影響因素分析、權(quán)重確定運用定級軟件進行計算確定土地級別、面積量算市場資料調(diào)查建立基準地價修正體系驗證調(diào)整NoYes編制成果圖件計算樣點地價樣點地價修正分用途選擇因素、確定權(quán)重樣點剔除YesNoYes編寫文字報告成果驗收、提交確定基準地價分用途計算樣點地價計算級別平均地價某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新某某市開展城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新工作技術(shù)流程基礎(chǔ)資料收集工作

2、準備、資料收集第一部分工作概況某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 1、為全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，科學管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地使用效率，為國家和各級政府制定各項土地政策和調(diào)控措施、為土地估價、土地稅費征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃等的制定提供科學依據(jù)。 2、為保障國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)以及利用經(jīng)濟手段強化土地資產(chǎn)管理；促進土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，加強國家對土地市場的管理，促進正常交易。 3、為全面、科學、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)，城鎮(zhèn)土地定級估價成果是地產(chǎn)市場管理的重要資料，地產(chǎn)市場是一個動態(tài)市場，地產(chǎn)隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和地產(chǎn)

3、市場的發(fā)育不斷增值，其價格水平不斷提高。 因此，更新城鎮(zhèn)土地定級與基準地價體系是非常緊迫的任務(wù)。城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新的目的某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 某某市于2010年完成了上一輪城區(qū)土地定級與基準地價評估工作，將城區(qū)土地分為四個綜合級別并測算了各級別地價?！笆濉?、遼寧省對口援建期間是某某市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展最快的時期，亦是某某市城市建設(shè)及城市土地利用的時空結(jié)構(gòu)與部門分配變化最大的時期，影響土地級別與地價的因素因子及其作用屬性（性質(zhì)與強度）均發(fā)生了極大的變化，原有的綜合定級的成果與各級別地價以及級別的空間分布已不能適應(yīng)某某市城區(qū)土地管理的需要，更不能滿足城市土地分類分級地價管理

4、的需要。因此，迫切需要對某某市城區(qū)土地定級與基準地價評估成果進行全面更新。 工 作 概 況某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新某某市城區(qū)土地定級與基準地價更新工作，按照城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T 185072001）、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 185082001）進行，既注意堅持土地定級估價的基本原則和作業(yè)規(guī)范，又緊密結(jié)合當?shù)貙嶋H，吸收借鑒了外地經(jīng)驗，制定科學可行的技術(shù)方案，以馬克思地租地價理論、區(qū)位理論為指導思想，遵循綜合分析、主導因素、地域分異、土地收益差異、定量與定性分析結(jié)合等基本原則，充分利用計算機手段，采用量化為主，定性與定量相結(jié)合的方法，采用多因素綜合評價法進行綜合定級，在此基礎(chǔ)

5、上測算不同級別不同用途土地的基準地價，并建立相應(yīng)的基準地價修正體系，將為某某市土地市場的管理提供重要的依據(jù)。 某某市城鎮(zhèn)土地定級工作概況第二部分城鎮(zhèn)土地定級某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新某某市土地定級及基準地價更新范圍某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 （二）定級因素(因子)的選擇及權(quán)重確定 定級因素（因子）權(quán)重的確定采用特爾菲法進行。邀請某某市相關(guān)部門的技術(shù)、管理人員和決策者18人組成專家組。通過兩輪特爾菲法打分對其權(quán)重值進行了測定。共回收18份有效調(diào)查表，經(jīng)統(tǒng)計計算后各因素均X2檢驗結(jié)果表明，全部因素因子的X2值都小于X0.95檢驗值，符合“定級規(guī)程”的要求。 某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價

6、更新 （一）土地定級范圍 本次某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新成果的范圍是指某某市建成區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地區(qū)和土地利用總體規(guī)劃確定的近期建設(shè)用地范圍，土地總面積40.40平方公里。某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新某某市城區(qū)土地定級因素權(quán)重值測定表序號商服繁華影響度道路通達度對外交通便利度基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度綠地覆蓋度合計10.380.160.110.190.10.06120.380.160.110.190.10.06130.380.180.120.170.10.05140.390.140.120.170.110.07150.350.190.120.150.120.07160.370.190.

7、110.170.090.07170.360.160.110.180.120.07180.350.160.110.190.140.05190.360.160.110.190.130.051100.350.160.110.190.140.051110.390.150.110.190.130.031120.390.150.110.150.130.071130.390.160.110.140.140.061140.390.160.110.150.140.051150.390.190.110.140.120.051160.390.10.110.170.150.081170.390.110.130.140

8、.150.081180.390.140.140.140.120.071均值0.380.160.110.170.120.061方差0.0002430.0005560.00007020.0003980.0003130.000161X223.9917171714.3313.47某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新某某市城區(qū)土地定級因子權(quán)重值測定表因子供水排水供熱小計幼兒園小學中學醫(yī)院小計10.260.370.3710.10.20.40.3120.320.320.3610.40.20.20.2130.350.360.2910.10.20.30.4140.180.350.4710.20.20.30.3150

9、.330.340.3310.20.20.30.3160.350.290.3610.220.220.220.33170.330.280.3910.250.250.250.25180.320.370.3110.140.210.290.36190.320.370.3110.230.230.310.231100.370.310.3210.210.290.210.291110.160.370.4710.230.230.230.311120.330.330.3410.150.230.380.231130.140.290.5710.290.290.210.211140.330.330.3410.290.21

10、0.210.291150.360.430.2110.330.250.170.251160.240.530.2310.20.270.270.271170.360.430.2110.330.20.270.21180.290.360.3510.250.250.250.251均值0.30.360.3510.250.250.250.251方差0.0050940.0036210.0082960.0063750.0009580.0037560.00299X21718.0317.2917.0817.6316.8617.01某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新某某市城鎮(zhèn)土地定級因素權(quán)重表定級因素商服繁華程度交通條件

11、基本設(shè)施狀況環(huán)境條件合計商服繁華影響度道路通達度對外交通便利度基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度綠地覆蓋度權(quán)重0.380.160.110.170.120.061.00因子供水排水供熱幼兒園小學中學醫(yī)院權(quán)重0.380.160.110.30.350.350.250.250.250.250.06某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 （三）定級單元的劃分 某某市城鎮(zhèn)土地定級單元的確定采用計算機輔助手段進行，土地定級時直接把城鎮(zhèn)劃分為若干面積相同的網(wǎng)格，一個網(wǎng)格代表一個定級單元。在1：5000的某某市城鎮(zhèn)土地定級單元圖上共劃分10mm10mm,面積為0.25公頃的網(wǎng)格單元15756個。某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價

12、更新 （四）定級因素的整理與量化因子類型因子名稱衰減模型影響方式點狀因子商服繁華影響度指數(shù)衰減內(nèi)部均勻分布，外部以設(shè)施邊界為基礎(chǔ)在服務(wù)半徑內(nèi)向外衰減幼兒園線性衰減以中心為基礎(chǔ)在服務(wù)半徑內(nèi)向外衰減小學線性衰減中學線性衰減醫(yī)院線性衰減客運站線性衰減線狀因子道路通達度指數(shù)衰減沿線狀目標在服務(wù)半徑內(nèi)向外衰減面狀因子供水無衰減在面狀因素影響區(qū)域內(nèi)均勻分布排水無衰減供熱無衰減綠地覆蓋度無衰減某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 （五）土地級別的劃分 nSj=Fij Wi I=1 利用公式計算各單元總分值。采用總分頻率曲線圖法進行土地級別的劃分。建立一個二維坐標系，以縱坐標表示單元總分值，橫坐標表示總分頻數(shù)。根

13、據(jù)總分頻數(shù)直方圖的起伏狀況，選擇波谷處的總分值作為確定級別的依據(jù)。 某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新某某市城鎮(zhèn)定級總分頻率曲線圖 某某市城鎮(zhèn)土地定級成果土地級別一級地二級地三級地四級地合計總分值區(qū)間100，8484,6060,3838,0-單元數(shù)225235484528542815756初步劃分的土地級別之間存在著較明顯的土地收益差異，土地級別越高、土地收益值越大；土地級之間的收益差高于土地級內(nèi)的收益差，特別是商業(yè)用地對區(qū)位的敏感性高，在市中心繁華的商業(yè)地段，商業(yè)鋪面的租金往往比城市邊遠地區(qū)的租金高。初步劃分的土地級別是合理的，正確反映了某某市城區(qū)土地利用效益差異。 某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地

14、價更新第三部分基準地價更新某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新基準地價評估方法 以土地綜合定級為基礎(chǔ)，以級別內(nèi)的市場交易樣點地價均值更新基準地價。具體來講是以土地綜合定級分類為基礎(chǔ)，根據(jù)市場資料，運用收益還原法、成本法、剩余法等測算市場交易樣本地價，結(jié)合土地定級對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量進行綜合評定，綜合確定各種用途不同級別土地的平均價格，在此基礎(chǔ)上確定相應(yīng)的修正系數(shù)。在工業(yè)基準地價評估中，調(diào)查了大量企業(yè)效益資料，通過成本逼近法進行工業(yè)用地基準地價更新；住宅及商業(yè)基準地價評估采用區(qū)域內(nèi)市場交易樣點的地價平均法來更新基準地價。 某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新估價參數(shù)的確定 調(diào)查

15、確定了房屋重置價標準、房屋耐用年限標準、房屋殘值率標準、銀行存、貸款利率、各種房地產(chǎn)交易稅費、土地還原利率及房屋還原利率等參數(shù)。某某市城區(qū)不同結(jié)構(gòu)房屋重置價、殘值及耐用年限表 某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 還原利率的確定 選用安全利率加上風險調(diào)整值的方法來求取還原利率，以五年期平均利率值6.89%作為安全利率，加上風險調(diào)整值0.61%，確定土地還原利率為7.5%，房屋還原利率為9.0%。 某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新基準地價內(nèi)涵 各土地級別內(nèi)的開發(fā)程度為“六通一平”（即宗地外通上水、通下水、通訊、通電、通路、通熱、宗地內(nèi)場地平整)和容積率（商業(yè)、住宅、工業(yè)用地均為1.0）條件下，不同用

16、途(分商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用地類型)在2013年12月31日的各用途用地法定最高出讓年限（商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年）的公開市場價格條件下的完整土地使用權(quán)的平均價格。 某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新估價參數(shù)的確定某某市城區(qū)房屋租賃稅費 某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新估價方法 樣點地價的計算方法主要有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等。某某市城區(qū)各類用地評估采用的方法如下表：各類用地評估方法 某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 利用調(diào)查的972個商鋪出租樣點資料，經(jīng)過交易時間修正、市場地價的出讓年期修正、基礎(chǔ)設(shè)施配套修正后，采用收益還原法，并用出讓、轉(zhuǎn)讓樣點

17、資料采用市場比較法計算結(jié)果進行驗證，由租賃樣本地價確定商業(yè)用地基準地價。 商業(yè)基準地價測算某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 根據(jù)調(diào)查到的私房買賣資料、商品房出售和土地使用權(quán)出讓資料中的住宅資料，進行歸類、分析、整理后得樣本108個，經(jīng)過出讓年期修正、交易時間修正和基礎(chǔ)設(shè)施修正后，采用收益還原法計算，并用出讓、轉(zhuǎn)讓樣點資料采用市場比較法計算結(jié)果進行驗證，確定住宅用地基準地價。住宅基準地價測算某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 利用調(diào)查的工業(yè)企業(yè)用地效益、工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓樣點資料，經(jīng)過交易時間修正、市場地價的出讓年期修正、基礎(chǔ)設(shè)施配套修正后，采用成本逼法測算工業(yè)地價，并用出讓、轉(zhuǎn)讓樣點資料采用市場

18、比較法計算結(jié)果進行驗證后確定工業(yè)用地基準地價。工業(yè)基準地價測算某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新基準地價結(jié)果 用地類型 基準地價土地級別一級地二級地三級地四級地商業(yè)用地630490350264居住用地340275208148工業(yè)用地269195155127土地面積(km2)4.167.9911.7616.49第四部分基準地價修正體系某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 編制基準地價修正體系，在分析宗地地價的影響因素同基準地價、宗地地價之間關(guān)系的基礎(chǔ)上，采用比較法的原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的關(guān)系，編制基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系。

19、能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評估出宗地地價。建立基準地價修正體系的目的某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新建立基準地價修正體系的步驟計算基準地價修正幅度值確定區(qū)位因素修正系數(shù)編制區(qū)位因素修正系數(shù)條件指標表編制個別因素修正系數(shù)某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新1、按照不同的用地類型選擇不同的影響因素，并采用特爾菲法確定各因素權(quán)重值。2、編制各用地路線價修正體系。3、宗地地價評估建立基準地價修正體系的方法某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新商業(yè)用地基準地價修正幅度某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新商業(yè)用地影響因素權(quán)重值表 根據(jù)某某市實際，選擇了影響商業(yè)用地的8個因子，采用特爾

20、菲法確定各因子權(quán)重值見下表。 因素因子權(quán)重區(qū)域因素商業(yè)繁華程度距商服中心的距離0.33交通條件臨街道路狀況0.10距對外站點距離0.06基礎(chǔ)設(shè)施狀況公用設(shè)施狀況供水狀況0.08排水狀況0.08供熱狀況0.08距醫(yī)院距離0.05距農(nóng)貿(mào)市場距離0.06個別因素宗地面積宗地面積0.05宗地形狀宗地形狀0.05臨街狀況臨街狀況0.06某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新商業(yè)用地宗地地價因素修正系數(shù)指標說明表 按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價標準下的因素修正系數(shù)，在此基礎(chǔ)上，要量化所有影響因素的標準，編制修正系數(shù)指標說明表。因素因子級別優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距商服中心的距離（米）225225-435

21、435-645645-855855855855-12151215-15751575-1935193514501450-23902390-33303330-4270427031503150-39203920-46904690-54605460交通條件臨街道路狀況主干道主干道次干道次干道支路主干道主干道次干道次干道支路主干道主干道次干道次干道支路主干道主干道次干道次干道支路距對外站點距離（米）1000300051606020某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新某某市城區(qū)商業(yè)用地基準地價因素修正系數(shù)表 按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價標準下的因素修正系數(shù)，編制城鎮(zhèn)級別的基準地價修正系數(shù)表。因子權(quán)重

22、級別優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距商服中心的距離（米）0.3310.55.250-5.075-10.159.84.90-5.425-10.8510.855.4250-5.6-11.29.94.950-4.95-9.9臨街道路狀況0.13.31.650-1.595-3.193.081.540-1.705-3.413.411.7050-1.76-3.5231.50-1.5-3某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新居住用地基準地價修正幅度某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新工業(yè)用地基準地價修正幅度 按照國土資發(fā)2006 307號（關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知）規(guī)定，某某市土地等別為12等，全國工業(yè)用地出讓

23、最低價標準為60元/平方米。第五部分成果分析某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新某某市2010年進行了土地級別調(diào)整與基準地價更新工作，將城區(qū)28.71平方公里土地分為4個綜合級別。定級與基準地價更新情況此次某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新工作仍將城區(qū)土地分為4個綜合級別。定級范圍擴大為40.4平方公里。新舊成果圖件對比某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新新舊級別面積變化分析 某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 （1）和2010年的定級結(jié)果相比較，總面積增加了11.69km2。定級邊界是參照了某某市城總體規(guī)劃、某某市土地利用總體規(guī)劃等相關(guān)資料，結(jié)合某某市城市發(fā)展現(xiàn)狀。此次定級區(qū)面積最終確定為40.4km2

24、。 （2）和2010年相比較， 、 、IV級地面積均有增加。 其中IV級地面積增加最多。各級地空間分布較原有范圍均向外擴張。 級別面積變化分析某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 綜合土地級別發(fā)生了較大幅度變化的主要原因，在于“十二五”期間，某某市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展以及城市建設(shè)均為歷史上最快的發(fā)展時期，而這一時期各項投資在市內(nèi)不同地域上的分布是不同的，較多的投資投入到了基礎(chǔ)設(shè)施雖全面但不完善的高級別土地上。正是由于投資在空間分布上的不均勻性和集聚效應(yīng)的影響，形成了不同區(qū)域之間經(jīng)濟發(fā)展速度和土地開發(fā)程度的差異，高級別區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度和土地開發(fā)程度進一步加快并帶動其周邊地區(qū)的快速發(fā)展，從而導致了高級別

25、土地面積的擴張和級別界線的變化。級別面積變化原因分析某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新地價變化分析 某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 可以看出：各用途、級別的基準地價此次更新結(jié)果都較2010年測定的基準地價有了較大幅度的提高。其原因是： （1）確定基準地價的時間、經(jīng)濟基礎(chǔ)不同。城市的基準地價水平是城市經(jīng)濟和社會發(fā)展水平的反映。2013年確定基準地價的依據(jù)是2013年搜集整理的2009-2013年的資料，至此次搜集的資料已相隔四年，這期間，影響地價的各項因素都發(fā)生了很大的變化，基準地價有變化是正常的。另一方面，從2008年至2012年是某某市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展以及城市建設(shè)發(fā)展最快的時期，期間國內(nèi)生

26、產(chǎn)總值（當年價）、地方財政收入與固定資產(chǎn)投資完成額的增長速度（年遞增率）較快，城鎮(zhèn)經(jīng)濟的快速發(fā)展必然導致土地的整體增值和基準地價的上揚?；鶞实貎r變化分析某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 （2）地價內(nèi)涵不同。導致此次更新后各用途各級別基準地價整體上揚的另一個主要原因，在于兩次評估中對基準地價涵義的界定不同。此次更新的基準地價的內(nèi)涵為：各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的平均開發(fā)程度(“六通一平”)和平均容積率商業(yè)用地為1.0，住宅用地為1.0，工業(yè)用地為1.0下，不同用途(分商業(yè)、住宅、工業(yè)三種類型)在2012年12月31日的法定最高出讓年限的完整土地使用權(quán)的平均價格。顯然此次界定的內(nèi)涵要較2010年確定的

27、基準地價的內(nèi)涵豐富得多。基準地價變化分析某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 （3）市場化程度不同。2010年前某某市的土地市場尚處于初級醞釀階段，土地交易量不大，直接可用于基準地價測算的市場交易樣點不多，市場化程度不高，還較多的考慮了土地使用制度變革剛剛起步，社會對土地價格的接受能力有限而降低了基準地價水平。2010年后，某某市土地市場逐步發(fā)育成型，土地交易日趨活躍，市場樣點資料迅速增加，為采用市場資料測算基準地價提供了條件。這次更新的基準地價就是嚴格按照規(guī)程要求，在搜集、整理、分析了大量的土地市場交易案例的基礎(chǔ)上，經(jīng)過科學的計算而得出的，市場化程度比2010年有了很大程度的提高，確定的地價是公開市場的完全意義上的地價。正是由于市場化程度的差異，導致了這兩次基準地價水平的不同。基準地價變化分析某某市城鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新 課題組收集整理了某某市周邊的托洛蓋鎮(zhèn)、和豐縣等部分縣市的基準地價評估結(jié)果，并與其進行了比較。 某某市、托洛蓋鎮(zhèn)、和豐縣等縣市相鄰并同處塔城地區(qū)經(jīng)濟帶。從比較看出，某某市的基準地價高于和豐縣。某某市的人口及工業(yè)總產(chǎn)值等經(jīng)濟指標、城區(qū)發(fā)展規(guī)模均高于和豐縣。故某某市的地價水