集團(tuán)項(xiàng)目成本管理規(guī)章制度及操作指引

1、 集團(tuán)項(xiàng)目成本治理制度及操作指引 目 錄第一章 項(xiàng)目成本治理(一)總則(二)項(xiàng)目各時(shí)期節(jié)點(diǎn)工作任務(wù)第二章相關(guān)流程(一)項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程講明及附表（二)項(xiàng)目目標(biāo)總成本調(diào)整審核講明及附表(三)項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本專題匯報(bào)流程操作指引及附表(四）項(xiàng)目成本結(jié)算編審流程講明及附表（五)項(xiàng)目成本后評(píng)估操作指引及模板第三章支持性文件（一) 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算指引 (二） 集團(tuán)成本科目與財(cái)務(wù)科目對(duì)應(yīng)關(guān)系項(xiàng)目成本治理(一）總則 =1* Aabc1 目的為構(gòu)建 集團(tuán)項(xiàng)目成本治理體系，實(shí)施全過程成本治理，加強(qiáng)成本操縱工作，積存經(jīng)驗(yàn)、持續(xù)改進(jìn)，不斷提高集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)能力。 2 *abi2 適用范圍適用于長(zhǎng)沙房產(chǎn)

2、（集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱集團(tuán)）及下屬公司（全資子公司、控股子公司)的所有開發(fā)項(xiàng)目，集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目依照各自的治理模式參照?qǐng)?zhí)行。3 專業(yè)術(shù)語和定義. 項(xiàng)目目標(biāo)成本：公司基于市場(chǎng)狀況結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)打算，依據(jù)相關(guān)資料,依照預(yù)期收入和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的,最終按照成本分類的11個(gè)一級(jí)成本科目逐項(xiàng)進(jìn)行編制而形成的項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的成本操縱依據(jù)。3 1個(gè)一級(jí)成本科目具體包括：一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);二、開發(fā)前期預(yù)備費(fèi);三、主體建安工程費(fèi)；四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);五、園林環(huán)境費(fèi);六、配套設(shè)施費(fèi)；七、工程相關(guān)費(fèi)；八、營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)；九、開發(fā)間接費(fèi);十、財(cái)務(wù)費(fèi)用；十一、不可預(yù)見費(fèi)。其中一、二、四

3、、五、六、七、八、九、十、十一為公攤費(fèi)用；三為主體建安費(fèi)用（非公攤費(fèi)用）。3.3 工程成本：指項(xiàng)目成本科目中三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、主體建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)及工程相關(guān)費(fèi)等費(fèi)用。3. 相關(guān)部門：指除成本治理部以外，項(xiàng)目開發(fā)成本各對(duì)口的投發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等與項(xiàng)目成本有關(guān)的責(zé)任部門。. 項(xiàng)目成本測(cè)算表:反映項(xiàng)目的總項(xiàng)目目標(biāo)成本和分項(xiàng)目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項(xiàng)目的總項(xiàng)目目標(biāo)成本是建設(shè)項(xiàng)目成本的操縱線,由各分項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)成本組成。各分項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價(jià)指標(biāo)及各種費(fèi)用指標(biāo)。3.6 超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)：針對(duì)成本科目(具體科目見附表成本科目（預(yù)警及強(qiáng)控）管控細(xì)度表有

4、超原已審批通過的目標(biāo)成本的事項(xiàng)3 項(xiàng)目成本結(jié)算：指項(xiàng)目合同結(jié)算全部完成后,對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的全部成本狀況進(jìn)行匯總編制,為成本后評(píng)估及成本數(shù)據(jù)庫提供依據(jù)。38項(xiàng)目成本后評(píng)估:指項(xiàng)目竣工及成本結(jié)算完成后，對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的全部成本狀況進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的、科學(xué)的評(píng)價(jià)及分析總結(jié)。 4 項(xiàng)目成本治理原則4.1 市場(chǎng)導(dǎo)向原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本治理以市場(chǎng)為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。4.2 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來源都要有充分依據(jù),保證項(xiàng)目目標(biāo)成本的權(quán)威性。.3 事前操縱原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本治理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一時(shí)期，凡事做到事先操縱為主,事中事后操縱為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)覺問題,減少無效成本

5、。4.4 動(dòng)態(tài)治理原則：建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本要及時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏,確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本操縱范圍內(nèi)。4.5 項(xiàng)目目標(biāo)成本科目的分類:詳見第三章 HYPERIN l 目標(biāo)成本科目分類 集團(tuán)成本科目與財(cái)務(wù)科目對(duì)應(yīng)關(guān)系。4. 項(xiàng)目成本核算原則：詳見第三章 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā) HYPERLINKl 目標(biāo)成本科目分類項(xiàng)目成本核算指引。(二)項(xiàng)目各時(shí)期節(jié)點(diǎn)工作任務(wù)5 成本預(yù)備時(shí)期5.1土地及拆遷相關(guān)資料、人材機(jī)市場(chǎng)價(jià)格資料及往?？⒐さ念愃乒こ痰臄?shù)據(jù)指標(biāo)。5.2 收集政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。53 土地購買前調(diào)研項(xiàng)目所在區(qū)域的同檔次或者相似建筑的成本構(gòu)成情況及價(jià)格水平,完成踩盤信息

6、采集報(bào)告-寫字樓、踩盤信息采集報(bào)告-住宅,踩盤信息采集報(bào)告模板見第二章6 成本編制時(shí)期.1 項(xiàng)目可研時(shí)期:土地購買前依照項(xiàng)目的土地價(jià)格及土地獵取相關(guān)費(fèi)用、概念規(guī)劃草案、土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料、初步定位等相關(guān)內(nèi)容完成項(xiàng)目投資估算。6.2 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)時(shí)期:參與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)討論會(huì)并提出成本相關(guān)意見,在項(xiàng)目總圖審圖通過后20日(日歷日)內(nèi),下屬單位成本部依據(jù)方案設(shè)計(jì)時(shí)期的設(shè)計(jì)成果，組織本單位各成本對(duì)口部門召開成本編制會(huì),各部門按集團(tuán)要求編制各自范圍內(nèi)成本,各部門審批后匯總到下屬單位成本部, 下屬單位成本部按各部門的數(shù)據(jù)編制完成目標(biāo)成本（方案版）并上報(bào)集團(tuán)，項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程講明及附件見第二

7、章。6. 項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)時(shí)期:參與項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)討論會(huì)并提出成本相關(guān)意見,在項(xiàng)目總包招標(biāo)操縱價(jià)(非模擬清單）審批完成后，下屬單位應(yīng)對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)測(cè),按照差不多發(fā)生的實(shí)際成本,測(cè)算可能尚需發(fā)生的成本，重點(diǎn)是工程成本的操縱。原則上總包招標(biāo)操縱價(jià)(非模擬清單)審批完成后30日內(nèi)，編制完畢目標(biāo)成本(施工圖版)并通過流程上報(bào)到集團(tuán)，項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程講明及附件見第二章項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程講明及附表的附件。64 編制過程遵從以下原則:量?jī)r(jià)分離、依照經(jīng)驗(yàn)和通過計(jì)算確定工程量、依照經(jīng)驗(yàn)或單價(jià)分析確定單價(jià)、計(jì)算合價(jià)。65 在項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、施工圖等各個(gè)時(shí)期,分不建立成本操縱目標(biāo)，并在竣工后進(jìn)行核算

8、對(duì)比,實(shí)行全過程目標(biāo)成本治理。. 項(xiàng)目不同時(shí)期目標(biāo)成本的確定原則：應(yīng)以利潤(rùn)為前提，以稅前成本總額為核定內(nèi)容,原則上后一時(shí)期的稅前成本總額不得突破前一時(shí)期的總額。67 方案和施工時(shí)期目標(biāo)成本審批流程見后附件目標(biāo)成本審批流程7 動(dòng)態(tài)成本治理7. 動(dòng)態(tài)成本是對(duì)已結(jié)算合同成本、未結(jié)算合同成本、非合同性成本、待發(fā)生成本等核算分析后,在現(xiàn)有資料和條件下可知的某個(gè)時(shí)期的實(shí)際成本。動(dòng)態(tài)成本操縱能夠全面反映項(xiàng)目開發(fā)過程中各個(gè)時(shí)期的實(shí)際成本和構(gòu)成變化的實(shí)時(shí)監(jiān)控行為。7.2 下屬單位各部門按成本治理制度的規(guī)定分不錄入各自發(fā)生的費(fèi)用到P系統(tǒng),實(shí)時(shí)對(duì)比差不多發(fā)生費(fèi)用和目標(biāo)成本的關(guān)系，并推斷剩余成本（目標(biāo)成本減去差不多發(fā)

9、生成本)是否能保證項(xiàng)目竣工交付目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。7.3 在施工過程中，下屬單位成本部及時(shí)跟蹤工程成本的執(zhí)行情況,在進(jìn)度的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，成本預(yù)測(cè)的次數(shù)和具體節(jié)點(diǎn)可依照項(xiàng)目的不同情況分不確定。7.4 集團(tuán)成本部按照集團(tuán)年度下屬單位考核方法的要求檢查各個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)成本、過程執(zhí)行等情況。 項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整8.1 當(dāng)項(xiàng)目可能總成本將超出目標(biāo)總成本時(shí)，目標(biāo)總成本調(diào)整具體實(shí)施要求:詳見第二章項(xiàng)目目標(biāo)總成本調(diào)整審核講明及附表。82 依照成本科目（預(yù)警及強(qiáng)控）管控細(xì)度表中的操縱科目,其中科目超目標(biāo)成本專題匯報(bào)流程依照不同超額比例采納備案和審批制度：（）超目標(biāo)成本2，由下屬公司成本部填報(bào)事項(xiàng)及應(yīng)對(duì)措施，逐級(jí)報(bào)

10、送至下屬公司總經(jīng)理審批后，報(bào)集團(tuán)備案；(2）2%超目標(biāo)成本5%，由下屬公司成本部填報(bào)，下屬公司總經(jīng)理審批后,報(bào)送集團(tuán)成本治理部審核，集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，抄送至集團(tuán)總經(jīng)理,同時(shí)備案；（3）超目標(biāo)成本5%,須逐級(jí)報(bào)送至集團(tuán)總經(jīng)理審批。下屬單位應(yīng)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本匯總表，并附上成本調(diào)整講明表或分析報(bào)告，講明調(diào)整的具體內(nèi)容、緣故、超支成本的消化途徑、應(yīng)吸取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施等,經(jīng)審批后相應(yīng)調(diào)整目標(biāo)成本。項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本調(diào)整具體實(shí)施要求:詳見第二章項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本專題匯報(bào)流程操作指引及附表。9 項(xiàng)目成本結(jié)算和成本后評(píng)估. 項(xiàng)目合同結(jié)算全部完成后，0天內(nèi)完成項(xiàng)目成本結(jié)算并上報(bào)集團(tuán);或項(xiàng)目合同結(jié)算

11、差不多完成后，因項(xiàng)目總體進(jìn)度安排的要求，需提早啟動(dòng)項(xiàng)目成本結(jié)算,自啟動(dòng)開始30天內(nèi)完成項(xiàng)目成本結(jié)算并上報(bào)集團(tuán)。92 項(xiàng)目成本結(jié)算完成后，30天內(nèi)應(yīng)完成成本后評(píng)估工作,并上報(bào)集團(tuán)。.3 成本后評(píng)估應(yīng)圍繞本項(xiàng)目成本操縱目標(biāo)的變化加以分析,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)形成專題報(bào)告，并組織相關(guān)人員學(xué)習(xí)，不斷提高專業(yè)能力及治理水平。94 成本后評(píng)估成果的差不多要求是能夠全面、清晰、準(zhǔn)確地反映后評(píng)估項(xiàng)目的成本信息，以作為項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)審計(jì)的依據(jù)。詳細(xì)內(nèi)容見第二章項(xiàng)目成本后評(píng)估操作指引及模板。 附件第二章相關(guān)流程（一)項(xiàng)目目標(biāo)成本編審流程講明及附表 流程目的通過編制全面精準(zhǔn)、符合市場(chǎng)行情的目標(biāo)成本,各項(xiàng)目費(fèi)用責(zé)任主管部

12、門依據(jù)目標(biāo)成本積極主動(dòng)掌控動(dòng)態(tài)成本變化及時(shí)采取合理手段修正調(diào)控，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的全員成本治理體系。2 適用范圍適用于長(zhǎng)沙房產(chǎn)(集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱集團(tuán)）及下屬公司(全資子公司、控股子公司)的所有開發(fā)項(xiàng)目，集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目依照各自的治理模式參照?qǐng)?zhí)行。3 流程講明: 31 流程版本及編制時(shí)刻要求:目標(biāo)成本（方案版）,在項(xiàng)目總圖審圖通過后20日(日歷日)內(nèi)編制完畢并通過流程上報(bào)到集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門。目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版)，在項(xiàng)目總包招標(biāo)操縱價(jià)(非模擬清單)審批完成后30日(日歷日)內(nèi)編制完畢并通過流程上報(bào)到集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門。3. 項(xiàng)目目標(biāo)成本審批流程：由1條主流程（匯總)

13、和條子流程(分線)組成。3.1 子流程(分線）：由下屬單位成本部發(fā)起,下屬單位營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、投發(fā)、設(shè)計(jì)、成本等各對(duì)口部門各自對(duì)所對(duì)應(yīng)的成本科目中的各分項(xiàng)成本(包括對(duì)應(yīng)科目的各下級(jí)科目中的內(nèi)容)進(jìn)行上報(bào)，下屬單位領(lǐng)導(dǎo)審核后集團(tuán)相應(yīng)對(duì)口業(yè)務(wù)部門、集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。需注意:土地成本審批:“子流程三:項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程(土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi))” 流程審批節(jié)點(diǎn)經(jīng)投發(fā)部、財(cái)務(wù)部共同審核土地成本分?jǐn)倲?shù) 據(jù)。3.2.主流程(匯總):在分線子流程審批完后，由集團(tuán)成本部發(fā)起項(xiàng)目目標(biāo)成本（匯總)主流程，下屬單位成本部按照子流程進(jìn)行匯總后上報(bào),下屬單位領(lǐng)導(dǎo)審核后集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。其中需注意：目標(biāo)成本（方案版)，下

14、屬單位匯總后到集團(tuán)分管審批領(lǐng)導(dǎo)節(jié)點(diǎn)為“集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審核”。目標(biāo)成本(施工圖預(yù)算版),下屬單位匯總后到集團(tuán)分管審批領(lǐng)導(dǎo)節(jié)點(diǎn)為“集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)審”。 附件4.1 踩盤信息采集報(bào)告-寫字樓4.2 踩盤信息采集報(bào)告-住宅43 項(xiàng)目各業(yè)務(wù)線目標(biāo)成本跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表（分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型) .4 項(xiàng)目成本測(cè)算表 詳細(xì)流程圖:子流程一：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)）3 下屬單位成本治理部經(jīng)理審核并組織營(yíng)銷部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本治理部成本治理員發(fā)起1 開始節(jié)點(diǎn)4 下屬單位營(yíng)銷部提供目標(biāo)成本（營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)）數(shù)據(jù)：1、需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)目標(biāo)成本總金額；2、需上傳的

15、附表：項(xiàng)目營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。7 集團(tuán)營(yíng)銷部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)審核8 集團(tuán)分管營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)審批10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)9 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理子流程二：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)） 1 開始節(jié)點(diǎn)3 下屬單位成本治理部經(jīng)理審核并組織財(cái)務(wù)部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本治理部成本治理員發(fā)起4 下屬單位財(cái)務(wù)部提供目標(biāo)成本（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)）數(shù)據(jù)：1、需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)）目標(biāo)成本總金額；2、需上傳的附表：項(xiàng)目營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)

16、表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審核7 集團(tuán)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)9 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理子流程三：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi))1 開始節(jié)點(diǎn)3 下屬單位成本治理部經(jīng)理審核并組織運(yùn)營(yíng)部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本治理部成本治理員發(fā)起4 下屬單位運(yùn)營(yíng)部提供目標(biāo)成本（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）數(shù)據(jù)：1、需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）目標(biāo)成本總金額；2、需上傳的附表：項(xiàng)目（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。5 下屬單位財(cái)務(wù)部

17、經(jīng)理審核土地成本及分?jǐn)倲?shù)據(jù)8 集團(tuán)投發(fā)部經(jīng)理審核并提供審核數(shù)據(jù)7 下屬單位總經(jīng)理審批6 下屬單位主管運(yùn)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)審核9 集團(tuán)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核土地成本及分?jǐn)倲?shù)據(jù)10 集團(tuán)分管投發(fā)領(lǐng)導(dǎo)審批10 集團(tuán)分管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批12 結(jié)束節(jié)點(diǎn)11 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理子流程四：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi))1 開始節(jié)點(diǎn)3 下屬單位成本治理部經(jīng)理審核并組織相關(guān)部門提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本治理部成本治理員發(fā)起4 下屬單位相關(guān)部門提供目標(biāo)成本（規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)）數(shù)據(jù)：1、需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目（規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)）目標(biāo)成本總金額；2、需上傳的附表：項(xiàng)目（規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至

18、各產(chǎn)品類型)。6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管領(lǐng)導(dǎo)審核7 集團(tuán)設(shè)計(jì)部主任審核并提供審核數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)審批9 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)子流程五:項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（工程成本）1 開始節(jié)點(diǎn)2 下屬單位成本治理部成本治理員發(fā)起并提供：1、需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目（工程成本）目標(biāo)成本總金額；2、需上傳的附表：項(xiàng)目（工程成本）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。項(xiàng)目目標(biāo)成本套表。 踩盤信息采集報(bào)告。3 下屬單位成本治理部經(jīng)理審核5 下屬單位總經(jīng)理審批4 下屬單位主管成本領(lǐng)導(dǎo)審核6 集團(tuán)成本部成本主管審核并提供數(shù)據(jù)7 集團(tuán)成本部經(jīng)理審

19、核并提供數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批9 抄送下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)主流程：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（匯總）(二)項(xiàng)目目標(biāo)總成本調(diào)整審核講明及附表 流程目的 依照各公司相關(guān)責(zé)任部門，掌握的政策變化或其他經(jīng)營(yíng)策略的改變等重 大阻礙項(xiàng)目成本變化情況,及時(shí)有效的分析、調(diào)劑和修正，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管控，達(dá)到成本操縱的目的。2 適用范圍 適用于長(zhǎng)沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司(以下簡(jiǎn)稱集團(tuán))及下屬公司（全資子公司、控股子公司）的所有開發(fā)項(xiàng)目,集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目依照各自的治理模式參照?qǐng)?zhí)行。3 流程講明.1 流程使用情況:在項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本可能將超出目標(biāo)成本總金額時(shí)進(jìn)行3.2

20、項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整審批流程：由1條主流程（匯總)和5條子流程(分線)組成。.2.1子流程(分線):由下屬單位營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、投發(fā)、設(shè)計(jì)、成本等各對(duì)口部門 發(fā)起，對(duì)所對(duì)應(yīng)的成本科目中的各分項(xiàng)成本(包括對(duì)應(yīng)科目的各下級(jí)科目中的內(nèi)容）進(jìn)行調(diào)整情況講明及上報(bào)，下屬單位領(lǐng)導(dǎo)審核后集團(tuán)相應(yīng)對(duì)口業(yè)務(wù)部門、集 團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。 其中需注意:在進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整流程前，需對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)行整體盤存,就已發(fā)生成本(含依照工程實(shí)際情況進(jìn)行變更簽證、材料調(diào)差等預(yù)估）和可能發(fā)生成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比,詳細(xì)分析實(shí)際發(fā)生額及預(yù)估額等,與需調(diào)整額進(jìn)行對(duì)比,再最終確認(rèn)是否進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整及調(diào)整額。3.2.2主流程（匯總）:在分線子

21、流程審批完后，由下屬公司成本部發(fā)起項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整(匯總）主流程，按照子流程進(jìn)行匯總后上報(bào)，下屬單位領(lǐng)導(dǎo)審核后報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。其中需注意：下屬單位匯總后到集團(tuán)分管審批領(lǐng)導(dǎo)節(jié)點(diǎn)為“集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)審”。3.3 與項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本專題匯報(bào)流程區(qū)不進(jìn)行“項(xiàng)目目標(biāo)總成本調(diào)整流程”情況：目標(biāo)成本總額有超出。進(jìn)行“項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本專題匯報(bào)流程”情況:針對(duì)成本科目(預(yù)警及強(qiáng)控)管控細(xì)度表中科目有超出現(xiàn)象，但整體未超出目標(biāo)成本總額。4 附表：41 項(xiàng)目成本盤存明細(xì)表 流程圖:子流程一：項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整審核流程（營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi))2 下屬單位營(yíng)銷部發(fā)起并提供：1、寫明的內(nèi)容：營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)目標(biāo)成本、調(diào)整

22、金額、調(diào)整后目標(biāo)成本；2、相關(guān)附件；3、提供項(xiàng)目營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)盤存明細(xì)。1 開始節(jié)點(diǎn)5 集團(tuán)營(yíng)銷部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)4 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)審核6 集團(tuán)分管營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)審批8 結(jié)束節(jié)點(diǎn)7 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理子流程二:項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整審核流程(財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi))4 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審核5 集團(tuán)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)6 集團(tuán)分管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批8 結(jié)束節(jié)點(diǎn)7 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理2 下屬單位財(cái)務(wù)部發(fā)起并提供：1、寫明的內(nèi)容：財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)間接費(fèi)目標(biāo)成本、調(diào)整金額、調(diào)整后目標(biāo)成本；2、相關(guān)附件；

23、3、提供項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)間接費(fèi)盤存明細(xì)。1 開始節(jié)點(diǎn)子流程三：項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整審核流程（報(bào)批報(bào)建費(fèi))2 下屬單位運(yùn)營(yíng)部發(fā)起并提供：1、寫明的內(nèi)容：報(bào)批報(bào)建費(fèi)目標(biāo)成本、調(diào)整金額、調(diào)整后目標(biāo)成本；2、相關(guān)附件；3、提供項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)盤存明細(xì)。1 開始節(jié)點(diǎn)5 集團(tuán)投發(fā)部經(jīng)理審核并提供審核數(shù)據(jù)4 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管運(yùn)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)審核6 集團(tuán)分管投發(fā)領(lǐng)導(dǎo)審批8 結(jié)束節(jié)點(diǎn)7 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理子流程四：項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程（規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi))2 下屬單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)相關(guān)部門發(fā)起并提供：1、寫明的內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)目標(biāo)成本、調(diào)整金額、調(diào)整后目標(biāo)成本；2、相關(guān)附件；3、提供項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)

24、計(jì)費(fèi)盤存明細(xì)。4 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管領(lǐng)導(dǎo)審核5 集團(tuán)設(shè)計(jì)部主任審核并提供審核數(shù)據(jù)6 集團(tuán)分管設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)審批7 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理8 結(jié)束節(jié)點(diǎn)1 開始節(jié)點(diǎn)子流程五:項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整審核流程（工程成本)1 開始節(jié)點(diǎn)2 下屬單位成本治理部發(fā)起并提供：1、寫明的內(nèi)容：工程成本目標(biāo)成本、調(diào)整金額、調(diào)整后目標(biāo)成本；2、相關(guān)附件；3、提供項(xiàng)目工程成本盤存明細(xì)。5 下屬單位總經(jīng)理審批3 下屬單位主管成本領(lǐng)導(dǎo)審核5 集團(tuán)成本部成本主管審核并提供數(shù)據(jù)6 集團(tuán)成本部經(jīng)理審核并提供數(shù)據(jù)7 集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批8 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理9 結(jié)束節(jié)點(diǎn)主流程:項(xiàng)

25、目目標(biāo)成本審核流程（匯總)（三）項(xiàng)目科目超目標(biāo)成本專題匯報(bào)流程操作指引及附表 流程目的明確超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)的上報(bào)、應(yīng)對(duì)方案及調(diào)整治理程序，規(guī)范項(xiàng)目目標(biāo)成本治理，規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)。 適用范圍適用于集團(tuán)所有設(shè)立目標(biāo)成本的工程項(xiàng)目,在項(xiàng)目實(shí)施過程中,針對(duì)超目標(biāo)成本科目（具體科目見附表成本科目（預(yù)警及強(qiáng)控)管控細(xì)度表事項(xiàng)的上報(bào),集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目依照各自的治理模式參照?qǐng)?zhí)行。3 流程講明. 下屬單位成本部經(jīng)理組織填報(bào)和發(fā)起流程,填寫超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)。對(duì)超出目標(biāo)成本的科目分析緣故,提出相應(yīng)的成本平衡方案或成本優(yōu)化方案;3. 涉及成本科目有調(diào)整的,需按超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)填報(bào)調(diào)整記錄，同

26、時(shí)下屬單位成本部須將所有審批通過的調(diào)整記錄進(jìn)行匯總登記;33 本專題匯報(bào)流程依照不同超額比例采納備案和審批制度:超目標(biāo)成本2%，由下屬公司成本部填報(bào)事項(xiàng)及應(yīng)對(duì)措施,逐級(jí)報(bào)送至下屬公司總經(jīng)理審批后，報(bào)集團(tuán)備案；2%超目標(biāo)成本5%，由下屬公司成本部填報(bào),下屬公司總經(jīng)理審批后,報(bào)送集團(tuán)成本治理部審核,集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批通過后,抄送至集團(tuán)總經(jīng)理，同時(shí)備案；超目標(biāo)成本5,須逐級(jí)報(bào)送至集團(tuán)總經(jīng)理審批。.4 本專題匯報(bào)流程應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)。.5 超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)內(nèi)容填寫要求:詳細(xì)講明超目標(biāo)成本的情況及緣故,并填寫超目標(biāo)成本金額。提出相應(yīng)的成本平衡方案、成本優(yōu)化方案。調(diào)整后，需明確那些科目將做為重

27、點(diǎn)操縱對(duì)象。涉及需對(duì)目標(biāo)成本科目進(jìn)行調(diào)整，需詳細(xì)填寫調(diào)整情況，同時(shí)匯總登記調(diào)整記錄。3. 匯報(bào)及時(shí)性要求:一事一報(bào),即時(shí)申請(qǐng)流程，保證及時(shí)、準(zhǔn)確的上報(bào)動(dòng)態(tài)成本信息,不得隱瞞不報(bào)；.7 如可能成本科目?jī)?nèi)的工程招標(biāo)操縱價(jià)或合同結(jié)算金額將超出目標(biāo)成本的,先走項(xiàng)目超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)流程，審批通過后，需以該超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)審批截圖作為進(jìn)行招標(biāo)操縱價(jià)審批或辦理合同結(jié)算的附件。38 考核：參照集團(tuán)當(dāng)年度的考核指標(biāo)庫進(jìn)行考核。4 附件1 項(xiàng)目超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)（模板）4.2 成本科目（預(yù)警及強(qiáng)控）管控細(xì)度表5 詳細(xì)流程圖6 流程中各環(huán)節(jié)詳細(xì)描述編號(hào)流程節(jié)點(diǎn)名稱執(zhí)行角色流程講明注意事項(xiàng)時(shí)限關(guān)鍵輸入與輸出1

28、發(fā)起流程下屬單位成本部經(jīng)理依照項(xiàng)目監(jiān)控情況,上報(bào)超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)編寫已發(fā)生超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)的緣故和應(yīng)對(duì)措施2個(gè)工作日輸出：超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)審核下屬單位分管成本副總對(duì)上報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行審核審核已發(fā)生超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)的緣故和應(yīng)對(duì)措施個(gè)工作日輸入：超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)輸出：已發(fā)生超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)的緣故和應(yīng)對(duì)措施的審核意見3審批下屬單位總經(jīng)理對(duì)上報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行審批審批已發(fā)生超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)的緣故和應(yīng)對(duì)措施1個(gè)工作日輸入:超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)輸出：對(duì)應(yīng)對(duì)措施的審批意見4備案集團(tuán)成本部成本主管及部門經(jīng)理備案超目標(biāo)成本2%即時(shí)輸入：下屬單位總經(jīng)理審批后的專題匯報(bào)輸出：無5備案集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)備案超目標(biāo)成本2%即時(shí)輸入

29、：下屬單位總經(jīng)理審批后的專題匯報(bào)輸出:無6審核集團(tuán)成本部成本主管審核已發(fā)生超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施超目標(biāo)成本2%1個(gè)工作日輸入：超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)輸出：對(duì)應(yīng)對(duì)措施的審批意見7審核集團(tuán)成本部經(jīng)理審核已發(fā)生超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施超目標(biāo)成本2%1個(gè)工作日輸入：超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)輸出:對(duì)應(yīng)對(duì)措施的審批意見8審批集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批審核已發(fā)生超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施12%超目標(biāo)成本5,集團(tuán)總經(jīng)理備案；2.超目標(biāo)成本5,董事長(zhǎng)審批2個(gè)工作日輸入：超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)輸出:對(duì)應(yīng)對(duì)措施的審批意見9備案集團(tuán)分管總經(jīng)理備案2%超目標(biāo)成本5%即時(shí)輸入：超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)輸出：無10審批集團(tuán)分管總經(jīng)理審核已

30、發(fā)生超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施超目標(biāo)成本%3個(gè)工作日輸入：超目標(biāo)成本領(lǐng)項(xiàng)專題匯報(bào)輸出:對(duì)應(yīng)對(duì)措施的審批意見（四）項(xiàng)目成本結(jié)算編審流程及附表 流程目的掌握工程竣工結(jié)算后的全項(xiàng)目實(shí)際成本，為成本數(shù)據(jù)庫及分析提供依據(jù)。2 適用范圍適用于集團(tuán)項(xiàng)目合同結(jié)算全部完成后；或項(xiàng)目合同結(jié)算差不多完成后,因項(xiàng)目總體進(jìn)度安排的要求,需提早啟動(dòng)項(xiàng)目成本結(jié)算的項(xiàng)目。3 流程講明:.1 流程編制時(shí)刻及要求:項(xiàng)目合同結(jié)算全部完成后,3天內(nèi)完成項(xiàng)目成本結(jié)算并上報(bào)集團(tuán)；或項(xiàng)目合同結(jié)算差不多完成后,因項(xiàng)目總體進(jìn)度安排的要求,需提早啟動(dòng)項(xiàng)目成本結(jié)算,自啟動(dòng)開始30天內(nèi)完成項(xiàng)目成本結(jié)算并上報(bào)集團(tuán)。3.2 項(xiàng)目目標(biāo)成本審批流程:由1條主流

31、程(匯總)和5條子流程(分線)組成。32子流程(分線)：由下屬單位成本部發(fā)起,下屬單位營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、投發(fā)、設(shè)計(jì)、成本等各對(duì)口部門各自對(duì)所對(duì)應(yīng)的成本科目中的各分項(xiàng)成本(包括對(duì)應(yīng)科目的各下級(jí)科目中的內(nèi)容)進(jìn)行上報(bào),下屬單位領(lǐng)導(dǎo)審核后集團(tuán)相應(yīng)對(duì)口業(yè)務(wù)部門、集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。 需注意:土地成本審批:“子流程三:項(xiàng)目目標(biāo)成本審核流程(土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）” 流程審批節(jié)點(diǎn)經(jīng)投發(fā)部、財(cái)務(wù)部共同審核土地成本分?jǐn)倲?shù)據(jù)。3.3 主流程（匯總）:在分線子流程審批完后,由集團(tuán)成本部發(fā)起項(xiàng)目目標(biāo)成本（匯總)主流程,下屬單位成本部按照子流程進(jìn)行匯總后上報(bào),下屬單位領(lǐng) 導(dǎo)審核后集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。 附件4 項(xiàng)目各業(yè)務(wù)線成

32、本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型）4.2 科目合同明細(xì)表(用于項(xiàng)目成本結(jié)算）4.3 項(xiàng)目成本結(jié)算表5 詳細(xì)流程圖:子流程一：項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程(營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)）3 下屬單位成本治理部經(jīng)理審核并組織營(yíng)銷部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本治理部成本治理員發(fā)起1 開始節(jié)點(diǎn)4 下屬單位營(yíng)銷部提供：1、需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)成本結(jié)算總金額；2、需上傳的附表：項(xiàng)目營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。項(xiàng)目營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)成本科目合同明細(xì)表（用于項(xiàng)目成本結(jié)算）7 集團(tuán)營(yíng)銷部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)審核

33、8 集團(tuán)分管營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)審批10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)9 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理子流程二：項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)）1 開始節(jié)點(diǎn)3 下屬單位成本治理部經(jīng)理審核并組織財(cái)務(wù)部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本治理部成本治理員發(fā)起4 下屬單位財(cái)務(wù)部提供：1、需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)）成本結(jié)算總金額； 2、需上傳的附表：項(xiàng)目（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。項(xiàng)目（財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)）成本科目合同明細(xì)表（用于項(xiàng)目成本結(jié)算）6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審核7 集團(tuán)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核并提供審定數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管財(cái)

34、務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)9 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理子流程三:項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）1 開始節(jié)點(diǎn)3 下屬單位成本治理部經(jīng)理審核并組織運(yùn)營(yíng)部提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本治理部成本治理員發(fā)起4 下屬單位運(yùn)營(yíng)部提供：1、需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）成本結(jié)算總金額； 2、需上傳的附表：項(xiàng)目（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。項(xiàng)目（土地成本、報(bào)批報(bào)建費(fèi)）成本科目合同明細(xì)表（用于項(xiàng)目成本結(jié)算）5 下屬單位財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核土地成本及分?jǐn)倲?shù)據(jù)8 集團(tuán)投發(fā)部經(jīng)理審核并提供審核數(shù)據(jù)7 下屬單位總經(jīng)理審批6 下屬單位

35、主管運(yùn)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)審核9 集團(tuán)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核土地成本及分?jǐn)倲?shù)據(jù)10 集團(tuán)分管投發(fā)領(lǐng)導(dǎo)審批10 集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批12 結(jié)束節(jié)點(diǎn)11 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理子流程四：項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程（規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi))1 開始節(jié)點(diǎn)3 下屬單位成本治理部經(jīng)理審核并組織相關(guān)部門提供數(shù)據(jù)2 下屬單位成本治理部成本治理員發(fā)起4 下屬單位相關(guān)部門提供：1、需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目（規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)）成本結(jié)算總金額； 2、需上傳的附表：項(xiàng)目（規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。項(xiàng)目（規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)）成本科目合同明細(xì)表（用于項(xiàng)目成本結(jié)算）6 下屬單位總經(jīng)理審批5 下屬單位主管領(lǐng)導(dǎo)審核7

36、集團(tuán)設(shè)計(jì)部主任審核并提供審核數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)審批9 抄送集團(tuán)和下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)子流程五：項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程(工程成本）1 開始節(jié)點(diǎn)2 下屬單位成本治理部成本治理員發(fā)起并提供：1、需體現(xiàn)的審批意見文字：項(xiàng)目（工程成本）成本結(jié)算總金額； 2、需上傳的附表：項(xiàng)目（工程成本）成本數(shù)據(jù)跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偯骷?xì)表(分?jǐn)偧?xì)化至各產(chǎn)品類型)。項(xiàng)目（工程成本）成本科目合同明細(xì)表（用于項(xiàng)目成本結(jié)算） 3 下屬單位成本治理部經(jīng)理審核5 下屬單位總經(jīng)理審批4 下屬單位主管成本領(lǐng)導(dǎo)審核6 集團(tuán)成本部成本主管審核并提供數(shù)據(jù)7 集團(tuán)成本部經(jīng)理審核并提供數(shù)據(jù)8 集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批9 抄送

37、下屬單位成本部成本治理員和成本經(jīng)理10 結(jié)束節(jié)點(diǎn)主流程:項(xiàng)目成本結(jié)算審核流程(匯總)1 開始節(jié)點(diǎn)3 集團(tuán)成本治理部經(jīng)理審核2 集團(tuán)成本主管發(fā)起4 下屬單位成本治理部經(jīng)理匯總整理項(xiàng)目成本結(jié)算。同時(shí)附1、項(xiàng)目成本結(jié)算跨項(xiàng)目跨期分?jǐn)偪颇勘恚?、各成本組成審核子流程審核通過截圖。5 下屬單位主管成本領(lǐng)導(dǎo)審核6 下屬單位總經(jīng)理審核8 集團(tuán)成本治理部經(jīng)理審核7 集團(tuán)成本治理部成本主管整理分析項(xiàng)目成本結(jié)算11 抄送集團(tuán)成本治理部成本主管及經(jīng)理備案10 集團(tuán)總經(jīng)理審核9 集團(tuán)分管成本領(lǐng)導(dǎo)審批12 結(jié)束節(jié)點(diǎn)(五）項(xiàng)目成本后評(píng)估操作指引及模板1 目的為了在項(xiàng)目最終完成后，客觀、科學(xué)、合理地評(píng)價(jià)項(xiàng)目目標(biāo)成本的執(zhí)行情

38、況，總結(jié)成本治理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),積存成本治理資料，為新項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè) 算提供參照依據(jù)。 適用范圍適用于長(zhǎng)沙房產(chǎn)(集團(tuán))有限公司（以下簡(jiǎn)稱集團(tuán))及下屬公司(全資子公司、控股子公司）的所有開發(fā)項(xiàng)目，集團(tuán)控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目依照各自的治理模式參照?qǐng)?zhí)行。 流程講明3.1 成本治理部3.1項(xiàng)目成本結(jié)算后，由下屬單位成本治理部組織牽頭并匯總，各相關(guān)部門參與項(xiàng)目成本后評(píng)估表的編制工作。.2下屬單位成本治理部收集評(píng)估項(xiàng)目所需工程成本相關(guān)成本資料,包括項(xiàng)目成本測(cè)算表、工程動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告、工程預(yù)結(jié)算書及工程結(jié)算資料等。3.3下屬單位成本部負(fù)責(zé)比較工程結(jié)算成本與工程目標(biāo)成本,對(duì)差異部分進(jìn)行分析、講明。3.

39、14 下屬單位成本治理部負(fù)責(zé)編制工程成本部分項(xiàng)目成本后評(píng)估表的相關(guān)內(nèi)容,總結(jié)項(xiàng)目成本超打算、無效投資、損失白費(fèi)等教訓(xùn)和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工程成本治理情況作出評(píng)價(jià)。3.5下屬單位成本治理部負(fù)責(zé)收集投發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)等各相關(guān)部門的項(xiàng)目成本后評(píng)估意見,對(duì)相關(guān)意見進(jìn)行整理匯總,形成項(xiàng)目后評(píng)估差異性分析報(bào)告（初稿）。3.1.5集團(tuán)成本治理部負(fù)責(zé)編制與修訂相關(guān)治理制度。.16集團(tuán)成本治理部監(jiān)督與跟進(jìn)項(xiàng)目成本后評(píng)估執(zhí)行情況。317集團(tuán)成本治理部負(fù)責(zé)組織成本后評(píng)估的審計(jì)和備案工作。.2 下屬單位相關(guān)部門3.21各相關(guān)部門各自負(fù)責(zé)各對(duì)口的結(jié)算成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較分析，對(duì)差異部分進(jìn)行

40、分析、講明、評(píng)價(jià)。322各相關(guān)部門對(duì)評(píng)估報(bào)告(初稿)進(jìn)行確認(rèn)，并在研討會(huì)上提出針對(duì)性的改進(jìn)措施。.23相關(guān)部門所對(duì)應(yīng)的責(zé)任職能如下: 投資進(jìn)展部：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期可研費(fèi)及報(bào)批報(bào)建費(fèi) 設(shè)計(jì)部:規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 工程部:材料設(shè)備、變更簽證、監(jiān)理費(fèi)用等 營(yíng)銷企劃部：營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi) 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部:開發(fā)間接費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用.23參加項(xiàng)目成本后評(píng)估研討。33 集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)3.負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目成本后評(píng)估表報(bào)告,并提出相關(guān)意見,使之成為公司的基礎(chǔ)資料。3.4 編制時(shí)刻:下屬單位成本治理部在項(xiàng)目成本結(jié)算審批完后30日內(nèi)完成項(xiàng)目成本后評(píng)估表相關(guān)內(nèi)容的編制。3.5 編制項(xiàng)目成本后評(píng)估表中項(xiàng)目工程成本的內(nèi)容:3.5.1下

41、屬單位成本治理部負(fù)責(zé)歸集評(píng)估項(xiàng)目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項(xiàng)目成本測(cè)算表、集團(tuán)目標(biāo)成本預(yù)算操縱指導(dǎo)書、目標(biāo)成本調(diào)整書、集團(tuán)項(xiàng)目時(shí)期性成本分析報(bào)告等。3.5. 下屬單位成本治理部匯總項(xiàng)目完整的結(jié)算資料,包括工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證等資料。3.6 下屬單位成本治理部按業(yè)態(tài)檔案和成本科目,分不歸集成本金額。3.7 下屬單位成本治理部對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與該項(xiàng)目可研報(bào)告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標(biāo)成本，評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目目標(biāo)成本的準(zhǔn)確、合理性。3.8 下屬單位成本治理部對(duì)比工程結(jié)算成本與工程目標(biāo)成本預(yù)算操縱指導(dǎo)書中相關(guān)成本內(nèi)容,匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的具體緣故,評(píng)價(jià)成本治理工作的有效性

42、。3.9 下屬單位成本治理部分析該工程各時(shí)期動(dòng)態(tài)成本資料，評(píng)價(jià)工程成本治理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。3.10下屬單位成本治理部對(duì)比施工圖、竣工資料、施工總包合同、專業(yè)分包合同、獨(dú)立分包合同、工程預(yù)算、工程結(jié)算書等資料，分析項(xiàng)目進(jìn)度打算、施工組織設(shè)計(jì)、工程承包范圍變化、工程量變化、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、市場(chǎng)因素、政策因素以及不可抗力因素等對(duì)成本的阻礙。3.11 下屬單位成本治理部分析要緊材料，尤其是阻礙外觀的裝修材料、阻礙使用功能的衛(wèi)生潔具、門窗等，從使用效果和耐用程度上評(píng)價(jià)材料成本的合理性。3.12 下屬單位成本治理部組織各相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目成本后評(píng)估工作，各相關(guān)部門依照責(zé)任職能分工對(duì)責(zé)任

43、目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較、分析、找出差異緣故,并書面提供初步評(píng)估意見。3.13 下屬單位成本治理部對(duì)相關(guān)部門提供的分析報(bào)告初步評(píng)估意見進(jìn)行匯總，并形成項(xiàng)目后評(píng)估差異性分析報(bào)告(初稿）。3.14 下屬單位成本治理部組織召開項(xiàng)目成本后評(píng)估專題會(huì)議,集中討論成本差異的阻礙性因素，并對(duì)改進(jìn)措施的可行性進(jìn)行進(jìn)一步論證。3.5 項(xiàng)目成本后評(píng)估分析和討論等基礎(chǔ)工作完成后，集團(tuán)成本治理部對(duì)專題會(huì)議意見進(jìn)行整理和總結(jié),形成完整的項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告(定稿),提交集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批、集團(tuán)董事長(zhǎng)審定后,形成項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告（定稿).1 集團(tuán)成本治理部將審定通過的項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告(定稿)進(jìn)行發(fā)文公布并備案歸檔，并在

44、后續(xù)項(xiàng)目中改進(jìn)實(shí)施。4 附件4. 項(xiàng)目成本測(cè)算表2 項(xiàng)目成本后評(píng)估表43 項(xiàng)目成本后評(píng)估模板 第三章 支持性文件(一）集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算指引1 目的加強(qiáng)成本治理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2 核算成果用途：2.1 要緊用于收集集團(tuán)成本內(nèi)控指標(biāo)、積存經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、建立成本內(nèi)控分析數(shù)據(jù)庫, 適應(yīng)于集團(tuán)的成本精細(xì)化治理。2.2 為集團(tuán)其它業(yè)務(wù)線的業(yè)務(wù)活動(dòng)提供最原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但其它業(yè)務(wù)線的有關(guān)成本的活動(dòng)應(yīng)依照各自的目的和要求自行進(jìn)行分?jǐn)傉{(diào)整。3 范圍適用于集團(tuán)內(nèi)全資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，適用于項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定及項(xiàng)目成本結(jié)算活動(dòng)。集團(tuán)控股及受托

45、非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目依照各自的治理模式參照?qǐng)?zhí)行。3 職責(zé)：3. 集團(tuán)成本治理部：負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；負(fù)組織各項(xiàng)目成本核算，對(duì)所有指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行最終整理，形成項(xiàng)目成本結(jié)果。3.2集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門:負(fù)責(zé)各自對(duì)口成本業(yè)務(wù)的核算及管控，負(fù)責(zé)各自對(duì)口成本費(fèi)用的具體歸集及分配分?jǐn)偟闹卫?；?fù)責(zé)對(duì)下屬單位填報(bào)的本業(yè)務(wù)線數(shù)據(jù)進(jìn)行審核,并對(duì)審核結(jié)果負(fù)責(zé)。3.3下屬單位:負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國家規(guī)定以及集團(tuán)成本治理的要求，正確組織各自項(xiàng)目成本核算工作，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用,及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時(shí)發(fā)覺成本治理中存在的問題和提供解決方案，不斷尋求降低成本的

46、途徑，同時(shí)對(duì)在本規(guī)范實(shí)施過程中發(fā)生的問題及時(shí)向集團(tuán)成本治理部及各業(yè)務(wù)對(duì)口部門反饋。34 項(xiàng)目成本的對(duì)口管控部門具體如下:序號(hào)項(xiàng)目名稱責(zé)任部門1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)投發(fā)部1.政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用1.2合作款項(xiàng)3拆遷補(bǔ)償費(fèi)2開發(fā)前期預(yù)備費(fèi)2.1前期可研費(fèi)2.4報(bào)批報(bào)建費(fèi).3規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)部22勘察丈量費(fèi)成本治理部/工程部2.5三通一平費(fèi)2.6臨時(shí)設(shè)施費(fèi)3主體建筑安裝工程費(fèi).1主體建筑工程費(fèi)3主體安裝工程費(fèi)33施工合同外獎(jiǎng)勵(lì)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5園林環(huán)境費(fèi)6配套設(shè)施費(fèi)7工程相關(guān)費(fèi)8營(yíng)銷及前期物業(yè)費(fèi)營(yíng)銷部.營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi).2銷售費(fèi)用.3物業(yè)前期及完善費(fèi)9開發(fā)間接費(fèi)財(cái)務(wù)部9.1建設(shè)單位治理費(fèi)9.2稅金(土地使用稅

47、、印花稅)10財(cái)務(wù)費(fèi)用0.1資本化利息0貸款其他費(fèi)用(抵押、評(píng)估等）11不可預(yù)見費(fèi)成本治理部注明：以上科目中稅金僅包含:土地使用稅、印花稅;未包含營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅等費(fèi)用。各對(duì)口部門各自對(duì)所對(duì)應(yīng)的成本科目中的各分項(xiàng)成本（包括對(duì)應(yīng)科目的各下級(jí)科目中的內(nèi)容)進(jìn)行管控。4 方法和過程操縱4.1 成本核算的差不多程序成本核算的一般步驟依次如下:4.1.1 依照成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。. 依照集團(tuán)的成本核算科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。41.3 按受益原則和配比原則,確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4. 將歸集的項(xiàng)目成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)

48、在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。4.5 編制項(xiàng)目成本計(jì)算表,計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。.16 正確填報(bào)建筑面積、可售面積、不可售面積,依照有關(guān)規(guī)定分不計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。41 編制成本報(bào)表,依照成本核算和治理要求,總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。42 成本核算對(duì)象的確定.2.1 成本核算對(duì)象的確定原則滿足成本計(jì)算的需要、便于成本費(fèi)用的歸集、利于成本的及時(shí)結(jié)算、適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。4.2.2 成本核算對(duì)象的確定方法各項(xiàng)目可依照成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況,確定具體成本核算對(duì)象。4.2.21 成片分期（區(qū))開發(fā)的項(xiàng)目,能夠以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。4.2.2

49、 同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的,在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上,還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。4.2.2 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的,還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 43 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容具體科目及內(nèi)容詳見 集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目成本科目,大致科目如下:.4 項(xiàng)目成本費(fèi)用的歸集與分配分配總原則:受益原則和配比原則。即：按誰收益誰分?jǐn)偟脑瓌t，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4.4. 各成本費(fèi)用具體分?jǐn)傇瓌t如下表：各成本費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t科目編號(hào)科目名稱分?jǐn)傇瓌t計(jì)算公式一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1、按占地面積分?jǐn)?、按可售面積均攤。3、土地成本分?jǐn)偡绞?/p>

50、以財(cái)務(wù)部依照項(xiàng)目實(shí)際情況測(cè)算后意見為準(zhǔn),并每次核算時(shí)具體采納的分?jǐn)偡绞叫鑶为?dú)講明1、各地塊土地費(fèi)用=總土地費(fèi)用(各核算對(duì)象所對(duì)應(yīng)的地塊國土證面積土地費(fèi)用總價(jià)包含的所有項(xiàng)目地塊國土證面積合計(jì))2、各產(chǎn)品類型土地費(fèi)用=當(dāng)期土地費(fèi)用*(各產(chǎn)品類型可售面積/當(dāng)期總可售面積）二開發(fā)前期預(yù)備費(fèi)按可售面積均攤各產(chǎn)品類型科目費(fèi)用=科目對(duì)應(yīng)總費(fèi)用*（各產(chǎn)品類型可售面積/總可售面積四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按可售面積均攤同上五園林環(huán)境費(fèi)、按可售面積均攤2、公享性強(qiáng),按可售面積分?jǐn)?公享性不強(qiáng)并可區(qū)分,按占地面積分?jǐn)偂⒚看魏怂銜r(shí)具體采納的分?jǐn)偡绞叫鑶为?dú)講明同上六配套設(shè)施費(fèi)按可售面積均攤同上七工程相關(guān)費(fèi)按可售面積均攤同上八營(yíng)銷及前

51、期物業(yè)費(fèi)、原則上按可售面積均攤2、營(yíng)銷部可據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，若調(diào)整僅需在每次核算報(bào)表中進(jìn)行單獨(dú)講明1、同上2、營(yíng)銷部單獨(dú)講明九開發(fā)間接費(fèi)1、原則上按可售面積均攤2、財(cái)務(wù)部可據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整,若調(diào)整僅需在每次核算報(bào)表中進(jìn)行單獨(dú)講明1、同上2、財(cái)務(wù)部單獨(dú)講明十財(cái)務(wù)費(fèi)用1、原則上按可售面積均攤2、財(cái)務(wù)部可據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整,若調(diào)整僅需在每次核算報(bào)表中進(jìn)行單獨(dú)講明1、同上2、財(cái)務(wù)部單獨(dú)講明十一不可預(yù)見費(fèi)按可售面積均攤各產(chǎn)品類型科目費(fèi)用=科目對(duì)應(yīng)總費(fèi)用*(各產(chǎn)品類型可售面積/總可售面積）4.4.2 公建配套設(shè)施成本組成講明4.1 幼兒園、學(xué)校、獨(dú)棟設(shè)立的體育中心等：以各自建筑成本及配套資產(chǎn)購置計(jì)入配套設(shè)施費(fèi)相應(yīng)子目中,后期如需考慮該配套項(xiàng)目全成本,將另行分?jǐn)?/p>