成都寫(xiě)字樓租戶行業(yè)地鐵粘性指數(shù)

1、前言歡迎閱讀2020年成都寫(xiě)字樓租戶行業(yè)地鐵粘性指數(shù)報(bào)告。城市軌道交通的發(fā)展對(duì)城市交通結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、商務(wù)商業(yè)布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有深遠(yuǎn)影響。地鐵承載城市交 通、輸送客流，縮小了城市空間與人們之間的距離。聚合化、立體式的地鐵經(jīng)濟(jì)模式將時(shí)間和空間感受距離拉近，滿足了更多人群的出行偏好，也拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和商務(wù)發(fā)展。截止2020年上半年，成都已開(kāi)通地鐵線路7條，運(yùn) 營(yíng)里程超過(guò)300公里，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量超過(guò)330萬(wàn)平方米，規(guī)模位居全國(guó)第五。為探究不同行業(yè)租戶對(duì)地鐵交通的依賴程度，第一太平戴維斯對(duì)成都距離地鐵站點(diǎn)不同范圍的寫(xiě)字樓進(jìn)行了分析研究，深入調(diào)查了50棟甲級(jí)寫(xiě)字樓和3500家企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)，

2、不同行業(yè)的企業(yè)選址對(duì)地鐵站點(diǎn)距離需求差異 明顯。例如，需要與市場(chǎng)和客戶緊密聯(lián)系并存在積極互動(dòng)的行業(yè)如消費(fèi)者服務(wù)和零售與貿(mào)易業(yè)，其企業(yè)選址對(duì)地鐵交通的粘性相對(duì)較高；相反，房地產(chǎn)、能源與原材料等行業(yè)粘性指數(shù)較低。隨著成都軌道交通的開(kāi)發(fā)建設(shè)加速，未來(lái)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也將獲得更優(yōu)化的新空間，城市商務(wù)格局或?qū)⒂瓉?lái)更多機(jī)遇。希望這份報(bào)告對(duì)您有所裨益，也期待您的反饋。胡裕華第一太平戴維斯華西區(qū)董事長(zhǎng)勢(shì)如破竹地鐵建設(shè)加速解決城市發(fā)展帶來(lái)的中心城區(qū)擁堵，加速縮小城市各區(qū)域間的空間距離是地鐵發(fā)展的直接原因。成都作為中西部綜合實(shí)力最強(qiáng)的省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)總量和增速一直位于全國(guó)前列。早期發(fā)展過(guò)程中，成都采取以中心城區(qū)向

3、周邊均衡擴(kuò)展的單中心模式 , 加之“環(huán)形 + 放射”的路網(wǎng)格局, 建設(shè)用地在中心城區(qū)周圍呈高密度集聚態(tài)勢(shì)，過(guò)度聚集造成了中心區(qū)域路面交通壓力過(guò)大 , 道路擁堵現(xiàn)象嚴(yán)重，城市發(fā)展面臨巨大考驗(yàn)。在 2009 年一項(xiàng)針對(duì)成都交通狀況的中期報(bào)告顯示，2010 年地鐵 1 號(hào)線開(kāi)通前，成都中心城區(qū) 4% 的面積承擔(dān)著全市 45% 的人口，近 1/3 的崗位分布在一環(huán)以內(nèi)，潮汐現(xiàn)象明顯，同時(shí)還帶來(lái)了空氣污染等環(huán)境問(wèn)題，地鐵作為上述困境的一道解決方案被成都引入。圖 1：成都市中心城區(qū)道路飽和度， 2010擁堵嚴(yán)重 擁堵一般 較為暢通來(lái)源：成都市小汽車擁有與使用政策戰(zhàn)略研究，世界資源研究所圖 2：成都區(qū)位示意

4、圖旅游裝備制造、生物醫(yī)藥、汽車制造、食品飲料、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：電子信息、* GDP：17,013 億元* 面積：14,335 平方千米* 常住人口：1,658 萬(wàn)人行政等級(jí)：省會(huì)城市成都 * 數(shù)據(jù)摘自成都市統(tǒng)計(jì)局 2019 年來(lái)源：第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部圖 3：成都地鐵交通線路圖，2020 年 8 月式步入大線網(wǎng)運(yùn)營(yíng)新時(shí)代。341 公里，其中地鐵線路達(dá)到 302 公里。過(guò) 300 公里、2020 年有望突破 500 公里，成都地鐵將正2019 年成都軌道交通運(yùn)營(yíng)線路總長(zhǎng)度首次超過(guò)重慶，達(dá)到字成形、2017 年迎來(lái)首條環(huán)線；再到 2019 年運(yùn)營(yíng)里程超來(lái)，成都軌道交通建設(shè)加速，2018 年總里程達(dá)

5、200 公里，年邁入地鐵時(shí)代、2012 年架起“十”字骨架；到2016 年“米”相較于重慶，成都軌道交通發(fā)展起步較晚。但自 2016 年以的背景下，近些年成都地鐵的建設(shè)速度近乎迅猛。從 2010在城市不斷往外擴(kuò)張，城鎮(zhèn)化率持續(xù)推進(jìn)和人口持續(xù)流入圖 4：重慶和成都軌道交通線路歷年總長(zhǎng)度6005004003002001000來(lái)源：成都軌道交通，第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局，重慶統(tǒng)計(jì)局，第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部17.076%16.574%16.072%15.570%15.068%14.566%14.064%13.562%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

6、 2017 2018 2019圖 5：成都?xì)v年人口和城鎮(zhèn)化率圖 6：成都?xì)v年社會(huì)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率1,8001,6001,4001,0008001,2006004002000來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局，第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%商務(wù)市場(chǎng)成熟促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展等多元目標(biāo)是地鐵發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力。城市軌道交通的關(guān)鍵點(diǎn)是承載能力，承載能力對(duì)城市交通結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)和商務(wù)商業(yè)結(jié)構(gòu)布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有深遠(yuǎn)影響。多層次，立體化的地鐵線網(wǎng)的建設(shè)帶動(dòng)了更多客流量，也帶動(dòng)了沿線區(qū)域的可達(dá)性及經(jīng)濟(jì)活力。地鐵作為城市交通“骨架”, 助力城市不斷優(yōu)化空間格局。2010 年

7、9 月地鐵 1 號(hào)線開(kāi)通后，地鐵客流快速增長(zhǎng)，次年 10 月即有單日 25 萬(wàn)人次客流，并于 2018 年 3 月突破百萬(wàn)人次流量大關(guān)。截至 2020 年 8 月，成都已建成 7 條線路，運(yùn)營(yíng)里程 302KM，支撐成都城市規(guī)模在過(guò)去十年間急劇擴(kuò)張：成都 GDP 由 2010 年的 5,551億元增長(zhǎng)至 2019 年的 17,013 億元，年均增速 13.2%；常住人口由 1,404 萬(wàn)增長(zhǎng)至 1,658 萬(wàn)人，年均增長(zhǎng) 28.2 萬(wàn)人。2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局，第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部圖 7：全國(guó)主要城市

8、第三產(chǎn)業(yè)增加值及 2020 上半年甲級(jí)寫(xiě)字樓存量成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展是城市產(chǎn)業(yè)高速擴(kuò)張背后對(duì)于辦公載體的現(xiàn)實(shí)需要。寫(xiě)字樓作為金融、房地產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)以及信息技術(shù)等行業(yè)的空間載體，其規(guī)模與城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)。過(guò)去十年間，成都市第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，規(guī)模由2010 年的2,785億躍升至 2019 年的 11,155 億，年均復(fù)合增長(zhǎng)率 16.6%，高于圖 8：成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓存量分布情況，2020 上半年來(lái)源：全國(guó)各城市統(tǒng)計(jì)局、成都統(tǒng)計(jì)局、第一太平戴維斯研究部同期全國(guó)水平 3.9 個(gè)百分點(diǎn)。自 2005 年成都第一個(gè)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目面市以來(lái)，經(jīng)過(guò)十余年飛速發(fā)展，截止 2020 年上半年成都已形成近

9、 800 萬(wàn)平方米的龐大優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)到 334 萬(wàn)平方米，體量居全國(guó)第五，擁有中央商務(wù)區(qū)，人民南路、東大街及延線、金融城和大源五個(gè)成熟的商務(wù)集聚區(qū)。圖 9：成都甲級(jí)寫(xiě)字樓及優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓存量 876435210來(lái)源：第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部來(lái)源：第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部風(fēng)生水起成建都設(shè)商影務(wù)響集著聚成區(qū)都從商市務(wù)中市心場(chǎng)沿的地形鐵成線與路布延局伸。方軌向道布交局通，建地設(shè)鐵的線推網(wǎng)進(jìn)的可規(guī)以劃帶與來(lái)區(qū)交域通商的務(wù)客活流動(dòng)，活繼力而的提增高加軌；道反交之通，延區(qū)伸域的商需務(wù)求?；顒?dòng)增加，進(jìn)一步提升軌道協(xié)同發(fā)展2005 年 12 月 28 日，地鐵 1 號(hào)線一期工程正式開(kāi)工建設(shè)

10、。2010 年率先投入運(yùn)營(yíng)使用的貫通南北、連接市中心的地鐵 1 號(hào)線勾勒出成都商務(wù)市場(chǎng)多區(qū)域發(fā)展的雛形。2012 年后，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓迎來(lái)飛速發(fā)展期，全市供應(yīng)多點(diǎn)開(kāi)花，除傳統(tǒng)的市中心及人民南路以外，大源、金融城以及東大街及延線均迎來(lái)大量供應(yīng)，商務(wù)區(qū)持續(xù)外擴(kuò)，這一時(shí)期諸如網(wǎng)絡(luò)架空地板、新風(fēng)系統(tǒng)等新一代寫(xiě)字樓硬件配置逐步引領(lǐng)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。2017 年后，成都地鐵建設(shè)持續(xù)向城市外擴(kuò)張，市中心供應(yīng)持續(xù)，一號(hào)線三期和五號(hào)線開(kāi)通，南延線商務(wù)區(qū)持續(xù)擴(kuò)容，現(xiàn)有商務(wù)聚集區(qū)以外的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)。截止 2020 年上半年，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量超過(guò) 330 萬(wàn)平方米，規(guī)模位居全國(guó)第五。開(kāi)通地鐵線路 7 條，運(yùn)營(yíng)里

11、程超過(guò) 300 公里。圖 10：成都甲級(jí)寫(xiě)字樓 2020 上半年市場(chǎng)存量和已開(kāi)通地鐵線路16來(lái)源：成都軌道交通，第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部圖 11：離軌道交通站點(diǎn)不同距離的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓 * 數(shù)量的占比集聚顯現(xiàn)50030075%63%50%27%25%23% 15%9%11%0%地鐵站點(diǎn)周邊土地的集中開(kāi)發(fā)不僅提高了土地利用率，還優(yōu)化了住宅、商業(yè)和辦公空間分區(qū)布局的合理性。商務(wù)市場(chǎng)于站點(diǎn)周邊集聚效應(yīng)顯著，商務(wù)寫(xiě)字樓在空間集聚形成的典型辦公集聚區(qū)多位于地鐵線路重要節(jié)點(diǎn)處。* 包括甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)源：第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部對(duì)比重慶和西安，成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓鄰近軌道交通站點(diǎn)分布情況明顯，數(shù)量占比相對(duì)較高。交

12、通特指地鐵。成都甲級(jí)寫(xiě)字樓則較均勻地分布在距地鐵點(diǎn)的各距離范圍。相比之下，重慶的寫(xiě)字樓主要位于距離地鐵站點(diǎn) 500 到 800 米和 1 公里以外，西安超過(guò)一半的寫(xiě)字樓距離地鐵站點(diǎn) 1 公里以外。11%4%13%15%11%32%66%30%*所成處都的軌近道郊交不通在包討括論地范鐵圍和內(nèi)有，軌本電頁(yè)車中，提由到于成有都軌的電軌車道20%23%27%10%8%6%25%(1001m)來(lái)源：第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部中央商務(wù)區(qū)人民南路東大街及延線大源金融城56%71%47%28%35% 成都典型商務(wù)子市場(chǎng)內(nèi)，中央商務(wù)區(qū)和人民南路靠近軌道交通站點(diǎn) 500 米及以內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓數(shù)量占其子市場(chǎng)內(nèi)所有優(yōu)質(zhì)

13、寫(xiě)字樓數(shù)量一半以上。粘性指數(shù)地模鐵式承將載時(shí)城間市和交空通間、感輸受送距客離流拉，近縮，小滿了足城了市更網(wǎng)多絡(luò)人與群用的戶出需行求偏之好間，的也距拉離動(dòng)。了聚商合務(wù)化發(fā)、展立和體經(jīng)式濟(jì)的增地長(zhǎng)鐵。經(jīng)需濟(jì)要與的市粘場(chǎng)性和相客對(duì)戶較緊高密。聯(lián)系并存在積極互動(dòng)的行業(yè)如消費(fèi)者服務(wù)和零售與貿(mào)易業(yè)，其企業(yè)選址對(duì)地鐵交通行業(yè)差異第一太平戴維斯研究發(fā)現(xiàn)，距離地鐵站點(diǎn) 300 米及以內(nèi)和距離地鐵站點(diǎn) 600 米及以外的兩個(gè)范圍內(nèi)，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)的租戶租賃面積的行業(yè)占比分布存在一定差異：金融、零售與貿(mào)易和專業(yè)服務(wù)行業(yè)在距離地鐵站點(diǎn) 300 米及以內(nèi)范圍的寫(xiě)字樓內(nèi)占比為前三位；而在距離地鐵站點(diǎn) 600 米及以外范

14、圍的寫(xiě)字樓內(nèi)，房地產(chǎn)、金融和商務(wù)中心和聯(lián)合辦公占比最高。圖 13：300 米及以內(nèi)和 600 米及以外的甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶結(jié)構(gòu)300 米及以內(nèi)距離600 米及以外距離來(lái)源：第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部不同行業(yè)的企業(yè)選址對(duì)地鐵站點(diǎn)的便捷性要求有明顯差異。在成都，離地鐵站點(diǎn) 100 米內(nèi)的甲級(jí)寫(xiě)字樓里的零售與貿(mào)易和消費(fèi)者服務(wù)企業(yè)辦公面積占所有行業(yè)租賃面積的比例高于離地鐵站點(diǎn)距離超過(guò) 800 米的甲級(jí)寫(xiě)字樓里的零售與貿(mào)易和消費(fèi)者服務(wù)企業(yè)辦公面積占比 4 到 5個(gè)百分比。圖 14：粘性較高行業(yè)占比差異化明顯以消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)為例，和客戶有頻繁互動(dòng)需求的如餐飲和教育服務(wù)類子行業(yè)近年來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)樂(lè)觀。行業(yè)發(fā)展也帶來(lái)客

15、流增加，能夠高效引導(dǎo)人流的地鐵交通對(duì)商務(wù)辦公的重要性將會(huì)更為突出。 0 * 離地鐵站點(diǎn)不同距離的甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)零售與貿(mào)易和消費(fèi)者服務(wù)企業(yè)辦公來(lái)面源積：占第所一有太行平業(yè)戴租維賃斯面市積場(chǎng)的研比究例部?jī)?nèi)的占比相差無(wú)幾。面積的比例和離地鐵站點(diǎn)距離超過(guò) 800 米的甲級(jí)寫(xiě)字樓信息技術(shù)和第三方辦公企業(yè)的承租面積占所有行業(yè)租賃擇地鐵站點(diǎn)周邊寫(xiě)字樓入住。離偏好不明顯，離地鐵站點(diǎn) 100 米內(nèi)的甲級(jí)寫(xiě)字樓里的距地鐵站點(diǎn)具體距離無(wú)明顯需求，但高新科技企業(yè)亦會(huì)選基于控制成本等考慮因素，公司選址也對(duì)地鐵交通的距步行 10 分鐘（800 米）以內(nèi)可達(dá)地鐵站點(diǎn)，表明雖然對(duì)遠(yuǎn)近要求相對(duì)較??；同樣，商務(wù)中心和共享辦公企業(yè)或

16、年底，成都入駐甲級(jí)寫(xiě)字樓的高新科技企業(yè)中 90% 以上比其他如消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)較低，因此對(duì)距離地鐵交通的都甲級(jí)寫(xiě)字樓高新科技租戶專題研究中提到，截止 2017務(wù)，需要直接面對(duì)線下終端消費(fèi)者和企業(yè)客戶的頻率相根據(jù)第一太平戴維斯 2018 年發(fā)布的成都之“新”成的需求不明顯。信息技術(shù)企業(yè)更多地提供高新技術(shù)類服信息技術(shù)和第三方辦公行業(yè)的租戶對(duì)距離地鐵站點(diǎn)遠(yuǎn)近圖 15：信息技術(shù)企業(yè)在距地鐵站點(diǎn)不同距離的甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)租賃面積占比8005003001000%5%10%15%信息技術(shù)企業(yè)在離地鐵站點(diǎn) 800 米的寫(xiě)字樓內(nèi)的面積占比和離地鐵站點(diǎn) 100米的寫(xiě)字樓內(nèi)的面積占比相差無(wú)幾。來(lái)源：第一太平戴維斯市場(chǎng)研究

17、部圖 16：第三方辦公企業(yè)在距地鐵站點(diǎn)不同距離的甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)租賃面積占比8005003001000%5%10%15%第三方辦公企業(yè)在離地鐵站點(diǎn)不同距離的寫(xiě)字樓內(nèi)的面積占比隨距離遠(yuǎn)近的變化幅度不大。來(lái)源：第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部區(qū)間選取為探究樓內(nèi)不同行業(yè)租戶對(duì)地鐵交通的依賴程度，第一太平戴維斯根據(jù)離地鐵站點(diǎn)距離的差距分為五個(gè)區(qū)間：100 米， 100 米且 300 米， 300 米且 500 米， 500 米且800 米， 800 米。對(duì)樓宇不同租戶行業(yè)在不同區(qū)間的分布情況進(jìn)行分析，并結(jié)合各行業(yè)實(shí)際面積區(qū)間、公司數(shù)量及排名情況多重因素進(jìn)行多維度評(píng)價(jià)，同時(shí)剝離出在寫(xiě)字樓里辦公需求極強(qiáng)行業(yè)和在寫(xiě)字樓

18、內(nèi)辦公需求極弱的行業(yè)帶來(lái)的干擾，計(jì)算出各行業(yè)租戶的地鐵粘性指數(shù)。行業(yè)差距第一太平戴維斯通過(guò)對(duì)全市距離地鐵站點(diǎn)不同距離范圍的甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)租戶研究，消費(fèi)者服務(wù)和健康醫(yī)療為對(duì)地鐵交通的粘性最高的兩大行業(yè)，其粘性指數(shù)分別為 98 和 95。粘性指數(shù)得分較高的行業(yè)相對(duì)更依賴近距離的地鐵交通站點(diǎn)提供的便捷，以健康醫(yī)療行業(yè)為例，由于有線下業(yè)務(wù)拓展和客戶互動(dòng)的需要，所以該類企業(yè)更傾向于選擇入駐靠近地鐵站點(diǎn)的寫(xiě)字樓。相反，房地產(chǎn)、能源與原材料等行業(yè)粘性指數(shù)較低，相關(guān)企業(yè)對(duì)地鐵站點(diǎn)距公司所在寫(xiě)字樓的遠(yuǎn)近偏好較低。取樣范圍甲級(jí)樓宇數(shù)量 50 棟企業(yè)數(shù)量 3500 家辦公面積 230 萬(wàn)平方米圖 17：成都甲級(jí)寫(xiě)字樓

19、內(nèi)不同行業(yè)的地鐵粘性指數(shù)020406080100來(lái)源：第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部地鐵站點(diǎn)周邊合理規(guī)劃商務(wù)辦公用地，不僅能實(shí)現(xiàn)沿線土地和地鐵軌道交通的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，而且能在一定程度上改變城市商務(wù)區(qū)樓宇和行業(yè)過(guò)于集中的現(xiàn)象，將資源合理分配到各個(gè)區(qū)域，有效緩解商務(wù)區(qū)高峰時(shí)段的交通壓力，促進(jìn)城市各區(qū)域間和不同行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。根據(jù)第一太平戴維斯研究，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)，不同行業(yè)的租戶對(duì)地鐵的粘性指數(shù)如下：線下業(yè)務(wù)開(kāi)展需求較高的如消費(fèi)者服務(wù)、健康醫(yī)療、零售與貿(mào)易類企業(yè)，該類企業(yè)選址依賴便捷的地鐵為其提供高效率的通達(dá)性，對(duì)地鐵交通的粘性相對(duì)較高 。公共機(jī)構(gòu)、制造行業(yè)和專業(yè)服務(wù)及傳媒和娛樂(lè)等行業(yè)，對(duì)地鐵交通的便捷性敏感度表現(xiàn)平淡，其粘性指數(shù)水平居中。和客戶進(jìn)行線下交互活動(dòng)相對(duì)較少如交通、房地產(chǎn)、能源與原材料等類型企業(yè)，在選址時(shí)對(duì)地鐵站點(diǎn)的距離偏好一般，其粘性