拍賣(mài)保留價(jià)（共篇）

1、拍賣(mài)保留價(jià)（共4篇） 以下是網(wǎng)友分享的關(guān)于拍賣(mài)保留價(jià)的資料4篇，希望對(duì)您有所幫助，就愛(ài)閱讀感謝您的支持。第一篇想學(xué)法律？找律師？請(qǐng)上 拍賣(mài)術(shù)語(yǔ)：拍賣(mài)保留價(jià) 核心內(nèi)容：在實(shí)踐中，預(yù)定保留價(jià)一般是在拍賣(mài)標(biāo)的價(jià)格不好確定或價(jià)格較高的情況下進(jìn)行的，只要委托人提出預(yù)定保留價(jià)的申請(qǐng)，拍賣(mài)人一般應(yīng)作出準(zhǔn)許的決定。但是，依法拍賣(mài)公物的保留價(jià)，一般由有關(guān)部門(mén)指定的評(píng)估鑒定機(jī)構(gòu)制定。什么是拍賣(mài)保留價(jià)？所謂保留價(jià)，是出賣(mài)人在委托拍賣(mài)時(shí)提出的拍賣(mài)最高應(yīng)價(jià)達(dá)不到該價(jià)格應(yīng)停止拍賣(mài)的價(jià)格，它是出賣(mài)人出賣(mài)人維護(hù)自己利益的保證手段。我國(guó)的拍賣(mài)活動(dòng)分為有保留價(jià)拍賣(mài)和無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)。無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)要求拍賣(mài)人的拍賣(mài)標(biāo)的不可撤回，也就是說(shuō)

2、，不管競(jìng)買(mǎi)人的出價(jià)高低，即使只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人出價(jià)，賣(mài)方也必須以此價(jià)拍賣(mài)。有保留價(jià)拍賣(mài)是指拍賣(mài)人預(yù)先設(shè)置一個(gè)保留價(jià)，所有競(jìng)買(mǎi)人的最高出價(jià)不超過(guò)保留價(jià)時(shí)不能成交，拍賣(mài)人可以撤回拍賣(mài)標(biāo)的。拍賣(mài)保留價(jià)是指拍賣(mài)標(biāo)的拍賣(mài)成交價(jià)應(yīng)達(dá)到的最低價(jià)格基數(shù)?？茖W(xué)、合理、公平地制定拍賣(mài)保留價(jià)是拍賣(mài)活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)。制定的保留價(jià)過(guò)高，會(huì)給拍賣(mài)帶來(lái)困難，甚至導(dǎo)致拍賣(mài)失敗，保留價(jià)過(guò)低，又會(huì)給委托人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。在一般情況下，保留價(jià)的制定，一般以委托人的意見(jiàn)為主要依據(jù)。委托人有權(quán)確定拍賣(mài)標(biāo)的保留價(jià)并要求拍賣(mài)人保密。為什么要制定拍賣(mài)保留價(jià)？制定的保留價(jià)過(guò)高，會(huì)給拍賣(mài)帶來(lái)困難，甚至導(dǎo)致拍賣(mài)失敗，保留價(jià)過(guò)低，又會(huì)給委托人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失

3、。在一般情況下，保留價(jià)的制定，一般以委托人的意見(jiàn)為主要依據(jù)。委托人有權(quán)確定拍賣(mài)標(biāo)的保留價(jià)并要求拍賣(mài)人保密。在實(shí)踐中，預(yù)定保留價(jià)一般是在拍賣(mài)標(biāo)的價(jià)格不好確定或價(jià)格較高的情況下進(jìn)行的，只要委托人提出預(yù)定保留價(jià)的申請(qǐng)，拍賣(mài)人一般應(yīng)作出準(zhǔn)許的決定。但是，依法拍賣(mài)公物的保留價(jià)，一般由有關(guān)部門(mén)指定的評(píng)估鑒定機(jī)構(gòu)制定。 拍賣(mài)保留價(jià)相關(guān)法規(guī)有法律問(wèn)題，上法律快車(chē)/拍賣(mài)法第五十條規(guī)定：“拍賣(mài)標(biāo)的無(wú)保留價(jià)的，拍賣(mài)師應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)前予以說(shuō)明。拍賣(mài)標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣(mài)師應(yīng)當(dāng)停止拍賣(mài)標(biāo)的的拍賣(mài)?！边@一規(guī)定表明，拍賣(mài)可以規(guī)定保留價(jià)。法律快車(chē)知識(shí)拓展：拍賣(mài)業(yè)術(shù)語(yǔ)1、“當(dāng)事人”一

4、詞是對(duì)拍賣(mài)人、委托人、競(jìng)買(mǎi)人和買(mǎi)受人的統(tǒng)稱。2、“委托人”是指委托拍賣(mài)人拍賣(mài)物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的公民、法人或者其他組織，“委托人”有時(shí)亦稱賣(mài)家。3、“競(jìng)買(mǎi)人”是指參加競(jìng)購(gòu)拍賣(mài)標(biāo)的公民、法人或者其他組織。4、“買(mǎi)受人”是指以最高應(yīng)價(jià)得到拍賣(mài)標(biāo)的競(jìng)買(mǎi)人。5、“競(jìng)買(mǎi)人”、“買(mǎi)受人”有時(shí)亦統(tǒng)稱買(mǎi)家。6、“拍賣(mài)標(biāo)的”應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。7、“成交價(jià)”又稱“落槌價(jià)”，指拍賣(mài)會(huì)上拍賣(mài)師落槌決定將拍賣(mài)標(biāo)的售予買(mǎi)受人的價(jià)格。8、“參考價(jià)”又稱“估價(jià)”，指本公司印刷的拍賣(mài)圖錄上對(duì)每件拍賣(mài)標(biāo)的的明示價(jià)格。該價(jià)格由本公司決定，不屬最后確定之售價(jià)。9、“拍賣(mài)底價(jià)”指本公司與委托人對(duì)其委托的

5、拍賣(mài)標(biāo)的共同商定，并在委托書(shū)標(biāo)明的最低出售價(jià)格。10、“拍定物”指已拍賣(mài)成交的拍賣(mài)標(biāo)的。11、“傭金”又稱“代理費(fèi)”，指本公司根據(jù)有關(guān)法律條例在成交后向委托人、買(mǎi)受人收取的服務(wù)費(fèi)用。有法律問(wèn)題，上法律快車(chē)/12、“拍賣(mài)收益”指本公司在拍賣(mài)成交后支付給委托人的出售拍賣(mài)標(biāo)的的款項(xiàng)凈額，即成交價(jià)扣除傭金及委托人應(yīng)付應(yīng)計(jì)費(fèi)用后的余額。 有法律問(wèn)題，上法律快車(chē)/第二篇拍賣(mài)場(chǎng)上競(jìng)價(jià)不到保留價(jià)時(shí)的處理(2008-09-12 22:06:39)為了吸引更多的競(jìng)買(mǎi)人的注意和引起更多的競(jìng)爭(zhēng)，拍賣(mài)師常常把拍賣(mài)品的起拍價(jià)定在保留價(jià)以下，甚至定成無(wú)保留價(jià)起拍。一般來(lái)說(shuō)，低于保留價(jià)起拍后若競(jìng)買(mǎi)順利通過(guò)保留價(jià)，則適時(shí)落槌成

6、交即可，也沒(méi)有必要再去宣布保留價(jià)是多少。但當(dāng)競(jìng)買(mǎi)過(guò)程沒(méi)到保留價(jià)時(shí)就已無(wú)人應(yīng)價(jià)時(shí)，“三聲提示”后，拍賣(mài)師不要輕易宣布流拍。可以先征求最后一位應(yīng)價(jià)的競(jìng)買(mǎi)人，是不是能出價(jià)到保留價(jià)。但由于保留價(jià)在很多情況下是不便于明說(shuō)的，那么巧妙地暗示這位競(jìng)買(mǎi)人就十分重要了。國(guó)外藝術(shù)品拍賣(mài)中有許多特別的方法和表達(dá)，但由于各國(guó)法律之間的差異，在國(guó)內(nèi)使用時(shí)要謹(jǐn)慎。我們一般可以這樣問(wèn)最后那位競(jìng)買(mǎi)人：“您還能再加價(jià)嗎？”“ 您能加價(jià)到5萬(wàn)元（保留價(jià)）嗎？” 或說(shuō) “現(xiàn)在您出價(jià)9萬(wàn)元，您還能高升一步嗎?”若對(duì)方問(wèn)：“為什么？”拍賣(mài)師可以告訴他：“現(xiàn)在還沒(méi)到保留價(jià)?！比舾?jìng)買(mǎi)人不同意再加價(jià)，拍賣(mài)師就此宣布流拍；若競(jìng)買(mǎi)人同意加價(jià)到保

7、留價(jià)，拍賣(mài)師應(yīng)即刻落槌宣布成交，此時(shí)不要再詢求別的加價(jià)。有人說(shuō),按照拍賣(mài)法，拍賣(mài)師在場(chǎng)上不能透漏保留價(jià)，這樣理解是片面的，首先，拍賣(mài)法的意思表示是，只有在委托人有要求希望對(duì)保留價(jià)保密時(shí)，拍賣(mài)人或拍賣(mài)師才有保密義務(wù)，而實(shí)際上不是所有的委托人都要求保密；另外，拍賣(mài)師象上述的問(wèn)法并沒(méi)有直接說(shuō)：你能加到保留價(jià)嗎？或，保留價(jià)是多少，而是只是報(bào)出一個(gè)數(shù)字問(wèn)競(jìng)買(mǎi)人是否可以加到這里，這個(gè)數(shù)字是可以大于或小于保留價(jià)的。因此此時(shí)拍賣(mài)師并沒(méi)有直接泄露保留價(jià)！ 第三篇如何確定合理的房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià) 摘自中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)2010年6期作者：黎明摘要：最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)、和變賣(mài)工作的若干規(guī)定（法釋

8、200916號(hào)）自2009年11月20日起開(kāi)始實(shí)施。該規(guī)定是對(duì)2004年頒發(fā)的最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、財(cái)產(chǎn)的規(guī)定的補(bǔ)充和完善，因此，2004年頒發(fā)的司法解釋與2009年頒發(fā)的司法解釋不一致的，應(yīng)以法釋200916號(hào)為準(zhǔn)。從而估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在從事司法鑒定評(píng)估過(guò)程中不僅要遵循房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求，還應(yīng)嚴(yán)格按照法釋200916號(hào)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。仔細(xì)閱讀法釋200916號(hào)文，我們可以發(fā)現(xiàn)該規(guī)定中就評(píng)估工作方面要求做了一些相關(guān)規(guī)定，但筆者主要想在本文中就如何確定合理的拍賣(mài)保留價(jià)提出自己的觀點(diǎn)供各位同仁參考。關(guān)鍵詞：司法鑒定估價(jià)；拍賣(mài)保留價(jià)；房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一、拍賣(mài)保留價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在法

9、釋200916號(hào)頒布之前，我們一直沿用2004年頒發(fā)的最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或市價(jià)的百分之八十。當(dāng)時(shí)評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)的拍賣(mài)保留價(jià)則以評(píng)估價(jià)或市價(jià)的80%來(lái)確定。2009年11月20日后開(kāi)始施行的法釋價(jià)，評(píng)估價(jià)仍為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，因此在司法鑒定估價(jià)過(guò)程中房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)仍采用的是公開(kāi)場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。二、拍賣(mài)保留價(jià)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的社會(huì)背景分析在最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定答記者問(wèn)中就拍賣(mài)保留價(jià)之所以采用評(píng)估價(jià)或市價(jià)進(jìn)行了解釋。詳細(xì)如下：記

10、者問(wèn)：保留價(jià)問(wèn)題是社會(huì)各界普遍關(guān)心的問(wèn)題，本司法解釋對(duì)此有何規(guī)定？答：2004年最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第8條第2款規(guī)定：“人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或市價(jià)的百分之八十?！睆慕陙?lái)法院拍賣(mài)實(shí)踐看，這樣的規(guī)定給法院工作人民留下很多的“操作空間”，如制定保留價(jià)時(shí)，故意將保留價(jià)定在規(guī)定的下限，并與拍賣(mài)公司和一方當(dāng)事人串通，使拍賣(mài)盡可能按保留價(jià)成交，然后接受一方當(dāng)事人的“回扣”。法院拍賣(mài)工作中滋生的腐敗問(wèn)題，很多都與保留價(jià)的制定有關(guān)。因此，本司法解釋根據(jù)執(zhí)行部門(mén)的建議，對(duì)2004年最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定中保留價(jià)的規(guī)定

11、進(jìn)行了修改，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣(mài)的保留價(jià)，未作評(píng)估的，保留價(jià)參照市價(jià)確定。這樣的規(guī)定，減少了保留價(jià)制定中滋生腐敗的可能性。筆者以為房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)之所以采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)予以確定，是出于以下三點(diǎn)考慮： 第一，如上答記者問(wèn)，如此操作可以有效地減少拍賣(mài)保留價(jià)制定過(guò)程中可能滋生的腐敗問(wèn)題；第二，雖然采取這種確定標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)導(dǎo)致第一次拍賣(mài)流產(chǎn)的機(jī)率增加，但同時(shí)在定程度上保護(hù)了被拍賣(mài)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人權(quán)益，將傷害減少到最??；第三，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)越來(lái)越透明，從最近這幾年拍賣(mài)成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)作比較來(lái)看，存在的差異在逐漸縮小，尤其在一線城市更為明顯。因此再以市場(chǎng)價(jià)格

12、的80%來(lái)作為房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)顯然失去了指導(dǎo)意義。就如同土地出讓市場(chǎng)一樣，如果一味地按照政府公告的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定土地出讓底價(jià)，反而弄巧成拙使民眾感覺(jué)土地拍賣(mài)市場(chǎng)溢價(jià)率如此之高。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)背景之下，以市價(jià)作為房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)仍然存在很大的成交可能性，并不像該規(guī)定剛頒布時(shí)很多人想當(dāng)然地認(rèn)為那樣。法釋200916號(hào)剛頒布時(shí)，很多人認(rèn)為，如果以市價(jià)作為房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)，沒(méi)有人選擇去競(jìng)拍，第一次拍賣(mài)肯定是要流產(chǎn)的。但經(jīng)過(guò)了半年多的司法實(shí)踐，以市場(chǎng)價(jià)格作為房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大家預(yù)期的那種情況。所以筆者以為房地產(chǎn)拍賣(mài)過(guò)程中，確定拍賣(mài)保留價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)固然重要，但更重要的是，我們作為專業(yè)的估

13、價(jià)人員，在司法鑒定估價(jià)過(guò)程中如何為司法機(jī)關(guān)提供一個(gè)合理的房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)才是至關(guān)重要的。三、估價(jià)案例展示深圳市羅湖區(qū)XX路XX花園裙樓商鋪第二層，建筑面積2650平方米，登記價(jià)為1 0000000元，房屋用途為商業(yè)，土地用途為商住混合用地，土地尚可使用年限還有56年。在2009年9月份進(jìn)行了第一次拍賣(mài)，深圳市中級(jí)人民法院委托A房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，最終A估價(jià)公司出具的評(píng)估單價(jià)為16500元平方米，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，因此法院根據(jù)評(píng)估報(bào)告，在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上以8折即13200元平方米來(lái)確定拍賣(mài)保留價(jià)，第一次拍賣(mài)沒(méi)有成交。本來(lái)按照2004年最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)

14、產(chǎn)的規(guī)定第二次拍賣(mài)可以不用再評(píng)估，直接在第一次拍賣(mài)保留價(jià)的基礎(chǔ)上再打八折作為第二次拍賣(mài)保留價(jià)，但正好恰逢法釋200916號(hào)頒布實(shí)施初期，因此原告要求法院重新評(píng)估，深圳中院答應(yīng)了原告的請(qǐng)求，于是重新?lián)u珠確定了B房地產(chǎn)估價(jià)公司，要求B估價(jià)公司重新評(píng)估以確定拍賣(mài)保留價(jià)。四、具體分析B估價(jià)公司接受深圳中院的委托后，安排估價(jià)人員對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查看，并對(duì)周邊同類物業(yè)市場(chǎng)的租金及售價(jià)水平進(jìn)行了詳細(xì)地市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，周邊商業(yè)氛圍較好，成交及租賃情況都是非常活躍，案例相當(dāng)充裕，完全具備采用市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估的條件，于是經(jīng)過(guò)充分地市場(chǎng)調(diào)查過(guò)后再進(jìn)行有效地對(duì)資料進(jìn)行整理篩選，精密科學(xué)地進(jìn)行測(cè)算，然后

15、通過(guò)市場(chǎng)比較法與收益法評(píng)估測(cè)算出來(lái)的價(jià)值也基本相當(dāng)，最終估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格確定為16000元平方米。結(jié)果初步出來(lái)后，如果B估價(jià)公司貿(mào)然按此價(jià)格出具，則第二次拍賣(mài)按照法釋200916號(hào)規(guī)定，直接以評(píng)估價(jià)作為拍賣(mài)保留價(jià)，這意味著第二次拍賣(mài)保留價(jià)還要高于第一次，如此，第二次拍賣(mài)成交的可能性更是微乎其微。這顯然不能使委托人及原告方接受？為何第一次拍賣(mài)按照13200元平方米作為拍賣(mài)保留價(jià)都沒(méi)有人參與競(jìng)拍最終導(dǎo)致拍賣(mài)流產(chǎn)呢？難道說(shuō)是估價(jià)人員對(duì)同類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查做得不夠仔細(xì)，資料收集得還不夠詳盡，市場(chǎng)價(jià)格確定得還不夠準(zhǔn)確嗎？估價(jià)人員帶著一肚子的疑惑，再次對(duì)周邊市場(chǎng)進(jìn)行排查，再結(jié)合本次估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，

16、最終找出了導(dǎo)致第一次拍賣(mài)成交失敗的原由。導(dǎo)致第次拍賣(mài)失敗的主要原因固然是A估價(jià)公司在確定最終評(píng)估價(jià)格時(shí)影響到拍賣(mài)保留價(jià)的確定。忽視了本次估價(jià)目的特殊性，沒(méi)有真正理解以市場(chǎng)價(jià)值確定拍賣(mài)保留價(jià)的內(nèi)涵。本次估價(jià)目的是為委托方確定拍賣(mài)保留價(jià)而評(píng)估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。因此價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但更重要的是之所以評(píng)估擬估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值是為確定估價(jià)對(duì)象的拍賣(mài)保留價(jià)服務(wù)的。而拍賣(mài)保留價(jià)的確定則是出于既要保證產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益盡可能地不受到傷害又要保證拍賣(mài)保留價(jià)符合市場(chǎng)能夠得到競(jìng)拍人的認(rèn)可從而最大可能地促成拍賣(mài)成交。據(jù)筆者對(duì)同行的調(diào)查了解，A估價(jià)公司的錯(cuò)誤理解并不是個(gè)別現(xiàn)象，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員都存在著同樣的理

17、解。筆者以為A估價(jià)公司在確定拍賣(mài)保留價(jià)時(shí)存在的錯(cuò)誤理解主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：l、沒(méi)有正確了解房地產(chǎn)市場(chǎng)特征在估價(jià)實(shí)踐中，只有正確地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，才有可能真正理解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵。因此，作為估價(jià)人員應(yīng)該把握宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)特征，判斷于估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)狀況是處于買(mǎi)方市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)？按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般規(guī)律及購(gòu)買(mǎi)者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處上行通道時(shí)，一般是處于賣(mài)方市場(chǎng)狀態(tài)，反之則反之。以深圳住房市場(chǎng)為例，深圳住房市場(chǎng)價(jià)格從1990年至2010年歸納起來(lái)也經(jīng)歷5個(gè)上漲及下跌階段。即1990年-1993年為第一階段（房?jī)r(jià)快速上漲）：1992全國(guó)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，深圳地產(chǎn)

18、價(jià)格增長(zhǎng)最快也是1992、1993年，深圳房地產(chǎn)過(guò)熱，曾出現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率高于GDP增速的4.53倍。深圳曾上演“瘋狂搶房”的一幕，賣(mài)得最為火爆的外銷(xiāo)樓宇當(dāng)推1991年12月銷(xiāo)售的“海麗大廈”，曾創(chuàng)下購(gòu)樓者排隊(duì)7天7夜一日售完的奇跡。第二階段是從1994年至2004年，1993年，隨著國(guó)家啟動(dòng)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)泡沫被刺破后，市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷。1994年至1996年房?jī)r(jià)快速回落，1996年至2004年這一時(shí)期的深圳房?jī)r(jià)則較為平穩(wěn)，平均漲幅不會(huì)超過(guò)5%。第三階段則是從2005年至2007年，深圳房?jī)r(jià)又經(jīng)歷了一輪快速上漲的過(guò)程。2007年底至2008年底為第四階段，房?jī)r(jià)再次快速回落。第

19、五階段則是2009年初至今，尤其是在2009年度中房?jī)r(jià)再次崛起，房?jī)r(jià)再次騰空翻了一倍多。因此只有對(duì)估價(jià)對(duì)象所處宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行了詳細(xì)地了解，才能確定房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，只有這樣才能真正保證所出具的估價(jià)結(jié)果不偏離市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。2、沒(méi)有正確理解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涌在為委托方確定拍賣(mài)保留價(jià)而評(píng)估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值過(guò)程中我們采用的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，因此我們?cè)u(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。那么市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵是什么呢？我們可以回顧一下市場(chǎng)價(jià)值的定義，所謂市場(chǎng)價(jià)值是指理性而謹(jǐn)慎的交易雙方，出于利己動(dòng)機(jī)，有較充裕的時(shí)間，在了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價(jià)格。正常的市場(chǎng)價(jià)值是包含賣(mài)方稅費(fèi)，

20、不包含買(mǎi)方稅費(fèi)。比如某一房地產(chǎn)成交價(jià)格為80萬(wàn)，該價(jià)格為賣(mài)方實(shí)收價(jià)，買(mǎi)方承擔(dān)所有稅費(fèi)及傭金，合同約定按原價(jià)過(guò)戶，賣(mài)方應(yīng)交納的稅費(fèi)約5000元，則該房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)為805000元。而我們?cè)诓捎檬袌?chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員都不曾考慮交易過(guò)程中稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁及規(guī)避問(wèn)題，大都直接采用市場(chǎng)的報(bào)盤(pán)價(jià)作為可比案例予以估價(jià)。這樣測(cè)算下來(lái)，最終估價(jià)對(duì)象價(jià)值就會(huì)偏離市場(chǎng)價(jià)值水平。另外在估價(jià)實(shí)踐中，有的估價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)價(jià)格為何一定是包含賣(mài)方稅費(fèi)，而不包含買(mǎi)方稅費(fèi)表示不 理解，并認(rèn)為沒(méi)有必要對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵規(guī)定得那么死，只要我們?cè)谠u(píng)估報(bào)告中予以報(bào)露評(píng)估價(jià)值是否包含買(mǎi)賣(mài)雙方或其中一方的稅費(fèi)即可。筆者以為這種

21、觀點(diǎn)是極不妥當(dāng)?shù)?，俗話說(shuō)“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”，我們?cè)诠纼r(jià)實(shí)踐中如果對(duì)市場(chǎng)價(jià)格不設(shè)定一個(gè)尺度就會(huì)很亂，各評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員就會(huì)肆意設(shè)定市場(chǎng)價(jià)值內(nèi)涵。同時(shí)作為報(bào)告使用人，一般多為非房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士，因此即便我們?cè)谠u(píng)估報(bào)告中予以報(bào)露本次估價(jià)對(duì)象價(jià)值的內(nèi)涵，報(bào)告使用人不一定能夠理解，從而仍可能存在誤導(dǎo)報(bào)告使用人。所以說(shuō)，不論是從規(guī)范行業(yè)自身發(fā)展考慮，還是從改善評(píng)估服務(wù)質(zhì)量出發(fā)，都應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵制定一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。3、沒(méi)有正確了解房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)特征考慮到估價(jià)目的特殊性，是為委托方確定拍賣(mài)保留價(jià)而評(píng)估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，其最終目的是要使估價(jià)對(duì)象能夠在拍賣(mài)過(guò)程中得以變現(xiàn)。因此，作為估價(jià)人員不僅要對(duì)房地

22、產(chǎn)的市場(chǎng)特征及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值內(nèi)涵予以了解，還是對(duì)房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)的特征非常清楚。在房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)中，作為估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人對(duì)售價(jià)不具備主動(dòng)性，最多只有拍賣(mài)保留價(jià)作為保障，真正具備說(shuō)話權(quán)的是競(jìng)拍人即購(gòu)買(mǎi)人。因此房地產(chǎn)賣(mài)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)典型的買(mǎi)方市場(chǎng)。房地產(chǎn)拍賣(mài)最可能成交的價(jià)格實(shí)質(zhì)上是購(gòu)買(mǎi)人所能接受的價(jià)格，而并非估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人所能承讓的價(jià)格。同時(shí)房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)還具有一個(gè)特征，即按照拍賣(mài)成交價(jià)格如實(shí)交繳交易過(guò)程中所可能發(fā)生的稅費(fèi)。這與當(dāng)前深圳房地產(chǎn)交易市場(chǎng)大多數(shù)通過(guò)陰陽(yáng)合同的方式來(lái)規(guī)避交易稅費(fèi)存在較大的出入，這一點(diǎn)卻往往沒(méi)有引起估價(jià)人員的關(guān)注。另外深圳房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)還存在一個(gè)潛規(guī)則，即由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)交易

23、過(guò)程中所有可能發(fā)生的稅費(fèi)，拍賣(mài)手續(xù)費(fèi)則在競(jìng)拍成交價(jià)中予以扣除。五、確定合理的房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)出于上述三點(diǎn)的考慮，我們?cè)诖_定合理的房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)時(shí)應(yīng)按照上面三個(gè)程序來(lái)進(jìn)行，即：l、明確房地產(chǎn)市場(chǎng)特征估價(jià)人員對(duì)深圳同類物業(yè)市場(chǎng)宏觀了解，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于賣(mài)方市場(chǎng)，因此我們所調(diào)查同類物業(yè)的價(jià)格水平是居于賣(mài)方市場(chǎng)所表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)格，因此我們?cè)诓捎檬袌?chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)該予以關(guān)注。2、確定正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值內(nèi)涵估價(jià)人員通過(guò)對(duì)同類物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查，確定16000元平方米是符合當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格水平，但價(jià)格水平是居于賣(mài)方市場(chǎng)價(jià)格，因此我們還應(yīng)對(duì)該價(jià)格進(jìn)行修正。按照當(dāng)前市場(chǎng)成交習(xí)慣，一般采用原值過(guò)戶，因此賣(mài)方所應(yīng)交

24、繳的營(yíng)業(yè)稅（成交價(jià)與登記價(jià)的差額5%繳交）、教育費(fèi)附加、土地增值稅、所得稅（按增值額的一定比例繳交）等都為0予以規(guī)避，只需交納印花稅（按過(guò)戶價(jià)的萬(wàn)分之五）、登記費(fèi)（按3元平方米），則估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)為16000+10000000/26500.0005+3=16005元平方米。由此可以看出由于購(gòu)買(mǎi)雙方通過(guò)陰陽(yáng)合同方式可以按照原值過(guò)戶，從而可以有效地化解因市場(chǎng)特征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響，因此在這種市場(chǎng)特征情形下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值幾乎沒(méi)有影響。3、考慮房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)特征，綜合確定拍賣(mài)保留價(jià)由于拍賣(mài)市場(chǎng)是一個(gè)典型的買(mǎi)方市場(chǎng)，同時(shí)它又無(wú)法通過(guò)陰陽(yáng)合同的方式實(shí)現(xiàn)原值過(guò)戶以達(dá)到規(guī)避交易稅費(fèi)的目的，

25、因此我們?cè)诖_定拍賣(mài)保留價(jià)過(guò)程中一定要綜合考慮這兩個(gè)因素對(duì)拍賣(mài)保留價(jià)的影響。在確定合理的拍賣(mài)保留價(jià)之前，我們首先要將房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值轉(zhuǎn)化為買(mǎi)方市場(chǎng)價(jià)格即買(mǎi)方所能接受的合理購(gòu)房支出總價(jià)。(l)確定買(mǎi)方所能接受的合理購(gòu)房支出總價(jià)根據(jù)深圳市三級(jí)市場(chǎng)交易稅費(fèi)規(guī)定，買(mǎi)方應(yīng)繳交印花稅、契稅（按過(guò)戶價(jià)的3%）、登記費(fèi)及買(mǎi)賣(mài)雙方的傭金（按實(shí)際成交價(jià)的3%，行情可以有折扣，我們暫以買(mǎi)賣(mài)雙方各1%計(jì)算，即成交價(jià)的2%），則買(mǎi)方所能接受的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為16005+100000002650(0.0005+3%)+160002%=16440元平方米。2)確定合理的拍賣(mài)保留價(jià)由于拍賣(mài)市場(chǎng)是一個(gè)典型的買(mǎi)方市場(chǎng)，且只能按照成交價(jià)格如

26、實(shí)交稅，同時(shí)交易過(guò)程中所有產(chǎn)生的所有交易稅費(fèi)均由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。因此我們假定合理的拍賣(mài)保留價(jià)為X元平方米，則有：X元平方米成交時(shí)所應(yīng)交繳的買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費(fèi)+X元平方米成交的購(gòu)房款=買(mǎi)方所能接受的合理購(gòu)房支出總價(jià)，這個(gè)公式是成立的。接下來(lái)，我們可以借助計(jì)算機(jī)EXCEL表計(jì)算功能進(jìn)行試算，如下表： 從上表可以看出，當(dāng)以11680元平方米成交，購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)支付房?jī)r(jià)款為30952000元，加上交易雙方所應(yīng)交繳的稅費(fèi)12613606元，合計(jì)43565606元，與正常交易市場(chǎng)買(mǎi)方所能接受的合理購(gòu)房支出總價(jià)43566000元相當(dāng)。因此筆者以為11680元平方米作為拍賣(mài)保留價(jià)格是客觀合理的。六、結(jié)束語(yǔ)隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)

27、的迅速發(fā)展，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在具體的估價(jià)實(shí)踐過(guò)程中將面臨的估價(jià)類型將復(fù)雜多樣化。作為估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的不同，確定相應(yīng)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的方法確定合理的評(píng)估價(jià)格。只有這樣，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員才能為客戶提供更有價(jià)值的專業(yè)服務(wù)，估價(jià)行業(yè)的專業(yè)地位才能得以鞏固，估價(jià)行業(yè)才能賴以生存與發(fā)展。（作者單位：深圳市新永基房地產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司）第四篇夏婕夏從杰江蘇省南京市秦淮區(qū)人民法院閱讀提示：關(guān)于司法拍賣(mài)確定保留價(jià)：有評(píng)估價(jià)的參照評(píng)估價(jià)；未評(píng)估的參照市價(jià)并應(yīng)征詢當(dāng)事人意見(jiàn)。參照評(píng)估價(jià)確定容易理解，但是如何理解對(duì)于未作評(píng)估的參照市價(jià)確定？背景法條最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定法

28、釋200416號(hào)第四條對(duì)擬拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)不進(jìn)行評(píng)估的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。對(duì)被執(zhí)行人的股權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，人民法院可以責(zé)令有關(guān)企業(yè)提供會(huì)計(jì)報(bào)表等資料；有關(guān)企業(yè)拒不提供的，可以強(qiáng)制提取。第八條拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)。拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定；未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二

29、十。一、實(shí)例介紹（一）事實(shí)概要1、執(zhí)行異議甲公司與乙公司借款合同糾紛一案，終審判決乙公司償還甲公司借款本金500萬(wàn)元及利息，乙公司法定代表人李XX對(duì)欠款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。判決生效后，甲公司以乙公司和李某某為被執(zhí)行人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，法院依法查封了乙公司名下已注冊(cè)使用的A商標(biāo)和B商標(biāo)，擬進(jìn)行評(píng)估拍賣(mài)。案外人丙公司提出執(zhí)行異議，認(rèn)為其已經(jīng)支付商標(biāo)轉(zhuǎn)讓全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有商標(biāo)，且轉(zhuǎn)讓過(guò)程中沒(méi)有惡意和過(guò)錯(cuò)，涉案商標(biāo)屬于其財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)予以查封和執(zhí)行。執(zhí)行法院異議審查中查明，2012年6月11日，乙公司公證了商標(biāo)轉(zhuǎn)讓聲明，將已注冊(cè)的A商標(biāo)（轉(zhuǎn)讓價(jià)50萬(wàn)元）及申請(qǐng)中的B商標(biāo)（轉(zhuǎn)讓價(jià)10萬(wàn)元）轉(zhuǎn)讓給

30、丙公司，兩商標(biāo)轉(zhuǎn)讓價(jià)合計(jì)60萬(wàn)元。2012年6月18日，丙公司向國(guó)家商標(biāo)局提出了轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。2012年7月23日，執(zhí)行法院查封了上述商標(biāo)。2012年12月28日，國(guó)家商標(biāo)局以商標(biāo)已被查封為由，下發(fā)了轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)不予核準(zhǔn)通知書(shū)。2、執(zhí)行異議之訴執(zhí)行法院經(jīng)聽(tīng)證審查，裁定駁回丙公司異議請(qǐng)求。丙公司不服并提起執(zhí)行異議之訴。法院審理認(rèn)為，丙公司未就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益提供充分證據(jù)，訴訟請(qǐng)求缺乏法律及事實(shí)依據(jù)，遂判決駁回。丙公司不服提起上訴。終審判決認(rèn)為，案外人提起執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。丙公司提交的證據(jù)尚不足以證明其擁有阻卻法院對(duì)

31、涉案商標(biāo)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的事實(shí)和法律依據(jù)。理由：第一，李某某對(duì)丙公司向其交付商標(biāo)轉(zhuǎn)讓款60萬(wàn)元的自認(rèn)不能對(duì)抗甲公司。合同雙方的約定或自認(rèn)僅對(duì)雙方有效，李某某的自認(rèn)對(duì)合同之外的第三人即甲公司沒(méi)有約束力；第二，丙公司與李某某就商標(biāo)轉(zhuǎn)讓相關(guān)事項(xiàng)所作的陳述前后之間、相互之間矛盾；第三，丙公司與乙公司的商標(biāo)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)不能排除虛假關(guān)聯(lián)交易的可能。由于丙公司提交的證據(jù)尚不足以證明涉案商標(biāo)全部轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)交付的事實(shí)真實(shí)發(fā)生，其要求阻卻法院對(duì)涉案商標(biāo)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的請(qǐng)求缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，不予支持。遂判決駁回上訴，維持原判。3、商標(biāo)評(píng)估案外人提出的執(zhí)行異議及異議之訴均被駁回，執(zhí)行法官繼續(xù)執(zhí)行涉案商標(biāo)，委托專業(yè)評(píng)估公司對(duì)涉案商標(biāo)進(jìn)

32、行價(jià)值評(píng)估。評(píng)估公司回復(fù)：由于商標(biāo)屬于無(wú)形資產(chǎn)，其價(jià)值與使用商標(biāo)相關(guān)產(chǎn)品（或服務(wù)）的歷史及未來(lái)的生產(chǎn)投資規(guī)模、成本費(fèi)用、銷(xiāo)售收入、盈利情況、相關(guān)產(chǎn)品（或服務(wù)）的價(jià)格差異等情況相關(guān)，如果要開(kāi)展正常評(píng)估工作，需要相關(guān)方提供有關(guān)具體的歷史數(shù)據(jù)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)資料。因被執(zhí)行人乙公司人去樓空，其法定代表人李某某下落不明，無(wú)法提供相關(guān)資料。評(píng)估公司以欠缺相關(guān)資料，無(wú)法履行評(píng)估程序?yàn)橛桑瑢讣牧贤嘶胤ㄔ?。（二）?zhí)行爭(zhēng)點(diǎn)1、爭(zhēng)執(zhí)觀點(diǎn)涉案商標(biāo)能否拍賣(mài)，關(guān)鍵在于能否確定保留價(jià)。因此，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為涉案商標(biāo)的保留價(jià)如何確定？一種意見(jiàn)認(rèn)為，可以商標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定的60萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓價(jià)作為拍賣(mài)保留價(jià)。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，

33、不能以60萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓價(jià)作為拍賣(mài)保留價(jià)。2、主要理由第一種意見(jiàn)的主要理由為：第一，商標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是被執(zhí)行人“自愿”簽訂，約定的60萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓價(jià)為其所認(rèn)可。因此，以60萬(wàn)元為底價(jià)拍賣(mài)商標(biāo)，并不違反被執(zhí)行人的意愿。而且商標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議經(jīng)過(guò)了公證程序，受讓人已向國(guó)家商標(biāo)局提出了登記過(guò)戶申請(qǐng)，轉(zhuǎn)讓協(xié)議已實(shí)際開(kāi)始履行。故而，以60萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓商標(biāo)屬于正常市場(chǎng)交易，體現(xiàn)了市場(chǎng)交易的“自愿性”。可認(rèn)定60萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓價(jià)即是市場(chǎng)價(jià)格，以市場(chǎng)價(jià)確定保留價(jià)于法有據(jù)。第二，既然被執(zhí)行人在商標(biāo)轉(zhuǎn)讓中，“自愿”將商標(biāo)定價(jià)為60萬(wàn)元，那么以60萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓價(jià)作為拍賣(mài)保留價(jià)，符合被執(zhí)行人的交易心理預(yù)期，當(dāng)然可以此為底價(jià)進(jìn)行拍賣(mài)。第二種意見(jiàn)的理由為

34、，確定保留價(jià)的法定方式僅有兩種：依照評(píng)估價(jià)或參照市價(jià)。涉案商標(biāo)屬于無(wú)形資產(chǎn)，市價(jià)不易確定，并且60萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓價(jià)顯非市價(jià)。同時(shí)，就本案具體情形而言，也不屬于可不作評(píng)估拍賣(mài)情形，只能經(jīng)評(píng)估且確定評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上才能拍賣(mài)。本案由于經(jīng)專業(yè)評(píng)估未能給出評(píng)估價(jià)，只能認(rèn)定涉案商標(biāo)暫不具備拍賣(mài)條件。兩種觀點(diǎn)截然對(duì)立，究竟何者為妥？執(zhí)行法官該何去何從？二、對(duì)第一種觀點(diǎn)的回應(yīng)本文認(rèn)為，第一種觀點(diǎn)所依據(jù)的理由似是而非，“看上去很美”實(shí)則經(jīng)不起推敲，與法院裁判沖突，與質(zhì)押合同有違，與常識(shí)常情相悖，有失偏頗，難以成立。（一）基于裁判認(rèn)定的分析申請(qǐng)執(zhí)行人在執(zhí)行異議之訴一審中辯稱，丙公司與乙公司之間所謂商標(biāo)轉(zhuǎn)讓是虛假行為，實(shí)為

35、惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)，規(guī)避執(zhí)行，且未支付合理對(duì)價(jià)。終審判決認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓合同約定的商標(biāo)轉(zhuǎn)讓價(jià)為60萬(wàn)，而轉(zhuǎn)讓人關(guān)于商標(biāo)轉(zhuǎn)讓價(jià)的陳述卻為120萬(wàn)，明顯矛盾。如果商標(biāo)轉(zhuǎn)讓一事屬實(shí)，對(duì)于如此知名的商標(biāo)，連商標(biāo)轉(zhuǎn)讓價(jià)都說(shuō)不清楚，明顯違背情理。據(jù)此認(rèn)定“交易雙方對(duì)這一交易事項(xiàng)的環(huán)節(jié)所作的陳述存在如此之矛盾，難以確認(rèn)該交易的真實(shí)性?！薄安荒芘懦九c乙公司的商標(biāo)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)為虛假關(guān)聯(lián)交易的合理懷疑。”綜合申請(qǐng)執(zhí)行人抗辯和終審判決認(rèn)定，本案商標(biāo)轉(zhuǎn)讓不能排除虛假交易的可能。同時(shí)，對(duì)于商標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效、60萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓價(jià)是否符合市場(chǎng)價(jià)格，審判法官并沒(méi)有作出認(rèn)定。既然如此，執(zhí)行法官更無(wú)從作出認(rèn)定。第一種觀點(diǎn)主張，以轉(zhuǎn)讓

36、協(xié)議約定的60萬(wàn)元作為保留價(jià)，無(wú)形中以轉(zhuǎn)讓合同有效為隱含前提，無(wú)意識(shí)中認(rèn)定60萬(wàn)元符合市場(chǎng)價(jià)格。這顯然違背了判決作出的不能排除虛假交易可能的認(rèn)定。（二）基于質(zhì)押合同的分析甲公司（商標(biāo)質(zhì)權(quán)合同乙方）與乙公司（商標(biāo)質(zhì)權(quán)合同甲方）就案涉借款簽訂有注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)權(quán)合同，出質(zhì)標(biāo)的為涉案A商標(biāo)。合同第二條明確約定“根據(jù)甲乙雙方就出質(zhì)商標(biāo)專用權(quán)的價(jià)值達(dá)成一致意見(jiàn)，該商標(biāo)的實(shí)際價(jià)值為人民幣500萬(wàn)元”；第七條約定“甲方未經(jīng)乙方同意，不得將出質(zhì)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓或許可他人使用。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致后，甲方可以將出質(zhì)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓或許可他人使用，但轉(zhuǎn)讓費(fèi)不得低于該商標(biāo)的評(píng)估價(jià)值”。同時(shí)，雙方還訂有出質(zhì)商標(biāo)專用權(quán)價(jià)值協(xié)議書(shū)，第一條

37、明確約定“協(xié)議目的：辦理商標(biāo)專用權(quán)出質(zhì)提供價(jià)值依據(jù)”，第三條明確約定“甲方、乙方經(jīng)平等協(xié)商，共同確認(rèn)出質(zhì)商標(biāo)專用權(quán)的價(jià)值為人民幣伍佰萬(wàn)元整（500萬(wàn)元）?！鄙鲜隹芍?，雙方在質(zhì)押時(shí)，對(duì)涉案商標(biāo)之一的A商標(biāo)價(jià)值協(xié)商一致估價(jià)為500萬(wàn)元。而第一種觀點(diǎn)主張以60萬(wàn)元為底價(jià)拍賣(mài)A和B兩個(gè)商標(biāo)，違反了雙方關(guān)于商標(biāo)估價(jià)及轉(zhuǎn)讓商標(biāo)不得低于商標(biāo)估價(jià)的明確約定，顯有未妥。申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)以60萬(wàn)元為底價(jià)拍賣(mài)，明顯違背誠(chéng)信，基于禁反言原則，應(yīng)不予支持。（三）基于常識(shí)判斷的分析本案中，涉案商標(biāo)為知名商標(biāo)，全國(guó)的加盟店有一百多家。每個(gè)加盟店以年使用費(fèi)10萬(wàn)元計(jì)，年使用費(fèi)收入為1000萬(wàn)元。而轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)60萬(wàn)元，

38、即使不做專業(yè)評(píng)估，僅從社會(huì)一般人的生活常識(shí)可知，60萬(wàn)元顯然并非真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，以60萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓價(jià)作為拍賣(mài)底價(jià)，明顯過(guò)分低于市場(chǎng)價(jià)格，極大損害被執(zhí)行人利益及其他債權(quán)人利益。換個(gè)角度來(lái)看，如果商標(biāo)轉(zhuǎn)讓價(jià)約定為一元或一萬(wàn)億元，能否以一元或一萬(wàn)億元作為保留價(jià)來(lái)拍賣(mài)商標(biāo)？恐怕不難得出否定結(jié)論。因?yàn)橐砸辉蛘咭蝗f(wàn)億元作為保留價(jià)拍賣(mài)商標(biāo)，不合情理甚為明顯，其并非真實(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)格，較為容易判斷。因此，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，60萬(wàn)元的商標(biāo)轉(zhuǎn)讓價(jià)即為市場(chǎng)價(jià)格，可以轉(zhuǎn)讓價(jià)60萬(wàn)元確定拍賣(mài)保留價(jià)，難以成立。三、規(guī)范基礎(chǔ)的確定及適用司法拍賣(mài)乃公權(quán)力的行使，奉行公權(quán)謙抑原則，法無(wú)授權(quán)即禁止。因此，必須以規(guī)范基礎(chǔ)為依據(jù)。檢索相

39、關(guān)法條，本案規(guī)范基礎(chǔ)可確定為最高法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱拍賣(mài)規(guī)定）第四條及第八條。因此，對(duì)這兩個(gè)條文的理解與適用，對(duì)于本案處理至關(guān)重要。（一）單個(gè)法條的理解1、第四條規(guī)定的文義分析通過(guò)分析第四條規(guī)定，可看出拍賣(mài)規(guī)定關(guān)于評(píng)估的內(nèi)在邏輯思路。第一款前段規(guī)定：對(duì)擬拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。即，所有拍賣(mài)，原則上都要進(jìn)行評(píng)估，這是自執(zhí)行規(guī)定確立的拍賣(mài)前應(yīng)當(dāng)評(píng)估的原則，1評(píng)估在定價(jià)機(jī)制上具有兜底作用。2第一款后段及第二款規(guī)定：對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)不進(jìn)行評(píng)估的，人民

40、法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。即，例外情形3且僅限于列舉的三種例外情形，才可以不進(jìn)行評(píng)估。這是基于法條的明確規(guī)定而作出的合乎邏輯和法條文義的理解。依照該規(guī)定反面解釋，如果不符合列舉的三種例外情形，就只能進(jìn)行評(píng)估定價(jià)。2、第八條規(guī)定的文義解釋第一款規(guī)定：拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)。保留價(jià)通常稱為底價(jià)，是據(jù)以確認(rèn)拍賣(mài)成交的最低價(jià)格。4對(duì)于司法拍賣(mài)為何要確定保留價(jià)，以及能否采用無(wú)底價(jià)拍賣(mài)？最高法院就拍賣(mài)規(guī)定答記者問(wèn)指出，保留價(jià)的功能在于為被執(zhí)行人的利益設(shè)置最低的保護(hù)限度，保留價(jià)的確定實(shí)際上意味著設(shè)置了一種權(quán)利制衡機(jī)制，可以有效地避免利益的過(guò)分傾斜，防止因拍賣(mài)價(jià)格過(guò)低對(duì)被執(zhí)行人合法權(quán)益造成損害。當(dāng)然，在拍賣(mài)實(shí)踐中，對(duì)于那些價(jià)

41、值較低的財(cái)產(chǎn)，經(jīng)常采取無(wú)底價(jià)拍賣(mài)的做法?？紤]到實(shí)際操作中究竟應(yīng)采取有底價(jià)拍賣(mài)還是無(wú)底價(jià)拍賣(mài)容易引發(fā)爭(zhēng)議，因此，司法解釋規(guī)定執(zhí)行中的拍賣(mài)一律采取有底價(jià)拍賣(mài)。5即，正是由于之前執(zhí)行實(shí)踐中存在無(wú)底價(jià)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)，損害被執(zhí)行人利益現(xiàn)象，該條明確規(guī)定了必須確定保留價(jià)，取消了無(wú)底價(jià)拍賣(mài)。規(guī)范目的在于，克服市場(chǎng)固有弊端，防止市場(chǎng)失靈風(fēng)險(xiǎn)，避免因拍賣(mài)價(jià)格過(guò)低損害被執(zhí)行人利益，并損害其他債權(quán)人利益。那么如何確定保留價(jià)呢？確定保留價(jià)要注重申請(qǐng)人和被執(zhí)行人利益的平衡。保留價(jià)過(guò)高不利于財(cái)產(chǎn)順利賣(mài)出，影響申請(qǐng)人利益；保留價(jià)過(guò)低會(huì)損害被執(zhí)行人利益，并可能損害其他債權(quán)人利益。基于此，第二款明確規(guī)定：拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估

42、價(jià)確定；未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。這就明確了確定保留價(jià)的法定方式僅有兩種：一是參照評(píng)估價(jià)，二是參照市價(jià)。其實(shí)，這兩種方式實(shí)質(zhì)上為一種方式。即，以市價(jià)確定保留價(jià)。因?yàn)樵u(píng)估價(jià)也是基于市場(chǎng)價(jià)而作出的，本質(zhì)上也是市場(chǎng)價(jià)。正如最高法院就拍賣(mài)規(guī)定答記者問(wèn)中所述：評(píng)估價(jià)的功能旨在對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物的內(nèi)在價(jià)值進(jìn)行客觀的反映?？梢?jiàn)，司法解釋確定保留價(jià)的主線就是以市場(chǎng)價(jià)（包括評(píng)估價(jià)和市價(jià)）為標(biāo)準(zhǔn)確定保留價(jià)。（二）關(guān)聯(lián)性法條的體系性解釋及歸入1、體系性解釋拍賣(mài)規(guī)定第八條明確了確定保留價(jià)的法定方式有兩種：有評(píng)估價(jià)者，參照評(píng)估價(jià)確定；未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。第一種方式

43、“參照評(píng)估價(jià)確定”較好理解，但何為“未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定”？哪些情形屬于可以不做評(píng)估，只需參照市價(jià)并征詢當(dāng)事人意見(jiàn)即可？對(duì)此，需結(jié)合與第八條密切相關(guān)聯(lián)的第四條來(lái)回答。該條規(guī)定了拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)原則上均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，例外規(guī)定了可不做評(píng)估者有三種情形：一是財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低，二是價(jià)格依照通常方法容易確定，三是當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)不進(jìn)行評(píng)估。除這三種例外情形外，根據(jù)評(píng)估兜底定價(jià)原則，均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估才可以拍賣(mài)。如不能成功進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，涉案財(cái)產(chǎn)便屬于暫時(shí)不具備拍賣(mài)條件。為使拍賣(mài)規(guī)定更具適用上的便利性，江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行程序中司法評(píng)估、拍賣(mài)有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定（下文簡(jiǎn)稱省院規(guī)定）第1-7條規(guī)

44、定了保留價(jià)的確定方式，對(duì)拍賣(mài)規(guī)定第四條規(guī)定的可不做評(píng)估的三種情形進(jìn)行了細(xì)化，并對(duì)拍賣(mài)規(guī)定第八條參照評(píng)估價(jià)或參照市價(jià)確定保留價(jià)的兩種方式進(jìn)行了更具體的規(guī)定。其前三條規(guī)定了當(dāng)事人雙方協(xié)商定價(jià)（自主定價(jià)）、第四條規(guī)定了法院依職權(quán)定價(jià)。6這兩種定價(jià)方式要求法院根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上確定保留價(jià)，實(shí)質(zhì)上是對(duì)拍賣(mài)規(guī)定第八條參照市價(jià)確定保留價(jià)規(guī)定的細(xì)化。其第五條規(guī)定無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)確定基準(zhǔn)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。這實(shí)質(zhì)上是對(duì)拍賣(mài)規(guī)定第八條參照評(píng)估價(jià)確定保留價(jià)的細(xì)化規(guī)定。不難看出，第一，省院規(guī)定關(guān)于保留價(jià)確定方式，與拍賣(mài)規(guī)定第四條和第八條的規(guī)范精神一脈相承，高度契合，沒(méi)有逸出拍賣(mài)規(guī)定第四

45、條和第八條的文義范圍，也沒(méi)有實(shí)質(zhì)性創(chuàng)設(shè)新的定價(jià)方式，僅僅細(xì)化了拍賣(mài)規(guī)定第四條和第八條，使之更具體、更具可操作性。第二，在參照市價(jià)（包括當(dāng)事人雙方協(xié)商定價(jià)或自主定價(jià)和法院依職權(quán)定價(jià)）與參照評(píng)估價(jià)兩種確定保留價(jià)方式的適用順序上，江蘇省法院在視頻會(huì)議輔導(dǎo)時(shí)明確指出，協(xié)商定價(jià)為優(yōu)先，評(píng)估定價(jià)為補(bǔ)充，7事實(shí)上采納了評(píng)估定價(jià)的兜底功能。即，為節(jié)省評(píng)估費(fèi)用，提高執(zhí)行效率，能依據(jù)市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)確定保留價(jià)的就不必委托評(píng)估，否則，就只能委托評(píng)估公司評(píng)估定價(jià)。2、本案歸入本案中，首先，對(duì)于加盟店有一百多家的全國(guó)知名商標(biāo)而言，設(shè)每個(gè)加盟店年許可使用費(fèi)為5-10萬(wàn)元，年收益可達(dá)500-1000萬(wàn)元。按照商標(biāo)質(zhì)押合同，兩個(gè)涉

46、案商標(biāo)中之一的A為出質(zhì)標(biāo)的，明確約定其價(jià)值為500萬(wàn)元，顯然兩個(gè)涉案商標(biāo)不屬于第四條規(guī)定的“財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低”。其次，涉案商標(biāo)經(jīng)委托專業(yè)評(píng)估公司評(píng)估，但因欠缺相關(guān)經(jīng)營(yíng)資料，無(wú)法作出價(jià)值評(píng)估。且商標(biāo)為無(wú)形資產(chǎn)，其市價(jià)究為多少不易確定。本案在專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)尚難以對(duì)商標(biāo)價(jià)值作出評(píng)估的語(yǔ)境下，其市價(jià)究為多少，顯然并非執(zhí)行法官能輕松確定，因此，涉案商標(biāo)也難以認(rèn)定為屬于第四條規(guī)定的“價(jià)格依照通常方法容易確定”。當(dāng)然，如果涉案商標(biāo)在近期有正常市場(chǎng)交易價(jià)，則可以認(rèn)定為“價(jià)格依照通常方法容易確定”，并可以此交易價(jià)作為拍賣(mài)底價(jià)。但如果交易較為遙遠(yuǎn)或非屬正常交易，則不能認(rèn)定為“價(jià)格依照通常方法容易確定”，也不能以此交易價(jià)確定底價(jià)。比如以五年前的商標(biāo)交易價(jià)或者以含有贈(zèng)與成分的“友情價(jià)”以及為逃避執(zhí)行而虛假交易的“串通價(jià)”確定拍賣(mài)底價(jià)，這顯然并不合適，當(dāng)然，更不能因?yàn)榇嬖陬惔饲樾蔚慕灰變r(jià)，而