村鎮(zhèn)銀行個人經(jīng)營性物業(yè)貸款實施辦法模版

1、 xxx村鎮(zhèn)銀行個人經(jīng)營性物業(yè)貸款實 施辦法總則為進一步推動我行個人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，提高市場競爭力，規(guī)范個人經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，有效控制業(yè)務(wù)風險。根據(jù)各法律法規(guī)及我行相關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。個人經(jīng)營性物業(yè)貸款是指我行向持有經(jīng)營性物業(yè)的自然人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并主要以該物業(yè)的租賃收入作為主要還款來源的，用于正常經(jīng)營性資金需求的貸款。本辦法適用于xxx村鎮(zhèn)銀行總行轄內(nèi)的各分支機構(gòu)。貸款條件及用途貸款條件（一）年滿18周歲，具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民；（二）借款人具有當?shù)兀h級市范圍）常住戶口或有效居留身份；（三）收入穩(wěn)定，信用良好，有按期償還貸款本息的能力，個人

2、及家庭負債與其經(jīng)營收入相符；（四）須為擬抵押經(jīng)營性物業(yè)的所有人，對其擁有的經(jīng)營性物業(yè)有絕對處置權(quán)；（五）我行規(guī)定的其他條件。經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)具備以下條件：經(jīng)營性物業(yè)是指完成竣工驗收并投入商業(yè)運營，經(jīng)營管理規(guī)范、經(jīng)營利潤較為穩(wěn)定、現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好的商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房和工業(yè)用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施、標準廠房等物業(yè)形式。（一）經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合各地規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗收合格并辦妥房產(chǎn)證，己投入商業(yè)運營；（二）物業(yè)如為商業(yè)用房，應(yīng)位于城鎮(zhèn)區(qū)域性中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)，有較穩(wěn)定的經(jīng)營收入；（三）物業(yè)目前正常運營且至少運營半年以上，原則上不接收房齡超過

3、10年以上的商業(yè)用房或廠房作為抵押物；（四）房產(chǎn)為獨立間隔式或獨棟商鋪；嚴禁接受土地用途為工礦倉儲、租賃性質(zhì)的土地，土地獲取方式為劃撥的，公益事業(yè)的，以及用于涉嫌“黃、賭、毒”等具有社會不良影響的洗浴、歌舞等商業(yè)營業(yè)用房作為抵押物。 貸款用途貸款可用于物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求，具體分為以下兩種類型：（一）可用于物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求，其中包括置換未結(jié)清的購置款以及物業(yè)存續(xù)期間的裝潢、維修、管理等費用支出；（二）可提供資金用途材料的，且現(xiàn)行法律、法規(guī)及政策未明確禁止的其他經(jīng)營性用途。貸款不得用于下列用途：1、用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途；2、不得用于償還銀行存量不良貸款和違規(guī)貸款；3、不得用于

4、其他不符合國家政策法規(guī)和我行信貸要求的情形。貸款的基本要素幣種、額度本貸款幣種為人民幣。貸款額度須根據(jù)借款期內(nèi)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定。同時，貸款最高額度根據(jù)擔保方式的抵押率執(zhí)行。采用綜合收入還款的，必須還款來源確定，同時經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營性凈現(xiàn)金流（凈現(xiàn)金流指已扣除經(jīng)營物業(yè)必須支付的日常支出后的現(xiàn)金流）占應(yīng)歸還貸款額度的比重不得低于80。期限貸款期限最長不得超過5年。年齡加貸款年限不超過60周歲，對于身體健康、有穩(wěn)定收入的，年齡加貸款年限可放寬至65周歲。同時，貸款期限不得超過借款人法定經(jīng)營期限和房地產(chǎn)權(quán)的剩余使用年限。利率貸款定價根據(jù)中國人民銀行同期同檔次貸款及xxx村鎮(zhèn)銀行的相關(guān)規(guī)定執(zhí)

5、行。貸款利率調(diào)整方式由借貸雙方在合同中明確。貸款期限在一年以內(nèi)(含)的，采取固定利率；貸款期限在一年以上，若中國人民銀行規(guī)定的基準利率發(fā)生變化，則按合同約定方式調(diào)整。還款方式貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可選擇按月（季）結(jié)息到期還本或一次性還本付息等還款方式；貸款期限在1年以上的，可采用按月等額本息、按月等額本金還款方式。對于按照租金收取周期還款的，可采用按月（季）結(jié)息，按季（半年）還本方式，并制定還款計劃。貸款擔保擔保方式（一）以商業(yè)用房抵押的，抵押率不超過評估值的70%；（二）以辦公用房抵押的，抵押率不超過評估值的60%；（三）以廠房、土地做抵押的，廠房應(yīng)為標準廠房，土地性質(zhì)必須為出讓，

6、抵押率不得超過抵押物評估值的70%；（四）未成年人獨有或與借款人共有的房產(chǎn)不接受作為抵押物；（五）為降低貸款風險，根據(jù)當筆貸款的具體情況，可在抵押擔保的基礎(chǔ)上附加或追加我行認可的其他擔保；（六）用于抵押的房產(chǎn)抵押率必須按我行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 必須由我行認可的專業(yè)評估機構(gòu)按照審慎的評估方法進行評估，評估公司需經(jīng)我行準入。經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押物的土地性質(zhì)必須為出讓，且應(yīng)確保我行作為唯一抵押權(quán)人。置換原有（包括我行或他行）經(jīng)營性物業(yè)抵押物貸款的，如采用我行資金結(jié)清原抵押項下貸款的，應(yīng)有妥當?shù)闹脫Q階段擔保措施。貸款的流程貸款的申請與受理經(jīng)辦行是個人經(jīng)營貸款的申請與受理部門，借款人申請個人經(jīng)營性物業(yè)貸款時

7、，應(yīng)提出書面申請，并向經(jīng)辦機構(gòu)提供以下資料：（一）借款申請書，借款申請書應(yīng)當載明借款種類、借款金額、借款幣種、借款期限、借款用途、資金支付計劃、擔保方式、還款計劃以及還款方式等；（二）借款申請人夫妻雙方身份證件、結(jié)婚證、戶籍證明、借款人為單身，需簽署單身承諾函；（三）授權(quán)本行查詢中國人民銀行個人征信系統(tǒng)并記錄查詢結(jié)果的相關(guān)文件；（四）用來抵押房產(chǎn)的房產(chǎn)證、土地證、評估報告；（五）借款人須提供真實的租賃合同、協(xié)議原件、租金收入證明材料及本行認可的其他經(jīng)濟收入證明；（六）物業(yè)承租人簽訂知曉物業(yè)抵押給我行的聲明書（見附件）；（七）貸款用途說明材料；（八）本行規(guī)定的其他相關(guān)材料。貸前調(diào)查經(jīng)辦行收到借款

8、申請材料后，及時指派調(diào)查人員對材料的完整性、規(guī)范性和真實性進行調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括但不限于以下方面：（一）調(diào)查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配；調(diào)查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付了長期租金，或者是將租金與出租人對于承租人的其他債務(wù)進行了抵銷；（二）調(diào)查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)以及其他權(quán)力對我行抵押權(quán)的限制和影響，對抵押物價值、抵押率、抵押權(quán)實現(xiàn)的難易程度作必要地預(yù)估；（三）分析判斷經(jīng)營性物業(yè)長期經(jīng)營的穩(wěn)定性和增值潛力，主要租戶期限、實力，可持續(xù)經(jīng)營能力，承租人的資信度，是否已進入穩(wěn)定狀

9、態(tài)，物業(yè)所在區(qū)域的城市及商業(yè)規(guī)劃影響；物業(yè)產(chǎn)生的商圈范圍是否足夠且穩(wěn)定等。調(diào)查人員應(yīng)對其所調(diào)查了解到的抵押物現(xiàn)狀的真實性負責；（四）結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情，調(diào)查專業(yè)評估機構(gòu)的評估價值是否合理。并按照審慎的原則進行內(nèi)部評估，適當調(diào)整并確認最終評估價值，最終確認的評估價值只能等于或低于專業(yè)評估機構(gòu)的評估結(jié)果；（五）置換他行貸款的，應(yīng)掌握擬置換抵押物抵押項下的他行授信余額情況，要注意抵押項下是否存在除貸款外的其他授信業(yè)務(wù)，如果存在其他授信業(yè)務(wù)的，要求客戶先予結(jié)清，或等其他授信業(yè)務(wù)到期后再進行置換操作，并提供抵押項下的各類授信合同、抵押合同原件和已填寫完畢的還款憑證。貸款審查貸款審查人員依據(jù)我行個人經(jīng)

10、營貸款管理辦法及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策或行業(yè)投向政策審查貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟性。根據(jù)借款人的償付能力及抵押擔保的充分性與可行性等情況，分析貸款的主要風險點及其風險規(guī)避和防范措施，并作出審查決策。貸款審批貸款有權(quán)審批人在閱讀審查申報材料的基礎(chǔ)上根據(jù)貸款審批要求進行決策審批。對不符合條件的借款申請退回經(jīng)辦行，由經(jīng)辦行向借款人說明不予貸款的理由，并退回有關(guān)申請資料。合同簽訂合同簽訂參照我行個人經(jīng)營性貸款相關(guān)政策執(zhí)行。落實貸款條件貸款發(fā)放前，應(yīng)落實有關(guān)貸款發(fā)放條件，主要包括：（一）物業(yè)承租人簽訂的知曉物業(yè)抵押給我行的聲明書；（二）對采取抵押方式的貸款，要落實貸款抵押手續(xù)；對采取抵押加保證

11、擔保方式的貸款，要同時落實貸款抵押手續(xù)和貸款保證擔保手續(xù)；（三）置換他行貸款的，應(yīng)建資金專戶，確保我行貸款專項用于歸還他行貸款，并確保他行抵押權(quán)釋放后設(shè)定為我行貸款抵押權(quán)。在他行將該經(jīng)營性物業(yè)抵押權(quán)釋放為我行抵押權(quán)前，必須要求借款人提供我行認可的階段性擔保。貸款使用借款人必須按借款合同規(guī)定使用貸款。違反合同約定的，貸款人有權(quán)根據(jù)合同約定采取停止發(fā)放貸款、提前收回部分或全部貸款、計收罰息等措施。貸款償還在貸款期間借款人應(yīng)根據(jù)還款計劃按期償還貸款本息。借款人未履行有關(guān)合同所規(guī)定的還款義務(wù)不能正常履行償還貸款本息時，貸款人有權(quán)采取停止發(fā)放尚未使用的貸款和提前收回貸款本息等措施。貸款置換對于客戶資信良

12、好，其經(jīng)營性物業(yè)周邊配套齊全、租金穩(wěn)步走高且出租穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強的他行經(jīng)營性物業(yè)抵押的貸款，我行可積極爭取置換。對于我行存量經(jīng)營性物業(yè)貸款，在客戶還款記錄良好、物業(yè)經(jīng)營狀況持續(xù)向好，且客戶有合理資金需求的情況下，可提升額度，置換原貸款。貸款置換需結(jié)合借款人實際資金需求，抵押物狀況、租金情況、用途等方面綜合確定置換額度。置換基本條件（一）借款人符合我行個人經(jīng)營性物業(yè)貸款基本條件，信用記錄良好；（二）經(jīng)營狀況良好、財務(wù)狀況正常，經(jīng)營性現(xiàn)金流量或預(yù)期經(jīng)營性現(xiàn)金流量充足且較為穩(wěn)定；（三）與存量貸款發(fā)放時相比，物業(yè)租金水平及抵押物價值呈上漲趨勢。置換操作流程（一）借款人提出置換貸款申請；（二）經(jīng)辦人調(diào)查

13、借款人是否滿足置換條件；（三）我行準入評估公司重新評估物業(yè)價值；（四）優(yōu)先采取客戶自籌資金結(jié)清原抵押項下授信并辦妥我行抵押登記手續(xù)后再放款，對確需我行墊付剩余貸款的，應(yīng)提供我行認可的階段性擔保，并重新辦理他項權(quán)證，按新額度發(fā)放貸款；（五）貸款發(fā)放后按現(xiàn)個人經(jīng)營性物業(yè)貸款規(guī)定進行貸款管理及貸后檢查工作。階段性擔保措施對于需我行資金歸還原貸款的，必須落實階段性（從置換貸款資金發(fā)放至新的物業(yè)抵押手續(xù)辦妥之間）擔保。階段性擔保措施可采用如下方式：（一）辦理第二順位抵押登記，且抵押權(quán)利價值需大于新貸款額度；（二）提供我行認可的其它階段性擔保。貸后管理本章節(jié)未提及內(nèi)容參照xxx村鎮(zhèn)銀行信貸業(yè)務(wù)貸后管理暫行

14、辦法及xxx村鎮(zhèn)銀行個人貸款操作規(guī)程執(zhí)行。應(yīng)及時對抵押物進行檢查：（一）抵押物權(quán)屬有無變動，形態(tài)是否完整，有無失修、損毀、拆遷等使抵押物價值減少、滅失的情況；（二）是否存在被其他單位查封的情況； （三）抵押物是否存在空置情況等。應(yīng)及時掌握出租狀況，借款人將抵押的物業(yè)出售時，須經(jīng)我行同意并歸還相應(yīng)貸款。若借款人出現(xiàn)違反貸款用途的行為，我行有權(quán)要求借款人提前償還貸款或處置抵押物。同時，由于貸款期限較長，期間如遇客戶經(jīng)理變動，應(yīng)嚴格做好交接工作，重新落實客戶經(jīng)理責任。附 則個人經(jīng)營性物業(yè)貸款是針對特定擔保方式及還款來源的經(jīng)營性貸款，未盡事宜參照xxx村鎮(zhèn)銀行個人經(jīng)營貸款管理辦法（2013版）、xxx

15、村鎮(zhèn)銀行個人經(jīng)營貸款操作規(guī)程（2013版）及其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本實施辦法由xxx村鎮(zhèn)銀行總行制定，并負責解釋和修訂。本實施辦法自下發(fā)之日起執(zhí)行附件聲 明 書甲方（抵押人及借款人）：乙方（承租人）：鑒于：1、甲方向xxx村鎮(zhèn)銀行融資，并將其所有的房產(chǎn)證號為 ；房產(chǎn)座落于 ；面積為 平方米的房屋抵押給xxx村鎮(zhèn)銀行；2、乙方確知，如甲方出現(xiàn)融資合同中規(guī)定的任何違約情形，分以下兩種處理方式：（1）租賃期限屆滿前，xxx村鎮(zhèn)銀行根據(jù)抵押合同約定行使抵押權(quán)的，乙方與甲方簽訂的租賃合同提前終止，乙方放棄對xxx村鎮(zhèn)銀行行使抵押權(quán)過程中的抗辯權(quán)利。（2）租賃期限屆滿后，乙方應(yīng)于租賃合同終止后一個月內(nèi)搬出租賃房屋，并向甲方完成租賃物的移交手續(xù)，以確保xxx村鎮(zhèn)銀行抵押權(quán)的行使；乙方未能在限期內(nèi)完成移交手續(xù)或有其他行為影響xxx村鎮(zhèn)銀行抵押權(quán)行使的，每延滯一日，應(yīng)向xxx村