不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難題和算法

1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難題和算法不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的“難題”和“算法”2015 年 3 月 1 日不動產(chǎn)登記暫行條例頒布實施，全國不動產(chǎn)登記工作轟轟烈烈的開展起來，我市不動產(chǎn)登記中心于 2016 年 9 月 28 日掛牌，成立之初，因分散登記造成遺留問題大規(guī)模的爆發(fā)，主要是房地主體不一致、房屋土地用途不一致等問題按照現(xiàn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策要求，已經(jīng)無法正常辦理業(yè)務，導致不動產(chǎn)登記投訴激增，加上登記業(yè)務處于摸索階段、受理時間太長，甚至出現(xiàn)了凌晨排隊等極端現(xiàn)象， 給不動產(chǎn)登記工作帶來很大的被動。 就在焦頭爛額、一籌莫展之際，濟寧市人民政府及時制定了工作措施，解了燃眉之急，與 2017 年 6 月 26 日

2、出臺了濟寧市人民政府關于不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的處理意見 （濟政字 2017 73 號） ，該文件主要解決了分散登記時遺留的房地主體不一致的問題，采取分三類情形進行化解。一、依法取得城鎮(zhèn)性質(zhì)的房屋所有權證書，未查到土地權屬來源文件的，不動產(chǎn)登記機構權籍調(diào)查后，按現(xiàn)房屋權利人擁有劃撥建設用地使用權和房屋所有權予以登記；二、依法取得城鎮(zhèn)性質(zhì)房屋所有權證書，土地有劃撥權屬來源文件未辦理劃撥土地使用權證的，或者已辦理國有劃撥土地使用權證但未進行分割的，按現(xiàn)房屋權利人用于國有劃撥土地使用權及房屋所有權予以登記。原開發(fā)建設單位的劃撥土地使用權證書應予收回，無法收回的由不動產(chǎn)登記機構公告后予以注銷。三、

3、非開發(fā)建設單位依法取得房屋所有權證書，原開發(fā)建設單位已辦理國有建設用地使用權證書，因提高容積率、改變土地用途、欠繳稅費、超占國有建設用地、土地設定抵押權、存在查封等原因未進行土地分割，不動產(chǎn)登記機構可以按原登記狀態(tài)予以登記。根據(jù)文件有關規(guī)定，在全面摸清我市存量房市場的基礎上，深入分析了問題原因，制定了有力的化解措施，下大力氣重點突擊解決了二個方面的問題：一、兗礦集團有限公司做為我省的重點企業(yè)，原公有存量成套住房有 3 萬余戶，且因煤炭行業(yè)人員流動頻繁造成兗礦集團有限公司職工公有住房辦證需求占比較大，經(jīng)與兗礦集團有限公司多次溝通，核實摸清了該集團各公有住房小區(qū)均已辦理劃撥土地使用權證書，亂麻需快

4、刀，登記中心與兗礦集團積極對接、協(xié)同推進，利用 1 個月的時間對集團住宅小區(qū)突擊進行了住宅小區(qū)土地分割。二、集中對我市無土地權屬來源的老舊住宅小區(qū)，采取由政府購買服務方式集中開展權籍調(diào)查，并在小區(qū)現(xiàn)場和不動產(chǎn)登記中心網(wǎng)站公示勘測定界圖，經(jīng)公示無異議后按該小區(qū)擁有劃撥土地使用權予以“房地一體”登記。這兩個“栓塞”的疏通， 穩(wěn)住了群眾的情緒、 提升了登記效率，一下子讓我市不動產(chǎn)登記工作走上了快車道。靜下心來，仔細研讀濟政字 2017 73 號文，其主要解決了已完成房屋登記的存量房的遺留問題，可以說文件本著尊重歷史的原則對該類問題應解盡解，體現(xiàn)了政府敢于承擔、勇于承擔的新時代社會主義精神，主要突破是

5、：一、在無土地權屬來源的情況下對房屋占壓范圍內(nèi)的國有建設用地使用權按現(xiàn)狀登記；二、因分散登記造成的用途不一致、限制性條件等問題，政府本著申請人善意取得的原則，允許邊辦證邊處理。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、國家“放管服”改革和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展等工作的深入推進，企業(yè)融資難、融資成本高的問題被頻繁的提出來，不動產(chǎn)作為企業(yè)融資的常見抵押物也被推到了風口浪尖，特別是民營企業(yè)遺留的房屋未辦理首次登記的問題提上了各地不動產(chǎn)歷史遺留問題化解的日程。民營企業(yè)房屋登記歷史遺留問題主要有2 個方面：一是因企業(yè)經(jīng)營等原因，企業(yè)名下土地使用權發(fā)生轉移造成的申請主體如何確定的問題；二是因檔案資料丟失、職能部門監(jiān)管不到位造成的用地、

6、規(guī)劃、建設手續(xù)不全的問題。這兩個問題均觸碰了不動產(chǎn)登記暫行條例依申請登記和嚴謹細致的審核要點的紅線。2019 年 7 月 10 日，山東省自然資源廳聯(lián)合省工業(yè)和信息化廳、省財政廳、省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省金融監(jiān)督管理局、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會山東省監(jiān)管局六部門出臺了關于加快解決民營企業(yè)土地房屋產(chǎn)權歷史遺留問題的指導意見 （魯自然資規(guī) 2019 3 號） ，文件的出臺為該類問題的解決提供了強有力的指導，有力解決了各職能部門、特別是不動產(chǎn)登記工作人員的后顧之憂，文件內(nèi)容有擱置、有突破、有優(yōu)惠、有懲戒，可以說是滿滿的干貨、意義深遠。文件指出經(jīng)營性房地產(chǎn)不在本次解決范圍內(nèi)，這是政府先易后難、遞進解決

7、的方針策略，這更說明了下一步的解決重點在哪里，為下一步的住宅房屋登記歷史遺留問題文件的出臺埋下了伏筆。針對用地、規(guī)劃、建設方面材料不齊全的問題，文件為各職能部門提供了更靈活的處理方式，特別提到了工程竣工手續(xù)可以由第三方出具房屋質(zhì)量檢測報告報城鄉(xiāng)住房建設部門備案，這種引進第三方的處理方式首次應用與替代職能部門的行政監(jiān)管結果，在我省堪稱先例。具體到不動產(chǎn)登記的實施，針對該類歷史遺留問題主要明確了三個方面：一是權利主體不清晰或登記申請主體與相關材料不相符的，由縣級以上地方人民政府組織相關部門進行權利主體認定；二是自然資源、住房城鄉(xiāng)建設、消防等部門出具的相關意見或證明等材料，可以作為此類問題不動產(chǎn)登記

8、的申請材料；三是存在房地用途不一致的問題，允許先行辦理、分別記載，隨后依法完善程序。文件還專門提到了減輕企業(yè)財稅負擔、推行續(xù)貸不動產(chǎn)抵押登記等優(yōu)惠利企的政策，這些進一步激發(fā)了民營企業(yè)的活力和創(chuàng)造力，降低了企業(yè)融資成本，為充分發(fā)揮民營經(jīng)濟在推進供給側結構性改革中的重要作用提供了保障。我市超前謀劃，積極作為，在該文出臺前，已經(jīng)成立了企業(yè)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題推進組，通過部門會簽的方式共解決了 58 個民營企業(yè)的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。魯自然資規(guī) 2019 3 號文出臺之后，我們嚴格落實文件要求，進一步梳理我市房屋、土地登記存在問題的企業(yè)，共梳理出12 家， 目前已解決9 家， 其余未解決的主要原因

9、是企業(yè)自身經(jīng)營存在問題，無法承擔解決過程中企業(yè)應承擔的法定費用?，F(xiàn)已解決的 9 家企業(yè)共涉及土地656.2 畝、 房產(chǎn)面積 160144平方米。同時，不動產(chǎn)登記中心以化解問題為抓手，優(yōu)化了不動產(chǎn)抵押登記程序， 建設不動產(chǎn)登記便民服務點， 2019 年我市所有抵押登記業(yè)務均無需前往不動產(chǎn)登記中心現(xiàn)場辦理，目前均已實現(xiàn)“一網(wǎng)通辦”，達到了不見面秒審批。城鎮(zhèn)居民住房歷史遺留問題一直是各地不動產(chǎn)登記工作的難點、堵點，事關千家萬戶，我市該項工作的開展分兩個階段， 2020 年 6 月 30 日，山東省自然資源廳、山東省發(fā)展改革委、山東省財政廳、山東省住房城鄉(xiāng)建設廳、國家稅務總局山東省稅務局五部門聯(lián)合印發(fā)

10、了關于化解城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權歷史遺留問題的指導意見 （魯自然資規(guī) 2020 3號） ， 3 號文的出臺結束了我市原城鎮(zhèn)居民歷史遺留問題解決的工作模式，讓我市該項工作的解決步入了“快車道”。3 號文出臺前的 2018 年 1 月， 我市已經(jīng)成立了國有土地上房屋登記歷史遺留問題領導小組，堅持“尊重歷史、正視現(xiàn)實”的原則，針對歷史遺留小區(qū)房屋登記存在的問題，不推責、不回避，由各職能部門分類認領，在處理完存在的問題后予以解決，通過該種模式穩(wěn)妥辦理了武裝部家屬院、慧海家居、宜嘉園、建業(yè)園、文圣三期等多個小區(qū)辦證問題，解決了困擾群眾多年的“鬧心事”，贏得了群眾滿意。3 號文出臺后的 2020 年 9 月 7

11、 日， 濟寧市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)了濟寧市處理城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權歷史遺留問題實施意見 （濟自然規(guī)發(fā) 2020 49 號，以下簡稱實施意見）實施意見要求各縣（市、區(qū)）政府（管委會）要落實屬地管理主體責任，堅持“尊重歷史、照顧現(xiàn)實、信守承諾、完善手續(xù)”的原則，建立工作專班，確定項目清單、建立臺賬，明確政府、職能部門、責任主體或代辦主體以及購房人在具體項目中應承擔的責任， 因地制宜、 分類處置， 列出時間表、路線圖， 對賬銷號。 要求涉及的各部門敢于擔當、 勇于負責，各司其職，密切配合，簡化程序，并且明確了在化解城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權歷史遺留問題中，對執(zhí)行縣級以上政府決定的行政行為實行盡職免責。實施意見還明

12、確規(guī)定了適用的范圍和條件、化解的政策和措施：適用條件和范圍。適用該意見的城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權歷史遺留問題的項目，應同時滿足： （ 1）在城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃確定的城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)； （ 2）項目相關手續(xù)不全且于 2015 年 3 月 1 日不動產(chǎn)登記暫行條例實施前房屋已出售的； （ 3）經(jīng)市、縣（市、區(qū)）政府研究確認不適宜于拆除或沒收的； （ 4）土地、房屋歸屬無爭議的?！靶‘a(chǎn)權房”以及納入山東省爛尾工程及閑置廠房專項整治三年行動方案的項目不適用本意見?；庹呒按胧?（ 1） 明確完善項目相關手續(xù)的主體。項目建設單位存在的，由建設單位作為責任主體。項目建設單位已終止，有聯(lián)建單位的，由聯(lián)建

13、單位作為代辦主體；無聯(lián)建單位但有歸屬主管部門的，由歸屬主管部門作為代辦主體；建設單位已終止，無聯(lián)建單位且無歸屬主管部門的，由當?shù)卣付ń值擂k事處等機構作為代辦主體；代辦主體負責按照當?shù)卣_定的方式代為辦理項目產(chǎn)權相關手續(xù)和不動產(chǎn)首次登記。 （ 2）完善用地手續(xù)。對未辦理用地手續(xù)的項目，可按照項目建設時的政策規(guī)定補辦用地手續(xù)。涉及違法違規(guī)用地的，應依法依規(guī)處置后完善用地手續(xù)。 （ 3）完善建設工程規(guī)劃手續(xù)。對違反建設工程規(guī)劃許可規(guī)定，存在擅自改變用途、超出建設工程規(guī)劃許可的范圍、超容積率、配套設施不齊全等情形的項目，當?shù)卣砂错椖拷ㄔO時的有關政策標準，對項目責任主體形成違法處罰、補繳費用、

14、補建配套設施等問題處置的文件，處置完成后，由相關部門補辦規(guī)劃核實手續(xù)或出具符合規(guī)劃要求的意見。無法確定責任主體的由市、縣（市）政府作出具體處理意見。 （ 4）完善工程竣工手續(xù)和消防手續(xù)。房屋工程建設因施工手續(xù)不全、施工技術資料缺失、相關建設主體缺失或不配合等原因造成不符合竣工驗收條件的，由建設單位、房屋建筑實際控制人或當?shù)卣蟹课莅踩b定機構、具有相應資質(zhì)等級的設計單位，進行工程質(zhì)量安全鑒定。房屋工程經(jīng)檢測鑒定滿足設計和標準規(guī)范要求的，檢測鑒定報告替代竣工驗收備案所需監(jiān)督報告，有關部門依法為其補辦工程竣工驗收備案手續(xù)。（ 5）妥善辦理不動產(chǎn)登記。明確了當?shù)卣拖嚓P職能部門對項目所補辦的審

15、批手續(xù)或出具的等效文件，可作為申請辦理不動產(chǎn)登記的要件和依據(jù)；依法取得商品房預售許可證的項目、經(jīng)縣級以上政府批準建成的安置房以及房改售房，在購房人（房屋歸屬人）已依法履行相關義務的前提下，可實行“證辦分離”（即辦理不動產(chǎn)權證與補辦相關手續(xù)并行辦理） 。 （ 6）加大失信懲戒力度。在化解歷史遺留問題過程中，對拒不配合完善相關手續(xù)，影響業(yè)主辦理不動產(chǎn)登記的開發(fā)建設單位或個人，由行業(yè)主管部門或有關部門依法依規(guī)納入失信聯(lián)合懲戒名單，進行聯(lián)合懲戒。依據(jù)省市有關文件規(guī)定，結合我市實際，我市于 2020年 10 月制定發(fā)布了鄒城市人民政府辦公室關于印發(fā)化解國有建設用地上居民住房產(chǎn)權歷史遺留問題的通知 （鄒政

16、辦字 2020 28 號） ，成立了鄒城市國有建設用地上居民住房產(chǎn)權歷史遺留問題處理工作專班，計劃分三批次解決城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權歷史遺留問題：第一批次解決2015 年 3 月 1日前的，在全市范圍內(nèi)國有土地上開發(fā)建設且已房屋出售的未辦證商品房項目；第二批次解決2015 年 3 月 1 日前，在全市范圍內(nèi)國有土地上建成且已房屋出售的安置房以及房改售房； 第三批次處理違規(guī)建設房屋的歷史遺留問題。 同時，實行財政、自然資源、住建、行政審批、稅務五個主管部門會簽制度，對第一、二批次小區(qū)推行“容缺辦理”不動產(chǎn)首次登記，啟動邊辦證、邊追繳、邊查處工作程序?？v觀我市城鎮(zhèn)居民歷史遺留產(chǎn)權登記問題的解決，邊辦證、

17、邊追繳、邊查處程序是房屋、土地登記歷史以來前所未有的突破，只有在政府強有力的領導決策和各職能部門充分解放思想的前提下方可實現(xiàn)，該種模式的執(zhí)行把解決群眾問題放在首位，把追繳和查出的難題留給職能部門，”容缺辦理”不動產(chǎn)首次登記既是群眾產(chǎn)權權益得到保障的起點，也是職能部門對存在的問題進行追繳和查出的起點，妥善處理首次登記后的問題任重而道遠，各職能部門必須嚴肅履職、處理到位才能給歷史遺留問題的解決畫上圓滿的句號。截止目前第一批次的 14 個小區(qū)已有12 個小區(qū)解決問題，共涉及7487 戶， 建筑面積 985598.93 平方米， 保障了群眾產(chǎn)權合法權益、化解了社會矛盾，去除了信訪隱患；第二批次、第三批次的摸底通知也已下發(fā)至各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、機關事業(yè)單位和駐鄒國有企業(yè)，務必梳理清我市所有未辦證小區(qū)的基本情況，力爭三年內(nèi)全部解決?！鞍傩沼兴?，政府有所應”。我市聚焦民生問題，堅持問題導向，全力貫徹落實不動產(chǎn)登記工作各項決