分攤面積計算方法

1、分攤面積計算方法 HYPERLINK 青島房地產網:分攤面積計算方法房屋建筑面積測算的規(guī)定房產測量規(guī)范（GB/T17986-2000）（摘要）一、計算全部建筑面積的范圍1、永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。3、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然層計算面積。5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、

2、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。6、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。10、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。11、有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。12、玻璃幕墻等作為外墻的，按其外圍水平面積計算。13、屬永久性建筑

3、有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。15、有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。二、計算一半建筑面積的范圍1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。2、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。4、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算。5、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積一半計算。三、不計算建筑面積的范圍1、層

4、高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。8、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10、與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。成套房屋的建筑面積和共有共用面積分攤一、成套房屋建筑面積測算（一）成套房屋的

5、建筑面積成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。（二）套內房屋使用面積套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：1、套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。3、不包括在結構面積辦的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。4、內墻面裝飾厚度計入使用面積。（三）套內墻體面積套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水

6、平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影的一半計算套內墻體面積。（四）套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積按的規(guī)定計算。套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。二、共有共用面積的處理和分攤公式（一）共有共用面積的內容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。（二）共有共用面積的處理原則1、產權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。2、無產權分割文件或協(xié)議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。（三）共有共用面積按比例分攤的計算公式按相關建筑面積進

7、行共有或共用面積分攤，按下式計算：Si=K*SiSiK=-Si式中：K-為面積的分攤系數；Si-為各單元參加分攤的建筑面積，m2；Si-為各單元參加分攤所得的建筑面積，m2；Si-為需要分攤的分攤面積總和，m2；Si-為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。三、共有建筑面積的分攤（一）共有建筑面積的內容共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、

8、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。（二）共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。（三）共有建筑面積的分攤方法1、住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元，依照第二點的方法和計算公式，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。2、商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到

9、的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第二點的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。3、多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分

10、攤方法進行分攤。mSii=1K=-nSii=1島市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤細則為加強房產測繪管理，規(guī)范房產測繪行為，統(tǒng)一房屋建筑面積計算規(guī)則，依法維護有關當事人的合法權益，根據中華人民共和國房產測量規(guī)范（GB/T17986-2000），結合我市實際，制定本細則。第一部分房屋建筑面積計算一、一般規(guī)定1.房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。2.房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米下同）的永久性建筑。3.房屋

11、共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。4.房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影面積計算。5.房屋的產權面積系指產權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由房地產行政主管部門登記確權認定。6.房屋層數系指房屋的自然層數，一般按室內地坪0米以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。7.房屋所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。8.整幢房屋的計算結果保留兩位小數。9.共有建筑面積分攤系數保留六位小數。10.各類房產面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)

12、定的限差以內，取中數作為最后結果。11.房產證注記建筑面積保留兩位小數，進位的原則“4舍5入”。12.房產面積的精度等級為二級。13.房屋建筑面積測量，應使用符合國家規(guī)定標準的計量器具。測繪儀器設備應定期檢測。二、成套房屋建筑面積規(guī)定（一）、套建筑面積套建筑面積=套內建筑面積+共有分攤建筑面積（二）、套內建筑面積套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積（三）、套內使用面積1.套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。2.躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。3.不包括在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面

13、積。4.內墻面裝修厚度計入使用面積。（四）、套內墻體面積套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他支撐墻體所占的面積，有共用墻和非共用墻兩種。套與套之間，套與共有建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按其水平投影面積一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體按其水平投影面積全部計入套內墻體面積。套內墻體厚度不包括粉灰裝飾厚度。（五）、套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。1.封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。2.未封閉的陽臺，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。3.陽臺的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水

14、平投影計算建筑面積。三、房屋建筑面積測算的有關規(guī)定（一）、計算全部建筑面積的范圍1.永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積。單層房屋內如帶有部分樓層者，符合細則一般規(guī)定的亦應計算建筑面積。2.多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。3.房屋內的技術層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20米以上的按其墻外圍水平投影面積計算。4.穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。5.樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。6.屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水

15、平投影面積計算。7.房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按其外圍水平投影面積計算。8.原始設計斜面結構屋頂下加以利用的空間，凈高在2.10米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。9.挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。10.與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平投影面積計算。11.房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算。12.層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。13.有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱

16、或圍護結構外圍水平投影面積計算。14.玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計算。房屋外墻保溫層作為外墻的一部分計算建筑面積。15.屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。16.與房屋相通的有柱雨篷按柱外圍水平投影面積計算。雨篷上蓋面積小于柱外圍水平投影面積時，按上蓋水平投影面積計算。17.室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，層高在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。18.機械

17、車庫不論其層高和停放層數，均按一層計算。19.依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層有圍護結構的，按其層高在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。20.房屋的伸縮縫，若與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。21.落地式突出窗，層高在2.20米以上的計算建筑面積。（二）、計算一半建筑面積的范圍1.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚等，屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。4.無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。5.有頂蓋不封閉的永

18、久性的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。（三）、不計算建筑面積的范圍1.層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。2.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等，干掛墻面以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其它材料幕墻。3.房屋之間無上蓋的架空通廊。4.房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。5.房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。6.建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。7.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，都不計算建筑面積。8.屋面上有柱有蓋但

19、無圍護結構的一些觀景建筑設施。9.利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。10.廣場式室外樓梯。11.獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。12.與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。13.樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。14.無頂蓋的陽臺，或者陽臺的頂蓋不能完全覆蓋底板，陽臺不計算建筑面積。四、房屋計算建筑面積的基本原則在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及與室內相通的部位計算建筑面積。1.計算全部建筑面積應是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱

20、或有圍護的部位。2.計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。3.不計算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除非廣場式室外樓梯算一半面積外）。五、特殊墻體及部位處理原則1.非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內傾斜時，按其外墻層高2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。2.不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當房屋墻體向內凹且內凹的層高高于2.20米時，按其外墻層高2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內凹層高低于

21、2.20米時，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。第二部分共有建筑面積分攤一、一般規(guī)定1.房屋共有建筑面積分攤計算，產權各方有合法產權分割協(xié)議的，按協(xié)議分攤；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本細則執(zhí)行。2.房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。共有建筑面積分攤僅限于本幢內的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分攤到本幢房屋內。本幢內為多幢房屋服務的公用設施建筑面積不得分攤到本幢房屋內。3.房屋共有建筑面積按各戶套內建筑面積乘以房屋內相關面積的比例進行分攤。分攤的共有建筑面積不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部

22、位建筑面積一經分攤，便不得改變原始設計的使用功能。4.共有建筑面積按比例分攤的計算公式為：si=KSi上式中K=si/Si式中：K共有面積分攤系數；Si各產權單位套內建筑面積，m2；si各產權單位應分得的分攤面積，m2；si需要分攤的分攤面積總和，m2；Si參加分攤的各產權單位套內建筑面積總和，m2。二、共有建筑面積由以下兩部分組成1.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備層（間）、公共門廳和走道、地下設備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積。單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房

23、、設備間等，均不計入共有建筑面積。2.套（單元）與共有建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的水平投影面積一半的建筑面積。三、共有建筑面積的計算方法整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。共有建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間等。四、共有建筑面積的分攤方法1.住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單位，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋應分攤的共有建筑面積。2.商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據住宅和商業(yè)等的不同使用功能按

24、各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將分攤所得的共有建筑面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的套內建筑面積計算各套房屋分攤的共有建筑面積。商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤的共有建筑面積。3.多功能

25、綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。第三部分其它一、我市房改公有住房出售建筑面積的計算方法，執(zhí)行青島市房改公有住房出售建筑面積計算規(guī)則。二、本細則實施前，已確權發(fā)證或者測繪備案的面積不再改變。三、已確權發(fā)證并部分轉移的房屋，按原分攤方法計算建筑面積。四、本細則自印發(fā)之日起施行蘇州市房屋面積計算規(guī)則（暫行）第一章總則第二章房屋建筑面積計算第三章房屋共有建筑面積計算與分攤第四章房屋產權面積核定第五章附則第一章總則第一條為進一步規(guī)范我市房屋面積計算行為，統(tǒng)一房屋面積計算標準，保證房屋面積計算的公正合理性，維護房屋所有權者的合法權益，根

26、據國家房產測量規(guī)范（GB/T17986.12000）、建設部關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知等規(guī)定，結合我市實際情況，制定本規(guī)則。第二條本規(guī)則適用于本市范圍內各類房屋的權屬登記、交易、租賃、評估、抵押、裁決、拆遷等業(yè)務中的房屋面積計算。第三條本規(guī)則實施前已經合法計算的房屋建筑面積不適用本規(guī)則。第四條房屋面積計算包括：房屋建筑面積計算，房屋共有建筑面積計算與分攤，產權面積核定等。第五條房屋面積以平方米為單位，建筑面積（包括戶層，總建筑面積）取位至0.01平方米，套內建筑面積取至0.001平方米，K系數取至不少于小數點后六位數。第二章房屋建筑面積計算第一節(jié)房屋建筑面積計算的一般規(guī)定

27、第六條房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、有圍護物、層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。第七條計算方法應采用幾何圖形公式計算面積。不規(guī)則房屋，應添加輔助線后分割成幾個規(guī)則的幾何圖形分別計算后累計，或使用全站儀實測該圖形邊線上若干點坐標，運用坐標解析法計算其近似面積。第八條房屋外墻為非垂直墻面時，按底板外沿層高不低于2.20米的部位計算房屋建筑面積。非垂直的柱或非垂直的其它結構外圍按前款方法計算建筑面積。第九條同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主體墻厚度計算

28、。第十條誤差范圍按照中國房地產籍測量委員會（2001）008號文件執(zhí)行，采用二級邊長精度。1、超過50米限差為0.10米2、未超過50米限差為D（0.05+0.001D）D實測房屋邊長值，以米為單位，當D小于10米時，以10米計。第二節(jié)房屋預售面積的計算第十一條房屋預售面積系指依據經建設主管部門批準的建筑施工圖紙尺寸加應含的粉刷厚度計算的房屋面積。第十二條測繪人員根據房屋所有人提供的圖紙實地進行丈量核定注記尺寸，如圖注記尺寸與實量數據之差在規(guī)范誤差允許范圍內，按圖紙尺寸計算。第十三條應用圖紙進行計算的，建筑物內外墻所注記的尺寸應加0.015m粉刷層厚度。第十四條超過允許誤差范圍的，則按實地丈量

29、的數據計算。預售計算時超出限差須將圖紙退回，由設計單位重新修正圖紙并進行簽章。第三節(jié)房屋建筑面積按全部計算的范圍第十五條屬永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。第十六條房屋內的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間、管道井等其高度在2.20米以上的，按其上口外墻水平投影計算。第十七條穿過房屋并為本幢服務的通道，房屋內的門廳、大廳按一層計算。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。第十八條樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等按房屋自然層計算面積。第十九條房屋內的復式層、躍層和房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以

30、上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。第二十條房屋內的地下室、半地下室、地下商場、倉庫、車間、地下指揮部及其相應出入口，層高在2.20米以上的按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）的水平投影面積計算。第二十一條坡屋頂的建筑空間層高在2.20米或屋面底板距樓面凈高在2.05米以上（含2.05米，下同）部分，計算建筑面積。第二十二條坡地建筑物利用吊腳做架空層，并有圍護結構的層高在2.20米或按凈層高2.05米以上部位計算建筑面積。第二十三條圖書館的書庫，立體倉庫設有結構層的，按結構層計算建筑面積。第二十四條舞臺燈光及大型車間內的控制室，按

31、其圍護結構外圍水平投影乘以實際層數計算建筑面積。第二十五條兩幢房屋之間屬永久性的封閉或有柱的架空通廊，架空房屋按其水平投影計算建筑面積，架空房屋地面投影部分，若兩邊有圍護結構的，計算其建筑面積。第二十六條挑樓、全封閉陽臺（全封閉陽臺必須在設計圖紙上加以注明或有設計單位書面文字說明）、全封閉的或有柱的挑廊（均按突出墻面）、眺望間、觀望電梯間按其外圍水平投影面積計算。第二十七條屬永久性結構有頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。第二十八條與房屋相連并有上蓋的有柱走廊、檐廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱的外圍水平投影面積計算。第二十九條有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投

32、影面積計算。第三十條屬永久性建筑的有柱車棚、貨棚、站臺、加油站等按其柱的外圍水平投影面積計算。第三十一條天棚按一層計算建筑面積。第三十二條有伸縮縫的房屋，縫的兩邊與室內相通的，伸縮縫應計算建筑面積。第三十三條有玻璃幕墻，金屬板幕墻，石材幕墻或組合幕墻作為房屋外墻的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影計算建筑面積。計算預售房屋面積時還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按50毫米計算，竣工后計算面積按實測數據計算。第三十四條突出主體外墻的凸窗，進深大于0.50米，高度大于2.20米，且窗臺高度小于0.40米，凸窗應計算建筑面積。第三十五條主體墻體的

33、凹窗，若高度大于0.40米，有二層墻體或可利用的應按主體墻面的水平投影面積計算。第三十六條室內樓梯和頂部有蓋的室外梯，將其中空部分計入梯間面積并分層計算建筑面積。第三十七條大堂或門廳中設置旋轉梯所形成的中空部分大于6平方米的，該中空部分應屬大堂或門廳的一部分，則將該部分面積計入大堂或門廳面積中，否則作為樓梯面積部分。第三十八條通往復式層，假層（閣樓）的樓梯間中空，均視樓梯中空部分，并計算建筑面積。第四節(jié)房屋建筑面積按一半計算的范圍第三十九條外圍水平投影面積的一半計算，外圍水平投影超過底板外沿的，以底板水平投影為準。圍護結構大于上蓋寬度的，按其上蓋水平投影面積一半計算。第四十條只有獨立柱，單排柱

34、的門廊、門斗、雨蓬、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的按其上蓋水平投影面積的一半計算。第四十一條不封閉的陽臺、挑廊、按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。外圍水平投影超過底板外沿的，以底板水平投影為準。圍護結構大于上蓋寬度的，按其上蓋水平投影面積一半計算。第四十二條底層陽臺按平臺上圍護結構的外圍水平投影面積一半計算，外圍水平投影超過底板外沿的，以底板水平投影為準。圍護結構大于上蓋的，按其上蓋水平投影面積一半計算。第四十三條無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算。第四十四條有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積一半計算。第四十五條臨街樓房挑樓下的有柱走廊，不作為主要人行道路（廊邊

35、有人行道）的，按其柱外圍水平投影面積的一半計算。第四十六條建筑物第一層的進門設于凹進的外墻，頂部為第二層建筑所蓋且兩邊有擋墻的，按無柱走廊或檐廊處理，按上蓋水平投影面積的一半計算。第五節(jié)不計算建筑面積的范圍第四十七條層高在2.20米（不含2.20米）以下的技術層、夾層、插層、復式層、車庫、地下室、半地下室。第四十八條突出墻面的構件、配件、藝術裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。第四十九條兩幢房屋之間無上蓋的架空通廊。第五十條無頂建筑，房屋頂層的平臺、挑臺、天面上的花園、泳池。第五十一條獨立煙囪、亭、塔、池、油（水）罐、儲倉、地下人防干、支線等構筑物。第五十二條房屋自然層內的閣

36、樓，氣屋和房屋內用作通風、隔熱、防雨采光的天井、通天等。第五十三條不與房屋相連，用于檢修，消防等用途的室外爬梯。第五十四條利用引橋、高架橋、高架路等路面作為頂蓋建造的房屋。第五十五條建筑物內的操作平臺，上料平臺，以及利用建筑的空間安置箱罐的平臺。第五十六條商店凸出墻面的玻璃櫥窗部分，高度低于2.20米，進深小于0.50米的。第五十七條單層建筑物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。第五十八條活動房屋、臨時建筑和無上蓋或已部分倒塌的房屋。第五十九條挑樓、陽臺底下與房屋相連無圍護結構的平臺。第六十條通行的。第六十一條臨街樓房排廊下的底層作為道路街巷通行的（主要通道，邊上無人行道），不論其是否有

37、柱，是否有圍護結構，均不計算建筑面積。第六十二條房屋中的伸縮縫兩邊室內不相通的部分不計算建筑面積。第六十三條其它不符合技術規(guī)范的建筑物和構筑物不計算建筑面積。第三章房屋共有建筑面積計算與分攤第六十四條房屋共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。第六十五條房屋內共有建筑面積的確定，由房產測繪機構依據經建設主管部門審核的圖紙和設計方案，對房屋內外的共有部位進行勘丈、審定和計算。第六十六條共有建筑面積分為應分攤公有建筑面積和不分攤共有建筑面積。（一）應分攤的共有建筑面積1、本幢房屋內的管道井、垃圾道、變電室、設備用房，公共門廳、通道、消防控制室，套（單元）門以外的室內、外共有樓梯、電梯

38、、內外廊、地下室、突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。2、套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影一半的建筑面積。3、地面以上層高超過2.20米的設備層和符合核減建筑面積中的共有建筑面積。（二）不分攤共有建筑面積1、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備用房以及作為人防工程的地下室。2、已出售給產權人獨立使用的地下室、車棚、車庫等。3、第一層架空，用于停放車輛或用作公共開放空間部分的建筑面積。4、地下室內的公共車庫、停車場、以及車位等。5、層高超過2.20米的避難層中用作消防避難的建筑面積及結構轉換層的建筑

39、面積。6、商住樓中供住宅使用的在商業(yè)房中（無門）的樓梯間，沒有合法權屬分割文件或買賣雙方無協(xié)議約定的，不作共有建筑面積進行分攤給商業(yè)或住宅任一方。7、用作公共休憩、綠化帶場所的共有設施，以及為建筑造型而建，無實用功能的房屋不作為共有建筑面積進行分攤。第六十七條共有建筑面積的分攤原則與方法1、共有建筑面積的分攤，應以幢為單位進行。2、有合法權屬分割文件或協(xié)議約定，且不損害其它產權人合法權利的前提下，按其文件或協(xié)議進行分攤計算；否則按套（單元）內建筑面積的比例進行分攤計算。3、一幢建筑具有多個產權人時，須先求出整幢房屋的共有建筑面積分攤系數，再按幢內的各套（單元）內相關建筑面積比例分攤。第六十八條

40、一般住宅樓的共有建筑面積分攤的計算方法：各套分攤面積=套內建筑面積幢分攤系數各套建筑面積=套內建筑面積+套分攤面積第六十九條商住樓共有建筑面積的分攤方法：1、先根據住宅和商業(yè)的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積，分別加到住宅和商業(yè)房總面積內，然后按各自功能分別進行分攤計算。2、住宅樓按第六十八條方法計算。3、商業(yè)房將分攤得到的幢共有建筑面積，加本功能的共有建筑面積，按各層的套內建筑面積依比例進行分攤計算。4、第一層全為商鋪且各商鋪均向走廊（或檐廊）開門的，走廊（或檐廊）的建筑面積應列為

41、商業(yè)房功能中分攤的共有面積。第一層為公寓房、辦公用房時該走廊（或檐廊）應按上述原則計算。一層走廊（或檐廊）只有門廳前相通的，應列為整幢分攤。5、商業(yè)房中樓梯間無門，住宅或辦公為單一產權人的，應定為專用樓梯，由該產權人承擔。另有設計部門定性為專用樓梯，而有協(xié)議時也可分給上層功能區(qū)各產權人。6、通往地下各層的通道樓梯、電梯，在地面的出入口建筑面積按如下不同情況處理：出入口設在該幢建筑物外墻之外的，出入口的建筑面積計入地下室列為不分攤共有建筑面積；出入口設在該幢房屋內或在該幢一層中分隔出部分為出入口的，出入口建筑面積列為本幢應分攤的公有建筑面積。7、商業(yè)房、辦公室的夾層，插層超過2.20米的建筑面積

42、，應計入該套建筑面積之內，并參加該幢（或該功能區(qū)）共有建筑面積的分攤。8、一幢房屋的樓梯或電梯，當各層梯間平面結構相同時，從地面到屋頂梯間（機房）的共有面積，其服務范圍為整幢或其通過的整個功能區(qū)。因管理工作所需對個別樓層或部分樓層不設停機或不開門的，不影響共有面積的整體分攤，其中也包括一層或一二層。復式房，其中有一層無門等情況，均需參與分攤。9、躍層、復式層住宅中的戶內或戶外樓梯按自然層數的面積計入套內建筑面積。第七十條多功能綜合樓共有建筑面積的分攤1、功能區(qū)的劃分和各功能區(qū)共有建筑面積的確定，由房產測繪機構根據經建設主管部門審核的圖紙和規(guī)劃設計方案，進行實地踏勘審定。2、多功能綜合樓，應按其服務功能進行共有建筑面積分攤。僅服務于某一功能區(qū)的共有建筑面積（電梯間、樓梯間除外）應在該功能區(qū)內進行分攤，該功能區(qū)以外僅為該功能區(qū)服務的電梯間、樓梯間，若通過其它功能區(qū)的樓層，則該部分的共有建筑面積按該功能區(qū)與其它功能區(qū)建筑面積的按比例進行分攤。3、多功能綜合樓中，在各功能區(qū)中的電梯間、樓梯間作為主要通道且各功能中均有時，其電梯間、樓梯間應視為整幢共有建筑面積的一部分，由整幢進行分攤計算。4、計算方法：求出整幢房屋為各功能區(qū)服務的共有建筑面積系數Sq各功能區(qū)（整幢）共有建筑面積；S1、S2、S3分別為各功能區(qū)扣除各功能區(qū)為整幢服務和為