恒生大廈市場分析

1、.PAGE ：.；第一部分 市場分析貴陽宏觀市場分析(一) 年貴陽房地產(chǎn)整體分析： 年貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的開展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)情勢較好，前幾年空置房比例在%左右，近幾年空置率不斷較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)開展的政策逐漸完善有關(guān)，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深化，住房信貸投入添加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場價錢近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其緣由，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房尤其多層供應(yīng)相對減少，因此市區(qū)房價上揚在所難免。市民也會改動過去那種不愿分開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)

2、合部環(huán)境好配套設(shè)備齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。烏當(dāng)、白云、小河地域的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，如今交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從年貴陽房地產(chǎn)商品房成交量高達萬M可以看出。年貴陽高層住宅市場分析貴陽系貴州省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化的中心，是我國西南地域重要的交通樞紐。新中國成立以來，尤其是改革開放年來，貴陽市經(jīng)濟建立獲得了宏大成就，人民的物質(zhì)文化生活程度得到了很大的提高，同時也培育了一大批個體運營者，在物質(zhì)上率先進入小康。他們開場追求較高的物質(zhì)生活和本身高貴身份的意味。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的

3、消費對象，高層住宅市場從而產(chǎn)生。年是貴陽高層樓盤飛速開展時期，其主要特點是以人性化的居住空間為主。這一代高層樓盤在以前的根底上得到更深層次的開展，外立面、規(guī)劃、配套、工程包裝、智能化等都變得更新、更完善。年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐漸走向規(guī)?；?。中天花園、中天廣場以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好闡明。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐漸走向市場。但到了年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時，市場中又出現(xiàn)了多個質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。它們走精品型的綜合素質(zhì)道路，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住

4、宅又成為一個新熱點，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。高層樓盤開展到今天，已由地段性，概念性，個性化向綜合性智能化素質(zhì)型高檔樓盤過渡和開展，消費者層面也發(fā)生了變化，由年代的迸發(fā)戶“土包子轉(zhuǎn)變?yōu)槟甏凹澥啃偷母毁F一族，自然對高層樓盤的要求也越來越高?？v觀年的高層樓盤市場，多數(shù)以地段如中華路、建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，大多數(shù)會所，園林景觀等硬件配套設(shè)備檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能表達生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。三年貴陽高層市場綜合預(yù)測分析貴陽市高層市場在年以后， 競爭愈顯猛烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層市場的銷售已明顯趨緩

5、。眾多開發(fā)商對高層工程的開發(fā)真是“又愛又恨，“愛的是開發(fā)高層會有高額的利潤報答，“恨的是高層的風(fēng)險真實太大。為此，敝司經(jīng)過了幾個月的時間，對貴陽的高層市場進展了仔細(xì)的研討，對整個市場的未來趨勢做了如下的綜合預(yù)測。僅供參考高層整體市場走勢預(yù)測任何一個市場都必需經(jīng)過：萌芽 生長 成熟 衰落更新貴陽的高層市場目前正處在生長階段，其未來開展將呈如下勢態(tài)：高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性開展。目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢。但他們都知道，土地是不可再生的。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的添加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢已不能夠，只能以提高本身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境要素來博得市場。目前，“在水

6、一方的推出就拉開了這種走勢的帷幕。未來沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會更受開發(fā)商青睞。高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會逐漸以商務(wù)型公寓為主。貴陽市一級地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大。并不是居住的最正確選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價高，可供開發(fā)的土地又少。這必將呵斥客戶花高價而買不到理想的居住區(qū)域。商業(yè)較為集中的市中心，必然會構(gòu)成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會逐漸成為中小公司爭購的熱點。而在城市副中心地帶對住家而言，相對中心區(qū)就較為理想。商業(yè)氣氛不那么濃重、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊如南明河沿岸、河濱公

7、園附近、黔靈公司附近同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。而其它環(huán)境、景觀不理想的副中心地塊也能以價錢優(yōu)勢搶占市場。市場將呈“細(xì)分化開展。如今的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其他的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強，相互關(guān)擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所呵斥的。未來的高層將會思索更為人性化的設(shè)計。目的客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級豪宅等等這樣的高層工程會陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場。高層樓盤的質(zhì)量會越來越高，物業(yè)向精品化開展。在同一區(qū)域內(nèi)，假設(shè)建筑構(gòu)造、配套環(huán)境、目的客戶都大致一樣的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項小分，比質(zhì)量、比效力、比物業(yè)

8、等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化開展，普通型無特征高層住宅將會越來越?jīng)]有市場?！肮┐笥谇笫菇衲晗掳肽甑母邔邮袌鲇心軌虺霈F(xiàn)惡性競爭。據(jù)規(guī)劃局音訊，如今報建的高層已超越萬平方米，“供大于求是一定存在的現(xiàn)實。新工程的開發(fā)者在對現(xiàn)有物業(yè)進展分析的根底上，會開掘許多新的賣點，整體素質(zhì)一定會比現(xiàn)有物業(yè)高，這些工程大多會在今年上半年推出。這必將會呵斥部份原有物業(yè)的滯銷。而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會以各種方式變向的降價促銷。對價錢較敏感的客戶自然會被誘導(dǎo)。這必將會導(dǎo)致整個市場價錢的動蕩，構(gòu)成高層市場的惡性競爭。今年，市場郊區(qū)化開展已呈較明顯趨勢，郊區(qū)的大戶型市場將會吸引部分喜歡優(yōu)質(zhì)環(huán)境

9、的高層客戶。構(gòu)成高層客戶分流，呵斥高層間更大的惡性競爭。四貴陽房地產(chǎn)市場利好政策和市場特征分析市場利好政策：房改以后，貴陽市的房地產(chǎn)政策的落真實全國都是較快較好的，這也是貴陽市地產(chǎn)市場空前良好的重要要素。目前市內(nèi)房改政策主要有：住房公積金貸款住房公積金的實施存量補貼的發(fā)放按揭貸款可貸至成年，利率調(diào)低個人住房貸款這些政策的實施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，添加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。從去年的市場消化量來看，去年的市場消化量超越萬，上升幅度很大，估計今年的市場需求量根本與去年持平或略有下降，除非有特別利好音訊

10、，否那么超越去年成交量萬M的能夠性幾乎沒有。此外，從今年月日起，職工增量補貼規(guī)范由工資總額的%添加到%，離退休職工按在職職工同樣比例計算增量補貼。增量補貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個人帳戶，逐月兌現(xiàn)給職工個人。其中，參與房改購買了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補貼將逐月抵扣土地收益金至補清為止，在其交清土地收益金后包括增量補貼抵扣土地收益金，增量補貼再逐月兌現(xiàn)給職工個人；已有及的職工、未購公有住房的職工，由各單位集中報省房改辦審核同意后，到開戶銀行辦理增量補貼儲蓄卡手續(xù)。職工持增量補貼儲蓄卡可到開戶銀行逐月支取現(xiàn)金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金后才干支取現(xiàn)金。(五

11、) 年貴陽市房地產(chǎn)開展趨勢房價將堅持平穩(wěn)或略有下降；延續(xù)年態(tài)勢，土地買賣活潑，“換手量增大；花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；多層住宅精品樓盤將會增多；高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；中華路住宅的買賣將日漸火爆，競爭也將更加猛烈。二、區(qū)域市場分析一區(qū)域市場地段的特性從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進展分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。中華路板塊(均價元/M左右)作為本工程區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域,近兩來不斷是房地產(chǎn)的熱點市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速開展,同時

12、引進了先進、超前的開發(fā)理念,對推進貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了宏大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的形狀,加上價錢提高添加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化形狀，該板塊銷售均價為元/M左右。區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析去年的高層市場是有目共睹的，市中心的競爭尤顯猛烈。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場會在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強的副中心地帶開展。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。富水路遭到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氣氛會越來越成熟。北京路地

13、段由于交通方便，可建地塊多，商業(yè)價值大，其開發(fā)的溫度也會逐漸升高。棗山路由于鴻基馨苑、景苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業(yè)的牽動，地塊已相對成熟，再加上臨近黔靈公園的絕好優(yōu)勢，必然會成為客戶爭購的優(yōu)質(zhì)居住地。今年的貴陽地產(chǎn)高層市場的競爭依然猛烈，競爭主要緣于以下幾方面的緣由：首先，買家市場空間不大是最主要的緣由。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供應(yīng)大于總需求，選房的時機多了，且樓盤個性少，短少差別化賣點，是樓盤競爭的又一大緣由。其次，雖然品牌的概念已深化人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要要素，據(jù)我公司調(diào)研分析闡明開展商的品牌在居民購買意向中所占比重份額只占到

14、第六位，列在前五位的分別是：地段、價錢、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就闡明未來的房地產(chǎn)營銷雖是品牌營銷的時代，但品牌好的開展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一同來分蛋糕。最后，營銷手段平平，短少有創(chuàng)意的銷售手法，如今人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只能夠擠到降價的泥潭中去。市場經(jīng)濟中，價錢是受供求關(guān)系影響的，需求大于供應(yīng)價錢就會上揚，供應(yīng)大于需求價錢就會下降，直到一個平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟規(guī)律。貴陽市今年的高層報建量超越萬平方米，加上空置積壓，可見高層供應(yīng)曾經(jīng)過量。按照經(jīng)濟規(guī)律，市場會以價錢的變動來調(diào)理供

15、需關(guān)系。今年上半年，市場推出的新盤，價錢會在現(xiàn)有根底上堅持平穩(wěn)。到下半年，供應(yīng)繼續(xù)增大時，價錢會隨著競爭的加劇而出現(xiàn)動搖。部分急需資金的開發(fā)商會想方設(shè)法變向降價使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動會牽動一些正在猶疑的開發(fā)商把價錢往下拉，繼而構(gòu)成整個市場的價錢下滑。經(jīng)過以上的分析和預(yù)測，他們知道未來的高層再不能夠存在時機市場，高層客戶會越來越理性。今后將是開發(fā)商實力與品牌的競爭，是新一代開發(fā)者與謀劃人盡顯本性的舞臺；完善的開發(fā)理念與精妙的謀劃思緒將會同時得以展現(xiàn)。高層的開展與演化將走向更為成熟的一面，價錢會在殘酷的競爭中趨于平衡。區(qū)域內(nèi)營銷環(huán)境的分析本工程周邊開發(fā)工程較多，但有些物業(yè)與本工程不是處于同一時間開發(fā)

16、和銷售，因此針對本工程真正具有競爭性的卻較少。物業(yè)稱號位置規(guī)模起價均價建筑風(fēng)格目的客戶定位天恒城市花園富水北路與延安東路交匯處占地萬平方米元/M元/ M歐式風(fēng)格高收入人群鴻基都市花園棗山路和延安西路交匯處總建面萬M馨苑：元/ M元/ M地中海式風(fēng)情花園中高收入人群新進貴山苑民生路貴山街幢高層，幢多層組成元/ M元/ M現(xiàn)代建筑風(fēng)格高收入人群海恒貴山苑富水路與省府路交界處占地：. M 總建面：.萬M元/ M元/ M歐式風(fēng)格高收入人群新大陸廣場中華南路總建面：.萬M元/ M元/ M現(xiàn)代建筑風(fēng)格高收入人群龍港國際中心中華南路層的躍層商住樓，層的平層組成元/ M元/ M港式風(fēng)格高收入人群時代名仕樓中華

17、中路總建面：.萬M元/ M現(xiàn)代風(fēng)格高收入人群天恒城市花園、鴻基都市花園開發(fā)體量較大，龍港國際中心、時代名仕樓由于入市較早，在開發(fā)和銷售上快本項一步，因此在時間上與本工程不具可比性。他們的主要競爭對手是同內(nèi)區(qū)的海恒貴山苑、新進貴山苑、新大陸廣場等和其他路段質(zhì)素和價錢相符的同質(zhì)樓盤。競爭對手推行手法：新大陸廣場：新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時代廣場，新老百貨等大廈相領(lǐng)。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便利。距貴陽火車站分鐘，機場分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中

18、心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。 該工程以新大陸廣場命名，它的謀劃重點放在了一個“新字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的任務(wù)。. 新大陸廣場在推出市場時的籠統(tǒng)是：全新城市居住地理觀念全新安康酣暢居住空間全新演繹歐陸建筑風(fēng)格全新園林會所文化內(nèi)涵全新智能化物管方式全新城市居住地理概念住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)智能化居住的全新想象。裙樓-層設(shè)商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商業(yè)氣氛。交通便利，距貴陽火車站分鐘，機場分鐘。全新安康酣暢居住空間.米層高。全景落地窗與大凸窗。觀景陽臺與生活交融。帶獨立衛(wèi)生間的工人房。全新演繹歐陸建筑風(fēng)格三重立體式空中花園即樓房地面，裙樓頂

19、層與高層私家花園。歐陸建筑符號點綴。全新三段式立面格局即轉(zhuǎn)換層部分架空，構(gòu)成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。全新園林會所文化內(nèi)涵中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生；裙樓頂層的立體式園林會所；實行會員制，豪貴生活盡彰示。全新智能化物管方式樓宇管理執(zhí)行嚴(yán)密的ISO國際物業(yè)管理體系；計算機管理中心及監(jiān)控中心；新加坡獅島全自動消防預(yù)警，廣播及滅火系統(tǒng)。時代名仕樓： 時代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場、郵局、購物中心方集周圍，四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。 本大廈高多米，共層，凌于時代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會所于一體，總面積萬多平

20、方米。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價值之宏大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出%以上。. 時代名仕樓在推出市場時的籠統(tǒng)是：享不盡的都市風(fēng)情總體規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計首先表達于樓層高度，共層，建筑宏偉，巍峨屹立，豪氣凌云。采用超大戶型-m，且M的大客廳盡顯尊耀。小區(qū)功能配套康體中心；兒童游樂園；M的高級觀光會所；小時中央供熱水系統(tǒng)；多M大型地下停車場。物業(yè)管理平安效力 保安小時巡查，擔(dān)任應(yīng)接車庫泊車，交通引導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。商務(wù)效力 郵件寄送，報刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。維護效力；清潔效力；當(dāng)用戶需求時，可與用戶簽署效力合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護老人，購物等方面的效力。. 目的客戶群

21、在中華路做生意的大商家；追捧在鬧市中生活的高級人仕；用于辦公的企業(yè)或單位；事業(yè)較勝利且追求身份意味的人士；. 推行戰(zhàn)略工程處于非常繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推行它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與本身的優(yōu)勢相結(jié)合。而它的戶型設(shè)計不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤的時間比較早，大部分優(yōu)秀競爭樓盤都是近段時間推出，因此它抓住了推盤的先機。相對來說它的推行比較勝利的。新進貴山苑： 此工程是與本工程靠得最近的地段可比樓盤，由三幢多層一幢高層組成，曾于去年房交會上亮相，如今價位暫定為起價元/ M ，均價大約在元/ M左右；以地段和周邊配套成熟來吸引買家。強調(diào)在現(xiàn)代繁華都市中營造出安靜溫馨的居

22、住氣氛，是以一種中高檔物業(yè)的籠統(tǒng)公眾于世。目前曾經(jīng)處于出賣階段，采用報紙廣告、派發(fā)樓書和售樓處直銷等手法，此樓盤采用松之廣告替其創(chuàng)意謀劃，但在推行過程中沒有什么新意，估計會在四月份有較大的推行動作。此外，樓盤的多層也以元/ M的起價開場出賣，多層部分正處于施工階段，在內(nèi)部規(guī)劃上強調(diào)小區(qū)的以道路為綠化的點面，將小型的涼亭小品延伸到小區(qū)的裙樓和住宅部分，另外還在小區(qū)的邊緣設(shè)置一些欣賞性的小池塘和石砌小橋，給本是平淡的小區(qū)注入了一些動景。在戶型的設(shè)計上，聘請深圳的設(shè)計師為其設(shè)計，以大客廳、大臥室來表達尊崇；在米的層高空間里可縱情的裝飾，規(guī)范層、錯層、復(fù)式三種戶型比例相當(dāng)，突出住宅的觀景陽臺和外挑的飄

23、窗，最小的面積在平方米左右。在物業(yè)管理上設(shè)置了安防系統(tǒng)，物管部門開通效力熱線，在市區(qū)高層中物業(yè)管理費的收費較低，只需.元/ M左右；每戶均設(shè)有可視對講系統(tǒng)，地下停車場方面設(shè)置有自動噴淋系統(tǒng)、自動溫感、煙感報警系統(tǒng)和交通指示系統(tǒng)。在樓盤裝修方面，外墻用進口涂料和墻磚相結(jié)合；多層樓梯配櫸木鐵花扶手；高層配兩臺高速電梯。第二部分 工程分析工程概略位置：工程地處貴陽市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。周邊設(shè)備： 學(xué)校：十二幼、省府路小學(xué)、育英小學(xué)、二中、十九中、幼師 醫(yī)院：省醫(yī) 銀行：人民銀行、交通銀行、工商銀行 購物：時代廣場、百貨大樓、百盛、華聯(lián)、金鳳凰 酒店：柏頓酒店、百誠酒店、鮮花大廈、盛安

24、酒店交通：由于地處市中心，所以交通四通八達。工程主要經(jīng)濟技術(shù)目的 占地面積：.M 總建筑面積： M 住宅建筑面積： M 裙樓商局面積： M 電梯大堂： M 總層數(shù)：層 建筑高度：.M 工程配套設(shè)備： 高級會所、棋牌室、桌球室、乒乓球市、健身中心工程時機點地理位置優(yōu)越 恒生大廈位于貴陽市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。周邊擁有全市最成熟的社區(qū)環(huán)境，各種配套設(shè)備一應(yīng)俱全。學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜場、郵局、購物商廈云集，交通更是四通八達，為居家、辦公提供了非常便利的條件。中華中路版塊是貴陽市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個區(qū)域，而本工程正好地處這個最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開發(fā)

25、的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價值之宏大，地理位置之優(yōu)越，無疑將成為本工程的優(yōu)勢之一。入市時機較好 在中華中路版塊上，主要競爭對手“龍港國際中心、“時代名仕樓、“富水花園的銷售已根本終了，嚴(yán)厲的來說，在中華中路版塊上本工程已無競爭對手不包括即將推出的康泰大廈和華城凱旋門。就臨近的工程來說，“天恒城市花園的銷售率已達%以上，“新大陸廣場的銷售率已達%以上，對本工程已構(gòu)不成要挾，“新進貴山苑和“海恒貴山園大戶型所占比例都很少，與本工程的目的客戶群有所不同，因此本工程的入市時機較好，應(yīng)該說是切入了本區(qū)域的市場空白點。建筑設(shè)計具有獨一性本工程的建筑設(shè)計是采用當(dāng)今較為推崇的“蝶型住宅平面，客廳、

26、臥室、書房及主要功能用房采光、視野條件優(yōu)越，杜絕對視干擾，維護了業(yè)主的私密，使生活更加輕松自若。各戶型廚房、衛(wèi)生間皆能自然通風(fēng)、采光。就建筑設(shè)計而言，使以人為本，尊重人居得到了真正的表達。擯棄了傳統(tǒng)的建筑設(shè)計方式，賦予了大廈以嶄新的生態(tài)理念，屬于貴陽之首例成熟“蝶變.空間。本工程具備塑造高檔高層住宅的先天條件由于本工程體量較小，為一棟單體高層住宅，總戶數(shù)不多，加之處于市中心一級地段，建筑設(shè)計具有獨一性，戶型設(shè)計具有超前性，外立面具有獨特性和排他性，因此具備塑造市區(qū)高檔高層住宅的根本條件。市場有空間在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特征、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強的承

27、接力。隨著外來和本地運營的勝利人士和高級金領(lǐng)階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計，功能配套先進，地處市中心的高檔高層建筑將有一個繼續(xù)生長的市場空間。開發(fā)商有較前置的開發(fā)理念經(jīng)過開展商與代理商的資源整合，強強聯(lián)手，交融開展商的開發(fā)理念和代理商的工程操作手法，竭誠協(xié)作必能創(chuàng)出品牌，使工程成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。價錢有一定優(yōu)勢 本工程開盤時的均價估計為元/M ，起價元/M ，就價錢而言，在同類同檔次的樓盤中具有一定的優(yōu)勢。質(zhì)量較高 本工程產(chǎn)品設(shè)計和部分建材具備一定檔次和質(zhì)量，像弧型落地窗，配鋼化隔音玻璃，轉(zhuǎn)角窗和飄窗飄出cm，中空復(fù)式樓設(shè)計，地下室停車場，五樓空中花園，四樓

28、私家會所，三梯六戶設(shè)計，戶均電梯運用率較高，在同類工程中這些數(shù)據(jù)均處于領(lǐng)先位置。工程問題點開發(fā)商未有較高知名度 現(xiàn)時貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開場逐漸進入規(guī)模和品牌的競爭階段。而未來的房地產(chǎn)市場必將是比品牌，比規(guī)劃，比實力時代。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。建議：需求和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司協(xié)作，共同創(chuàng)建出高檔明星樓盤，在工程的推行中逐漸營造和樹立開展商和本工程的品牌籠統(tǒng)。工程目的客戶層面較窄雖說區(qū)域內(nèi)競爭對手較少，入市環(huán)境相對較好，但工程立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目的客戶群為少數(shù)經(jīng)濟實力雄厚的勝利人士，客戶層面較窄。且貴陽市的其他一些高層，如“全林國際廣場、“

29、中天星園、“龍港國際中心、“時代名仕樓等曾經(jīng)且還會耗費和分流相當(dāng)一部分客戶，因此本工程的目的客戶層面將會比較窄。工程為單體樓雖說本工程較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤，但由于其面積小，為一棟單體不像小區(qū)那樣容易構(gòu)成社區(qū)氣氛和有較大的綠化休閑空間。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)包括高層小區(qū)盤的客戶。戶型設(shè)計尚有缺乏之處本工程在通風(fēng)采光隱私方面不存在任何問題，但套內(nèi)功能設(shè)置與面積比不太合理。像M設(shè)計成三房明顯有浪費面積之嫌，而且沒有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書房的設(shè)置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修正。銷售面臨整個大市價錢下跌壓力 由 這兩年貴陽市住宅開展過快過猛，

30、尤其是市中心高層住宅，雖然這兩年市民購買力也較強，但由于此舉刺激了房開商的開發(fā)愿望。因此空置率提高，應(yīng)該說從今年下半年底或明年開場，貴陽房地產(chǎn)價錢有下跌的能夠。據(jù)我司銷售反映如今就有少部分客戶有持幣張望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價錢、較高質(zhì)量入市最為緊要，尤其是質(zhì)量，任何地方，任何時候，市場對高質(zhì)量樓盤一直有較高的承接力。第三部分 競爭對手工程分析競爭對手樓盤資料統(tǒng)計一覽表物業(yè)稱號海恒貴山園新進貴山苑天恒城市花園時代名仕樓龍港國際中心新大陸廣場起價元/M元/M元/M元/M元/M元/M均價元/M元/M元/M元/M元/M元/M總套數(shù)內(nèi)購期間推出余套約套余套余套余套優(yōu)惠

31、情況一次性付款優(yōu)惠%-%一次性付款折一次性付款折一次性付款折一次性付款折一次性付款折主力戶型兩房一廳余M三房兩廳M房房M房房MMM平層：M躍層：M銷售預(yù)估還未開盤約%約%終了%以上%以上位置富水路與省府路交界處民生路貴山街富水北路與延安東路交匯處中華中路號中華中路噴水池旁中華南路規(guī)模占地：.萬M總建面:.萬M由幢高層和幢多層組成占地：M由一幢高層寫字樓和幢高層住宅組成總建面：.萬M由層躍層層平層組成總建面.萬M綠化率%容積率約.層高米米米米.米售樓部特點暫時售樓部無特點整潔、清新、普通化比較大氣、醒目、設(shè)備齊備普通，無特征比較大氣、醒目、設(shè)備齊備景觀配套市政設(shè)備市政設(shè)備中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰突

32、出鄰街環(huán)境突出鄰街環(huán)境智能化防盜報警系統(tǒng),紅外線監(jiān)控,煤氣報警系統(tǒng),網(wǎng)上預(yù)定,視頻點播,一卡通,停車場管理系統(tǒng)監(jiān)控、對講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng)消防及閉路監(jiān)控中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門鈴對講計算機管理及監(jiān)控,全自動消防預(yù)警,廣播及滅火系統(tǒng)車位布置地下車庫地下車庫地上和地下車庫M停車場商場上有層地上停車場余個車位,地下車庫配套設(shè)計休閑文娛會所綠化和亭臺，其他沒有什么特別配套綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場，兒童樂園康體中心,兒童樂園,高級觀光電梯會所私人會所，露臺游泳池高級會所,建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂回廊歐式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格港式風(fēng)格歐陸建筑風(fēng)格整體規(guī)劃三座高層呈

33、品字分布以道路為價構(gòu)，參差分布圍合式幢高層，平行陳列單幢層,凌于時代廣場之上幢高層主體建筑建筑設(shè)計一梯六戶從陳列分別，表達嚴(yán)肅典雅情調(diào)采用流行時髦的設(shè)計理念融智能型綜合商業(yè)大廈競爭對手配套一覽表物業(yè)稱號配套備注新進貴山苑綠化和亭臺，其他沒有什么特別配套這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街參差分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強調(diào)：“此處寸土寸金，配套不能夠，且本錢高。明顯壓服力不夠。海恒貴山園休閑文娛會所由于此工程還在內(nèi)部認(rèn)購，無售樓部、樓書等，情況不明天恒城市花園近千平方米的會所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習(xí)場、老人憩園、兒童樂園由于天恒城市花園為大型封鎖小區(qū)，所以擁有較大面積的配套時代名仕樓康體中心、兒童樂

34、園、 M高級觀光會所龍港國際中心奢華私人住宅會所，設(shè)俱樂部會員制的健身中心、中西餐廳、夜總會、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺游泳池在會所的設(shè)計上頗具心思新大陸廣場群樓頂層的立體式園林會所，實行會員制提出園林會所的概念競爭對手產(chǎn)品特征分析物業(yè)稱號窗陽臺主臥能否有衛(wèi)生間高層層高新進貴山苑外挑飄窗景觀陽臺A戶型. M：無B戶型. M：有. MC戶型. M：有. MD戶型. M：有. M E戶型. M :有. M米海恒貴山園外挑飄窗三陽臺主臥陽臺為圓形全有米天恒城市花園外挑飄窗普通天景園B棟C、D有天恒大廈南座A、B、C、D、E全有米時代名仕樓落地窗，款式普通，設(shè)計較為老式內(nèi)陽臺全有龍港國際中心普通普

35、通全有米新大陸廣場全落地窗和大突窗觀景陽臺生活陽臺A、B、C、D、E除B外全有.米競爭對手智能化、裝修規(guī)范分析物業(yè)稱號智能化裝修規(guī)范新進貴山苑可視對講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)墻體：高級外墻涂料、高級墻磚屋頂：防水隔熱維護層樓梯：走道鋪設(shè)花崗巖；高級名牌電梯兩臺進戶門：高級防火防盜門 地面：水泥沙漿找平墻面：瓷粉飾面一次窗戶：高級鋁合金海恒貴山園防盜報警系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點播、一卡通管理系統(tǒng)毛坯天恒城市花園閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng)公共部分裝修、煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門廳及過廳裝修采用星級酒店規(guī)范時代名仕樓自動報警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對

36、講系統(tǒng)，電子遙控中央門鎖鋁窗配藍(lán)色玻璃龍港國際中心中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門鈴對講外墻裝飾：高級顏色瓷片附加線條圖案候梯廳：墻身高級瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈浴室：墻身高級圖案瓷片于頂，地面鋪高級防滑地磚臥室：墻身涂磁粉三遍廚房：高級瓷片于頂，地面防滑地磚客/飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平陽臺：高級防滑地磚門：進戶高級實心雕花木門窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗新大陸廣場新加坡獅島全自動消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng)門：防火防盜門室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。廚房：設(shè)排煙井，并預(yù)留上下水接口、抽油煙機、熱水器及電冰箱等電器位。衛(wèi)生間：預(yù)留上下水

37、電接口。陽臺：每戶置設(shè)雙陽臺，一個觀景陽臺，一個生活陽臺。陽臺為開敞式或半開敞式并配金屬欄桿。窗戶：一切外墻窗均采用高級鋁合金窗框，配淡綠色玻璃。每戶均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。競爭對手電梯、車庫、物管分析物業(yè)稱號電梯車庫物管新進貴山苑二梯五戶地下車庫：設(shè)置自動噴淋系統(tǒng)、自動溫感、煙感報警系統(tǒng)及交通指示系統(tǒng)安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控，保安小時巡查，每戶可視野對講效力系統(tǒng)：小時物管熱線.元/ M 十年不變海恒貴山園二梯五戶兩層地下車庫有電梯直達本人組建天恒城市花園二梯五戶地上和地下停車智能化管理酒店式專業(yè)星級效力中日合資深圳國都廣居物管小時物管時代名仕樓二梯六戶提供星級物管效力平安效力、

38、商務(wù)效力、維護效力、清潔效力元/ M龍港國際中心平層：兩梯八戶躍層：四梯六戶商場上有層停車場個車位酒店式物業(yè)管理.元/ M新大陸廣場三梯五戶地下停車場個車位ISO物管體系，小時管理及保安，計算機管理中心及監(jiān)控中心 元/ M 競爭對手戶型、面積及所占比例物業(yè)稱號戶型面積范圍所占比例新進貴山苑兩房兩廳三房兩廳. M . M . M . M%海恒貴山園天恒城市花園三房兩廳四房兩廳五房三廳復(fù)式. M . M . M . M. M M M %.%.%時代名仕樓 M M M M M M M %龍港國際中心三房兩廳四房兩廳. M . M . M . M%新大陸廣場三房兩廳四房兩廳. M . M . M%競爭

39、對手戶型構(gòu)造、配比優(yōu)優(yōu)勢分析物業(yè)稱號優(yōu)勢優(yōu)勢新進貴山苑A戶型：面積配比恰當(dāng)，無黑房B戶型：有主衛(wèi)、貯藏室C戶型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房D戶型：有主衛(wèi)、貯藏室、觀景陽臺、生活陽臺E戶型：有主衛(wèi)、無黑衛(wèi)A戶型：無主衛(wèi)B戶型：廚房面積過大C戶型：有黑衛(wèi)D戶型：有黑衛(wèi)E戶型：廳不方正一切戶型都沒有做到浴、廁分別海恒貴山園天恒城市花園天景園：A、B、D主臥有轉(zhuǎn)角觀景陽臺C、D有主衛(wèi)天恒大廈南座：都有主衛(wèi)天景園：A、B餐廳相對，C戶型餐廳、衛(wèi)生間相對，私密性差天恒大廈南座：A、B衛(wèi)生間相對，D、E餐廳、書房和衛(wèi)生間相對，私密性差。一切戶型都沒有走入式衣柜時代名仕樓室內(nèi)梁較粗大，且有黑房龍港國際中心都有

40、主衛(wèi)A、C有黑衛(wèi)；A、B浴室相對，臥室對廚房；C、D臥室對浴室；E、F臥室對浴室，私密性極差新大陸廣場A、C、D、E另備工人用房和生活陽臺；B另備更衣房、工人用房和生活陽臺；A、C主臥房有轉(zhuǎn)角陽臺室內(nèi)梁較粗大，異型房較多第四部分 工程市場定位戰(zhàn)略根據(jù)我公司充分市調(diào)及上述市場分析、競爭對手分析和工程分析，得出如下系列思想：該工程市場定位為：貴陽市新世紀(jì)高檔高層住宅的典范該工程市場籠統(tǒng)定位為：市中心獨一蝶變陽光臻品華宅含義：“市中心闡明該工程所處區(qū)位優(yōu)勢；“獨一蝶變闡明該工程用“蝶形建筑設(shè)計具有獨一性；“陽光既指太陽光線，其引申義為“安康和“良好的心境，闡明該工程由“蝶形“設(shè)計而帶來的戶戶全明效果

41、以及后面即將提及的本工程安裝“鮮風(fēng)系統(tǒng)和純真水系統(tǒng)而帶給住戶的安康和好心境，臻品是完美的產(chǎn)品的意思，以區(qū)分市面上“精品“極品概念，華宅是華美的住宅，是檔次和陽光住宅，以區(qū)分市面上的所謂“豪宅。理由：該工程有足夠的質(zhì)素支持其上述定位根據(jù)：該工程處于貴陽市中心位置，土地級別為市區(qū)一級；該工程是貴陽市首家采用“蝶形設(shè)計的高層住宅,其最大的優(yōu)點就是通風(fēng)采光絕佳，無黑房黑廳黑廚黑衛(wèi)景象。這在競爭對手中絕無僅有，產(chǎn)品規(guī)劃具有獨一性和排他性；該工程外立面俊朗大氣沉穩(wěn)，獨具風(fēng)格，具備與眾不同的特征，與高層住宅泛濫俗氣的歐陸三段式風(fēng)格覺得完全不同，與某些聲稱為現(xiàn)代風(fēng)格但又未做到位的高層相比，外觀給人耳目一新的覺

42、得，這是塑造臻品華宅的外在籠統(tǒng)。與其它工程會所對外運營不同，該工程會所不對外運營，為住戶獨家運用，更顯該工程的尊貴性?？罩谢▓@在同類住宅中雖不少見，但米的層高也算得上與眾不同，且只需他們園林規(guī)劃做出特征和新意，依然具有較強的賣點和較高的品味很多工程說本人是“精品或“豪宅。“精品、“豪宅有泛濫勢頭，工程雖然更有條件說成是精品和豪宅，但為了市場區(qū)隔，他們稱之為臻品華宅。超一流的地段市中心獨一蝶變陽光臻品華宅超一流的建筑設(shè)計 塑造超一流的園林設(shè)計超一流的物業(yè)管理 經(jīng)過前兩年的房地產(chǎn)熱潮，貴陽市目前均價在元/M以上的高層樓盤有幾十個，而貴陽市區(qū)人口僅多萬，整個經(jīng)濟程度仍處于開展階段和較落后情況。因此，

43、市場處于嚴(yán)重的供過于求的形狀，在這種競爭猛烈的環(huán)境下，大部分工程走向了一種同質(zhì)化，他們的目的客戶群大部分都處于一種張望的形狀有的持幣張望期望價錢下跌或在眾多的工程中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，假設(shè)單憑價錢優(yōu)勢去競爭眾多的高層工程，在市場情勢將更加嚴(yán)峻的今年下半年，恐怕不是主要和最正確出路。在這種環(huán)境下，恒生大廈必需在這一層面上提升物業(yè)檔次和籠統(tǒng)，才干有更強的競爭力去占據(jù)市場。. 目的客戶定位經(jīng)過對社會人群階層的劃分，社會人群可分為以下三大類六小類：無固定任務(wù)者藍(lán)領(lǐng)白領(lǐng)、普通公務(wù)員下下層下上層中下層中上層上下層上階下階上上層中階專業(yè)人士、中高級公務(wù)員中小企業(yè)主、迸發(fā)戶、金領(lǐng)階層工商巨子、勝利企業(yè)家、政府高

44、官) 經(jīng)過對目的市場選擇形狀的劃分，選擇目的客戶有以下五種形狀： 本工程目的市場的選擇為一種客層型。經(jīng)過對上述社會人群的劃分和目的市場選擇的五種形狀的比較，該工程宜采用一種客層型目的客戶，即是為上等階層人士度身訂做個席位，至于該工程產(chǎn)品類型僅分二種為M三房或四房平層及 M的頂層中空復(fù)式住宅，由上等階層人士對號入座，此類客戶尊重人，也認(rèn)同人是分階層的，“物以類聚，人以群分是他們的共同觀念，同一類人應(yīng)住在同一個社區(qū)內(nèi)，即為“同質(zhì)居住，詳細(xì)目的客戶細(xì)分為：CEO階層大型老板階層或首席執(zhí)行官歲以上，思想成熟，事業(yè)有成者社會圈子非常廣泛有孩子的家庭，太太在家全職照顧孩子和療養(yǎng)注重品牌，講究生活質(zhì)量，懂得

45、享用生活對于他們來說，單純追求經(jīng)濟收入的意義曾經(jīng)不在經(jīng)常出入高級消費場所如高爾夫球會、高級食肆、夜總會等希望選擇與本人身份位置、教育程度、消費檔次、年齡層次、興趣喜好大致相當(dāng)或接近的人士為伍，同時也能讓家人享用家庭幸福的生活之地二次或以上的置業(yè)人士歲以上的高級管理層或金領(lǐng)階層社會圈子非常廣泛夫婦雙方多數(shù)皆參與職務(wù)較高的任務(wù)經(jīng)濟收入相當(dāng)豐厚欲改善現(xiàn)有居住情況需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住所長期駐貴陽的外來商人歲左右，在貴陽有本人的公司社會圈子非常廣泛收入非常豐厚注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理效力經(jīng)濟出入高級消費場所需求方便任務(wù)、高質(zhì)素的社區(qū)，離鄉(xiāng)來貴做生意，更需求一個高素質(zhì)的居住住所來抬高本人的身份。

46、私營經(jīng)濟中生長的“新貴該類居民主要以私營業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊，生活條件寬裕，消費才干強。該類居民都有較強的經(jīng)濟實力，手頭上擁有不止一個物業(yè)，此類客戶部分人給人迸發(fā)戶的覺得，本身也反感他人這么對待本人，需求一個能改動人們評價和本身籠統(tǒng)的地方。. 工程價錢定位前期已提交，樓價目表見附頁. 工程付款方式定位鑒于該工程體量小，僅戶，目的客戶僅為上等階層商業(yè)人士或政府高官，相對來講他們注重的是價值能否與價錢相符，對價錢不會太敏感且不會受蠅頭小利所激動，再加上市面上主要競爭對手付款方式如一次性均采用折優(yōu)勢，亦無多大吸引力，建議本工程首家采用“明碼標(biāo)價的方式，就算是一次性付款亦不打折，既與

47、眾不同又闡明本工程質(zhì)量與價錢相符，該值多少就值多少。當(dāng)然，這主要是一種方式和姿態(tài)而已，不打折與打折售價差別不大，而且一次性付款可獲贈送私家會所一至三年免費運用權(quán)限定每月運用次數(shù)。退一步說，期樓階段一次性付款置業(yè)方式的買家也不多見約%，因此不用擔(dān)憂會因一次性付款無優(yōu)惠喪失客戶。他們這樣做，最主要的還是向公眾闡明恒生大廈的質(zhì)量。鑒于該工程目前尚處于地下層作業(yè)階段，離交樓日期尚需時日，對工程的按時交付一直是目的客戶關(guān)懷的問題。因此，按建筑進度分期付款是必需思索的問題。根據(jù)我司閱歷及對購房者對付款方式的統(tǒng)計，如工程處于期樓階段，一次性付款、分期付款和銀行按揭所占的比例大約為%、%、%，因此銀行按揭也是

48、本工程最真實的付款方式。因此，本工程的付款方式共分三種，一次性付款、建筑分期付款，八成三十年銀行按揭付款。第五部分 工程整體意見整體規(guī)劃意見：由于本工程占地面積僅.M ，規(guī)劃為一棟單體住宅，不是小區(qū)概念盤，在房地產(chǎn)越來越講規(guī)模和規(guī)劃的今天，本工程確真實規(guī)劃方面不是很強。因此，除注重產(chǎn)品包裝外，對首層非建筑面積用地的處置變得很重要，要讓公眾一走到本工程面前，就有一種肅然而起的敬意和愛意，而業(yè)主一走到本工程面前，立刻產(chǎn)生一種驕傲感和歸屬感，像深圳萬科俊園，同為單體高層，市民一走到俊園的前面，就會對那位立足潮頭、衣袂飄飄的羅馬神話中的女神JUNO留下深化印象，JUNO是一位主管幸福家庭、美麗和婚姻的

49、萬神殿的主神之一，其中寓意令人回味，本工程非建筑面積用地如何處置，因無規(guī)劃圖無從細(xì)述，待貴司提供圖紙方作建議。建筑單位建議：由于本工程采用蝶形設(shè)計，使得通風(fēng)采光相當(dāng)不錯，戶型間隔方正，三梯六戶設(shè)計較為超前，戶與戶門、窗均不相對，隱私性更好，缺乏之處是戶型面積偏窄和偏大，尤其是三房二廳設(shè)計成多M 雖經(jīng)修正為 M，配置為三房仍顯大，戶型亦較少，僅為三房和四房設(shè)計不算頂層，如此大面積很多戶型通暢沒有工人房、功能房、家庭廳，主人房亦無衣帽間，在建筑設(shè)計不能夠修正的前提下，特提出如下細(xì)微修正和稱謂修正。建議： A、B戶型主人房可添加步入式衣帽間，任務(wù)室. M一分為二，靠主臥室 M為任務(wù)室或書房，靠任務(wù)陽

50、臺 M為工人房，D戶型主臥室添加衣帽間，E、F戶型貯藏室改為工人房，A、B頂層復(fù)式下層接待室變工人房，客臥室做功能房、上層主臥室添加書房稱謂；C、D頂層復(fù)式上層貯藏室變衛(wèi)生間，衛(wèi)生間變主臥室衣帽間，門改為主臥室內(nèi)，添加書房稱謂，任務(wù)陽臺變貯藏室，E、F頂層復(fù)式下層貯藏室變工人房，上層添加書房稱謂。智能化設(shè)備建議 現(xiàn)代高科技的開展使住宅的生活、效力和管理趨向智能化，適當(dāng)?shù)闹悄芑瘯l(fā)明一個溫馨、方便的生活環(huán)境，尤其是對于高檔住宅來講，智能化設(shè)備必不可少，因此結(jié)合本工程實踐情況，建議采用如下智能化設(shè)備：寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，居家辦公、上網(wǎng)、炒股水、電、煤氣三表遠(yuǎn)程抄表計費系統(tǒng)智能卡感應(yīng)門鎖系統(tǒng)即一卡通住戶運

51、用IC卡，可以控制會所、停車場、花園和住戶門鎖可視對講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、煤感、煙感探頭及應(yīng)急報警安裝廣播電視系統(tǒng)，包括背景音樂，進展戶內(nèi)背景音樂選擇及節(jié)目選擇，收看國際閉路電視消防自動化報警系統(tǒng)會所建議會所建議面積在 M左右，不需太大，亦不對外運營，為業(yè)主私家會所，更顯會所的尊貴性和單純性，會所功能要求充分表達和支持工程的市場定位及籠統(tǒng)定位，成為該工程個性籠統(tǒng)的有力支撐點。住戶私家會所很重要，像本工程目的客戶，為金字塔頂尖人士，此類人士在經(jīng)濟上相當(dāng)富足，但在政治上往往無位置，他們也非常羨慕政府高官可利用國家各種資源來闡明身份位置，私家會所就帶有此類性質(zhì)和意味意義。因此，他們稱之為“首長式私

52、家會所，以滿足此類客戶心態(tài)。原那么并非包羅萬象，重要的是能匹配工程的檔次和風(fēng)格，使工程附加值提升；功能工程設(shè)置要求“小而精，真正滿足業(yè)主們的需求；詳細(xì)建議如下：根據(jù)實踐情況增減家政中心：提供衣服干洗，代訂機船、車票和報紙雜志，代買食品，代業(yè)主清理清掃衛(wèi)生家庭美容，代接送小孩上下學(xué)，代叫出租車等效力，提供五星級酒店式貼身效力；小型視聽閱覽室：除提供中西名著、小說外，還提供中西音樂，著名電影欣賞；玫瑰園：為業(yè)主母親、太太、千金提供面部、身體香薰護理、蒸汽浴室、桑拿、震蕩按摩放松器、水療美容按摩床等美容護理，為水做的女人提供似水柔情般的呵護和關(guān)懷；群英會：設(shè)置高爾夫球電腦模擬練習(xí)場、桑拿中心、中藥浸

53、浴、奢華臺球室、網(wǎng)球場；天倫樂園：多種一家老少可齊齊參與的文娛休閑活動，如乒乓球室、棋牌室、健身中心、多功能室等以及舉行的業(yè)主聯(lián)誼活動、文娛活動等.物管建議以全方位的效力為目的，物業(yè)的價值很大一部分表達在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理是關(guān)鍵所在，建議工程引入著名的物業(yè)管理公司做顧問，建立智能化高規(guī)范的物業(yè)管理架構(gòu)，提供星級的酒店管理效力，目前好的管理根本組成要素為：著名物業(yè)管理公司如戴德梁行，太平洋第一戴維斯公司等或者是著名的大開展商自組的獲ISO認(rèn)證的物業(yè)管理公司做顧問如深圳萬科物管公司、廣州珠江實業(yè)物管公司，最好不要援用外鄉(xiāng)的物管公司包括中天在內(nèi)；專業(yè)化保安隊伍從特種部隊和特警部隊

54、招聘退伍軍人如能從天安門國旗班招聘到退伍軍人做保安，將是本工程一大賣點，同時對物管的檔次將有一個不言而喻的提升；酒店式貼身效力智能化管理：高科技保安、防火、防盜管理系統(tǒng)等智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)工程本身條件出發(fā)，我司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，華而不實又添加本錢的部分不做，對工程角有素質(zhì)檔次提升，對業(yè)主切身利益有協(xié)助 的工程予以介入，現(xiàn)建議如下：建立網(wǎng)絡(luò)平臺：設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心WEB站點，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體完全文娛系統(tǒng)VOD，網(wǎng)上商城，證券及時買賣、各大城市電子地圖、小區(qū)公共效力信息等；住戶可在家中經(jīng)過電腦連上網(wǎng)絡(luò)連上網(wǎng)絡(luò)平臺，可以實現(xiàn)家庭教育、文娛

55、、信息咨詢、IP、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項功能，還有網(wǎng)上購物、送餐、洗衣、點播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。物業(yè)管理方面，可以實現(xiàn)：物業(yè)管理實現(xiàn)計算機化、部門管理自動化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。車庫自動化管理。各項設(shè)備的遠(yuǎn)程管理。一卡通收費。 以IC卡替代鑰匙、以IC卡計算停車收費、IC卡繳交水電費、以IC卡在區(qū)內(nèi)購物或消費實現(xiàn)“電子錢包“的功能。設(shè)備管理： 目的是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，包括各種公共設(shè)備、供配電設(shè)備、發(fā)電機組、供水設(shè)備和電梯和電梯等實現(xiàn)集中監(jiān)控。自動化水、電氣三表自動抄報系統(tǒng)。三表抄報可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)門、窗的紅外監(jiān)控、報警，室內(nèi)平安監(jiān)控?zé)煾锌仡^、防盜控頭緊急報警鈴。平安

56、管理采用集中監(jiān)控手段。在平安防護方面，配備有：紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)可視門鈴對講系統(tǒng)閉路電視及保安防盜系統(tǒng)巡更系統(tǒng)智能消防報警系統(tǒng)實踐上，住宅物業(yè)管理在遵照以上的根本原那么下，在智能化方面預(yù)留開展空間，并選取比較有特征的幾個跟客戶切身需求有關(guān)的方面配置相應(yīng)的系統(tǒng)，即可有超出普通水準(zhǔn)的表現(xiàn)。工程有關(guān)提高附加值的建議運用新技術(shù)、新工藝和新資料目前貴陽市高層建筑構(gòu)造絕大部分采用鋼筋混凝土框架構(gòu)造，此類構(gòu)造導(dǎo)致梁柱多運用率不高，也有少數(shù)采用框剪構(gòu)造，剪力墻的運用使戶內(nèi)梁柱幾乎不見，運用率提高，但柜剪構(gòu)造由于將柱位受力變?yōu)榧袅κ芰τ谛拚g隔更加不方便，建議采用獲得重點國家級火炬方案工程，重點國家級新產(chǎn)品

57、和建立部科技成果重點推行工程的現(xiàn)澆砼空心GBF高強復(fù)合薄壁管無梁樓蓋技術(shù)，它是一種大跨度無梁程度建筑構(gòu)造體系，此項技術(shù)最主要的優(yōu)點是土建綜合造價低；空間靈敏間隔，除廚廁外，任何間隔墻可隨意挪動進展個性化設(shè)計而不影響構(gòu)造；施工經(jīng)濟方便、快捷、節(jié)省工期/；隔音效果優(yōu)良，樓蓋隔音效果提高-分貝，隔熱保溫性能好，管線安裝方便，水電管線無需隨梁拐彎等。飲用純真水系統(tǒng)重點引薦引入凈水自動過濾安裝，每戶裝有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水效力。節(jié)能設(shè)備及資料的建議雖然節(jié)能材的設(shè)計在售樓期間的往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點需求住戶在今后的生活中領(lǐng)會，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長久的目光看，節(jié)能節(jié)

58、材設(shè)計雖然見效慢，但同樣對于樹立企業(yè)籠統(tǒng)有積極作用，而且其長久的作用可作宣傳推行，令其減低更多的費用，亦符合開展商的環(huán)保認(rèn)識，有利于提升工程的公益籠統(tǒng)。節(jié)水：采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如不是抽水馬桶。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。節(jié)電：采用低能、高效能的節(jié)電燈具。渣滓處置：渣滓分類搜集。下水道設(shè)廢料粉碎安裝。墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體資料。采用高封鎖性能外窗，減少噪音。選材：選器具有一定再生才干的資料，如選用再生鋁材和塑料制品做文娛設(shè)備。新風(fēng)枯燥系統(tǒng)和去濕排風(fēng)系統(tǒng)重點引薦 針對貴陽市及市區(qū)空氣污染指數(shù)高的形狀，安裝新風(fēng)枯燥系統(tǒng)和去濕排風(fēng)系統(tǒng)，從戶外抽取自然空氣，經(jīng)處置后，送達每家每戶，使業(yè)主在房

59、間里也可以呼吸到清新的空氣，同時將室內(nèi)濕氣排出，表達人文關(guān)懷。獨立冷暖中央空調(diào)系統(tǒng) 雖然貴陽冬不冷夏不熱，對空調(diào)的依賴性不強，但作為高檔住宅，又不能夠沒有空調(diào)，而房間的增多，空調(diào)的安裝就成了問題，因此建議安裝獨立式冷暖中央空調(diào)系統(tǒng)，全部廳房均可分別開關(guān)和調(diào)理。空中花園建議住宅大堂，電梯廳裝修裝飾建議 大堂及電梯廳在宣傳推行方面比較容易遭到忽視，大部分房開商僅僅是宣傳本人的大堂和電梯廳如何奢華氣派，其實裝修用料奢華不等于高檔，就象有錢不等于勝利人士一樣，大堂和電梯門廳是住戶進入家里的第一個門面。因此除了奢華氣派外，更重要的是要有檔次，建議本工程大堂裝修風(fēng)格應(yīng)表達藝術(shù)情調(diào)，如地面墻面可用仿古地磚，

60、門用顏色較厚重的檀香木，燈具用藝術(shù)古燈，整個效果既要有藝術(shù)情調(diào)又要不沉悶壓制，大堂墻面掛一些名人字畫，優(yōu)秀攝影展現(xiàn)，還可不定期舉行“著名畫家作品恒生大廈展覽周等活動，突出本工程高檔和高品味的生活方式，另外，電梯門廳處也是很多房開商容易忽視的地方，等電梯是一件很無聊和膩煩的事情，這是每個有過坐電梯的人的感受，為什么不可以在電梯廳旁邊安放幾把長椅呢？花錢不多卻效果很好，也表達本工程處處“以人為本的真實涵義，另外電梯門廳的墻上他們可懸掛業(yè)主子女們的優(yōu)秀字畫，有哪位家長在等電梯的時候，看到本人子女的作品在公眾場所被人贊譽而覺得不高興的呢？因此，本工程大堂和電梯廳他們稱之為“藝術(shù)大堂。第六部分 宣傳推行