房地產開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃

1、房地產開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃-開發(fā) HYPERLINK t _blank 房地產開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃-開發(fā) HYPERLINK t _blank 房地產開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃王澤國：今天我們課程敏感性、前瞻性都很強，施展性也是比較強的，大家知道現(xiàn)在房地產市場和房地產企業(yè)，被社會公眾關注的頻率是非常高的，最突出的一點就是房地產開發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤率普遍較高，最近中央對房地產市場的管理逐步地在趨于規(guī)范和嚴格，對于房地產的稅收逐步地加強管理，提出了一系列的整管意見，從2002年開始，房地產企業(yè)就被國家稅務總局以及他所領導下的全國國地稅系統(tǒng)列為專項稽查的行業(yè)。同志們可能不太清楚什么叫專項稽查，專

2、項稽查它要求的覆蓋面是百分之百，不像我們平常抽查日?；槠髽I(yè)，它的覆蓋面達到10就可以。那么我們房地產企業(yè)列入專項稽查以后，覆蓋面是百分之百，就是凡是你在地稅系統(tǒng)登記的 HYPERLINK t _blank 房地產開發(fā)企業(yè)，都要接受稅務檢查。從2002年開始，2002、2003、2004年，包括今年2005年，連續(xù)四年房地產企業(yè)都列為重點稽查企業(yè)實屬罕見，特別是2005年，2005年房地產列為全國專項稽查行業(yè)，跟過去三年相比有一個質的飛躍，這個質的飛躍就在于今年我們房地產稅務稽查的水平全面提高了，前幾年房地產稅務稽查來流于表面。所謂流于表面就是看你的帳面，你帳面反映多少收入，反映多少開發(fā)成本，

3、配套費用，就按照你的帳面來征你的稅，欠稅的就補交。今年不一樣了，今年不一樣的地方在哪里呢？跟房地產企業(yè)打交道多年以后，稅務部門自身也積累了一套稽查房地產企業(yè)的經驗和方法，毫無客氣地跟大家講，房地產企業(yè)的稅務稽查，實際上是非常簡單的。房地產企業(yè)的會計的帳目，是不可信任的，房地產所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)，我剛才講到的這兩句話，已經形成全國地稅系統(tǒng)的共識。從收入角度他只需要到房屋土地管理局抽調你某一個項目的所有購房合同，以及抽調你這個合同所對應的所有的契稅，拿那個契稅倒除一下契稅稅率，就得出你這個項目的交易全額，從而確定你的收入總額。然后收入搞定以后，再搞定你的成本，把你所有的與建筑公司簽的承

4、包合同和你相關的管理費用加在一起，就是你這個項目的開發(fā)成本和費用，收減支就是你的利潤交所得稅和土地增值稅。 應該說，稅務局他自己也積累了一套戰(zhàn)術方法。在這種戰(zhàn)術方法下，我們房地產企業(yè)今年紛紛地落馬，就我了解的情況，補稅不低于1000萬的現(xiàn)在比比皆是，可能在座的各位還沒有查到，因為查到今年10月30號為止，所以說房地產企業(yè)面臨的稅務風險是空前的。我現(xiàn)在身上代有五個案子，都是跟房地產企業(yè)有關系的。那么我們現(xiàn)在分析一下這些案件，我把這些問題可以歸納為兩類，一類是企業(yè)沒有做好納稅遵從工作，遵就是遵守的遵，從就是服從的從，這個工作沒有做好。對于房地產企業(yè)要交哪些稅，這些稅如何計算，在什么時間交，什么時間

5、清算，一般來講不是很清楚，特別是不少開發(fā)企業(yè)的會計對收入什么時間結轉，成本什么時間結轉稀里糊涂，帳做得也是稀里糊涂。所以納稅遵從工作肯定做不好。我就是問大家你們知道房地產企業(yè)的收入應該什么時間結轉，是收到業(yè)主的款項，還是等到房屋竣工后交付使用，還是等到開出稅務局的發(fā)票，你們覺得哪一個作為依據(jù)，還有一個是不是等業(yè)主把產權證辦下來以后來結轉你的開發(fā)收入，哪一位同志能告訴我？你賺的錢什么時候叫收入你都搞不清楚，你說稅收能搞清嗎，這是最基本的命題，你收到的錢什么時候叫收入，什么時候不叫收入，稅法對收入這個概念是最最基礎的一個概念，如果你賺的錢什么時候叫收入，什么時候不叫收入?yún)^(qū)別很大的，不叫收入就不能征

6、你的所得稅，就不能征你的土地使用稅，哪同志可以告訴我，房地產企業(yè)究竟什么時候結轉收入？我坦率地告訴大家，現(xiàn)在全國房地產系統(tǒng)，都不太清楚什么時候結轉收入，是全國，而不是某一個地區(qū)，有混亂到這個地步，稅務局他能不狠狠查你嗎。 收入的概念在稅法上，在會計上是不同的，結轉時間在會計上和稅法上也是不同的，在稅法上營業(yè)稅的收入概念和所得稅的收入概念在結轉上也是不同的，這就需要我們把握住收入結轉的時間以及收入本身這個概念，這是一類，就是納稅遵從工作沒有做好，說白了就是指各種經濟交易事項完成后的納稅申報及其相關工作沒有做好。房地產企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作，第一納稅遵從工作，遵守的遵，服從的從，納稅遵從

7、工作，如果是一個名詞解釋的話，所謂的納稅遵從就是指房地產企業(yè)各種經濟交易事項，已經完成后的納稅申報，以及與之相關的一系列的工作。它的特點是各種經濟交易事項已經完成，就是我們俗話講的“生米煮成熟飯了”想改也改不了，剩下就是要按照稅法老老實實去納稅，這是第一類工作。第二類工作，納稅籌劃也沒做好。什么叫納稅籌劃？籠統(tǒng)地講就是指企業(yè)各種經濟交易事項沒有完成，或者尚未發(fā)生的納稅準備工作。它的特點是企業(yè)的各種經濟事項還沒有完成，完全可以來得及事先加以調整，事先加以改變，事先進行重新計劃安排，目的是盡可能地完善稅收風險，盡可能地降低企業(yè)的稅收負擔。總體來講，一個房地產企業(yè)要做的稅收工作實際上就是包括這兩個方

8、面，二者表現(xiàn)為內容不同，但是又有著千絲萬縷的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了納稅遵從，納稅籌劃就好比是建在沙灘上的房子，沒有基礎，容易坍塌。話又說回來，如果我們一個企業(yè)完全地停留在納稅遵從的狀態(tài)，又使我們企業(yè)的納稅工作變得相當?shù)乇粍?，因此又要根?jù)企業(yè)經營活動的實際情況，要上升一個層次，根據(jù)稅法的要求進行適當?shù)卣{整、安排，以解決稅收負擔過重的問題。所以納稅策劃又是納稅遵從的深化和升華，是對稅法靈活地應用。我在這里告訴大家，我們中國房地產企業(yè)納稅的情況，如果從我剛才講的兩個角度來說，我們大多數(shù)房地產企業(yè)納稅籌劃工作沒有做，根本沒有開展。納稅遵從工作做得也不夠好，大多數(shù)房地產企業(yè)的納稅工

9、作是處于非常的自然的狀態(tài)，自然的原始的狀態(tài)，我們講就是（英文），就是非常自然的納稅狀態(tài)。也就是說稅法是怎么規(guī)定的他不會主動了解，他所了解的稅法就是他的辦事人員所了解的稅法，很自然，很純真，我們企業(yè)的納稅很自然，很純真，我用這個詞來形容可能大家接受不了，但是事實上就是這樣。如果到企業(yè)做稅收調查的話，你發(fā)現(xiàn)他根本就沒有專門稅收業(yè)務的學習時間，也沒有專門稅收納稅籌劃的時間，辦事人員壟斷了納稅大權，想交多少稅就交多少稅，當然我們老板也干預納稅，想讓他結轉多少就結轉多少，想讓它虧損就虧損，想讓它盈利就盈利，這種對稅收的雕琢、修飾、粉飾，都是以沒有做好納稅遵從工作為前提的。這是我給大家所將的房地產企業(yè)處理

10、納稅事物分為兩大類，今天我給大家講第二類工作稅收籌劃工作，我心里很清楚，講第二個內容就好比建在沙灘上那么困難，因為大多數(shù)的企業(yè)會計包括老板，對房地產企業(yè)稅收政策實際上了解很少，如果你不了解中國的稅法和稅收政策，特別是房地產企業(yè)的稅法和稅收政策，你又怎么可能下手去搞籌劃呢，所以我在講籌劃的時候，必然的要講到房地產企業(yè)的稅收政策和稅收法規(guī)。 那么在講義里面我給大家送了一份禮物，我把房地產企業(yè)到目前位主要使用的稅收政策，都會編到講義當中，全國你找不到一本書，一本雜志來專門匯總房地產企業(yè)的稅收政策，所以請大家珍惜它，這是凝結著我們工作結晶的東西。我再講一遍，在全國你找不到本雜志，找不到一本書專門匯集房

11、地產稅收政策，所以政策匯編都是各行各業(yè)匯在一起，你讀它的匯編很快就睡著了，為什么？因為很多的政策，比如說增值稅的政策跟你沒有關系，跟房地產企業(yè)確實沒有關系，但是在這里我匯編每一個政策都是和房地產開發(fā)企業(yè)有著天然的聯(lián)系，因為這個政策就是針對 HYPERLINK t _blank 房地產開發(fā)企業(yè)的。因為時間關系，如果你們是財務我會專門給你們講一講政策制定的背景和它所指的特定的環(huán)節(jié)，我會向畫圖一樣把企業(yè)生產經營把它的立項、開發(fā)、銷售、利潤分配等環(huán)節(jié)我會專門細致給我們這些辦事人員講解，但是大家都是企業(yè)老總管理者，那么你們大可不必去操作具體的納稅事務，但是作為納稅籌劃這門課程，確實作為我們課程的基礎，也

12、就是說學習這門課程，它實際上已經了解中國的稅法以及稅收政策，作為這門課程入門的課程，我在這里跟大家講一下。同時學習這門課程，還需要我們了解起碼的會計知識，因為所有的納稅資料都來自于企業(yè)的會計資料以及跟會計資料形成有關的合同、章程、憑證有關，所以懂得記帳原理，懂得報表分析，對納稅籌劃也是大有幫助的。 第三個知識就是要了解國家相關的經濟法律知識，比如說公司法、金融法、工商注冊有關規(guī)定、銀行開戶有關規(guī)定等等，這些對于我們企業(yè)做籌劃也是關聯(lián)度非常高的，因為任何的籌劃都是對企業(yè)經營活動的調整，經營活動的調整必然要觸及到其他門類的經濟法律的監(jiān)督和管理，如果我們對其他的經濟法律的監(jiān)督和管理不了解的話，很容易

13、出現(xiàn)新的問題，稅收問題解決了，但是會出現(xiàn)新的問題，所以需要一個更加綜合的、宏觀的角度來解決房地產企業(yè)稅務籌劃的問題。第四個知識，就要了解房地產企業(yè)的綜合企業(yè)管理知識，這一點我們在座的基本上都具備，因為這個方面知識缺乏主要是會計人員缺乏，他不能夠站在更高的角度來了解企業(yè)的籌劃，實際上企業(yè)的籌劃是對企業(yè)具體經營活動的一次徹底的調整，完全脫離了會計記帳，脫離了事后反映的傳統(tǒng)模式，請大家聽清楚我的措辭。 下面我給大家講第一個問題，我今天講解當中涉及到大量的真實的案例，希望大家從這些真實的案例當中找到經驗，特別是作為他們這些企業(yè)的教訓。第一個問題是房地產企業(yè)在當前形勢下，為什么要做好納稅籌劃工作？這是我

14、要給大家講的第一個問題，請大家在講義中記下來，我在講義上給大家留了一個空白，希望大家做好記錄，我覺得這個空白遠遠不夠記的，因為這個內容是我們解決WAY的問題，為什么要學習稅收籌劃。第一個原因，當前房地產企業(yè)稅收負擔普遍偏重，是企業(yè)要開展納稅籌劃的一個主要的原因。稅收負擔偏重既跟我們不合理的房地產稅制有關，也跟中國整體稅收 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度安排有關。 首先我講一講與不合理的房地產稅制有關這個原因，縱觀整個中國房地產稅制，實際上也稱不上中國房地產稅制，中國房地產稅制純

15、粹是專業(yè)人員、教授得來的，如果跟財政部、稅務局這些人員打交道，你會發(fā)現(xiàn)他剛剛在開始立法的時候，根本就沒有把房地產行業(yè)作為一個專門的行業(yè)來立法，房地產稅收直到97、98年，房地產業(yè)作為一個單獨的業(yè)態(tài)形成的時候，才逐步地發(fā)了一些文件，迄今為止發(fā)的文件都不足以有效規(guī)范房地產企業(yè)的稅收，特別是我們從宏觀安排就出了大問題。我們把房地產的稅收過多地加在了開發(fā)階段，也就是我們所講的加在了一級市場上，而沒有加在二級市場和三級市場。一個群眾買到商品房以后，或者是一個企業(yè)買到寫字樓以后，他承擔的稅收要比 HYPERLINK t _blank 房地產開發(fā)商承擔的稅收要輕得多，甚至就不交了。就好比學生高考一樣，高考的

16、時候你都可憐他，他起早帶晚拼命地復習，可是考上大學以后你恨他，為什么？整天談戀愛，他也不學習了，這就是中國的教育體制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就沒事了，這一定好比我們房地產稅收一樣，我只要花一筆錢把房子買到手就可以了，買到手以后稅收就不用交了，也就是說我們房地產在存量階段和二手交易階段，它的稅收是很少，負擔是很輕的，但是在開發(fā)階段，他的稅收負擔卻很重的，重在哪里？同志們都是來自于開發(fā)環(huán)節(jié)的開發(fā)商，你們有切身體會的，一個房地產企業(yè)要過五道關才能叫完成了納稅義務，你過不了這五道關，你是不能拍胸脯說我這個企業(yè)稅都交，你別找我了，哪五道關我建議你們記一下。 第一道關營業(yè)稅關。營業(yè)稅關，現(xiàn)在大多

17、數(shù)房地產企業(yè)做的都很好，做得都很好里面當然有故事，最大的故事就是你要用稅務局的票，這有軟處，票一開就要交5，一交易完就要交5，這是雷打不動的，所以你交得也最勤快，因為你不交下個月票都領不到，房子賣出去，現(xiàn)在5大家交都沒有什么怨言。為什么沒有什么怨言？說到底跟我們的行業(yè)利潤率過高有關系?，F(xiàn)在我們5是不考慮你的利潤率的，你這個房子是100萬建造的，95萬賣出去照樣也交5，它不考慮你的成本。但是這100萬成本的房子你賣200萬拿510萬塊錢交營業(yè)稅你也不在乎，所以這5什么時候爆發(fā)出危機，就是整個行業(yè)的利潤率下降，這5你會感覺到像英年拖稻草一樣，越拖越重，隨著行業(yè)的利潤率下降，5的負擔越來越明顯。不過

18、好在在以票控稅大的環(huán)境下，房地產企業(yè)在這個環(huán)節(jié)的工作做得都很漂亮，基本上一查樓房營業(yè)稅都交了，但也有偷逃現(xiàn)象。今天我會給大家舉大量真實稅務稽查的例子，都是真實的例子，我這里面有幾百個案例。 第二道關各種地方稅和各種地方附加。這種關稅收關應該說之所以叫它是一道關，很大一部分原因就是這些稅跟企業(yè)的經營的利潤，盈利能力沒有關聯(lián)。比方說印花稅，你的各類交易合同，產權證書，注冊資金都要依法交納印花稅，一個房地產企業(yè)注冊了5000萬，說句不好聽的話，你營業(yè)執(zhí)照還沒有拿到家5000萬，2.5萬的印花稅就已經交給稅務局了。大家就問我這個企業(yè)將來賺不賺錢我心里都沒有底，2.5萬的印花稅都交給國家了，所以印花稅就

19、體現(xiàn)了它跟經營成果沒有關聯(lián)的一面。再比方說房產稅，你一棟大樓放在那，不管你是用于出租還是用于自營，還是控制在那，只要這棟大樓成為你帳面上的固定資產，你就必須按年繳納房產稅，所以我們就出現(xiàn)有一些企業(yè)每年連房產稅都交不起的現(xiàn)象，他一棟樓，上億的一棟樓光房產稅就交幾百萬，這產稅跟整棟樓不產生關系，你就是不產生收入也得每年交給我100萬左右的房產稅，這個稅大家說交得不合理，地方稅就是這樣的特點，跟經營利潤沒有關系，但是你每年就要交。再比如說土地增值稅，土地增值稅對房地產企業(yè)來講又是一座大山，雖然是地方稅，但是土地增值稅在目前來講負擔不輕，土地增值稅創(chuàng)下來當前中國稅率最高的記錄，它的稅率高達60，增值額

20、的60將被國家征走，所以這個稅種又是構成房地產企業(yè)三大稅種主體之一，但是實質上能然是地方稅，還包括城建稅、教育費附加這些都屬于地方稅和附加。 第三道關就是企業(yè)所得稅關。企業(yè)所得稅我們現(xiàn)在的稅率是多少我想提問，33對不對，就意味著你房地產企業(yè)開發(fā)利潤100萬元就要交多少錢的所得稅，多少萬？100萬的利潤要交多少所得稅？33萬。很多老板都這么認為實際上絕對不只，至少40萬。這就是中國一個滑稽的稅制，表面上給你33，但是征你的時候至少是40萬。為什么？大家肯定問為什么，因為有很多費用稅務局不同意你在稅前列支，比如說工資超支?，F(xiàn)在全國規(guī)定每人每月的工資是800塊錢，就是交所得稅的時候，你現(xiàn)在付800塊

21、錢一個工人給你干活，沒人給你干活，比如說一個員工一個月你拿走5000塊錢，這個員工一個月就超支4200，一年就超支5萬塊，他多拿5萬塊，按照稅法規(guī)定多拿5萬塊，老板就要為他補交33的所得稅，33的企業(yè)所得稅，他個人還要交個人所得稅，企業(yè)的所得稅是多少？就是33。這33就是在你會計利潤的基礎上加上去的，給你硬加上去的，所以你統(tǒng)計結果出來發(fā)現(xiàn)，你100萬的利潤被他拿走將近40萬塊錢，肯定是這樣的，全國都是這樣的，工資、招待費、白條、罰款、滯納金，不合理的票據(jù)，不合理的票據(jù)多了，你票據(jù)開的內容不對也不讓稅前列支。比如說到清華學習，培訓費不讓稅前列支，培訓費必須要進教育經費，有很多的費用不允許稅前列支

22、，雖然你認為我學習也是為企業(yè)學習，我發(fā)生的招待費也是為企業(yè)打下基礎，但是稅務局不承認，你超支不行，大家跟稅務局打交道都知道，稅務局也不是無理的，有法律依據(jù)，確實是不讓的。所以所得稅在你把公司的錢往家拿的前兩個環(huán)節(jié)里面，所得稅就把你的利潤拿走一小半，就是40。 第四道關個人所得稅關。房地產企業(yè)個人所得稅主要是對三種人的征收所得稅。第一在職職工要依法每月代扣工資薪金個人所得稅；第二公司的個人股東，公司的個人股東凡是報銷的與個人有關的費用，借款不還的，一律要按照稅法的規(guī)定代扣代繳20的個人所得稅。我請大家學習這樣一個文件，希望你們記下來，這個文件在今年稅務稽查中必然產生社會反響，現(xiàn)在稅務局已經拿這個

23、文件查了不少的問題，等一下我舉兩個案例給你們聽一聽，請你們先記一下這個文件的全稱，剛才我講了房地產第二類人就是房地產企業(yè)個人股東，我們在座的同志可能都脫不了干系，所以我希望大家能夠記下來。財稅2003 158號文件，這個文件是自1993年個人所得稅法修訂以來，發(fā)布的配套政策最嚴厲的一個，長期以來我們個人所得稅的征收重點都是按照個人所得稅的法的規(guī)定征收的，形成一個本末倒置的征收管理格局。個人所得稅法1980年引入到中國以來，本來個人所得稅法從立法的原意來講是調節(jié)居民收入的，特別是要調節(jié)超富人的收入，來形成國家的稅款，補貼給窮人的。所以個人所得稅在西方國家有一個美譽，叫“羅賓漢稅種”，羅賓漢在西方

24、是什么樣的人物呢？是一個家喻戶曉的殺富濟貧的人物，那么他把它比喻成羅賓漢，個人所得稅跑到你家里把你的財產以稅收的形式收走然后給窮人走，它的性質跟羅賓漢差不多。但是到了中國以后就不叫羅賓漢了，用我們的行話講它叫賓漢羅，什么叫賓漢羅？顛倒了，專門收在職職工的錢，然后交給國家。去年我們收了個人所得稅15000億，減到銀行利息個人所得稅300多億，還剩1100多億，1100多億，900多億來自工資薪金所得，入庫數(shù)據(jù)很好說明個人所得稅沒有很好發(fā)揮它調節(jié)窮人、富人收入差距的作用。那么這個問題已經引起中央領導高度關注，特別做了批示，要求財政部和稅務總局盡快地制定對高收入人群征稅詳細的計劃，并且要把這個計劃盡

25、快地落實。我在這里可以坦率地告訴大家158號文件就是中央領導督促辦的第一個文件，馬上大家還會陸陸續(xù)續(xù)看見關于體育明星，關于演藝明星關于征收個人所得稅的通知，很快陸陸續(xù)續(xù)會下發(fā)。在下發(fā)具體高收人群文件之前，據(jù)調查目前主要是個人股東的收入要明顯得高于打工的收入，所以這個文件的背景我就不給大家多講了，這也是體現(xiàn)本屆政府，因為溫家寶總理就職的時候，在就職演說里面說就要調節(jié)幾個關系，包括東部與中西部，城鄉(xiāng)居民收入差距這幾個方面，這就體現(xiàn)了政府執(zhí)政方針政策。下面簡單給大家學習一下文件的精神，如果政策法規(guī)都不懂，籌劃就籌劃不來，第一條大家可以記一下關于報銷問題，寫這么多字就別記了，就寫關于報銷問題，這些文件

26、我都演繹過了，都讀過了，關于報銷問題。除個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)以外的個人投資者，就是房地產企業(yè)大多數(shù)都是有閑責任公司，有閑則就公司的個人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關人員支付與企業(yè)生產經營無關的消費性支出，及購買汽車、住房等財產性支出，視為企業(yè)對個人投資者的紅利配，依照利息、股息、紅利所得項目記征個人所得稅。同時上述支出還不允許在所得稅稅前扣除，大家知道為什么100萬的利潤交40萬的所得稅，因為你報銷的費用也不承認，所以你的利潤就虛真了，稅務局講本身這個錢就應該是個人承擔，不應該拿到公司去報，這樣導致稅務部門和個人在理解利潤指標上的差異，所以稅收負擔當然在你的心目當中也就加重了。

27、大家看這個文件里面，文件里面你報銷的人員就很廣泛，你股東個人或者你以你家庭成員的名義，或者是以跟你密切關系的人的名義去報銷與企業(yè)生產經營無關的消費性支出，比如企業(yè)里面有的是中央空調，有的物業(yè)管理費，有的是電視，到房地產企業(yè)來看沒有這些東西，說明這些費用都是個人家里的，特別是物業(yè)管理費，可能是自己私人豪宅的物業(yè)管理費，但是拿到公司來報了，這一看就是與企業(yè)經營無關的，屬于個人消費，對不起你報1萬塊錢就要扣2000塊錢的個人所得稅，而且這1萬塊錢的物業(yè)管理費還不能在企業(yè)所得稅稅前扣除，也就是等于跟沒報一樣，就從稅務部門來看沒報銷一樣，所以報與不報對稅收影響不大。還比如買汽車，買房子，用公司的錢買車買

28、房子，這也統(tǒng)統(tǒng)要交個人所得稅，以前沒有規(guī)定，從現(xiàn)在開始有這個規(guī)定。面對這樣的政策，實際上就意味著我們將來個人所得稅會增加，之所以要帶大家學習這個政策，實際上就是根據(jù)政策來籌劃，就是盡量能夠讓他不扣稅，不交稅。根據(jù)這個規(guī)定我們就可以籌劃了，怎么籌劃？就要打破我們一些傳統(tǒng)的慣性的不正確的思維方式，比如據(jù)我了解很多房地產企業(yè)老板愿意以個人的名義買房，買別墅，買大奔，愿意以個人的名義，為什么？他們的解釋假如我這個公司不行的話，我自己至少還留一塊，這一塊是不可動搖的。有的老板40、50歲的人，讓我說你都不好說，為什么？你年齡比我長，你想得太天真了，我舉一個劉曉慶的案件給大家聽一聽，劉曉慶全國政協(xié)委員，著

29、名電影演員大家都知道，曉慶文化藝術有限公司偷逃營業(yè)稅，所交營業(yè)稅是600多萬，稅務局、檢察院聯(lián)合檢查的時候發(fā)現(xiàn)帳面只有180萬的存款，把180萬的存款扣下來以后欠400多萬，怎么辦，公司實在挖掘不出來任何的資源應收款來償還資源，最后做出一個決定，把劉曉慶個人的房產扣押下來拍賣，劉曉慶的律師當時就提出這是個人財產，法律依法保護個人財產，你不能扣押個人財產，檢察院的人是這么說的，你的現(xiàn)金收入不入帳，直接形成法人代表的收入，這個收入就是非法收入，由非法收入形成的非法個人財產，法律從來不保護，你可以翻看一下憲法，憲法上是這么些的，依法保護個人合法財產，不保護個人非法財產，所以律師和檢察院的人產生了分歧

30、，誰講得對，檢察院講得也是對的，法律確實是依法保護個人的合法財產，不保護個人的非法財產，你這是偷稅得來的錢你買的房子，買的車，國家就是有可能把你扣押下來進行拍賣，最后不就是拍賣掉了，最后不就是充抵稅款了，這個事情就不了了之了。 在中國實際上個人的公司和個人之間的利益關系，實際上在政府長官的眼里你們就是一家，你是個人名義也好，還是有限責任公司他們想要的是什么？是自立門戶，什么叫自立門戶。我記得上次跟大家說過大家買寫字樓主要是為了什么？主要是為了形象，買寫字樓不是為了辦公而是為了形象，首先要一個面子。什么叫有面子？比如說在北京在商住公寓辦公就比在住宅樓辦公有面子，是不是？在純寫字樓里面辦公就比在商

31、住公寓辦公有面子，在甲級寫字樓辦公就比在乙級寫字樓辦公有面子，能在 HYPERLINK /Soft/Search.asp?Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BB%AA%C8%F3 華潤、國貿、南應、東方廣場這種最頂級的寫字樓辦公是最有面子的，但這還不是最最最有面子的，什么叫最最最有面子？有你自己一棟樓，遞上一張名片，上面印著華高萊斯大廈，哪一天我給大家遞這樣的名片大家就覺得你小子發(fā)了，在北京居然有一棟華高萊斯大廈，可是問題這個大廈也可以是小大廈，就是小一點，800平方米，這好歹也是一棟大廈，知道的沒有什么，還不如在大寫字樓，可是不知道的就不得了，不知道在北京好歹

32、也混出一棟樓了，就如同總經理這三個字最具不同性的，總經理可是差別太大了，最大的國企中石化也叫總經理，我們也叫總經理，總經理和總經理差別是巨大的。所以我們說這件事就相當于越小的公司名片上越會印董事局主席，董事局主席人家也沒說錯，就兩董事成立一個董事局，他是主席，這沒有錯，那個是常務副主席，這沒有錯，這就是我們抓了這樣一個心理，他就叫做總部基地里面都有一個個的總部大廈，而且確實都叫做把每個人占去了一個絕大多數(shù)的作用。第一種心理我想不用分析，它是為了什么？獨立門戶，降低成本。因為大家知道這種獨門獨院的樓，它有最大的優(yōu)點，它可以通過管理來降低成本，比如說我這個小科研公司，我每天都有人加班，我在大樓里我

33、要加班，同時我要用資金陪著別人加班。什么意思？只要這個樓有一個人加班，空調主機就不能關，我就要分攤物業(yè)管理費，可是我是獨門獨院的一棟小樓的話，這個事就不存在，因為我可以用管理來降低成本，我要求我的員工到了幾點鐘必須離開，把空調全部關掉，燈全部關掉，要是加班索性多留下幾個人，對得起這個水，對得起這個電，加班到很晚，這兩種方式都可以通過管理來降低成本，這是這種樓很大的一個優(yōu)點，而且這個樓還有一個優(yōu)勢，大家看它的平面就知道了，它沒有公攤。因為你只要一個家都有公攤，這沒有公攤，因為所有的面積都是你的，廁所也是你的，樓梯也是你的，樓梯間也可以做你企業(yè)的橫幅做所有宣傳。這樣一來，這種產品是很有競爭力的。

34、第二類作為國企買這種樓自立門戶，我們發(fā)現(xiàn)他的競爭力又來自于另外一個方面，很多的老總，這種樓等于給了他一個買樓的理由，多公司我們都知道都愿意跟他的媽媽分開過，比如說某一個大廈里面有好多子公司，他們都希望分開過，分開以后自己說得算，但是一直沒有找到合適的理由，一說要分家，母公司就不干了，你干嗎要走，在集團大廈也是一層樓，出去也是一層樓。實際上二者沒有明確的界限，你這個公司，逃稅沒交完不會讓你破產，根據(jù)公司法規(guī)你就是申請破產，不會讓你破產，同志們你們放心好了。我在稅務部門工作過7、8年，搞過稽查，搞過秘書工作，從來沒有遇到過一個私人逃稅，我們不把他稅收上來的，不可能的，我們想盡一切辦法扣押他的私人財

35、產，因為在國家利益方面，我們就是做錯了，政府也會站在我們這方面的，因為你是私人。所以，你現(xiàn)在所有的財產，中國有一個公務員叫做巨額財產歷來不明罪，我們對商人怎么辦，商人巨額財產歷來不明他沒有交稅怎么辦，現(xiàn)在我們就是沒有辦法，你在上海街頭，上一次上海國際汽車展覽會，888萬元的賓利車是房地產老板買的，這個消息稅務總局已經知道了，這個消息知道對在座的同志都不是好消息，會加大對你稽查的力度，888萬第一天拿出來就被 HYPERLINK t _blank 房地產開發(fā)商就買走了，你知道他是怎么想的？乖乖這個房地產企業(yè)來錢，我們這些稽查員怎么搞的收不到他們的稅，他會這么想，個人所得稅收多少888萬買這個車，

36、交這個稅紅利所得至少是170萬個人所得稅，地稅局查一查這個個人交稅交多少，沒有交，中國的稅法是這么規(guī)定的，單位和個人偷稅數(shù)額達到1萬元，并且占當期應納稅額10以上構成偷竊罪，可以處以一年以上七年以下的有期徒刑，中國最高徒刑就是七年，最低一年，就可以逮捕了。你掛一個私人牌子的賓利、大奔、寶馬，都有可能事先逃稅，但是稅務局找不到這個錢是怎么掙來的，這是實話。我們的公務員有辦法，公務員有一個巨額財產歷來不明罪，我們對商人沒有巨額財產涉嫌逃稅罪，現(xiàn)在沒有，將來要有的話就好了，當然這都是違反國際法律潮流的，包括巨額財產歷來不明罪，實際上這個罪是要取消的。因為世界各國的法律在量刑的時候必須要找到證據(jù)的，找

37、不到證據(jù)明知道你殺人了，只能讓你逍遙法外，沒有辦法，大家可能從電影、電視上和新聞報道上也都可以看出來，西方法律就是憑證據(jù)來說話。李昌玉憑什么活？就是根據(jù)小小的物證，蛛絲馬跡尋找出最終殺人滅跡最大的證據(jù)，最終破了案，所以他在華人警界里面，或者是整個西方警探里面聲譽是非常高的。我們中國是怎么破案的？像劉曉慶這個事情就是最典型的，她本來剛剛開始也不是涉及逃稅，而是因為民工靜坐示威要求民工工資的案件，也就是一個政治案件所引發(fā)的，當時劉曉慶還是全國政協(xié)委員，政協(xié)委員在中國是屬于參政的，參政議政角色，她的政治地位還是不錯的，我們在座各位很多同志還達不到她的政治地位，在這種角色下因為欠民工工資，不是她直接欠

38、的，是搞別墅項目，沒有給建筑公司足錢，因為有業(yè)主反映有墻裂縫，所以決定扣建筑公司的款，建筑公司的工頭就使一個壞點子，快過年了你們就去亞運村安惠里小區(qū)第幾號第幾號，那個地方是真正的老板，我是打工的，你們跟她要錢要回來，到那保安都不讓進，最后民工都要回家過年，結果到市政府去喊怨，北京市中心大家都知道，所以當時劉淇、賈慶林都不敢拍板，交給國務院，國務院李嵐清簽字把她抓起來算了，她又不是公務員，她肯定逃稅了，這就是我們總理對我們商人的定義。抓起來以后再查吧，所以北京市稽查局，北京市地方局稽查局一分局查的，因為這個事情我們稅務事務所也很敏感，聽到要查我們紛紛要代理，人家肯定要給不小的代理費，但是我們一打

39、聽這個事情干脆躲一躲，這不是逃稅事件，而是政治事件。政治事件就不插手，為什么？我們稅務局還沒有稽查，人都抓起來，而且新聞都報出來涉嫌逃稅，我們稽查結論還沒有出來，說白了我們人還沒有去怎么能涉嫌逃稅，那就是大家明白我的意思嗎，所以在相當長一段時間里面，政府打擊富人的手段，主要是逃稅。 我可以毫不客氣告訴大家，我們房地產企業(yè)每天要犯8、9種罪，會計做假帳違反會計法，為什么做假帳？違反了銀行法；為什么做假帳？就是想騙騙小股東，違反了公司法；為什么做假帳？就是想少交點稅，違反了稅法，非法集資，沒有建立工會組織，違反工會法，沒有給加班工資，給員工休假，違反勞動法，司機不好好開車闖紅燈，違反道路交通管理安

40、全法，講地方話人家打電話也聽不懂，違反語言文字工作法，中國我要想逮捕你，任何一條法都能逮捕你，但是真正能抓起來就是稅法，為什么？我剛才列了這么多的法，哪一條法觸犯國家利益？就是稅法，你觸犯國家利益了，你得罪老子，什么地方得罪老子，國家是當老子，你稅法得罪我了，至于你沒有給人家加班工資得罪職工的利益，闖紅燈給人碰了是當事人的利益，沒建立工會組織也是在職員工的利益，但是沒有威脅國家的利益不會為你試問的，但是你要是偷稅數(shù)額較大的話，他馬上就要采取措施，你們說是不是這樣。剛才我給大家學習了報銷這一條道堵死了。 怎么籌劃，我建議大家車和房最好以公司的名義購買，既可以集體折舊，又可以避免個人所得稅。從此以

41、后買大宗消費品，盡量以你所在的公司的名義購買，一直到折舊期結束后可以低價或者是無償轉讓給個人股東，這些都是不違反稅法規(guī)定的。比如說一輛賓利車，根據(jù)稅法的規(guī)定，不低于五年折舊，五年折舊以后過戶給個人，這個沒事，說明你這個人懂法，知法懂法，而且最關鍵是你轉讓了，說明你用法了，這都是對的，都是允許的，說白了就是教大家懂法知法最后要用法，什么法？稅法。 第二關于借款不還的問題。關于個人投資者從其投資的企業(yè)借款長期不還的處理問題，納稅年度內，我在這里給大家解釋一下什么叫納稅年度內？納稅年度根據(jù)中華人民共和國稅收征管法的解釋，就指的是公歷1月1號到公歷12月31號這一段時間叫納稅年度，納稅年度借款到了納稅

42、年度結束后還不還的，而且也沒有證據(jù)表明你用于企業(yè)生產經營，沒有歸還的借款就要視為企業(yè)對個人股東的紅利分配依照利息、股息、紅利所得向你征收所得稅。我給大家舉一個案子，就是房地產公司的，北京市西城區(qū)有一個房地產公司老板是私人的，這個項目在建，已經預售完了他跑到門頭溝，跟門頭溝政府協(xié)商招拍掛拿了一塊地，拿了一塊地在門頭溝那個地方交稅就必須要注冊項目公司，買地要花多少？3000萬，他手里沒有這么多錢，就從西城在建的項目借了3000萬放在那個項目，今年3月份地稅局去查，說你帳面怎么有應收款，其他應收款怎么這么大額的應收款，會計就解釋我們老板在門頭溝又搞一個項目，那邊沒錢跟我們這邊借，都是老板的公司。西城

43、區(qū)地稅局的人一聽，眼睛一亮，那可以，借多少都可以，但是必須交600萬個人所得稅，把老板叫回來，說交多少，600萬，我缺錢，我要不是缺錢不可能從這借錢，不交，為什么不交，稅務局把158號文件拿給他看，他一看傻眼了，你這個借款已經形成了，是同利潤分配，就要交600萬的個人所得稅。為什么？大家看，首先他超期沒還跨年度了，第二也不可能還，因為壓在土地出讓金上了，只有當那個項目賺到錢才有可能把這邊的窟窿給補上。那么老板講了，我用我朋友的名義借行不行，用家里成員的名義借行不行？都可以，就是你自己借不行，因為文件里面寫得很清楚，我再給大家掉過頭來看一下。他這借款的主體，他講得很清楚，就是個人投資者，就是個人

44、股東說白了就是個人股東從其投資的企業(yè)拿走錢，借款的形式拿走也不行，也要交稅。最后討價還價，把600萬的個人所得稅款降為150萬，因為他實在交不起這么多了，150萬，我個人覺得這150萬交得都冤，但是最后形成結論不罰他交150萬，本來是600萬，我不出面肯定是600萬，而且還準備要罰他。我跟大家講一講罰誰？罰單位不罰他本人，但是公司也是他的，罰公司和罰本人是一回事。所以我們往往說借款這一塊要注意一下。 那么怎么籌劃？根據(jù)政策就要籌劃，事前就要做好，確實要借一筆錢出去，暫時也回不來，你就想方設法不要以個人股東的名義去借，就應該想方設法以公司的職員或者是家庭成員或者是親戚朋友的名義去借，就落在一個借

45、款協(xié)議和借款憑據(jù)，上面名字不能寫你本人的名字，寫你本人的名字就不行，這是第一。第二如果你實在本人名義簽的話，建議你必須在12月31日前歸還，過了元旦你再借，這不是找事做嗎？不是，這就是服從稅法的要求，請大家要注意這一些關鍵性的動作。有的老板在做這些事情之前不知道有這些政策，他就憑經驗辦事，特別是新政策來了他也不知道，等出了事以后他說當初要考慮這個因素就好了，不至于跟稅務局扯皮扯這個事情，很多老板都有這個感覺。關于房地產企業(yè)第二類人就是個人股東這一塊講到這里。 第三類人就是跟房地產企業(yè)有關聯(lián)的勞務人員的工資，或者是勞務人員的報酬要依法代扣代交個人所得稅。房地產企業(yè)有關的勞務人員是哪些？那多了，比

46、如說臨時聘用的售樓人員，沒有簽合同的有關人員，還有記者、編輯、名人等等，只從要你公司領走勞務報酬的都要依法代扣代交個人所得稅，這一點我希望大家要注意一下。前四道關講完了，最后一道關你們猜一猜是什么？我講你們猜一猜第五道關是什么？什么稅都交了，最后還有一道關，就是稅務稽查關，大家記一下稅務稽查關。稅務局的人員到你這里來查帳，有幾個人空手回去的，有空手回去的嗎？少，特別少，因為房地產企業(yè)的稅務風險太大了，他隨便找你一點問題都能帶一點稅回去，不信我們做一個模擬檢查，我來檢查你這個企業(yè)的稅收好不好？我馬上能提7、8個問題出來。7、8個問題帶走70、80塊錢跟玩一樣，而且我把我檢查的時間限定在2個小時之

47、內，我就能查出7、8個問題，帶走70、80萬，一般的企業(yè)我都有這個能力。為什么？因為我們現(xiàn)在稅收政策本身就不規(guī)范，這樣解釋也行，那樣解釋也行，都對，企業(yè)的風險必然就很高了。這是我給大家講的房地產企業(yè)當前稅收的負擔要面對流轉稅、地方稅、稽查等一系列的影響，我們把它比喻成五道關，就是稅務稽查關過了過幾天又反過來查你，也不一定過，所以納稅人的稅務問題始終存在著。這是我給大家講的面臨著這么繁重的稅務承擔，必須規(guī)范稅收管理，把稅收負擔降低到最低程度，是我們要學習納稅籌劃的原因，這是我給大家講的第一點。 第二點，大家記錄一下，傳統(tǒng)的落后的納稅模式，已經給房地產開發(fā)企業(yè)造成了長期負面影響，需要引進新型的納稅

48、籌劃模式，我們傳統(tǒng)的落后的納稅模式表現(xiàn)為什么？主要表現(xiàn)為在企業(yè)各項經營決策當中，稅收無地位，稅收無空間，無稅的經營決策模式，給企業(yè)造成的影響是巨大的，甚至給法人代表帶來牢獄之災。我給大家舉一個真實的例子給大家聽一聽，就是他在經營決策當中無意之中把自己送到牢房之中去了。這家企業(yè)是民營企業(yè)，在當?shù)?，在那個地級市這個民營企業(yè)，包括上市公司，國有 HYPERLINK t _blank 房地產開發(fā)公司加在一起目前業(yè)績排在第二位，馬上就要趕超第一位，就在這個發(fā)展的關鍵時刻公司出了一件事，什么事？在建一個大樓，寫字樓，還有寫字樓后面所帶的十幾棟住宅，蓋著蓋著，資金跟不上了，他以前也是一個開發(fā)商，所以開發(fā)商就

49、是這樣子，做項目越做越大，項目越做越大，做資金供應商明顯融資非常難，他先跟工行談，就是原有的寫字樓現(xiàn)在正在出租，做抵押貸5000萬的款，工行出了這樣一個主意，說可以，但是這個寫字樓不能在開發(fā)商名字下面，而且上級部門也不允許，必須要轉到個人名下來才能貸到，大家聽明白沒有？這是真實的事情。按照工行的要求就到房屋管理土地局把寫字樓從他現(xiàn)在的開發(fā)商的名下交了160多萬的契稅過戶他個人名下，公司做了一個決議，就是他有三個股東，其實三個股東就是他本人，他兒子和他女兒這三個人，他本人退股的名義，因為沒有現(xiàn)金，就以股金的形式退掉，就把寫字樓貸走了，款也貸到了。公司還有另外一個決議，就是等款還完以后，把這個寫字

50、樓股金再回來，就是一進一出，一進一出都完成了，款也還了，房子也回來了，稅務局查帳，稅務局怎么發(fā)現(xiàn)這個情況？按照剛才檢查的方法，到房屋土地管理局拿你的契稅，有代征契稅所有加在一起除以3，得出總的交易金額，發(fā)現(xiàn)他申報的金額比總的金額差了一大塊，實際上就差這個寫字樓，他就覺得這個企業(yè)逃稅了，怪不得這個企業(yè)越做越大，馬上展開對過去，就是在建項目還沒有完工，還沒有預售，對過去的項目展開全面的稽查，查到最后就查到這個問題，你這個房子過戶到個人名下，他的解釋我這個房子又回來了，他說稅務不玩一減一等于零的游戲，你既然過戶到個人名下了，就構成了視同銷售，構成是同銷售，評估價是7000萬，你寫字樓的成本，寫字樓的

51、開發(fā)成本在以前所得稅的稅繳已經統(tǒng)統(tǒng)作為整體開發(fā)減掉了，所以7000萬統(tǒng)統(tǒng)做利潤，7000萬乘以332130萬企業(yè)所得稅，這2130萬企業(yè)所得稅還有營業(yè)稅，7000萬乘以5350萬營業(yè)稅，35萬的城建稅，還有個人所得稅，因為股本實際上投入是3500，而且拿走7000萬，實際上多得了3500萬，還有20的個人所得稅700萬，加在一起補交稅收是3600萬，罰一倍7200萬，貸了5000萬的款，交了7200萬的稅，說交不起，可以，立刻通知公安局介入，公安局把老板帶走了，現(xiàn)在我介入這個事情，我介入這個事情，我要把這個老板讓他出來，我去了解情況，因為我們要代理這個情況，他也不是北京的，是外地的，通過辦公廳

52、打聽了解這個企業(yè)的情況，其實我跟稅務局局長談的時候得出兩個重要的信息。 第一他的兒子最近買了一輛賓利車，這是整個事件的導火索，一直在查他的帳，他曾經2001、2002、2003年一直查他的帳，但是沒有查出來帳，這是第一個問題。第二就是排名第一的開發(fā)商一直在檢舉他。因為排名第一的開發(fā)商是一個上市公司，財務比較規(guī)范，交的稅也比較多，但是就是不服氣排在第二民營企業(yè)逃稅，所以共同引發(fā)稅務局下狠心要弄他，原因是在這。我到看守所到老板了解情況，他說他當初并沒有決定逃稅，目前民營企業(yè)和國有企業(yè)和上市公司最大的區(qū)別在哪里，我們如果在建工程當中斷了資金就跟孩子斷奶一樣，死定了，整個公司就完蛋，我當時把寫字樓轉到

53、個人名下只有一個目的，工行非要個人財產才可以抵押貸款，公司他不干，當我了解這個信息以后，我走之前我跟地稅局長講了一下，我也找總局領導說一下，因為主觀意義上沒有任何犯罪的想法，實際上我告訴大家稅法里面用征管法第63條和第64條是天壤差別的，征管法第63條是偷稅，偷稅有一個強烈的特征就是這個人主觀上就想盈利收入，不想交稅，主觀上就想犯罪，那么64條是什么？64是不進行納稅申報的行為，主要是指納稅人可能對國家稅收政策法規(guī)不了解，不熟悉，導致無意中漏交了稅款，我告訴大家，很高興告訴大家，這個老板已經出來了，出來以后他到北京來看我一次，首先就表示感謝，我說這不用感謝，這實際情況就是對政策法規(guī)不了解，而且

54、財務是他的親戚也不太了解稅收法規(guī)，我說你這確實是屬于64條行為，我才幫你，如果是63條我?guī)鸵矌筒涣四悖跃驮谵k公室發(fā)了一通牢騷，說準備要把地稅局局長弄到監(jiān)獄里面，他就沒有貪污，沒有受賄，鬼都不信，從現(xiàn)在開始我已經分咐我手下五個人，各個地方打聽他受賄的路子，用照片攝下來，他敢弄我我就敢他，雖然我在里面和稀泥，我說人就是這樣，他說不行這口氣壓不下去，我不在這個地方干了，到別的地方干了，我也饒不了這個家伙，現(xiàn)在兩個人弄出仇出來了，最后補了700萬，也是手下留情補了700萬個人所得稅，因為房子又回來了，馬上就要賣，也不打算出租，賣了把稅補上就行了，兩個人搞出仇了，稅務局長有幾個干凈的，我不信你干凈，

55、你調到別的地區(qū)當局長也會派人過去看著。 實際上民營企業(yè)家考慮問題比較單一，我們說話病急亂投醫(yī)，他沒有錢的話，供應不上的話，只要貸款給我，什么條件都答應，這些條件引發(fā)其他的法律問題他沒有考慮到，他誤以為出去又進來就不交稅，實際上不是這樣，出去就是一道稅，而且你進來了，同志們，你進來又是視同銷售，你不要以為這是最典型的是你看企業(yè)帳單就可以看出來，過戶給個人的時候，個人交了契稅，后來不是又過戶回來了，房地產公司又交了160多萬，所以這個企業(yè)前后交了320萬的契稅，就為了5000萬貸款，但是他告訴我確實貸不到錢，找過很多朋友貸不了，很多在當?shù)亟洕惶l(fā)達的地區(qū)，是沒有人借這么多錢給他，他寧愿交契稅，而

56、且最關鍵就是契稅交得也不對，契稅依據(jù)被他夸大了，實際上商場評估價格沒有7000萬，我們很多老板評估評估，一想到評估增值，實際上他這種情況應該是評估減值的，7000萬應該搞成2000萬，他評估真值這個老板傻不傻，為什么搞7000萬，他說現(xiàn)在評估不都增值嗎，我說你這要交契稅，他說我不知道，所以稅整個經營決策思路里面他腦子里面沒有稅，就是我剛才講到落后傳統(tǒng)的納稅觀念，沒有稅收的。什么時候有稅收？就是稅務局查來了補稅這個時候才高度重視，稅務局一走又忘掉了，好了傷疤忘了痛。 我再給大家舉一個例子，剛才是一個真實例子，再給大家舉一個例子，也是房地產公司，也是個民營企業(yè)，規(guī)模不大，但是非要打腫臉充胖子，結果

57、臉沒胖起來，臉皮破了，他原來幾級資質，房地產分幾級幾級資質，三級、二級，有沒有這有的說法，原來他是比較低的級別房地產企業(yè)，所以原來很多招標都很失意，決定要把資質提高，但是規(guī)模小又沒有實力，他就用他的在建項目請一家事務所來評估，把1000萬的房子，原來注冊資本金就是1000萬，他現(xiàn)在要搞到5000萬，5000萬就達到二級資質，現(xiàn)在評估5000萬，評估增值就是4000萬，資本供給增加了4000萬，他就轉股，這個主意誰出的，就是工商局人出的餿主意，他就聽工商局的人去辦了，他就請一家事務所評估增值，把評估增值報告交給工商局，然后把公司章程修改一下，注冊資本金5000萬，申請資質，資質也申請下來了，稅務

58、局來查帳，你資本供給轉讓個人股本要交個人所得稅知道嗎？他說不知道，說你不知道可以，補交800萬個人所得稅，大家明白我的意思嗎，1000萬的資產評估5000萬，增加了4000萬，要依法繳納紅利所得的個人所得稅20，4000萬乘以20800萬，還沒有罰他，就讓他補交800萬，稅務局的文件非常充足，寫得非常清楚，個人公司財產評估，整體評估增值后轉增個人股本，依照利息紅利所得扣繳個人所得稅，所以他為了打腫臉充胖子，結果要交800萬的個人所得稅，他現(xiàn)在正在給稅務局寫分期繳納個人所得稅的申請，他確實沒有這么多錢，他要分三年交完這個所得稅，要拿這個項目掙的錢一點一點交，苦不堪言，他現(xiàn)在出了一個主意要退股，要

59、退回來，把資本供給壓縮掉，他說實際上不值5000萬，實際上只值2000萬，壓縮一點這樣就少交個人所得稅，稅務局說你評估增值轉成股本金要交個人所得稅，評估減值沒門，不帶你玩這個游戲，你們上個月拿5萬元獎金你交的個人所得稅就是高，下個月你下崗了，那我沒錢了，但是我每個月還要花2000萬，就要拿上個月的5萬塊錢交的稅來沖我這個月的2萬塊錢，稅務局答不答應，肯定不干的，政府跟你個人是什么關系？政府和你個人就是有福同享，有難不同當?shù)年P系，你別錯誤的認為政府的關系是跟你們夫妻倆的關系，這是絕對不同的，不要把家庭的生活準則帶到生活當中，就是這樣。所以他打電話說王老師我現(xiàn)在減值怎么辦，我不是寫一個保證書三年交

60、800萬，我現(xiàn)在能不能減值，再請一個事務所，這個事務所壓縮聽我的，我壓縮2000萬行不行，我這樣增值1000萬，我這樣就交200萬的個人所得稅，我說不行，如果行的話就準備找稅務局的人，我說肯定不行，你就慢慢交稅去吧，他說早知道這樣，我何必用資產評估增值，我不如跟兄弟們借點錢直接投進去不就行了嗎，把親再抽出來還給他們不就行了，什么問題都沒有了，我說那樣可以，什么稅都不交，現(xiàn)在后悔當初，同志們是不是這樣，他不如和人家借點錢去投到公司去，再以借款的形式拿出來還給朋友就行了，研究是評估增值了，稅務局把工商局的資料都調走了，所以只好交稅。你們說納稅籌劃重不重要，如果當初身邊有像我這樣的老師在旁邊指導他，