成都四海逸家營銷總策略

1、.PAGE ：.；四海逸家整體營銷戰(zhàn)略第一部分 市場分析中國經(jīng)濟情勢分析中國樓市分析成都樓市分析城東區(qū)域樓市分析競品分析第二部分 產(chǎn)品定位工程概略工程價值分析工程SWOT分析工程市場定位第三部分 營銷戰(zhàn)略第四部分 推行戰(zhàn)略第一部分 市場分析一、中國經(jīng)濟情勢分析年月，溫家寶總理在中說到：，能夠是中國改革開放以來經(jīng)濟最困難的一年?，F(xiàn)實闡明，這句話正是今年中國經(jīng)濟情勢最恰當?shù)母爬?。自年美國次貸危機開場，全球經(jīng)濟情勢陡轉直下。次貸危機、糧食危機、石油危機、能源危機、股市暴跌、全球通漲等艱苦經(jīng)濟問題紛至沓來，一波未平，一波又起，在全球化深化背景下，不斷地深遠地影響著中國的經(jīng)濟走勢。雖然，有一次讓全中國人

2、都沸騰的奧運會將在八月舉行，但年的上半年，是不平凡的一年，南方雪災、西藏事件、汶川地震讓舉國上下都感到驚心動魄，內心無法安靜。而更值得關注的是，與人們息息相關的經(jīng)濟走勢讓如今的中國人民感到更為彷徨和不安。通脹和衰退的陰影在國際經(jīng)濟間傳送，不良的外部環(huán)境和中國經(jīng)濟正在“惡性互動。國際社會經(jīng)濟開場出現(xiàn)衰退，中國經(jīng)濟因勞動力價錢上漲、原資料價錢上漲要素，出口空間減少、獲利才干降低。經(jīng)過長達年的GDP高速上漲后，能夠是中國GDP增速出現(xiàn)拐點的一年。在全球通脹的背景下，中國雖然出臺從緊的貨幣政策，不斷調高存款預備金率到達歷史最高位.%，但全年通貨膨脹率依然估計能夠要到達.%。人民幣在不斷升值，但對于身處

3、本國的多數(shù)人來說，物價的不斷上漲，使他們越來越覺得到錢不值錢，而什么時候終了，好似還遙遙無期。經(jīng)過了非理性上漲的年后，年月，中國股市接束了一輪中級反彈后急轉直下，上半年步入漫漫熊途，隨著股指跌破點大關，一切股票均被腰斬，幾千萬股民和幾千萬基民都在忍受著宏大的煎熬，自后開場到年月的短期投資道路：炒股、賺錢、買樓買車買奢侈品均屬于曇花一現(xiàn)，再也不具有可執(zhí)行性。而對于因此緣由不斷推高的樓市，無論是追高買入的炒樓者，還是追高拿地的開發(fā)商，均留下了不可言說的傷痛。如今，無論散戶和機構投資者，多數(shù)資金在股市被深度套牢，除了割肉離場，剩下的就是漫長的等待。數(shù)據(jù)世界銀行已將中國的年通脹率從.%調高至%。年前個

4、月通脹的指數(shù)平均為.%。一季度GDP同比增長.%，較去年全年回落.個百分點。、剔除價錢要素，一季度固定資產(chǎn)投資增長%，同比回落個百分點。月份工業(yè)品出廠價錢.%的漲幅新高。對投資構成擠壓，投資環(huán)境惡化和投資本錢增高，降低了投資者自信心指數(shù)。言論：中國宏觀經(jīng)濟學會秘書長王建：目前已露頭的低增長高通脹格局至少將繼續(xù)三年。國家統(tǒng)計局副局長許憲春：我國通脹峰值將在年出現(xiàn)，而經(jīng)濟增長峰值在年，未來幾年經(jīng)濟增速將放緩。首都經(jīng)貿(mào)大學經(jīng)濟學院院長張連成：受資源短缺要素制約，今年經(jīng)濟必定調頭向下，中國經(jīng)濟將進入收縮期，谷底將在年出現(xiàn)。未來經(jīng)濟走勢的不確定性，讓手持現(xiàn)金的人們開場謹慎對待本人的投資行為，傾向于更加保

5、守和能迅速變現(xiàn)的投資方向。而他們的工程，就是在這一宏大背景下推向市場，在變數(shù)甚多的經(jīng)濟情勢下，一方的努力要沖破如此迷局，比以往更為困難。二、中國樓市情勢分析自年以來，中國樓市出現(xiàn)前所未有的昌盛景象，供需兩旺，穩(wěn)步上漲的格局不斷延續(xù)到年月，年-月，更是到達瘋狂形狀。但隨著.新政公布，讓非理性的購房者和炒樓者才認識到樓市出現(xiàn)泡沫，成交量應聲下滑。年，先知先覺的萬科董事長王石拋出“拐點論并力主萬科全國在售樓盤降價，隨后月，潘石屹拋出“百日劇變論，房價在爭論中停滯不前，樓市的天平漸漸地從賣方市場開場向買方市場傾斜，開展商失去了之前的壓倒性優(yōu)勢，開場與消費者展開心思博棄。然而，趨勢一旦構成，均不以個人或

6、集團的意志為轉移，經(jīng)過了延續(xù)上漲的黃金十年，樓市的下滑從越來越多的數(shù)據(jù)中表達出來，土地不斷流拍和以起拍價成交，土地價錢開場下降，闡明了樂觀的開展商在嚴峻的現(xiàn)實面前，也像如今的購房者一樣，采取了張望態(tài)度。經(jīng)過三四月份成交量的小幅反彈，全國樓市并未迎來十年來一向的“紅五月、“紅六月，成交量在不斷萎縮，而供應量還在不斷添加。滿懷等待的開展商開局面對現(xiàn)實，面臨烈日炎炎的銷售淡季降臨，開場了此起彼伏的降價銷售，以博得在剛剛開場的本季度的企業(yè)現(xiàn)金流和應對拿地期限到來的資金壓力。對于大多數(shù)購房者而言，面對高漲的房價，不斷產(chǎn)生埋怨心思，而此時他們對開發(fā)商的處境多少有幸災樂禍的成分，這種心思的繁殖蔓延，加劇著樓

7、市的僵持形狀，逐漸將演化為另一個極端非降價不能買。降價成交量弱，客戶張望再降價，這樣的商品規(guī)律一旦上演，回歸行業(yè)平均利潤率箭就離弦，給房地產(chǎn)業(yè)帶來能夠是家電業(yè)一樣的猛烈競爭局面。中國經(jīng)濟增長的高昂本錢正在進入集中釋放期。較長時間內經(jīng)濟增長放緩的預期和通脹指數(shù)居高不下的現(xiàn)狀，直接導致：財富增長率降低，高價錢消費品的新增購買力增量明顯放緩。高端商品的供求關系將平衡甚至倒掛。下行軌道中的房價直接導致投機性購房者大量游資退場，投資型購房者也正在繼續(xù)張望中。即使是自住型購房者也是持幣待購。經(jīng)濟情勢的逆轉，“現(xiàn)金為王的心態(tài)導致自住型需求者也在緊縮購買方案，堅持手上的現(xiàn)金流。房產(chǎn)市場流動資金急劇減少。降價促

8、銷以緩解資金壓力的景象和消費者持幣待購的心態(tài)惡性互動，加劇了市場的張望心態(tài)。即使部分公告市場數(shù)據(jù)中國房產(chǎn)指數(shù)顯示著市場的平穩(wěn)開展，但是，數(shù)據(jù)中依然無法逃避房產(chǎn)開發(fā)量和房產(chǎn)銷售量之間的差額絕對數(shù)的不斷擴展，換言之，供過于求的趨勢正在加劇。假設結合二手房市場情況，此數(shù)字將更加放大。.新政，不過是對投機過度的房產(chǎn)市場進展調控的手段，以緩解國內經(jīng)濟壓力、資金推進型經(jīng)濟的泡沫。而.，僅僅是危機的代言人而已。在供，遠遠大于求的市場上，擊鼓傳花的游戲終將終了。股市是其一，房市是其二，匯市是其三。三、年成都樓市走勢分析月全市商品住宅供應和成交明顯萎縮。月，全市商品住宅新增供應.萬平方米，同比增長.%；成交商品

9、住宅.萬平方米，同比減少.%。新增產(chǎn)品供銷比已近：，換言之，在利潤預期下，年拿地并在年轉化為商品房面積，而銷售量同比巨幅下跌，供求關系的不同步及矛盾在年明顯出現(xiàn)。全市商品住宅可銷售面積接近萬平方米，可售房源非常充足。截至月末，全市商品住宅可售面積為.萬平方米，比月末添加.萬平方米。其中五城區(qū)商品住宅可售面積為.萬平方米，比月添加.萬平方米。、郊縣商品房面積已超越五城區(qū)，、郊縣商品房增量大幅超越五城區(qū)，郊縣工程供求矛盾較五城區(qū)更加突出。中小套型商品住宅供應量繼續(xù)增長。-月，五城區(qū)平方米以下商品住宅新增供應套、.萬平方米，同比分別增長.%、.%；套數(shù)、面積供應占比分別為.%、.%，分別同比提高.、

10、.個百分點。年所估計、所設計的的投資性投機性產(chǎn)品，如今逐漸開場釋放成為商品房。相對而言，在市場供應方取巧于投資目的時，自用型產(chǎn)品供應增幅相對縮減。層以上高層住宅可售面積突破萬平方米，截至月末，層以上高層和超高層住宅可售面積為.萬平方米，首月突破萬平方米，占住宅可售總量的.%。.后，雖然購房者對高層態(tài)度有變，但產(chǎn)量如此，政府、開發(fā)商必定聯(lián)手進展高層住宅護盤行動，因此，高層住宅的銷售壓力將在合力下逐漸化解。五城區(qū)商品住宅成交均價延續(xù)個月回落。月，五城區(qū)商品住宅成交均價為元/平方米，環(huán)比下降.%。從萬科青年置業(yè)方案開場，已出現(xiàn)降低單價從而降低總價以釋放購買力的行為特征，但是，當房價逐漸回歸根本面回歸

11、真實購買者層面的時候，是市場開場正常發(fā)育的必經(jīng)之路。郊區(qū)重點板塊商品住宅市場均呈現(xiàn)供應大幅增長、需求大幅下滑的格局。換言之，郊縣板塊的購買-消費-構成產(chǎn)品與市場的開展不同步，導致如此結局。同時闡明，在投機性購房、投資性購房被抑制后，自住型需求對商品房的態(tài)度，仍是交通本錢占據(jù)主導要素，價錢反而在其次郊縣盤的降價幅度遠大于成都盤月全市二手住房市場受“.地震影響，再度墮入低谷。在普通以為的震災將釋放大量剛性需求的態(tài)度不同，市場給了一個響亮的耳光。、震前產(chǎn)品的性能遭到疑心而無法成交。、震區(qū)群眾忍受板房而不愿購房現(xiàn)金為王市場現(xiàn)金流吃緊，所謂震后剛性需求未曾釋放出來。五城區(qū)平方米以上“非普通商品住宅可售房

12、源繼續(xù)增長，需求大幅下滑。-月，平方米以上“非普通住宅供應.萬平方米，同比增長.%；成交.萬平方米，同比減少.%，供銷比為.。平方米以上“非普通住宅表現(xiàn)為供應大幅增長、需求大幅回落的態(tài)勢。截至月末，該面積區(qū)間商品住宅可售量面積為.萬平方米，同比增長.%，占當前五城區(qū)可售住宅面積的.%。高層和超高層住宅供應急劇增長，二者可售總面積初次突破萬平方米，可售面積占比上升至.%。-月，五城區(qū)層以上的高層和超高層住宅供應面積到達.萬平方米，成交.萬平方米，供應面積占比為.%，成交面積占比為.%。其中，層以上的超高層住宅供應面積為.萬平方米，同比增長.%，增幅回落；成交面積為.萬平方米，同比增長.%；可售面

13、積為.萬平方米，同比增長.%。高層和超高層住宅可售面積為.萬平方米，首月突破萬平方米，占住宅可售總量的.%。城東：供求規(guī)模最大，新建住房供應尤其活潑。-月，城東新增商品住宅供應.萬平方米，同比增長.%；成交.萬平方米，同比增長.%。城東供應量和成交量均位居各方位之首，供銷比為.。截至月末，該區(qū)域住宅可售面積上升至.萬平方米，同比增長.%，可售量僅次于城西。截至月末，一環(huán)以內商品住宅可售面積為.萬平方米，可售面積占比為.%；二環(huán)以外區(qū)域可售面積為.萬平方米，可售面積占比為.%。從此數(shù)據(jù)分析，-環(huán)之間，占比為%，可售面積為.平米。-月，二環(huán)至三環(huán)區(qū)域內，城東供應量遙遙領先于其他區(qū)域，供應到達.萬平

14、方米，占二環(huán)至三環(huán)區(qū)域住宅供應總面積的.%，比-月提高.個百分點。二環(huán)至三環(huán)城西成交量最大，為.萬平方米，同比減少.%；城南成交.萬平方米，同比減少.%。二環(huán)至三環(huán)區(qū)域可售住宅集中分布在城西和城東，可售分別為.萬平方米、.萬平方米，可售量相當，共占二環(huán)至三環(huán)區(qū)域住宅可售面積的.%，其中城東區(qū)域的可售面積同比增長了.%。認可城東、看好城東，開發(fā)商的熱情因市場熱情而放大，但卻比市場熱情相對滯后，導致目前增量大于銷量的局面。但從另外角度看，城東的居住價值的高漲才是開發(fā)商投資的重點緣由之一，而此價值相對來說，受市場動搖的沖擊相對較小。作為第四城的成都樓市，在上漲的瘋狂階段，本地房價并沒有大踏步趕上第一

15、梯隊城市，因此，在樓市下滑的全國情勢下，也沒有出現(xiàn)第一梯隊的大幅跳水局面，開展商依然是以溫順的姿態(tài)做著俯臥撐，雖然開場扮演，但觀者甚少，喝彩聲弱從供銷比可以看出。就如當年開發(fā)商要求購房者在五分鐘內下單一樣強硬，如今購房者也要開發(fā)商拿出真正的姿態(tài)，把價錢降到實處，才會真正買單。而真正降價的開發(fā)商在上兩季度也是獲得了至少現(xiàn)金流上的寬裕，比如第一季度的魅力之城，第二季度的國嘉新視界，都博得了較好的銷售業(yè)績。示范效果讓越來越多的樓盤跳入此洪流之中，紅南港少公館放棄精裝房方向，藍光月月推優(yōu)惠，首創(chuàng)折等跳水手段層出不窮，降價正在成為成都樓市常態(tài)的表情。四、城東區(qū)域市場分析城東開展歷程城東板塊關鍵詞：群眾化

16、向中產(chǎn)演化城東住宅市場開展勢頭強勁，具備較強的規(guī)模效應，大盤云集，以區(qū)域客群結合城市群眾為主。城東作為成都傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，長期以來房地產(chǎn)市場開展緩慢。隨著成都市政府將城東規(guī)劃為成都未來的城市副中心，并陸續(xù)采取了對國有大型工廠進展外遷,添加可開發(fā)土地資源、沙河整治、加大對道路、東大街東延線等根底設備的建立等措施后，城東的房地產(chǎn)市場逐漸被激發(fā)了活力。作為成都新的房地產(chǎn)熱點開發(fā)區(qū)域，城東區(qū)域房地產(chǎn)市場的特點是具備較強的規(guī)模效應，大盤云集，城市客群屬區(qū)域客群結合城市群眾。并且隨著城東的逐漸開發(fā)完善，區(qū)域獨有的景觀資源、交通優(yōu)勢以及區(qū)域內高質量開發(fā)的逐漸成熟也吸引了越來越多的中產(chǎn)階級聚集到城東。年城東電梯

17、住宅均價區(qū)間的總體走勢(元/)年份.均價.城東住宅供銷構造分析市場供需平衡，年上半年供應大幅放量，成交量繼續(xù)走強由上圖可以看出，-年上半年，城東的供應和成交量逐年遞增，其中年-年城東住宅供應面積年平均增幅到達.。而年由于宏觀政策調控影響，導致區(qū)域年上半年供應大幅放量，市場供應同比增幅到達了.。城東的住宅成交量隨著市場開展不斷增長，區(qū)域的認同度不斷提升。-年上半年平均增幅到達.，其中值得一提的是年-月，由于市場受新政及.地震的雙重影響，城南、城西、城北的市場成交量均出現(xiàn)大幅下挫，但是城東的市場成交量依然堅持了了強勁的上升勢頭，區(qū)域市場剛性需求鞏固。年-月成都市各方位供銷情況對比.城東住宅價錢走勢

18、分析住宅成交均價增幅較快，平均增幅到達.-年月，城東住宅均價漲幅近。其中年成交均價突破性上漲，同比漲幅高達.。年由于宏觀調控以及地震等綜合要素的影響，價錢漲幅有所回落，不過仍同比增幅到達了.。城東作為目前成都市主流房地產(chǎn)開發(fā)板塊，對比年-月成都市主城區(qū)商品住宅成交均價元/平米。城東房價目前仍處于市場平均程度以下，市場未來開展空間宏大。.土地市場走勢分析.城東土地供應走勢-年城東土地供應量均在畝以上，其中年城東土地供應近畝。、年城東土地均獨占了整個成都市的土地供應的以上。年由于宏觀調控以及地震影響，成個成都市的土地供應量緊縮，-月城東供應量僅為.畝，占整個主城區(qū)的.。.城東土地成交均價走勢年城東

19、的土地成交均價到達了近三年來的一個高點萬元/畝。而由于市場宏觀調控的影響，年上半年土地市場供應緊縮，地價也有所回落，城東地價回落至萬元/畝，降幅為.，相比主城區(qū)的降幅，城東地價相對穩(wěn)定。工程周邊區(qū)域住宅市場研討.工程周邊區(qū)域范圍的界定工程位于成都市錦江區(qū)南三環(huán)一段，東鄰錦江區(qū)政府新辦公區(qū)；南望成龍路和國家A景區(qū)三圣花鄉(xiāng)，并與卓錦城相鄰；西距東三環(huán)M；北觀畝城市生態(tài)公園。這一區(qū)域集中了目前工程周邊主要住宅工程，并且這些工程大都具有一些共同屬性：如工程質量較高、交通便利、配套較完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、兼具居住與投資價值。這些特征與本案的根底特征是較為一致的。工程周邊區(qū)域范圍的界定如以下圖所示：.區(qū)域住

20、宅市場供求情況分析從年月和月的新增供應量和需求量可以看出，自春節(jié)以來，工程周邊區(qū)域的供銷量都逐漸上升，特別是月日春節(jié)房交會的勝利舉行使得月份的供銷量到達近個月來的最頂峰。“.大地震中斷了整個成都房地產(chǎn)市場自月份以來逐漸回暖的勢頭，當然工程周邊住宅市場也遭到了一定影響，月供需量環(huán)比月有明顯下降，但與月份的程度懸殊不大，并且供需比較月還有所降低，闡明市場供過于求的局面正逐漸緩解。月份工程周邊區(qū)域無新增房源，成交量環(huán)比月稍有上升?？梢哉f，地震在影響整個成都房地產(chǎn)市場的同時不可防止地也影響了工程周邊區(qū)域住宅市場，但這種影響是有限的，也是短期的，這一點從月和月工程周邊區(qū)域住宅市場成交量可以清楚地看出。.

21、區(qū)域住宅市場潛在供應分析地塊位置時間地塊規(guī)模(畝)開發(fā)商用地性質估計住宅供應體量(萬平米)錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)東光村六組.新宏二類住宅用地、公共效力設備用地、農(nóng)貿(mào)市場用地.錦江區(qū)沙河堡片區(qū)南地塊.萬科、北京萬信二類住宅用地.錦江區(qū)沙河堡片區(qū)南A地塊.天盛房產(chǎn)二類住宅用地.錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村一組.錦江區(qū)統(tǒng)建辦二類住宅用地(可兼容公共設備%,不含公寓式辦公、單元式辦公).錦江區(qū)糧豐村、組片區(qū).金房二類住宅用地(兼容公共設備%).從工程周邊潛在住宅用地來看，估計未來-年工程周邊區(qū)域住宅供應體量約萬平米，其中離本案最近的錦江區(qū)糧豐村、組片區(qū)地塊估計將推出.萬平米的住宅?？梢?，未來-年區(qū)域住宅供應量較大，區(qū)域市

22、場競爭加劇。.區(qū)域住宅市場價錢情況分析可以看到，自年月開場，工程周邊區(qū)域住宅市場成交價錢呈上升趨勢，但漲幅較小。春節(jié)過后市場回暖跡象明顯，尤其是月平均成交價錢較月上漲了約元/平米，漲幅達.%。震后成交價錢有所下降，但從月和月的成交價錢可以看出，下降幅度并不大，平均降幅為.%。雖然月和月的成交價錢低于震前月的成交價錢，卻略高于月的成交價錢。由此可以看出，地震對工程周邊區(qū)域住宅市場的影響是有限的。隨著地震對成都房地產(chǎn)市場的影響逐漸減弱，工程周邊區(qū)域住宅市場也將隨之逐漸回暖。并且工程所在區(qū)域位于城東南片區(qū)，由于.大地震的震中位于成都市的西北方向，遭到心思要素的影響，一些本來有意向在城西或城北的購房的

23、人群，有所躊躇。而城東南供應體量較大、價錢較城南要低、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，擁有國家A景區(qū)三圣花鄉(xiāng)，因此極有能夠成為購房者的首選。因此，工程周邊區(qū)域住宅市場將漸漸復蘇，地震對其呵斥的影響僅僅是暫時的。工程周邊區(qū)域購房客群研討樣本選擇：本次研討綜合工程周邊：卓錦城、藍谷地、萬科魅力之城、華都美領灣、交大綠嶺等個樓盤的成交客群進展綜合研討分析。.客群來源區(qū)域購房客群以成都市五城區(qū)客群和省內二級城市客群為主，其次是成都市周邊郊縣的客群。省外客群僅占。.客群年齡特征區(qū)域購房客群年齡集中在歲以下，年齡構造區(qū)域年輕，該類人群也是目前社會組成的中堅力量。.客群職業(yè)特征區(qū)域客群職業(yè)分布較廣，涉及各行各業(yè)，從一定程度上

24、也反映了區(qū)域的認知度較高。.置業(yè)目的目前區(qū)域以自住需求為主，其中初次置業(yè)型占，其次為改善居住型占，投資客群占。.置業(yè)戶型面積需求套型主力面積區(qū)間平米套一-套二-套三-套四-區(qū)域客群戶型面積需求以-的套三戶型需求比例最大，占；其次是-的套二戶型，占；套一、套四的需求相對較少。區(qū)域典型案例研討注：由于本工程特殊的產(chǎn)品定位以及價錢定位，綜合城東目前市局面市樓盤，他們鎖定城東中高端物業(yè)的代表：萬科城市花園、卓錦城作為個案研討對象，以期對本案在城東樹立高端籠統(tǒng)有所自創(chuàng)。.萬科城市花園地理位置成龍路號川師大旁 占地面積約畝總建筑面積約.萬平米 產(chǎn)品形狀多層+花園洋房+電梯公寓+獨棟別墅+聯(lián)排別墅物管費元/

25、月/平米開發(fā)主題平原都市的坡地生活園林主題富有韻律感的谷底公園，享用坡地生活。質量籠統(tǒng)大規(guī)模、優(yōu)品牌的高尚小區(qū)建筑構造全框架構造住宅容積率.綠地率戶數(shù)期花園洋房+電梯公寓戶小區(qū)規(guī)劃方向大規(guī)模的富有韻律感的淺丘坡地低層高尚住宅小區(qū)概念謀劃淺丘坡地生活，以NEW TOWN 的方式，實現(xiàn)都市與自然、現(xiàn)代與傳統(tǒng)、多元與個性、私密與開放的平衡戶型面積花園洋房主力面積為平米，采用退臺式的戶型設計，面積區(qū)間為-平米；電梯公寓的主力面積為-平米，面積區(qū)間為-平米銷售情況已售完入住銷售價錢年底花園洋房均價元/平米，最高價元/平米，最低價元/平米；電梯公寓均價元/平米，最高元/平米，最低元/平米會所及設備泳池、健

26、身房、桑拿房、酒吧、桌球室、多功能廳、商務中心、乒乓球室、老年人活動中心。周邊配套幼兒園、小學：市重點兒園、市重點小學。步行商業(yè)街：凈菜超市、便利店、銀行、郵政、診所、藥店、洗衣店、餐飲店、純真水、CD店、書報店、美容美發(fā)、咖啡店及萬客會精選商家?？蛻羧禾卣魅f科品牌的跟隨者、自辦公司老總主要是花園洋房的客戶群體川師教師、中高收入的年輕消費群體，年齡集中在-歲。二次置業(yè)者，年齡集中在-歲?？蛻魠^(qū)域性構成情況不明顯。工程優(yōu)優(yōu)勢優(yōu)勢：專案品牌優(yōu)勢；緊鄰川師大，配套相對完善，交通便利；獨特的坡地地形，使得小區(qū)建筑參差有致，極富韻律感；工程產(chǎn)品設計延續(xù)貫徹了萬科一向堅持的“建筑改動生活理念，住戶圍景而居

27、，對客群很有吸引力；工程占地共約余畝，具有規(guī)模優(yōu)勢。優(yōu)勢: 在已開發(fā)的三期中，除聯(lián)排別墅和獨立別墅外，其車位原多為部分一層架空與地面停車場，這無疑是工程之白璧微瑕。 開 發(fā) 商成都萬科房地產(chǎn).卓錦城地理位置成龍路與三環(huán)路交匯處嬌子立交外 占地面積約畝總建筑面積約萬平米 產(chǎn)品形狀多層+高層電梯公寓物管費.元/月/平米開發(fā)主題我的花園國度質量籠統(tǒng)中高端花園式全生態(tài)小區(qū)建筑構造全框架構造住宅容積率約.綠地率總戶數(shù)約小區(qū)規(guī)劃方向國際化的生態(tài)居住新城概念謀劃打造一個全新的花園國度卓錦城戶型面積占、左右占、以上占銷售情況分期開發(fā)：期、期已售完，期、批次也已根本售完，批次已售約%，批次僅售少量銷售價錢目前均

28、價約元/平米會所及設備酒吧、茶吧、健身中心、商務中心等周邊配套社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場、紅旗超市、飲水站、商業(yè)街、四川師范大學、規(guī)劃中錦江區(qū)政府、規(guī)劃中華中醫(yī)院、朵金花旅游區(qū)等客戶群特征家庭月收入元以上的客群，城東中高收入人群、川師教師主要賣點花香充盈、林海環(huán)繞的千畝大盤工程優(yōu)優(yōu)勢優(yōu)勢：規(guī)模大，配套齊備；毗鄰未來錦江區(qū)政府，周圍自然生態(tài)環(huán)境好；開發(fā)商實力強，位列其一的吉寶開發(fā)的粼江峰閣已獲得良好口碑。優(yōu)勢：工程周邊配套還欠完善開 發(fā) 商成都盛吉立房地產(chǎn)開發(fā).可自創(chuàng)意義分析開辟城東，填補城東質量樓盤空白萬科從年進入成都房地產(chǎn)市場，開發(fā)的第一個工程萬科城市花園即位于當時還處在房地產(chǎn)開展初步階段的城東成龍路區(qū)域

29、，作為進駐此區(qū)域的第一個品牌開發(fā)商，萬科對于此區(qū)域的開發(fā)無疑是勝利的，隨著對城市花園長達年精耕細作式的開發(fā)，購房者對于區(qū)域的不斷認同。區(qū)域居住價值不斷被釋放出來，而萬科也從區(qū)域價值的不斷提升獲得了更大的利潤，萬科城市花園均價從最開場的僅元/平米到開發(fā)后期約元/平米均價提升了近%。以如今的目光來看，萬科作為城東開發(fā)的先驅具有艱苦的意義，其引導了購房者對于城東置業(yè)的認可，甚至可以說由于有了萬科，才有以后的品牌開發(fā)商相繼入主城東。開發(fā)高端產(chǎn)品，發(fā)掘城東高端客戶從兩個工程開發(fā)的產(chǎn)品形狀來看，多層、洋房和別墅的占據(jù)了相當大的比例，特別是萬科城市花園，在年至年五年的時間內，開發(fā)了眾多的聯(lián)排、獨棟和四層洋房

30、等別墅類產(chǎn)品，在當時整個市場都還對此區(qū)域并不非常認可的前提下，推出如此大體量的高端產(chǎn)品無疑具有較大的風險，但萬科良好的銷售業(yè)績充分證明在城東對于高端產(chǎn)品的需求依然是存在的。購房者不僅關注區(qū)域對于產(chǎn)品本身的質量更為看重，區(qū)域優(yōu)劣只是相對的，隨著時間的推移，區(qū)域的價值將會不斷的釋放出來，而產(chǎn)品本身的質量在開發(fā)時便已注定。五、工程的競品分析：競品設定條件：本案是五城區(qū)、電梯、大戶型產(chǎn)品，根本情況是：平以上，總價萬元以上。因此競品設定中也以同類型產(chǎn)品為主要競品。別墅因其有天有地的特征，與本案差別性很大，不列入競品對象。本次統(tǒng)計的為成都市五城區(qū)和一個郊區(qū)競品樓盤的數(shù)據(jù)。統(tǒng)計產(chǎn)品是高層電梯和少量多層，共個

31、工程，如下：鷺島國際社區(qū)、桐梓林歐城、新界、泊景灣、檀香山花園、神仙樹大院、君悅金沙、雙楠融域、天府長城、玉林品上、號觀邸、龍灣半島、優(yōu)品道、金域西嶺、華府金沙、金沙西園、中鐵西子香荷、中海國際社區(qū)、首創(chuàng)愛這城、龍湖.三千城、外灘、瑞升望江橡樹林、華潤翡翠城、都會風尚、時代豪庭、中海翠屏灣、華潤鳳凰城、中海蘭庭B區(qū)、恒大綠洲。本次統(tǒng)計的競品數(shù)據(jù)為年月之后開盤工程數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于成都市房管局備案系統(tǒng)一競品的總體態(tài)勢區(qū)域供應總量市場總供量占比銷售總量市場總銷量占比本區(qū)域市場供銷比余量萬以上平以下萬以上平以上供應銷售銷售率余量供應銷售銷售率余量城西%城南%城東%城中%龍泉%合計、在一切萬以上產(chǎn)品中，

32、城西、城南兩區(qū)域推售量接近，合計占市場總推售量的%，傳統(tǒng)“南富西貴的居住特征、換房需求，由于開發(fā)商的態(tài)度，繼續(xù)表如今新開的高總價住宅工程中。、從市場總銷量比重分析：城南區(qū)域占比高達%，是城西區(qū)域的一倍以上，闡明城南區(qū)域市場的認可度、實踐購買需求遠遠大于其他區(qū)域。、本區(qū)域市場供銷比中，可以發(fā)現(xiàn)城東的區(qū)域供銷比已接近城西區(qū)域，雖然銷售量絕對數(shù)套是城西市場一半，闡明城東區(qū)域經(jīng)過幾年的建立后，在購房者心目中，城東居住質量已逐漸接近城西，認可度、實踐購買需求也有相應增長。、在總體供應量中，總價萬以上面積平米以上的產(chǎn)品合計套，集中在城西鷺島、檀香山主要為頂躍產(chǎn)品、龍灣半島、金域西嶺兩工程中有純粹成棟產(chǎn)品、

33、龍泉恒大綠洲，集中在棟+空中別墅產(chǎn)品中，每棟兩梯四戶，共套，根本上每單元各套型面積分別為：、，其他區(qū)域市場的此類產(chǎn)品數(shù)量較少，且區(qū)域供應比例極低，當以頂躍產(chǎn)品為主，換言之，符合“總價萬、面積以上這兩個條件的產(chǎn)品，均是混搭在其他住宅產(chǎn)品類型中，純質性較差，客群面較大。右表：、除城西外，其他區(qū)域對以上產(chǎn)品的購買率均高于對以下產(chǎn)品的購買率，尤其城東區(qū)域，以平為線，各類型銷售率分別為%和%，一那么是由于總供應量緣由，二那么間接闡明城東客群對雙高產(chǎn)品的青睞度。銷量絕對數(shù)與城西一樣，居最高位上，套，因此從上表可看出，城東的同類產(chǎn)品供應量遠不及城西。市場空間發(fā)掘潛力較大二、城西根據(jù)總價在萬以上或者面積在平以

34、上別墅除外，總供應套，其中，從年月以后，總價在萬以上城西大約有樓盤共推出個批次總共套房源，占本次統(tǒng)計房源數(shù)量的%其中，高電梯套，多層洋房套。面積在平以上共套，其中高層電梯套，多層洋房沒有平以上的產(chǎn)品。本區(qū)域成交均價大約在/平左右，最高成交均價是號觀邸元/平。物業(yè)形狀環(huán)域工程稱號開盤日期總供應量總銷售量平以下平以上合同均價供應量銷售量供應量銷售量高層電梯環(huán)內號觀邸-.-環(huán)鷺島國際-.-環(huán)龍灣半島-.-環(huán)優(yōu)品道-.-環(huán)泊景灣-.-環(huán)中鐵西子香荷-.-環(huán)金沙西園-.-.-環(huán)君悅金沙-.-環(huán)華府金沙-.-.環(huán)外金域西嶺-.多層洋房-環(huán)新界-.-.合計、總價萬以上A、電梯高層本區(qū)域中電梯高層推出量在前幾

35、位的分別是，金域西嶺、鷺島國際社區(qū)、龍灣半島和號觀邸，這些樓盤的推量都在套以上，第二梯隊就是優(yōu)品道、泊景灣和中鐵西子香荷，推量在套左右。由此，他們可以看出，這個總價在萬以上的產(chǎn)品需求社區(qū)規(guī)模以及開發(fā)商品牌和完善的配套以及精工的細節(jié)來作為其價值的支撐。B、多層洋房本區(qū)域的多層洋房，主要有中鐵瑞成新界提供，該工程的定位就是屬于一個高端的定位，配合該工程宏大的社區(qū)規(guī)模。、平以上本區(qū)域推出的房源中主要是優(yōu)品道套，華府金沙套和鷺島國際社區(qū)套，多層洋房沒有出現(xiàn)此類產(chǎn)品。萬以上平以上產(chǎn)品供應量合計套，僅實現(xiàn)套銷售，雖然與相關工程的開盤時間有關，但是同時也可看出：本區(qū)域對此類產(chǎn)品的剛性需求較低，有效市場容量較

36、小。去化速度與工程品牌關系較大，如龍灣、鷺島，速度相對較快，而優(yōu)品道作為老品牌，也消化了%，華府金沙二批次未實現(xiàn)銷售。三、城南根據(jù)總價在萬以上或者面積在平以上別墅除外，從年月以后，城南大約有樓盤共推出個批次總共套房源，占本次統(tǒng)計房源數(shù)量的%其中，總價在萬以上高層電梯套，多層洋房套。面積在平以上高層電梯套，多層洋房套。本區(qū)域成交均價大約在元/平左右，其中，桐梓林歐城成交均價最高元/平。未計紫檀本區(qū)域屬于成都市“南富的區(qū)域，也是容易出現(xiàn)高端盤的區(qū)域。從總體上看，本區(qū)域的工程主要集中在二環(huán)路周邊，并且其規(guī)模、景觀、開發(fā)商品牌都相當不錯?？偼屏课飿I(yè)形狀環(huán)域工程稱號開盤日期總供應量總銷售量平以下平以上合

37、同均價供應量銷售量供應量銷售量高層電梯-環(huán)玉林品上-.-環(huán)桐梓林歐城-.檀香山花園-.神仙樹大院-.中海翠屏灣-.環(huán)外天府長城-.華潤鳳凰城-.-.中海蘭庭B區(qū)-.中海國際社區(qū)-.多層洋房環(huán)外-環(huán)雙楠融域-.總計、總價萬以上，：A、電梯高層 本區(qū)域中推出量較多的分別是神仙樹大院、華潤鳳凰城、檀香山花園和天府長城，均在套以上，B、多層洋房主要是雙楠融域，套；中海國際社區(qū)套。、平以上、萬以上，本區(qū)域總體供應量較小，僅套，分別在各工程中來說，應為其頂躍部分。詳細到各工程：桐梓林歐城、中海一批次均銷售終了，換言之：在本區(qū)域，雙高產(chǎn)品的市場接受度較高，總體的市場容量也較大。其中，銷售速度較緩慢的工程是：

38、玉林品上、天府長城、華潤鳳凰城、中海等，從其環(huán)域價值來說，價錢較高。玉林品上情況有異，價錢低銷售低時間長，閱歷分析應是產(chǎn)品設計緣由及開發(fā)商品牌兩方面要素。結合該區(qū)域的產(chǎn)品價錢分析，是本案可重點突破的市場之一。四、城東根據(jù)總價在萬以上或者面積在平以上別墅除外，年月以后，城東大約有個樓盤共推出個批次總共套房源，占本次統(tǒng)計房源數(shù)量的%。其中，高層電梯套，多層洋房套。價錢方面：華潤.翡翠城以.元/平為第一位，龍湖.三千城.元/平第二位。總推量：物業(yè)形狀環(huán)域工程稱號開盤日期總供應量總銷售量平以下平以上合同均價供應量銷售量供應量銷售量高層電梯-環(huán)外灘-.高層電梯-環(huán)瑞升望江橡樹林-.多層洋房-環(huán)龍湖.三千

39、城-.多層，高層-環(huán)首創(chuàng)愛這城-/高層電梯-環(huán)華潤翡翠城-.城東，本區(qū)域特點之一：-環(huán)工程走價錢戰(zhàn)略，在品牌力較弱的情況下，走量相對較大。-環(huán)工程走品牌、高價錢道路，除龍湖三千城受震后購買心思影響成交較好外，首創(chuàng)、華潤的實踐銷售均較差。雙高產(chǎn)品僅在望江橡樹林有小部分，總體供應量不大，與本案的競爭性較低。對城東區(qū)域競爭市場來說，-環(huán)工程的高價錢戰(zhàn)略為本案提供了一定市場空間，但是在他們同樣改走價錢道路時，對本案的沖擊也相應較大。五、城中年月以后，城中大約有個樓盤共推出個批次總共套房源，但實踐銷售情況懸殊，與產(chǎn)品環(huán)境、質量和開發(fā)商品牌關聯(lián)度非常大。、總推量物業(yè)形狀環(huán)域工程稱號開盤日期總供應量總銷售量

40、平以下平以上合同均價供應量銷售量供應量銷售量高層電梯-環(huán)都會風尚-.高層電梯-環(huán)時代豪庭-.總計六、龍泉方向符合本案競品條件的僅有“恒大綠洲。棟+的小高層，推行稱號也為“空中別墅，其中棟帶入戶大堂，合計供應量套，共售出套。其中：-區(qū)間合計套，售出套，以上區(qū)間共套，售出套。第棟套，售出套，第棟共套，售出套，第棟共套，售出套，綜上，可以看出總價萬元以上產(chǎn)品中，五城區(qū)及龍泉合計推售量為套，實現(xiàn)銷售套城中區(qū)域中：時代豪庭根本售完無競爭性，都會風尚開盤個月銷售慘淡，闡明市場抗性非常大，在價錢不變的前提下，未來對本案的沖擊也很小。城南區(qū)域中，同面積總價的競品存量極少，但平以下的可替代性工程較多，是強大的潛

41、在競爭對手。城西區(qū)域，同面積總價產(chǎn)品推量大套銷售小套，集中在優(yōu)品道和華府金沙，目前的市場抗性較大，不排除未來有降價以售的能夠，將在城西客群中對本案構成較強的競爭關系。五城區(qū)的三環(huán)外產(chǎn)品中，根本沒有同總價同面積的競爭產(chǎn)品，本案的細分市場空間相對較大，但是平以下產(chǎn)品的存量較大，城東區(qū)域，同面積總價產(chǎn)品僅在橡樹林有套存量售，外灘及橡樹林以價錢優(yōu)勢，走勢平穩(wěn)，首創(chuàng)及華潤的高價錢道路導致其產(chǎn)品抗性非常大，不排除未來跳水能夠，但從其價錢來看，只需降價幅度非常大的情況下才會對本案構成較大競爭壓力。龍泉-恒大綠洲，環(huán)域價值、產(chǎn)品價值、社區(qū)規(guī)模等等要素，及其價錢殺手的特征，將是本案的強力競爭對手之一。相對本案而

42、言：產(chǎn)品設計特征極端明顯，外觀具有劇烈的符號性，使本案在以上競品工程中有劇烈的市場區(qū)隔效果，同時也可作為人群生活態(tài)度區(qū)隔的標志性符號。整個社區(qū)戶，可了解為“非夸耀住宅產(chǎn)品，較符合中青年人“個性而不張揚的生活態(tài)度。超低密度帶來的高綠地景觀，超寬客廳對的觀景效果很好，超寬樓間距，有效逃避了對視的私密性問題。根本沒有客廳與客廳的對視景象。交通的便利性與易達性好。在環(huán)域競品中有較高價值?？偲揭?guī)劃中，景觀層次豐富，景觀種類豐富，識別性很強，欣賞性與參與性兼顧。與周邊大盤共同構成一個人居密度較大的板塊環(huán)境，片區(qū)的商業(yè)豐富性和便利性比別墅社區(qū)好很多，生活成熟度相對更高。空間的可塑性極強，在人生的不同人口數(shù)量

43、階段，經(jīng)過裝修，可以使空間較好地順應生活所需，而不是讓人來順應房間。配合產(chǎn)品完善的環(huán)境條件，居住價值的可繼續(xù)性強，可降低換房的必要性從而降低居住本錢。七競品分析總結根據(jù)他們的統(tǒng)計數(shù)聽闡明，自年月以來，統(tǒng)計區(qū)域內萬以上的新推房源總供應套，售出套，目前余下套房源。而本工程一次性提供套房源，單個樓盤的提供量，占到目前市場余量的近%。 自年月以來，以上區(qū)域整個萬以上房源的月銷售量為套左右。本工程要到達開盤銷售套的目的銷售義務，無異于當月銷售要到達并超越目前整個五城區(qū)及龍泉方向萬以上房源的銷售量，這一銷量，要求他們做到的推行攻勢必需求發(fā)掘出更多的客戶來滿足本工程的要求。以面積來看，平米以上的房源，自年月

44、以來，五城區(qū)及龍泉方向新推的總供應量為套，總銷售量為套，月銷售率僅為套。根本集中為頂躍本工程擴展后的面積均超越平米，當本案以-平米的戶型區(qū)間入市時，在市場上的存量中又參與了套的推量，在這一面積區(qū)間段上，本工程占到了整個市場的/。這一數(shù)聽闡明，他們確實具有了市場獨占性和獨一性。二、市場定位一、工程概略地理坐標：位于成都市錦江區(qū)南三環(huán)一段，東鄰錦江區(qū)政府新辦公區(qū);南望成龍路和國家A景區(qū)三圣花鄉(xiāng)，并與卓錦城相鄰；西距東三環(huán)M；北觀畝城市生態(tài)公園。處風景城東新城中心生態(tài)位置，自然坡地、臺地園林，為成都主城區(qū)罕有別墅地脈。工程主要技術目的：規(guī)劃凈用地. M，待征地面積含中心公園 M產(chǎn)權建筑面積 M不含地

45、下室容積率 ：綠地率：%，綠化率%平均密度%車位比為總戶數(shù)約戶建筑高度M每戶產(chǎn)權面積在 M之間，贈送面積接近%；每戶改造后實得面積在M之間，改造后各空間層高為M。總體規(guī)劃理念：采用國際Hills生態(tài)規(guī)劃理念，在溫馨度技術體系方面援用國際先進適用技術，塑造四大人居空間,即：公園群落與社區(qū)組合空間；綠化紐帶與社區(qū)組團的分割空間；泛會所與坡地、臺地立體景觀空間；創(chuàng)新性別墅多重平面上下功能轉換空間。從而將本工程建立成為具有國際高環(huán)境質量規(guī)范、高溫馨度規(guī)范、高品味的社區(qū)。層次清楚的規(guī)劃體系：社區(qū)被自然的坡地道路網(wǎng)絡分為四個相對獨立的居住組團即華府、藍鉆、御苑、紫廬。四個組團分別以亞洲風情園林、歐洲風情園

46、林、澳洲風情園林、美洲風情園林為主題景觀特征。%住戶都享有內外開闊的景觀視野，%建筑坐北朝南,%住戶可府瞰畝城市生態(tài)坡谷公園。四個組團之間,政府前瞻性規(guī)劃有中學、幼兒園、老人活動中心、配套公共效力設備及中心組團公園等，空間極度開闊，景觀視野無限風光。構造明晰的人車分流體系為充分表達住戶的尊貴，每個組團建有層陽光地下生態(tài)車庫。步行區(qū)域既與車輛交通絕對人車分別又使人們比較容易到達，為鄰里交往提供了平安溫馨的戶外場所。園林景觀規(guī)劃理念強化組團景觀主題并表達坡地、臺地園林特征，將坡地園林環(huán)抱作為背景景觀，在各組團景觀的設計中點出水的元素，演繹具有不同異域特征的立體景觀。在植物配植上注重其季節(jié)的搭配，春

47、觀桃、夏賞荷，秋看銀杏，冬聽松，一年四季有景可賞。景觀規(guī)劃原那么整體與部分，天人合一強調整體的調和、功能的需求，部分組團的個性、文化內涵的表達、安康休閑環(huán)境的營造，景觀細節(jié)的完善，各空間之間景觀、鋪裝、水體、架空層、公共設備園林小品、花壇等相互呼應，簡約的建筑、硬景與軟景之間的相互浸透，著重強調每個組團的區(qū)域特性，強調功能與實效，營造出一個多景觀中心的、自然調和的高尚小區(qū)。景觀均好性與特征性，移步換景景觀設計突出表達不同小區(qū)組團之間的景觀共享，沿景觀主軸最大化地表達景觀的均好性及其人性關懷。有專為青少年營造的運動健身區(qū)，有專為老年營造的主題游園區(qū)，有專為小朋友設置的兒童游樂場及親子樂園，有為住

48、戶設計的休閑廣場及咖啡休憩區(qū)等等，為各個年齡階層設置的園林空間，盡顯人性化關懷。景觀體系一個中心、四個組團，四時更迭、歸一主題：a.一個中心:用地中部由公共效力低層建筑半圍合成的狹長形中心景觀區(qū)，以水景為主，是社區(qū)內的主要開敞空間，水面碎玉粼粼，兩岸繁花似錦。與周圍住宅既相互映托，又保證住宅的私密性。b.四個組團：由社區(qū)道路自然劃分出四個居住組團。每個組團入口簡約大氣，各居住組團相對獨立，根據(jù)各自景觀特點命名。c.四時更迭：利用每個季節(jié)不同的特征植物構成不同的組團特征，反映四季的時令變化，表達自然變化和異域景觀主題。d.歸一主題：簡約、精巧的現(xiàn)代設計手法，自然、雋永的景點材質，構筑安康、生態(tài)的

49、小區(qū)景觀。人工水系規(guī)劃：每個組團設陽光泳池及生態(tài)水景,使社區(qū)空間靈動.特征景觀構成：各個組團出入口,中心組團都配置與該組團主題相應的特征廊架雕塑亭臺等.綠地系統(tǒng)規(guī)劃植物配置原那么a.尊重生態(tài)原那么適地適樹，以鄉(xiāng)土樹為主，從本地自然植被中選擇優(yōu)良樹種。b.在植物空間設計上，利用植物圍合空間，在平面上有聚有散，在豎向上分層設計，構成喬木-小喬木-灌木-地被的立體空間綠化方式。c.在植物顏色設計上，強調其季向的變化和顏色的搭配。綠地系統(tǒng)分類a.中心綠地：在中心水體周邊，由多種水生、濕生植物構造灌木、喬木組成的植被景觀，是整個小區(qū)的一個生態(tài)的、共享的開放空間。b.道路綠地：采用行列式種植，強調道道路型

50、。根據(jù)道路等級選用法桐、千頭椿、白臘等樹種，構成較強的識別性。c.組團及庭院綠地：組團綠地公布在道路兩側，運用不同的樹木材質，結合庭院綠地的植物配植，構成組團的可識別性。d.邊境綠地：在基地東、北兩側調協(xié)邊境綠地，以高大喬木和灌木相結合，屏蔽外界的視野和噪音，堅持小區(qū)內的私密和安靜。戶型設計設計創(chuàng)新理念：順應家不同庭背景和生活變化，在有限的空間里發(fā)明具有“生長型和“可轉換的空間多元形狀，并將柔性空間、灰空間、私密空間、對流空間、趨光空間、可塑空間有機結合，演繹“三宅終身的風格空間，把空間的不能夠變?yōu)槟軌?，具有絕對的顛覆性和原創(chuàng)精神。戶型特點是一個具備思索含量和個性品格的純空中別墅社區(qū)，是成都乃

51、至中國獨一的、獨特的個性產(chǎn)品，是市場中無與倫比的高性價比空中別墅社區(qū)。它倡導一種向上看的生活方式，一種在絕對高度下的低調奢華。他們不逃避它是一種高層建筑，但假設要問四海逸家空中別墅與成都當下的高層建筑有什么區(qū)別，那就是它生長在別墅區(qū)里，除了方式不同之外，一切都與別墅一樣，并且是目前獨終身長在別墅區(qū)內的高層住宅。先天的優(yōu)勢培育了四海逸家城市空中別墅無可比較的建筑特性，更是別墅精神的延續(xù)和提升客廳CM寬；主臥上下獨立，面寬CM;房間最多可轉成房;衛(wèi)生間個;規(guī)范樓梯間；帶超大CM高花園露臺和雙層挑高花園露臺及輔助生活陽臺等。社區(qū)公共配套市政配套a.處末來東部新城中心區(qū)位b.分鐘車程直達市政府新辦公區(qū)

52、c.分鐘車程直過香格里拉大酒店d.分鐘車程直達春熙路商圈e.周邊規(guī)劃有華中醫(yī)院,大型商業(yè)中心f.毗鄰錦江區(qū)政府新辦公區(qū)g.鐘步行至國家A景區(qū)三圣花鄉(xiāng)小區(qū)配套a.號組團規(guī)劃有 M名流會所，配有中西餐廳、茶樓、健身中心、瑜伽、SPA會館、閱覽室及圖書館b.每個組團規(guī)劃一個陽光泳池，號組團配有恒溫泳池c.每個組團配有小區(qū)便利店和小區(qū)公共效力設備d.分布于個組團的泛會所，為業(yè)主提供休閑和生活便利e.社區(qū)中心規(guī)劃有中學、幼兒園、老人活動中心,供配套效力設備小區(qū)安防系統(tǒng)為了給業(yè)主發(fā)明一個平安、私密、智慧化的高貴住區(qū)環(huán)境，設置了小區(qū)智能安保系統(tǒng)，其中包括停車場管理、周界監(jiān)控、電子巡更、門禁管理等子系統(tǒng)。a.

53、停車場管理系統(tǒng)對業(yè)主車輛的出入管理采用遠間隔 識別系統(tǒng)，擋車器自動開啟，業(yè)主車輛可延續(xù)進出，不會呵斥出入口堵塞與混亂。入口保安室顯示空余暫時停車位數(shù)量和位置，園區(qū)內設置指示屏用于引導訪客車輛。b.周界監(jiān)控系統(tǒng)周界全面設防，全區(qū)無盲區(qū)和死角。在小區(qū)周邊圍墻設置紅外對射探測器和報警閃爍燈，配有攝像機的周界米為一個防區(qū)轉角處等情況除外，并與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動。每個區(qū)域設置燈光報警警情發(fā)生區(qū)域的照明燈自動開啟及手動復位安裝，并與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。在監(jiān)控中心設置電子地圖顯示并包含攝像監(jiān)視部分，具有報警提示、現(xiàn)場及報警圖像顯示和回放、報警處置信息和值班信息的輸入、各類信息的查詢、用戶及權限的攝制視屏喪失及設

54、備缺點自動報警等功能。c.電子巡更系統(tǒng)采用在線式巡更系統(tǒng)，在小區(qū)入口、首層單元門口、地下車庫單元門、及主要信道和死角設置巡更點。在線式巡更系統(tǒng)可做到實時監(jiān)測并紀錄值班保安巡更線路，并可根據(jù)需求方便地修正巡更線路和時間，確保小區(qū)每個角落的平安。d.門禁系統(tǒng) 在小區(qū)各主要出入口、每一單元首層和地下室雙大堂、會所、及一些重要出入點設置可視對講系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)，小區(qū)住戶及訪客必需經(jīng)過身份確認才干進入。.本工程的建造細節(jié)強大的設計力量國際巨匠的作品往往都是建筑界中的精打細琢的瑰寶。本工程由美國SCA設計公司進展前期概念規(guī)劃，西南建筑設計院巨匠團隊深化完善，確保了高工程的質量和定位。貝爾高林公司園林巨匠曾擔

55、綱演繹成都金林半島、廣州星河灣頂級園林設計，其精工藝術，異域園林風格為國人所贊頌，此次再度擔綱四海逸家園林設計，確保其園林質量杰出。世界室內巨匠梁志天演繹示范空間設計，將現(xiàn)代風格，歐美風格完美展現(xiàn)。營運團隊力量四海逸家是國嘉地產(chǎn)集年地產(chǎn)開發(fā)閱歷，集大成超越之作，它凝聚了國嘉大成智慧，將別墅、院落、復式、疊院、合院、別院、洋房、高層、公寓之精粹發(fā)明性地移植到空中，運用鑄造春熙路時代廣場的理念打造精品，必將成就現(xiàn)代高尚人居的全新境界及非凡價值。香港中渝置地為香港聯(lián)交所上市公司，并控股四家上市公司，具有強大的資金實力，確保工程如期高投入完美呈現(xiàn)。錦江賓館管理公司提供物業(yè)管理顧問，確保工程按星級酒店效

56、力理念白日提供平安的、人性化的、不延續(xù)的、個性化物業(yè)的質量效力，確保業(yè)主居家溫馨和物業(yè)保值增值。華西集團十二建總承包施工，確保建筑建造質量杰出。新資料新技術的運用技術決議質量，資料決議檔次。新技術和新資料的運用歸根到表達在節(jié)能環(huán)保及完善的建筑功能。本工程諸多新資料新技術運用于建筑中，保證工程的高檔次、高質量和高檔次。陽光生態(tài)車庫本工程地下車庫采用陽光生態(tài)車庫設計理念，使地下車庫防止汽車尾氣污染，同時利于自然通風，使住戶體驗到更人性化的地下溫馨空間。充足的停車位車位比按設計，同時還思索少量訪客的車位配置，確保住戶生活質量。合理的戶型規(guī)劃一個戶型不合理的樓盤一定不能稱為質量樓盤，更不用思索“一流。

57、四海逸家的戶型具有適用性、私密性、經(jīng)濟性、平安性和溫馨性。很少空間的浪費，只不過溫馨程度不同的戶型對空間大小以及功能多少的要求規(guī)范不同?；诩扔械臈l件，將氣侯、日照、通風以及周邊環(huán)境景觀等各方面的要素作最充分的綜合思索，實現(xiàn)最大效能。戶型堪比別墅的空間的設計，大戶型、大開間、大奢華，一切都為空中別院標注了與眾不同的價值標鑒。更可貴的是，在觀景方面，因空中別院的建筑方式，擁有絕對高度下的開闊視野，無論俯視、遠眺都收獲異彩繽紛的自然美景。與眾不同的建筑特征建筑最重要的地方不在于建筑本身，而在于它所涵蓋的文化精神。外來的、優(yōu)秀的東西可以自創(chuàng)，但任何優(yōu)秀的建筑設計師都必需充分了解工程及所在地域的特點。

58、當建筑被賦予文化的內涵，它就具備了最強勁的生命力，被業(yè)主乃至整個城市開展的歷史所銘刻。四海逸家建筑立面，如陽臺飄窗、臺階拐角等，無一不是在明確合理的功能性與簡約性的前提下，運用現(xiàn)代主義風格、高科技技術以及生態(tài)環(huán)保理念設計而成。在外觀上，追求簡約的干練美，幾何體塊的交叉各真假的對比將復雜的內容簡單化，并經(jīng)過最根本的方式呵斥一種視覺的愉悅感。用建筑的言語折射城市的歷史文明和開展趨勢，并詮釋城市中精英的價值觀念和生活態(tài)度。超大露臺：清風與美景的溫情問候現(xiàn)代都市人居住在水泥盒子里，親近自然的天性被一再壓制。如何釋放這種自然自我的天性，成了四海逸家的建筑設計中首要思索的細節(jié)。戶戶擁有大面積露臺，白云、彩

59、霞、飛鳥，艷陽、明月、亮星，久違的天空的一切終于又回來了；建筑與自然的接觸面大大的添加，清風、坡谷、綠水，統(tǒng)統(tǒng)不請自來，寬闊酣暢的不僅僅是空間面積，還有心境裝飾材質：豐富與簡約的相互融入大開間落地窗、凸窗，以及玻璃欄板，木色百頁等細節(jié)設計均表達了空中別墅獨有的尊貴。石材的穩(wěn)重古樸，金屬的輕靈自在、仿木材質的自然親切，這些資料大量、合理的運用，為這份尊貴更加增添了一份檔次。建筑顏色設計強調淡色的主墻面，輔以高級灰、線角，部分暖色的出現(xiàn)，使封鎖的空間開放立體，相互融入，并活潑了豎向的視覺聯(lián)絡。木色柵格：細節(jié)與檔次的狹路相逢精品永遠是在細致打磨培育的，關懷永遠是在點滴浸透中浮現(xiàn)的。在質量的不倦追求中

60、，除了注重尊尚氣派外，還注重尊貴人生、以人為本的細節(jié)。夏天陽光猛烈，陽光直射時難免刺眼，于是他們經(jīng)過用隨意揉合的柵格的方式，并在顏色選擇上選取覺得自然優(yōu)雅的木色，將刺眼陽光擋于視野之外一對于坐享尊榮者而言，規(guī)那么是可以由您制定的，包括讓刺目光線逃避。踏步扶手：優(yōu)雅與閑適的淡定從容世人皆知瑞士鐘表的締造者的精工精心，如今他們也象制造精細瑞士鐘表的能工巧匠一樣，用同樣的縝密心思與精巧作工來打造您接觸的每一個細微之處。踏步上樓梯，臺階扶手是必然要接觸的部位，因此每級臺階的適中高度，每個扶手拐角的適宜弧度，石材和木質的用心選料，都是他們反復量度、琢磨、斟酌并親身體驗的結果。入戶墻面：建筑與自然的調和共