某投資發(fā)展公司招拍掛土地市場周報

1、山博光華sunbank投資發(fā)展招拍掛土地市場周報13期山博sunbank投資2022/8/18（第13期）目錄一、行業(yè)要聞二、成綿樂一條線三、川東北市場四、川南市場五、攀西北市場六、華西重點城市七、國內(nèi)其它重點市場八、資訊反饋項目信息 山博投資為夢想出發(fā)睿智探索商業(yè)文明，竭力推動城鎮(zhèn)化！融商融智融天下投資開發(fā)土地資源整合QQ群324081635中國土地招拍掛交易圈226414692投資信息開放平臺為夢想出發(fā)融商融智融天下一、行業(yè)要聞國家政策變化及新聞、區(qū)域政策波動，區(qū)域重點城市事件關(guān)注【趨勢】房地產(chǎn)業(yè)的2014：資金將更大規(guī)模流向金融業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)金融你懂嗎？2014-01-04 中國房地產(chǎn)戰(zhàn)略

2、家在經(jīng)歷了一系列金融創(chuàng)新之后，無論是項目的融資，還是自有資金的利用，房企都有金融化的趨向?！胺康禺a(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在國外房地產(chǎn)屬于金融業(yè)，不懂金融的人做不好房地產(chǎn)”，泰禾集團董事長黃其森曾這樣說。事實上，在經(jīng)歷了一系列金融創(chuàng)新之后，無論是項目的融資，還是自有資金的利用，房企都有金融化的趨向。在2013年國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺的背景下，地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新也如雨后春筍般涌現(xiàn)，從利用銀行理財產(chǎn)品成立房地產(chǎn)基金，收購旗下的商業(yè)地產(chǎn)項目，到利用信托產(chǎn)品做一級土地開發(fā)，再到供應(yīng)鏈融資、預(yù)售款融資等，在銀行信貸緊張、A股融資大門緊閉的2013年，金融創(chuàng)新極大緩解了房地產(chǎn)公司的融資壓力?？梢灶A(yù)期，2014年

3、地產(chǎn)行業(yè)將更為金融化。只是在最需要資金支持，也最容易變身為金融產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)還很難繞過現(xiàn)有政策的限制，實施項目融資的金融創(chuàng)新。房企“金融化”將成趨勢克而瑞最新發(fā)布的 2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50顯示，繼2011年萬科銷售額跨入千億元后，2012年綠地及保利也加入千億軍團陣營。在2013年，千億級別以上房企數(shù)量已由3家增加至7家，萬達(dá)、中海、碧桂園與恒大4家房企強勢進(jìn)入，超大型企業(yè)競爭格局加劇。盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖認(rèn)為，經(jīng)過近十年的高速發(fā)展，一些龍頭房企的規(guī)模已經(jīng)很大，在這樣的基數(shù)下要想持續(xù)發(fā)展，單靠房地產(chǎn)市場顯然困難，未來“跨界”發(fā)展不可避免。房地產(chǎn)作為類金融

4、行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)向金融行業(yè)滲透是相對安全并合理的做法?！皬陌l(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)企業(yè)向金融業(yè)滲透主要有三種思路。第一種是通過入股銀行、保險等金融機構(gòu)，這不僅可以讓企業(yè)獲得低成本的融資渠道，同時可以通過與金融機構(gòu)深度合作挖掘潛在商機；第二種是向資產(chǎn)管理者轉(zhuǎn)型，通過資產(chǎn)與物業(yè)管理獲取服務(wù)收益；第三種是向財務(wù)投資者轉(zhuǎn)型，通過入股優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司或項目以獲得股權(quán)收益”，黃立沖表示。龍頭房企萬科選擇了入股銀行的轉(zhuǎn)型模式。2013年10月30日，萬科公告，以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發(fā)行。萬科董事會秘書譚華杰表示，萬科入股徽商銀行不僅能幫助與公司合作的上游企業(yè)改善貸款環(huán)境，對公司間接起到協(xié)

5、同作用，同時有利于發(fā)展社區(qū)金融。“如果未來社區(qū)金融模式真的能打通，這意味著萬科將不僅能向其數(shù)量龐大的業(yè)主銷售銀行理財產(chǎn)品、基金、保險，甚至能與銀行合作探索推出一些個性化的消費類或房屋貸款，獲取利潤可觀的貸款收益”，黃立沖向每日經(jīng)濟新聞記者表示，即便最終無法成功探索出社區(qū)金融的經(jīng)營模式，至少能通過入股銀行獲得較低的融資成本，所以萬科的做法是比較安全的。向資產(chǎn)管理者轉(zhuǎn)型，即學(xué)習(xí)所謂的“凱德模式”，企業(yè)主要是在商業(yè)地產(chǎn)項目的不同階段引入不同基金，輕資產(chǎn)運營，并在各個環(huán)節(jié)獲得收益。比如，在項目開發(fā)階段，企業(yè)引入短期私募基金共同開發(fā)，然后在開業(yè)培育階段，引入一只商業(yè)基金接盤，培育成熟后再轉(zhuǎn)讓給長期REI

6、Ts（房地產(chǎn)投資信托基金）。在不同階段，凱德均參股，獲得股權(quán)收益，并自始至終都能獲得項目管理、資產(chǎn)管理和物業(yè)管理的收入。黃立沖認(rèn)為，雖然近年來越來越多的國內(nèi)開發(fā)商提出向凱德模式學(xué)習(xí)，但實際上轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理者的難度最高，它不僅要求房地產(chǎn)企業(yè)需具備強大的開發(fā)管理能力，同時也要有金融投資能力，像凱德自身便擁有資金募集能力，與很多大型投資者有著長期合作。國內(nèi)的投行業(yè)務(wù)僅十幾年的歷史，無論是人才還是經(jīng)驗，與國外投行相差甚遠(yuǎn)，這也給房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理者帶來困難。財務(wù)投資則是另一個轉(zhuǎn)型的方向。黃立沖表示，很多香港開發(fā)商都傾向于采用財務(wù)投資的形式獲取投資收益，而非介入到實體開發(fā)當(dāng)中，像九龍倉入股綠城與龍湖，

7、新世界與華人置業(yè)入股恒大地產(chǎn)，均獲得不錯的收益，對于一些獨立開發(fā)能力不強、但擁有強大融資渠道且擅長資本運作的房地產(chǎn)企業(yè)而言，未來向財務(wù)投資者轉(zhuǎn)型同樣可獲得理想的收益?！沮厔荨糠康禺a(chǎn)業(yè)的2014：資金將更大規(guī)模流向金融業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)金融你懂嗎？2014-01-04 中國房地產(chǎn)戰(zhàn)略家商業(yè)地產(chǎn)尚難資產(chǎn)證券化盡管房地產(chǎn)與金融結(jié)合越來越緊密，但在睿信致成總經(jīng)理薛迥文看來，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，大多停留在為房地產(chǎn)公司拓寬融資渠道上，無論是信托融資、房地產(chǎn)私募還是PE，其本質(zhì)均是通過股債結(jié)合的方式，為開發(fā)商提供高息融資，且服務(wù)于“快入快出”的住宅市場。在金融化需求最大的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，通過資產(chǎn)證券化實現(xiàn)退出卻

8、仍然遙遙無期?！耙恢眰涫軜I(yè)界期待的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）至今還未開閘，這導(dǎo)致投資人不得不將商業(yè)項目分拆出售套現(xiàn)，渴望持有商用物業(yè)的公司發(fā)展舉步艱難”，薛迥文認(rèn)為。據(jù)悉，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。作為房地產(chǎn)融資證券化的重要手段，REITs被不少業(yè)內(nèi)人士看好。天津、上海等地從2009年開始著手準(zhǔn)備相關(guān)試點，但到目前為止，對于REITs試點的相關(guān)情況，主管部門尚未有明確表態(tài)。黃立沖認(rèn)為，除了政策因素，目前商業(yè)地產(chǎn)要實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，更大的障礙在于其租金回報率仍處于較低水平，國

9、內(nèi)很多商業(yè)物業(yè)的租金回報甚至跑不贏銀行貸款利率，由于這些物業(yè)投資主要依賴于銀行貸款，形成國內(nèi)持有型商業(yè)地產(chǎn)投資往往是“負(fù)回報”，要實現(xiàn)金融創(chuàng)新基本不可能。“國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化要實現(xiàn)，除非租金水平漲一倍，或者是物業(yè)價格跌一半，租金回報率才會對投資者產(chǎn)生吸引力”，黃立沖認(rèn)為，近年來內(nèi)地一些不動產(chǎn)物業(yè)為了借道香港上市，開發(fā)商為求套現(xiàn)不惜自行補貼投資人，這些房地產(chǎn)信托基金往往答應(yīng)在一段時期內(nèi)給予投資者相對較高的回報水平，但由于物業(yè)回報率一直無法提升，這些房地產(chǎn)信托基金即便能上市，后期走勢也不容樂觀。此前，海印股份曾經(jīng)嘗試國內(nèi)首宗商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。但截至目前，這一計劃仍未獲批。觀點地產(chǎn)網(wǎng)報道稱，就

10、在2013年12月26日，海印股份證券部人士透露，根據(jù)相關(guān)部門的意見，海印股份資產(chǎn)證券化目前需要補交一些材料，獲批時間尚無法估計。(每日經(jīng)濟新聞)【趨勢】房地產(chǎn)業(yè)的2014：資金將更大規(guī)模流向金融業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)金融你懂嗎？2014-01-04 中國房地產(chǎn)戰(zhàn)略家“小而美”才是產(chǎn)業(yè)園出路 政府拼政策還不如拼服務(wù)2014-01-04 中國房地產(chǎn)總裁協(xié)會近日，中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院發(fā)布2014產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級路徑前瞻報告(以下簡稱報告)。報告總結(jié)了中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的四大問題，分析了三個典型園區(qū)(張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、韓國大德科技園、深圳蛇口工業(yè)區(qū))的不同發(fā)展特點。報告最后得出，產(chǎn)業(yè)園向“小而美”轉(zhuǎn)

11、型是未來趨勢，社會化開發(fā)模式將占主導(dǎo)，園區(qū)間的競爭將從“拼政策”轉(zhuǎn)型向“拼服務(wù)”，園區(qū)招商目標(biāo)由大公司向科技型小公司轉(zhuǎn)變。105個國家高新區(qū)貢獻(xiàn)GDP5.22萬億元報告稱，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已成為中國經(jīng)濟增長的助推器。2012年，全國105個國家高新區(qū)實現(xiàn)GDP5.22萬億元，約占全國經(jīng)濟總量的10%; 2013年1-9月，全國200個國家級經(jīng)開區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值48778億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的12.6%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)對區(qū)域和城市經(jīng)濟發(fā)展的貢獻(xiàn)度越來越高。數(shù)據(jù)顯示，2009年，工業(yè)增加值占所在城市比重達(dá)到30%以上的高新區(qū)有23家，園區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)占當(dāng)?shù)爻鞘蠫DP達(dá)到20%以上的高新區(qū)有16家。201

12、1年，國家級開發(fā)區(qū)就業(yè)人數(shù)達(dá)到1299萬人，同比增長17.9%，新增就業(yè)人數(shù)197萬人，較2010年有所上升。而各地政府都在放大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)域轄控面積，使一些原來經(jīng)濟體量較小的園區(qū)也開始逐步成為當(dāng)?shù)刂饕慕?jīng)濟產(chǎn)出空間，發(fā)揮了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟前端引領(lǐng)作用，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。報告指出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)特別是高新區(qū)因其獨特的技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)孵化基礎(chǔ)，被越來越多的專家學(xué)者認(rèn)同為我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的策源地。國家也逐漸從政府采購拉動、重大專項傾斜和重點產(chǎn)業(yè)項目布局等方面給予高新區(qū)支持?！靶《馈辈攀钱a(chǎn)業(yè)園出路 政府拼政策還不如拼服務(wù)2014-01-04 中國房地產(chǎn)總裁協(xié)會中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展面臨四大問題而目前中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)

13、展面臨四大問題：轉(zhuǎn)型迫切，配套薄弱，惡性競爭，透支環(huán)境。中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)多以勞動密集型的低端制造加工為主，東部沿海地區(qū)雖然已建立起新興產(chǎn)業(yè)的集聚群，但依然處于微笑曲線低附加值的中間環(huán)節(jié)，結(jié)構(gòu)層次低，科技含量不足。人力資本、工業(yè)地價等生產(chǎn)要素成本的不斷上漲都將推動產(chǎn)業(yè)由加工型向研發(fā)型升級。此外，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群，只注重發(fā)展核心產(chǎn)業(yè)本身，金融、研發(fā)、營銷、廣告等外圍服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，為整個集群發(fā)展服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施不完善。園區(qū)間的惡性無序競爭也是不能忽視的問題。地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類同現(xiàn)象突出，特色不夠鮮明，低水平重復(fù)建設(shè)層出不窮，因此園區(qū)之間為爭取招商項目，競相壓價，更是不計成本。傳統(tǒng)

14、的工業(yè)化道路向來是以犧牲環(huán)境為代價的。在以GDP作為政績考核指標(biāo)的壓力下，地方政府在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)進(jìn)程中不顧及資源環(huán)境成本，追求短期經(jīng)濟利益。報告分析了國內(nèi)三個成功園區(qū)的發(fā)展特點：張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)為園內(nèi)企業(yè)“補房租、搭平臺、建基金還共享技術(shù)”。韓國大德科技園區(qū)則為園內(nèi)企業(yè)建立了風(fēng)險基金，對科技型中小企業(yè)的成長過程中給予資金支持，同時積極引導(dǎo)企業(yè)上市融資，韓國政府則通過設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金、對上市公司予以稅收優(yōu)惠等政策。發(fā)端最早的深圳蛇口工業(yè)區(qū)建立企業(yè)淘汰機制，只保留具有發(fā)展前途的企業(yè)，謀求由產(chǎn)業(yè)鏈底端向高端轉(zhuǎn)移;同時，產(chǎn)業(yè)新城將是蛇口工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級的方向?！靶《馈辈攀钱a(chǎn)業(yè)園出路 政府拼政策還不如

15、拼服務(wù)2014-01-04 中國房地產(chǎn)總裁協(xié)會“小而美”才是產(chǎn)業(yè)園出路 政府拼政策還不如拼服務(wù)報告借鑒以上三個園區(qū)的實踐經(jīng)驗，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級提出了八大發(fā)展路徑：產(chǎn)區(qū)園將由“大而全”向“小而美”轉(zhuǎn)變;園區(qū)建設(shè)將注重產(chǎn)城融合，實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化;科技創(chuàng)新驅(qū)動產(chǎn)業(yè)園區(qū)由加工型向研發(fā)型升級;社會化開發(fā)模式將發(fā)揮越來越重要的作用;科技型中小企業(yè)集群成為招商的主要目標(biāo);園區(qū)間競爭著力點從優(yōu)惠政策向投融資服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換;園區(qū)服務(wù)作用日益凸顯，“拼服務(wù)”成為構(gòu)建園區(qū)軟環(huán)境的主要手段。報告還提到，產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展在于比拼科技創(chuàng)新能力和科技轉(zhuǎn)化效率。因此以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)為主體的研發(fā)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)更具

16、有競爭力。在園區(qū)開發(fā)模式的選擇方面，企業(yè)與融資平臺合作開發(fā)、財團商業(yè)化單元開發(fā)等社會化開發(fā)模式將會發(fā)揮越來越重要的作用。產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸向研發(fā)型升級，科技型中小企業(yè)將會成為未來園區(qū)招商的主要目標(biāo)，對于增強地區(qū)創(chuàng)新能力和創(chuàng)業(yè)活力將發(fā)揮重要作用。產(chǎn)業(yè)園區(qū)間競爭的日益激烈，優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)成為園區(qū)運營者間競爭的共識。由于招商目標(biāo)由大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變，而資金是制約科技型中小企業(yè)發(fā)展的瓶頸，因此園區(qū)間競爭著力點將會從優(yōu)惠政策向投融資服務(wù)等綜合服務(wù)轉(zhuǎn)換。黃怒波：土地在政府手里憑什么你發(fā)財2014-01-04中國房地產(chǎn)總裁俱樂部 作者： 權(quán)靜 來源：鳳凰財經(jīng) 房企堅持暴利未來必死 鳳凰財經(jīng)：黃總，我

17、們先想從最近一個您的新的觀點說起，當(dāng)時您在2013的觀察家年會上曾經(jīng)表示說，中國和西班牙一樣都過度依賴于房地產(chǎn)，下一步倒下的最大的一定是房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)時這個觀點也是引起了廣泛的關(guān)注和軒然大波，在這能不能跟我們解釋一下，你是怎么能得出這個判斷的？黃怒波：因為西班牙是過度依賴于地產(chǎn)，因為我是最近看了，他的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)太單一，所以來了金融危機以后，他最新倒下，就是他最大的房地產(chǎn)，西班牙是像中國一個省，跟中國沒法比，這個觀點也對，也不對，西班牙他的實際上地產(chǎn)市場跟中國還不一樣，中國我們大多數(shù)很多人買了為了投資，有二套房，三套房在一線城市，但是在西班牙，他是剛需，什么叫剛需？主要是他房子買給歐洲的，比如說他

18、可能賣給北歐， 但是恰恰就是單一的形式帶來了問題就是，如果世界上經(jīng)濟發(fā)生了大的變化，歐洲購買力的人的能力急速下降，所以西班牙第一倒的就是他的地產(chǎn)市場，所以這有一個前提，當(dāng)然你說跟中國能不能比，我說也能比，因為我們現(xiàn)在看到的問題，誰都知道地產(chǎn)市場是有問題的。大家都說他的泡沫要破，但什么時候破？誰也判斷不出來，但是對我來說，我認(rèn)為不管怎么樣，中國的房地產(chǎn)這個市場已經(jīng)到了從政府從社會從行業(yè)各個角度都是高度關(guān)注的，到了他不解決不可能的地步，所以某種意義上，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)在中國他逐漸成為一種高危行業(yè)，你看最近整個的政策的出臺，調(diào)控不調(diào)控，還有銀行的按揭貸款的轉(zhuǎn)向，房產(chǎn)稅的出臺就是對著這個行業(yè),這么多聚焦

19、點在這個行業(yè)上你想這個行業(yè)風(fēng)險是不是很大。黃怒波：土地在政府手里憑什么你發(fā)財2014-01-04中國房地產(chǎn)總裁俱樂部 黃怒波：一線城市的房價上漲是肯定的，為什么呢？因為他確實，我們從供給制度上來決定的，就是市場的需求和土地的供給是有差距的，但這個上漲不一定有利潤，利益能夠落到房地產(chǎn)企業(yè)，這是一個巨大的一個概念，不能把這個概念忘掉。下一步房地產(chǎn)稅出來了，會從這個市場里面拉走一部分，再可能土地的價格控制的越來越緊缺了，土地價格更高了，又從這個行業(yè)拿走一部分，再一個政府可能會限價，或者說對你這個超出的一定的利潤，暴利，現(xiàn)在很多地方城市已經(jīng)開始了，他就會收取你的暴利稅，又拿走一部分。就房價的上漲在一線

20、城市是一個趨勢的，我剛才講了他這個城市的擴張還有土地的被政府控制，供給有限，但是問題就出在上漲的空間的這個利潤要被社會各個層次把他消化掉，未必落到你的房地產(chǎn)行業(yè)上來，比如說你要去倫敦也好，去美國也好，房價都可能上漲的很高，但房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)就會個普通的行業(yè)，為什么？他的利潤會被消化掉，他不會像中國房價行業(yè)是個暴利行業(yè)，因為他有他的壟斷性，特殊性。再下一個十年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一定是跟西方一樣，就是個正常的行業(yè)，利潤的空間就是平均化，跟其他行業(yè)比較，在這個時候，房地產(chǎn)行業(yè)，你想如果說你還抱著一個房價必然上漲，我的企業(yè)肯定利潤還是必然上漲，你這個企業(yè)就必死無疑。黃怒波：土地在政府手里憑什么你發(fā)財20

21、14-01-04中國房地產(chǎn)總裁俱樂部 鳳凰財經(jīng)：你得出的這個結(jié)論，聽您的論述，應(yīng)該是說接下來的十年，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)無法在成為暴利企業(yè)了。 黃怒波：一定是十年是房地產(chǎn)行業(yè)向正常的行業(yè)回歸的一個趨勢，全世界就中國這么特殊，因為中國發(fā)展有特殊性，土地供給的這個特殊性。 鳳凰財經(jīng)：您覺得接下來房地產(chǎn)企業(yè)的這個利潤率可以回歸到多少？ 黃怒波：他這么說，您也不能規(guī)定個數(shù)，你主要跟其他的行業(yè)比，在美國你只有像互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)或者創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)能有暴利，在所有的行業(yè)都有傳統(tǒng)行業(yè)，你不管零售業(yè)也好，你不管建設(shè)業(yè)也好，傳統(tǒng)制造業(yè)也好，他這個都差不多，為什么？如果你這個行業(yè)出現(xiàn)高利潤，所有的投資資金立刻會聚集到這個行業(yè)里來，在

22、美國為什么房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不可能出現(xiàn)暴利，土地供給是有限的，如果說你這個現(xiàn)在地產(chǎn)市場上來了，利潤空間大，立刻各個行業(yè)的資金就會進(jìn)到這里，對他不存在障礙，他就可以直接買土地，直接可以干，立刻就把這個運營，所以在中國下一步也是這樣，他這個房地產(chǎn)行業(yè)回歸到一個普通的正常的行業(yè)，跟別的行業(yè)利潤區(qū)別不大，就這么一個行業(yè)。黃怒波：土地在政府手里憑什么你發(fā)財2014-01-04中國房地產(chǎn)總裁俱樂部 過快放開土地市場將帶來社會動蕩 鳳凰財經(jīng)：您提到的里面有個關(guān)鍵因素就是土地，其實說道土地的話，我們也注意到，十八屆三中全會的決議出臺之后，關(guān)于整個改革的布局當(dāng)中有一點非常重要的就是關(guān)于土地問題，其實現(xiàn)在大家都說進(jìn)一步好

23、像說要給農(nóng)民更多的獲得財產(chǎn)刑的收入，您覺得是不是未來土地的布局已經(jīng)可以看到些什么？ 黃怒波：我覺得這個問題還不能太樂觀，這是一個長遠(yuǎn)的問題，一般中國就是土地問題決定社會的穩(wěn)定問題，過快的放開土地市場，比如說農(nóng)民的宅基地，或者是集體建設(shè)用地可以上市交易的時候，我們不太認(rèn)為中國的農(nóng)民現(xiàn)在有能力運營他的資產(chǎn)和保護(hù)他的資產(chǎn)他會非常，快的被買掉，你現(xiàn)在比如說一萬塊錢一畝，可能一百萬一畝，農(nóng)民一算這個核算，一百萬就賣了吧，但是他賣掉地以后，農(nóng)民怎么辦？這是巨大的問題。經(jīng)濟好的時候，你可能在建筑市場做搬磚的工人，一天也掙個比如說一百塊錢，經(jīng)濟不好的時候，你就失業(yè)了，導(dǎo)致大量的社會動蕩，所以在阿根廷，我就看到

24、了，他們在公路上拿汽車輪胎點著了，我說干什么？這是抗議的手段，就是抗議失業(yè)，所以在這樣的話，我們也看到在中國，如果農(nóng)民過快的失去土地，你又沒有解決新的就業(yè)的手段，謀生的技能的話，立刻給中國這個社會帶來巨大的動蕩。 所以這個不能寄希望于大家都是像吸血鬼一樣，都盯著新興城鎮(zhèn)化，都盯著農(nóng)民那點地，所以這是一個，第二個問題，我覺得這是一個長遠(yuǎn)的一個政策性的問題，怎么放開？怎么把這個扭轉(zhuǎn)是一個需要時間來探討的，當(dāng)然目前我看這個政策我比較同意，不管怎么樣扭轉(zhuǎn)，土地的成功權(quán)還是在農(nóng)民的價值上，你在扭轉(zhuǎn)幾道，這個土地承包權(quán)不能走。你就意味著你不管扭轉(zhuǎn)了誰，你還得給扭轉(zhuǎn)的費用，租金，農(nóng)民還有有土可依，否則的話，

25、我覺得中國的經(jīng)濟會帶來極大的問題，新興城鎮(zhèn)化，如果照著把農(nóng)民地拿走的思路來做，這個社會就真正的不會穩(wěn)定的。黃怒波：土地在政府手里憑什么你發(fā)財2014-01-04中國房地產(chǎn)總裁俱樂部 小產(chǎn)權(quán)房合法化途徑是大量罰款 黃怒波：小產(chǎn)權(quán)房比較復(fù)雜一些，當(dāng)然我認(rèn)為目前可能不會放開小產(chǎn)權(quán)房，這個主要牽涉到土地政策問題，如果放開的話，可能農(nóng)民的所有的宅基地都會被改成小產(chǎn)權(quán)房，從長遠(yuǎn)看，我還是那個觀點，就是對農(nóng)民現(xiàn)有的這種宅基地集體現(xiàn)在用地，要省之又省，不能夠被呼吁說改革開放立刻拿到市場上來，后果不堪設(shè)想。所以就建了小產(chǎn)權(quán)房，對小產(chǎn)權(quán)房來說，我不太覺得政策上能夠放開，我不太認(rèn)為，所以很多人進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的放開，把

26、房價拉起來，這個做不到，我的觀點，小產(chǎn)權(quán)房如果說放開的話，對現(xiàn)有的農(nóng)村的存量土地會產(chǎn)生巨大的沖擊，最后的受益者一定不是農(nóng)民。 鳳凰財經(jīng)：為什么？ 黃怒波：農(nóng)民他沒有能力直接面對市場，他一定還有其他的社會組織來經(jīng)營他的土地，經(jīng)營小城鎮(zhèn)，也許得益的也許還是開發(fā)商，也許亂七八糟的商人，他個農(nóng)民說，我給你多少錢，我蓋了產(chǎn)權(quán)賣了分你多少，大頭還是我覺得農(nóng)民拿不走，所以小產(chǎn)權(quán)房的問題，我覺得還是要慎重。 鳳凰財經(jīng)：我個人粗淺的理解，可能不專業(yè)，好像有點像私生子，他已經(jīng)給生出來了，而且他已經(jīng)存在了，怎么樣去。 黃怒波：這就是一個偷換概念，這是中國的一個特色，中國的特色在哪呢？我可以違反，然后法不責(zé)眾，違反以

27、后，你反正得，就跟你的觀點，我私生子也是人，也是個孩子，你總得跟我上戶口，然后中國社會就開始變通，罰你款，或者怎么樣，還是把孩子戶口給上了，這是一個中國的對法制一個觀念的一個看法問題。我們一會兒就談法制，所以你這個私生子概念，他首先是不是違法的，要違法了，我們執(zhí)不執(zhí)法，如果違法了我們變通一下，讓他變成合法，這個市場的經(jīng)濟秩序在哪里？問題就出在這，所以這些年打違建的力度特別大，那些膽子大的人把那個樓頂都加了樓了，最后罰款全都合法了，市場的秩序就沒有了，對小產(chǎn)權(quán)房，我的觀點現(xiàn)在可能還放不開。 鳳凰財經(jīng)：這些您覺得最終會是一個什么樣？ 黃怒波：最終就不知道，最終我認(rèn)為他總是大量的拆不太可能，但是看這

28、屆政府的智慧了，這是一個巨大的社會問題，交給這屆政府，他總得面對。 鳳凰財經(jīng)：如果他們征求你的意，你會建議他們什么？ 黃怒波：大量罰款，大量罰誰，罰的你沒有可圖，把承建房就變成合法了，把這個錢拿來，在捐助貧困的弱勢群體。你要問我的意見，我只能這么做，你又沒有辦法大量去拆他，你又不能讓投機者去獲益，你肯定，我認(rèn)為最后的辦法也是很高的罰款，最后把他變得合法化。黃怒波：土地在政府手里憑什么你發(fā)財2014-01-04中國房地產(chǎn)總裁俱樂部 政府掌握過多資源一定導(dǎo)致更嚴(yán)重的腐敗 鳳凰財經(jīng)：接下來想跟您談?wù)勗陉枤v夏季的高峰會上，在安徽合肥您還發(fā)表一個言論，也是大家非常的關(guān)注，就是您說到倒下一個大貪官，就倒下

29、一批企業(yè)家，是你說的嗎？ 黃怒波：是我說的，這個我還有一句話，我就說我們這個做民營企業(yè)的現(xiàn)在要學(xué)會跟權(quán)力分割，我們要跟市場近一點，跟權(quán)力遠(yuǎn)一點，保護(hù)自我的一個辦法，否則的話，就倒下一個貪官，就倒下一批企業(yè)，這個話之前是有案例的，我說完之后到現(xiàn)在你看，是不是都是這樣。這個只不過所有人都知道，只不過恰巧我說出來了，但我的意思還是民企已經(jīng)走過了那些灰色的地帶，我們現(xiàn)在應(yīng)該盡快的在新的市場經(jīng)濟的調(diào)整前提下要學(xué)得規(guī)范化，要現(xiàn)代企業(yè)治理，再不能走這種投機取巧，官商勾結(jié)的道路。 鳳凰財經(jīng)：其實說道這一點，大家對企業(yè)家會有一個不同類型的一個概念，比如說互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，普通大眾會認(rèn)為他是更加透明，更加陽光化的，跟權(quán)

30、力跟政府會離得更遠(yuǎn)，但是說到地產(chǎn)商，開發(fā)商好像總覺得，你們總是天然的跟政府有些貓膩在。黃怒波：土地在政府手里憑什么你發(fā)財2014-01-04中國房地產(chǎn)總裁俱樂部 黃怒波：這個有道理，你看互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，政府手里沒資源，他沒拿資源，打響的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都是從美國回來的，都是靠腦袋創(chuàng)業(yè)的，學(xué)的那種商業(yè)模式，但土地你想資源在政府手里，如果政府的權(quán)力過大，沒有被關(guān)進(jìn)籠子里，他一定會產(chǎn)生尋租行為，拿著干什么？他就是等著這些人，你不是要這個地嗎？就得有交易，為什么要交易，因為我決定能不能批給你，憑什么你發(fā)財？我為什么就辛苦為你服務(wù)呢？這個問題就出來了。所以如果政府掌握了過多的市場資源，一定帶來的是更嚴(yán)重的腐敗，不

31、會帶來社會的進(jìn)步，所以現(xiàn)在這一輪的改革，其實我特別贊賞，第一，把權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子里，這個話說得非常正確，第二盡量的要市場化，資源配置要市場化，所以在這個方面我想也保護(hù)了民企，所以寄希望于一個小政府，手里拿著資源不要太多，比如說很多東西不要在有審批制度，用市場的機制解決掉。第二個問題，就是我們的政府能夠離企業(yè)家遠(yuǎn)一點，企業(yè)家離政府遠(yuǎn)一點，政府離企業(yè)家也遠(yuǎn)一點，這樣的話可能大家都是安全的。 鳳凰財經(jīng)：你做房地產(chǎn)起家，以前也跟政府有很多的交道。 黃怒波：旅游資源有一個特點，在前些年是沒人要的，這個政府都是自己經(jīng)營不了，所以就希望你來給你，而且你要門票封城，這個資源還沒有，國企也不去搶，他們向土地到后來，

32、大家都盯這塊地，那就看誰的本事大，當(dāng)然后來招牌掛，還看誰的錢多，這個都不一樣，所以我覺得在這個行業(yè)比較上，互聯(lián)網(wǎng)就更現(xiàn)代企業(yè)治理化一些，更光明一些，更透明一些。黃怒波：土地在政府手里憑什么你發(fā)財2014-01-04中國房地產(chǎn)總裁俱樂部 中國打土豪分田地的思想基礎(chǔ)一直存在 鳳凰財經(jīng)：我記得您還有一句話，我不知道記得對不對，您之前說過有多少人惦記著干掉我。 黃怒波：當(dāng)然說了這個話，這個意思就是中國社會現(xiàn)在越利益多元化，最弱就是民企，國企沒人敢動，你動一個試詩，你動的是國有資產(chǎn)，不能流失，你碰了國有資產(chǎn)，你等于犯罪，誰也不敢動，法院也不敢動國企，民企是最弱的，這個草誰都可以折他，在這個方面民企又保護(hù)

33、自己能力比較弱，比如說在每一次宏觀調(diào)控最受傷害的都是民企。在每一個法律制定上，在同樣受到法律保護(hù)程度上，一定是國企比民企要高得多，所以民企實際上是弱者，同時民企相比中國社會其他利益階層，他是個土豪，所有的人看的都恨你，大家都你看一個企業(yè)家倒掉了，絕大部分人都不會說替他惋惜，都是拍手稱快，又干掉一個土豪，所以這就反應(yīng)中國社會的情緒，這個情緒現(xiàn)在也不光是中國，包括你看到阿根廷到西班牙到美國看，這種對，就是富人的情緒全世界，主要是社會的不平等的差距越來越大，所以中國你要看到這個問題，就是處于利益多元化的時期，這個當(dāng)中最弱的人就是民企，所以這個民企是失敗率相當(dāng)高的。在這個意義上就說，多少人惦記干掉我。

34、黃怒波：土地在政府手里憑什么你發(fā)財2014-01-04中國房地產(chǎn)總裁俱樂部 鳳凰財經(jīng)：多少人指的是什么人？ 黃怒波：各個方面，很多的也從國企、政府，方方面面。 鳳凰財經(jīng)：包括普通老百姓。 黃怒波：當(dāng)然，普通老百姓認(rèn)為，我上次還講了關(guān)于文革的問題，很多人就罵我，說文革就是要革你們這幫人的命，說希望文化大革命再回來一次，首先打倒就是你們，這是社會情緒。所以中國的社會要從思想上不解決掉這個問題，這個社會還要動蕩，就這個打土豪分田地這個思想要不解決掉，所以寄希望這次的改革真的要法制化，法制化以后，他給所有的人都是安全的，比如說你的私有財產(chǎn)，你要對他人權(quán)利要尊重。但目前為止就是人讓睡不著覺的問題，所以我

35、就說出來，想著多人希望我們倒掉，干掉我們，你不知道明天會不會打土豪分田地，你不知道明天會不會再來次打黑。你也不知道明天國家宏觀調(diào)控又出什么政策。所以你想你這個企業(yè)到現(xiàn)在，如果一個國家的，不能讓他的一個企業(yè)階層，不管哪個階層，能夠是個安心的，其實風(fēng)險蠻大的。 鳳凰財經(jīng)：您覺得現(xiàn)在民間這種打土豪分田地的這種群眾思想基礎(chǔ)是很廣泛的嗎？ 黃怒波：這不光中國問題，全世界的問題，現(xiàn)在全世界發(fā)現(xiàn)全球化帶來的是更大地不平等，不平衡，你比如說現(xiàn)在基尼系數(shù)最大是哪？你想不到是美國，貧富差極大，現(xiàn)在美國你開個好車小心一點就會有人劃了。香港，基尼系數(shù)最大，超過中國，為什么呢？就貧富差距太大了，這個時候社會是動蕩的，大

36、家都仇富，在中國里一樣。黃怒波：土地在政府手里憑什么你發(fā)財2014-01-04中國房地產(chǎn)總裁俱樂部 鳳凰財經(jīng)：這個不光是跟文革和以前的歷史遺留有關(guān)，是跟全世界有關(guān)。黃怒波：當(dāng)然了。在美國他不會上升到一個革命，一場運動去，它是社會情緒，在中國是有可能的，有可能極左的人上來了，最后再忽悠一次文化大革命，那是有這個群眾基礎(chǔ)的，在這點毫不懷疑。鳳凰財經(jīng)：比如唱紅打黑。黃怒波：唱紅打黑只是個標(biāo)槍，但是如果說我們不注意到清算文革，清算這種極左的思想是有一種思潮會導(dǎo)致文革再次現(xiàn)，就是再來一次大土豪分田地，這個社會思潮在當(dāng)下中國的社會存在的比別的要深刻，為什么？他經(jīng)歷過打土豪分田地的階段，經(jīng)歷過文革的階段。

37、鳳凰財經(jīng)：所以好多企業(yè)家都沒有。黃怒波：那當(dāng)然了，我就說一個國家不能給你的社會階層，所有的階層，不安定感這個社會就動蕩，窮人不安定，富人也睡不著覺，那你說你這個社會結(jié)構(gòu)要怎么辦？所以你要回到法制化來。黃怒波：中國企業(yè)走出去別指望別人拍巴掌歡迎 鳳凰財經(jīng)：其實過去這一兩年冰島的項目一直，很多次強調(diào)的，各大新聞媒體，全世界新聞媒體的頭條，但是好像最近我們覺得，好像又沒聽到什么最新的動靜，你的項目現(xiàn)在是不是停了？ 黃怒波：最近這兩年，因為他的冰島的新的政府上臺，原來黨派就不執(zhí)政了，現(xiàn)在政府上臺以后，他們說給一點時間，他們要研究法律消化一下，冰島是這樣的，冰島的政府，他不像中國的政府，中國的政府換屆，

38、基本的官員都是從基層，香港，村長，鎮(zhèn)長這么干上來了，他很多就是，比如說他就是一個演員，他當(dāng)了領(lǐng)導(dǎo)人，他對這個城市的治理能力，他不具備。所以他說你得給我時間，我得研究怎么回事，他還沒有形成一種，像中國這樣一個官僚制度。黃怒波：土地在政府手里憑什么你發(fā)財2014-01-04中國房地產(chǎn)總裁俱樂部 黃怒波：對冰島政府盡快答復(fù)我，我不報太多的希望了，因為他已經(jīng)沒有把他作為一個投資性的，實際已經(jīng)被全世界炒的變成一個政爭的焦點， 鳳凰財經(jīng)：他不答復(fù)你，這個項目就擱置了嗎？ 黃怒波：那就擱置吧，我可以到別的地方去，北歐別的地方也在談，北歐的板塊，旅游板塊，我們還是要做的。 鳳凰財經(jīng)：其實說到在海外的投資，我們

39、經(jīng)常會看到中國的企業(yè)家們在走出去的時候，即便是民營企業(yè)也好，也不能避免這樣的一種有色眼睛，你覺得這個怎么去破除？黃怒波：土地在政府手里憑什么你發(fā)財2014-01-04中國房地產(chǎn)總裁俱樂部 黃怒波：第一，是我們自己心理上做怪，其實你說我們到全世界投資的話你不能想的，雖然把你當(dāng)上帝一樣的歡迎你，為什么？你是市場經(jīng)濟，你去是個競爭者，你可不是耶穌，送福氣來了，你又不是圣誕老人，你怎么指望人家打開過門，就是拍著巴掌歡迎你，鋪紅地毯，這個想法是不對的。我們企業(yè)家去年訪問歐盟，巴羅佐上來，我們提這個問題說你們怎么對我們中國企業(yè)怎么歧視，他說我們對中國企業(yè)來這投資大概87例，只有三例四例，我們是拒絕了，再都

40、同意了。但反過來你們呢？你們讓我們的企業(yè)進(jìn)到你們的石油嗎？業(yè)還有一個問題，就是我們走出去的時候，大家對中國的企業(yè)還不了解，對中國都害怕，不知道你來干什么，中國現(xiàn)在突然富起來，全世界都不知道怎么辦，都不知道你富完以后會干什么，但是對中國企業(yè)很陌生。我們畢竟不是國際化的，所以冰島人就問，你來了會不會把我們這個土地都污染，他還不知道我們也是有我們的環(huán)保法的，所以這個可能還是要逐漸了解中國企業(yè)的做法，還一個大的特點，就是前歐洲投資的都是我們那些，像溫州人，他們剛出去的時候，我記得到阿根廷也看，都是華人都底層的，他們出去以后，他們沒有別的技能，但是有勤勞，他們先給人打工，掙一點錢，自己開個小的超市，就這

41、么開起來。但是在這個方面很多地方中國人聰明就出來，他會投機取巧，就在這些方面目前為止，大家對中國的商人的理解還在那個層次上，覺得你不守法，然后你們也不禮貌，也不規(guī)矩，也沒有修養(yǎng)，可能這些方方面面的綜合原因造成了現(xiàn)在中國企業(yè)走出去還存在一個認(rèn)識上的障礙。給點時間，我想十年，可能全世界都認(rèn)為中國的商人也是跟我們一樣。房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)思維：如何從物業(yè)賺錢？2014-01-06 中國房地產(chǎn)時評傳媒【導(dǎo)語】房地產(chǎn)還有幾年好時光？郁亮判斷，不出10年，一定會看到行業(yè)的天花板。 萬科已為10年內(nèi)銷售三千億搭起運營平臺，其2012年市場占有率為2.19%，提升空間似乎還很大。郁亮的判斷，看起來過于悲觀了。 可和

42、郁亮持相同觀點的房地產(chǎn)老板不在少數(shù)。讓他們惶惑的是另一個數(shù)據(jù)，2012年，全國商品房銷售總額是64456億元，占GDP12.4%，為三年來最低，這個數(shù)字的增長可持續(xù)嗎？ 成熟的房地產(chǎn)市場，都是以存量房交易為主的服務(wù)流通市場。人均GDP達(dá)到8000美元的城市，基本上二手房交易量就會超過新房。目前，中國一線城市已經(jīng)呈現(xiàn)這樣的狀態(tài)，且二手房連環(huán)單的成交，將成倍放大房屋供應(yīng)量。 糾結(jié)于黃金十年還是白銀十年，沒有意思。重要的是，逝者已矣，來者可追。 比如花樣年，其董事長潘軍說，拿地越來越貴，毛利越來越低，差異化越來越小，房地產(chǎn)越來越不好玩了。 花樣年怎么玩呢？搭社區(qū)服務(wù)平臺，做物業(yè)托管、社區(qū)小額金融服務(wù)

43、、社區(qū)電商平臺，“讓房地產(chǎn)成為養(yǎng)輕資產(chǎn)的工具，主要用途不是生產(chǎn)房子，而是幫物業(yè)生產(chǎn)客戶”。房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)思維：如何從物業(yè)賺錢？2014-01-06 中國房地產(chǎn)時評傳媒過去十幾年，物業(yè)管理一直被設(shè)計成房地產(chǎn)銷售的工具和賣點，是個貼本買賣。怎樣在雞肋中賺到錢？ 花樣年首先通過科技解決人力的問題，使用更多的設(shè)備擺脫對人的依賴，保安、清潔等全部外包，通過規(guī)模化降低采購成本；其次，通過增值服務(wù)帶來收入。例如，每個月推一款水果，早上從產(chǎn)地直接采摘，晚上送到業(yè)主家里，比超市便宜30%。推一個產(chǎn)品就是上百萬的利潤，全都自己承包。 2012年，花樣年收入62億元，實現(xiàn)利潤11億元，其中社區(qū)服務(wù)平臺實現(xiàn)利潤近50

44、00萬，物管盈利有些微不足道。 但潘軍的賬不是這樣算的，花樣年物管平臺彩生活自2002年投資50萬后，第一年盈利60萬，第二年125萬，第三年260萬，每年百分之百遞增，2013年預(yù)計會產(chǎn)生1個億的利潤，共分紅2700萬，形成了9000萬的現(xiàn)金資產(chǎn)。 2012年，花樣年服務(wù)平臺服務(wù)的人群約400萬，一年的總消費接近500億元。不讓這500億從門前流過，是花樣年的目標(biāo)。 潘軍的算盤曾打量過萬科物業(yè)這個龐然大物，可是精明的王老板回過神后說，你可以做的東西，我們也能做。房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)思維：如何從物業(yè)賺錢？2014-01-06 中國房地產(chǎn)時評傳媒從入股徽商銀行后，萬科清晰的表態(tài)就可以看出，其城市配套服

45、務(wù)商的定位，不僅僅是住宅和商業(yè)配比的問題，挖掘業(yè)主價值，同樣是核心要義。 滿足生活配套的需求，也是在城市不斷變大過程中，政府賣地時向開發(fā)商提出的新條件。郁亮曾公開稱，垃圾場是每個城市發(fā)展中必須有的配套，萬科希望能在這方面為城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)，公司本身也從中獲得發(fā)展機會。 截至2012年底，萬科物業(yè)共服務(wù)于全國317個社區(qū)，38.23萬業(yè)主。讓這群高端人群過得更有生活質(zhì)量，萬科做了非常多的柔性安排。 “五菜一湯”的社區(qū)服務(wù)便是其具體落地形式之一，“五菜一湯”，是指第五食堂、超市、銀行、藥店、洗衣店、幸福街市。萬科副總裁毛大慶表示，這一模式將作為標(biāo)配，在北京萬科多個項目進(jìn)行推廣。 在萬科上海的試驗中

46、，一個重要的戰(zhàn)略是加大服務(wù)業(yè)的投入，包括打造包含文化、服務(wù)、健康、商業(yè)、云等要素的美鄰中心；睿管家物業(yè)將涵蓋訂車、訂票、送餐等服務(wù)。 從同行眼中，或許更容易獲得中肯的評價。一向嚴(yán)苛挑剔的宋衛(wèi)平，愿意率隊到萬科杭州良渚文化村參觀學(xué)習(xí)，并大方承認(rèn)“萬科有比綠城好的地方，這當(dāng)然值得學(xué)習(xí)”。 讀歷史出身，有濃厚人文情懷的宋老板，一直要為“天下人營造美好生活”。這并非是一句營銷口號，綠城的教育和醫(yī)療，都做了十年以上，不過宋對這兩項附加服務(wù)的投入太過實誠，以至于他曾經(jīng)斷定，這類延伸很難復(fù)制。房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)思維：如何從物業(yè)賺錢？2014-01-06 中國房地產(chǎn)時評傳媒宋甚至還把綠城物業(yè)集團改名為綠城服務(wù)集團

47、，在嵊州和海南圈了大量土地做生態(tài)農(nóng)業(yè)，推出綠城養(yǎng)老板塊。綠城的做法，與萬科、花樣年的邏輯殊途同歸：不僅賣給客戶房子，還要管客戶過日子。 綠城的物業(yè)一直是宋衛(wèi)平的心頭肉，因為它不僅給綠城帶來口碑，還能輸出品牌，實現(xiàn)盈利，這在房企中并不多見。但其能賺錢，可能只是服務(wù)質(zhì)量終極追求下的一個附產(chǎn)品，價值挖掘程度尚有限。 自綠城在2011年遭遇最大困局后，宋衛(wèi)平一直在尋找新的發(fā)展方向，并愈來愈注重可持續(xù)投入。在世茂推出“云平臺”后，宋衛(wèi)平第一時間安排高管組隊到上海學(xué)習(xí)。 2013年6月，世茂集團提出以大數(shù)據(jù)應(yīng)用為基礎(chǔ)的“云服務(wù)”概念，打造教育、健康、商旅、定制、消費五個云服務(wù)平臺。這一概念以上海世茂佘山里

48、“健康云”體驗中心為代表。 “500個億和600個億有本質(zhì)區(qū)別嗎？對客戶而言至少是沒太大區(qū)別的，客戶關(guān)注的是能否擁有不同的生活價值?！笔烂瘓F副總裁蔡雪梅說。房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)思維：如何從物業(yè)賺錢？2014-01-06 中國房地產(chǎn)時評傳媒蔡雪梅思考的結(jié)論是，未來的商業(yè)模式，一定是顛覆性地把原來固有的行業(yè)之間的資源壁壘全部打碎。在這一過程中，誰會最早最快地完成這些資源的整合和駕馭，誰就具備了先發(fā)優(yōu)勢。“未來最大的價值，不是賣一次房子賺多少錢，是我的每一個業(yè)主終身的所有消費。” 世茂在集團層面新組建了戰(zhàn)略資源部，由少當(dāng)家許世壇主抓，力圖完成更多的全球性戰(zhàn)略資源整合，不斷完善、更新和豐富世茂云平臺的構(gòu)架

49、。 騰訊以對網(wǎng)民高粘度的QQ為基礎(chǔ)，在網(wǎng)絡(luò)世界衍生出全方位滿足消費者需求的產(chǎn)品和服務(wù)。對現(xiàn)實中的人們來說，沒有什么比每天生活起居的家，更具有粘度的了。圍繞著已經(jīng)產(chǎn)生的存量巨大的業(yè)主群體，開發(fā)商的新一輪競賽已經(jīng)開始。 這輪競爭不是在拍賣場上，一億一億地豪擲真金白銀，也不是在土地上開出縱橫溝壑，而是靜下心來，真誠細(xì)膩地對待那些瑣碎、挑剔的需求。在喊出我要為你服務(wù)的時候，大家比拼的是，更快速的響應(yīng)系統(tǒng)、更龐大的客服配置以及更強大的資源調(diào)度能力。 從粗放式到精細(xì)化，從賣白菜般連吆喝帶忽悠的一錘子買賣，到真誠善意為客戶居所、社區(qū)生活的一攬子長期服務(wù)意識，地產(chǎn)未來十年發(fā)展模式的新意思，有了雛形。戈壁投資徐

50、晨：投資如施肥 要讓企業(yè)保持饑餓2014-01-06 姚博海 投資界只做早期、只投A輪、只專注TMT與數(shù)字新媒體，這是過去十年徐晨一直在做的事情，也是過去十年戈壁投資的戰(zhàn)略縮影。和很多VC喜歡追逐新興熱點不同，專一是戈壁投資（下稱“戈壁”）的鮮明特征。在戈壁有這樣一句話：堅持投資我們所了解的行業(yè)，堅持投資我們所堅信的領(lǐng)域。從數(shù)字媒體，到互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，再到移動互聯(lián)網(wǎng)，雖然不同階段的側(cè)重點有所不同，但徐晨對TMT行業(yè)的專注始終如一。玩早期不是有錢就可以對于徐晨和戈壁來說，2013年都是一個頗具競爭性年份。在A股IPO暫停和海外市場緩慢復(fù)蘇的時期，越來越多的資本開始像早期涌入。“我們的確受到了一些沖擊

51、，比如一些早期項目開始出現(xiàn)估值高漲的情況，一些早期項目甚至只有一個idea就可以融到幾百萬美金，市場正在變的過于浮躁”對于早期投資的追捧正如同徐晨所說的那樣開始影響到了這個市場。戈壁原本堅持的投資周期是7-8年，而很多打著早期投資旗號資本寄希望于企業(yè)2-3年內(nèi)就上市，這無疑影響到了整個企業(yè)的成長。“早期投資不僅僅是給企業(yè)錢，更重要的是幫助企業(yè)認(rèn)識熟悉市場”除了傳統(tǒng)的PE向早期延伸外，更為早期的天使也出現(xiàn)的向A輪投資延伸的趨勢。與傳統(tǒng)天使個人化不同的是，越來越多的天使投資人開始結(jié)成聯(lián)盟形成機構(gòu)化天使投資。不論是在資金規(guī)模還是團隊規(guī)模上機構(gòu)天使都對早期投資產(chǎn)生的沖擊。由于在天使期就投資過許多項目，

52、因此機構(gòu)化天使更容易以更低價格在A輪介入。不過，徐晨對此并不太擔(dān)憂。在硅谷，機構(gòu)化天使也是一個方向，而且與天使聯(lián)合投資A輪的情況屢見不鮮。至于PE投早期，徐晨認(rèn)為只是跟風(fēng)似的情況。大部分的PE投資早期仍然是PE玩法的思路，對于早期投資的戰(zhàn)略定位不明顯。徐晨認(rèn)為，早期投資需要對行業(yè)有深刻的了解，進(jìn)而才能挖掘出早期的價值，這也可以解釋為什么戈壁團隊中許多都是來自于TMT等行業(yè)的專業(yè)人士。戈壁投資徐晨：投資如施肥 要讓企業(yè)保持饑餓2014-01-06 姚博海 投資界投資如施肥十年VC路，徐晨在談及感受時告訴記者：“錢越來越多了，但投資越來越不好做了?！盫C和PE本應(yīng)涇渭分明，但在近年，二者出現(xiàn)了越來

53、越多的交集。簡言之，在A股IPO停滯、美國中概股遭遇“寒流”的雙重背景下，越來越多的PE開始將投資觸角延伸到早期。資金的大量涌入，使原本處于成長期的項目變得浮躁。徐晨說：“錢并不能決定一切。在戈壁的投資理念中，投資如施肥，應(yīng)當(dāng)適量，過多或過少都會對被投資企業(yè)帶來傷害。”2011年底，戈壁發(fā)起了一個名為“綠洲計劃”的項目。這個計劃所針對的是TMT領(lǐng)域那些剛剛擁有產(chǎn)品雛形的企業(yè)。通過綠洲計劃，戈壁定期從網(wǎng)站里挑選他們覺得不錯的商業(yè)計劃書，邀請創(chuàng)業(yè)團隊來演示和溝通。這也是戈壁的重要戰(zhàn)略 “向更早期投資”的實踐。2013年，戈壁通過綠洲計劃已投資了近20個項目，總金額超過1.2億元人民幣。戈壁投資徐晨

54、：投資如施肥 要讓企業(yè)保持饑餓2014-01-06 姚博海 投資界“綠洲計劃”所帶來的另一個效果頗為出乎意料。2013年，戈壁所投資的創(chuàng)業(yè)項目相比2003年多出了20多倍，但資金總額卻并沒有增加，這意味著單筆投資金額的減少。據(jù)測算，2013年戈壁的單筆投資金額基本都在500萬元人民幣左右。徐晨解釋說，處于成長期的企業(yè)必須要有饑餓感，資金可以適當(dāng)?shù)貛椭髽I(yè)發(fā)展但不能過分依賴。初創(chuàng)期的企業(yè)往往具有很多不確定性，需要經(jīng)過市場檢驗來找尋到適合發(fā)展的道路。這個時候如果大量資金涌入，很可能會拔苗助長。他介紹說，每當(dāng)戈壁看好一個企業(yè)時，并不一味地進(jìn)行燒錢，而是通過不斷觀察來增加投資。通常每個項目的投資準(zhǔn)備金

55、總額會保持在2-3千萬元人民幣，但初期只會給企業(yè)投資4-5百萬。伴隨著企業(yè)的日漸成熟，戈壁會在后期獨自或者聯(lián)合其它機構(gòu)投資追加投資?！霸缙谕顿Y風(fēng)險性太大，這樣的投資既可降低風(fēng)險，又可以讓企業(yè)保持成長性，對雙方是一種雙贏?！薄皦蚩炜萍肌笔且粋€經(jīng)典的案例?！皦蚩臁弊畛醯臉I(yè)務(wù)是針對個人用戶的云存儲業(yè)務(wù)，但是很快這個團隊發(fā)現(xiàn)個人用戶的付費意愿并不強烈，盈利很困難，于是轉(zhuǎn)做企業(yè)應(yīng)用，得到了迅速的發(fā)展。于是，在戈壁投資400萬元人民幣半年后，“夠快”獲得A輪投資，領(lǐng)投的是紅杉資本。戈壁投資徐晨：投資如施肥 要讓企業(yè)保持饑餓2014-01-06 姚博海 投資界移動互聯(lián)網(wǎng)的機會互聯(lián)網(wǎng)從不缺少講故事的人，在經(jīng)歷

56、了門戶網(wǎng)站、網(wǎng)絡(luò)游戲、電子商務(wù)、視頻網(wǎng)站等互聯(lián)網(wǎng)時代之后，移動互聯(lián)網(wǎng)開始成為投資圈中新的“談資”。對于本土創(chuàng)業(yè)者而言，F(xiàn)acebook的上市如同伏特加一般催化了他們的激情，而在他們背后，投資人早已蠢蠢欲動。大量資本的涌入讓人們擔(dān)心移動互聯(lián)網(wǎng)是否會成為下一個“電子商務(wù)”。在互聯(lián)網(wǎng)投資圈中浸淫多年的徐晨對于移動互聯(lián)網(wǎng)投資有著自己的看法。他并不認(rèn)為移動互聯(lián)網(wǎng)會重蹈電子商務(wù)的覆轍。電子商務(wù)是基于實體店的網(wǎng)絡(luò)品牌化延伸，本身的商業(yè)模式并不新穎，只是傳統(tǒng)商業(yè)模式的一種擴展。移動互聯(lián)網(wǎng)的覆蓋范圍則更寬泛，幾乎滲透到了終端服務(wù)、基礎(chǔ)工具、渠道推廣等各個方面。事實上，團購并沒有解決根本性問題：商家自身的產(chǎn)品設(shè)定

57、。徐晨認(rèn)為，大多數(shù)移動互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)業(yè)者喜歡把用戶規(guī)模作為主要目標(biāo)，但移動互聯(lián)網(wǎng)的核心價值應(yīng)當(dāng)是為商家提供解決方案。途牛旅游網(wǎng)是體現(xiàn)戈壁投資這一理念代表。2007年戈壁認(rèn)為旅游市場將會實現(xiàn)大爆發(fā)，但旅游客戶端的應(yīng)用還能缺乏，于是他們打算投資基于旅游應(yīng)用的企業(yè)。當(dāng)時，旅游社區(qū)網(wǎng)站很火爆，幾乎所有互聯(lián)網(wǎng)旅游企業(yè)都有這項業(yè)務(wù)。但徐晨認(rèn)為，用戶需求有著地域和需求差異，旅游社區(qū)很難在短時間內(nèi)獲得成功，相反提供渠道的途牛旅游網(wǎng)令他眼前一亮。戈壁投資徐晨：投資如施肥 要讓企業(yè)保持饑餓2014-01-06 姚博海 投資界當(dāng)時的途牛也涉及旅游社區(qū)業(yè)務(wù)，但與其它公司不同的是途牛在渠道建設(shè)上頗有心得。它能夠?qū)V大的游客

58、需求與旅行社提供的產(chǎn)品結(jié)合起來，并且能通過對游客的需求獲取反饋給旅行社進(jìn)而影響到產(chǎn)品設(shè)計。最終戈壁對途牛網(wǎng)進(jìn)行了300萬美元的首輪投資。截至目前，途牛網(wǎng)共完成了三筆融資，其中第三輪紅杉投資介入后，戈壁投資之前的股權(quán)進(jìn)行了稀釋，這部分稀釋股權(quán)相對于首輪投資回報率達(dá)到了17倍。品果科技是另一家符合戈壁投資理念的公司。公司的主要產(chǎn)品是基于“手機拍照+分享”的Camera360。在徐晨眼中，早期的移動互聯(lián)網(wǎng)投資標(biāo)的并不難選擇，就是處于底端的基礎(chǔ)應(yīng)用工具?！癈amera360只立足于拍照，并非圖片社交，拍照是移動終端時代必不可少的應(yīng)用，用戶群不用擔(dān)心?！痹谛斐磕X海中，Camera360未來的發(fā)展方向?qū)?/p>

59、做成平臺型公司，與其它應(yīng)用工具進(jìn)行共享?！巴顿Y兩年了，除了付工資外，我們投的錢還都趴在銀行賬戶上。他們需要的不僅僅是錢，還有時間和市場的沉淀?！毙斐刻寡浴８瓯谕顿Y徐晨：投資如施肥 要讓企業(yè)保持饑餓2014-01-06 姚博海 投資界數(shù)據(jù)化未來最賺錢盡管VC/PE的日子如今并不好過，但在徐晨看來，隨著國內(nèi)金融體制的日益完善，未來的VC/PE依然將是資本市場的重要組成部分。不過，未來這個行業(yè)的準(zhǔn)入門檻將提高，投資人除了要具備專業(yè)化的金融知識外，對于各個投資行業(yè)的專業(yè)化程度也會要求很高。徐晨透露他更看好車聯(lián)網(wǎng)和O2O行業(yè)?；ヂ?lián)網(wǎng)的應(yīng)用需要一定的用戶基數(shù)，而車聯(lián)網(wǎng)和O2O兩個行業(yè)目前的用戶數(shù)量還有巨大

60、的挖掘潛力。以車聯(lián)網(wǎng)為例，隨著中國日益增長的私家車用戶，相應(yīng)需求也必然增加。但目前不論是基于互聯(lián)網(wǎng)還是移動互聯(lián)網(wǎng)更多私家車服務(wù)只停留在簡單的購車、買車上，后續(xù)的服務(wù)應(yīng)用還十分欠缺。O2O則是戈壁近期看的比較多的一個行業(yè)。在他看來，O2O是一種新的商業(yè)模式，最先能跑出來的是服務(wù)消費類，能不能和線下結(jié)合是發(fā)展的關(guān)鍵。因此，對傳統(tǒng)領(lǐng)域的了解，很大程度決定創(chuàng)業(yè)者的產(chǎn)品和服務(wù)。不過可以肯定的是，未來O2O將逐漸取代傳統(tǒng)商業(yè)模式成為主流。不論是什么行業(yè)，徐晨認(rèn)為數(shù)據(jù)化將是未來中國企業(yè)發(fā)展的核心，這也是他關(guān)注并且熱衷投資的方向?！皵?shù)據(jù)化最核心的部分在于它是直接將產(chǎn)品賣給商家而非個體?！彼^續(xù)介紹說，由于移動