國際賽馬場運動員公寓會所建設可研報告

1、 目錄 TOC o 1-5 h z 第一章 總 論 . 31.1 項目概況與背景 31.2 項目建設的必要性 101.3 可行性研究報告編制的依據(jù) . 111.4 可行性研究報告主要結(jié)論及建議 . 12第二章 市場調(diào)查與分析 142.1 南京市投資環(huán)境現(xiàn)狀 14南京房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 . 192.3 南京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策 212.4 南京市別墅租賃市場分析 . 25第三章 建設規(guī)模和建設內(nèi)容 33建設規(guī)模 33建設內(nèi)容 33第四章 環(huán)境保護及節(jié)能 36環(huán)境保護 364.2 節(jié)能 38第五章 項目實施進度 40第六章 財務效益測算 416.1 項目投資估算 416.2 項目租賃收入預測 476.

2、3 該方案的財務評價 47第七章 風險分析 51敏感性分析 517.2 盈虧平衡分析 537.3 防范風險對策 54第八章 結(jié)論與建議 56附表與附圖 . 58第一章 總 論1.1 項目概況與背景1.1.1 建 設單位概況 南京鐘山國際賽馬場運動員公寓會所項目（以下簡稱運動員 公寓項目） 是由南京賽馬置業(yè)有限公司投資開發(fā)的。 南京賽馬置 業(yè)有限公司 （ 以下簡稱賽馬公司 ）, 是為承建十運會馬術(shù)和速度賽 馬比賽場館而成立的有限責任公司。 公司股東為： 南京紅龍集團 （民企）和南京國有資產(chǎn)投資管理控股（集團）有限公司（以下 簡稱國資集團）。公司注冊資本 7000 萬元。2003 年，市政府采取市

3、場化運作的手段，通過掛牌出讓土 地，吸收民營資本完成十運會場館建設任務的方式來建設大型體 育設施。對座落在馬群的馬術(shù)場地塊，拍價 2.34 億人民幣。由 南京國資集團中標。嗣后，吸收南京紅龍集團為大股東（占 60% 股權(quán)），成立賽馬公司建設十運會南京馬術(shù)場。賽馬公司先后又 投資 2 億多元， 將南京馬術(shù)場建成， 并交付十運會馬術(shù)比賽無償 使用。運動員公寓會所項目是馬術(shù)場的二期工程。建設項目概況1、項目的地址概況馬術(shù)場項目占地 78.75 萬平方米， 規(guī)劃用地性質(zhì)為文化、 體 育、娛樂用地。地塊坐落在本市棲霞區(qū)馬群鎮(zhèn)，東倚白龍山脈，西連仙林大學城，北眺紫金山麓，南接滬寧高速公路。該項目地 塊靠近

4、游5,51W,55W,121W,309W等多路公交車站點；地鐵二號線 也經(jīng)過此處。此外，為馬術(shù)場配套，南京市政府又專門新建了8車道的凱旋路、麒麟路、白水路，環(huán)繞馬術(shù)場，可謂風景旖旎， 交通便捷，文化歷史底蘊厚重。運動員公寓項目占地19.18萬平方米，規(guī)劃建設運動員公寓 39000平方米，運動員會所 6000平方米。項目地塊位于賽馬場 東面，公寓全部面向賽馬場、高爾夫練習場，遠眺紫金山，地勢 高低起伏，自然條件優(yōu)越。2、項目的基本情況馬術(shù)場地塊位于南京市東郊，位于國家級生態(tài)保護區(qū)紫金山 東麓，空氣清新，自然條件優(yōu)越，自古以來就是“紫氣東來”的 風水寶地，也是南京悠久文化與自然相結(jié)合的絕版地塊。地

5、塊距離著名的南京中山陵風景區(qū)僅幾公里，地處丘陵地帶，風景秀麗。本地塊距市中心新街口僅 10公里左右，南側(cè)為滬寧高速公路，并有滬寧高速出口和南京地鐵二號線出口， 近一兩年內(nèi)交通將更 為便捷。滬寧高速公路北側(cè)為南京仙林大學城， 已有近二十所大 學入住，招生總規(guī)模已達 8-9萬人，距離本項目僅500米。仙林大學城一角紫金山毛竹地塊現(xiàn)狀及周邊特征：馬術(shù)場地塊是國有土地，部分集體所 有制用地，地上房屋建筑密度較小。地塊西鄰國家AAAA級風景區(qū)一一鐘山風景區(qū)，景色秀麗。在該地塊周圍有“棲霞建設集團”開發(fā)建設的住宅小區(qū)太陽城、天悅花園、天泓山莊等，此外 還有高檔別墅區(qū)帝豪花園、 紫金山莊等，以及法國雅高酒店

6、集團 投資建設的南京第一家按照超五星級酒店標準建造的南京索菲 特鐘山高爾夫酒店；南臨滬寧高速出口和南京地鐵二號線站臺， 臨近還有江蘇萬泰集團投資建造的鐘山國際高爾夫球場。鐘山國際高爾夫外景圖3、項目優(yōu)勢分析（1）開闊的場地，優(yōu)美的環(huán)境。該項目位于南京城東紫金 山腳下，風景秀麗，空氣新鮮，沒有鬧市區(qū)的喧鬧和嘈雜，臨近 有鐘山國際高爾夫球場，有利于吸引高端消費者前往。（2）發(fā)達、便捷的交通系統(tǒng)。地塊西臨寧蕪鐵路，南臨滬寧高速公路，離地鐵二號線站點近，便于出行。南有51、55路公交線路直達新街口，西有 309路直通火車站，交通十分便捷。(3 )地塊周圍生活配套設施較齊全，有太陽城小學、馬群 中學、中

7、國郵政、農(nóng)業(yè)銀行、美食館和連鎖超市等，居民生活方 便。此外天泓山莊、帝豪花園、紫金山莊等高檔住宅區(qū)也提升了該地區(qū)的整體居住品質(zhì)。帝豪花園外景圖天泓山莊外景圖項目劣勢分析由于該項目為鐘山國際馬術(shù)場的二期工程，主要作為馬術(shù)場的配套項目，項目不可出售，只能通過出租獲得收益，為彌補建設期的投入，可米取預收 10年租金的方式獲得出租收益。同時相應營銷策略，采用“租賃 +馬術(shù)俱樂部會員”的捆綁銷售方 式，使承租人自動成為馬術(shù)俱樂部會員，享受VIP貴賓會員待遇以吸引客戶。1.1.3項目建設背景1、該項目的建設背景賽馬在國內(nèi)外都屬高尚的運動項目，南京城東地區(qū)向來被看作是高貴之地，南京人特別注重的“紫氣東來”的

8、情懷，形成了在城東這塊風水寶地置業(yè)的風潮。馬術(shù)場就坐落在城東地段一一 棲霞區(qū)馬群鎮(zhèn)，東倚白龍山脈，西連仙林大學城，北眺紫金山麓， 南接滬寧高速公路。未來這里將成為基礎設施完善、 人氣興旺的 城市新商業(yè)、娛樂、休閑區(qū)。（1）馬群鎮(zhèn)概況分析馬群鎮(zhèn)位于棲霞區(qū)南部、紫金山東麓，東部與亞東新區(qū)（仙林農(nóng)牧場）和江寧縣相鄰，其他三面環(huán) 接玄武區(qū)。馬群鎮(zhèn)距中山門僅5公里， 素有“南京東大門”之稱，寧杭公路、 環(huán)陵公路、寧棲公路、寧蕪鐵路等穿 境而過；滬寧高速公路和南京繞城公 路在此交匯，建有華東地區(qū)最大的公 路互通立交橋，是連接國道、省道的重要樞紐。依托獨特的地理 位置，根據(jù)南京市城中有山、山外有城的城市建設

9、規(guī)劃，以滬寧 高速公路互通立交為中心，創(chuàng)辦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，設立金融行政服務、 高新技術(shù)、 旅游度假和科工貿(mào)綜合開發(fā)等 4個功能區(qū)。 向東直達 上海，沿繞城公路和機場高速公路向南 35 分鐘即可抵達南京祿 口國際機場， 向北緊鄰長江二橋和新生圩外貿(mào)港， 有著顯著的區(qū) 位優(yōu)勢和優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。（2）仙西新城區(qū)的輻射作用 南京為六朝古都勝地，歷史悠久，聲譽卓著，名揚四海，南 京馬術(shù)場項目臨近南京規(guī)劃中的城市副中心區(qū)仙西新城區(qū) 中心區(qū)，四面環(huán)路，交通便捷，它將成為新城區(qū)肌理中重要組成 部分。馬術(shù)場項目的建設將為仙西新城區(qū)商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的拓展 以及對馬群地區(qū)的影響提供了歷史性的機遇， 其規(guī)模和先期建設 的交

10、通、配套優(yōu)勢也使其對新城區(qū)的城市形態(tài)和肌理具有 “定位” 的作用。南京馬術(shù)場所處的位置是房地產(chǎn)業(yè)投資的理想風水寶 地，將吸引南京偏好城東的中、高收入消費者，提升馬群地段的 文化層次，有利于改善南京市“東大門”的面貌，促進南京的和 諧發(fā)展。（3）地鐵 2 號線的動工根據(jù)南京市現(xiàn)有城市總體規(guī)劃， 南京將規(guī)劃建設 6 條總計長 約 139 公里的城市軌道交通線路。其中 1 號線，即南北線，共長 24.8 公里，已于 2005年 9 月正式通車。 2 號線，即東西線，長 約 25 公里，主城區(qū)內(nèi)長約 17.3 公里，由河西經(jīng)北河口、漢中門 大街、漢中路、中山東路、寧杭公路至仙西新城區(qū)，為主城東西 向主

11、干線，將于 2009 年完工并投入使用。馬術(shù)場距地鐵站出口較近，地塊東面即為滬寧高速的出口連接線（從該段高速公路至中山門完全免費），交通狀況將極為有利，無論是自駕車出行還 是利用公共交通抵達主城區(qū)中心、主要商業(yè)中心都相當便捷。從北京、廣州、上海等先通地鐵的城市來看，地鐵的開通使 站點周邊樓盤瞬間增幅達 15%25%有的甚至超過30%影響范 圍大約為2公里。地鐵二號線經(jīng)過馬群，并在馬群有地鐵站出口， 極大地方便人們的出行，吸引人們前來安家置業(yè)，這樣的優(yōu)勢勢 必會在房價中體現(xiàn)。因此，南京地鐵二號線的開通，將會給地鐵 沿線的房產(chǎn)銷售價格和需求帶來很大的上浮空間。目前南京市房地產(chǎn)價格一路上升，未來幾年

12、周邊配套設施的改善，特別是寧杭高速公路馬群段的改造和地鐵二號線通車將給項目銷售價格很 大的上升推動。（4）居民可支配收入的增加2005年全國27個省會城市調(diào)查資料顯示：27個省會城市居民人均可支配收入平均為11014元，年人均可支配收入超過13000元的城市有 4 個，其中南京居于第三位。根據(jù)南京市統(tǒng)計 局相關數(shù)據(jù)表明， 去年截至 10月份, 南京城市居民人均可支配收 入達到 12593元,同比增長 23.5%,超過 2004 年全年的 11602元。 收入的增長使消費能力進一步增長。 110 月城市居民人均消費 支出 8939.54 元。居民的消費性支出額的增幅比往年提高。 在消 費額增加的

13、同時， 居民的消費結(jié)構(gòu)和消費的檔次也發(fā)生了較大的 變化，居民在食品、交通通信、服務性消費、旅游、教育方面的 消費呈現(xiàn)熱點， 生活質(zhì)量逐步提高。 原本似乎只屬于貴族的活動 正在成為廣大賽馬愛好者的一項休閑運動。項目建設的必要性南京市為江蘇省省會，中國歷史六朝古都聞名于世，是江 蘇省政治、經(jīng)濟、文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、電力 工業(yè)、高科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠， 被評為中國城市經(jīng)濟綜合實力“五十強”第七名和城市投資硬 環(huán)境四十優(yōu)之一，在海內(nèi)外具有較高的知名度和聲譽。從總體經(jīng)濟發(fā)展看，根據(jù)南京市國民經(jīng)濟“十五”計劃和2010 年遠景目標綱要精神，房地產(chǎn)業(yè)特別是集商業(yè)、旅

14、游、娛 樂、酒店式公寓等于一體的大型綜合開發(fā)項目已成為城市存在和 發(fā)展的物質(zhì)基礎，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。此外，馬術(shù) 場項目的開發(fā)建設還在一定程度上給南京帶來了很大商業(yè)契機， 促進了南京的經(jīng)濟和體育事業(yè)的發(fā)展。 運動員公寓作為馬術(shù)場的配套項目有利于增加整個項目的完整性。投資消費環(huán)境的需求。A、中國加入 WT加后，南京市政府加大招商引資的力度， 每年大批海內(nèi)外企業(yè)、實業(yè)、超市紛紛落戶聚集南京，紛紛尋求 投資、商貿(mào)、商務的環(huán)境。投資運動員公寓本身也可以為投資者 帶來豐厚的回報。B隨著區(qū)域經(jīng)濟水平的提升和人民生活水平的提高，中高 收入階層已不僅僅滿足于居有定所， 而對居住環(huán)境和生活品質(zhì)提 出了

15、更高的要求。 尤其是一些成功人士甚至對一些有挑戰(zhàn)性的休 閑活動偏愛有加，比如：騎馬、參加馬術(shù)學習班等，這些人都為 馬術(shù)場帶來生機和活力。 運動員公寓的開發(fā)使得承租的這些高端 客戶能夠充分享受馬術(shù)場內(nèi)的高爾夫、 垂釣、 賽馬等各項高尚休 閑活動，創(chuàng)造出更高的生活品質(zhì)?？尚行匝芯繄蟾婢幹频囊罁?jù)1、南京市規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證 （編號： 寧規(guī)城東建筑 20050003 號、寧規(guī)城東建筑 20050004 號、寧規(guī)城東建筑 20050008 號）2、國有土地使用權(quán)證（編號： 寧棲國用（ 2004）第 06606 號、第 06607號、第 06608號、第 06609 號、寧棲國用（ 2005） 第

16、00385 號）2、國家有關的建筑設計規(guī)范與準則；3、項目用地范圍紅線圖及外部條件規(guī)劃圖；4、項目總平面圖；5、建設單位對本項目建設情況的說明及其他有關材料?？尚行匝芯繄蟾嬷饕Y(jié)論及建議1.4.1 主要結(jié)論 房地產(chǎn)業(yè)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展一直受到南京市委、 市政府的高度重視。 馬術(shù)場項目是自房地 產(chǎn)“新政”實施后，在南京房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下， 推出的適應市場需求的大型的綜合性開發(fā)項目， 這是項目成功的 關鍵。作為馬術(shù)場項目二期的運動員公寓項目總體創(chuàng)意獨特， 高 起點、高品位的建筑設計和整體布局， 既能滿足大型賽事的承辦 需求和富裕階層對休閑、 娛樂的要求

17、， 又能滿足顧客對周邊環(huán)境、 自然景觀、交通道路、配套設施的潛在需求。加之未來 3-5 年時 間內(nèi)賽馬運動、 高爾夫運動及別墅市場整體經(jīng)營前景良好， 經(jīng)可 行性研究與分析表明， 本項目開發(fā)經(jīng)濟效益較好， 項目的總體策 劃是理想的、可行的。1.4.2 問題和建議 （1）加強運動員公寓項目的經(jīng)營管理，凸現(xiàn)自身區(qū)位良好、 交通便利、景觀優(yōu)勢等條件，爭取今后能取得好的業(yè)績。（2）爭取銀行或其它金融機構(gòu)對項目的進一步理解和重視，力求取得較大數(shù)額的貸款，解決資金問題。3）重視項目的整體規(guī)劃設計和經(jīng)營管理。第二章 市場調(diào)查與分析南京市投資環(huán)境現(xiàn)狀今年一季度以來，南京市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 605.93 億元，

18、按可比價計算，比上年同期增長 15.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 17.34 億元，增長 3.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 295.44 億元，增長 18.6%； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 293.15 億元，增長 13.0%。今年開局以來，南 京各項稅費收入呈現(xiàn)出多年來罕見的低速運行走勢，受其影響， 全市財政收入形勢不容樂觀；金融機構(gòu)信貸收支保持平穩(wěn)運行。1、稅費收入增長情況各項稅費收入同比增長 7.4%。1-2 月，全市國稅、地稅、財 政累計組織各項稅費收入 105.75 億元，同比增長 7.4%，這是近 年來我市各項稅費收入增長速度首次回落至一位數(shù)，與往年相 比，增幅回落幅度較大。 其中三次產(chǎn)業(yè)稅收累計完成

19、 90.69 億 元，僅增長 5.9%，增幅回落至近年來最低水平。究其原因，主 要是受第二產(chǎn)業(yè)稅收增幅出現(xiàn)下降因素影響， 1-2 月全市第二產(chǎn) 業(yè)稅收完成 46.25 億元，同比下降 5.2%，其中占第二產(chǎn)業(yè)稅收 比重 86.6%的工業(yè)完成稅收 40.04 億元，同比下降 9.5%。第一、 三產(chǎn)業(yè)分別完成稅收 0.38 億元及 44.06 億元，增幅分別為 65.2% 及 20.4%。 1-2 月全市社會保險基金等各項專項收入累計完成 15.06 億元，增長 17.5%。2、財政收入增長情況財政收入同口徑增長 13.6%。1-2 月，全市累計實現(xiàn)財政收入 95.39 億元 ,同口徑增長 13.

20、6%，增幅回落至近年來同期最低水 平。其中一般預算收入、上劃中央收入、基金預算收入分別完成 40.04 億元、 39.60 億元及 15.75 億元，增幅分別為 11.2%、7.9% 及 39.3%，比重分別為 42.0 ：41.5 ：16.5 。1-2 月，全市累計完成財政支出 35.85 億元，同比增長 23.6%， 其中累計完成地方一般預算支出 21.39 億元，增長 10.7%。1-2 月，全市一般預算收入與省內(nèi) 13 個市對比情況不容樂觀， 增幅與位居首位的鹽城市（ 42.6%）相比差距較大，與位居末位 的鎮(zhèn)江市 11.1%相比僅高出 0.1 個百分點，名列倒數(shù)第 2 位，與 全省平

21、均增幅水平 19.5%相比相差 8.3 個百分點；絕對額仍位居 省內(nèi) 13 個市第二位，比位居首位的蘇州市 73.03 億元少 32.99 億元。各項稅費收入同比增長 7.4%。 1-2 月，全市國稅、地稅、財 政累計組織各項稅費收入 105.75 億元，同比增長 7.4%，這是近 年來我市各項稅費收入增長速度首次回落至一位數(shù)，與往年相 比，增幅回落幅度較大。 其中三次產(chǎn)業(yè)稅收累計完成 90.69 億元， 僅增長 5.9%，增幅回落至近年來最低水平。究其原因，主要是 受第二產(chǎn)業(yè)稅收增幅出現(xiàn)下降因素影響， 1-2 月全市第二產(chǎn)業(yè)稅 收完成 46.25 億元，同比下降 5.2%，其中占第二產(chǎn)業(yè)稅收

22、比重 86.6%的工業(yè)完成稅收 40.04 億元，同比下降 9.5%。第一、三產(chǎn)業(yè)分別完成稅收 0.38 億元及 44.06 億元，增幅分別為 65.2%及 20.4%。1-2 月全市社會保險基金等各項專項收入累計完成15.06億元，增長 17.5%。3、金融運行情況金融保持平穩(wěn)運行。 2 月末，全市全轄金融機構(gòu)吸納各項本 外幣存款余額 5453.17 億元，較年初凈增 229.20 億元，增長 4.4%， 比上年同期提高 3.3 個百分點。其中企事業(yè)單位存款余額達 2453.45 億元，較年初凈增 6.50 億元，增長 0.3%，與上年同期 下降 3.9%相比，出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)局面；居民儲蓄存款繼

23、續(xù)保持了較 快增長勢頭， 2 月末其余額達 1833.15 億元，較年初凈增 156.94 億元，增長 9.4%，增幅與上年同期持平。2 月末，全市全轄金融機構(gòu)投放各項本外幣貸款余額達4752.82 億元，較年初凈增 146.22 億元，增長 3.2%，增幅比上 年同期提高 1.2 個百分點，其中中長期貸款余額達 2452.27 億元， 凈增 83.63 億元，增長 3.5%，增幅比上年同期提高 0.8 個百分 點；短期貸款余額達 1780.92 億元，凈增 60.42 億元，增長 3.5%， 增幅比上年同期提高 1.4 個百分點。4、南京固定資產(chǎn)投資情況南京市統(tǒng)計局所提供顯示： 2006 年

24、一季度南京市 500 萬元以 上城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 231.3 億元，增長 17.9%。投資構(gòu)成看：設備工器具購置增速明顯。一季度，在城鎮(zhèn)固 定資產(chǎn)投資中：建筑工程 124.9 億元，安裝工程 11.62 億元，設備工器具購置 43.76 億元，其它費用 51.02 億元，增幅分別為16.6%、13.2%、113.1%和-16.4%。從產(chǎn)業(yè)分析看：第一、二產(chǎn)業(yè)增長較快，增幅均高于全省和 全國平均水平， 第三產(chǎn)業(yè)增幅較為緩慢。 一、二產(chǎn)分別完成 0.14 億元、 90.99 億元，增幅分別為 100%、41.8%，其中：工業(yè) 90.88 億元，增長 42.3%，高于全省增幅 7.3 個百分點，比全

25、國平均增 幅高 11.1 個百分點。在工業(yè)行業(yè)中，增幅較快的行業(yè)有金屬制 品業(yè)、交通運輸設備制造業(yè)、儀器儀表及文化、辦公用機械制造 業(yè)和電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)等，分別增長487.8%、464.0%、 477.7%和 60.1%。全市三產(chǎn)完成 140.14 億元，增長 6.2%，在三產(chǎn)中，增幅排 前三位的行業(yè)為：租賃和商務服務業(yè)、科學研究、技術(shù)服務和地 質(zhì)勘查業(yè)以及衛(wèi)生、 社會保障和社會福利業(yè)， 投資額分別是上年 同期的 11.6 倍、 10.6 倍和 4.7 倍，增幅下降的兩個行業(yè)有：文 化、體育和娛樂業(yè)、 水利、 環(huán)境和公共設施管理業(yè)， 增幅分別為： -89.2%和 -53.3%。房地

26、產(chǎn)業(yè)雖較上年同期有所增長， 但增幅低于 全省 11.2 個百分點，而交通運輸倉儲業(yè)完成 22.48 億元，增長 44.6%，比全省的增幅高 39.7 個百分點。在南京市的三產(chǎn)中，房 地產(chǎn)業(yè)所占的比重最大為 55%，其次為交通運輸倉儲和郵政業(yè)為 16%，第三為水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)為12%，由此可見，雖然有的行業(yè)增速迅猛， 但是占三產(chǎn)的比重較低， 而所占比重較大的兩個行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)和水利、 環(huán)境和公共設施管理業(yè)增幅的降 低是三產(chǎn)增幅較低的主要原因。從資金來源分析看：利用外資增長迅速，國家預算內(nèi)資金下 降。一季度資金到位 421.04 億元，同比增長 11.9%，其中上年 末結(jié)余和其他資金來源以

27、及國家預算內(nèi)資金呈下降態(tài)勢， 分別下 降 12.6%、 20.7%和 62.2%；利用外資增長迅速，增長 103.0%， 國內(nèi)貸款和自籌資金分別增長 26.3%和 40.0%。從新開工項目的情況看： 06 年一季度城鎮(zhèn)規(guī)模以上新開工項 目啟動早，規(guī)模擴大。一季度新開工個數(shù)為 366 個，總規(guī)模為 356.82 億元，完成 62.9 億元，增幅分別為 67.9%、 158.2%和 106.5%，新開工項目情況明顯好于上年同期。 在一季度的新開工 項目中，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)的施工個數(shù)、規(guī)模和完 成的增幅分別為 150.0%、 366.7%、130.8%，增幅較快的原因主 要是南京中燃城市

28、燃氣公司、 港華燃氣有限公司、 華冠熱電有限 公司項目的陸續(xù)開工，僅此三個項目的計劃總投資就達 8.3 億 元；交通運輸倉儲和郵政業(yè)的新開工個數(shù)、 規(guī)模和完成情況也較 好，開工個數(shù)雖與上年持平，但規(guī)模和完成的增幅分別為 81.0% 和 71.7%，其中規(guī)模較大的項目有：長江三橋的天后村互通、九 州通物流技術(shù)開發(fā)有限公司的物流中心以及南京東揚工業(yè)設備 倉儲有限公司的廠房建設。南京房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)開發(fā)投資總體保持平穩(wěn)增長2005 年，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資在基數(shù)較大的基礎上繼續(xù)保持 平穩(wěn)增長，全年實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資約 300 億元，同比增長 10% 左右，在全市固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投

29、資約占23%。在供銷方面： 2005年南京商品房上市量約 800 萬平方米，比 2004年 有所減少，但是規(guī)模適中；完成銷售 900 萬平方米，同比增長約 10%，增幅有所減緩，但是與其他同等規(guī)模的城市相比，南京房 地產(chǎn)銷售量增長的幅度居于第一方陣。 同期， 二手房市場交易量 在 440 萬平方米左右，同比略有增加。房地產(chǎn)稅收與交易量、交 易額同步增加，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮了地方經(jīng)濟的支柱作用。2、經(jīng)營性用地土地出讓市場運行總體平穩(wěn)， 供應結(jié)構(gòu)基本合 理2005 年，南京市經(jīng)營性用地土地出讓市場運行總體平穩(wěn)，土 地供應充足，供地結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。土地出讓成交總量大幅增加， 供應結(jié)構(gòu)基本合理。在供地總量

30、上， 經(jīng)營性用地出讓成交幅數(shù)、 面積比上年有大 幅增加，實際成交地塊 98 幅，面積 613.1 公頃，比上年增加 335.7 公頃。全市出讓的土地中，住宅用地面積 468.9 公頃，占 76.5 ； 其次是商業(yè)辦公混合用地，成交面積 131.7 公頃，占 21.5 。 非住宅用地供應較上年有所增加， 基本適應南京市經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求。主城和江寧是土地交易最活躍的地區(qū)， 成交面積占全市成交 總面積的 76.6 。主城全年成交面積盡管占全市總成交面積的 39.8%，但同比下降 15 個百分點，而仙林同比提高了 10 個百分 點，反映土地供應開始向近郊區(qū)轉(zhuǎn)移。3、市場供需總量相對平衡，價

31、格上漲趨緩 房地產(chǎn)市場供需均衡， 住房價格基本穩(wěn)定。 全市商品房累計 上市 1062 萬平米，同比增長 3.6%，實現(xiàn)商品房合同銷售 904.4 萬平米，同比增長 11.9%。2004 年以來，全市住宅供銷比始終保 持在 1.1 1.3 ：1之間，處于合理區(qū)間內(nèi)，供需基本均衡。 2005 年全市商品住宅均價 4403 元/ 平米，同比增長 2.8%，房價已基 本穩(wěn)定。4、房地產(chǎn)新政對穩(wěn)定樓市的影響作用已逐漸發(fā)揮 總體而言，新政在抑制南京房價的快速上漲方面作用還是比 較明顯的。 今年一季度， 南京住宅成交均價為 4100 元平方米， 而去年一季度全市不含政策性住房的住宅成交均價為 4235 元

32、平方米，去年全年全市的住宅均價為 4400 元平方米左右。從 市房產(chǎn)局的成交數(shù)據(jù)上看， 南京房價在去年四月份之后曾經(jīng)一度 處于下降的狀態(tài)，此后基本保持平穩(wěn)，沒有大起大落，全年的住 宅均價漲幅為 3.5%。而另一項統(tǒng)計顯示，去年 1-11 月，大約有 51%的樓盤銷售均價出現(xiàn)了增長， 這個數(shù)字比 2004 年下降了 23%， 而漲幅的主導范圍由 2004 年的 10%-50%區(qū)間下降到了 5%以內(nèi)。但是從今年開始， 隨著樓市出現(xiàn)回暖的趨勢， 房價上漲的勢 頭重又顯現(xiàn)，這是由多方面原因造成的：其一，新政后，一度被壓抑的購房需求出現(xiàn)了反彈。不少老 百姓在新政實施之初持幣觀望， 希望等待房價下降， 市

33、場需求受 到了壓抑。其二，由于宏觀調(diào)控后市場競爭進一步加劇， 一些開發(fā)企業(yè) 紛紛在提高產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫， 以期在市場上脫穎而出， 從而導 致其開發(fā)成本有所增加。 此外， 地價及部分建材價格總體仍在上 升。在市場不好時，開發(fā)商可能不敢輕易提價，只能以降低利潤 的方式保持價格平穩(wěn)， 而市場一旦回暖， 提價便進入了議事日程； 其三，宏觀調(diào)控的威力有所削弱。一個典型的例子是，去年 在宏觀調(diào)控的背景下， 有關部門曾倡議南京的開發(fā)商將房價漲幅 控制在 5%以內(nèi)，但是隨著時間的推移，這一倡議已經(jīng)變得毫無 約束力。南京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策1、編制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 組織相關部門，統(tǒng)籌城市用地、城市環(huán)境容量、城市基

34、礎設 施承載力、人口規(guī)模，綜合權(quán)衡城市的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán) 境效益， 完成南京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的研究與編制工作， 調(diào) 控全市房地產(chǎn)用地布局和規(guī)模， 房屋及配套的開發(fā)建設以及市場 供應結(jié)構(gòu)。 結(jié)合“一城三區(qū)”城市發(fā)展布局， 構(gòu)建以“主城居住圈”、“次中心居住圈”和“郊區(qū)居住圈”為載體的現(xiàn)代城市居 住格局；完善“居住圈”綜合配套，強化獨立運營功能；構(gòu)建快 速公共交通體系，加強“居住圈”與城市整體的有機聯(lián)系。2、完善健全市場體系繁榮增量市場、搞活存量市場、培育租賃市場。保持穩(wěn)定的 增量房市場，加強綜合配套，成片建設，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，兼顧不 同層次居民的住房消費需求， 開發(fā)建設多類型、 多檔次、

35、多元化、 適銷對路的商品住房； 消除房改房政策性壁壘和障礙， 全面搞活 存量房市場；加強房屋租賃的登記備案，降低租賃稅費，規(guī)范租 賃服務，鼓勵住房承租權(quán)上市交易。給予政策傾斜，鼓勵房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)增加長期投資。3、完善政策法律法規(guī)適應房地產(chǎn)發(fā)展需要，及時出臺規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法規(guī)， 完善房地產(chǎn)開發(fā)用地、征地建設、經(jīng)營交易、物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)登 記管理等一整套房地產(chǎn)市場法規(guī)規(guī)章體系，指導、規(guī)范、約束、 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資者、經(jīng)營者、產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)紀人的行為，維護市場 秩序。4、建立綜合調(diào)控機制加強部門工作聯(lián)系，建立聯(lián)席會議制度，打通房地產(chǎn)業(yè)管理 鏈，超前研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關問題。加強規(guī)劃導向作用，細化 規(guī)劃

36、編制層次， 指導土地儲備與出讓， 發(fā)揮土地開發(fā)的規(guī)模效應、 整體效應、協(xié)同效應。加強土地儲備與出讓管理工作的研究，建 立土地出讓收益的分配與轉(zhuǎn)移機制， 實施帶條件出讓地塊的試點 工作，解決競價出讓導致地價過高的問題；建立房屋儲備機制， 通過中低價商品房房源的轉(zhuǎn)換， 增加房地產(chǎn)市場供應彈性， 建立 房地雙向調(diào)控機制。 加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管， 對符合條件的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與項目給予繼續(xù)信貸支持， 合理控制住房信貸比例與 條件，發(fā)揮金融的杠桿調(diào)節(jié)作用。5、抓好可控環(huán)節(jié)的計劃調(diào)控 以需求為導向，制定并下達住宅用地年度供應計劃、拆遷年 度計劃、住房保障年度計劃。 合理安排土地投放總量、 投放區(qū)域、 投放時

37、序，調(diào)節(jié)資源配置和市場預期，保持土地一級市場穩(wěn)定； 合理安排全市征地拆遷總量和進度，避免剛性需求短期過快釋 放，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場供需；合理安排住房保障的建設規(guī)模，解決 中低收入被拆遷困難家庭住房困難。6、建立了房地產(chǎn)預警預報體系和信息披露制度 建立房地產(chǎn)開發(fā)信息采集、分析、發(fā)布渠道，及時準確反映 房地產(chǎn)運行狀態(tài)， 實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)， 房地產(chǎn)市場交易， 城市規(guī)劃、 房屋建設、統(tǒng)計、金融、稅務以及企業(yè)間信息的互連互通。定期 發(fā)布住房供應量信息、 房地產(chǎn)開發(fā)進度信息、 市場交易及價格信 息，促使市場配置以需求為導向，引導開發(fā)企業(yè)理性投資，購房 者理性消費。7、加強市場要素管理，加強建筑質(zhì)量監(jiān)管 加強房地

38、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理和開發(fā)項目審批管理，推進業(yè) 主工程款支付擔保制度和工程質(zhì)量保險制度。 整頓和規(guī)范房地產(chǎn) 市場秩序，查處開發(fā)、交易、拆遷、中介服務和物業(yè)管理中的各 種違法違規(guī)行為。 加快完善信用檔案體系， 建立企業(yè)信用的查詢、 評估、失信制約制度。 健全房地產(chǎn)服務體系， 積極發(fā)展獨立公正、 規(guī)范運作的專業(yè)化房地產(chǎn)服務機構(gòu)。 推行房地產(chǎn)從業(yè)人員上崗培 訓制度，樹立行業(yè)誠信經(jīng)營氛圍。實行房屋質(zhì)量重大事故一票否決制。探索行之有效的管理機 制，形成“以開發(fā)為主體，以設計為先導，以施工為基礎，以監(jiān) 理為保證，相互制約、密切配合”的工作機制，有效保證住宅工 程質(zhì)量水平，減少質(zhì)量投訴。制訂關于住宅質(zhì)量、創(chuàng)“

39、無滲漏” 工程等方面內(nèi)容的規(guī)范性文件，提高建筑部品化、標準化、工業(yè) 化率，推進住宅產(chǎn)業(yè)化，提高建筑質(zhì)量。8、完善住房保障體系，加大“三房工程”建設力度 一是創(chuàng)新保障機制。 加強對住房保障程度、 保障人群的研究， 提高對住房保障“社會”“經(jīng)濟”二元性認識， 改變單一的房屋 保障方式， 探索通過發(fā)放住房補貼、 購房貼息解決中低收入家庭 住房問題的新途徑， 建立綜合保障體系。 二是堅持“三房工程” 建設。每年按照既定比例保持適當?shù)慕ㄔO和供應規(guī)模， 豐富中低 價商品房市場調(diào)節(jié)功能，加強經(jīng)濟適用房保障功能?！叭抗?程”供應量占房地產(chǎn)市場供應總量控制在 25左右，其中中低價 商品房 15，經(jīng)濟適用房的建

40、設量 10，廉租房的比例控制在 11以內(nèi)。 完善中低價商品房與經(jīng)濟適用房建設管理。 中低價商 品房堅持“分散為主， 集中為輔”的原則， 主要通過出讓地塊切 塊配建方式解決。 加強經(jīng)濟適用房供應對象監(jiān)管。 三是研究保障 性住房可持續(xù)發(fā)展問題。 加強保障性住房集中區(qū)周邊與產(chǎn)業(yè)發(fā)展 布局的協(xié)調(diào)與聯(lián)系，在規(guī)劃選址和建設過程中，充分考慮服務、 教育、商業(yè)、就業(yè)、公共交通配套設施建設，完善保障性住房集 中區(qū)的城市綜合功能。南京市別墅租賃市場分析由于運動員公寓項目所采用的建筑形式以獨立別墅、 雙拼別 墅形式為主，因此我們針對南京市的別墅租賃市場狀況進行分 析。1、南京別墅市場概況南京別墅的起始時間追溯到 1

41、992 年，當時以 3000 元/ 平米 起售的養(yǎng)龍山莊， 開發(fā)商大膽把歐式風格的別墅引進南京， 讓南 京人品了一把鮮。同期出現(xiàn)有還有豪宅帝豪花園、東方花園。南 京別墅的變遷過程分為四個階段：高潮、低潮、升溫、熱潮。一 個新生事物剛出現(xiàn)就達到高潮肯定很難持久，很快 1992 年轟轟 烈烈的別墅高潮因為一些政策原因開始回落工一連幾年出現(xiàn)了 低潮。到 2002 年， townhouse 的出現(xiàn)很快帶熱了別墅市場，而 2003 年南京城市內(nèi)外的快速通道形成的經(jīng) 5 緯 8 路網(wǎng)，一下子 讓近郊的別墅開始升溫，并持續(xù)到了 2004 年。在供應的形態(tài)上，南京別墅 2006 年會逐漸由經(jīng)濟類別墅向 中高檔

42、別墅市場轉(zhuǎn)變， 這是市場發(fā)展的一個必然趨勢， 價格上仍 有較大的上漲空間，且全年的漲幅會高于整個房地產(chǎn)市場的漲 幅。2、南京別墅的供需狀況 南京目前已供應上市的別墅總數(shù)（聯(lián)排、雙拼）僅 200 萬平 方米左右，在城市住宅總面積中不足1.5%，所占比例相當?shù)汀Ｔ?2003 國土資源部叫停別墅用地供應后，南京別墅開發(fā)商放緩 開發(fā)速度，延遲產(chǎn)品上市時間，使別墅供應量持續(xù)減少?！拔镆?稀為貴”， 這是南京別墅價格近兩年持續(xù)高走的內(nèi)在原因。 江寧 有的別墅價格年增長率超過 20%。而按照上海、廣州等地區(qū)的情 況。別墅年價格增長率約在5%-10%或一個售房周期上浮約10%-15%。而且，隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，

43、南京別墅消費群體將不斷 成熟，市場需求量將有明顯增長。根據(jù)預測， 2005年至 2007 年南京每年的別墅供應量分別是 45 萬平方米、 15 萬平方米和 15 萬平方米， 合計為 75 萬平方米； 而這三年別墅的市場需求總量為 85 萬平方米，這意味著，未來 三年南京的別墅供應缺口總量高達 10 萬平方米。由于今后可供 開發(fā)土地不多，開發(fā)商為了提高售價延期上市。在需求市場上， 2004 年和 2005年，隨著別墅大戰(zhàn)加劇， 消費能力被激發(fā)， 至 2006 年隨著供需矛盾的緩和，優(yōu)質(zhì)別墅將在別墅叫停的背景下上漲， 需求量可能會相應暫時時被人為抑制。大量優(yōu)質(zhì)優(yōu)價別墅的上市， 將對原有價高質(zhì)低的空

44、置別墅造 成沖擊，資金實力不強、質(zhì)量不高的樓盤將更為艱難。但 2005 年以后， 南京別墅市場的供應量失衡將逐步改善， 長江三橋的建 成為江北別墅項目帶來實質(zhì)利好。 寧杭高速公路三期貫通， 將釋 放溧水遠途別墅項目。 南京的別墅市場江寧的翠屏山、 將軍山一 帶是供應的主力。去年下半年，南京別墅的供應分布是：江寧占 90左右；江北占 6左右；湯山占 2左右；寧南和亞東板塊 各占 1左右。據(jù)預測， 在未來一段時間里， 江北板塊的別墅項目會有比較 大的“動作”。估計這里的別墅供應量將會達到 40 萬平方米左 右。而傳統(tǒng)的江寧板塊，雖然體量依然較大，但供應份額卻縮至 70左右。 城東版塊的別墅類產(chǎn)品本

45、來就稀確， 在別墅類土地禁 止出讓的宏觀背景下，價格將繼續(xù)攀升。3、南京的別墅消費發(fā)展趨勢 從某種程度上看，當前南京的別墅消費呈現(xiàn)出三大趨勢。別墅供應量在未來幾年將逐漸減少雖然南京別墅市場的上 市量增長幅度非常大， 但所占市場份額不足同年商品房上市量的 10，就南京這一省會城市來說， 別墅的供應量相對還是較小的。別墅禁地政策的推行將使別墅的稀缺性更進一步得到體現(xiàn)， 因此，未來幾年的別墅供應量仍然不會放大， 供求關系會趨于平 衡甚至逆轉(zhuǎn)。土地升值對別墅升值產(chǎn)生很大影響從其土地價值上看，別 墅的容積率一般都較低， 所占有的土地面積較大， 而南京目前的 土地價格下降的可能微乎其微， 未來土地巨大的升

46、值空間目前已 經(jīng)有所顯現(xiàn)。 2005 年上半年仙林掛牌的二幅容積率 0607 的別墅用地，市場價格已超過 92 萬元畝，就是很好的例證。 目前江寧、江北、湯山亞東、邊城等別墅板塊的別墅項目，隨著 南京市進一步加大新城區(qū)的建設力度，升值潛力相當可觀。需求原動力不斷增強， 別墅價格具有較大的升值空間無論 是第一居所類的別墅， 還是度假型第二居所類的別墅， 是居住消 費的最高形式， 是每個有經(jīng)濟實力人士的追求目標， 隨著經(jīng)濟不 斷發(fā)展，這批新貴一族正不斷擴大， 再加上海歸人員的不斷增多， 因而未來的別墅需求會不斷增大， 另外從投資需求角度看， 投資 別墅的客戶基本上自有資金的實力較強， 實際購買力受

47、政策影響 并不大，一旦心理觀望期過去，投資比例會反彈，甚至上升，再 加上別墅供應受土地政策影響， 盡管短期投資比例和換手率不會 太高，但中長期來看，別墅一定會有更大的升值空間。十年來，中山風景區(qū)這個南京巨大的“綠肺”孕育了許多響 當當?shù)膭e墅部落。 除了紫金山東側(cè)山腳下帝豪花園， 還有紫金山 北麓的東方花園別墅、音樂臺南側(cè)的紫金山莊等等。紫金山東麓環(huán)陵路一線，一批高端物業(yè)如天泓山莊、萬泰鐘 山高爾夫、國投馬術(shù)場、陽光聚寶山等項目快速實現(xiàn)著東郊 豪宅的延續(xù)。4、類似房地產(chǎn)項目租售價格調(diào)查 經(jīng)市場調(diào)研，類似房地產(chǎn)項目狀況及租售價格如下：（1）帝豪花園別墅 帝豪花園別墅位居南京尊貴寶地鐘山風景區(qū)，越過

48、紫金 山的東麓，古樹婆娑，碧水蕩漾， 14.8 萬平方米的純自然生態(tài) 環(huán)境，綠化面積高達 80%，前臨碧波清澈的水庫，背倚天蘊神秀 的表山，風水獨佳。整個小區(qū)全為歐式建筑風格， 共計 15 種款型，各種款型俱為 建筑大師嘔心礫血之巨作， 面積為 190平方米到 500 平方米不等， 建材精良，盡顯高尚王者氣派，與整個中山陵風景區(qū)渾然天成， 合為一體。帝豪花園的涉外率高達 90%以上，住戶來自 11 個國家和地區(qū)。 帝豪花園以美元論租金，一期低的 2500 美元月，二期木質(zhì)別 墅租到 3000 美元月。 2005 年 4 月 28 日成交的帝豪花園 7 幢 別墅拍賣價格為每平方米約 20000

49、元。（2）紫金山莊 紫金山莊處于“南京綠肺”中山陵園風景區(qū)的內(nèi)部， 坐 落在音樂臺南側(cè)，周圍山林環(huán)抱，鳥雀時鳴。這里的大氣、水和 噪聲三項污染指標， 均低于聯(lián)合國文化保護區(qū)的標準， 山莊內(nèi)植 有數(shù)十種名貴植物， 整體綠地規(guī)劃， 居住環(huán)境的優(yōu)越南京堪稱絕 版。山莊由周界紅外線報警、 彩色攝像監(jiān)控及園區(qū)道路監(jiān)控系統(tǒng) “武裝”起來的全封閉別墅群。 紫金山莊是德基房地產(chǎn)公司開發(fā) 的早期項目， 建造時間略遲于帝豪花園， 占地總面積約 11474 平 方米，房屋總建筑面積約 8100 平方米，花園面積約 5600 平方米， 占山莊總面積的 49。包括錯層、分體形式的別墅 17幢，共 40 套。每套建筑面積

50、在 150450 平方米，每幢又擁有一個 200600 平方米的草坪。紫金山莊的長期租賃價格為每戶每月 2500 美元 3500 美元， 在經(jīng)過了多年的租賃， 最近在對外保密的情況下， 即將開始低調(diào) 銷售。預計售價約為 2.8 萬元平方米， 整幢別墅價格將會超過 1000 萬元。（3）鐘山國際高爾夫別墅鐘山國際高爾夫項目， 占地 3671 畝，內(nèi)含可承辦國際賽事的 標準 18 洞高爾夫球場、燈光球場和 200 多幢頂級別墅，以及五 星級酒店、度假區(qū)等。該項目背依紫金山，四面為環(huán)陵路、 312 國道、繞城公路、馬群立交等交通 要道所環(huán)抱，從市中心至此 只需 20 分鐘，交通便利，占盡天然地利優(yōu)勢

51、。鐘山國際高爾夫別墅一期由美國 BLA公司、EDSA公司、美國 貝爾高林公司、GaryPlayer、WATG公司、上海高力國際等六大 世界頂尖團隊聯(lián)袂打造。 外立面風格主要借鑒了西班牙式、 意大 利式和美國懷特式三種建筑風格的精華， 每套別墅風格不同， 個 性化極強， 同時考慮到中國的審美情趣和文化特色， 添加了部分 中國傳統(tǒng)元素，滿足不同性格、不同年齡階段，不同行業(yè)頂級人 士，可謂不折不扣中西合璧的頂級別墅。目前，鐘山別墅只推出 了 19 棟，從預訂情況看已不能滿足需求， 價格約為 2.5-3 萬元 / 平方米。在租賃市場中，高檔別墅類產(chǎn)品的市場一直處于供不應求的狀態(tài)，租賃價格居高不下，現(xiàn)舉

52、例如下:案例瑞景文華香溪月園別墅地理位置江寧將軍大道仙林大學城建筑面積270平方米266平方米產(chǎn)品雙拼別墅構(gòu)成，建筑風格較為普通獨棟別墅戶型5室3廳3衛(wèi)5室3廳3衛(wèi)租賃價格20000元/月16000元/月裝修狀況高檔裝修無裝修其他熱水淋浴器，電話,空調(diào),彩 電,冰箱,洗衣機,家具無設施案例金陵家天下紫金山莊地理位置仙林城東建筑面積320平方米425平方米產(chǎn)品英式獨立別墅，內(nèi)含三套臥房美式獨棟別墅戶型6室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)租賃價格21800元/月35000元/月裝修狀況高檔裝修高檔裝修中央空調(diào)，高檔紅木家具，其他大金中央空調(diào)，鍋爐,設 熱水系統(tǒng)、另有530平方私施全。另有600平米花園 家花園

53、案例帝豪花園別墅紫金山莊別墅地理位置城東城東建筑面積298平方米373平方米產(chǎn)品獨立別墅木結(jié)構(gòu)獨棟別墅戶型4室3廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)租賃價格2600美元/月25000元/月裝修狀況高檔裝修高檔裝修其他中央空調(diào)，熱水系統(tǒng)、另有400平方私家花園、車庫大金中央空調(diào)，鍋爐,設 施全，另有500平米花園經(jīng)過測算，上述案例中別墅每平方米年租金分別為817.5元、721元、888元、988元、837元、801元，平均租賃價格為842元。由于另須收取物業(yè)管理費用，因此凈租金收入大約為 90% 左右，即每年750元/平方米。第三章建設規(guī)模和建設內(nèi)容3.1建設規(guī)模根據(jù)建設工程規(guī)劃許可證及南京馬術(shù)場項目規(guī)劃用地紅線

54、圖確立如下規(guī)劃設計條件：規(guī)劃總建設用地平方米787517.3運動員公寓項目建設用地平方米191801.4運動員公寓平方米39000.00運動員會所平方米6000.00擬建項目地上總建筑面積平方米45000.00容積率0.233.2建設內(nèi)容整個賽馬場項目由香港利安顧問公司設計，現(xiàn)已完成一期工程，包括：看臺區(qū)、馬廄區(qū)、賽道區(qū)、廣場區(qū)等，目前二期運動 員公寓項目即將動工建設。運動員公寓項目建設包括運動員公寓、會所、道路、園林小品、配套公用設施等幾個主要部分。 項目占地面積19.18萬平方 米，地上總建筑面積 45000平方米，容積率 0.23，公寓、會所 均為精裝修，配備家具、家電設施等。目前賽馬場

55、項目已建的項目有： 1馬廄區(qū)：8幢二層框架結(jié)構(gòu)馬房依山而建，錯落有致， 每幢建設有54間馬舍，馬廄區(qū)同時可容納 400余匹馬入住。馬 舍內(nèi)有自動飲水器，有冷、熱水供應，門窗上設有馬匹探視洞口。 馬舍通風采光具佳，并設有鞍具室、飼養(yǎng)員辦公室、臥房等。室 外配有洗馬臺、遛馬圈，四周用鋼絲網(wǎng)片全封閉隔離，對馬保護 有加。馬廄區(qū)不僅吸收了國際領先馬房的設計精髓，而且處處體現(xiàn)以馬為本，勘稱亞洲頂級馬房。2、賽道區(qū)：從設計到施工都采用了國際最先進的技術(shù)標準， 是亞洲唯一集馬術(shù)和速度賽馬四大項比賽于同一賽場的綜合設 施。其中：速度賽道由1850米長、35米寬的草道，1650米長、 25米寬的沙道，1700米

56、長、10米寬（含4米綠化帶）的救護道， 1750米長、9米寬的訓練道組成。跑道結(jié)構(gòu)合理科學，即使大雨 滂沱也不見積水，照常比賽。60米X 90米的場地障礙和盛裝舞步比賽場和60米X 70米準備場均按奧運會場地要求興建。賽道 和障礙舞步場地均有一流的排水系統(tǒng)和噴灌系統(tǒng)，旱澇無誤。三日越野賽道總長3.8公里，由亞馬聯(lián)秘書長、國際馬聯(lián)認證設計 師金一弘、樸正午設計并監(jiān)理，其坡道、彎道、環(huán)境、景觀、障 礙設施等渾然一體，不僅蔚偉壯觀，而且達到國際賽道標準。賽道區(qū)主看臺區(qū)3、宏偉大氣的主看臺區(qū)： 總建筑面積5.3萬平方米，由北 主看臺與亮馬圈組成，主看臺為 6層框架結(jié)構(gòu)，亮相圈3層，設 有觀眾看臺和貴賓

57、包房，可同時容納近萬人觀看馬術(shù)比賽。4、賽場區(qū)和廣場區(qū)： 賽場區(qū)內(nèi)建有垂釣中心、高爾夫練習 場、馬術(shù)訓練場等。附有 50余間三星級客房。并鋪有客廳、咖 啡廳、露天茶社、棋牌室、寬帶網(wǎng)、健身房、還有鹿苑、水禽園、 鴕鳥房、孔雀園、鴛鴦池、水簇館等小動物園地。是集垂釣、高爾夫練習、馬術(shù)乘騎為一體的國內(nèi)少有的休閑健身場所。咼爾夫垂釣中心練習場第四章 環(huán)境保護及節(jié)能4.1 環(huán)境保護1、環(huán)境狀況建設場地周圍沒有工廠等易產(chǎn)生污染源的設施，環(huán)境條件良 好。由于其鄰近繞城公路、滬寧高速公路等城市干道，交通流量 較大，可能會有一定的汽車廢氣和噪聲污染。2、項目主要污染源本項目建設期間可能產(chǎn)生的污染源有：施工期間

58、造成的環(huán)境污染， 主要為建筑材料在運送途中泄漏、 建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。 施工期間的其它污染源 主要為各類固體廢棄物、污水、燃油鍋爐房、柴油發(fā)電機房、煙 氣、屋內(nèi)廢氣、各種設備、汽車噪聲和汽車尾氣等。3、“三廢”治理初步方案 根據(jù)南京市同類項目的經(jīng)驗，本項目各種污染源產(chǎn)生的污染 量較少， 在加強預先防范并經(jīng)妥善處理后， 均能達到國家規(guī)定標 準。（1）污水處理 生活污水、燃油鍋爐房地面油水和柴油發(fā)電機房地面清洗污 水沒有欄網(wǎng)或隔油池裝置， 以防止大顆粒固體物質(zhì)和油脂進入管 網(wǎng)造成堵塞。 地面排水采取排水采取排水溝和排水管集中經(jīng)地下二層集水井用潛水泵提升排至室外污水管。污水經(jīng)二級生物

59、處理后排入經(jīng)四路 600mm市政污水管。二 級生物處理采用地埋式污水處理構(gòu)筑物， 設在室外草坪下。 洗手 間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水截流干管。（2）固體廢棄物處理 固體廢棄物包括產(chǎn)生的生活垃圾和廢棄物。主要處理措施是設置不影響室內(nèi)外景觀的密封式垃圾收集器， 按規(guī)定分類回收處 理后運出。（3）廚房煙氣處理 廚房產(chǎn)生的油煙、一氧化碳以及燃氣廢氣等有害氣體，可采用爐罩分離垂直上抽式高效機械排風設施。 要求把油煙中絕大部 分含油液體分離出來， 盡量減少油顆粒排入大氣。 廚房煙氣排放 排風機房盡量封閉或采用一些高效消音設備， 以減少噪音對周圍 環(huán)境的影響。（4）汽車尾氣和室內(nèi)廢氣的處理 汽車產(chǎn)生的汽車

60、尾氣、衛(wèi)生間產(chǎn)生的廢氣均采用機械排風的方式處理。 其余室內(nèi)場所可考慮自然通風和機械排風相結(jié)合的方 式。（5）噪聲污染的處理 汽車噪聲由于執(zhí)行南京市機動車輛管理的有關規(guī)定，城區(qū)禁止鳴號，不會超過標準要求。設備產(chǎn)生的噪聲通過以下辦法減振降噪：溴化鋰冷水機組、 防排煙風機、 水泵等設備采用減振臺座、 彈簧減振器或橡膠減振 墊。風機進出口采用涂膠帆布軟管， 通風系統(tǒng)的送風及排風機總 風管上裝消聲器。（6）施工期間的污染防治 施工運送砂石、泥土、水泥等車輛，車廂應嚴密，防止泄漏 造成沿途地面污染。 建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾集中運送至指定地 點。雖然施工現(xiàn)場周圍人口密度較小，但施工設備仍應注意噪聲 的控制。