論房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)及防范

1、論房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)及防范 基于A集團(tuán)的案例分析作者：甘小武甘新武來源：財(cái)政監(jiān)督2018年第20期【摘要】房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，在去杠桿的背景下，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈 的完好順暢運(yùn)行至關(guān)重要。本文將試圖以A集團(tuán)的資金鏈斷裂為例，采用案例分析方法，從房 地產(chǎn)企業(yè)資金流全過程對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂及風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行較為全面系統(tǒng)地討論， 指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈潛伏的種種問題并提出應(yīng)對(duì)措施。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)資金管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一、文獻(xiàn)綜述房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，其資金安全關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全。因 此，資金鏈的安全是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)。自從2010年“國(guó)十條”發(fā)布

2、以來，房地產(chǎn)企 業(yè)的資金鏈條非常脆弱，一方面，國(guó)務(wù)院緊縮“地根”導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相囤地從而將大量資 金套牢在土地存量上；另一方面，緊縮“銀根”也惡化了銀行貸款環(huán)境，增加了債務(wù)融資困難。 加上各地限購(gòu)，使得房地產(chǎn)銷售不容樂觀。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給受到多方面的約束，資 金鏈的風(fēng)險(xiǎn)問題較為嚴(yán)峻。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈及其風(fēng)險(xiǎn)與防范問題，學(xué)者們已經(jīng)做了大量探討。發(fā)達(dá)國(guó)家的 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早，較為成熟，其資金來源渠道多元化、市場(chǎng)化。學(xué)者RichardImperiale （2001）提出美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金來源受益于發(fā)達(dá)的證券二級(jí)市場(chǎng)上的包括指數(shù)化證券、信托 證券和投資基金在內(nèi)的多重創(chuàng)新型的房地產(chǎn)金融工具

3、，銀行信貸資金僅占美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金 來源的14%。AndyC.W.（2005）研究表明，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)資金來源形成了以私有金融機(jī)構(gòu)為 主、多種信用主體交織的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源于私人部門和政府部門，私人 部門的投入占主體，政府以財(cái)政投資的形式為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的房地產(chǎn)開發(fā)提供資金。德國(guó)和新 加坡政府都非常重視住宅區(qū)的建設(shè)，德國(guó)采取建房?jī)?chǔ)蓄的方式為住宅建設(shè)籌集資金，新加坡通 過中央住房公積金儲(chǔ)備為住宅供給資金。HancockWilcox（2004）指出日本房地產(chǎn)業(yè)資金主要來 源于住宅金融、住宅公團(tuán)和住宅專業(yè)貸款公司。國(guó)內(nèi)學(xué)者郭亞力（2006）指出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是以銀行貸款為主的單一制融

4、資方式，權(quán) 益性融資較少，不存在房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)融資體系。王錚、張朋（2008）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)資金鏈?zhǔn)?一個(gè)流進(jìn)流出的循環(huán)系統(tǒng)，主張?jiān)搭^治理，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立有計(jì)劃的資金流入機(jī)制。李適 之（2008）認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈脆弱的主要原因在自身，其次才是宏觀政策。羅薇 （2012）認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問題應(yīng)該從來源、使用、回流的過程分階段看待，資金來源緊 縮和使用過程中的浪費(fèi)與回流的周期太長(zhǎng)也是造成資金鏈斷裂的原因。馬伊、陳佳等（2006） 認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性失衡是大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)壓力的重要原因。朱湘 德（2008）指出應(yīng)建立資金鏈的預(yù)警系統(tǒng)防范風(fēng)險(xiǎn)。王坤（2010）主張房

5、地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以資金 鏈風(fēng)險(xiǎn)管理為基調(diào)和中心建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系。劉榮（2012）認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)不僅要從整體 流程上制定資金鏈斷裂的防范措施，還要有針對(duì)性地關(guān)注單個(gè)項(xiàng)目，做好項(xiàng)目預(yù)算和規(guī)劃并嚴(yán) 格執(zhí)行，以項(xiàng)目資金安全來護(hù)衛(wèi)企業(yè)資金鏈的安全。關(guān)于資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)防范，國(guó)內(nèi)外的學(xué)者提出了諸多方法。WilliamBeaver（1966） 采用單變量方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度；EdwardAltman（1968）建立了7值模型；Ohlson提出了條件概 率模型；周首華（1996）在EdwardAltman1996年提出了 Z值模型上加入現(xiàn)金流變量；陳靜（1999 ）采用資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收

6、益率進(jìn)行了單變量預(yù)警分析; 桂夢(mèng)吟（2008）年采用Logisttic模型作了案例的資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析?？傮w上，國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的研究起步較早較深入。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì) 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的研究在上世紀(jì)90年代才開始。資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)防范方法的研究上，國(guó) 內(nèi)外部分學(xué)者采用了財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)，增加了股權(quán)結(jié)構(gòu)等非財(cái)務(wù)指標(biāo)作為資金鏈斷裂風(fēng) 險(xiǎn)防范的分析因子。資金鏈包括資金來源、資金使用和資金回流多個(gè)環(huán)節(jié)，大多學(xué)者更多關(guān)心 的是資金來源的研究，對(duì)其他資金環(huán)節(jié)的研究較少。本文將試圖以A集團(tuán)的資金鏈斷裂為例， 采用定性和定量相結(jié)合的案例分析方法，從資金流動(dòng)過程的完整鏈條對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷

7、裂及風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行較為系統(tǒng)的研究。二、A集團(tuán)及其資金管理體制A集團(tuán)控股有限公司，成立于1999年，總部位于香港，以“精耕深圳”為發(fā)展戰(zhàn)略， 集中于開發(fā)大眾化的精品住宅，初步形成了自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。作為中國(guó)大型綜合性 投資集團(tuán)，A集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，也涉及商業(yè)運(yùn)營(yíng)、金融服務(wù)、旅游產(chǎn)業(yè)、城市更 新、酒店運(yùn)營(yíng)、文體產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療養(yǎng)老等多元領(lǐng)域。截至2014年，A集團(tuán)旗下包括A商旅集團(tuán)、 A置業(yè)集團(tuán)、A物業(yè)集團(tuán)等三大專業(yè)集團(tuán)和31家地產(chǎn)分公司，員工總?cè)藬?shù)1萬多人，擁有優(yōu)質(zhì) 土地儲(chǔ)備約2400萬平方米，總資產(chǎn)超千億元人民幣。A集團(tuán)實(shí)行扁平化管理體制：集團(tuán)董事會(huì)作為最高權(quán)力層，高管團(tuán)隊(duì)直接向

8、其負(fù)責(zé)， 此外，還按照香港證監(jiān)會(huì)的規(guī)定設(shè)立了獨(dú)立董事和審計(jì)委員會(huì)。A集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理體制具有以 下特征：一是以扁平化的組織架構(gòu)對(duì)全國(guó)的業(yè)務(wù)部門實(shí)施管理，橫向上拉長(zhǎng)了每個(gè)層級(jí)的管理 幅度，有利于最高層的集團(tuán)中心直接管控下屬業(yè)務(wù)中心。二是集權(quán)化的經(jīng)營(yíng)管理，推行垂直管 理的“強(qiáng)集團(tuán)型運(yùn)營(yíng)管控”模式，可以降低協(xié)商成本，方便上層的決策信息和業(yè)務(wù)安排能夠以 最快的速度精準(zhǔn)到達(dá)下層業(yè)務(wù)中心及個(gè)人。三是標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營(yíng)管理，嚴(yán)格遵循和實(shí)施公司法人 治理結(jié)構(gòu)，采用標(biāo)準(zhǔn)流水線式的生產(chǎn)方式和管理體制，有助于降低管理成本、信息成本和協(xié)商 成本。四是精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)管理，崇尚執(zhí)行力第一的工作方式，建立了高效的人力資源管理體制，

9、對(duì)業(yè)務(wù)中心和員工的工作實(shí)施精細(xì)化管理。可見，扁平化、集權(quán)化、標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)管 理體制是A集團(tuán)成熟的現(xiàn)代企業(yè)管理模式的標(biāo)志，本身存在諸多優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也有可能導(dǎo)致資 金管理方面的問題。比如，集權(quán)化管理體制立足于整體的同時(shí)又代表著非充分的民主，難以充 分考慮和吸收基層的意見，容易忽視某些可能引起全局崩盤的資金管理方面的局部風(fēng)險(xiǎn)；完全 標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化的管理體制也會(huì)使得基層的經(jīng)營(yíng)管理層無法根據(jù)突發(fā)事件進(jìn)行自由靈活地現(xiàn)場(chǎng) 裁決，從而在資金管理方面失去了靈活機(jī)動(dòng)的決策優(yōu)勢(shì)。A集團(tuán)采取戰(zhàn)略規(guī)劃型（集權(quán)型）的資金管理體制，基于集團(tuán)的戰(zhàn)略計(jì)劃，對(duì)下屬公 司和業(yè)務(wù)部門的資金進(jìn)行全面規(guī)劃和控制，實(shí)行垂直管理。業(yè)

10、務(wù)公司的資金管理也是一方面受 到本業(yè)務(wù)公司管理層的管控，另一方面又必須在集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部門的安排下對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行直 接管理。集團(tuán)公司根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流和資金使用績(jī)效評(píng)價(jià)通過一套全面的預(yù)算系統(tǒng)對(duì)業(yè)務(wù)公司 的資金進(jìn)行管控：集團(tuán)公司針對(duì)單獨(dú)的戰(zhàn)略項(xiàng)目制定了項(xiàng)目可行性和盈利性分析制度，業(yè)務(wù)公 司必須按照該制度進(jìn)行運(yùn)作，再經(jīng)過集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部門的審批，才能啟動(dòng)業(yè)務(wù)公司的資金計(jì)劃; 業(yè)務(wù)公司需要遵循集團(tuán)公司統(tǒng)一的資金使用程序，進(jìn)行資金的籌集、分期撥付、逐期回收，完 成資金流程；集團(tuán)公司是以項(xiàng)目為依據(jù)，對(duì)業(yè)務(wù)公司的資金流動(dòng)進(jìn)行事中監(jiān)管和事后的績(jī)效評(píng) 價(jià)以及相應(yīng)調(diào)整?？梢姡瘓F(tuán)公司在資金管理上的事前規(guī)劃和制度設(shè)計(jì)、

11、事中監(jiān)管、事后績(jī)效 評(píng)價(jià)及調(diào)整，構(gòu)成了集權(quán)型資金管理模式的三個(gè)環(huán)節(jié)。業(yè)務(wù)公司財(cái)務(wù)部門的職責(zé)是執(zhí)行，集團(tuán) 公司財(cái)務(wù)部門才是資金管理的權(quán)力核心。集團(tuán)公司對(duì)業(yè)務(wù)公司的資金管理具有絕對(duì)控制權(quán)。三、A集團(tuán)資金鏈斷裂的原因分析房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條斷裂有多方面的原因，這里以A集團(tuán)為例，分析房地產(chǎn)企業(yè)的 資金鏈條斷裂的原因。（一）尋租行為傾向和信息披露不當(dāng)A集團(tuán)資金鏈斷裂是其自身的經(jīng)營(yíng)管理體制和資金管理體制長(zhǎng)期作用的結(jié)果，也是政 治尋租和信息披露方面存在缺失的結(jié)果。A集團(tuán)之所以在2014年年初引起外界關(guān)注主要是因?yàn)?其年度審計(jì)報(bào)告遲遲不能按照香港證交所的要求在規(guī)定的時(shí)間發(fā)布，普華永道作為近年來為A 集團(tuán)出具審

12、計(jì)報(bào)告的服務(wù)機(jī)構(gòu)始終無法出具令A(yù)集團(tuán)、收購(gòu)方以及證監(jiān)會(huì)都滿意的審計(jì)報(bào)告。A 集團(tuán)2015年3月8日發(fā)布的財(cái)務(wù)公告顯示：截至2014年最后一天，公司應(yīng)付境內(nèi)外貸款人的 計(jì)息債務(wù)總額高達(dá)650億元。根據(jù)相關(guān)貸款合同，A集團(tuán)在2015年底前需要償還的債務(wù)本息總 額在341億-355億元之間。截至2015年3月2日A集團(tuán)的現(xiàn)金結(jié)余總額為18.97億元。債權(quán) 人向法院提出63項(xiàng)資產(chǎn)保全申請(qǐng)，要求公司合計(jì)償還280億元，A集團(tuán)陷入資金困境。2014 年10月受深圳地方官員貪腐案件的影響，A集團(tuán)在深圳的多個(gè)項(xiàng)目被地方政府鎖定，后來雖然 大部分被鎖定項(xiàng)目經(jīng)過收購(gòu)方融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)的多方協(xié)調(diào)已經(jīng)于2015年4月初逐步被

13、解除行政鎖定， 但仍處于資產(chǎn)保全狀態(tài)。境內(nèi)債務(wù)重組進(jìn)展順利，但境外債務(wù)重組遭遇很大阻力，部分債權(quán)人 不同意A集團(tuán)提出的債務(wù)延期、利息打折方案。收購(gòu)方融創(chuàng)中國(guó)對(duì)A集團(tuán)的收購(gòu)有兩大前提， 一是被政府鎖定的項(xiàng)目解除鎖定，二是債務(wù)完成重組。一旦2015年7月底債務(wù)重組無法完成， 融創(chuàng)收購(gòu)流產(chǎn)，A集團(tuán)難逃破產(chǎn)命運(yùn)。多家外資大行及國(guó)級(jí)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)基于A集團(tuán)的基本面急轉(zhuǎn) 直下紛紛下調(diào)其目標(biāo)及投資評(píng)級(jí)，導(dǎo)致A集團(tuán)融資困難。深究這一系列問題的根源，主要在于 A集團(tuán)資金管理不善的同時(shí)，因?yàn)榕c政府官員聯(lián)系過密并可能采取了不合規(guī)的競(jìng)標(biāo)手段，多個(gè) 樓盤被鎖定對(duì)其資金鏈造成了致命打擊。（二）土地儲(chǔ)備策略欠合理A集團(tuán)始終采取擴(kuò)

14、張式的土地儲(chǔ)備模式，2013年通過私人協(xié)商或者公開招拍掛出售購(gòu) 入32幅土地及相關(guān)權(quán)益，土地收購(gòu)的總代價(jià)約合人民幣14127.8萬元。2013年全部新增土地 儲(chǔ)備中有約170849平方米位于長(zhǎng)三角，購(gòu)進(jìn)資金349020萬元，占新增儲(chǔ)備土地總成本的 24.70%；約324361平方米位于珠三角，購(gòu)進(jìn)資金573340萬元，占新增土地總成本的40.58%， 約1093222平方米位于一線城市，購(gòu)進(jìn)資金1266310萬元，占新增土地總成本的89.43%。總體 上，A集團(tuán)土地儲(chǔ)備主要集中在廣州、深圳為代表的華南地區(qū)，說明A集團(tuán)未來幾年的主要項(xiàng) 目將依賴廣州、深圳乃至一線城市政府政策及房產(chǎn)市場(chǎng)的行情，資金

15、回收風(fēng)險(xiǎn)會(huì)積聚在這幾個(gè) 城市。而且A集團(tuán)用于土地儲(chǔ)備的資金來源只有少部分來自自營(yíng)收入，大部分來自借款，而借 款無疑會(huì)增加土地儲(chǔ)備成本?？梢夾集團(tuán)的土地儲(chǔ)備策略不夠合理。（三）財(cái)務(wù)報(bào)表顯示的風(fēng)險(xiǎn)源A集團(tuán)2009-2013年五年財(cái)務(wù)報(bào)表可以生成下面的資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等資金 管理相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)情況。上表數(shù)據(jù)顯示，A集團(tuán)在這五年來資產(chǎn)負(fù)債率保持在65%左右，且不斷攀升，說明了 A 集團(tuán)這五年負(fù)債已經(jīng)覆蓋了權(quán)益，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)對(duì)負(fù)債的依賴程度較高，借款占 據(jù)融資的主導(dǎo)地位，容易形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無法保障資金的長(zhǎng)期有效供給，影響了企業(yè)融資規(guī)模 的再擴(kuò)大；負(fù)債結(jié)構(gòu)上，流動(dòng)負(fù)債占較大比例，說明了短

16、期償債壓力大，資金鏈條不夠穩(wěn)??； 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低于行業(yè)平均水平，資金回籠壓力大；資本結(jié)構(gòu)上，負(fù)債率偏高增加了償債風(fēng) 險(xiǎn)，無法保障資金鏈的長(zhǎng)期安全；經(jīng)營(yíng)績(jī)效上應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)水平拉低了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)水平。此外，A集團(tuán)資金鏈斷裂丑聞爆發(fā)之后，與收購(gòu)方在債務(wù)重組、訴訟解決等一系列收 購(gòu)先決條款上無法達(dá)成一致意見，將為其出具財(cái)務(wù)報(bào)告的第三方機(jī)構(gòu)拉入泥潭。直到2015年3 月31日第三方機(jī)構(gòu)都無法出具一份令A(yù)集團(tuán)、收購(gòu)方及第三方自身都滿意的財(cái)務(wù)報(bào)表，并被外 界指出其在前幾年出具的有關(guān)A集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)報(bào)告存在粉飾的嫌疑。一般的，在地產(chǎn)行 業(yè)中，調(diào)節(jié)預(yù)收賬款和收入等指標(biāo)，可以對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債產(chǎn)生極大影響。部分股權(quán)

17、型融資的實(shí)質(zhì) 是固定付息的債務(wù)，屬于表外隱性負(fù)債。這些賬目的處理存在極大的操作空間。受收購(gòu)方委托 進(jìn)行財(cái)務(wù)調(diào)查的德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供的信息反映，A集團(tuán)有兩百多億的負(fù)債在之前被計(jì)在股 權(quán)里面，完全沒入賬的負(fù)債好像也有二三十億?？梢姡珹集團(tuán)這五年來在外部獨(dú)立審計(jì)方面也 存在一定的問題，外部審計(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)立性不完整造成A集團(tuán)的債務(wù)問題沒有得到及時(shí)的披露和化 解，才造成了 2015年初資金鏈坍塌式斷裂。（四）金融機(jī)構(gòu)的無序行為A集團(tuán)資金來源結(jié)構(gòu)中占比最大的是債務(wù)性籌資，債權(quán)人的寬容程度對(duì)債務(wù)人能否度 過資金危機(jī)具有重要的影響。在我國(guó)，金融機(jī)構(gòu)普遍存在追著大客戶跑的現(xiàn)象，同質(zhì)金融機(jī)構(gòu) 競(jìng)爭(zhēng)大客戶，爭(zhēng)相向大客

18、戶提供巨額貸款，不斷降低準(zhǔn)入門檻，客觀上造成信貸資金向大客戶 累積，鼓勵(lì)了大客戶的投資沖動(dòng)和過度借貸。當(dāng)大客戶面臨資金困境，債務(wù)償付能力不足時(shí)， 金融機(jī)構(gòu)又缺乏有序的協(xié)調(diào)機(jī)制，為了自身短期利益，只管督促企業(yè)償本付息、抽離資金，使 得企業(yè)經(jīng)營(yíng)“失血”、難以為繼，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加劇。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育不成熟、信息不對(duì) 稱不透明的問題嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)很難為債權(quán)人察覺，待風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，多數(shù)債權(quán)人 往往寬容不夠會(huì)放棄對(duì)企業(yè)的債務(wù)展期等救助。對(duì)于債務(wù)性融資支撐著的A集團(tuán)而言，金融企 業(yè)抽離資金的無序行為只會(huì)加劇資金鏈斷裂。四、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)防范措施基于前面的原因分析，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)

19、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)該針對(duì)各種原 因擬定具體防范措施。（一）改善資金鏈循環(huán)的外部環(huán)境1、處理好與政府的關(guān)系，降低政治風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在買地的 過程中，總以競(jìng)標(biāo)、拆遷、舊城改造等方式與政府之間發(fā)生了一種市場(chǎng)交易關(guān)系。政府既是市 場(chǎng)交易主體又是行政管理主體，身份特殊；土地收入作為地方財(cái)政收入的重要來源也影響著地 方政府的行為；地方官員存在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的任務(wù)和政治錦標(biāo)賽的激勵(lì)。另一方面，在土地資 源有限的背景下，中央政府隨時(shí)都有可能出臺(tái)各種限制性政策，房地產(chǎn)企業(yè)存在以最低價(jià)格儲(chǔ) 備盡可能多的土地利益的訴求，房地產(chǎn)商和地方政府或部分地方官員之間的關(guān)系變得復(fù)雜，存 在暗箱操作或?qū)ぷ?/p>

20、的可能。一旦違規(guī)行為曝光，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨業(yè)務(wù)鎖定、資產(chǎn)凍結(jié)甚 至是勒令退出市場(chǎng)等經(jīng)濟(jì)法律懲治，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈造成致命打擊。A集團(tuán)的資金鏈斷裂 就是一個(gè)典型案例。因此處理好與政府及政府官員的關(guān)系，合法經(jīng)營(yíng)，把握好房地產(chǎn)企業(yè)自身 和政府的活動(dòng)邊界，避免陷入政治風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)長(zhǎng)期的安定環(huán) 境。2、處理好與債權(quán)人的關(guān)系，改善資本結(jié)構(gòu)。銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款中存在大部分呆 賬是業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象。各銀行出于業(yè)績(jī)和貸出率的壓力，往往在已經(jīng)存在呆賬的情況下，仍然繼 續(xù)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，以免讓呆賬變成壞賬。這樣勢(shì)必會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)淡化貸款規(guī)模和債 務(wù)期限的合法意識(shí)、放松對(duì)呆賬和

21、債務(wù)問題的警惕。因此，處理好與銀行債權(quán)人的關(guān)系，就借 債的規(guī)模、期限、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行及時(shí)的溝通交流，幫助企業(yè)清醒認(rèn)識(shí)自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)償還 或者修改借款合約條款，盡量采取協(xié)商手段來處理債務(wù)糾紛，將償債風(fēng)險(xiǎn)降到最低，維持較高 的信用評(píng)級(jí)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，處理好與銀行等債權(quán)人的關(guān)系還有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。A 集團(tuán)的短期債務(wù)占比高，最終引爆短期償債風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)作為一個(gè)負(fù)面例子，警示房地產(chǎn) 企業(yè)盡量通過各種手段處理好與銀行等債權(quán)人的關(guān)系，盡可能多的爭(zhēng)取長(zhǎng)期貸款，甚至采取證 券融資等權(quán)益性融資，改善資本結(jié)構(gòu)。3、保證第三方審計(jì)獨(dú)立性，強(qiáng)化外部監(jiān)督。第三方審計(jì)是企業(yè)外控的主要環(huán)節(jié)。獨(dú)立、 完整、專業(yè)、

22、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐獠繉徲?jì)有助于準(zhǔn)確反映企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)水平、揭示其存在的 問題和不足。第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)往往需要在自身盈利與執(zhí)業(yè)獨(dú)立性之間尋求平衡。我國(guó)第三方機(jī) 構(gòu)往往與委托方之間存在“討價(jià)還價(jià)”，常常受到自身利益和職業(yè)素養(yǎng)的制約。短期來看，第 三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的粉飾可以幫助企業(yè)虛報(bào)利好穩(wěn)定股價(jià)等，但是長(zhǎng)期來看，會(huì)淡化企 業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不利于企業(yè)的長(zhǎng)足穩(wěn)健發(fā)展。普華永道為A集團(tuán)提供的2014年之前年份的財(cái)務(wù) 報(bào)告就是一個(gè)負(fù)面案例，突顯第三方機(jī)構(gòu)保持專業(yè)與獨(dú)立的重要性。（二）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理1、建立全面預(yù)算管理體系，從源頭保障資金鏈安全。目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都和 A集團(tuán)一樣采用的是戰(zhàn)略計(jì)劃型

23、（集權(quán)型）的資金管理體制，其弊端在于資金鏈的管理可能不 夠靈活，某些業(yè)務(wù)中心的項(xiàng)目存在提前或者延期占用資金、未能及時(shí)向總部回流資金等現(xiàn)象， 某些業(yè)務(wù)中心也存在項(xiàng)目資金不能及時(shí)到位或者被要求過早的抽離，如此種種，都不利于集團(tuán) 整體資金鏈條的科學(xué)規(guī)范。集團(tuán)總部及其財(cái)務(wù)部門作為決策中心，必須采用一套全面預(yù)算管理 體系，將各個(gè)業(yè)務(wù)中心的資金使用情況完整地納入全面預(yù)算管理體系，方便統(tǒng)一及時(shí)的調(diào)動(dòng)和 管理，方便定期對(duì)某一期間內(nèi)的資金鏈作出戰(zhàn)略計(jì)劃和預(yù)測(cè)，實(shí)行逐期滾動(dòng)的動(dòng)態(tài)管理。首先 要將集團(tuán)總部和具體業(yè)務(wù)中心的籌資活動(dòng)納入統(tǒng)一的監(jiān)管和分析框架，對(duì)集團(tuán)總部和業(yè)務(wù)單位 的資金需求與資金成本壓力進(jìn)行科學(xué)匹配和分

24、擔(dān)；對(duì)資金的使用作出分期分項(xiàng)目的實(shí)時(shí)監(jiān)控； 對(duì)資金回流要制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)及時(shí)回收資金；對(duì)資金成本的付出要通過全面預(yù)算管理系統(tǒng) 進(jìn)行審批和監(jiān)控，降低資本成本；對(duì)資金流入-資金回流分項(xiàng)目、期限和業(yè)務(wù)單位制定績(jī)效評(píng)價(jià) 機(jī)制。2、適量?jī)?chǔ)備土地，減少土地儲(chǔ)備對(duì)資金鏈的負(fù)荷。土地是房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)的資源 基礎(chǔ)和經(jīng)營(yíng)起點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)高度重視土地儲(chǔ)備。在中國(guó)這樣不允許買賣土地的環(huán)境下， 土地資源相當(dāng)有限。儲(chǔ)備土地是需要花費(fèi)代價(jià)的。A集團(tuán)采取擴(kuò)張性的土地儲(chǔ)備策略，在土地 招投標(biāo)、拍賣過程中不惜采用尋租等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段就是一個(gè)負(fù)面的案例。理論上，土地儲(chǔ)備 雖然可以保障未來物業(yè)開發(fā)后顧無憂，但同時(shí)也占用了大

25、量資金。因此毫無節(jié)制的土地儲(chǔ)備必 然會(huì)危及房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈安全。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要理智認(rèn)識(shí)和對(duì)待土地儲(chǔ)備，將土 地儲(chǔ)備與自身的資本結(jié)構(gòu)、資金鏈安全乃至戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)拓展進(jìn)程結(jié)合起來考慮。3、提高營(yíng)運(yùn)資金的管理水平，加快流動(dòng)資金回籠速度。加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理。房地產(chǎn)開 發(fā)成本大，購(gòu)房者普遍采用按揭的賒銷方式購(gòu)買物業(yè)，必然會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)制造大量的應(yīng)收賬 款，如果應(yīng)收賬款不能及時(shí)回收就會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)資金的回籠，期限較長(zhǎng)的應(yīng)收賬款 還有可能發(fā)生壞賬，給企業(yè)帶來?yè)p失。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須重視應(yīng)收賬款的管理，鼓勵(lì)購(gòu)房者 在短期內(nèi)付清房款，縮短應(yīng)收賬款周期；房地產(chǎn)企業(yè)要仔細(xì)審查購(gòu)房者的資產(chǎn)狀況和信用狀況， 從整體上降低違約風(fēng)險(xiǎn)，提