北京東仙坡鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目全案廣告推廣策略 106PP

1、序：這個城市并不缺少別墅！這個城市缺少的是具有感情的建筑.1.犒賞 歲月的禮物東仙坡鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目全案廣告推廣策略眾智集成2.眾智集成 聯(lián)手 開發(fā)商【銷售力】營銷力 代理公司制定并執(zhí)行的銷售策略產(chǎn)品力 與競爭對手相比充分的核心優(yōu)勢形象力 面對目標(biāo)客群展現(xiàn)的形象支撐力推廣力 階段性、節(jié)奏性的推廣手段應(yīng)用關(guān)鍵詞：四力合一，形成最強(qiáng)的銷售力！3.【產(chǎn)品力分析】 交 通 環(huán) 境 景 觀 產(chǎn) 品 價 格 地 段核心利益點(diǎn)站在競爭的高度，本項(xiàng)目能否對其他別墅項(xiàng)目形成足夠的競爭！ 涿州區(qū)域，遠(yuǎn)離喧囂！ 緊鄰國道、高速，北京、涿州45分切換別墅氛圍較差中心3萬平米大湖、100畝生態(tài)林用地 獨(dú)棟、雙拼，別墅類型產(chǎn)品

2、均價3500，70萬別墅夢想輕松實(shí)現(xiàn)4.【競爭力比對】以區(qū)域內(nèi)最直接的競爭對手 提香草堂為鑒！一湖、三島、九洞高爾夫”產(chǎn)品類型 ： 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、公寓景觀資源 ： 35萬平米高爾夫球場 8萬平米高爾夫水域 4萬平米小區(qū)中心水景 10萬平米生態(tài)園藝區(qū)會所配套： 2000平米會所物業(yè)服務(wù)： 中實(shí)杰肯道夫物業(yè)公司 旅游資源： 與本項(xiàng)目共同輻射采取“三環(huán)兩軸”規(guī)劃理念，產(chǎn)品打造更為極致！產(chǎn)品定位 “ 首創(chuàng)高爾夫?yàn)I湖別墅 ”“ 中國環(huán)境別墅代表作 ”首創(chuàng)品牌效應(yīng)+極致的產(chǎn)品功能屬性打造5.【競爭力比對】 中 庸物 管園 林會 所建 筑配 套戶 型同提香相比，本項(xiàng)目各項(xiàng)產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)均不占優(yōu)勢，后期推廣

3、中，如果只站在同一功能層面比拼產(chǎn)品，死路.雖然價格有優(yōu)勢，但并不能直接訴求.那么，項(xiàng)目整體包裝推廣的利益點(diǎn)？眾智建議 打造區(qū)隔性訴求！6.我們，一群特立獨(dú)行、充滿激情的年輕人！深諳地產(chǎn)之道，獨(dú)特的地產(chǎn)觀！講求“創(chuàng)意=生意”，崇尚做“加速度”廣告！崇尚做真正實(shí)效的廣告！項(xiàng)目劣勢最大化的規(guī)避！對于本項(xiàng)目，眾智的態(tài)度項(xiàng)目優(yōu)勢最大化的體現(xiàn)！最有力的刺激客群消費(fèi)欲望！項(xiàng)目的核心競爭力！7.打.造.項(xiàng).目.的.核.心.競.爭.力.8.【墅 . 源】9.【別墅 .現(xiàn)代】 現(xiàn)代的別墅為適應(yīng)不同社會階層的需要，無論是建筑的布局、還是建筑的文化屬性，都有了很大的變化。從別墅的居住需求角度，別墅基本可以分為兩大類：

4、第一居所型 享受生活型城市別墅交通便捷，離塵不離城！ 一方面滿足生活享受的需要， 一方面滿足日常社交的需要！第二居所型 度假休閑型52別墅 林水當(dāng)風(fēng)，天地?zé)o處不在！ 遠(yuǎn)離塵囂，頤養(yǎng)性情、彰顯身份！更多的依托 區(qū)域優(yōu)美的自然景觀社區(qū)成熟的物業(yè)服務(wù)完善的生活配套10.【山水.別墅 .現(xiàn)代.要素】 隨著城市概念的泛化、別墅的概念也得以相應(yīng)擴(kuò)展，別墅再也不是極少數(shù)奢侈 圈層專屬品，而逐漸衍生出：中產(chǎn)階級城郊別墅犒賞品！ 隨著城市的不斷進(jìn)步，一個階級的品位不斷提升，城郊別墅的打造要求也越來 越嚴(yán)格！城郊山水別墅已進(jìn)入設(shè)計5E化時代！價格經(jīng)濟(jì)化 Economic in price 城郊別墅5E化：空間效率

5、化 Efficiency in space能源情潔化 Energy 通訊數(shù)字化 Electronic/InternetConnection環(huán)境生態(tài)化 Eco-environment在當(dāng)前的別墅市場環(huán)境，我們的項(xiàng)目？11.【項(xiàng)目.競爭.依托】 核心優(yōu)勢 市場基本定位環(huán)湖渡假莊園大湖 項(xiàng)目中心3萬平米大湖“景觀資源時代”有利依托， 北京地產(chǎn)普遍缺水， 充分拉開競爭檔次！核心優(yōu)勢 度假資源項(xiàng)目周邊輻射眾多旅游資源，十渡、云居寺、周口店遺址，環(huán)繞項(xiàng)目，休閑別墅重點(diǎn)依托核心優(yōu)勢 郊區(qū)生態(tài)別墅遠(yuǎn)離市區(qū)，遠(yuǎn)離塵囂，別墅類型獨(dú)棟、雙拼產(chǎn)品，100畝生態(tài)林，沒有高爾夫帶來的污染，更加生態(tài)！莊園氣質(zhì)滿足傳統(tǒng)意義上

6、的休閑別墅第二居所12.思考：面對市場競爭，偏重于產(chǎn)品的定位是否足夠？怎樣同市場中眾多第二居所中跳脫出來？13.【區(qū)隔訴求方向】 北京普遍流行的第二居所極致產(chǎn)品客群需求5E標(biāo)準(zhǔn)高爾夫跑馬場區(qū)域優(yōu)美自然環(huán)境經(jīng)濟(jì)體系中中高端客群需求遠(yuǎn)離城市、頤養(yǎng)身心、社交聚會、度假放松。特性事業(yè)成就之后對自己的肯定、犒賞本項(xiàng)目如果僅從產(chǎn)品層面定位于第二居所只能是同以產(chǎn)品建廠的產(chǎn)品比產(chǎn)品，只能是有不及而無過之！打造區(qū)隔性的突破口！更多地滿足自用，自我犒賞14.當(dāng)跳出產(chǎn)品比拼的刺刀見紅時，眾智要做的打造客群對于產(chǎn)品購買需求區(qū)隔性！打造不同于傳統(tǒng)第二居所的區(qū)隔性！15.眾智人對客群有看法16.【目標(biāo)客群分析】 權(quán)力頂層

7、財富頂層中產(chǎn)初層市民階層底層本案目標(biāo)客群集中在經(jīng)濟(jì)體系的中間層！3545歲之間，不惑之年，上有老、下有小，事業(yè)穩(wěn)定，公司、企業(yè)的中高層管理者，對未來事業(yè)高度、財富積累已經(jīng)有了較好的把握！輻射區(qū)域： 北京市海淀區(qū)域中產(chǎn)階層！ 區(qū)域地緣性富人，涿州、房山區(qū)域！資產(chǎn)穩(wěn)定層中產(chǎn)穩(wěn)定層17.【目標(biāo)客群特征】 A：穩(wěn)定階層：不惑之年，家庭穩(wěn)定，事業(yè)穩(wěn)定， 對于未來的事業(yè)高度、資金積累有著較好認(rèn)知！ B：家庭觀念強(qiáng)：上有老、下有小，重視長輩的健 康生活、重視子女的成長狀況！C：實(shí)用型消費(fèi)：不屬于財富、權(quán)力頂層，購買別 墅彰顯身份的同時，更注重物業(yè)實(shí)際使用功能！D：獨(dú)特品味：良好的教育背景、海外背景，強(qiáng)調(diào) 自

8、己的審美觀和價值觀！E：高感度：懂得享受生活，習(xí)慣物業(yè)創(chuàng)新！F：理性：善于用投資、保值的眼光看待物業(yè)！中產(chǎn)穩(wěn)定層 穩(wěn)定的事業(yè)、穩(wěn)定的財富 （總資產(chǎn)300萬以上，現(xiàn)金流100萬）18.別墅使用 需求 自身事業(yè)忙碌之外的心靈沉淀閑暇時休閑、度假、游玩場所朋友，小范圍社交的活動場所對自身成就的肯定，身份彰顯對自己的犒賞【目標(biāo)客群使用需求】 自身篇 養(yǎng)身19.別墅使用需求自身很強(qiáng)的家庭觀念，重視父母健康周末與父母共聚、天倫之樂更加生態(tài)、父母放松、頤養(yǎng)天年對父母的感恩【目標(biāo)客群使用需求】父母篇 父母 自身 養(yǎng)老20.【目標(biāo)客群使用需求】子女篇 別墅使用需求很強(qiáng)的家庭觀念，重視孩子成長周末與妻子、孩子共聚

9、，天倫之樂親近自然，更加純凈的生長環(huán)境對子女的關(guān)愛父母自身養(yǎng)育子女父母21.別墅使用需求自身 子女 父母 【功能區(qū)隔定位】 已經(jīng)不再只是對自己的犒賞， 而是對父母、子女的犒賞！ 是全家人共享天倫、溝通心靈的場所！養(yǎng)身 養(yǎng)老 養(yǎng)育我們不是傳統(tǒng)意義上的第二居所，我們是？22.【功能區(qū)隔定位】本項(xiàng)目，從使用功能上講，已經(jīng)區(qū)隔于傳統(tǒng)第二居所：不再只是對自己的犒賞，更多的是對父母、子女的犒賞！不再只是滿足自身需求，更多的是滿足整個家庭的需求！不再只是自身親近自然，享受生活，更多的是對家庭親情的回歸！不再只是炫耀消費(fèi)、彰顯身份，更多的是實(shí)用消費(fèi)，關(guān)注家庭！一種別墅購買理由的新定義第三居所23.【功能區(qū)隔定

10、位】第三居所自我價值充分體現(xiàn)對于父母的感恩之心對于子女的關(guān)愛之切極具市場區(qū)隔的功能定位打造項(xiàng)目的分享力.自身，父母，子女分享成功的場所！24.第三居所的三重含義三重價值3萬平米大湖 百畝林景的景觀力小獨(dú)棟的產(chǎn)品力自然名勝景點(diǎn)環(huán)布的環(huán)境力 三類客群30-40歲左右的北京海淀區(qū)中產(chǎn)事業(yè)穩(wěn)定人士涿州當(dāng)?shù)鼗蚺R近地區(qū)的地緣性富人50-60歲企事業(yè)單位的高管、退休人員。三種需求犒賞自己父母養(yǎng)老妻女渡假25.【功能區(qū)隔定位脈絡(luò)】 本項(xiàng)目產(chǎn)品打造客群5E標(biāo)準(zhǔn)家庭觀念功能需求實(shí)用型消費(fèi)養(yǎng)身養(yǎng)老養(yǎng)育獨(dú)棟、雙拼大湖景觀度假景點(diǎn)生態(tài)環(huán)湖渡假莊園第三居所產(chǎn)品層面的核心優(yōu)勢，推廣基本依托 購買區(qū)隔訴求，提供購買理由項(xiàng)目定

11、位？26.【項(xiàng)目定位】莊園氣質(zhì)環(huán)湖度假型第三居所推廣當(dāng)中基本依托 購買區(qū)隔訴求最大化：深入刺激消費(fèi)欲望項(xiàng)目定位環(huán)湖渡假莊園 第三居所有天有地、休閑放松的樂土，那里有著濃濃的人情味推廣當(dāng)中重點(diǎn)訴求產(chǎn)品層面的核心優(yōu)勢：最大化27.打造形象力形象力，附著于產(chǎn)品之上的靈魂 別墅市場，泛區(qū)域同質(zhì)化競爭激烈， 真正決勝的要素，是項(xiàng)目的獨(dú)特個性。 當(dāng)項(xiàng)目出世，直面客群時， 真正吸引他們的是項(xiàng)目的直觀形象28.【推廣面世凝練SLOGAN】項(xiàng)目定位環(huán)湖渡假莊園 第三居所產(chǎn)品層面訴求 客群心理訴求養(yǎng)身 養(yǎng)老 養(yǎng)育三養(yǎng)社區(qū)全家共享天倫、心靈溝通的場所鏡湖獨(dú)棟心靈歸墅29.主推SLOGAN：鏡湖獨(dú)棟心靈歸墅逃逸城市

12、遠(yuǎn)離喧囂慰籍心靈的也許只有那一片湖、一畝林放縱身心于自家莊園全部的企求也許只是那天地?zé)o處不在懷有感恩的心分享著父母之愛、兒女之情有思想的人需要更多的沉澱還好，有別墅，心靈的歸墅！30.案名主推31.老子道德經(jīng)“道可道，非常道；名可名，非常名。”32.【案名引導(dǎo)】本項(xiàng)目別墅琉璃河出口第三居所3萬平大湖高端氣質(zhì)去往度假景點(diǎn)必經(jīng)出口北京市場唯一訴求全新、豐富、多彩的新型生活方式項(xiàng)目產(chǎn)品層面核心亮點(diǎn)琉璃琉璃，寶石名。鹽鐵論力耕：“而壁玉、琉璃、珊瑚、咸為國之寶?！绷鹆Ш佑置笫樱欧Q圣水。琉璃河大橋，始建于明嘉靖十八年（1539年），橋北為西周燕都遺址。琉璃河地區(qū)，早在西周時期已是中國最繁華的都市。

13、余秋雨：“在中國古代，琉璃世界首先不是一種工藝，而是一種理想，一種有關(guān)純凈中的大美、堅硬中的大柔、無言中的大音、冶燒中的大悟的理想。”湖33.琉璃湖 一塵不染的境界琉璃湖畔，是瑞士著名樂隊班得瑞的專集，空靈的音樂描述了瑞士日內(nèi)瓦湖 從日升到月落一天中的微妙變化：浸淫在寬闊的瑞士山林，空氣 透明到彷佛連陽光的顆粒都能看見，阿爾卑斯山頂晨霧氤氳，微 風(fēng)拂過純凈的湖面，這是一個一塵不染的境界 傳說中的琉璃湖，倒映所有人的夢想。 遙遠(yuǎn)的東方，也有一個美麗的琉璃湖，波光瀲滟。 湖中住著一位女神，可以滿足人們所有的愿望。 琉璃湖靜靜的存在了上萬年，湖水永遠(yuǎn)都是那么清澈， 水面影影綽綽，倒映著所有人的夢想。

14、34.【案名主推】琉璃湖35.【案名釋義】琉璃湖 A：結(jié)合項(xiàng)目琉璃河的位置，地段引導(dǎo)！B：世界上沒有兩個一模一樣的琉璃產(chǎn)品，暗合項(xiàng)目 中心湖景觀、項(xiàng)目本身獨(dú)一無二！區(qū)隔性！c：琉璃制品，純凈透明，色彩斑斕，象征著更加純 純質(zhì)的自然、多彩、豐富的生活！E：瑯瑯上口、記憶度高，美感強(qiáng)！D：琉璃湖，明凈之湖。案名能夠直觀反本案特點(diǎn)、 氣質(zhì)、意境。大湖是我們一個重要的買點(diǎn)，一定 要在案名中突出出來！ 36.【案名次推】吉檀迦利SLOGAN 獻(xiàn)給少數(shù)人的詩居37.【案名釋義】吉檀迦利 GITANJIALI（吉檀迦利，印度語中是“獻(xiàn)詩”的意思。）一部影響二十世紀(jì)世界文壇的詩集吉檀迦利一位澤被東西方道德哲學(xué)

15、的文學(xué)泰斗泰戈爾一項(xiàng)羨魅世界的文學(xué)桂冠諾貝爾文學(xué)獎個人的思想世界決定了居住群落的世界觀。給別墅寫一部屬于自己的詩集，將它永遠(yuǎn)私藏。用吉檀迦利的語言與鄰里溝通，沉淀自己的心靈。私享，交流，品味，境界。38.【案名次推】翡冷翠徐志摩詩歌翡冷翠的一夜當(dāng)佛洛羅薩的另一譯名，翡冷翠，歐洲文藝復(fù)興的發(fā)源地，暗合著項(xiàng)目代表東方居住文明的復(fù)興！代表著一種新型生活方式的流行！39.【案名次推】名棟簡單、大氣，沖擊力強(qiáng)，記憶度高！字面本身，具有很強(qiáng)的品質(zhì)感，對于別墅氣質(zhì)很好的蘊(yùn)含！一個中性的案名，對于后期推廣具有很好的延展性！40.推廣戰(zhàn)術(shù)給與項(xiàng)目最有力、最有效的推廣力支持41.【推廣節(jié)奏】推廣目標(biāo)：項(xiàng)目最快完成

16、銷售利潤最大化42.【推廣節(jié)奏】 攻勢風(fēng)暴 推廣軸線： 推廣階段： 市場籌備期 市場預(yù)熱期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)強(qiáng)銷期 營銷力度曲線 成交狀況曲線 第一波第二波第三波第四波第四波攻擊活動結(jié)合 互動銷售第二波攻擊概念亮相 軟性炒作第一波攻擊懸念亮相 修煉內(nèi)功第三波攻擊強(qiáng)勢開盤 詮釋產(chǎn)品43.【推廣節(jié)奏】 廣告費(fèi)用比例項(xiàng)目名稱費(fèi)用比例費(fèi)用估算支出說明戶外廣告以及現(xiàn)場包裝50戶外媒體以及現(xiàn)場包裝是本項(xiàng)目最為重要的推廣載體廣告印刷品5銷售工具以及后期的宣傳品主流媒體：北京青年報10建造知名度的必要平臺非主流媒體：雜志廣告、軟文10推廣渠道的重中之重網(wǎng)絡(luò)建設(shè)及廣告投放10%必不可少DM3主力營銷手段之一活動

17、10主力營銷手段之一其它機(jī)動費(fèi)用2靈活安排費(fèi)用總計注：以上費(fèi)用預(yù)算目的是為了表示出本案在推廣上的發(fā)力趨向，在許多營銷數(shù)據(jù)為確認(rèn)之前，本表并不代表最終的營銷支配建議。44.【市場籌備期】最終目標(biāo)：項(xiàng)目正式啟動，各項(xiàng)準(zhǔn)備工作到位，懸念亮相！項(xiàng)目工程配合： 項(xiàng)目開工、售樓處開工。 銷售人員培訓(xùn)完成。 項(xiàng)目推廣思路最終確定。 各種媒體公司前期確定懸念亮相，修煉內(nèi)功45.【市場籌備期】第一階段廣告戰(zhàn)術(shù)第一階段啟動戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)目的1、廣告推廣策略確定確定項(xiàng)目調(diào)性，整體把握，統(tǒng)一執(zhí)行！ 2.、戶外廣告計劃吸引市場關(guān)注，截留區(qū)域意向客戶 3、售樓處打造計劃形成特色項(xiàng)目獨(dú)樹一幟的包裝系統(tǒng) 4、銷售道具到位銷售必不可

18、少的支撐 5、廣告印刷品到位銷售必不可少的支撐 9、網(wǎng)站發(fā)布配合戶外形成預(yù)熱明暗線46.【市場籌備期】廣告推廣策略的確定廣告策略完整有效的執(zhí)行；廣告調(diào)性完整有機(jī)的統(tǒng)一； 站在競爭的角度，切實(shí)打造“環(huán)湖渡假別墅 第三居所”區(qū)域內(nèi)、泛區(qū)域內(nèi)同周邊競爭項(xiàng)目形成充分區(qū)隔！ 47.【市場籌備期】戶外廣告計劃戶外媒體、擎天柱截留周邊項(xiàng)目客戶，啟動本項(xiàng)目地緣客戶，并作為后期廣告推廣的重要推廣媒介！資源把握：1、地緣性客戶作為啟動客戶，項(xiàng)目周邊路牌必不可少！2、京石高速提香出口設(shè)路牌，截流提香客戶！3、金融街、西三環(huán)區(qū)域戶外，重點(diǎn)考慮性價比以及曝光率！輻射目標(biāo)客群！市場籌備市場預(yù)熱市場開盤持續(xù)熱銷懸念亮相概念

19、亮相開盤信息產(chǎn)品特質(zhì)活動信息品牌廣告戶外廣告需要與項(xiàng)目近程緊密配合，常換常新，給客戶以信心48.【市場籌備期】售樓處打造計劃售樓處，作為項(xiàng)目最大的樣板間，承載的不僅僅是簡單的展示作用，簽約認(rèn)購在這里發(fā)生，越來越多的人開始關(guān)注售樓處所體現(xiàn)的項(xiàng)目的建筑內(nèi)涵！我們希望售樓處成為符合項(xiàng)目所提供的生活形態(tài)及客群審美；讓售樓處本身具備宣傳功能和話題效應(yīng)；售樓處建議：A：多售樓處，建議市區(qū)（公主墳）開辟第二售樓處，以及看房班車！B：售樓處施工以及后期包裝，做足特點(diǎn)，根據(jù)“琉璃”特點(diǎn)設(shè)計包裝 方案，充分體現(xiàn)透明，純凈、多彩的感覺，符合項(xiàng)目氣質(zhì)！C：利用琉璃材料，打造售樓處門口精神堡壘！體現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)！49.【市

20、場籌備期】銷售工具、廣告印刷品銷售工具（手提袋、工作卡、名片等）以及廣告印刷品（樓書、折頁、戶型套冊等）作為后期銷售推廣重要載體，先期準(zhǔn)備完成，使后期工作有條不紊的進(jìn)行！銷售道具、廣告印刷品的設(shè)計制作，統(tǒng)一于廣告策略、契合項(xiàng)目的調(diào)性，整體形象完整統(tǒng)一！形式區(qū)別于常規(guī)的排版、設(shè)計，形式可以較為新穎，區(qū)隔性十足！網(wǎng)站到位1、網(wǎng)站應(yīng)與戶外廣告同時亮相2、網(wǎng)站宣傳將作為本案預(yù)熱期的暗線推廣手段使用3、網(wǎng)站設(shè)計分格應(yīng)與本案主調(diào)性保持一致。在前期預(yù)熱期間，項(xiàng)目網(wǎng)站的開通，也將是推廣的重要環(huán)節(jié)。既可以當(dāng)作暗線推廣渠道，也可以滿足準(zhǔn)客戶時刻關(guān)心項(xiàng)目進(jìn)展從而獲得消費(fèi)信心的重要保證50.【市場預(yù)熱期】概念引導(dǎo) 軟

21、性炒作 最終目標(biāo)：項(xiàng)目前期面試，制造話題炒作，積累意向客戶！概念前期引導(dǎo)，本階段的最終目標(biāo)就是通過各個層面的營銷滲透，主要為雜志、軟文、網(wǎng)絡(luò)針對項(xiàng)目所處區(qū)域以及項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式進(jìn)行炒作，提升區(qū)域價值業(yè)內(nèi)外炒作共同支撐，最大化的帶動銷售。工程配合： 售樓處施工完畢。 銷售人員培訓(xùn)完畢。 銷售許可證最終拿到。 項(xiàng)目戶外路牌到位。網(wǎng)站到位！51.【市場預(yù)熱期】第二階段廣告戰(zhàn)術(shù)第二階段啟動戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)目的1、雜志廣告計劃 專業(yè)雜志投放，業(yè)內(nèi)外形成炒作！ 2.、軟文投放計劃不同媒體、不同主題軟性炒作，立體宣傳 3、網(wǎng)絡(luò)投放計劃廣告推廣必不可少的手段 4、信物贈送計劃體現(xiàn)開發(fā)商的人文關(guān)懷，打動客戶情感52

22、.【市場預(yù)熱期】雜志投放計劃本案將重點(diǎn)考慮使用“專業(yè)雜志”這種準(zhǔn)確率高的信息通道本案的目標(biāo)客群雖然來自各個領(lǐng)域，但其最顯著的群類共性就是比較關(guān)注來自市場前沿的專業(yè)咨詢及專業(yè)領(lǐng)域的信息！雜志廣告發(fā)布建議：A、雜志媒體可選擇安家、萬房、新地產(chǎn)、好家等專業(yè)地產(chǎn)雜志！B、重點(diǎn)媒體將使用特殊版面，如封面拉頁、內(nèi)頁拉頁、封底、內(nèi)頁硬插頁、刊中刊等!軟文投放計劃炒作主題：“山水度假別墅，5+2 的生活新主張！”“論山水別墅的真正的使用價值！”“打造超越第二居所的山水別墅功能”“誰再為山水別墅買單”53.【市場預(yù)熱期】網(wǎng)絡(luò)廣告投放計劃網(wǎng)絡(luò)作為目前工作、生活最為主流的信息載體之一，必須得到充分的利用！建議：網(wǎng)絡(luò)

23、投放主要針對各大門戶網(wǎng)站，主要形式為通欄、浮標(biāo)、畫中畫、文字 鏈等形式，投放時不必局限于各網(wǎng)站的房產(chǎn)頻道，可考慮目標(biāo)客群經(jīng)常關(guān) 注、瀏覽的信息頻道，如商業(yè)、新聞、財經(jīng)等頻道！ 建議：房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的投放，最大目標(biāo)是最直接的引起客戶關(guān)注、點(diǎn)擊，因此， 網(wǎng)絡(luò)廣告不應(yīng)只關(guān)注廣告量的多少，更要選擇好的廣告位置，并且形式應(yīng) 更新穎、更獨(dú)特，多采用特效動畫，從而從眾多地產(chǎn)廣告跳出來！54.【市場預(yù)熱期】信物贈送計劃 一期業(yè)主的到場時間非常有限，怎樣在最短的時間里與客戶形成溝通的橋梁，將是現(xiàn)場服務(wù)環(huán)節(jié)的工作重點(diǎn)。 “信物贈送”計劃，是希望通過銷售人員對于成交客戶、準(zhǔn)客戶、有意向未成交客戶均準(zhǔn)備一份真誠別致的銷

24、售禮物，（對于項(xiàng)目的訪問客戶來說，即使未成交，仍然具備優(yōu)秀口碑傳遞的可能性，他們影響其它業(yè)主的力量勝過廣告）以便在最短的時間內(nèi)為客戶帶來意外驚喜、另類的關(guān)懷感。55.【市場預(yù)熱期】信物贈送計劃A：所有到場客戶均可獲得琉璃湖畔原聲CD一張！B：利用琉璃工藝打造12生肖工藝制品，到場客戶均可獲得 與之相配的工藝禮品！C：利用琉璃工藝打造門牌，所有已購客戶均可獲得門牌懸掛 于自家門口！56.【市場預(yù)熱期】信物贈送計劃客戶禮品準(zhǔn)備說明已成交客戶高級雪茄套裝、精制PDA產(chǎn)品、萬寶龍精品筆、精品名酒、價值千元準(zhǔn)客戶印有項(xiàng)目賣點(diǎn)的高檔橋牌、特殊材質(zhì)的圍棋、大師設(shè)計精品領(lǐng)帶價值百元意向客戶精美圖書名著、項(xiàng)目紀(jì)

25、念品、數(shù)十元57.【市場開盤期】強(qiáng)勢開盤 詮釋產(chǎn)品最終目標(biāo)：項(xiàng)目正式面試，樹立項(xiàng)目整體形象，全面詮釋項(xiàng)目整體概念！工程配合： 正式接待客戶！各項(xiàng)銷售工具、宣傳資料正式投入使用！開盤階段，在市場已經(jīng)認(rèn)同本項(xiàng)目地段和確立品牌適應(yīng)性后，項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢全面闡釋，項(xiàng)目概念立體樹立，環(huán)湖渡假莊園 第三居所”進(jìn)行全方位、立體式的炒作！58.【市場開盤期】第三階段廣告戰(zhàn)術(shù)第三階段啟動戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)目的1、報紙硬廣投放計劃整體樹立產(chǎn)品形象，最大限度建立項(xiàng)目的知名度 2.、雜志、聯(lián)合活動計劃深入的雜志投放，配合活動區(qū)域內(nèi)造勢 3、軟文投放計劃軟文作為炒作主要手段持續(xù)投放 4、DM直投計劃針對性吸引意向客戶，截留區(qū)域目

26、標(biāo)客戶 5、 網(wǎng)絡(luò)投放計劃配合銷售階段，持續(xù)投放 6、開盤活動計劃制造話題，促進(jìn)現(xiàn)場成交率59.【市場開盤期】報紙硬廣投放計劃報紙媒體作為樹立產(chǎn)品形象，建立項(xiàng)目知名度和影響力的最為主流的媒體，雖然項(xiàng)目推廣費(fèi)用有限，在項(xiàng)目開盤階段，應(yīng)該有相當(dāng)?shù)耐斗?！報紙硬廣投放選擇北京青年報：報紙類最為主流的媒體，業(yè)內(nèi)老大，樹立項(xiàng)目整體形象必須投放的媒體！雜志廣告投放計劃雜志投放，配合銷售階段持續(xù)在業(yè)內(nèi)知名地產(chǎn)雜志投放！以拿到銷售證為節(jié)點(diǎn)，通過在安家投放廣告的形式，以該雜志作為牽頭人邀請各路媒體記者，專業(yè)人士針對“三養(yǎng)社區(qū)見證第三居所的誕生”的主題進(jìn)行論壇炒作，并且針對此主題配以大量的軟性炒作投放在個層次的營銷

27、媒體，最大限度炒熱區(qū)域帶動項(xiàng)目銷售！聯(lián)合安家論壇活動執(zhí)行：60.【市場開盤期】軟文投放計劃炒作方向：DM投放計劃 為了增強(qiáng)本案信息在到達(dá)率上的準(zhǔn)確性，渠道準(zhǔn)確、 費(fèi)用較低的直復(fù)式營銷策略 將是本案重點(diǎn)暗線攻擊手段。將目標(biāo)人群具體化，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確定位點(diǎn)攻擊；1、建行龍卡持有者（月消費(fèi)8000元以上）；2、數(shù)據(jù)庫：針對北京海淀區(qū)域、金融街 IT、金融、投資、證券業(yè)；3、涿州區(qū)域、房山區(qū)域重點(diǎn)鎮(zhèn)5、長城國際卡、工行國際卡持有者 6、百家品位場所（如藏酷、粉酷等） 、京城著名俱樂部DM精確點(diǎn)攻擊名錄 “三養(yǎng)社區(qū)第三居所山水別墅的革命”“琉璃湖別墅讓心靈回歸”“第三居所讓別墅承載全家人的幸?！?1.【市場開

28、盤期】開盤活動計劃通過主題開盤活動，集中帶動客戶簽約認(rèn)購，活動本身具備區(qū)隔性，主題明確，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的氣質(zhì)內(nèi)涵之外，還應(yīng)具備話題性，能夠形成市場炒作！“琉璃湖生活全明星”活動支持：售樓處現(xiàn)場布置紅酒冷餐會的形式，配以高雅音樂體現(xiàn)人文氣息！ 活動執(zhí)行： 售樓處現(xiàn)場舉行一個綜合，體現(xiàn)人文怪壞的活動，包括飛鏢比賽、 套圈、高爾夫推桿、棋藝、等競技類比賽項(xiàng)目，以家庭為單位， 計分制，可以進(jìn)行比賽，勝出的前三名可以獲得開發(fā)商提供的獎勵！ 一等獎：SONY液晶電視二等獎：西門子智能冰箱三等獎：SONY 數(shù)字相機(jī)所有現(xiàn)場簽約客戶將享受購房優(yōu)惠！參與獎：精美琉璃工藝品62.【市場開盤期】開盤活動計劃通過主題開盤活動，集中帶動客戶簽約認(rèn)購，活動本身具備區(qū)隔性，主題明確，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的氣質(zhì)內(nèi)涵之外，還應(yīng)具備話題性，能夠形成市場炒作！ “為極致成就喝彩”開盤慶典酒會 1）邀請中國老爺車協(xié)會共同舉辦“經(jīng)典古董車鑒賞”慶祝開盤； 2 ) 將售樓處以及精神堡壘用紅布包起，在宣布開盤時舉行揭幕儀式； 3）與蘇格蘭威士忌之殿堂級極品“皇家禮炮五十年”一起，期待