xxx項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告doc30

1、.：.；xxx工程產(chǎn)品謀劃報(bào)告前 言承蒙貴司委托，我司為xxx工程提供全程謀劃，我司在此深贊賞意。在經(jīng)過與貴司多次接觸及我司對當(dāng)?shù)厥袌龅恼w把握的根底上，我們提出了本工程的產(chǎn)品謀劃思緒及理念，并構(gòu)成文字，共雙方討論實(shí)施。本著一切為了銷售的謀劃原那么,我們在本產(chǎn)品謀劃案中系統(tǒng)地論述了工程開發(fā)及銷售力提升各種措施及方法，力求把工程打造新一代的物業(yè)典范，在淄博成就首個(gè)特征文化商廈，從更高、更遠(yuǎn)、更深、更廣、更詳細(xì)的層面表達(dá)淄博未來商業(yè)開展的必然趨勢，從而奠定工程在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)市場上的領(lǐng)先位置。在謀劃案中，我們用創(chuàng)新、求異的專業(yè)態(tài)度對工程進(jìn)展大膽、新穎的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，從根本上樹立工程鮮明、超前、時(shí)髦的籠統(tǒng)

2、，務(wù)求使之從眾多的競爭對手中脫穎而出，提高工程的競爭及吸引才干。我們還會在未來的營銷推行中經(jīng)過概念包裝對工程現(xiàn)代、休閑、時(shí)髦的定位予以系統(tǒng)的闡釋，從而有效地促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)工程的商業(yè)價(jià)值，從專業(yè)的角度表達(dá)了營銷的本來面目。目 錄一、工程產(chǎn)品謀劃的三大原那么二、競爭戰(zhàn)略三、構(gòu)筑中心競爭力四、工程產(chǎn)品開發(fā)理念思緒五、建筑平面設(shè)計(jì)思緒六、交通組織七、公共空間八、停車場九、景觀設(shè)計(jì)十、照明設(shè)計(jì)十一、建筑風(fēng)格十二、產(chǎn)品物業(yè)類型的開展方式十三、SOHO商務(wù)公寓詳細(xì)操作方式一、工程產(chǎn)品謀劃的四大原那么1、以銷售為導(dǎo)向原那么 xxx工程的產(chǎn)品謀劃首先思索的要素如何做一個(gè)可以被市場接受，而且可以暢銷的產(chǎn)品?；c這

3、一點(diǎn)，在產(chǎn)品謀劃之始，即是圍繞如何做一個(gè)可以賣出去的產(chǎn)品，而不是去討論實(shí)施一個(gè)不被市場與消費(fèi)群所接受的過期產(chǎn)品。2、快速銷售原那么根據(jù)市場情況，針對工程的本身特點(diǎn)與優(yōu)勢，制定超前創(chuàng)新的開發(fā)理念與產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念，經(jīng)過良好、系統(tǒng)的銷售方式的運(yùn)作，從而到達(dá)快速實(shí)現(xiàn)銷售目。在短時(shí)間為開展商實(shí)現(xiàn)合理利潤的資金快速回籠。3、強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合的原那么 在工程執(zhí)行的過程中，整合專業(yè)公司進(jìn)展全方位的協(xié)作，可以系統(tǒng)的提升工程素質(zhì)，全力打造“過程精品。4、構(gòu)筑“xxx的品牌平臺原那么良好的品牌就是質(zhì)量的保證，勝利的品牌就是信譽(yù)，就是擁有一批“鐵桿消費(fèi)群，就是讓客戶具有劇烈的心思認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)“xxx品牌質(zhì)的飛躍，注入新的活力為開

4、發(fā)商的長久開展構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的平臺。二、競爭戰(zhàn)略1、競爭戰(zhàn)略選擇1.1 競爭戰(zhàn)略類型： 1.1.1價(jià)錢競爭戰(zhàn)略：以低于競爭者的價(jià)錢博得市場。1.1.2差別化競爭戰(zhàn)略：顧名思義，采取與其他樓盤相差別的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與籠統(tǒng)包裝等，構(gòu)成差別化競爭。1.1.3全面領(lǐng)先競爭戰(zhàn)略：即以我為主，開發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)錢合理的產(chǎn)品，從而獲得全面領(lǐng)先的市場位置。結(jié)論： 本工程選擇全面領(lǐng)先競爭戰(zhàn)略。為保證全面領(lǐng)先，必需構(gòu)建他人不可模擬與超越的“中心競爭力，才可以立足市場，并在競爭中占據(jù)有利的位置。三、構(gòu)筑中心競爭力根本思索點(diǎn):1、 構(gòu)筑他人不可模擬和超越的中心競爭優(yōu)勢;2、 傳統(tǒng)的SWOT分析只能找到市場粗略位置，無法找

5、到工程的中心競爭力，在此我們采取中心競爭價(jià)值分析中心競爭力的實(shí)現(xiàn): 1、xxx代表著權(quán)威、專業(yè)、高質(zhì)量、是自信心的保證。2、xxx品牌文化為產(chǎn)品構(gòu)建中心 “xxx曾經(jīng)是一個(gè)非常悠久的老字號品牌。它最可以直接地給予人們聯(lián)想到的純文化類古玩，字畫等。對于xxx品牌的了解僅僅只是局限于一個(gè)狹義上的文化。如何將常人認(rèn)同xxx品牌狹義文化進(jìn)展拓展與創(chuàng)新，與工程產(chǎn)品形狀進(jìn)展有效地對接，包容現(xiàn)代的新文化，構(gòu)成工程產(chǎn)品形狀在市場上的獨(dú)創(chuàng)性與不可模擬性。3、地段優(yōu)勢最大化工程的中心優(yōu)勢正是顯而易見的地段優(yōu)勢。地段優(yōu)勢也恰恰是競爭對手無法模擬與復(fù)制的。因此，將地段優(yōu)勢進(jìn)展最大化，在工程的產(chǎn)品規(guī)劃與銷售中真正將地段

6、價(jià)值進(jìn)展升華，到達(dá)地段商業(yè)價(jià)值最大化的最終目的。4、產(chǎn)品形狀獨(dú)特化工程的獨(dú)特買點(diǎn)是以工程的地段為根底，在此根底上，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)展產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，構(gòu)成了“人無我有，人有我新的局面。尋覓當(dāng)前市場的空白點(diǎn)，做符合市場需求同時(shí)又在市場上暢銷的產(chǎn)品。在對于工程的獨(dú)特買點(diǎn)的設(shè)計(jì)中，必需求結(jié)合地段優(yōu)勢從投資角度來進(jìn)展思索，這是工程獨(dú)特賣點(diǎn)思索重點(diǎn)。正是投資型物業(yè)，這才是吸引人們最根本也是最中心的利益點(diǎn)，由于從淄博市目前的情況來看，潛在買家對營業(yè)房的需求尚處于上升形狀，市場對可以銷售的營業(yè)房特別是黃金路段營業(yè)房的需求非常旺盛，人們對共青團(tuán)路段的營業(yè)房非常看好，有很強(qiáng)的投資購買愿望，不少的運(yùn)營者和投資者正伺機(jī)

7、購買。四、工程產(chǎn)品開發(fā)理念思緒開發(fā)理念=中心競爭力+與消費(fèi)者獲得共鳴中心競爭力：必需是他人不可模擬和不可超越的。與消費(fèi)者獲得共鳴：必需是針對目的消費(fèi)群的潛在投資心思為出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)引導(dǎo)投資消費(fèi)。工程的開發(fā)理念源于市場，表達(dá)在引導(dǎo)市場需求，是源于對 “體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)下商業(yè)形狀變化的深化思索。設(shè)計(jì)工程開發(fā)理念的中心在于確立工程中心競爭優(yōu)勢，在競爭化社會，只需不斷推陳出新，獨(dú)樹一幟，防止產(chǎn)品同質(zhì)化，工程才干找到生存之道。因此，xxx工程的開發(fā)理念為：淄博CBD上具有獨(dú)特文化魅力與標(biāo)識的地標(biāo)物業(yè)理念闡釋：工程正是位于淄博的CBD上的中心地段。擁有了獨(dú)一無二的中心優(yōu)勢，不僅僅是如此，在淄博文化強(qiáng)市的背景下，工程

8、以高檔次、高水準(zhǔn)、高起點(diǎn)橫空出世將成為淄博CBD上當(dāng)只無愧的地標(biāo)志物業(yè)。工程具備了成為地標(biāo)物業(yè)的兩個(gè)要素：第一，建筑設(shè)計(jì)的獨(dú)特性。從目前產(chǎn)品的概念規(guī)劃來看，工程的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將力求打呵斥為一流國際型的建筑外型，工程從建筑籠統(tǒng)上可以獨(dú)樹一幟。正是由于在這一地段上，周邊的配套設(shè)備非常完善與成熟。隨著本地段新商圈的構(gòu)成，構(gòu)筑了淄博的CBD中央商務(wù)區(qū)。而工程恰恰是位于淄博CBD的標(biāo)志性地段，將成為地段上的籠統(tǒng)所在。第二個(gè)方面，xxx品牌文化的導(dǎo)入，發(fā)明了淄博乃至齊魯?shù)赜蛭幕禺a(chǎn)的新方式，構(gòu)成了新一輪地產(chǎn)新思想的聚焦，賦予工程鮮明的時(shí)髦的現(xiàn)代文化內(nèi)涵，可以真正地豐富產(chǎn)品籠統(tǒng)內(nèi)涵，從建筑視覺沖擊上可以給予視覺

9、的震撼，同時(shí)，它不僅僅是一個(gè)建筑混凝土的建筑物，而是富有文化內(nèi)涵，成為淄博上的文化代名詞。xxx工程不僅僅是將文化與商業(yè)進(jìn)展有機(jī)的結(jié)合；同時(shí)，它更是一種文化的創(chuàng)新與變革，引領(lǐng)一種新文化潮流，成為一種新的文化支撐點(diǎn)，它也是以后工程進(jìn)展推行時(shí)的參考根據(jù)?？梢韵胂?，xxx工程的出現(xiàn)，為淄博地產(chǎn)帶來了一場文化地產(chǎn)的裂變。也正是如此，xxx工程正以一種不可思義的文化地產(chǎn)方式來徹底地降服淄博人。五、建筑平面設(shè)計(jì)思緒一建筑平面設(shè)計(jì)原那么一個(gè)成熟的商業(yè)區(qū)的構(gòu)成決非一朝一夕可以構(gòu)成的，需求機(jī)遇與時(shí)間的配合，這一點(diǎn)對于大多數(shù)開發(fā)商來說都是不具備也無法改動(dòng)的。因此，我們應(yīng)該更多地思索工程本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使工程的規(guī)劃

10、可以很好地交融到整體規(guī)劃中，在特定的商業(yè)環(huán)境中締造出工程的競爭優(yōu)勢，這才是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的制勝之道。本工程地處當(dāng)?shù)刈罘比A的商業(yè)地帶，本身曾經(jīng)具備了開發(fā)商業(yè)物業(yè)的條件，因此，在進(jìn)展整體規(guī)劃時(shí)，要思索幾方面的問題，包括：區(qū)域功能規(guī)劃，必需對工程所在區(qū)域的功能定位有深化的了解，并能把握工程所在地段未來規(guī)劃變動(dòng)的脈搏，特別要對工程所在地段商業(yè)功能規(guī)劃有明晰的概念。工程所在的區(qū)域是淄博的CBD區(qū)域，它成為CBD中心圈的一個(gè)重要組成部分。交通功能規(guī)劃，對城市交通情況及城市開展態(tài)勢做出明確的判別，掌握住城市居民消費(fèi)流向的規(guī)律。它屬于CBD區(qū)域，但它所效力的不僅僅是CBD的人群，而是淄博高層面的消費(fèi)群體。要有一

11、定的前瞻性，要順應(yīng)未來商業(yè)市場開展的需求。工程的設(shè)計(jì)，既保證產(chǎn)品的暢銷性，同時(shí)更需求產(chǎn)品的前瞻性，引領(lǐng)市場。二建筑平面功能分布建筑的平面設(shè)計(jì)其目的是獲得一個(gè)理想的商業(yè)銷售平面，滿足商業(yè)活動(dòng)的要求。在結(jié)合前期與開展商進(jìn)展良好溝通的根底上，建議工程總層高為17層，詳細(xì)各樓層功能分布規(guī)劃如下：5層為商場部分； 其中13層為名店城 4層為文化藝術(shù)名城5層為xxx辦公自留部分6層為轉(zhuǎn)換層，為空中會所，作為本樓宇的配套設(shè)備部分。271721層為SOH0公寓3地下為負(fù)一、二層設(shè)計(jì)為停車庫。 其中負(fù)一層可以將一部分作為商場的銷售面積。三建筑平面規(guī)劃思緒1、商場部分在對于工程建筑平面規(guī)劃集合今后運(yùn)營的商店群與空

12、間的組合，各種相互聯(lián)絡(luò)的空間不是簡單的沿著已有的街道延伸，而是經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)使之成為本身構(gòu)成的新的平面方式，并結(jié)合工程的地段與城市道路構(gòu)造等條件。1十字放射性規(guī)劃在工程整體平面規(guī)劃上我們建議在采用中心圍合的整體規(guī)劃思緒。經(jīng)過與中庭廣場銜接的通道，構(gòu)成放射狀通道的處置，使得共青團(tuán)西路成為工程的主體線，使前沿營業(yè)房呈對稱格局。這樣就可以充分利用周邊原有商場帶來的客流量提升本身的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)工程的營業(yè)房的銷售。在放射狀的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，步行人流流線明確，既可以合理地將人流引入到商場中，而且要在內(nèi)部合理組織人流，讓購物者稱心，同時(shí)有要讓運(yùn)營者獲得效益，最大限制讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把間隔 拉得太

13、長，才可以到達(dá)最正確效果。從工程的本身來看，放射性的通道的長度不超越50米，將是最理想的組織人流的間隔 。2通道的處置研討闡明，當(dāng)商場內(nèi)人均空間為4m2時(shí)，每位步行者可以在各個(gè)方向自在活動(dòng)，當(dāng)商場內(nèi)人均空間減至2m2時(shí)，步行者將會對周圍的人持警戒形狀，而當(dāng)商場內(nèi)人均空間減至1.5m2時(shí)，步行者之間就會容易產(chǎn)生逆行的沖突。因此，在研討營業(yè)房間隔戰(zhàn)略時(shí)要充分思索到這些要素。建議室內(nèi)步行街內(nèi)部主要通道寬23米左右。商場整面子積與商場部分的公攤面積、通道面積與的比例為1：0.4。也就是說，工程商場部分的適用率初步規(guī)劃為60%，其中，公攤面積包括了電機(jī)房、通道、電梯井等公共面積。3商鋪面積配比建議 在服

14、從工程總體規(guī)劃規(guī)劃的原那么下，商場一層的外圍部分全部做成“復(fù)式的兩層商鋪，盡量多做臨街的商鋪?！皬?fù)式商鋪面積開間與進(jìn)深的比例為1：3，即商鋪位的開間為4.5米左右，進(jìn)深為13米左右。首層空間為面向道路開門臨街商鋪，二層空間向商場內(nèi)開門。因此，“復(fù)式商鋪將有兩個(gè)人流的出入口，既可以從臨街的入口進(jìn)入，也可以兼顧二樓人流，構(gòu)成了了循環(huán)的人流。六、交通組織從嚴(yán)厲意義上以為，工程的15層都應(yīng)該是作為一個(gè)一致整體來思索。特別是交通組織方面。除了平面的交通組織外，工程的15層的垂直構(gòu)造方式，需求處置中心化空間和線性空間，也就是中庭空間和步行街平面規(guī)劃之間的構(gòu)造方式。步行街與中庭廣場的交叉出現(xiàn)可以使公共空間變

15、得生動(dòng)，而且各層可以共享中庭。垂直交通組織對于本工程來說，引導(dǎo)人流垂直向上運(yùn)動(dòng)是勝利的關(guān)鍵，在設(shè)計(jì)上，需求從下面幾個(gè)方面進(jìn)展思索：利用中庭廣場的功能與作用中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間的序列的高潮，這里人流集中，流量大，最能夠鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。但是，要引導(dǎo)購物者做他們實(shí)踐上并不想做的事情并不容易。假設(shè)經(jīng)過適當(dāng)?shù)墓δ馨才?，將購物者向上運(yùn)動(dòng)處置成一個(gè)有目的的過程，可以大大提高上部空間的吸引力。購物者為了欣賞中庭空間和參與其中的公共扮演活動(dòng)，也會上到更高的樓層。中庭空間的外型與空間的交流中庭空間的外型非常重要。例如，圓形中庭廣場利于開展公共表演活動(dòng)，圍繞中庭的座椅給共享和參與中庭的活動(dòng)提供了方便

16、。同時(shí)，在任何一層可以看到其他層具有吸引力的活動(dòng)與景觀，也會大大促進(jìn)購物者在層與層之間的運(yùn)動(dòng)。從不同層面上吸引人流普通來說，壓服人從上往下走比壓服人從下往上走要容易得多。從工程本身功能規(guī)劃設(shè)計(jì)來看：工程本身具有5層商場的設(shè)計(jì)，在對于提升商場人流方面，主要經(jīng)過室內(nèi)的電梯提升人流； 4、兩個(gè)中庭的設(shè)置第一個(gè)中庭13層設(shè)置一個(gè)中庭廣場，借助于中庭廣場聚集人氣的作用，為中部的營業(yè)房帶來充足的客源，有助于促進(jìn)中部及北部營業(yè)房的銷售。第二個(gè)中庭45層設(shè)置一個(gè)中庭廣場，經(jīng)過設(shè)置中空天棚進(jìn)展采光。同時(shí)，設(shè)立室外的大型手扶電梯上四層。5、第二個(gè)“首層設(shè)計(jì) 工程在室外設(shè)立大型扶手電梯直接上四層，直接將戶外人流提升

17、到四層，人為制造人流的運(yùn)動(dòng)，最大化將共青團(tuán)路的人流吸納到一樓和經(jīng)過大型室外手扶電梯的人流提升到四樓，實(shí)現(xiàn)了第二個(gè)“首層的概念，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。手動(dòng)扶梯商場內(nèi)手動(dòng)扶梯不僅僅是人流的提升，是關(guān)系到商場交通組織的重要部分。對于手扶電梯的選擇，選擇斜度為35度的扶梯即可。在手扶電梯的規(guī)劃方面一半采用兩種陳列方式。一種交叉剪刀式布置，上下人口首尾相接，可以從底層直接將一層一層地上到最頂層，中間不需求停留。另一種是上下扶梯并排同向布置，上下人口置于扶梯的兩側(cè)，兩層之間上下過程中需求步行一段間隔 。這兩種布置各有優(yōu)勢，前者方便通行；后者有助于鼓勵(lì)購物者在各層面停留。本工程建議采用第二種方式，便于在商場內(nèi)

18、構(gòu)成“循環(huán)式人流。在扶梯的設(shè)置方面，扶梯本身是一個(gè)視覺妨礙，它的位置選擇需求防止呵斥視覺的妨礙，普通都分布在中庭廣場的兩側(cè)。三出入口設(shè)計(jì)及規(guī)劃對于本工程的15層的商場出入口的設(shè)計(jì)不僅要思索數(shù)量、朝向，還要顧及整個(gè)商場人員流動(dòng)的平安，人車交通的要求也不容忽視。在設(shè)計(jì)時(shí)要對建筑形狀進(jìn)展規(guī)劃，與其它的建筑符號組合構(gòu)成獨(dú)特的識別籠統(tǒng)。這樣就不會由于周邊環(huán)境的變化而被湮沒，對整個(gè)商業(yè)物業(yè)的延續(xù)和開展有非常重要的意義。對于本工程，主出入口設(shè)置在共青團(tuán)西路南向。主出入口向內(nèi)凹入，并以個(gè)性鮮明的玻璃幕墻為主基調(diào)，同時(shí)輔以周邊環(huán)境的配合如綠化、小品點(diǎn)綴、休閑設(shè)備等來實(shí)現(xiàn)吸引人氣的目的。此外，商廈還在多個(gè)臨街面應(yīng)

19、設(shè)置多個(gè)次出入口，并根據(jù)每層特點(diǎn)采用不同的設(shè)計(jì)款式，在保證有效運(yùn)用的同時(shí)，為建筑物添加更多的活潑元素。在主出入口共青團(tuán)西路設(shè)置多功能展現(xiàn)臺，可以用作商品展現(xiàn)、舉行活動(dòng)，并于節(jié)假日組織商廈內(nèi)的運(yùn)營者、商家或其他機(jī)構(gòu)聯(lián)手舉行各種商品的展現(xiàn)會、促銷會及文藝活動(dòng)，借助于這類型的活動(dòng)為整個(gè)商廈帶來興隆的人氣和足夠的客流。SOHO公寓出入口的思索SOHO公寓的主出入口，主要思索到私密性和方便性。主要選擇的位置主要思索選擇背叛人流最大的商場出入口，在比較僻靜的位置設(shè)置主出入口位置比較妥當(dāng)。四客流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計(jì)商場的客流導(dǎo)向設(shè)計(jì)不僅僅處理商場內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流與溝

20、通關(guān)系、商場平面或立體人流自然順暢與平均分配關(guān)系。良好的客流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計(jì)可以最大限制地防止商場內(nèi)出現(xiàn)盲區(qū)和死角，并思索到顧客在商場內(nèi)閱讀商品和購物時(shí)的感受，可以為消費(fèi)者營造一個(gè)自然、溫馨、輕松的購物環(huán)境。工程的商場部分整體采用循環(huán)客流系統(tǒng)。各個(gè)相對獨(dú)立的購物空間可以經(jīng)過路面、連廊及其它方式的通道聯(lián)絡(luò)起來，各區(qū)既可以單獨(dú)成塊，又可采用半開放規(guī)劃方式，環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成一個(gè)循環(huán)的“購物環(huán)。此外，再經(jīng)過內(nèi)部功能劃分，使各購物區(qū)琳瑯滿目的商品爭相輝映，令顧客在商場流連忘返，循環(huán)購物。七、公共空間 商場的公共空間部分包括室外廣場、內(nèi)庭院、中庭院以及通道上的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，它們在功能上不僅起著聚集和引導(dǎo)人流的作用，

21、同時(shí)也成為了商場的主題文化休閑中心。一中庭廣場設(shè)置設(shè)置中庭廣場，其一，作為天然采光處，防止首層終年不見陽光的為難；其二，作為人流聚集和緩沖地帶，起到吸引和分流的作用；其三，可以利用廣場開展各種運(yùn)營活動(dòng)，如開辟專柜、展現(xiàn)臺、舉行一些小型的室內(nèi)展銷活動(dòng)和促銷活動(dòng)，亦可以作為公共休閑空間。621層，那么是經(jīng)過進(jìn)入電梯的空間，構(gòu)成了一個(gè)小型出入過渡、交流的空間。每層設(shè)有休憩區(qū)在每條主通道及各個(gè)出入口設(shè)置一定數(shù)量的休閑椅，并布置相應(yīng)的景觀如雕塑、以及背景音樂，供購物者休憩、欣賞，為消費(fèi)者營造安康、溫馨的購物空間，真正實(shí)現(xiàn)休閑購物的享用。主題文化休閑空間從本工程的整體規(guī)劃來看，商廈應(yīng)留有一部分空間來設(shè)置相

22、應(yīng)的休閑空間，可以擺放設(shè)置小型主題休閑區(qū)域，可以使消費(fèi)者感遭到步行街內(nèi)溫馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能干遭到自然、輕松的購物氣氛，產(chǎn)生情感上的共鳴，添加購物吸引力。6樓轉(zhuǎn)換層的設(shè)置工程兩種不同物業(yè)類型的銜接的轉(zhuǎn)換層將成為本工程的一個(gè)亮點(diǎn)。在6層轉(zhuǎn)換層的設(shè)置中，主要思索兩個(gè)方面的作用：SOHO公寓的酒店式住戶大堂工程15樓屬于商業(yè)物業(yè)，商業(yè)價(jià)值利用非常高。因此，如何最大利用商業(yè)面積發(fā)明商業(yè)價(jià)值成為首要問題。在一樓設(shè)置的SOHO公寓的電梯堂只是一個(gè)狹小的通道。SOHO公寓的住戶上升到六樓后，才開場進(jìn)入真正的酒店式住戶大堂，一方面經(jīng)過酒店式電梯大堂表達(dá)了工程的高檔次與價(jià)值。另一方面，6層的空間不僅

23、僅是構(gòu)造的轉(zhuǎn)化，還是人流的轉(zhuǎn)換。住戶人流到達(dá)6層后將馬上進(jìn)展分流，分別進(jìn)入各個(gè)電梯大堂回到本人的樓層。6層的園林、會所6層的空間分為兩個(gè)部分，一部分是露天的，主要思索是園林環(huán)境的營造。由于工程本身用于環(huán)境營造的的面積比較少，因此，在6樓中露天部分用于園林環(huán)境的營造，同時(shí)，在一部分露天部分用于網(wǎng)球場等戶外活動(dòng)設(shè)備的設(shè)立。 另一方面，在6層中的封鎖部分設(shè)立商務(wù)中心、健身中心、高級壁球室、商務(wù)會議室等大樓的配套設(shè)備。八、停車場對于商場汽車停車場配套，首先要求提供足夠的停車位數(shù)量；其次要思索到商場停車場運(yùn)用方便程度。對于本工程，按照規(guī)劃必需有足夠的停車位，因此建議在接近共青團(tuán)西路的沿街面建立地面停車場

24、和建立一層地下停車場。此外，還必需建立相當(dāng)數(shù)量的自行車停放點(diǎn)，滿足購物者停放自行車的要求，建議把自行車集體停放點(diǎn)設(shè)置在接近東邊的沿街面。在地面停車場，良好的平面分區(qū)、明確的行車流線和合理的停車位陳列對于提高停車效率是非常有利的。通常，停車位和行車道的角度可以有45度，60度，90度三種，其中45度陳列的占地面積較大，但可以加速停車操作，保證利用充分。建議工程在室外采用地面停車的采用45度方式。九、景觀設(shè)計(jì)工程的景觀設(shè)計(jì)主要表達(dá)兩個(gè)方面：第一部分，主要是表達(dá)工程本身環(huán)境的營造 室內(nèi)購物環(huán)境營造是整個(gè)商廈環(huán)境營造的重要組成部分，因此必需予以足夠的注重和規(guī)劃。因此，在商場的主通道上，除了設(shè)置上述的休

25、閑椅、中庭廣場外，還應(yīng)該在各主安排適當(dāng)?shù)男蕾p植物、雕塑品及其它方式的各種藝術(shù)品，并經(jīng)過燈光的配合來到達(dá)至佳的效果，讓流連其中的消費(fèi)者感受溫馨、優(yōu)雅的購物環(huán)境，使其成為商廈的一大特點(diǎn)。環(huán)境的營造除了應(yīng)該注重內(nèi)部環(huán)境之外，室外環(huán)境也不容忽略。本工程地處當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的商業(yè)旺地，外圍環(huán)境不是很理想，其它曾經(jīng)開業(yè)的大型購物商場也不太注重周邊運(yùn)營環(huán)境的營造，這無疑是本工程超越競爭對手的大好時(shí)機(jī)，我們建議商廈施工建立的同時(shí)，開場著手進(jìn)展周邊環(huán)境的美化。第二部分，主要是經(jīng)過借景。充分利用公園的景觀使之成為工程稀缺資源，從而構(gòu)成中心競爭優(yōu)勢。xxx工程與人民公園只是一墻之隔，在工程借人民公園景觀、人流優(yōu)勢，主要從以

26、下幾個(gè)方面來表達(dá)：“私家公園概念設(shè)立在人民公園與xxx工程SOHO公寓的入口設(shè)立一個(gè)單向的“綠色通道，業(yè)主經(jīng)過門禁系統(tǒng)，直接可以進(jìn)入公園，享用公園設(shè)備。而公園的人流并不能直接進(jìn)入工程的SOHO公寓。經(jīng)過“私家公園的設(shè)立，可以充分利用景觀資源，為工程增添買點(diǎn)。觀光電梯設(shè)立對于工程的SOHO公寓，面向公園的一面可以設(shè)立觀光電梯，將公園的景觀資源最大化與室內(nèi)空間進(jìn)展交融，拓展室內(nèi)視野。增設(shè)立人民公園xxx出入口xxx工程的首層商場部分與人民公園完全打通，使之連為一體。從人民公園出來的游客可以直接經(jīng)過增設(shè)在xxx工程的公園出口出去。而進(jìn)入公園的游客也可以直接經(jīng)過設(shè)立在xxx的入口進(jìn)入公園。在工程運(yùn)營前

27、期，可以經(jīng)過每天免費(fèi)贈(zèng)送一定數(shù)量的公園門票來添加商場人氣。在運(yùn)營過程中，購物者經(jīng)過購物到達(dá)一定數(shù)量將可以免費(fèi)獲得公園門票，而且規(guī)定是經(jīng)過xxx工程出入口才干進(jìn)入公園內(nèi)，從而保證了商場的人流。十、照明設(shè)計(jì)工程商場室內(nèi)的照明設(shè)計(jì)既要滿足展現(xiàn)商品的功能需求，有要滿足美學(xué)的要求，室外照明設(shè)計(jì)對塑造購物中心的籠統(tǒng)起著至關(guān)重要的作用。白天和夜間的室內(nèi)照明設(shè)計(jì)室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處置步行街通道和商店之間的照明關(guān)系，一方面，無論是白天還是晚上，都要堅(jiān)持步行街通道和中庭有足夠的照明程度，并經(jīng)過光線的變化來添加步行街通道的興趣性。另一方面，步行街通道的照明不可以對商店和店面呵斥不良干擾，影響和防礙店面和櫥窗展現(xiàn)。因

28、此，店面照明比不行街通道的亮度要高得多。夜間室外照明處置購物中心的營業(yè)時(shí)間有很大的一部分在夜間，建筑和停車場的夜間照明對塑造良好的星星非常重要。夜間建筑的照明經(jīng)過對立面特點(diǎn)的表現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)，讓商場部分和整體工程在環(huán)境中產(chǎn)生劇烈的視覺效果。在周六、日晚開空中玫瑰活動(dòng)式夜空探射燈，在夜幕降臨后不失為淄博的一大景觀。十一、建筑風(fēng)格商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)方案必需與工程定位和功能定位相符合，充分滿足營業(yè)房的銷售和運(yùn)營的需求。包括整體風(fēng)格、出入口設(shè)置、臨街營業(yè)房規(guī)劃、外立面式樣、顏色及其它的建筑元素的配合等，整體風(fēng)格設(shè)計(jì)原那么。應(yīng)該可以融入整個(gè)城市之中可以構(gòu)成工程的籠統(tǒng)吸引力和識別系統(tǒng)，特別是與xxx文化進(jìn)展結(jié)合

29、，構(gòu)成獨(dú)特的xxx符號表現(xiàn)出來。1、整體風(fēng)格描畫本工程作為淄博市的可銷售的商業(yè)物業(yè)，建筑物的整體籠統(tǒng)將最終決議于人們對它的整體印象，因此，在進(jìn)展建筑物整體風(fēng)格規(guī)劃時(shí)要遵照以下幾個(gè)方面的原那么：直線與曲線的組合構(gòu)成明朗、簡約的整體印象表達(dá)開放與遮蓋的整體效果表達(dá)“文化與“商業(yè)概念的完美結(jié)合有助于加強(qiáng)建筑物休閑文娛的功能定位具有較強(qiáng)的親和力基于這樣的思索，建筑物整體呈典雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格，整座建筑物外墻采用明快的顏色，建筑物整體采用藍(lán)色通透玻璃外墻，并點(diǎn)綴紅色、綠、藍(lán)等多種顏色，使建筑物風(fēng)格清新高雅； 在建筑物外墻采用外觀通透的玻璃墻體及頂棚，街景風(fēng)光一覽無遺；中庭廣場采用天幕采光，一通至頂，氣宇軒昂，

30、營造溫馨的購物、休閑環(huán)境；商廈內(nèi)各種設(shè)備采用人性化設(shè)計(jì)，別具風(fēng)情，充溢人性化特征。 2、外立面想象在外立面的設(shè)計(jì)還可以經(jīng)過透空的框格，斜向的開窗、隱約的玻璃墻體等來添加建筑物外立面的活潑元素，并經(jīng)過多種的手法來對各個(gè)立面進(jìn)展處置，如添加各種幾何外形的廊柱、頂飄、樓梯等，使得建筑物的外部籠統(tǒng)變幻、明麗、具有劇烈視覺沖擊的整體效果。二層及以上的營業(yè)房外墻設(shè)置玻璃櫥窗(SHOW ROOM)，可供商家展現(xiàn)商品，實(shí)現(xiàn)臨街營業(yè)房的重要功能之一展現(xiàn)商品；外墻那么設(shè)置一定數(shù)量的廣告牌。3、xxx品牌文化的導(dǎo)入 工程必需建立中心的競爭優(yōu)勢，其重點(diǎn)就是全面導(dǎo)入xxx品牌文化。在工程中主要從以下幾個(gè)方面來表達(dá)：建筑

31、風(fēng)格與裝飾風(fēng)格建筑的整體風(fēng)格，無論從整體外型還是線條、顏色都必需注入xxx文化的內(nèi)涵，既不失穩(wěn)重覺得，同時(shí)有具有劇烈的時(shí)代感、時(shí)髦的氣味。專門的文化藝術(shù)城的設(shè)立在工程的商場部分，設(shè)計(jì)了專門的文化藝術(shù)城，專業(yè)的市場傳達(dá)出濃重的文化藝術(shù)氣味，同時(shí)又不失現(xiàn)代的時(shí)髦氣味，充分詮釋xxx文化藝術(shù)內(nèi)涵。一樓xxx籠統(tǒng)展現(xiàn)大廳在工程的一樓設(shè)立xxx的籠統(tǒng)展現(xiàn)大廳，全面、立體展現(xiàn)xxx籠統(tǒng)。讓市場對xxx有一個(gè)直觀的認(rèn)識和了解，從而奠定了xxx的專業(yè)、權(quán)威籠統(tǒng)，樹立工程良好的籠統(tǒng)。整合工程活資源，構(gòu)成風(fēng)格符號化利用xxx的獨(dú)特、稀有資源，將名人、名家的字、畫作為工程裝飾的載體，在電梯間內(nèi)、通道上設(shè)立專門的書畫

32、欣賞長廊和字畫的搭配構(gòu)成符號化注入到建筑符號中，全面提升工程的價(jià)值感。十二、產(chǎn)品物業(yè)類型的開展方式13層的名店城1、關(guān)于“名店城的想象 “名店城顧名思義，就是名牌產(chǎn)品、精品的會聚之地方。它代表著城市中具有一樣的生活檔次與相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的少數(shù)人的消費(fèi)形狀和整個(gè)城市消費(fèi)才干的參考指數(shù)。在名店城內(nèi)以國內(nèi)一流、國際名牌產(chǎn)品作為高端籠統(tǒng)的支持。2、名店城的功能規(guī)劃 名店城是一個(gè)相對高檔次高端消費(fèi)群的市場。因此，在綜合思索的根底上，詳細(xì)功能建議如下。區(qū)域規(guī)劃運(yùn)營范圍劃分根據(jù)首層臨街營業(yè)房化裝品專賣店、名牌專賣店、高檔服飾等知名品牌或特征商家，有助于提高整個(gè)商場的檔次，營造休閑購物的氣氛，這類商家可以接受較高

33、的租金，并需求臨街展現(xiàn)門面。二層名牌專賣店、高檔服飾、眼鏡鐘表、首飾等可以滿足租客對實(shí)惠租金的要求，可以吸引更多的消費(fèi)人流，構(gòu)成從高至低的“瀑流效應(yīng)。三層 HYPERLINK flycall/forsale/sport/ 運(yùn)動(dòng)體育類休閑用品專賣場構(gòu)成專業(yè)的運(yùn)營場所，表達(dá)名店城的專業(yè)性。四層文化藝術(shù)城文具、圖書、禮品專賣場文化類精品的賞析買賣中心。五層文化藝術(shù)城以亞洲文化品牌和中國文化龍頭之稱的xxx對活潑群眾文化生活，及提升淄博地域的書畫搜集、鑒賞和創(chuàng)作程度，帶動(dòng)周邊地域與淄博的文化交流起到艱苦作用。六層配套會所室外的小型園林、高級壁球室、網(wǎng)球場、會議室、SOHO公寓客戶效力中心建筑物的轉(zhuǎn)換層

34、面，建議作成空中花園，以彌補(bǔ)工程沒有大環(huán)境營造的優(yōu)勢。同時(shí)，可以將整個(gè)建筑物的配套全部設(shè)立的這一層中，集中處理配套問題。十三、SOHO商務(wù)公寓詳細(xì)操作方式 對于商場以上部分的樓宇，其定位為： 專業(yè)酒店式管理的SOHO公寓采用了專業(yè)的公司進(jìn)展效力與管理，同時(shí)，有具有住宅與寫字樓的一些特點(diǎn)，既可以居住，有可以辦公，成為了一個(gè)功能自在的公寓空間，它將空間最大化模糊，可以讓市場的接受面更加廣，可以適宜目前市場的充分需求。1、SOHO公寓必需留意的幾個(gè)問題專業(yè)的物業(yè)管理效力SOHO商務(wù)公寓的真正的目的消費(fèi)對象的特殊性，因此一定需求自創(chuàng)酒店式的管理效力，為獨(dú)特的消費(fèi)群體提供一個(gè)所需的效力與物業(yè)管理。兼顧居住辦公兩種職能SO