萬科物業(yè)標準化管理體系

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)物業(yè)管理標準化管理體系1萬科集團物業(yè)管理標準化管理體系約束指導(dǎo)體系（集團公司部分）物業(yè)管理培訓(xùn)體系檢查、修正、完善指導(dǎo)體系考評獎罰指導(dǎo)體系約束指導(dǎo)體系（項目管理處部分）物業(yè)管理標準化管理體系圖目標管理標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范物業(yè)管理公司的各級目標管理工作，確保公司總體工作目標的實施。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司的各部、各級目標管理工作。職責(zé)公司董事會負責(zé)同公司總經(jīng)理簽訂目標管理責(zé)任書，并負責(zé)總經(jīng)理目標管理的考評、評價和監(jiān)管工作。公司總經(jīng)理負責(zé)同機關(guān)各部門經(jīng)理、各管

2、理處經(jīng)理簽訂目標管理責(zé)任書、并負責(zé)部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理目標管理的考評、評價和監(jiān)管工作。管理處經(jīng)理負責(zé)同管理處各部門主管簽訂目標管理責(zé)任書，并負責(zé)管理處各部門主管目標管理的考評、評價和監(jiān)管工作。程序要點目標管理的基本作業(yè)流程：總經(jīng)理同董事會簽訂公司總體目標管理責(zé)任書總經(jīng)理將工作目標分解成部門和管理處目標各部門、各管理處經(jīng)理同總經(jīng)理簽訂目標管理責(zé)任管理處各部門主管同管理處經(jīng)理簽訂目標管理責(zé)任書每季度檢查一次目標的實現(xiàn)狀況一個管理周期（一年或一個任期）結(jié)束后對目標狀況物業(yè)管理公司總體目標的制定與總經(jīng)理目標管理責(zé)任書的簽訂。每年年底（或每一任期結(jié)束）前，公司總經(jīng)理應(yīng)召開公司經(jīng)理辦公會議，結(jié)合董事會的

3、工作要求和公司的實際管理狀況擬定出第二年（或第二個任期）的公司總體物業(yè)管理工作目標。制定目標的基本要素。目標均應(yīng)為量化目標，非量化的目標不應(yīng)列入；目標應(yīng)具有可考評、可檢查、可評價性；分目標應(yīng)與總目標保持一致。目標的分類：按物業(yè)管理目標的內(nèi)容分，可將目標分為管理質(zhì)量目標、服務(wù)質(zhì)量目標、經(jīng)營利潤成本目標；按物業(yè)管理公司的管理層次分，可將目標分為公司總體工作目標、部門工作目標、管理處總體工作目標、管理處分部門工作目標；按物業(yè)管理公司的工作時序分，可將目標分為長期目標（5-10 年）、中期目標（2-4年）、年度目標、季度目標。制定物業(yè)管理總體工作目標時應(yīng)考慮的因素：達到目的；必要的工作環(huán)境（人力、物力

4、）；物業(yè)管理公司的實際工作狀況；必要的責(zé)、權(quán)、利狀況。總經(jīng)理應(yīng)當綜合考慮上述各種因素后再制定管理公司的總體工作目標。公司的總經(jīng)理就公司次年（或次任期）的物業(yè)管理公司總體工作目標以及為保證工作目標所必須的權(quán)、責(zé)、利同公司董事會進行積極的協(xié)商討論。協(xié)商討論一致后由公司總經(jīng)理代表物業(yè)管理公司同董事會簽訂物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標管理責(zé)任書。物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標管理責(zé)任書的內(nèi)容通常由以下內(nèi)容構(gòu)成。公司總體工作目標： 管理目標； 服務(wù)目標； 經(jīng)營目標。責(zé)任人（總經(jīng)理）的權(quán)利、義務(wù)；公司董事會的權(quán)利、義務(wù)；目標考評的方法和考評依據(jù)；目標完成情況的獎罰措施；其他。物業(yè)管理公司總體工作目標的分解。公司總經(jīng)理同董

5、事會簽訂完畢物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標管理責(zé)任書后，為確保公司總體工作目標得以實現(xiàn)，應(yīng)當將公司總體工作目標進行有效分解。將工作目標的一部分分給公司機關(guān)各職能部門；將工作目標一部分分給各管理處。公司總經(jīng)理在分解完工作目標后，應(yīng)當召開公司經(jīng)理辦公會議，充分討論目標分解后的公司權(quán)利、責(zé)任、利益的分配與協(xié)調(diào)問題，直到各方達成共識。公司總經(jīng)理同機關(guān)各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理簽訂目標管理責(zé)任書。責(zé)任書的內(nèi)容結(jié)構(gòu)如下：工作目標；責(zé)任人（經(jīng)理）的權(quán)利、義務(wù)；公司的權(quán)利、義務(wù)；目標考評的方式和考評的依據(jù)；目標完成情況的獎罰措施；其他。管理處可以將本管理處的工作進一步分解至管理處各部門。由管理處經(jīng)理同各部門主管進一步簽

6、訂分解目標管理責(zé)任書，方法同上。目標的日常監(jiān)管。公司總經(jīng)理每季度末應(yīng)就目標的完成情況向董事會作工作匯報。公司董事會應(yīng)每季度對公司目標的完成情況作出評價和指示。公司各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理應(yīng)每月末向總經(jīng)理作工作目標小結(jié)匯報；公司總經(jīng)理應(yīng)對各部門、各管理處的工作目標的完成情況（工作狀況）作出評價和指示。目標完成情況的結(jié)果驗證和獎罰。一個管理周期（一年）或一個任期結(jié)束后，董事會應(yīng)當對公司的總體工作狀況即目標完成情況作出綜合評價和驗證。公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理也應(yīng)對公司各部門、各管理處、管理處各部門的總體工作狀況即目標完成情況作出綜合評價和驗證。依據(jù)公司總體目標的完成情況，公司董事會應(yīng)當依據(jù)同公司總經(jīng)理

7、簽訂的物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標管理責(zé)任書兌現(xiàn)對公司和公司總經(jīng)理的獎罰。依據(jù)各部門、各管理處的目標完成情況和公司總體狀況，公司總經(jīng)理應(yīng)當依據(jù)同公司各部門、各管理經(jīng)理簽訂的目標管理責(zé)任書兌現(xiàn)對各部門員工、經(jīng)理的獎罰。4.6目標管理責(zé)任書、評價驗證報告書、獎罰情況記錄均應(yīng)統(tǒng)一在公司歸檔長期保存。5.0記錄6.0相關(guān)支持文件附錄物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標管理責(zé)任書（僅供參考）。物業(yè)管理處經(jīng)理目標管理責(zé)任書（僅供參考）。物業(yè)管理公司常用的控制性指標。附錄一： 年度物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理（僅供參考）目標管理責(zé)任書為確保 物業(yè)管理有限公司計劃目標得以實現(xiàn)，經(jīng)董事會與目標責(zé)任人（總經(jīng)理）共同商討，已確定 物業(yè)管理有

8、限公司 年度工作責(zé)任目標，并由目標責(zé)任人代表 物業(yè)管理有限公司簽署確認。責(zé)任目標管理目標全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。注：“重大安全事故”是指：因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達 98%以上。員工上崗培訓(xùn)合格率 100%。員工對企業(yè)的滿意率達 85%以上。導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系建立健全標準化管理。其他各項指標在 年 月 日前達到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準中優(yōu)秀住宅小區(qū)的各項管理指標。服務(wù)目標住戶對管

9、理服務(wù)工作的滿意率達 95%以上。員工對飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達 95%以上。經(jīng)營目標。全年各項開支控制在預(yù)算指標內(nèi)。全年實現(xiàn)經(jīng)營利潤 萬元。責(zé)任人（總經(jīng)理）的權(quán)力為保證上述責(zé)任目標的實現(xiàn)，公司實行總經(jīng)理負責(zé)制，責(zé)任人（總經(jīng)理）的權(quán)力如下：人事管理權(quán)。對物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理（含）、部門經(jīng)理（含）、管理處經(jīng)理（含）以下各級員工的組閣權(quán)、獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)。對物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理/財務(wù)部經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎罰的建議權(quán)。編制范圍內(nèi)員工招聘錄用決定權(quán)。工薪標準范圍內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權(quán)。財務(wù)管理權(quán)日常經(jīng)營管理資金預(yù)算范圍內(nèi)的支出決定權(quán)、借款審批權(quán)、費用報銷審批權(quán)。管理決策權(quán)。主持物業(yè)管理有限

10、公司的日常管理工作。組織實施物業(yè)管理有限公司的工作目標、工作計劃、工作標準、工作程序、管理制度。主持召開物業(yè)管理有限公司的各類工作會議。組織管理評審。審批各類經(jīng)濟合同。審請支持權(quán)。依據(jù)物業(yè)管理有限公司的工作進展情況申請專項經(jīng)營管理資金和其他資金支持。申請修改物業(yè)管理有限公司的組織架構(gòu)和人中定編。申請業(yè)務(wù)支持。責(zé)任人的義務(wù)接受董事會的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。向董事會作工作匯報。確保責(zé)任目標的逐步實現(xiàn)。自覺接受董事會監(jiān)控、考評、檢查。每月 5 號前按時上報財務(wù)報表和其他工作報表。每月 5 號前組織目標評估，質(zhì)量評審，進度、質(zhì)量考評和員工績效考評。積極配合董事會完成其他專項工作。保證公司各個標準作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行

11、。保證公司操作秒違背國家的法律、法規(guī)。保證員工的生活、工作秩序。保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。為公司培養(yǎng)人才。向董事會交納風(fēng)險抵押金。董事會的權(quán)力有對公司運作狀況（工作進度、標準、質(zhì)量、成本等指標）抽查、檢查、監(jiān)督的權(quán)力。有對目標責(zé)任人、副總經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、報表、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)力。有對公司財務(wù)運作狀況的審計權(quán)、監(jiān)控權(quán)。有對目標責(zé)任人的績效考評權(quán)、獎罰權(quán)。專項事件的調(diào)查權(quán)。董事會的義務(wù)及時提供合適的業(yè)務(wù)支持提供信息支持。提供資金支持。目標考評董事會定期（不定期）監(jiān)控、審計、檢查物業(yè)管理公司資金的運作、成本和其他財務(wù)工作。檢查

12、標準、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財務(wù)規(guī)定。董事會負責(zé)目標責(zé)任人的績效考評?？荚u標準辦法依據(jù)本目標管理責(zé)任書。目標獎罰公司責(zé)任人（總經(jīng)理）必須依照雙方確認的工作計劃完成本責(zé)任書所列的各項目標。如果工作目標完成，則公司可按董事會的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金，其中目標責(zé)任人可提取公司經(jīng)營利潤的 %作為個人獎金。如果本責(zé)任書所列三類目標不能全部完成，則每不能完成其中一項指標，扣減項目責(zé)任人的 25%目標獎金，直至扣除全部獎金，并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。或發(fā)生不可抗力而致使責(zé)任目標無法完成，則本目標責(zé)任書失效，遺留問題由董事會與目標責(zé)任人共同處理。8.0本目標管理責(zé)任書一式四份，董事會存檔兩份，目標責(zé)任人一份

13、，物業(yè)管理公司存檔一份。9.0未盡事宜，由目標責(zé)任人同董事會協(xié)商解決，補充條款與本責(zé)任書具有同等效力。10.0本責(zé)任書自簽訂之日起生效。11.0本責(zé)任書解釋權(quán)在董事會。目標責(zé)任人簽署：董事長簽署：日期：日期：附錄二： 年度物業(yè)管理有限公司 管理處經(jīng)理（僅供參考）目標管理責(zé)任書為確保 物業(yè)管理有限公司管理處計劃目標得以實現(xiàn)，經(jīng)公司與目標責(zé)任人（管理處經(jīng)理）共同商討，已確定 物業(yè)管理處 年度工作責(zé)任目標，并由目標責(zé)任人代表 物業(yè)管理處簽署確認。責(zé)任目標管理目標全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故注：“重大安全事故”是指：因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故；因

14、失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達 100%。員工上崗培訓(xùn)合格率 100%。員工對管理處的滿意率達 90%以上。 年年底關(guān)，獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號。服務(wù)目標住戶對管理服務(wù)工作的滿意率達 95%以上。員工對飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達 95%以上。經(jīng)營目標全年各項開支控制在 萬元內(nèi)（詳見預(yù)算明細表（略）。全年實現(xiàn)經(jīng)營利潤 萬元。責(zé)任人（管理處經(jīng)理）權(quán)力為保證上述責(zé)任目標的實現(xiàn)，責(zé)任人（管理處經(jīng)理）的權(quán)力如下：人事管理權(quán)對物業(yè)管理處班組長（含）以下各級員工的組閣權(quán)、獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)（財務(wù)

15、人員除外）。對物業(yè)管理處副經(jīng)理、部門主管/副主管、財務(wù)人員的任免、調(diào)配、解聘、獎罰的建議權(quán)。編制范圍內(nèi)臨時工的招聘錄用決定權(quán)。工薪標準范圍內(nèi)的調(diào)薪建議權(quán)。財務(wù)管理權(quán)日常經(jīng)營管理資金 600 元以內(nèi)的支出決定、借款審批權(quán)。管理決策權(quán)。主持物業(yè)管理處的日常管理工作。組織實施物業(yè)管理有限公司的工作目標、工作計劃、工作標準、工作程序、管理制度。主持召開物業(yè)管理處的各類工作會議。審核管理處各類經(jīng)濟合同。申請支持權(quán)。依據(jù)物業(yè)管理處的工作進展情況申請專項經(jīng)營管理資金和其他資金支持。申請修改物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和人員定編。申請業(yè)務(wù)支持。責(zé)任人的義務(wù)接受公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。向公司作工作匯報。確保責(zé)任目標的逐步實現(xiàn)。

16、自覺接受公司各職能部門的監(jiān)控、考評、檢查。每月 5 號前按時上報財務(wù)報表和其他工作報表。每月 5 日前組織目標評估，質(zhì)量評審，進度、質(zhì)量考評和員工績效考評。積極配合公司完成其他專項工作。保證管理處各個標準作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。保證管理處的操作不違背國家的法律、法規(guī)。保證員工的生活、工作秩序。保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。為公司培養(yǎng)人才。向公司交納風(fēng)險抵押金。公司的權(quán)力有對管理處的運作狀況（工作進度、標準、質(zhì)量、成本等指標）抽查、檢查、監(jiān)督的權(quán)力。有對目標責(zé)任人及以下各級員工的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、報表、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)力。有對管理處財務(wù)運作狀況的審計

17、權(quán)、監(jiān)控權(quán)。有對目標責(zé)任人的績效考評權(quán)、獎罰權(quán)。專項事件的調(diào)查權(quán)。公司的義務(wù)及時提供合適的業(yè)務(wù)支持。提供信息支持。提供資金支持。目標考評公司財務(wù)部定期（不定期）監(jiān)控、審計、檢查物業(yè)管理處資金的運作、成本和其他財務(wù)工作。檢查標準、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財務(wù)規(guī)定。公司品質(zhì)部負責(zé)目標責(zé)任人的績效考評?？荚u標準辦法依據(jù)公司績效考評相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程和本目標管理責(zé)任書。目標獎罰管理處責(zé)任人（經(jīng)理）必須依照雙方確認的工作計劃完成本責(zé)任書所列的各項目標。如果工作目標完成，則管理處可按公司的獎金分配方案對員工發(fā)放獎金，其中目標責(zé)任人可提取管理處經(jīng)營利潤的 %作為個人資金。如果本責(zé)任書所列三類目標不能全部完成，

18、則每不能完成其中一項指標，扣減項目責(zé)任人的 25%目標資金，直至扣除全部獎金，并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。若發(fā)生不可抗力而致使責(zé)任目標無法完成，則本目標責(zé)任書失效，遺留問題由公司與目標責(zé)任人共同處理。8.0本目標管理責(zé)任書一式四份，公司行政部存檔兩份，目標責(zé)任人一份，物業(yè)管理處存檔一份。9.0未盡事宜，由目標責(zé)任人同公司協(xié)商解決一補充條款與本責(zé)任書具有同等效力。10.0本責(zé)任書自簽訂之日起生效。11.0本責(zé)任書解釋權(quán)在公司。目標責(zé)任人簽署：總經(jīng)理簽署：日期：日期：附錄三：物業(yè)管理公司常用的控制性指標總體管理、服務(wù)目標。全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。注：“重大安全事故”是指：因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死

19、亡事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件。所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達到 98%以上。員工培訓(xùn)合格再上崗率達 100%。員工對企業(yè)的滿意率達到 85%以上。住戶對管理、服務(wù)工作的滿意率達 85%以上。管理費收繳率達 98%以上。經(jīng)營目標（總體）。全年支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。全年管理平均成本控制在 元/平方米月。全年實現(xiàn)經(jīng)營利潤 萬元。人均管理成本 元/平方米月。人均管理面積 平方米。各類操作層員工的勞動定額。人均勞動生產(chǎn)率、利潤率

20、公共事務(wù)部分項管理指標。業(yè)主違章有效處理率 。房屋完好率 。住戶維修及時率，合格率 。住戶有效投訴率 起/萬平方米，有效投訴處理合格率（以回訪結(jié)果為準）。住戶求助處理率，滿意率 。有效回訪率達到 100%。培訓(xùn)計劃完成率 。員工績效考評有效率 。服務(wù)規(guī)范的出錯率（以檢查、投訴記錄為準） 。工作操作規(guī)程的內(nèi)審嚴重不合格為零，輕微不合格 3 項以下，觀察項 10 項以下。工作操作規(guī)程抽檢合格率 。社區(qū)文化活動有效完成率 。多種經(jīng)營收入 萬元。業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意率 。住戶對公共事務(wù)部工作滿意率 。保安、消防管理分項指標。消防設(shè)施、設(shè)備的使用完好率 100%。普通治安案件的發(fā)生率 /萬

21、平方米，有效處理率 。其他各類突發(fā)事件的有效處理率 。員工對干部的滿意率 75%以上。滅火預(yù)案演習(xí)達標率 。治安預(yù)案演習(xí)達標率 。訓(xùn)練考核達標率 。車輛違章停放率 。作業(yè)規(guī)程抽檢合格率 。內(nèi)審嚴重不合格為零，輕微不合格 3 項以下，觀察項為 10 項以下。服務(wù)規(guī)范的不合格率 。住戶對保安、消防工作的滿意率 。維修工作分項管理目標。設(shè)備計劃保養(yǎng)完成率 。設(shè)備開機完好率 。設(shè)施、設(shè)備大、中、小修計劃完成率 。設(shè)備運行成本 。設(shè)備臨時故障排除的及時率 。員工工傷事故發(fā)生率 。值班記錄準確合格率 。機房衛(wèi)生達標率 。作業(yè)規(guī)程抽檢合格率 。內(nèi)審嚴重不合格為零，輕微不合格 3 項以下，觀察項為 10 項以

22、下。服務(wù)規(guī)范的不合格率 。住戶對維修保養(yǎng)工作的滿意率 。設(shè)備單位運行成本 元/萬平方米。園林綠化分項管理指標。綠化養(yǎng)護成活率，黃土裸露面積 。苗木繁殖成活率 。植物長勢達標率 。綠化環(huán)境評比住戶滿意率 。作業(yè)規(guī)程抽檢合格率 。內(nèi)審嚴重不合格為零，輕微不合格 3 項以下，觀察項為 10 項以下。服務(wù)規(guī)范的達標率 。住戶對維護保養(yǎng)工作的滿意率 。設(shè)施設(shè)備使用完好率 。清潔、保潔分項管理指標。垃圾停留地面的時間不超過 小時。工作標準抽檢達標率 。工作規(guī)程抽檢合格率 。內(nèi)審嚴重不合格為零，輕微不合格 3 項以下，觀察項為 10 項以下。住戶對清潔工作的滿意率 。3對外投資標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范物業(yè)

23、管理公司對外多種經(jīng)營投資和對外投標承接物業(yè)管理投資工作，確保對外投資穩(wěn)妥可靠、贏利。2.0適用于物業(yè)管理公司對外多種經(jīng)營投資和對外投標承接物業(yè)管理投資的管理決策工作。職責(zé)公司總經(jīng)理負責(zé)對外投資的論證、決策工作。公司各職能部門負責(zé)組織、參與對外投資的論證、公關(guān)、決策工作。程序要點項目來源與立項。當公司對外尋找到新的多種經(jīng)營投資項目或?qū)ふ业綄ν庹袠宋飿I(yè)管理項目時，總經(jīng)理應(yīng)指令分管副總經(jīng)理對候選項目進行初步論證。初步論證主要是初步進行技術(shù)經(jīng)濟分析，如果結(jié)論可行，分管副總經(jīng)理應(yīng)當編寫出書面的初步論證報告書報總經(jīng)理進行項目立項。項目立項的基本要求是：有明確的項目說明、概況；有較為準確的技術(shù)、經(jīng)濟分析；有

24、結(jié)論；有對外投資合作的步驟、方法；有必備的原始憑證；有明確的立項結(jié)論。擬選項目的可行性論證。項目立項后，總經(jīng)理應(yīng)及時組織相關(guān)人員組成主題可行性論證小組。對擬選項目進行全面可行性研究論證?？尚行匝芯繎?yīng)當注意在論證時不設(shè)任何可能影響論證結(jié)論的前提和原則?？尚孕哉撟C報告書的編制要求。可行性論證報告書的內(nèi)容應(yīng)當包括以下幾部分。投資項目的基本情況。影響投資的基本要素。技術(shù)、資源的可行性論證。經(jīng)濟及風(fēng)險論證： 成本預(yù)測； 利潤預(yù)測； 風(fēng)險論證；本公司的優(yōu)劣勢分析。結(jié)論。實施工作進度預(yù)測表。實行性論證報告書的編制要求：“投資項目的基本情況“要求較詳細地列出擬投資項目的名稱、地點、規(guī)模、現(xiàn)狀等?！坝绊懲顿Y的基

25、本要素”要求詳細列出擬投資項目的對外合作條件和可能影響本次可行性研究的因素?！凹夹g(shù)、資源論證”是可行性研究的重要論證之一。技術(shù)論證主要是對擬投資的項目進行技術(shù)方面是否可行、本公司是否具備投資的技術(shù)能力的詳細論證；資源論證則是假定在已確定投資的前提下需要配備的人力、物力資源以及人力、物力資源的配置能力?！敖?jīng)濟論證”是可行性論證的核心部分，編制的要求： 詳細測算出擬投資項目的前期投入成本和項目正常運轉(zhuǎn)后的經(jīng)營成本； 利潤測算則是測算完畢預(yù)期收入以后，依據(jù)收入測算出的預(yù)期投資利潤、利潤率和收益率； “風(fēng)險分析”要求對對外投資進行詳細的盈虧平衡分析、現(xiàn)金流量分析、敏感性分析和必要的投資風(fēng)險概率分析?！?/p>

26、投資的優(yōu)劣勢分析”要求結(jié)合本公司的實際能力和上述的技術(shù)、資源、經(jīng)濟論證結(jié)果詳細列出本公司對外投資時的優(yōu)劣勢要素；特別是對可能出現(xiàn)的各種隱憂應(yīng)詳細一一列櫥。論證結(jié)果的處置?？尚行哉撟C結(jié)論出來后，總經(jīng)理應(yīng)召開經(jīng)理辦公會議或?qū)ｎ}討論會議，邀請有關(guān)專家（必要時）一道對可行性論證的過程和結(jié)論進行評審。評審認為可行性論證真空可靠結(jié)果可行的，總經(jīng)理應(yīng)在綜合公司財力、物力、綜合回報以及投資風(fēng)險等因素的基礎(chǔ)上作出擬選項目下與不下的審批。決定投資的，開始組成項目組開始投資準備工作；暫緩?fù)顿Y的，將前期已經(jīng)作完的可行性論證報告書、立項建議書和評審報告書一并歸檔備用。評審認為可行性論證論證不充分、不完善的，應(yīng)當將由可行

27、性研究論證小組繼續(xù)補充論證直至清晰完善。可行性研究論證認為不可行的，論證小組應(yīng)當將可行性研究報告書，連同各種原始憑證一并交總經(jīng)理，由公司總經(jīng)理決定是否歸檔保存。對外參加公開招標競爭物業(yè)管理權(quán)的投資，在作完可行性論證后，應(yīng)當由公司總經(jīng)理編制物業(yè)管理投標書（詳見物業(yè)管理投標方案編制標準作業(yè)規(guī)程）。對外投資（標）金額在 50 萬元以下的項目，在經(jīng)理辦公會議討論通過后由總經(jīng)理批準；金額在 50 萬元以上的對外投資，由經(jīng)理辦公會議討論通過后報公司董事會討論審批，批準后由總經(jīng)理對外簽約、組織、實施。5.0記錄6.0相關(guān)支持文件4物業(yè)管理投標方案編制標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范公司對外參加物業(yè)管理的投標工作，

28、確保投標書的編制質(zhì)量，為通過市場競爭拓展公司物業(yè)管理的規(guī)模打好基礎(chǔ)。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司對外承接物業(yè)時的投標書的編制工作。職責(zé)公司總經(jīng)理負責(zé)對外投標書編制工作的組織安排和質(zhì)量控制。公司各職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成投標書編制小組，負責(zé)投標書的具體編制工作。程序要點投標書編制小組的組織。公司在接到物業(yè)管理招標書邀請（或議標書邀請）后，由公司總經(jīng)理召開經(jīng)理辦公會議決定是否參加投標競爭。如決定參加投標，則應(yīng)由公司總經(jīng)理親自挑選各部門業(yè)務(wù)骨干組成投標書編制小組，并由公司各部門負責(zé)組成對外投標小組，具體操作標書編制工作以外的其他工作（詳見對外投資標準作業(yè)規(guī)程）。投標書編制小組的分工如下：財務(wù)部抽

29、調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)開辦費用、管理成本、預(yù)期效益的測算；管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)日常管理工作方案、難點、重點管理方案的擬定、編制；辦公室、人事部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)擬接項目的人員配置、設(shè)備與設(shè)施配置以及編制投標方案資料的收集、提供；品質(zhì)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)管理目標、管理計劃、質(zhì)量保證措施、服務(wù)承諾的編制；經(jīng)營部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)及時全面地收集擬接項目的信息。物業(yè)管理抽標書的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容。擬接物業(yè)的基本概況。公司接管后準備采取的管理方式。針對管理的難點、重點所采取的針對性措施。為開展物業(yè)管理所配置的人力、物力資源。開展物業(yè)管理一段時間后所力爭達到的管理目標。為有效地提高物業(yè)管理水準所必要的服務(wù)承諾。費用投入和成本

30、測算。經(jīng)濟效益分析。社會效益預(yù)測。需要招標單位協(xié)助解決的問題。本公司的優(yōu)勢和長處。物業(yè)接管后的工作進度安排。投標書的編制要求。“擬接管物業(yè)的基本概況”要求詳細列出擬接管物業(yè)的地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層數(shù)、樓宇結(jié)構(gòu)特點、基本設(shè)施、設(shè)備、住戶基本構(gòu)成、驗收移交情況等?！皽蕚洳扇〉墓芾矸绞健币筢槍M接管物業(yè)的自身特點編制出總體管理方案和分項管理方案。對擬接物業(yè)的管理難點、重點應(yīng)有針對性地列出具體的管理措施。人力、物力資源要求詳細列出；擬接管物業(yè)的組織架構(gòu)；擬接物業(yè)的人事定編和崗位設(shè)置、崗位描述；主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹；為開展工作前期投入的設(shè)備、設(shè)施。管理目標要求具體

31、列出明確的總體目標和詳細分項目標。目標要求有可操作性和可考核性。服務(wù)承諾要求針對小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的特點列出有鮮明特色的服務(wù)措施來。費用投入和成本測算要求針對擬接小區(qū)的現(xiàn)狀和管理要求、難度逐項測算出前期投入和管理成本。經(jīng)濟效益分析要求按照物業(yè)管理“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微得”的特點詳盡地計算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟效益。投標書的編制程序。總經(jīng)理依據(jù)經(jīng)營部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場實地考察的結(jié)果給出編制投標書的原則和要求。編制小組開始詳細依照本規(guī)程 4.3 條的要求逐條完成單項編制工作?？偨?jīng)理在單項工作編制完畢后開始組織匯編。匯編后打印、裝訂成冊報總經(jīng)理審批（大的項目尚需報董事會批準）。5.0記錄

32、6.0相關(guān)支持文件人事定編管理標準作業(yè)規(guī)程。7.0附錄廣場物業(yè)管理費用測算書。5.物業(yè)接管標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理工作對外接管物業(yè)工作。職責(zé)公司總經(jīng)理負責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。公司接管小組具體負責(zé)依據(jù)本規(guī)程實施物業(yè)的接管工作。程序要點物業(yè)接管工作流程：總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)管理合同總經(jīng)理下令籌備項目物業(yè)管理處總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗收小組進行物業(yè)的接管驗收對接管驗收的問題進行整改鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房管理處進入物業(yè) 發(fā)展商移動商業(yè)用房發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金發(fā)展商提供住宅使用說明書和質(zhì)量保證書管理處與政府

33、相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系，申報成立、開通相關(guān)設(shè)施使用開始進入正式管理簽訂物業(yè)管理合同。按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主管理委員應(yīng)當同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同書。當物業(yè)管理公司同發(fā)展商/業(yè)主委員會達成一致時，公司總經(jīng)理應(yīng)當同托管方簽定好正式的物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容：依照組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標

34、準作業(yè)規(guī)程確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。依照人事定編標準作業(yè)流程結(jié)合接管物業(yè)的實際情況確定管理處的員工定編。依照轉(zhuǎn)正/晉升/高薪/降級標準作業(yè)規(guī)程，任命管理處經(jīng)理/副經(jīng)理。管理處各部門主管/副主管。依照員工招聘管理標準作業(yè)規(guī)程，向社會公開招聘一部分員工初步達到定編。依照培訓(xùn)管理標準作業(yè)規(guī)程全方位、高密度地進行員工培訓(xùn)。提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗收和日后管理作好準備。依照所接管物業(yè)的特點和實際情況編制物業(yè)管理方案：確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準和收費方案；確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細和流動資金額度；確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視

35、的收費方案（代收代繳方案）；確定保安、消防的具體管理方案和成本指標；確定清潔管理方案和成本指標。確定園林綠化管理方案和成本指標；確定機電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標；確定公共事務(wù)管理方案和成本指標；確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標；同公司簽訂目標管理責(zé)任書。在物業(yè)開發(fā)竣工驗收完畢具備入住和接管條件時，公司總經(jīng)理應(yīng)適時組建物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進行詳細的驗收（詳見物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程）。對于接管驗收出現(xiàn)問題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當積極協(xié)助接管驗收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會協(xié)商迅速解決。在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時，公司總經(jīng)理應(yīng)當同意發(fā)展商/業(yè)主委員會對物業(yè)開始進行移交。鑰匙移交。物業(yè)管

36、理公司項目管理處將民展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在鑰匙移交一覽表中，然后由移交雙方簽字確認。項目管理處將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會簽收物業(yè)移交清單。項目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。項目物業(yè)管理處開始進入物業(yè)辦公。項目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會移交物業(yè)管理處自營的商業(yè)用房。上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。發(fā)展商在移交物業(yè)的同時，應(yīng)當向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。管理處進駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯(lián)系協(xié)調(diào)，

37、以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費用的銀行代繳問題。公司總經(jīng)理在上述工作進行完畢后，同發(fā)展商簽訂物業(yè)移交書，同時指令管理處作好業(yè)主的入伙準備工作，會同發(fā)展商共同向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。記錄鑰匙移交一覽表。物業(yè)移交清單。相關(guān)支持文件物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程。公司行政、人事相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程。7.0附錄物業(yè)移交書（樣本）。鑰匙移交一覽表年月日NO：樓宇名稱鑰匙位置驗收人移交人備注物業(yè)移交清單年月日NO：物業(yè)名稱移交內(nèi)容驗收人移交人備注物業(yè)移交書經(jīng)雙方接管驗收合格， 物業(yè)從即日起交由物業(yè)管理公司接管。移交內(nèi)容詳見以下附

38、件，雙方鑒證無誤。移交方： 房地產(chǎn)公司接管方： 物業(yè)管理公司年月日附件：1. 物業(yè)移交清單2 物業(yè)年收支測算表3 物業(yè)管理分項標準與人員編制表4 物業(yè)房屋本體維修基金收取及使用辦法5 6物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。職責(zé)公司總經(jīng)理負責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。接管驗收小組組長負責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。接管驗收小組具體負責(zé)依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。程序要點接管驗收的準備工作。新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所

39、接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。成立物業(yè)接管小組：在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。接管驗收小組應(yīng)當由公司以下部門人員組成：公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。接管驗收前的準備：接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作。與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。派出先頭技術(shù)人員

40、前往工節(jié)現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃。提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。準備好接管驗收記錄表格：房屋本體接管驗收表；公共配套設(shè)施接管驗收表；機電設(shè)備接管驗收表；接管驗收問題整改表。接管驗收的工作程序：總經(jīng)理下達接管驗收指令公司組建接管驗收小組作好接管驗收小組否驗收是否合格是進行資料驗收移交要求正確、真實補充資料進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收否要求發(fā)展商限時整改記錄歸檔是否合格是資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開工許可證；用地紅線圖。綜合竣工驗收資料：竣工圖（

41、包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗收證書；建設(shè)消防驗收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯準用證。施工設(shè)計資料：地質(zhì)報告書；全套設(shè)計圖紙；圖紙會審記錄；設(shè)計變更通知單；工程預(yù)決算報告書；重要的施工會議紀要；隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響將來管理的原始記錄。機電設(shè)備資料：機電設(shè)備出廠合格證；機電設(shè)備使用說明書(要求中文)；機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等

42、已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別。接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。接管驗收標準和驗收方法。驗收標準為建設(shè)部房屋接管驗收標準及業(yè)主生活的合理要求。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標準。主體結(jié)構(gòu)：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。樓地面面層與基層粘結(jié)牢

43、固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，尤漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面 2 厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。木地板平整牢固、接縫密臺、色澤均勻、油漆完好光亮。門、街：門啟自如。無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確，無翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢周、開啟靈活；玻璃

44、安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡；不銹鋼防盜門表面光亮無刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑；砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴密、牢固。飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源巳接通正常。有線電視已開通，收視良好。開關(guān)安裝牢固、開關(guān)靈活、接觸良好：燈具安裝牢崮、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷

45、。衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。給水設(shè)施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密蜜、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻,無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符、工作正常。公共配套設(shè)施接管驗收標準。天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固。路燈、裝飾燈安裝牢固、完好尢損、工作正常；燈柱安裝

46、牢固、油漆完好。綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，尤死株、尤大面積雜草；綠化水管布局合理閥門，開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。道路：路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角；交通標識線、路牌清楚完好。室外消防栓：消防箱標識清楚、玻璃完好；消防設(shè)施配件齊全；消防管安裝牢固、標識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標識清楚。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊會、標識清晰、完好無損。保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標識清楚、完好無損。停車場地面平整、照明充足、標識清楚、

47、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設(shè)施良好。明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢同、平穩(wěn)。沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固臺階、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏信報箱安裝牢固、完好無損、標識清楚、表面平整光潔。雕塑、小品牢固、完好、安全。招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。機電設(shè)備的接管驗收。電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設(shè)置合理、配件安全、標識清楚、表面光潔平整、明亮。變配電設(shè)備型號、數(shù)繁與移交清單相

48、符，工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。中央空凋設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標、配置齊全、標識清楚，機房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷。發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機房隔音、防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象，機房

49、配置完整。保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。接管驗收遺留問題的處理。遺留問題的登記確認：對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認：對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行。對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行。對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當以

50、備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。接管驗收遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。記錄接管驗收資料遺留問題登記表。接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表。6.0相關(guān)支持文件物業(yè)接管標準作業(yè)規(guī)程。接管驗收資料遺留問題登記表NO：資料名稱問題簡述備注驗收人：確認人：接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表NO：設(shè)施、設(shè)備名稱位置遺留問題簡述備注驗收人：確認人：7物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達標工作完善有效。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達標工作3.0職責(zé)3.l公司總經(jīng)理負責(zé)達標創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具

51、體負責(zé)組織實施達標創(chuàng)優(yōu)工作。管理處和公司機關(guān)各部門負責(zé)依照本規(guī)程進行達標創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。程序要點物業(yè)管理“達標創(chuàng)優(yōu)”簡介。“全目物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈、工業(yè)區(qū)達標考評”：是由國家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司每年年底前組織的全國統(tǒng)一的物業(yè)管理達標考評。2000 年以后的全國物業(yè)管理達標考評對 1995 年的考評標準做了修改，一是取消了全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目的考評驗收及其稱號，只設(shè)全國物業(yè)管理示范項目的考評驗收，合格者將授予“全國物業(yè)管理示范項目”稱號；二是提高了全國物業(yè)管理示范項目達標考評的申報標準：各省、自治區(qū)、直轄市申報項目的預(yù)檢分值不得低于 98 分。全國物業(yè)管理示范項目達標考評的申報基本條

52、件要求如下：參評項目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積 8 萬平方米以上，別墅 2 萬平方米以上，大廈 3 萬平方米以上且非住宅建筑面積占 60以上，入住率或使用率達到 85以上；取得“省、自治區(qū)、直轄市級物業(yè)管理示范項目”稱號 1 年以上；物業(yè)管理企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度；物業(yè)管理企業(yè)無重大責(zé)任事故；未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關(guān)收費、服務(wù)質(zhì)量等白面的重大投訴。全國物業(yè)管理示范項目達標獲得榮譽稱號后，由建設(shè)部每三年復(fù)檢一次，復(fù)檢合格的可繼續(xù)保持“國優(yōu)”稱號?！笆〖壩飿I(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標評比”：是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評

53、比?？荚u達標分數(shù)一般為 90 分，參加考評的小區(qū)大廈工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦?？荚u合格后，可榮獲省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號。達標后由各省建委每兩年復(fù)查一次，合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號?！笆屑壩飿I(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標評比”：是由國內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標后可榮獲市級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽稱號。“區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標評比”：是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)大廈工業(yè)區(qū)達標后可榮獲區(qū)級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)

54、大廈工業(yè)區(qū)”榮譽稱號。物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個步驟。4.2.l確立目標。成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。內(nèi)部動員。對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內(nèi)部整改，進行“自檢”和“預(yù)檢”：迎檢達標。“創(chuàng)優(yōu)”達標的基本工作要點。確立“創(chuàng)優(yōu)”目標：物業(yè)管理公司成首先確定準備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標，即明確是達到“國優(yōu)”標準還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”，以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個基本格調(diào)。確立“創(chuàng)優(yōu)”目標時，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的保證能力，不可一味地好高騖遠。成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組：“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負責(zé)人和管理處

55、主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對于重要的“創(chuàng)優(yōu)”工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確保“創(chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。內(nèi)部動員：“創(chuàng)優(yōu)”開始時，應(yīng)首先對內(nèi)部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進行“創(chuàng)優(yōu)”總動員，通過會議、宣傳、加強管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、“吃苦”的準備。對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內(nèi)部整改：“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達標準備為參照，邊整邊改邊對照“標準”逐步達到“創(chuàng)優(yōu)”標準的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施(房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等

56、)的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料(原始憑證、管理體系等)的完善兩大部分。在“硬件”設(shè)施的整改方面，應(yīng)當做到以下幾個方面的完善。所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔?！皠?chuàng)優(yōu)”小區(qū)應(yīng)當做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無污染、銹跡，油漆鮮亮、標識清楚。特別應(yīng)注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽臺的使用功能，各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，無違反“裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動門窗色調(diào)等現(xiàn)象(詳見裝修管理標準作業(yè)規(guī)程)。所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能，特別是隨意改動房屋結(jié)構(gòu))等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)

57、施完好、整潔、標識完整清晰(詳見裝修管理標準作業(yè)規(guī)程和防火管理標準作業(yè)規(guī)程)。所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)?！皠?chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)對照“創(chuàng)優(yōu)”標準。特別注意兩個方面的問題：一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項和隨意減少；二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達標，對日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加以注意，保持其使用的完好率。設(shè)備機房環(huán)境和設(shè)備表面維護管理應(yīng)作到整潔、干爽，無灰塵、銹跡、脫漆、雜物，無蟲、鼠害跡。設(shè)備機房的和設(shè)備表面狀況反映出來的是直觀的設(shè)備維護管理水準的高低，整改

58、時應(yīng)特別注意機房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護工作，力爭做到機房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護措施完善，設(shè)備表面光澤飽滿、標識清晰，無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象(詳見機電維修部相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程)。消防系統(tǒng)配置齊全，標識清楚完善，消防疏散通道暢通?！皠?chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)特別注意對消防系統(tǒng)的整改，力爭做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好，可隨時啟用，消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標識齊全、完好，消防疏散通道暢通，無任何阻礙，特別注意高層建筑的防火通道門口能隨時處于關(guān)閉狀態(tài)，通往天臺、逃生平臺的防火門無鎖閉；樓宇四周消防通道無占用、停車等易被忽略的消防隱患(詳見消防管理中心各標準作業(yè)規(guī)程)。除消防以外的其他涉及居民

59、身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒，煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護措施一定要完善到位。衛(wèi)生狀況至關(guān)重要?！皠?chuàng)優(yōu)”整改時要特別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如商業(yè)網(wǎng)點門前、停車場、雨棚、天臺、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，嚴禁在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)家禽(詳見保潔部相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程)?！皠?chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈，工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對“創(chuàng)優(yōu)”評比影響極大。整改時應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，以有效地提高分值(詳見園林綠化部相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程)。公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標

60、識完善齊備，各種必要的防護設(shè)施完好齊整，保安設(shè)備先進完善(詳見保安部相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程)。在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實、可靠?！皠?chuàng)優(yōu)”迎檢資料通常包括以下內(nèi)容?！皠?chuàng)優(yōu)小區(qū)，大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料： 規(guī)劃許可證： 用地協(xié)議書； 投資許可證； 開工許可證； 紅線圖； 總平面圖。竣工驗收資料： 土建竣工驗收書： 消防竣工驗收證明： 水電竣工驗收書； 電梯竣工驗收書、電梯準用證； 通信系統(tǒng)竣工驗收證明； 燃氣系統(tǒng)竣工驗收證明。管理移交資料： 圖紙移交記錄； 開發(fā)建設(shè)其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料； 接管驗收記錄； 鑰匙移交記錄； 發(fā)展商委托管理合同書。管理公司成立登記資料： 營