房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、 TOC o 1-5 h z 第一章 總論 61.1 項(xiàng)目可行性研究目的 6項(xiàng)目概況 61. 項(xiàng)目名稱 62. 項(xiàng)目區(qū)位 7項(xiàng)目周邊交通條件與環(huán)境 7項(xiàng)目宗地一般情況 81.3 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)與開發(fā)運(yùn)作所處階段. 81.4 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 91.5 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù). 101.6 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要結(jié)論. 101、項(xiàng)目性質(zhì)與規(guī)模 102、項(xiàng)目市場(chǎng)地位定位 103、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 114、項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位 115、項(xiàng)目?jī)r(jià)格組合定位 116、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 11第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境與機(jī)會(huì)分析 13武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 . 13武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與發(fā)展趨勢(shì)分析 212.2.1

2、 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特點(diǎn) 21政策層面分析 222.2.3 武漢市住宅市場(chǎng)需求層面分析 252.2.4 市場(chǎng)供給層面分析 272.2.5 房產(chǎn)價(jià)格分析 282.2.6 武漢居住空間分異的特征逐漸強(qiáng)化 302.3 項(xiàng)目所在區(qū)域金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 322.3.1區(qū)域概況 322.3.2總體規(guī)劃 332.3.3區(qū)域特征 352.3.4 金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 362.4 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)分析 43241 SWOT 分析43NMN 矩陣分析 46第三章 項(xiàng)目定位 49項(xiàng)目市場(chǎng)地位定位 49項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位 51項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 52項(xiàng)目的價(jià)格定位 54第四章 項(xiàng)目開發(fā)方案 56項(xiàng)目開發(fā)方式 5

3、6項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 56第五章 項(xiàng)目投資估算與資金安排 585.1 項(xiàng)目投資估算 58項(xiàng)目投資資金及分年投入計(jì)劃 59第六章 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 616.1 相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表 61利潤(rùn)測(cè)算 656.3 項(xiàng)目不確定性分析 666.4 主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù) 67第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與建議 69武漢市東西湖區(qū)天瑞園項(xiàng)目原為武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā) 公司與青山區(qū)國(guó)稅局聯(lián)合開發(fā)的住宅商品房項(xiàng)目。由于種種原 因，現(xiàn)擬將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。 本報(bào)告是為受讓該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn) 行初步的可行性研究。天瑞園項(xiàng)目總用地 66712.37m2,含代征道路16748.66 m 2, 凈用地49423.71m2,約75畝，建筑容積

4、率以1.5計(jì)算，可建建 筑面積為 75000m2。根據(jù)我們對(duì)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、 預(yù)測(cè) 與分析,該項(xiàng)目初步可行性研究結(jié)論如下：1. 開發(fā)規(guī)模占地：49423.71m2總建筑面積：75000吊，約700戶。（其中公建配套面積 2700帚， 含商業(yè)用房面積1200卅，停車位350個(gè)，含建筑物底層架空 車位 200 個(gè)）2. 投入資金總投資： 13721.51 萬(wàn)元資本金： 5500.00 萬(wàn)元資本金占總投資比例： 40.08開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期： 2 年項(xiàng)目住宅售價(jià)：全程均價(jià) 2580 元/ 平方米商業(yè)用房售價(jià)：全程均價(jià) 4000 元/ 平方米 停車位售價(jià)： 7 萬(wàn)/ 個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

5、： 營(yíng)業(yè)稅后利潤(rùn)： 5011.31 萬(wàn)元 （年均）：18.26% 所得稅后利潤(rùn)： 3357.58 萬(wàn)元 均）：12.23&利潤(rùn)率（年均）：45.56%潤(rùn)率（年均）：30.52%6. 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（基準(zhǔn)收益率 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 1989.73 萬(wàn)元該報(bào)告僅為初步可行性研究報(bào)告項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)、技營(yíng)業(yè)稅后投資利潤(rùn)率所得稅后利潤(rùn)率 （年?duì)I業(yè)稅后資本金所得稅后資本金利7）：19.57%盡管如此，總體上看，該術(shù)、財(cái)務(wù)各方面都具有可行性， 具有相當(dāng)好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，雖有風(fēng)險(xiǎn)卻有可規(guī)避的現(xiàn)實(shí)途徑與方法?？傉摰谝徽马?xiàng)目可行性研究目的通過(guò)對(duì)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析， 以及對(duì)天瑞 園項(xiàng)目相

6、關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，達(dá)到以下目的：發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)顧客群定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位；分析項(xiàng)目的市場(chǎng)參數(shù)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；為項(xiàng)目運(yùn)作與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提出建議。以項(xiàng)目初步可行性研究的結(jié)論， 為項(xiàng)目決策提供依據(jù)， 為項(xiàng) 目開發(fā)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作提供參考意見。項(xiàng)目概況1. 項(xiàng)目名稱原武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司將該項(xiàng)目定名為 “天瑞園”。 該名稱的特點(diǎn)是大氣、吉祥、福運(yùn)兆示、意向鮮明，但毫無(wú)本地 人脈、地脈、文脈的體現(xiàn)。待后根據(jù)項(xiàng)目定位再作細(xì)細(xì)推敲，給 出充分反映地域文化特色、產(chǎn)品特色的項(xiàng)目名稱。項(xiàng)目區(qū)位該項(xiàng)目位于武漢市漢口東西湖區(qū) （行政區(qū)）新開發(fā)的高尚居 住區(qū)一一金銀湖片

7、區(qū)內(nèi)。緊鄰環(huán)湖路，東接戀湖家園小區(qū)，南鄰 武漢美好愿景開發(fā)公司用地。于漢口沿主干道常青路穿過(guò)張公堤花園，上漢飛大道轉(zhuǎn)入環(huán)湖路即達(dá)本項(xiàng)目地塊。If3.項(xiàng)目周邊交通條件與環(huán)境7 E，筋展溝遠(yuǎn)側(cè)M ；舸1釦k吧戎H斗電舉SB E項(xiàng)目所在的金銀湖片區(qū)是以天然湖泊金銀湖為中心展開布局的高尚居住區(qū)，乃是武漢市于近年規(guī)劃的、 漢口近郊區(qū)五大住宅片區(qū)一一百步亭片區(qū)、后湖片區(qū)、常青花園片區(qū)、金銀湖片區(qū)、 東西湖片區(qū)之一。金銀湖居住區(qū)的開發(fā)處于中期階段，交通主干道、水電、煤氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套基本完成。與漢口鬧市中心的交通已初步拉通，該項(xiàng)目緊鄰的環(huán)湖路有 4條公汽線路通過(guò)。項(xiàng)目宗地一般情況面積：49423.71

8、m2 形狀：項(xiàng)目地塊大體上呈不規(guī)則的長(zhǎng)方形展開。臨交通干線面寬：地塊北臨環(huán)湖路面寬約 220M 地貌地質(zhì)條件：項(xiàng)目所在地為藕田填埋而成，地質(zhì)條件一般，對(duì)于多層建筑可以直接作為自然地基。宗地利用與開發(fā)現(xiàn)狀：該地塊現(xiàn)在基本完成三通一平，地表面無(wú)建筑物，無(wú)拆遷量，無(wú)綠色植物覆蓋。1.3項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)與開發(fā)運(yùn)作所處階段該項(xiàng)目現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人為：武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司實(shí)際上該項(xiàng)目為武漢市青山區(qū)國(guó)稅局出資2000萬(wàn)元交由武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)，后者無(wú)實(shí)際投資。該項(xiàng)目經(jīng)由武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司作前期運(yùn)作，已獲得下列政府批文：武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（東規(guī)選200228號(hào)）武漢市

9、東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（東規(guī)條字補(bǔ)200258號(hào)文）武漢市東西湖區(qū)人民政府國(guó)有土地使用權(quán)證（出讓土地使用權(quán)）（東國(guó)用2003第TD200 054號(hào)）武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2003補(bǔ) 030 號(hào)）2002年4月7日關(guān)于武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)“天瑞園”項(xiàng)目，有東西湖區(qū)政府、管理處、國(guó)稅局長(zhǎng)等負(fù)責(zé)人參加的會(huì)議紀(jì)要承諾：“鑒于武漢石化房地產(chǎn)綜合 開發(fā)公司對(duì)東西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出的貢獻(xiàn)，東西湖區(qū)委區(qū)政府將給予該項(xiàng)目最優(yōu)惠的政策，在征地、規(guī)劃、建設(shè)中 給予傾斜?！痹擁?xiàng)目取得上述政府批文后，即處于停滯狀態(tài)。1.4項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積66712.37

10、m2，約 100 畝凈用地面積49423.71m2，約 75 畝總建筑面積75000.00 m2。其中：住宅272300.00 m容積率1.3 ；1.5 商業(yè)用房1200.00 m2建筑密度35%停車位350 個(gè)（可售200個(gè)）注：原武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司、 青山區(qū)國(guó)稅局?jǐn)M開發(fā)別 墅盤，申報(bào)容積率低，為1.3 ;由于國(guó)家限制別墅用地，可調(diào) 至 1.5。1.5項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（1993年）；建設(shè)部：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（2000年）；建設(shè)部：關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定（1993年）。1.6項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要結(jié)論1、項(xiàng)目性

11、質(zhì)與規(guī)模項(xiàng)目性質(zhì)為住宅物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積為66712.37M2，可建建筑物總面積75000.00M22、項(xiàng)目市場(chǎng)地位定位金銀湖片區(qū)區(qū)域精品盤對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的互補(bǔ)性、差異性、引導(dǎo)性。項(xiàng)目品質(zhì)可定位為中檔樓盤。3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位中高檔住宅區(qū)體現(xiàn)“天瑞園”內(nèi)在含義和古風(fēng)水文化，合理利用地塊自身 和外部環(huán)境資源價(jià)值，創(chuàng)造舒適、和諧、高文化品味、高科技含 量的居住社區(qū)。4、項(xiàng)目目標(biāo)顧客群定位本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客應(yīng)為項(xiàng)目供需圈區(qū)域范圍內(nèi)企、 事業(yè)單位 經(jīng)營(yíng)管理層、文化技術(shù)階層、商務(wù)階層、公務(wù)員階層，家庭月收 入在20004000元之間，家庭儲(chǔ)蓄為 1530萬(wàn)元之間。5、項(xiàng)目?jī)r(jià)格組合定位1、單價(jià)：全程預(yù)期均價(jià) 2

12、580元/M2,價(jià)格區(qū)間2380-2800 元/M22、總價(jià)： 24-40 萬(wàn)元3、首付款： 10-15 萬(wàn)元4、月供款： 1000-2000 元6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（ 1 ）項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模凈用地面積：49423.71m2，約75畝總建筑面積： 75000 平方米其中：住 宅：72300 平方米商業(yè)用房：1200 平方米公建配套：1500 平方米車 位：350 個(gè)（其中建筑物架空停車位 200個(gè)，地面停車位 150 個(gè)）2）項(xiàng)目總投資：資 本 金： 5500 萬(wàn)元資本金占總投資比例： 40.08%3）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期： 2 年4）項(xiàng)目住宅售價(jià)：全程均價(jià) 2580 元/ 平方米商業(yè)用房售價(jià)：全程均

13、價(jià)停車位售價(jià)： 7 萬(wàn)/ 個(gè)（5）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)： 營(yíng)業(yè)稅后利潤(rùn)： 5011.31 萬(wàn)元 （年均）：18.26% 所得稅后利潤(rùn)： 3357.58 萬(wàn)元 均）：12.23&利潤(rùn)率（年均）：45.56%4000 元/ 平方米營(yíng)業(yè)稅后投資利潤(rùn)率所得稅后利潤(rùn)率 （年?duì)I業(yè)稅后資本金所得稅后資本金利潤(rùn)率（年均）：30.52%第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境與機(jī)會(huì)分析2.1武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析1.武漢市是華中腹地最大的經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模大、潛 力大武漢市是華中腹地最大的區(qū)域交通中心、商貿(mào)中心、科技中 心，并正在成為制造業(yè)中心、信息中心、物流中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī) 模大，潛力大。武漢市距離我國(guó)四大區(qū)域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中

14、心北京、上海、廣州、西安的交通距離恰好均為1000KMI左右。表1武漢市與我國(guó)四大區(qū)域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中心的距離武漢相關(guān)城市北京上海廣州西安距離（公11001200（ 830）1083（ 978）1190里）注：2002年9月29號(hào)全長(zhǎng)153公里的合肥至安慶高速公路正 式建成通車，標(biāo)志著連接上海和武漢之間的高速公路全線貫通， 上海至武漢的高速公路全長(zhǎng) 830公里；武漢至上海沿長(zhǎng)江約1125 公里；擬建的京廣鐵路客運(yùn)專線（武漢一廣州段）將原本武漢 與廣州之間的1083公里拉直至約978公里。武漢市歷史上被稱為“九省通衢”，并以這種交通中心的地位，在經(jīng)濟(jì)上輻射中南及其他數(shù)省區(qū)域。近代我國(guó)資本主義興起

15、高速發(fā)展的20世紀(jì)30年代，與“大上?！辈⒘械闹挥小按鬂h口” ；解放初期，武漢市以“中南局”所在地在經(jīng)濟(jì)、政治、 社區(qū)諸方面統(tǒng)領(lǐng)河南、河北、湖北、湖南、廣東、廣西、海南， 并形成我國(guó)老工業(yè)基地重地的經(jīng)濟(jì)格局；從地理區(qū)位看，以武漢為圓心，以1200公里左右鐵路最佳運(yùn)輸距離為半徑，可直達(dá) 24個(gè)省市區(qū)，已形成典型的“米” 字型格局。如京廣鐵路高速客運(yùn)專線建成， 武漢鐵路樞紐的地位 更加強(qiáng)化。武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后發(fā)被動(dòng)與“中部崛起”的機(jī)遇國(guó)家曾實(shí)行“沿海城市優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略”，給予重大的政策優(yōu) 惠與扶持，沿海城市的大改革、大開放、大建設(shè)、大發(fā)展始于 1985年前后，而武漢市真正的大建設(shè)、大發(fā)展始于小平南巡

16、講 話的嚴(yán)肅批評(píng)之后，落后 7年。一步慢后，步步受制。21世紀(jì) 初，國(guó)家實(shí)行“西部大開發(fā)戰(zhàn)略”，使武漢市等一批中部城市陷 入“非東非西”、國(guó)家無(wú)政策重點(diǎn)支持的尷尬地位，長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，與沿海城市的差距越來(lái)越大（見表2）。表2 2004年幾大城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)照表城市北京上海杭州天津廣州深圳武漢重慶人均GDP（元）2433746579319202377448647569772128617037城區(qū)居 民人均 可支配 收入（元）156381668314542114671688425865956492202004 年中央工作會(huì)議提出：國(guó)家實(shí)行“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn) 略。這是改革開放20多年來(lái)

17、中央第一次把中部的發(fā)展提上戰(zhàn)略 議程。歷史表明，在中國(guó)，一個(gè)地區(qū)、一個(gè)特大城市的發(fā)展，中 央的重視和扶持頭等重要。武漢市建成城區(qū)的面積是南京的3倍，人口是南京的1.37倍，而2003年武漢人均 GDP只是南京的77%外地開發(fā)商驚嘆：武漢市于華中腹地的一系列“中心”地位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間之“大”，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間之“大”武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生的重大變化帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)需求新 格局房地產(chǎn)業(yè)具有某種基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，它的基礎(chǔ)是一個(gè)地區(qū)、 一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品鏈企業(yè)與機(jī)構(gòu)群。武漢市是我國(guó)解放后曾經(jīng)興旺發(fā)達(dá)繁榮一個(gè)時(shí)期的城市。鋼鐵業(yè)（武鋼）、機(jī)械制造業(yè)（武鍋、武船、武重、武機(jī)、汽發(fā)）、紡織業(yè)、食品業(yè)、家電

18、業(yè)等都曾輝煌一時(shí)。由于復(fù)雜的原因，特 別是體制改革（企業(yè)民營(yíng)、私營(yíng)化）、對(duì)外開放速度慢，這些產(chǎn) 生一段時(shí)期武漢進(jìn)入低谷，大中企業(yè)進(jìn)入改制的陣痛。經(jīng)過(guò)20多年的積累，在原來(lái)產(chǎn)業(yè)鏈被破壞后，正在逐步形 成新的、與現(xiàn)代化建設(shè)相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈：鋼鐵產(chǎn)業(yè)（武鋼基本完成體制變革和技術(shù)升級(jí)）機(jī)械制造業(yè)（汽車、發(fā)電機(jī)制造）家用電器產(chǎn)業(yè)（海爾生產(chǎn)基地、TCL生產(chǎn)基地）石油化工產(chǎn)業(yè)（中石化聚丙乙烯生產(chǎn)基地）光電子產(chǎn)業(yè)（長(zhǎng)飛、烽火、精倫、楚天、NEC等）教育事業(yè)（百余所大學(xué)和研究所）文化產(chǎn)業(yè)食品產(chǎn)業(yè)、紡織產(chǎn)業(yè)的改制、轉(zhuǎn)型與振興武漢市政府高度重視：產(chǎn)業(yè)的塑造與發(fā)展；民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展；將商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)一一（商貿(mào)業(yè)+產(chǎn)業(yè)）

19、一體化湖北省委關(guān)于“全省支持武漢、武漢帶動(dòng)全省”和“以武 漢為中心”建設(shè)武漢經(jīng)濟(jì)圈中共中央政治局委員俞正聲同志任湖北省委書記后，帶領(lǐng)湖北省委堅(jiān)定的提出：全省支持武漢，武漢帶動(dòng)全省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略東風(fēng)汽車公司總部與生產(chǎn)基地、中鐵十一局、清江紫園總部、 中建八局等大型企業(yè)總部遷來(lái)武漢，使武漢市政府稅收跳 躍式上升以武漢為中心方圓100公里建設(shè)武漢經(jīng)濟(jì)圈大力發(fā)展制造業(yè)，振興老工業(yè)基地因而，使武漢市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展期（見下表）。年份2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年GDP（億元）1206.841347.81493.0916621954.65人均GDP8399.69545財(cái)政收入

20、（億元）126.15150.18196.54230260職工平均工資（元）726890801003911719城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）67617035.0578208524.52城鎮(zhèn)居民人均60756342.2968337251.32消費(fèi)支出（元）武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃武漢市總體規(guī)劃武漢市城市規(guī)劃以規(guī)劃的外環(huán)公路為基本界線，東面到陶家大湖至葛店一線、南面到羅漢上至赤磯山一線、西面到永安至李 集一線、北面到天河至灄口一線，并包括龍泉山、木蘭山等風(fēng)景 區(qū)，新洲火車站。金口和大咀預(yù)留港區(qū)以及新洲城關(guān)、黃陂城關(guān)（前川鎮(zhèn)）等，面積為 3086平方公里。武漢市城市總體規(guī)劃（1996- 2020）明確提出把武漢

21、市建設(shè) 成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、科學(xué)教育發(fā)達(dá)、服務(wù)體系完備、城市布局合 理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會(huì)高度文明并具有濱江濱 湖城市特色的現(xiàn)代城市。I盔Ird) .dni武汎節(jié)城審毎綽現(xiàn)創(chuàng)規(guī)劃目標(biāo)城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：把武漢建設(shè)成為城鄉(xiāng)一體化、 開發(fā) 型、多功能的現(xiàn)代化國(guó)際性城市奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。社會(huì)發(fā)展目標(biāo)是：堅(jiān)持科教立市，建立研究、開發(fā)、生產(chǎn)和科技貿(mào)易服務(wù)配套 發(fā)展的科技發(fā)展格局；人口控制規(guī)模：全市常住人口機(jī)械增長(zhǎng)量 控制在56萬(wàn)人。加速城市化進(jìn)程，至2020年將全市城市化水 平提高到80%以上，其中郊縣城市化水平提高到5560%。武漢市現(xiàn)有人口約800萬(wàn)人，市區(qū)常住人口約480萬(wàn)人。經(jīng) 濟(jì)發(fā)

22、展目標(biāo)是建立起一個(gè)由內(nèi)向外的第三、二、一次產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。武漢市總體規(guī)劃范圍分為市域、城鎮(zhèn)地區(qū)和主城三個(gè)層次。 主城規(guī)劃范圍以三環(huán)以內(nèi)地區(qū)為主，面積約850平方公里。主要產(chǎn)業(yè)的空間戰(zhàn)略布厲東西湖為主體-發(fā)揮武孜犬城市大進(jìn)大出的服務(wù)功能.將目前分散的小物流集中，惓托江漢平原豐富的衣產(chǎn)品資源,重點(diǎn)按展食品加工和農(nóng)副產(chǎn)品i呆加工用注正街的品牌和浜 正街的市場(chǎng)齋要以 確口區(qū)為主體 連邇 江北民營(yíng)工業(yè)園和末 西湖積極發(fā)展日用 消費(fèi)品加工，形咸 商品丈產(chǎn)業(yè)的都市型 工業(yè)磁此書山地醫(yī)対主 體重點(diǎn)發(fā)展羽鐵 制造、石袖化工 uZ、環(huán)保三大產(chǎn)業(yè) X 并跨江與新洲 X陽(yáng)選聯(lián)手,深度 拓展發(fā)電、水泥7和環(huán)保產(chǎn)業(yè)l

23、x武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主體拓展汶陽(yáng)、蕪甸區(qū) 理成且科=以東湖開發(fā)區(qū) 盟江餵 r -”形成以光電I子、醫(yī)蘊(yùn)為主 V -7體的高新技術(shù)其主要產(chǎn)業(yè)的空間戰(zhàn)略布局如圖： 規(guī)劃主城人均居住面積 2003 年已經(jīng)達(dá)到 23.9 平方米，至 2020 年規(guī)劃末期，居民住宅面積總量將從 1994 年的 4800 萬(wàn)平 方米增加到 1.26 億平方米左右，住宅成套率達(dá)到 98?！岸嘀行慕M團(tuán)式”的布局結(jié)構(gòu)：利用江、河、湖、山等自然 條件分隔，規(guī)劃江北、江南兩大核心區(qū)，在核心區(qū)周圍布局 10 個(gè)中心片區(qū)，在主城區(qū)邊緣布局 10 個(gè)綜合組團(tuán)。主城三鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)： 漢口地區(qū)規(guī)劃為 170 萬(wàn)；漢陽(yáng)地區(qū)規(guī)劃 人口為 76

24、萬(wàn)；武昌地區(qū)規(guī)劃常住總?cè)丝跒?204 萬(wàn)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與發(fā)展趨勢(shì)分析2.2.1 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特點(diǎn)從宏觀區(qū)位看，武漢是東、西部地區(qū)資源、信息、技術(shù) 等交流和交換的戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，它具有“獨(dú)一無(wú)二”的山水園林城市 資源，它的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位與人口、 地域規(guī)模形成 房地產(chǎn)市場(chǎng)容量 大、規(guī)模大、發(fā)展空間大、回旋余地大 。武漢處于東部大開放、西部大開發(fā)“夾縫”中的中部地 區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不如東部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢、落后與沿海同 類城市， 人均可支配收入低。 但武漢經(jīng)濟(jì)區(qū)是中國(guó)七大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì) 區(qū)之一，擁有得中獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、得天獨(dú)厚的氣象優(yōu)勢(shì)、得水 獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢(shì)、得土獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)、得才獨(dú)厚的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)

25、， 房地產(chǎn)市場(chǎng)具有后發(fā)空間、潛力巨大。資本由高成本向低成本、低收益向高收益、投資環(huán)境由 差變好的運(yùn)動(dòng)規(guī)律作用下， 大批資本實(shí)力型開發(fā)商 100 多家紛紛 涌入武漢地產(chǎn)市場(chǎng)：沿?！皷|資西移”。一些資金及開發(fā)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企 業(yè)紛紛進(jìn)入武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)空間，如萬(wàn)科、金地、西 北盛唐、復(fù)地、保利、美好愿景、泰躍、大華、中僑置業(yè)、縱橫 置業(yè)、天津順馳、三金、深江、耀江、萬(wàn)達(dá)等。海外開發(fā)商。 如新世界、新鴻基、凱恩斯、加拿大海得、 澳門新億勝珠(南國(guó)明珠)等。其它行業(yè)資金投入房地產(chǎn)開發(fā)。如三江航天、藍(lán)天、東風(fēng)、招銀、惠愈、當(dāng)代、金穗、三鎮(zhèn)實(shí)業(yè)、華工科技等。由于房改政策到位、大規(guī)模城市舊城改造、

26、按揭貸款支持、第一、二次置業(yè)高峰等原因?qū)⑽錆h市市場(chǎng)推向高峰。地價(jià)低、房?jī)r(jià)低、競(jìng)爭(zhēng)程度低、品質(zhì)低的局面正在發(fā)生 變化。以本地消費(fèi)為主、以住宅為主、以自用為主的市場(chǎng)運(yùn)行 模式，使得市場(chǎng)平穩(wěn)上升，不易產(chǎn)生泡沫。222政策層面分析*國(guó)家明確房地產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位國(guó)務(wù)院于今年8月20日發(fā)文關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健 康發(fā)展的通知(國(guó)發(fā)200318號(hào))明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián) 度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。2020年我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)，要求人均居住由10M2提高到20M2左右，住 宅業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，將使后發(fā)的武漢市房地產(chǎn)市 場(chǎng)具有遠(yuǎn)比同類城市更大的發(fā)展空間和發(fā)展速度。

27、*國(guó)家出臺(tái)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招拍掛的政策，武漢市走在前列2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù) 開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法檢查工作的 通知，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性土地一律都要公開競(jìng)價(jià)出讓，以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停。文件還規(guī)定，8月31日以后，開發(fā)商必須及時(shí)繳納土地出讓金，而 且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把土地收回。武漢市2002年7月開始推行這種土地供應(yīng)方式。將促使：房地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)范化。地價(jià)上揚(yáng)。房?jī)r(jià)上揚(yáng)。開發(fā)商重新洗牌。武漢市政府意圖強(qiáng)化土地經(jīng)營(yíng)、增加土地收入，改變房?jī)r(jià)過(guò)低與城市在全國(guó)同類城市中地位不相稱的局面，最近三年已經(jīng)推動(dòng)地

28、價(jià)翻一番，樓面地價(jià)由均價(jià)600元/M2左右上升到1300元/M 左右，大大促使房?jī)r(jià)上揚(yáng)，房?jī)r(jià)由平均2300元/M2左右上升到3000元/M2左右。*國(guó)家調(diào)整金融政策2004年10月29日，央行發(fā)布通知，金融機(jī)構(gòu)一年期存款 基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98 %提高到2.25 %, 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31 %提高 到5.58 %。此舉向社會(huì)傳遞了中央銀行控制信貸和投資過(guò)快增 長(zhǎng)的政策意圖。實(shí)際上，這次調(diào)整對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。中央銀行2004年的121號(hào)文件提出要進(jìn)一步支撐資本實(shí)力 型開發(fā)商在市場(chǎng)之中處于主導(dǎo)地位。在國(guó)務(wù)院18號(hào)文中，也提出“

29、對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信 貸支持力度”。*國(guó)家出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房管理政策2004年5月13日，我國(guó)第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法正式規(guī)定出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用房面積嚴(yán)格控制在中小套型。根據(jù)該項(xiàng)辦法，武漢市出臺(tái)了武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)定，強(qiáng)化了對(duì)戶型面積、購(gòu)買對(duì)象的監(jiān)督和管理，為今后政策的順利執(zhí)行奠 定了基礎(chǔ)。在2002、2003年減縮經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量之后，2005年，武漢市政府決定供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房 114萬(wàn)平方米。*武漢市大規(guī)模的舊城改造政策武漢市大規(guī)模成片舊城改造、消滅“城中村”政策，大面積拆遷（見表2-2）,大大增加了住宅及商業(yè)物業(yè)的需求。表3武漢市2002年2004年完成（計(jì)

30、劃）拆遷面積單位：萬(wàn)M年份200220032004完成（計(jì)劃）拆遷面積150230230+武漢市出臺(tái)二手房上市的減稅政策2004年9月20日，武漢市政府發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持 續(xù)健康發(fā)展的意見（武政200461號(hào)），該意見提出凡購(gòu) 買二手房，契稅一律按交易額的1%計(jì)征；購(gòu)買公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓過(guò)戶費(fèi)統(tǒng)一下調(diào)；對(duì) 2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金等利好政策。至此，武漢市的二手房交易 稅額告別了全國(guó)最高。*武漢市加強(qiáng)了商品房銷售市場(chǎng)的監(jiān)管從2004年3月1日起，武漢市實(shí)行了嚴(yán)格的商品房項(xiàng)目合 同備案登記制，強(qiáng)化了對(duì)個(gè)樓盤“假退房、真轉(zhuǎn)讓”的銷售行為 及“假抵押”行為的監(jiān)管，

31、實(shí)行了 “期房限轉(zhuǎn)” 。同年5月，頒 布了禁止無(wú)證售房、禁止炒房號(hào)、禁止無(wú)證做廣告等“禁令”，杜絕了各種炒房行為，強(qiáng)化了商品房銷售管理，使市場(chǎng)更加規(guī)范。*武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)正式啟動(dòng)從2004年8月10日，武漢市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)正式啟動(dòng)。改系統(tǒng)的建立對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況進(jìn)行了適時(shí)監(jiān)控， 將正確引導(dǎo)企業(yè)投資和市民消費(fèi)，為政府科學(xué)制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策提供決策依據(jù)。*進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金從2004年9月1日起，武漢市規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本 金應(yīng)占項(xiàng)目總投資比例的 35%。+武漢市政府推行“平方公里”開發(fā)政策，促使大盤涌起。2.2.3武漢市住宅市場(chǎng)需

32、求層面分析根據(jù)武漢市政府相關(guān)報(bào)告，武漢市住宅整體消費(fèi)狀況如下：面積：每戶建面在100160 m2的商品住宅銷售最佳（其中 尤以100120 m2的戶型銷售為好），共銷售330.33萬(wàn)平方米， 占總銷售面積的 53.81 。其次是建面在 80120 平方米的，占 銷售總面積的 32.2 。建面低于 80 平方米或高于 160 平方米的 房子所占比例較低，分別為 3.99 和 10。戶型：三房?jī)蓮d（ 110 169 平方米）為市場(chǎng)主力戶型 ，共 銷售 368.36 萬(wàn)平方米，占總銷售面積的 60。 其次是兩房?jī)蓮d （70109 平方米），銷售面積所占比例為 29.60 。一房一廳（30 69 平方

33、米）、四房?jī)蓮d（ 169 平方米以上）銷售面積所占比例 分別為 3.63 、 6.77 。價(jià)位：均價(jià)在 25003000 元平方米的商品住宅最受歡迎， 共銷售 294.4 萬(wàn)平方米，占總銷售面積的 47.95 。其次是均價(jià) 2500元平方米以下的， 所占比例為 22.72 。均價(jià) 30003800 元平方米的占 19.09 ，均價(jià) 3800 平方米以上的只占 10.24 。根據(jù) 2004年 10月的一份調(diào)查報(bào)告， 武漢市目前的買房者中， 2645 歲的人最多，占總?cè)藬?shù)的 75；56 歲以上的購(gòu)房者所占 比例最小，僅 4； 25 歲以下、 4655 歲的購(gòu)房者，所占比例 分別為 9和 12。報(bào)告

34、顯示，目前武漢市 90購(gòu)房者為本地 居民， 10購(gòu)房者為外地居民。在所有購(gòu)房者中，購(gòu)房用于投資 的占比 8， 51是第一次置業(yè)，二次置業(yè)和買給父母子女的分 別占 28、 13。224市場(chǎng)供給層面分析律戶型面積的理性回歸2004年度武漢市戶型設(shè)計(jì)日趨理性。從80年代中期到現(xiàn)在， 戶型面積從150m、到130 m2左右、到目前的110 m2左右，戶型 面積明顯在減少，但功能越來(lái)越合理，總體品質(zhì)在提高。*節(jié)能住宅興起北京地產(chǎn)巨鱷泰躍進(jìn)駐武漢的首個(gè)投資開發(fā)項(xiàng)目一一秀澤 園同溫層，立即引起江城對(duì)節(jié)能住宅的關(guān)注。近年來(lái)，也有開發(fā) 商在集中式供暖、墻體保溫等方面做出了嘗試。 而據(jù)武漢節(jié)能辦 的規(guī)劃，武漢將在

35、兩、三年內(nèi)，全面推廣節(jié)能住宅?？深A(yù)見的是， 在將來(lái)一段時(shí)間，節(jié)能住宅有望成為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)新的投資熱 點(diǎn)。*外地房企紛涌圈地武漢作為東西部綜合地，在西部大開發(fā)的前提下，其房地產(chǎn) 市場(chǎng)所蘊(yùn)含著的巨大潛力日益彰顯。截至目前，已登記的外地來(lái)漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)102家。外來(lái)開發(fā)商進(jìn)入武漢，將起到“催 化劑”的作用，帶動(dòng)武漢樓市逐漸由低端價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向高端產(chǎn)品品 質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。律新地產(chǎn)理念頻出相對(duì)以往只專注做房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，開發(fā)商開始以更多的精力投入到對(duì)新地產(chǎn)深入探討中。并提出了一系列新地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，以此作為樓盤銷售的制高點(diǎn)。從細(xì)節(jié)層面，產(chǎn)品逐漸精細(xì)，品質(zhì)提高，品牌樓盤越來(lái)越多，對(duì)市場(chǎng)沖擊力越

36、來(lái)越大。*樓盤定位差異化明顯在地產(chǎn)營(yíng)銷中，地產(chǎn)商不再使用雷同概念，而是根據(jù)地段、環(huán)境、規(guī)劃等要素，重新考慮樓盤的核心價(jià)值，并提煉出獨(dú)特的賣點(diǎn)，市場(chǎng)更加細(xì)分，以避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。*親水樓盤檔次趨高隨著江灘改造的進(jìn)一步實(shí)施，在“水”上做文章的樓盤在享受城市美化帶來(lái)益處的同時(shí)， 其自身樓盤品質(zhì)也在不斷提升。隨著政府對(duì)濱江濱湖周邊地塊的控制和保護(hù)，開發(fā)用地進(jìn)一步控 制，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，其樓盤在綜合品質(zhì)上定會(huì)有更大的提升。225房產(chǎn)價(jià)格分析1200T-住宅1150 _ 寫字樓1100寫字樓綜合廠 一10501.一10009502000200020002000200120012001200120022002

37、200220022003200320032003200420042004年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季住宅10001010.91031.910411048.31061.11062.51082.4100410391078.31136.61146.81159.61176.81219.11281.71356.31397.5寫字樓100010101012.61015.71018.310171019.91023.11030.11035.21038.71050.11065.51080.51089.71095.71109.3

38、1118.11123.5綜合10001010.51021.71025.71029.91036.81038.71041.910171032.41049.31115.71129.91144.71129.91175.412061237.31255圖4 20002004武漢市各季度價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖保持了三年的價(jià)格上升趨勢(shì)，在2004年，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)的背景下，受城市化進(jìn)程加快、需求擴(kuò)張、成本擴(kuò) 大等因素的影響，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的良好發(fā)展 態(tài)勢(shì)，并由此帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的全面上漲。展望2005年，在國(guó) 家宏觀調(diào)控特別是金融和土地政策取向的作用下， 武漢市房地產(chǎn) 市場(chǎng)需求趨向平穩(wěn)， 商

39、品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭可能減緩， 但仍 會(huì)在較高的價(jià)位上運(yùn)行，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升 510%2004 年，全市商品住宅均價(jià)為 2667.64 元平方米， 較 2003 年每平方米上漲 314 元。其中，第四季度全市商品住宅均價(jià)達(dá) 2835.6 元平方米， 同比增長(zhǎng) 19.8 ，為歷史之最。2004 年，二手住房均價(jià)為 1582.97 元平方米，同比增長(zhǎng)37.1 ，而商品住房均價(jià)同比增長(zhǎng) 13.4 ，前者幾乎是后者 3 倍。第四季度， 二手住房均價(jià)達(dá) 1856.43 元平方米， 同比增長(zhǎng)53.5 總的來(lái)說(shuō)，武漢市房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲有如下六個(gè)方面的原 因：基礎(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)全面上漲。土地成交價(jià)格

40、的上漲是房產(chǎn)價(jià)格攀升的另一主導(dǎo)因素。兩年來(lái)，武漢市商品房開發(fā)用地樓面地價(jià)由600元/m2左右到2004年底已上升到1300元/m2左右。城市大規(guī)模的拆遷改造帶動(dòng)了住宅房產(chǎn)需求的上升，從 而促進(jìn)了房產(chǎn)價(jià)格的上漲。 舊城改造， 成片居民房拆遷量的突然 擴(kuò)大，以 1:1.5 的比例計(jì)算，帶來(lái)強(qiáng)大的剛性需求。房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)的提高帶動(dòng)了房產(chǎn)價(jià)格的上漲。市民收入的提高和投資意識(shí)的增強(qiáng)也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。炒房一族的存在也在某種程度上導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格的上漲?？傮w而言， 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格穩(wěn)步上升的情況下， 仍 處于成長(zhǎng)期和上升期。 房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展有效拉動(dòng)了武漢市經(jīng) 濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)， 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)

41、構(gòu)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位逐 漸凸顯出來(lái)。2.2.6 武漢居住空間分異的特征逐漸強(qiáng)化居住空間分異， 是國(guó)外研究居住區(qū)的一個(gè)重要概念， 其含義 是根據(jù)不同的居民等級(jí)和收入， 對(duì)居住區(qū)域、 居住樓盤的品質(zhì)進(jìn) 行劃分的研究。具體而言，武漢的居住空間經(jīng)歷了解放前等級(jí)分異特征顯著 到解放后分異特征弱化， 再到改革開放以后再度出現(xiàn)分異的歷史 變遷。武漢市居住空間的分異特征 根據(jù)武漢市內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行聚類分析， 結(jié)合武漢 城市建設(shè)的自身特色， 劃分出 7 類居住空間， 由此確定出 7 種不 同的社會(huì)空間群體。 與本地塊相關(guān)聯(lián)的主要是： 武漢的新的社會(huì) 上層高級(jí)別墅區(qū)、 市區(qū)近郊多層、 小高層的一般中上層群體

42、居住 小區(qū)。武漢的市區(qū)近郊多層、 小高層的一般中上層群體居住小區(qū)的 建設(shè)在地域概念上形成三個(gè)有向心凝聚力的地產(chǎn)開發(fā)板塊， 即漢 口后湖、金銀湖板塊；光谷南湖、湯遜湖板塊；沌口三角湖、后官湖板塊。市區(qū)或近郊區(qū)多層商品房和市郊小高層的一般中上層群體 居住的小區(qū)， 多與上一層次相鄰， 在城市核心區(qū)的附近或在新興 地區(qū)附近。代表樓盤有萬(wàn)科四季花城、鸚鵡花園、學(xué)府佳園等， 售價(jià)在2200 3000元/平方米。這一群體中大部分年齡在3045 歲，多由專業(yè)技術(shù)人員階層、辦事人員階層、個(gè)體工商戶階 層、商業(yè)服務(wù)人員階層構(gòu)成。城市邊緣區(qū)建設(shè)改革開放以來(lái)，武漢市在江南（ 350 平方公里）江北（ 635 平方公里

43、）兩個(gè)核心區(qū)內(nèi)重點(diǎn)布局發(fā)展了以第三產(chǎn)業(yè)為主的用 地。城區(qū)舊城改造的同時(shí)，武漢的工業(yè)發(fā)展逐步向外轉(zhuǎn)移。以主 城的青山、關(guān)山、沌口三個(gè)大型工業(yè)區(qū)為核心，城市邊緣區(qū)也快 速向外拓展。 城市邊緣區(qū)快速增長(zhǎng)的動(dòng)力主要來(lái)自城市人口的大 量增長(zhǎng)、居住水平提高，尤其是人均居住面積的提高。新興工業(yè)與高新技術(shù)園的開發(fā)，為遷出的人口提供就業(yè)機(jī) 會(huì)。這樣不僅打亂原有舊城區(qū)工業(yè)居住 “單位制” 空間單元， 而且通過(guò)提供形成不同社會(huì)階層的就業(yè)機(jī)會(huì)產(chǎn)生不同的就業(yè)群 體，使城市邊緣區(qū)成為社會(huì)等級(jí)差異最懸殊、 人口流動(dòng)最頻繁的 區(qū)域；原有的土地的行政劃撥和有償出讓的雙軌制和多渠道的資 金來(lái)源又促成房地產(chǎn)開發(fā)的多樣化方式。 低檔

44、住宅區(qū)與高檔花園 別墅交錯(cuò)發(fā)展， 城市邊緣區(qū)成為城市居住空間分異反差最顯著的 地帶。據(jù)業(yè)界統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)， 在200多名受訪者中， 金銀湖片區(qū)的 樓盤成為第一關(guān)注的重要代表，有25.0 的人第一關(guān)注的樓盤在金銀湖片區(qū)。 光谷片區(qū)的樓盤成為人們第二關(guān)注的樓盤代表， 有 17.4 的人第二關(guān)注的樓盤在光谷片區(qū)。漢陽(yáng)片區(qū)的樓盤成 為人們第三關(guān)注的樓盤代表，有 15.2 的人第三關(guān)注的樓盤在 漢陽(yáng)片區(qū)。居住空間分異的格局 根據(jù)調(diào)研實(shí)證，居住空間分異格局在武漢市已經(jīng)逐漸凸現(xiàn)： 中高級(jí)居住區(qū)多位于江南江北以及 5km 以內(nèi)地域以及國(guó)家 級(jí)“兩區(qū)一園”的沿湖地區(qū)，形成中心組團(tuán)式布局。盡管城市邊緣區(qū)域?yàn)楦呒?jí)住宅

45、區(qū)聚集地帶， 但在臨近地塊也 有 90 年代開發(fā)品質(zhì)不高的樓盤交錯(cuò)其中，居住區(qū)空間在圈層式 級(jí)差分異的基礎(chǔ)上出項(xiàng)了擴(kuò)張、競(jìng)爭(zhēng)、入侵、演替等現(xiàn)象，居住 社區(qū)配套設(shè)施也呈現(xiàn)出多元化梯度的格局。高級(jí)居住區(qū)已經(jīng)完成由點(diǎn)到片的布局， 但離成塊扎堆還需待 時(shí)日。城市社區(qū)地理分異的基本格局隨著城市邊緣區(qū)的擴(kuò)張不斷 得到強(qiáng)化。項(xiàng)目所在區(qū)域金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.3.1 區(qū)域概況金銀湖住宅板塊位于金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)內(nèi)， 保護(hù)區(qū)東臨機(jī)場(chǎng) 高速公路，南靠金山大道，西臨張柏公路，北望府河（見前圖） 。金銀湖地區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，水域廣闊而且無(wú)污染，空氣清新，風(fēng) 景宜人。金銀湖定位于“生態(tài)保護(hù)區(qū)”， 有著優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)

46、 境，內(nèi)有多達(dá)2.5萬(wàn)畝的自然湖泊，植被豐盛。華中最大的高爾 夫球場(chǎng)、環(huán)湖旅游度假區(qū)都坐落于此， 而且該區(qū)已被列入武漢康 體休閑旅游區(qū)。在一系列利好因素的刺激下， 作為武漢最有影響 的房地產(chǎn)板塊一一金銀湖板塊，將繼續(xù)領(lǐng)跑武漢地產(chǎn)。232 總體規(guī)劃金銀湖位于武漢市漢口東西湖行政區(qū)， 在金銀湖區(qū)域的整體 規(guī)劃中，著重強(qiáng)化區(qū)域功能、道路交通等與主城的聯(lián)系，以金銀 湖湖面水域?yàn)椤吧鷳B(tài)綠核”“創(chuàng)造近郊生態(tài)濱水城市環(huán)境”。金銀湖片區(qū)以六條指狀發(fā)散的水系為軸，將規(guī)劃區(qū)分為六個(gè)功能片區(qū)，即：徑河片區(qū)、三店片區(qū)、鑫橋片區(qū)、高爾夫片區(qū)、 馬池片區(qū)、濱湖片區(qū)。形成“一核六片，核心放射、碧水穿插” 的布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃控

47、制范圍 42.0平方公里。規(guī)劃容納人口控制 在28 30萬(wàn)人。其中“徑河片”、“三店片”、“鑫橋片”、“濱 湖片”四個(gè)片區(qū)為特色產(chǎn)業(yè)和生活居住并重的綜合新區(qū)；高爾夫片是以“高爾夫俱樂(lè)部”和“賽馬場(chǎng)”為核心的體育休閑度假區(qū)； 該項(xiàng)目所在的馬池片則是相對(duì)獨(dú)立的高尚居住片區(qū)。*水特色嚴(yán)格界定地表湖泊、河流等水體的保護(hù)“藍(lán)線”。金銀湖及 與其相連通的河流，自然港汊，水面不得被城市建設(shè)占用；環(huán)湖路以內(nèi)的半島或島嶼，以綠化建設(shè)為主；金銀湖北側(cè)兩條港汊在 保留水面的同時(shí)，環(huán)水面建設(shè)300500米寬的人工林帶；沿徑河 兩側(cè)各布置50100米人工林帶，保持湖區(qū)的環(huán)城水網(wǎng)絡(luò)格局， 延續(xù)和保護(hù)金銀湖地區(qū)的歷史水道的

48、路徑，營(yíng)造人與水對(duì)話的小尺度空間，再現(xiàn)魅力水鄉(xiāng)的城市風(fēng)景。+綠特色規(guī)劃以環(huán)金銀湖綠化區(qū)為“生態(tài)綠核”，以金山大道為綠化 主軸，以其分支水系及兩側(cè)綠化為紐帶，形成一個(gè)以金銀湖為中心，向四周指狀放射發(fā)散，多級(jí)公共綠地均衡布局的點(diǎn)、線、面 相結(jié)合的綠地景觀系統(tǒng)。環(huán)湖路以內(nèi)開辟足夠進(jìn)深的生態(tài)岸線。五環(huán)路兩側(cè)控制100m綠化帶，環(huán)湖路兩側(cè)控制3080m寬綠 化帶。金山大道兩側(cè)控制50100m綠化帶，工業(yè)區(qū)內(nèi)主要道路兩 側(cè)控制1020m寬綠化帶。*景特色以主湖水面及周邊開辟的生態(tài)型綠地為“生態(tài)綠核”，以道路景觀綠軸為“綠色通道”，以天然的水系河道為“藍(lán)色通道”， 形成由“生態(tài)綠核”、“綠色通道”和“藍(lán)色通

49、道”交匯滲透的景 觀網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)建設(shè)三條“濱水廊道”一一“徑河走廊”、“李家墩生態(tài)走廊”、“混江湖生態(tài)廊”，規(guī)劃要求對(duì)三條濱水生態(tài)走 廊重點(diǎn)保護(hù)，嚴(yán)格控制其開發(fā)建設(shè)。*生態(tài)環(huán)境策略保護(hù)濱水區(qū)域的自然演進(jìn)過(guò)程， 維護(hù)水陸生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和生態(tài)多樣性。2.3.3 區(qū)域特征1. 配套設(shè)施 目前金銀湖片區(qū)的交通、水電、污水處理、商業(yè)配套等正作 出綜合規(guī)劃并實(shí)施： 與金山大道同等規(guī)格的環(huán)湖中路已經(jīng)單幅通 車，市委接待中心也落戶金銀湖， 并計(jì)劃修建從接待中心到機(jī)場(chǎng) 路的新通道， 兩座污水處理廠已經(jīng)動(dòng)工， 明渠等排污工程已經(jīng)啟 動(dòng)。對(duì)于教文衛(wèi)，區(qū)政府按照 30 元平方米從各樓盤籌集到教 育局等相關(guān)部門

50、，時(shí)機(jī)成熟即會(huì)修建中心式中、小學(xué)設(shè)施。為更 好地服務(wù)片區(qū)，包括派出所、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等職能部門都已 經(jīng)成立。 金銀湖公園也正在興建， 一個(gè)國(guó)際性的網(wǎng)球中心以及外 資興建的水上游樂(lè)項(xiàng)目正在規(guī)劃中。2. 交通設(shè)施 金銀湖區(qū)域有機(jī)場(chǎng)路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道等城 市干道，共同構(gòu)建了區(qū)內(nèi)“蛛網(wǎng)”形立體交通。 更重要的，武漢 城市輕軌 1號(hào)線二期 （宗關(guān)三店 ）擬于今年年內(nèi)動(dòng)工， 全長(zhǎng) 11.5 公里，預(yù)計(jì) 2006年建成。屆時(shí)她將連接已經(jīng)通車的一期 （ 宗關(guān) 黃浦路 ） ，將東西湖區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個(gè)整體。3. 整體環(huán)境東西湖區(qū)域憑借自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和完善的城市建設(shè)， 使得該區(qū)域成為了 “城在

51、森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中” 的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。金銀湖更是如此。目前，金銀湖已經(jīng)集中了武漢 水鄉(xiāng)旅游城、國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、東方馬城、圣山歡樂(lè)世界、金銀 湖生態(tài)公園、柏泉濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)等旅游景觀。金銀湖區(qū)域新建樓盤十分注重綠化配套規(guī)劃和建設(shè)，平均綠地率達(dá)36.53%，人均公共綠地達(dá)6.8平方米，樓盤普遍容積率低、親水性強(qiáng)。公共設(shè)施隨著眾多開發(fā)商大盤投資的開發(fā)，以及政府的主導(dǎo)規(guī)劃作用，金銀湖周遍學(xué)校、醫(yī)院、公交等設(shè)施以不斷完善。據(jù)不完全 統(tǒng)計(jì)，目前，已經(jīng)投入使用的設(shè)施：醫(yī)院，有常青人民醫(yī)院、金 銀湖醫(yī)院，以及一些小型的社區(qū)醫(yī)療診所； 公交，有207路、603 路、47路、730路；學(xué)校，

52、有武漢工業(yè)學(xué)院、武漢睿升學(xué)校、常 青一中、鑫橋小學(xué)以及各社區(qū)幼兒園。2.3.4金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析*金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀金銀湖區(qū)域擁有大片水面和綠地的區(qū)域，是武漢住宅郊區(qū)化的發(fā)源地和武漢房地產(chǎn)大盤策源地。自1999年宏宇實(shí)業(yè)率先進(jìn)駐金銀湖進(jìn)行商品住宅（碧?；▓@）開發(fā)以來(lái)，在短短的幾年時(shí)間 里，高爾夫別墅、高爾夫城市花園、萬(wàn)科四季花城、黃金海岸、 戀湖家園、麗水佳園、汀香水榭、奧林匹克花園、耀江麗景灣、 翠堤春曉、華生金珠港灣等樓盤相繼出現(xiàn)。金銀湖片區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為武漢最重要的熱點(diǎn)地區(qū)之一，成為武漢住宅郊區(qū)化和大盤開發(fā)的典范。（見附表1）表1金銀湖片區(qū)典型樓盤概況表樓盤名稱開發(fā)商物業(yè)類型項(xiàng)

53、目規(guī)模均價(jià)開盤時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)度萬(wàn)科四季花城武漢萬(wàn) 科房地 產(chǎn)開發(fā) 有限公司別墅、多層占地總面積410畝，總建筑面積約27萬(wàn)平方米3200 元/m22002年初共三期，已開發(fā)兀 成高爾夫城市花園武漢咼 爾夫城 市花園 房地產(chǎn) 開發(fā)有 限公司聯(lián)排別墅（售 罄）、 復(fù)式 洋房、 小高 層占地總面積570畝，總建筑面積約60萬(wàn)平方米2980 元/m2第1期：2004.7 ;第 2 期：2004.9。共5期預(yù)計(jì)項(xiàng) 目開發(fā)時(shí)間直到2007年目前第2期華生？金珠港灣湖北華生房地產(chǎn)開發(fā)多層、小高 層、高一期建筑面積約19萬(wàn)平公寓：22680 元 /m ;小高層：第1期：2004.11.20共2期一期封頂有限公司層

54、方米22980 元 /m ；聯(lián)排：25800 元/m順馳泊林武漢能達(dá)實(shí)業(yè) 有限公 司多層、小高層、聯(lián)排別墅總建筑面積 22.86萬(wàn)平方米280030002 元/ m未定。項(xiàng)目共2期，預(yù)計(jì)1、2期一起開盤耀江麗景灣耀江神 馬實(shí)業(yè) （武漢） 有限公 司多層總建筑面積約40萬(wàn)平方米2800 元/m22004.5.1 開盤一期封頂奧林匹克花園三期美好愿景地產(chǎn)多層、別墅總建筑面積8萬(wàn)平方米2500 元 /m ；別墅3600 元 /m2003.7一期 交付 使 用，、三期 封頂麗水佳園沿海綠色家園多層、小高總建筑面積約10多層2400元/m2;小高第1期：2002.10.16 ；三期封發(fā)展層萬(wàn)m層2900

55、元第2期：頂，（武漢）/m22003.5.8 ; 第四期有限公3期：打樁司2004.4.18在金銀湖區(qū)域匯集了眾多全國(guó)性品牌的實(shí)力開發(fā)商。萬(wàn)科、 香港新邦國(guó)際、浙江耀江集團(tuán)、沿海麗水、天津順馳、北京泰躍 等外地品牌開發(fā)商相繼進(jìn)入此地，本土綜合實(shí)力排名前十位的宏 宇、統(tǒng)建等公司也在此開發(fā)或拿地。 在一個(gè)區(qū)域集中如此多的實(shí) 力開發(fā)商，而且樓盤規(guī)模絕大部分在幾百畝以上，品質(zhì)都有相當(dāng)水準(zhǔn)，這在武漢是少有的，可以稱得上是“漢口高尚住宅區(qū)”。據(jù)金銀湖管理處的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 項(xiàng)目已建成或已開工的開 發(fā)企業(yè)有13家，即將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)的企業(yè)有6家，正在醞釀并在辦理相關(guān)手續(xù)的企業(yè)有 7家。隨著碧?；▓@、汀香水榭

56、、萬(wàn) 科四季花城、高爾夫城市花園、黃金海岸、戀湖家園、麗水佳園 等樓盤相繼入駐，該片區(qū)進(jìn)入成熟階段；目前，耀江麗景灣、 奧林匹克花園、翠堤春曉、華生金珠港灣等一批新樓盤正在建 設(shè)之中，部分已經(jīng)完成首期銷售。另外還有一大批具有相當(dāng)實(shí)力 的開發(fā)商也在此屯集重兵，僅美聯(lián)地產(chǎn)在金銀湖土地儲(chǔ)備即達(dá) 2000畝，2004年年底動(dòng)工的美聯(lián)奧林匹克花園就達(dá)75萬(wàn)平方米的建筑規(guī)模；還有一些在其他行業(yè)頗具實(shí)力的企業(yè)也向此進(jìn) 軍，在醫(yī)藥和汽車貿(mào)易行業(yè)年銷售額達(dá)數(shù)十億元的湖北九鼎集團(tuán) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正順利進(jìn)行中。律金銀湖住宅板塊形成及購(gòu)買人群變化東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)始于 95年常青花園的開發(fā)。與武漢其他 近郊區(qū)住宅市場(chǎng)起

57、步類似， 初期住宅產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)適用房為主， 通 過(guò)低價(jià)位、低品質(zhì)住宅產(chǎn)品在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入。 初期的購(gòu)買者以集團(tuán)購(gòu)買為主，隨著武漢住房分配制度的改革， 個(gè)人購(gòu)買者的比重逐步提高。2000年以后，金銀湖片區(qū)的市政公用配套設(shè)施趨向完善， 周邊天然的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)的也獲得越來(lái)越多客戶的認(rèn)同，以及高素質(zhì)開發(fā)商的進(jìn)入，中檔住宅市場(chǎng)逐漸形成。 典型的中檔精品住 宅項(xiàng)目包括高爾夫城市花園的多層洋房、萬(wàn)科四季花城、美好愿景的汀香水榭、常青花園四號(hào)小區(qū)等。在金銀湖板塊的市場(chǎng)升級(jí)中，萬(wàn)科發(fā)揮了一定的引導(dǎo)作用。 萬(wàn)科的“造鎮(zhèn)計(jì)劃”激活了整個(gè)金銀湖的中檔住宅需求，四季花 城的多層住宅成功博得了武漢客戶的喜愛(ài)。

58、隨后，美好愿景、沿 海物業(yè)、耀江神馬集團(tuán)等知名開發(fā)商都瞄準(zhǔn)中檔住宅市場(chǎng)，先后進(jìn)入金銀湖片區(qū)。此時(shí)，集團(tuán)購(gòu)買已經(jīng)急劇下降，個(gè)人購(gòu)房率超過(guò)90%?？蛻羧阂詽h口市區(qū)的中等收入階層為主?？蛻羧褐幸舶糠值母呤杖腚A層，自己擁有私家車等交通工具， 因此像高爾夫城市花園 這樣緊鄰武漢金銀湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，自然環(huán)境絕佳的高檔項(xiàng) 目，自然成為成功人士的首選。+區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)從整個(gè)武漢市的情況來(lái)看，金銀湖地區(qū)憑借土地資源豐富，自然條件優(yōu)越等優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)發(fā)展速度最快、最令人矚目，成為武漢市最大也是最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于金銀湖片區(qū)的帶動(dòng)，東西湖區(qū)的平均房?jī)r(jià)從2001年一季度的1293.6

59、7元/平方米一路上揚(yáng)，至2004年四季度已達(dá)2381.35 元/平方米，漲幅達(dá)1087.68元/平方米，增長(zhǎng)幅度位居武漢市 各區(qū)首位。表2項(xiàng)目地塊周邊代表樓盤價(jià)格表樓盤、多層（元/m2）高層（元/m2）聯(lián)排別墅（元/m2）銷售率（%）麗景園2800320063高爾夫花園280030003400400082萬(wàn)科四季花城29003500400095碧?；▓@2560420089戀湖花園248091汀香水榭2760380096黃金海岸2600370087奧林匹克花園25003600一、二期售磬麗水家園240030004180一、二期售磬 三期在售中金銀湖地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以常青花園為起點(diǎn)，目前已經(jīng)有碧海

60、花園、四季花城、戀湖家園、高爾夫城市花園、黃金海岸、汀 香水榭、麗水佳園等大型項(xiàng)目相繼扎堆于此，據(jù)統(tǒng)計(jì)，金銀湖住 宅片區(qū)規(guī)劃在1000畝以上的住宅項(xiàng)目占總量的 29%規(guī)劃在500 畝至1000畝之間的住宅項(xiàng)目占總量的 57%可見該區(qū)域的確是 名副其實(shí)的大盤聚集之地。規(guī)劃多以水景小鎮(zhèn)特色，表現(xiàn)出顯著 的區(qū)域特色。1000畝以上項(xiàng)目I 5001000畝的項(xiàng)目| 500畝以下項(xiàng)目從片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)分析上看，金銀湖片區(qū)擁有大片可開發(fā)的土地 資源，“楚天第一路”的金山大道等城市主干道組成的便利發(fā)達(dá) 的路網(wǎng)，在環(huán)境上，擁有金銀湖的天然湖景，以及華中地區(qū)最大 的高爾夫球場(chǎng)和即將建成的賽馬場(chǎng)，擁有空氣質(zhì)量高于市區(qū)、