XX物業(yè)管理有限責(zé)任公司管理資料全套-消防安全管理制度

1、XX物業(yè)管理有限責(zé)任公司管理資料全套-消防安全管理制度第一條 為了加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的消防管理，預(yù)防和減少火災(zāi)的危害，保障用戶生命財(cái)產(chǎn)的安全，根據(jù)中華人民共和國消防條例、高層建筑消防管理規(guī)則制定本規(guī)則。第二條 物業(yè)的消防管理，貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，本著自防自救的原則，實(shí)行嚴(yán)格的科學(xué)管理。第三條 做好消防管理工作是物業(yè)每個(gè)員工和用戶應(yīng)盡的責(zé)任。 第四條 本規(guī)則適用于在寫字樓、商業(yè)用房進(jìn)行施工、裝修、經(jīng)營、使用單位和個(gè)人，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的防火委員會實(shí)施監(jiān)督。二 管理責(zé)任第一條 物業(yè)的消防工作實(shí)行逐級防火責(zé)任制，受上級防火委員會、地區(qū)公安、消防監(jiān)督機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。第二條 物業(yè)各用戶應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)作為

2、整個(gè)管理工作中的一個(gè)重要部分，使消防工作經(jīng)?；?、制度化。第三條 各用戶法定代表人（負(fù)責(zé)人）為防火安全第一責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)消防安全工作，接受消防部門和物業(yè)保安部的防火檢查。由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)牽頭，成立有關(guān)單位防火責(zé)任人參加的物業(yè)防火委員會，統(tǒng)一管理消防安全工作，防火委員會辦公室設(shè)在物業(yè)保安部。第四條 物業(yè)內(nèi)各用戶應(yīng)有專人負(fù)責(zé)消防管理，安全措施落實(shí)到人。第五條 防火負(fù)責(zé)人職責(zé)： 領(lǐng)導(dǎo)所屬單位、部門的安全消防組織，貫徹執(zhí)行消防法規(guī)、制度，建立和健全各項(xiàng)消防規(guī)章制度。組織部署、檢查、總結(jié)消防安全工作，并定期向物業(yè)防火委員會報(bào)告消防工作情況。對員工進(jìn)行消防安全知識宣傳教育，執(zhí)行消防獎懲條例。組織領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防

3、隊(duì)，開展防火安全檢查，消除火險(xiǎn)隱患，管理和維修消防設(shè)施和器材。組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案。組織撲救火災(zāi)和指導(dǎo)安全疏散，調(diào)查火災(zāi)事故，協(xié)助公安消防監(jiān)督機(jī)關(guān)調(diào)查、處置懲罰火災(zāi)事故和追究當(dāng)事人責(zé)任。三 防火設(shè)計(jì)與施工第一條 改建或分隔的防火設(shè)計(jì)必須符合高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層建筑消防管理規(guī)則及其他有關(guān)消防法規(guī)的要求。第三條 施工現(xiàn)場的消防安全管理，由用戶或其委托的施工單位與物業(yè)保安部、工程部等管理部門簽訂管理合同，并報(bào)物業(yè)防火委員會和消防部門備案。第四條 辦公樓、裙樓等場所經(jīng)營或使用單位的室內(nèi)裝修，必須使用非燃或阻燃材料，并必須符合消防安全要求。 第五條 用戶裝修施工完畢后，消防設(shè)施必須經(jīng)物

4、業(yè)防火委員會或消防部門檢查合格，方可交付使用，對不合格的項(xiàng)目要限制整改，任何單位和個(gè)人不得自行決定使用。四 火災(zāi)預(yù)防第一條 在物業(yè)內(nèi)動用明火作業(yè)，必須向物業(yè)防火委員會、公司保安部提出書面申請，并得到批準(zhǔn)。動火單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行動火制度，采取防范措施和做好滅火準(zhǔn)備工作。第二條 辦公樓、裙房等對外營業(yè)場所，嚴(yán)禁超員營業(yè)。 第三條 物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止帶入或儲存易燃易爆化學(xué)物品。 第四條 物業(yè)內(nèi)嚴(yán)禁焚燒可燃物品，燃放煙花爆竹，在電梯、寫字樓走廊、配電室、中央控制室、消防控制室、倉庫、地下停車場等地禁止吸煙。第五條 物業(yè)內(nèi)禁止使用電爐、電烙鐵等電熱器具，禁止使用非阻燃材料制作的廢紙簍。在公共陽臺、消防通道、前室

5、內(nèi)嚴(yán)禁擺放辦公設(shè)備、雜品廢物，確因工作需求，應(yīng)經(jīng)物業(yè)防火委員會和消防部門批準(zhǔn)。第六條 用戶應(yīng)掌握消防器材的使用方法，熟悉物業(yè)出入通道。 第七條 用戶要按照電力技術(shù)規(guī)定，定期對電氣設(shè)備、開關(guān)、線路及照明燈具等進(jìn)行檢查，凡不符合安全要求的，應(yīng)及時(shí)維修或更換。用戶在離開物業(yè)辦公室、工作場所、公寓房時(shí)應(yīng)關(guān)閉電源開關(guān)或拔下電器電源插頭。第八條 煤氣管道系統(tǒng)的儀表、閥門、法蘭接頭、橡膠或塑料管等材料必須符合安全要求，定期進(jìn)行檢查維修，使用者應(yīng)注意安全使用煤氣，使用完畢應(yīng)關(guān)閉開關(guān)。第九條 物業(yè)內(nèi)的走道、樓梯、出入口等處，嚴(yán)禁堆物，保持暢通，疏散標(biāo)志和指示燈要完整醒目。五 火災(zāi)撲救第一條 報(bào)警電話及其他報(bào)警設(shè)

6、備必須保證靈敏可靠、暢通有效。第二條 消防控制室設(shè)專人晝夜值班，隨時(shí)窺察、記錄消防控制設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)處置懲罰火警信號。第三條 物業(yè)內(nèi)所有人員一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，必須及時(shí)報(bào)警，并迅速采取撲救措施。第四條 用戶的防火負(fù)責(zé)人以及義務(wù)消防隊(duì)員、員工聞警后必須及時(shí)趕到火場，撲滅火災(zāi)。六 消防設(shè)備第一條 用戶在物業(yè)內(nèi)嚴(yán)格按照高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范等有關(guān)規(guī)定，配置固定的消防設(shè)施。下列部位必須配置相應(yīng)種類的輕便滅火器材: 1. 辦公室、會議廳、商務(wù)中心、商場等公共場所；2. 消防控制室、中央控制室、配電室、空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房等； 3. 停車場、庫房等重要部位。 第二條 自動報(bào)警裝置、噴淋系統(tǒng)、防排煙設(shè)備、防

7、火門、消火栓等定期進(jìn)行檢測，凡失靈損壞的，要及時(shí)維修或更換，確保完整可靠。第三條 消防水泵、消防給水管道、消防水箱和消火栓等設(shè)施，未經(jīng)批準(zhǔn)不得任意改裝或挪作他用，除滅火搶險(xiǎn)外，平時(shí)不得動用物業(yè)內(nèi)任何消防設(shè)施。第四條 消防給水系統(tǒng)需求停水維修，必須經(jīng)物業(yè)防火委員會和消防部門批準(zhǔn)。第五條 認(rèn)真做好消防設(shè)施、器材的維修養(yǎng)護(hù)工作，并建立檔案。七 獎懲第一條 消防委員會應(yīng)定期檢查總結(jié)消防工作，對成績突出的集體和個(gè)人給予獎勵。第二條 凡具備下列條件之一的集體和個(gè)人，可由用戶給予表揚(yáng)和獎勵：1熱愛消防工作，積極參加防火、滅火訓(xùn)練，成績優(yōu)異，工作表現(xiàn)突出者；2模范執(zhí)行消防安全制度和崗位防火責(zé)任制，在預(yù)防火災(zāi)工

8、作中做出貢獻(xiàn)者；3積極投入滅火搶險(xiǎn)，急救物業(yè)內(nèi)財(cái)物和保護(hù)人身安全表現(xiàn)突出者；4. 積極研討消防業(yè)務(wù)，提出合理化建議和技術(shù)革新成績突出者； 5. 發(fā)現(xiàn)和消除重大火險(xiǎn)隱患，表現(xiàn)突出者； 6. 及時(shí)發(fā)現(xiàn)和撲滅火災(zāi)，避免重大損失者。第三條 凡是有下列情形之一，情節(jié)輕微的，由給予經(jīng)濟(jì)處罰、行政紀(jì)律處分；情節(jié)嚴(yán)重的，由消防部門按照治安管理?xiàng)l例處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。1. 擅自挪用或破壞消防設(shè)備及器材者； 2. 違反消防法規(guī)、條例者； 3. 對存在的火險(xiǎn)隱患拒不整改者； 4. 造成火災(zāi)事故的直接責(zé)任者；5貫徹消防法規(guī)不力、管理不嚴(yán)或因玩忽職守而引起火災(zāi)事故的經(jīng)營或使用單位領(lǐng)導(dǎo)者。八 附則用戶可根

9、據(jù)本規(guī)則結(jié)合實(shí)際情況，制定具體實(shí)施舉措，報(bào)物業(yè)公司防火委員會備案。第二篇：物業(yè)管理全套資料目 錄第章 前期物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)文本01-001 物業(yè)投標(biāo)書綱要標(biāo)準(zhǔn)范例 01-002 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 01-003 物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例第章 入伙管理標(biāo)準(zhǔn)文本02-001 入伙通知 02-002 入伙須知 02-003 收樓須知 02-004 大廈入伙通知書 02-005 大廈收樓須知 02-006 驗(yàn)房（鋪）書 02-007 房（鋪）交接書 02-008 入住（租用）協(xié)議書 02-009 入戶聲明 02-010 入住認(rèn)定書 02-011 入伙繳費(fèi)通知書 02-012 委托銀行代收款協(xié)議書第章 業(yè)戶管

10、理標(biāo)準(zhǔn)文本03-001 住宅區(qū)業(yè)主委員會章程 03-002 住宅區(qū)業(yè)主公約 03-003 業(yè)戶手冊 03-004 業(yè)主（住戶）須知 03-005 精神文明公約03-006 寫字樓裝修手冊標(biāo)準(zhǔn)范例 03-007 裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書 03-008 裝修須知03-009 住宅區(qū)管理費(fèi)收繳協(xié)議 03-010 催繳房租通知書 03-011 住宅區(qū)衡宇保修期滿通知 03-012 住宅區(qū)衡宇保修期滿住戶簽認(rèn)書 03-013 暫停電梯服務(wù)通知 03-014 暫時(shí)關(guān)閉垃圾槽通知 03-015 外墻維修干凈通知 03-016 暫停住戶煤氣供應(yīng)通知 03-017 暫停住戶電力供應(yīng)通知第章 物業(yè)驗(yàn)收與接管管理標(biāo)準(zhǔn)圖

11、表04-001 擬接物業(yè)考察表 04-002 物業(yè)統(tǒng)計(jì)表 04-003 衡宇接管驗(yàn)收表04-004 衡宇接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表 04-005 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表04-006 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表 04-007 樓宇接管資料移交清單第章 業(yè)戶管理標(biāo)準(zhǔn)圖表05-001 住戶入住管理流程 05-002 業(yè)主（住戶）入住驗(yàn)房表 05-003 鎖匙發(fā)放登記表 05-004 鎖匙借還/看房登記表 05-005 業(yè)主/租戶收樓登記表 05-006 入伙資料簽收表 05-007 業(yè)主（住戶）入住登記表 05-008 業(yè)主（住戶）家庭情況登記表 05-009 衡宇保修登記表 05-010 業(yè)戶

12、維修委托單 05-011 物業(yè)維修報(bào)告單 05-012 維修（服務(wù)）任務(wù)單 05-013 維修（服務(wù)）匯總表 05-014 返修申請表 05-015 住戶衡宇維修記錄卡 05-016 室內(nèi)裝修程序 05-017 業(yè)戶裝修管理流程 05-018 裝修檔案建立流程 05-019 裝修申請表 05-020 住宅裝修審批表 05-021 05-022 05-023 05-024 05-025 05-026 05-027 05-028 05-029 05-030 05-031 05-032 05-033 05-034 05-035 05-036 05-037 室內(nèi)裝修審批表 裝修施工人員登記表 臨時(shí)出入

13、證 動用明火許可證 施工許可證 辦理裝修手續(xù)登記表 裝修驗(yàn)收表出入證發(fā)放、收回登記表違章通知單 處置懲罰違章記錄表 日巡視檢查記錄 衡宇委托出租申請表 房地產(chǎn)租賃移交清單 出租衡宇登記表 產(chǎn)權(quán)清冊 租賃清冊 物業(yè)租賃移交清單05-038 供（停）水（電）申請表 05-039 臨時(shí)用電計(jì)劃申請表 05-040 旅行條05-041 業(yè)主/租戶投訴處置懲罰登記表 05-042 業(yè)戶滿意率統(tǒng)計(jì)表第章 安全與應(yīng)急管理標(biāo)準(zhǔn)圖表06-001 月崗位安排表 06-002 保安交接班記錄表 06-003 保安值班記錄表 06-004 來訪登記表 06-005 保安工作班檢表 06-006 保安巡查簽到卡 06-

14、007 小區(qū)巡查記錄表 06-008 大廈巡查記錄表 06-009 班長巡查記錄表 06-010 保安日記 06-011 保安工作周檢表 06-012 保安工作月檢表 06-013 保安訓(xùn)練考核表 06-014 保安請銷假報(bào)告單 06-015 治安案件報(bào)案登記表 06-016 消防中心值班記錄 06-017 消防巡查記錄表 06-018 義務(wù)消防隊(duì)員名單 06-019 消防演練記錄表06-020 室內(nèi)安防報(bào)警應(yīng)急反應(yīng)流程 06-021 突發(fā)事件應(yīng)急處置懲罰流程 06-022 治安應(yīng)急處置懲罰流程 06-023 火警、火災(zāi)應(yīng)急處置懲罰流程 06-024 電梯困人應(yīng)急處置懲罰流程 06-025 水

15、浸應(yīng)急處置懲罰流程 06-026 停水停電應(yīng)急處置懲罰流程第章 保潔和綠化管理標(biāo)準(zhǔn)圖表07-001 干凈設(shè)備、設(shè)施清單 07-002 干凈員崗位安排表 07-003 干凈班作息時(shí)間表 07-004 垃圾清運(yùn)服務(wù)質(zhì)量記錄 07-005 小區(qū)室內(nèi)干凈日檢表 07-006 小區(qū)室外干凈日檢表 07-007 消殺服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)表 07-008 干凈工作日檢查表 07-009 綠化組織結(jié)構(gòu)圖 07-010 綠化管理流程 07-011 綠化清單 07-012 綠化員崗位安排表 07-013 綠化班作息時(shí)間表 07-014 綠化工作日檢表 07-015 綠化養(yǎng)護(hù)月檢表第章 社區(qū)文化活動管理標(biāo)準(zhǔn)圖表08-001

16、 社區(qū)活動設(shè)施、設(shè)備清單 08-002 社區(qū)活動計(jì)劃申報(bào)表 08-003 社區(qū)活動登記表08-004 社區(qū)活動記錄、質(zhì)量檢查表 08-005 文化娛樂活動中心干凈工作日檢表 08-006 游泳場干凈工作日檢表 08-007 游泳場工作記錄表08-008 游泳場凈化、消毒檢驗(yàn)記錄表 08-009 網(wǎng)球場訂場表08-010 文娛活動中心有償服務(wù)登記表 08-011 社區(qū)活動工作人員崗位安排表 08-012 文化娛樂活動中心作息時(shí)間表第章 設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)圖表 09-001 公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)流程 09-002 公共設(shè)施一覽表09-003 公用設(shè)施定期檢查項(xiàng)目一覽表 09-004 公用設(shè)施定期保養(yǎng)項(xiàng)目

17、一覽表 09-005 公共設(shè)施定期檢查記錄表 09-006 09-007 09-008 09-009 09-010 09-011 09-012 09-013 09-014 09-015 09-016 09-017 09-018 09-019 09-020 09-021 09-022 公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃表 公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)審批記錄 公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)記錄公共設(shè)施維修、保養(yǎng)記錄 汽車道閘月保養(yǎng)記錄 公共天線系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄 防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄 對講報(bào)警系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄 防盜報(bào)警對講電話保養(yǎng)記錄 保安閉路電視保養(yǎng)記錄 設(shè)備清單 設(shè)備臺賬 設(shè)備標(biāo)識卡 設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請表 設(shè)備

18、維修記錄設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表09-023 設(shè)備保養(yǎng)記錄表 09-024 設(shè)備事故報(bào)告單 09-025 故障報(bào)告單09-026 機(jī)電設(shè)備基本情況記錄表 09-027 零部件更換及大修記錄 09-028 09-029 09-030 09-031 09-032 09-033 09-034 09-035 09-036 09-037 09-038 09-039 09-040 09-041 09-042 09-043 09-044 值班記錄表 操作票機(jī)電安裝維修工程部周檢表配電房、水泵房巡查記錄 干式變壓器保養(yǎng)記錄 發(fā)電機(jī)季度保養(yǎng)記錄 配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄 配電柜檢修工作票 發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄 電梯日巡視記錄

19、 電梯維修記錄 電梯故障維修登記表 電梯維修保養(yǎng)月考評表 中控室交接班記錄 空調(diào)運(yùn)行記錄表 空調(diào)水泵運(yùn)行記錄 空調(diào)處機(jī)通知單09-045 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄 09-046 空調(diào)月保養(yǎng)記錄 09-047 風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄 09-048 供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄09-049 水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表 09-050 09-051 09-052 09-053 09-054 09-055 09-056 09-057 09-058 09-059第章 10-001 10-002 10-003 10-004 10-005 水池（箱）清洗及消毒記錄表 水池（箱）加藥記錄 水泵電機(jī)半年保養(yǎng)記錄 水泵月保養(yǎng)

20、記錄 測量、計(jì)量器具臺賬 計(jì)量器具檢定計(jì)劃 計(jì)量器具檢定臺賬 電表箱保養(yǎng)記錄 更換電表記錄 更換水表記錄停車場（庫）固定車位登記表 車輛管理設(shè)備、設(shè)施清單 車輛管理工作日檢表 靈活車輛出入登記表 自行車出入登記表 車輛管理標(biāo)準(zhǔn)圖表10-006 交接班記錄表 10-007 月卡收費(fèi)登記表第1章前期物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)文本物業(yè)投標(biāo)書綱要標(biāo)準(zhǔn)范例一、公司簡介 1.機(jī)構(gòu)設(shè)臵。 2.管理規(guī)模。 3.管理范圍。 （1）投資企業(yè)。 （2）顧問物業(yè)。 （3）管理物業(yè)。 4.公司信譽(yù)。 5.服務(wù)理念。 6.管理資質(zhì)。 7.管理人才。 8.管理水平。9.管理業(yè)績（公司主要物業(yè)管理業(yè)績及達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)榮譽(yù)摘要）。 10.質(zhì)量管理

21、體系。二、綜合優(yōu)勢三、投標(biāo)的前提四、“ 物業(yè)概況五、整體構(gòu)想與目標(biāo) 1.管理模式 2.管理服務(wù)目標(biāo) （1）總目標(biāo)。 （2）具體目標(biāo)。 （3）管理目標(biāo)值。六、接受過渡階段的管理工作及保證措施 1.“ 物業(yè)進(jìn)場接管期限。 2.項(xiàng)目交接驗(yàn)收責(zé)任界定。 3.保證措施。七、進(jìn)駐后物業(yè)管理服務(wù)的范圍、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 1.業(yè)戶服務(wù)。 2.禮儀服務(wù)。 3.保安服務(wù)。 4.保潔服務(wù)。 5.綠化服務(wù)。6.衡宇設(shè)備、設(shè)備管理服務(wù)。八、組織架構(gòu)及人員配備九、組織的運(yùn)行方式、機(jī)構(gòu)及要求 1.管理方式。 2.組織運(yùn)行機(jī)制。 3.物業(yè)管理服務(wù)制度。 （1）崗位標(biāo)準(zhǔn)。 （2）綜合管理制度。（3）管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程。十、質(zhì)量管

22、理體系及激勵制約措施 1.質(zhì)量管理體系。 2.激勵制約措施。十一、委托后的物業(yè)管理與服務(wù)費(fèi)用預(yù)算 1.開辦費(fèi)用預(yù)算表。2.物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算表。 3.人事費(fèi)用預(yù)算表。 4.辦公費(fèi)用預(yù)算表。 5.保潔費(fèi)用預(yù)算表。 6.保安費(fèi)用預(yù)算表。 7.綠化費(fèi)用預(yù)算表。8.衡宇設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用預(yù)算表。 9.衡宇設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用預(yù)算表。十二、結(jié)束語前期物業(yè)管理服務(wù)合同第一章 總 則第一條 本合同當(dāng)事人 委托方（以下簡稱甲方） 組織名稱： 法定代表人： 注冊地址： 聯(lián)系電話：受委托方（以下簡稱乙方）企業(yè)名稱： 物業(yè)管理公司 法定代表人： 注冊地址： 聯(lián)系電話：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方

23、將（物業(yè)）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。第二條物業(yè)基本情況 物業(yè)類型：坐落位臵： 市區(qū)路（街道） 號； 占地面積：； 建筑面積：。第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的部分業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的部分業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章 委托管理事項(xiàng)第四條甲方就住宅區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)管理事項(xiàng)委托乙方管理： 1.衡宇共用部位、共用設(shè)備的修繕和管理。 2.公共設(shè)施的修繕和管理。3.社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營和管理。4.衡宇修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設(shè)施修繕基金的賬務(wù)管理。5.物業(yè)檔案資料管理。 6.建筑管理。 7.公共環(huán)境衛(wèi)生。 8.保安。9.高層住宅電梯、水

24、泵運(yùn)行服務(wù)管理。第三章 委托管理期限第五條本合同自 年 月 日至 年 月 日止。第四章 雙方權(quán)利義務(wù)第六條甲方權(quán)利義務(wù)1.負(fù)責(zé)制定住宅使用公約和住宅使用說明書并將其作為衡宇租賃合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。2.審定乙方制定的物業(yè)管理方案。3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。 4.審議乙方在小區(qū)的管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告。5.保修責(zé)任范圍內(nèi)的衡宇、設(shè)施和設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，按以下第 種方式處置懲罰：（1）甲方負(fù)責(zé)返修。（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用。 （3）其他。6.在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)建筑面積管理用房，產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下

25、列第 項(xiàng)執(zhí)行：（1）無償使用。（2）按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于物業(yè)管理和服務(wù)。7.負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供。8.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以 方式償付。9.協(xié)調(diào)、處置懲罰本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。 10.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。 11.其他。第七條 乙方權(quán)利義務(wù)1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。 2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處置懲罰。 3.按本合同相關(guān)的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處置懲罰。4.選聘專

26、營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。5.負(fù)責(zé)編制衡宇、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。7.每 個(gè)月向部分業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況。8.對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功用，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。9.其他。第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)第八條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達(dá)到 %。1.衡宇外觀： 2.設(shè)

27、備運(yùn)行：3.衡宇及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)： 4.公共環(huán)境： 5.綠化： 6.交通秩序： 7.保安： 8.急修：小修：第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（略）。第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 倍收取。第十一條 車位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?1.露天車位： 2.車庫車位： 3.其他：第十二條 乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的衡宇自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)劃。第十三條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：（自定）。第十四條 衡宇共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)

28、費(fèi)用按以下方式承擔(dān)：1.保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的衡宇共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。2.不屬保修范圍內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)戶按建筑面積承擔(dān)。第七章 違約責(zé)任甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，一方違約，另一方有權(quán)消除本合同，違約方同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約金按項(xiàng)目總額的20%由違約方承擔(dān)。造成一方損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第八章 附 件第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。第十六條 雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。第十七條 本合同的附件均為合

29、同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第十八條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十九條 因衡宇制作質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功用，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處置懲罰。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的堅(jiān)定為準(zhǔn)。第二十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處置懲罰。第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請仲裁委員會裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。第二

30、十二條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿 天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?。第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。甲方簽章： 乙方簽章： 代表人： 代表人： 日期： 日期：物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例前 言第一章 物業(yè)管理要點(diǎn)一、一種模式二、二項(xiàng)承諾三、三個(gè)重點(diǎn)四、四項(xiàng)措施第二章 擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)二、物業(yè)管理崗位編制第三章 員工招聘一、高層物業(yè)管理人員二、綜合管理部三、物業(yè)管理部四、工程管理部五、安全管理部六、財(cái)務(wù)管理部錄目 第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗培訓(xùn)二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表第

31、六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)七、物業(yè)干凈員崗位職責(zé)八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé) 十一、弱電技工崗位職責(zé) 十二、暖通技工崗位職責(zé) 十三、維修工崗位職責(zé)十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé) 十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé) 十六、安全管理員崗位職責(zé) 十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) 十八、財(cái)務(wù)會計(jì)崗位職責(zé) 十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé) 二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表第八章 物

32、業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度二、物業(yè)檔案建立與管理第九章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案一、公共設(shè)施設(shè)備管理二、安全管理三、裝修管理四、消防管理五、車輛管理六、干凈管理前 言物業(yè)簡介 （略）服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標(biāo)以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。第一章 物業(yè)管理要點(diǎn)運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)。為實(shí)現(xiàn)以上

33、設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施的管理方針。一、一種模式針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒引證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。 追求目標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。二、二項(xiàng)承諾1.在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的評比。 2.在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管

34、理大廈的評比。三、三個(gè)重點(diǎn) 1.完善服務(wù)、誠信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)管理。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。2.環(huán)境管理責(zé)任到人大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們十分重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充

35、分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，建立環(huán)抱意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道干凈、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。3.安全、消防真抓實(shí)干為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在常年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處置懲罰安全操作程序，發(fā)生特殊事件時(shí)力爭將損失降至最小程度。四、四項(xiàng)措施1.根

36、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如管理規(guī)章制度及操作規(guī)程、員工手冊等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。3.時(shí)刻有著多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。4.將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采用“培訓(xùn)上崗再培訓(xùn)再上崗的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。第二章 擬采用的管理模式一、物

37、業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配臵，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本“物業(yè)管理中心按“直線制設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門。其優(yōu)點(diǎn)是集批示和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，批示及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。1.綜合管理部（1）負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。（2）負(fù)責(zé)員工工作考勤。（3）負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（4）負(fù)責(zé)處置懲罰業(yè)主的咨詢、投訴，并提供

38、協(xié)助。（5）負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團(tuán)體保持良好的溝通。 （6）負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。 （7）負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。 （8）組織、開展企業(yè)文化活動。 （9）總經(jīng)理指派的其他工作。 2.物業(yè)管理部（1）負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳。 （2）負(fù)責(zé)會所及會議中心的管理。（3）謄寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。 （4）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常干凈工作。（5）負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布臵。 （6）負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。 （7）協(xié)助業(yè)主處置懲罰租賃工作。 （8）負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。 （9）負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理工作。（10）負(fù)責(zé)物業(yè)的一

39、切慶典服務(wù)的布臵，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。（11）開展業(yè)戶文化交流，負(fù)責(zé)接待、介紹物業(yè)工作。 （12）配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。 （13）總經(jīng)理指派的其他工作。 3.安全管理部（1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 （2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。 （3）成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。 （4）建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。 （5）與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書。 （6）負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布臵。（7）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 （8）負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。 （9）負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。（10）負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)

40、、考核工作。 （11）總經(jīng)理指派的其他工作。 4.工程管理部（1）負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 （2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。 （3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。（4）負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。（5）負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。 （6）負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處置懲罰，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。（7）協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。（8）負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

41、（9）負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。 （10）總經(jīng)理指派的其他工作。 5.財(cái)務(wù)管理部（1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的關(guān)系。 （2）建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。 （3）征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。 （4）征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。（5）制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。 （7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購。（8）負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處置懲罰，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)

42、人才、科學(xué)管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。1.綜合管理部（1）由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。（2）綜合管理部經(jīng)理1名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。（3）文員兼?zhèn)}庫管理員1名，負(fù)責(zé)本部門文字處置懲罰工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。（4）資料管理員1名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。 （5）業(yè)戶接待員2名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個(gè)人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。2.物業(yè)管理部（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負(fù)責(zé)大廈干凈、會所等項(xiàng)的物業(yè)管理工作。（2）干凈班由

43、名員工組成，分白班和夜班。白班 人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)干凈，要求個(gè)人素質(zhì)較好；夜班 人，負(fù)責(zé)全面干凈樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按干凈程序進(jìn)行操作，對人員個(gè)人素質(zhì)要求可適當(dāng)放低。（3）員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時(shí)間為 ，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。（4）業(yè)戶服務(wù)員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。（5）會所服務(wù)人員 名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。3.安全管理部（1）由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24小時(shí)負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。（2）安全管理經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)管

44、理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)部分安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。（3）文員兼資料員1名，負(fù)責(zé)部門文字處置懲罰和檔案管理工作。（4）主管3名，分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。 （5）監(jiān)控值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。 （6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。 （7）外圍值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作。 （8）商場值班由4名員工組成，分二班，負(fù)責(zé)商場值班工作。（9）停車場值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車場出入口的值班工作。（10）巡查值班由6名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡查值班工作。 4.工程管理部（1）由1名

45、工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。（2）工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。（3）文員兼資料管理員1名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處置懲罰工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉庫管理員的工作。（4）強(qiáng)電值班由 名強(qiáng)電技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。（5）空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。（6）消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時(shí)值班，專職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。（7）電梯值班員 名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)作與維護(hù)。 5.財(cái)務(wù)管理部（1）由1

46、名財(cái)務(wù)主管和 名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。 （2）會計(jì)由主管兼任。 （3）出納員 名。 （4）停車場收費(fèi)員 名。第三章 員工招聘一、高層物業(yè)管理人員 1.物業(yè)經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處置懲罰突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2.物業(yè)經(jīng)理助理大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的管理、協(xié)調(diào)能力，工作管理、運(yùn)作有較強(qiáng)的、系統(tǒng)的認(rèn)識，能熟練操作電腦，文字功底強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計(jì)能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，勤

47、業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。二、綜合管理部 1.綜合管理部經(jīng)理本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。2.文員兼?zhèn)}管大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，敬業(yè)、樂業(yè)、勤業(yè)。3.資料管理員大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，吃苦耐勞。4.業(yè)戶接待員大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有1年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，語言表達(dá)能力強(qiáng)，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、敬業(yè)、樂業(yè)。三、物業(yè)管理

48、部 1.物業(yè)管理部經(jīng)理大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力及大型會議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處置懲罰突發(fā)事件的能力，對大廈干凈、綠化、養(yǎng)護(hù)知識有一定的了解，了解各干凈用品的使用規(guī)范。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。2.物業(yè)管理文員大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。3.保潔員高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。 4.寫

49、字樓接待員大專以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語達(dá)到國家四級水平。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。5.收發(fā)員中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強(qiáng)的責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。四、工程管理部 1.工程管理部經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有扎實(shí)的專業(yè)知識基礎(chǔ)，豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，極強(qiáng)的動手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力、組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2.資料員兼文員、倉庫管理員大專以上學(xué)歷，工科或資料管理專

50、業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強(qiáng)的文字功底，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)。3.弱電技工大專以上學(xué)歷，電子技術(shù)、計(jì)算機(jī)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。4.強(qiáng)電技工身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。5.空調(diào)技工大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。 6.維修工高中以上學(xué)歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)

51、真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。五、安全管理部 1.安全管理經(jīng)驗(yàn)大專（或同等學(xué)歷），熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識，具有較強(qiáng)的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處置懲罰突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。2.安全管理員高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175cm以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶口擔(dān)保人。3.監(jiān)控管理員高中以上學(xué)歷，男身高175cm以上，女身高165cm以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認(rèn)真，需有本地戶口。六、財(cái)務(wù)管理部 1

52、.財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理財(cái)經(jīng)類專業(yè) 學(xué)歷， 職稱，具有3年以上大型企業(yè)財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財(cái)務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。2.會計(jì)大專以上學(xué)歷（會計(jì)專業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識，遵守國家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會計(jì)核算的全過程，熟悉稅法。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。3.出納大專以上學(xué)歷（會計(jì)專業(yè)），有2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認(rèn)真

53、負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。4.車場收費(fèi)員有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達(dá)能力、較強(qiáng)的服務(wù)意識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。1.員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。2.培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處置懲罰程序，軍事化訓(xùn)練等。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1.通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處置懲罰

54、技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。3.上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核舉措。（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。（2）在實(shí)際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評議員工工作的基礎(chǔ)。（3）通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。 4.培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱（略）。第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件在投入物力方面建議如下：一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃 1.辦公用房 物業(yè)經(jīng)理辦公室 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室物業(yè)管理部 安全管理部 綜合管理部 財(cái)務(wù)管理部2.住宿用房由于大廈應(yīng)急管理工作的需求，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達(dá)）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。二、物業(yè)

55、管理工具與裝備價(jià)格參照表 序 號 1 2 3 4 5 6 7 8 萬用電表 電流表：300A 鉗式電流表：800A 3000A 對地阻值測試表絕緣值測試表（500V1000V） 溫度計(jì)：電子數(shù)字式酒精式手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測量器 手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì)名稱及規(guī)格單 價(jià)（元） 會客室1 會客室2 倉庫2（工程） 儲物間1（物業(yè)干凈） 男女更衣室各一間 工程管理部工作間 9 10 電源測試電筆 卷尺：1m 5m 鋼尺：3m 1m 水平尺：600mm 角尺：300mm 高空工作安全帶：降傘式 50/500反光衣 耳塞：100dB 耳筒：500dB 安全過濾口罩：100CDN 護(hù)眼罩：眼鏡式11 12

56、 13 14 15 16 17 18 19 全護(hù)式焊接用20 21 護(hù)鏡（焊接用1000GDA） 手套：棉布皮革 鋁梯：1m 22 1.5m 4m 23 24 25 26 27 高空工作臺：10m全護(hù)式 高壓電工全護(hù)裝 運(yùn)輸工具：軸流板式車 手推車 木鋤扳手：活動150mm 28 活動200mm 活動300mm 活動450mm 29 30 31 菊花板身：3mm36mm 組合式板身：4mm45mm 夾具：大力鉗（平口） C形夾：100mm 32 150mm 200mm 300mm 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 虎鉗150mm 鋼管工具連彎頭 切割工具：

57、水管用切刀 鐵皮用剪刀 界刀 剪刀緊急爆破工具大手錘 斧頭（消防隊(duì)用） 鐵筆 壓力鉗 光滑油加油槍六角起子（0.5mm16mm） 管子鉗：200mm 45 300mm 450mm 600mm 46 拉釘鉗螺絲起子：平嘴形100mm 4mm 47 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm400mm 10mm 十字形：100mm 3mm 48 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 電子部件專用：平嘴 十字嘴 平嘴鉗 尖嘴鉗 斜口鉗 導(dǎo)線開口鉗 剪線鉗 鯉魚鉗 水泵鉗彈簧專用

58、尖嘴鉗：平嘴 弓嘴電線護(hù)套管鉗：100A以上 800A以上 手鋸：金屬450mm 62 150mm 木工600mm 250mm 手錘：電工63 球形1kg 球形1.5kg 64 65 66 67 鐵鉆 木工專用工具 泥水工專用工具電池式手電鉆：0mm12mm68 69 70 71 油壓式手電鉆：小大 油壓式手電錘：小 鋸條式切割機(jī) 葉片式切割機(jī)：小大金屬磨輪式切割機(jī)：手提小手提大 磨輪床 60A電焊機(jī) 小型電焊機(jī) 氣體焊槍：氧氣式 高壓氣泵（手提式） 高壓吸塵機(jī)（手提式） 手提射燈 氣動打釘槍 值班工作臺、椅 工具臺 工具柜 物料架 工具箱 文件架 警械值班電筒（充電式） 雨具 放火服 戰(zhàn)斗服

59、 空氣呼吸器 頭盔72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 防毒面具 洗地機(jī) 高速拋光機(jī) 高壓沖洗槍 吸塵器 干凈小車及配件水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 干凈消耗品 吸塵吸水機(jī)大垃圾筒（生活垃圾用） 垃圾筒（樓層及大堂用） 告示牌（大堂用） 指示牌大堂廣告欄/廣告牌 大堂用吸水/吸塵墊 地毯

60、（電梯間） 辦公桌椅 文件柜 打卡鐘及卡板 對講機(jī)（含備件） 電腦打印機(jī)（激光/針打各一臺） 復(fù)印機(jī) 傳真機(jī) 保險(xiǎn)箱 6人更衣柜 飲水機(jī) 裝訂機(jī) 照相機(jī)注：物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格表，所列項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際開展工作所需為準(zhǔn)。第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1.全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理、貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO 14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2.制定管理處、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。3.負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。4.合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心