中國主要城市住房空置率調(diào)查報告

1、核心觀點1.28個大中城市平均住房空置率為12%，處于較高水平全國28個大中城市的平均住房空置率高于美國、加拿大、法國、澳大利亞和英國。其中，一線城市平均住房空置率為7%，二線城市平均住房空置率為12%。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，重點城市中，南昌、廊坊、佛山、重慶和武漢住房空置率排前五位（由高到低），均在15%以上。深圳、北京和上?？罩寐首畹停?%以下。城市老齡化程度會顯著影響住房空置率，南通和重慶空置率有進一步提高的風(fēng)險國內(nèi)外相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)隨著老齡化程度加深，住房需求會逐步下降，進而導(dǎo)致住房空置率變高。65歲以上人口占比超過15%的城市中，南通和重慶住房空置率較高，隨著城市老齡化程度逐步加深，住房

2、需求逐步衰減，預(yù)計后續(xù)空置率會進一步升高，房地產(chǎn)市場供給面臨過剩的風(fēng)險。1小區(qū)住房空置率與樓齡顯著負相關(guān)，次新小區(qū)空置率更高研究發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的住房空置率隨著樓齡的增長逐漸變低，次新小區(qū)的空置率通常較高。五年以內(nèi)樓齡的小區(qū)，空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區(qū)空置率沒有明顯差異。3近年來，關(guān)于“中國的房子夠住嗎？”、“房子是否已經(jīng)過剩？”的討論不絕于耳，尤其在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，這種擔(dān)憂更加嚴重。數(shù)據(jù)顯示，我國整體上并不缺房子。2018年底，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的報告顯示，中國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率是21.4%，2018年中國整體的空置房屋數(shù)量可

3、能至少有1.3億套。央行2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查中提到，到2019年，中國城鎮(zhèn)居民戶均擁有住房1.5套，住房擁有率是96，其中兩套及以上的擁有率約為41.5%。另一方面，熱點城市的新房市場時而出現(xiàn)“萬人搖”，時而驚現(xiàn) “日光盤”，似乎住房需求不減反增。一些專家認為，我國的城市化仍在加速。許多農(nóng)村人想在城市買房，小城市的人想在大城市 買房。只要一個城市的人口流入增加，就會有很大的購房需求。從這個角度看，整體上我國不缺住房，但存在結(jié)構(gòu)性失衡。那么，各個城市的住房情況到底如何？作為反映一個區(qū)域住房供給和需求是否平衡的重要指標(biāo)，關(guān)于住房空置率的討論顯得至關(guān)重要。住房空置率不僅是我們了

4、解房地產(chǎn)市場情況的重要依據(jù)，也是在當(dāng)下“因城施策”、“一城一策”的大背景下，各城市制定房地產(chǎn)相關(guān)政策、落實城市主體責(zé)任的重要參考。為了回答以上這些問題，我們對全國重點城市進行了住房空置率調(diào)研，旨在橫向比較各城市的住房空置現(xiàn)狀，及未來的市場潛力，為購房者、機構(gòu)及政府決策提供依據(jù)。一、住房空置率的定義從國際研究實踐來看，目前尚未形成對空置房和住房空置率定義的國際標(biāo)準(zhǔn)。各國（地區(qū)）住房空置率的計算方法基本相同，即調(diào)查時點一國或地區(qū)的空置住房單位占全部住房單位的比重。但各國（地區(qū)）對空置住房的定義及范圍略有差異，聯(lián)合國對空置住房給出的定義是，在普查或調(diào)查時點上，沒有人口入住記錄的房子為空置住房。梳理各

5、國（地區(qū)）空置房調(diào)研方法，普遍將無人員實際占有或居住的房屋判斷為空置房。從國內(nèi)空置率調(diào)研實踐來看，權(quán)威部門未曾披露存量房產(chǎn)空置率情況。統(tǒng)計局公布的商品房待售面積與國際上的空置面積不是一個概念。國家電網(wǎng)將一年一戶用電量不超過20度的住房視為“空置”，據(jù)此測算的2017年大中城市房屋空置率為 11.9%，小城市房屋空置率為13.9%。西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心采用抽樣入戶調(diào)查方法，將空置住房定義為在調(diào)查時無人居住的住房，并將家庭擁有或已購買未裝修、在裝修、待拆遷、期房和在建住房也納入為空置住房，結(jié)果顯示 2017年一線城市住房空置率為16.8%，二、三線城市空置率分別為22.2%和21

6、.8%?；谝陨鲜崂戆l(fā)現(xiàn)，國內(nèi)尚未有報告公布單個城市的空置率數(shù)據(jù)，缺少城市之間的橫向比較且沒有最新的住房空置率分析。為了彌補這一不足，我們基于貝殼的業(yè)務(wù)特點，充分發(fā)揮經(jīng)紀人深耕社區(qū)的優(yōu)勢，選取高級別經(jīng)紀人（入職三年及以上）對業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的小區(qū)進行摸底調(diào)研，旨在掌握空置房屋的數(shù)量，獲得較為準(zhǔn)確的空置率數(shù)據(jù)。本報告的主要創(chuàng)新點有兩方面：一是，首次公布國內(nèi)28個大中城市的空置率數(shù)據(jù)；二是，從微觀和宏觀兩個角度分析了住房空置率的影響因素，在小區(qū)維度做出更細的空置率分析。貝殼研究院住房空置率調(diào)研方法：調(diào)研范圍：28個大中城市，覆蓋一二三線。2.調(diào)研周期：2022年6月20日2022年7月10日。調(diào)研問卷：

7、5萬份。樣本小區(qū)：3萬個?？罩梅慷x：3個月以上無人居住的住房（期房及開發(fā)商建成待售的現(xiàn)房未納入）。城市住房空置率：將樣本小區(qū)的空置戶數(shù)、小區(qū)總戶數(shù)分別加總，空置戶數(shù)/總戶數(shù)即為城市住房空置率。二、住房空置率現(xiàn)狀主要城市住房空置率概況少數(shù)城市住房空置率處于合理區(qū)間，總體住房空置率過高據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，住房空置率隨城市能級依次遞增，一線平均7%，二線平均 12%，三線16%。深圳、北京、上海空置率最低，在7%以下；南昌、廊坊、佛山、重慶、武漢空置率最高，在15%以上。住房空置率的區(qū)域差異通常意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域潛力差異。住房空置率相對較低的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大；反之則住房供給相對過

8、量。通常認為空置率在5%-10%之間是合理的，低于此區(qū)間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風(fēng)險。貝殼研究院調(diào)研28個大中城市發(fā)現(xiàn)，其中僅有9個城市處于合理區(qū)間，大部分城市處于10%-15%，6個城市高于15%。總體而言空置水平較高，新開發(fā)項目可能因為銷售困難導(dǎo)致庫存積壓風(fēng)險。圖：重點城市住房空置率概況20%19%13%5%9% 8%深圳 北京 上海 廣州 廈門 天津 大連 蘇州 濟南 青島 南京 寧波 長沙 成都 杭州 東莞 沈陽 昆明 鄭州 西安 合肥 武漢 重慶 南昌 無錫 南通 佛山 廊坊三線城市二線城市一線城市2

9、5%20%15%10%5%0%數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院住房空置率感受指數(shù)顯示上半年大部分城市空置情況正在改善參考央行每季度開展的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查中關(guān)于收入/就業(yè)感受指數(shù)的定義，我們構(gòu)建經(jīng)紀人空置率感受指數(shù)。上半年，廊坊、鄭州和深圳等6城市空置率感受指數(shù)低于50%，表明其住房空置率上升；其他城市空置率感受指數(shù)高于50%，包括北京、上海、合肥和成都等熱點城市，意味著這些城市住房空置率下降。相關(guān)性分析顯示住房空置率變動方向與市場交易量修復(fù)趨勢一致，這意味著短期來看，影響空置率變化的主要因素是房產(chǎn)市場繁榮度。非自愿空置的主要原因是房屋品質(zhì)不佳導(dǎo)致出租困難本報告將住房空置類型分為自愿空置與非自愿空置。自愿空

10、置是指業(yè)主無意出售或出租住房而導(dǎo)致的住房空置現(xiàn)象。自愿空置的原因主要有：業(yè)主擁有多套住房，對房屋空置持無所謂的態(tài)度；度假房，業(yè)主偶爾會有居住需求；業(yè)主異地工作，未來考慮入住，暫時空置。非自愿空置是指由于房屋本身難以出售或出租，業(yè)主雖有出售或出租意愿，但找不到合適的買家或租客，導(dǎo)致房屋不得不空置。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有一半的經(jīng)紀人認為其負責(zé)的小區(qū)存在非自愿空置住房（即難以出售和出租）。非自愿空置的原因之一是房屋自身的缺陷，如過于老舊、配套不全、周圍有噪音或環(huán)境污染等因素。除去房屋本身的原因外，非自愿空置的根本原因在于住房需求不足，供給相對過剩，導(dǎo)致業(yè)主愿意降價出售或出租住房仍然找不到合適的買家或租客。當(dāng)然

11、，存在一定程度的非自愿空置是合理的，當(dāng)非自愿空置過高時，表明市場供給嚴重過剩。住房空置率的國際比較如前所述，貝殼研究院關(guān)于空置住房的定義未包括期房和現(xiàn)房待售部分，故較其他統(tǒng)計口徑會偏低。即使如此，全國28個大中城市的平均住房空置率依然處于較高水平，僅低于日本，高于美國、加拿大、法國、澳大利亞和英國。圖：各國（地區(qū)）住房空置率（%）日本中國內(nèi)地巴西美國澳大利亞加拿大法國7.88.79.812.111.111.113.6英國 00.9246810121416數(shù)據(jù)來源：OECD（2021）據(jù)世界經(jīng)合組織（OECD）最新公布的住房空置率數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，日本住房空置率居于首位，達13.6%，日本全國644

12、2萬套房屋中，有846萬套房屋空置。美國空置率為 11.1%，即全美13968萬套住宅中，有1555萬套空置。英國的空置房較少，有225,845套房屋空置，僅占全國2441萬套房屋總數(shù)的0.9%，這一統(tǒng)計數(shù)字遠低于其他國家，部分原因在于統(tǒng)計方法上，英國不將第二套住房納入空置，如果算上第二套住房，這一比例是經(jīng)合組織報告數(shù)字的兩倍。境外住房空置率較低的重要原因是持有空置住房的成本較高。據(jù)不完全統(tǒng)計，法國、英國、加拿大、澳大利亞及中國香港均設(shè)有空置稅。其中法國明確規(guī)定對居民的主要居所不征收空置稅，但同時規(guī)定每個家庭只能有一個主要居所，其他住房均被納入空置稅的征收范圍。法國于1999年開始實施空置稅，

13、據(jù)測算征收四年的空置稅使得空置率下降13%，空置稅的實施使得法國很多空置住房變成了主要居所。相比之下，中國內(nèi)地沒有房產(chǎn)稅、空置稅的征收，持有空置住房的成本較低，這也是內(nèi)地住房空置率較高的原因之一。三、住房空置率的影響因素分析國內(nèi)外學(xué)者對住房空置率的影響因素研究頗多，主要集中在：人口、經(jīng)濟、政策、房價、交通等。根據(jù)我們的研究，在宏觀層面，城市老齡化程度、城市購房門檻、空置住房的機會成本（租金回報）均會影響城市的住房空置率；在微觀層面，物業(yè)類型和樓齡均會對小區(qū)的空置率產(chǎn)生影響?？罩米》康臋C會成本租金宏觀層面（城市）空置率影響因素微觀層面（小區(qū)）城市老齡化程度圖：空置率影響因素 購房門檻按揭比例房價

14、 物業(yè)類型住宅、公寓、別墅樓齡資料來源：貝殼研究院2中0國22主年要城市住房空置率調(diào)查報告宏觀層面城市老齡化程度加深影響住房需求，導(dǎo)致住房空置率上升人口老齡化主要通過住房需求影響住房空置與否，進而成為住房空置率高低的重要影響因素。美國經(jīng)濟學(xué)家曼昆在1989年詳述了人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，他認為，人的生命周期的不同階段住房需求并不相同。國內(nèi)的研究也表明，人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求存在顯著的相關(guān)性，在老齡化的開始階段，住房需求會增加，當(dāng)老齡化達到一定程度（65歲以上人口占比達到18%），住房需求會下降?；谝陨侠碚?，我們重點關(guān)注兩類城市，一是老齡化程度已經(jīng)很高，住房空置率也處于高位的城市，隨著老

15、齡化程度的進一步加深，其住房空置率勢必會進一步提高；二是，老齡化程度較低，住房空置率也處于低位的城市，短期內(nèi)住房需求仍較為旺盛，住房空置率進一步提升的概率較低。本次調(diào)研的28個城市中，南通和重慶屬于第一類城市。南通65歲以上人口占比為23%，空置率為15%；重慶65歲以上人口占比為 17%，空置率為17%，老齡化及空置率均處于較高水平。另據(jù)第三方機構(gòu)測算，2022年上半年全國50城爛尾樓規(guī)模中，重慶和南通的爛尾樓規(guī)模及比例較高，可見這兩城新房市場短期內(nèi)不容樂觀，11整體市場供過于求，供給過剩風(fēng)險較大。第二類城市是深圳、廈門和廣州。這三個城市65歲以上人口占比和空置率均低于10%。這意味著深圳、

16、廈門和廣州三城的住房需求短期內(nèi)仍較為旺盛，尤其是深圳65歲以上人口占比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。城市購房門檻越高，住房空置率越低本報告選取房價和按揭貸款比例作為城市購房門檻的代理變量。直觀上，住房空置率的高低受城市購房門檻的約束，房價越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進一步住房空置的成本越高，進而會導(dǎo)致較低的空置率。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點城市二手房房價中位數(shù)與住房空置率的相關(guān)系數(shù)為-0.71?？梢姡績r與住房空置率顯著負相關(guān)，在房價較高的一二線城市，如北上深廈，住房空置率明顯低于其他城市。理論上，按揭貸款比例反映居民購房所需資金缺口，一定程度上反映居民購房難易程度。

17、按揭貸款比例越低代表居民購房門檻越高，居民擁有空置住房的成本越高。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點城市按揭貸款比例與住房空置率的相關(guān)系數(shù)為0.72，兩者顯著正相關(guān)，可見居民購房門檻越高的城市，住房空置率越低，如北京、上海、深圳。2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅 37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。12圖：分線城市住房空置率與居民購房按揭比例57%42%7%12%60%50%40%30%20%10%0%數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院一線城市空置率按揭比例二線城市空置住房的機會成本越高，住房空置率越低對大部分業(yè)主來說，持有空置住房的機會成本是其將空置住房投入租賃市場獲得的收益，也即租金回報的

18、高低。直觀上，城市的高住房空置率與低租金回報相關(guān)。一些擁有多套住房的業(yè)主寧愿房屋空置也不愿意出租，其中一部分原因是其房屋租金回報較低，與出租住房的溝通協(xié)調(diào)成本、房屋損耗等成本相比，租金收益并不具有吸引力。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點城市租金（中位數(shù)）與住房空置率的相關(guān)系數(shù)為-0.70，租金與住房空置率顯著負相關(guān)。空置率排名前三位（由低到高）的深圳、北京、上海，其月租金中位數(shù)在5000元以上，空置率排名后兩位（由低到高）的南昌和廊坊，其月租金中位數(shù)在1600元以下。13微觀層面住宅類小區(qū)的空置率低于公寓及別墅研究發(fā)現(xiàn)，同一個城市不同類型小區(qū)的空置率有明顯差異，住房空置率由低到高依次為住宅公寓別墅，其中

19、住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。如北京整體空置率為6%，順義商圈別墅小區(qū)的平均空置率高達20%。公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場景有關(guān)，比如部分公寓用于投資經(jīng)營，部分別墅用于度假等。圖：不同類型小區(qū)的住房空置率住宅公寓別墅20%15%10%5%0%數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院14小區(qū)樓齡越短，住房空置率越高就房屋本身的屬性來看，哪些房子更容易空置呢？我們通過研究每個小區(qū)的空置率與樓齡的關(guān)系發(fā)現(xiàn)，住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長逐漸變低。五年以內(nèi)樓齡的小區(qū)，空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區(qū)空置率沒有明顯差異。圖：小區(qū)樓齡與空置率的關(guān)系35%30%25%20

20、%15%10%5%0% 1年以內(nèi)1年2年3年4年5年6-10年 11-15年 16年及以上數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院整體來看，次新小區(qū)的住房空置率較高，主要原因有三個：一是自然因素，新建成的小區(qū)或有裝修和通風(fēng)的需求，業(yè)主一般不著急入住導(dǎo)致空置率較高；二是地理位置的因素，次新小區(qū)多位于離市中心較遠的郊區(qū)，周邊配套不成熟，出租或出售的難度相對較高，房屋空置的比例較大；三是購房目的方面，不以自住為目的的投資客一般首選新小區(qū)，投資性住房空置比例較高，像東莞、廣州較多小區(qū)為香港人投資購入，疫情期間往來不便，表現(xiàn)為較高的空置率。如上所述，老舊小區(qū)的空置率較低，主要有兩方面原因：一是，老舊小區(qū)通常都位于市中心，交

21、通便利，住房需求比較旺盛，因此很少有住房空置，如北京阜成門、金融街附近，空置率均在2%以內(nèi)。二是，學(xué)區(qū)的影響，較早建成的城市中心區(qū)域，也是優(yōu)勢教育資源的聚集區(qū)，數(shù)據(jù)顯示，學(xué)區(qū)附近的住房空置率比其他區(qū)域低5%。四、小結(jié)總體來看，中國內(nèi)地住房空置率高于國際水平，但區(qū)域間結(jié)構(gòu)性差異較大。具體表現(xiàn)在兩方面，一是城市整體來看，一線城市住房空置率普遍偏低，深圳的住房空置率僅 5.3%，與中國香港4.1%的空置率接近，住房供給相對不足；而廊坊、佛山等三線城市的空置率高于17%，遠高于5%-10%的合理區(qū)間，住房供給相對過剩；二是城市內(nèi)部來看，市中心區(qū)域空置率較低，某些核心區(qū)域的空置率幾乎為零，次新房小區(qū)較多的郊區(qū)空置率普遍偏高，如一線城市平均空置率僅7%，但也存在空置率20%、30%的區(qū)域。這也印證了“整體上我國不缺住房，卻存在結(jié)構(gòu)性失衡”這一觀點