房地產(chǎn)開發(fā)合同教案

1、房地產(chǎn)開發(fā)合同教案第八章 房地產(chǎn)開發(fā)合同序號主 要 內(nèi) 容 1房地產(chǎn)開發(fā)合同的概念和類型 2施工合同的主要內(nèi)容 3勘察、設計合同的主要內(nèi)容 4合同計價方式 5合同談判的策略參考資料重要網(wǎng)站中國建設工程招標網(wǎng)中國招標信息網(wǎng)中國招標投標網(wǎng)中國工程咨詢協(xié)會FIDIC成員協(xié)會會員網(wǎng)中國建設工程網(wǎng)中國工程項目管理網(wǎng)中國項目管理研究網(wǎng)中國項目管理網(wǎng)重要期刊建筑經(jīng)濟土木工程學報（工程項目管理版）國際經(jīng)濟合作中國房地產(chǎn)施工企業(yè)管理基建優(yōu)化重要圖書 合同法（第四版），美 Claude D. Rohwer, Gordon D. Schaber 著，湯樹梅注校。北京：中國人民大學出版社，2003 合同法案例評析，徐

2、兆宏等主編。上海：漢語大詞典出版社，2003 合同法典案例，俞里江編著。北京：中國人民大學出版社，2003 國際工程合同管理，何伯森編著.北京：首都經(jīng)貿(mào)大學出版社，2002 建設工程合同管理與案例分析，梁鑑等.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004 建設工程施工合同糾紛案例評析，何紅鋒著.北京：知識產(chǎn)權出版社，20051 房地產(chǎn)開發(fā)合同的概念和類型 概念： 房地產(chǎn)開發(fā)合同是指在房地產(chǎn)開發(fā)階段，當事人就房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得和房屋建設以及房屋銷售的相關事宜設立、變更、終止權利義務關系而達成的協(xié)議。類型： 1）前期工程類合同 2）房屋建設實施類合同 3）房屋銷售服務類合同 房地產(chǎn)合同的類型土地使用權轉(zhuǎn)讓

3、合同房屋買賣合同房屋租賃合同房屋抵押貸款合同物業(yè)管理合同房屋拆遷合同 房地產(chǎn)開發(fā)合同法律規(guī)范中華人民共和國合同法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法建筑法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例城市房屋拆遷管理條理建設工程勘察設計企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定商品房銷售管理辦法城市房屋租賃管理辦法城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定適用的法律體系1）法律。合同法、招標投標法和建筑法等。2）行政法規(guī)。建筑工程安全生產(chǎn)管理條例、建設工程質(zhì)量管理條例、建設工程勘察設計管理條例等。3）行業(yè)規(guī)章。建設工程施工許可管理辦法、工程建設項目施工招標投標管理辦法、建

4、筑工程設計招標投標管理辦法、建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定、建筑工程施工分包與承包計價管理辦法等。4）地方法規(guī)和地方部門的規(guī)章。各地的建筑市場管理辦法、建設工程招標投標管理辦法等。作業(yè)：請查閱廈門市與工程合同有關的地方法規(guī)和地方部門的規(guī)章。合同的主體和客體 合同的平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。合同關系與其他民事法律關系一樣，由主體、內(nèi)容、客體三要素構成。 合同主體：即民事法律關系的參加者。合同客體：即民事權利、民事義務共同指向的對象。合同內(nèi)容：即民事權利、民事義務的具體內(nèi)容。 工程合同的主體：工程發(fā)包人；工程勘察、設計合同承包人；工程施工合同承包人工程合同

5、的客體：建設工程項目及其勘察、設計、施工建設、設備安裝、裝飾裝修等工作任務。工程合同的概念 合同法第二百六十九條規(guī)定：“建設工程合同是承包人進行工程建設，發(fā)包人支付價款的合同。”“建設工程合同包括工程勘察、設計、施工合同?！备拍睿汗こ毯贤侵赋邪诉M行工程的勘察、設計、施工等，由發(fā)包人支付相應價款的合同。承包人：在工程合同中負責工程的勘察、設計、施工任務的一方當事人。發(fā)包人：在工程合同中委托承包人進行工程的勘察、設計、施工任務的一方當事人。工程合同的特點 特點：諾成合同、雙務合同、有償合同。 1）工程合同的標的僅限于建設工程 2）工程合同具有較強的國家管理性 3）工程合同為要式合同 合同的分類

6、1、單務合同與雙務合同 2、有償合同與無償合同 3、諾成合同與實踐合同 4、要式合同與不要式合同 5、有名合同與無名合同6、主合同與從合同7、單一合同與復合合同8、預約合同與本約合同9、涉他合同與不涉他合同10、一時性合同與持續(xù)性合同1）單務合同與雙務合同 雙務合同即締約雙方相互負擔義務，雙方的義務與權利相互關聯(lián)、互為因果的合同。如買賣合同、承攬合同等。 單務合同指僅由當事人一方負擔義務，而他方只享有權利的合同。如贈與、無息借貸、無償保管等合同為典型的單務合同。 分類意義： 1）在兩類合同的履行中，當事人享有的有關權利不同。雙務合同的當事人雙方負有相對應的義務，彼此間具有相互依賴關系，因而當事

7、人依法享有同時履行抗辯權、不安抗辯權及其他相關權利； 2）兩類合同解除后的溯及力不同。在雙務合同中，因一方當事人違約而解除合同的，合同解除具有溯及力的效力，已履行義務的一方可以要求恢復原狀或采取其他補救措施。 2）有償合同與無償合同 分類意義：承擔責任輕重不同；合同主體要求不同；當事人可否行使撤消權不同。 1） 限制民事行為能力和無民事行為能力人訂立的純獲益的無償合同，不必經(jīng)法定代表人追認即可生效；但限制民事行為能力人訂立的有償合同，一般需要經(jīng)其法定代表人追認后才可生效。 2） 兩類合同的債務人對合同的注意義務程度和違約責任的程度也有所不同。 3） 在無償合同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同中，如果該合同對轉(zhuǎn)讓

8、人的債權人造成損害的，該債權人可以通過法院撤銷該合同；而對有償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同，轉(zhuǎn)讓人的債權人不得行使撤銷權，特殊情況例外。 3）諾成合同與實踐合同 諾成合同，是指當事人一方的意思表示一旦經(jīng)對方同意即能產(chǎn)生法律效果的合同.實踐合同，是指除當事人雙方意思表示一致以外尚須交付標的物才能成立的合同。分類意義：諾成合同中交付標的物是當事人的義務，若違反就產(chǎn)生違約責任；實踐合同中交付標的物不是當事人的義務，違反它不產(chǎn)生違約責任，但可構成締約過失責任。合同法第367條規(guī)定“保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外?！?4）要式合同與不要式合同 合同是否為要式合同，取決于法律的規(guī)定或當事人的約定。要

9、式合同：必須按照法律規(guī)定的特定形式或程序訂立方可成立的合同。 （法定要式、約定要式） 不要式合同：法律對合同訂立未規(guī)定特定形式的合同。合同除有法律特別規(guī)定者外，均屬于不要式合同。 現(xiàn)代合同法為求流轉(zhuǎn)的迅速和便捷，合同以不要式為原則，要式的例外。我國合同法第十條規(guī)定“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。” 房地產(chǎn)開發(fā)建設實施類合同開發(fā)公司（業(yè)主）咨詢合同勘察設計合同監(jiān)理合同施工合同供應合同貸款合同分包合同供應合同勞務合同運輸合同供應合同勞務合同運輸合同2 施工合同土建工程施工合同設備安裝工

10、程施工合同管線工程施工合同裝飾裝修工程施工合同建設工程施工合同的概念 建設工程施工合同也稱為建筑安裝承包合同，是發(fā)包人(建設單位、業(yè)主或總包單位)與承包人(施工單位)之間為完成商定的建設工程項目，明確雙方權利和義務的協(xié)議。 建筑工程施工合同是建筑工程合同中最重要，也是最復雜的合同。 建設工程施工合同是工程建設質(zhì)量控制、投資控制、進度控制的主要依據(jù)。 施工合同的當事人是發(fā)包人和承包人，雙方是平等的民事主體，雙方簽訂施工合同，必須具備相應資質(zhì)條件和履行施工合同的能力。 2 施工合同主要條款 合同法第二百七十五條規(guī)定：“施工合同的內(nèi)容包括工程范圍、建設工期、中間交工工程的開工和竣工時間、工程質(zhì)量、工

11、程造價、技術資料交付時間、材料和設備供應責任、撥款和結(jié)算、竣工驗收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款?！?包括： 工期和合同價格 對雙方有約束力的合同文件 標準和規(guī)范 發(fā)包人和承包人的工作 材料和設備的供應 擔保和保險 解決合同爭議的方式簽訂施工合同的條件1 工程的初步設計和總概算已經(jīng)批準2 工程以列入年度計劃3 建設資金和主要建筑材料設備來源以落實4 有能夠滿足施工需要的設計文件和有關技術資料5 開工準備三通一平6 對招標工程，中標通知書已下達建設工程施工合同示范文本 目前適用的示范文本主要為建設部和原國家工商行政管理局于1999年頒布的建設工程施工合同示范文本（下稱示范合同），

12、該版本是在1991年頒布的版本的基礎上，結(jié)合我國相關法律法規(guī)的規(guī)定制定的，同時也參考了國際上最為通行的由國際咨詢工程師聯(lián)合會（FIDIC）制定的土木工程施工合同條件的內(nèi)容，在合同內(nèi)容與形式上都相當完善。我國的各類建設工程施工合同基本都采納了這一示范合同文本。在形式上，示范合同分為三部分：協(xié)議書、通用條款與專用條款。協(xié)議書是對雙方就建設工程施工合同內(nèi)容達成合意的書面確認，主要包括工程概況、承包范圍、工期、質(zhì)量標準、合同價款、合同文件的范圍等基本內(nèi)容。通用條款則是對雙方合同權利義務的詳細規(guī)定，可適用于各種不同的工程項目，具有相對固定性。專用條款則是合同雙方針對特定工程項目所作特別約定，為當事人意思

13、自治留下必要的空間。施工合同雙方的一般權利和義務發(fā)包人工作承包人工作工程師的產(chǎn)生和職權項目經(jīng)理的產(chǎn)生和職權施工合同的質(zhì)量控制條款標準、規(guī)范和圖紙材料設備供應的質(zhì)量控制工程驗收的質(zhì)量控制保修施工合同的投資控制條款施工合同價款及調(diào)整工程預付款工程款（進度款）支付確定變更價款施工中涉及的其它費用竣工結(jié)算質(zhì)量保修金施工合同的進度控制條款施工準備階段的進度控制施工階段的進度控制施工驗收階段的進度控制施工合同的管理不可抗力、保險和擔保的管理工程轉(zhuǎn)包與分包合同爭議的解決施工合同的解除違約責任索賠建設工程施工合同(示范文本)簡介 1.建設工程施工合同文件的組成 除專用條款另有約定外，建設工程施工合同由下列文件

14、組成： (1) 雙方簽署的合同協(xié)議書； (2) 中標通知書； (3) 投標書及其附件； (4) 本合同專用條款； (5) 本合同通用條款； (6) 本工程所適用的標準、規(guī)范及有關技術文件。 在專用條款中約定: (1)適用的我國國家標準、規(guī)范的名稱； (2)沒有國家標準、規(guī)范但有行業(yè)標準、規(guī)范的，則約定適用行業(yè)標準、規(guī)范的名稱； (3)沒有國家和行業(yè)標準、規(guī)范的，則約定適用工程所在地的地方標準、規(guī)范的名稱；發(fā)包人應按專用條款約定的時間向承包人提供一式兩份約定的標準、規(guī)范； (4)國內(nèi)沒有相應標準、規(guī)范的，由發(fā)包人按專用條款約定的時間向承包人提出施工技術要求，承包人按約定的時間和要求提出施工工藝，

15、經(jīng)發(fā)包人認可后執(zhí)行； (5)若發(fā)包人要求使用國外標準、規(guī)范的，應負責提供中文譯本。所發(fā)生的購買和翻譯標準、規(guī)范或制定施工工藝的費用，由發(fā)包人承擔; (6)圖紙； (7)工程量清單； (8)工程報價單或預算書 2.詞語定義 項目經(jīng)理、設計單位、監(jiān)理單位、工程師、工程造價管理部門、工程、合同價款、追加合同價款、費用、工期、開工日期、竣工日期、圖紙、施工場地、書面形式、違約責任、索賠 、不可抗力、小時或天。 3.建設工程施工合同(示范文本)的組成 協(xié)議書通用條款專用條款三部分，并附有3個附件。協(xié)議書是施工合同示范文本中總綱性文件，主要包括以下10個方面的內(nèi)容: (1)工程概況：工程名稱、工程地點、工

16、程內(nèi)容、群體工程應附承包人承攬工程項目一覽表、工程立項批準文號、資金來源等；(2) 工程承包范圍。(3) 合同工期：開工日期、竣工日期、合同工期總?cè)諝v天數(shù)(包括法定節(jié)假日)；(4) 質(zhì)量標準；(5) 合同價款：分別用大小寫表示；(6) 組成合同的文件；(7) 本協(xié)議書中有關詞語含義與通用條款中分別賦予它們的定義相同；(8) 承包人向發(fā)包人承諾按照合同約定進行施工、竣工并在質(zhì)量保修期內(nèi)承擔工程質(zhì)量保修責任；(9) 發(fā)包人向承包人承諾按照合同約定的期限和方式支付合同價款及其他應當支付的款項；(10) 合同生效：合同訂立時間 ( 年月日 )、合同訂立地點、雙方約定生效的時間。通用條款有11部分共47

17、個條款、173個子款，基本適用于各類建設工程 11部分為：詞語定義及合同文件、雙方一般權利和義務、施工組織設計和工期、質(zhì)量與檢驗、安全施工、合同價款與支付、材料設備供應、工程變更、竣工驗收與結(jié)算、違約索賠和爭議、其他。 通用條款的主要內(nèi)容：關于質(zhì)量控制的條款 、關于投資控制的條款 、關于進度控制的條款。 專用條款 考慮到建設工程的內(nèi)容各不相同，工期、造價也隨之變動，承包人、發(fā)包人各自的能力、施工現(xiàn)場的環(huán)境和條件也各不相同，通用條款不能完全適用于各個具體工程，因此，配之以專用條款對其做必要的修改和補充，使通用條款和專用條款成為雙方統(tǒng)一意愿的體現(xiàn)。 專用條款的條款號與通用條款相一致，但主要是空格，

18、由當事人根據(jù)工程的具體情況予以明確或者對通用條款進行修改、補充。附件 附件是對施工合同當事人權利義務的進一步明確，并且使當事人的有關工作一目了然，便于執(zhí)行和管理。 一般有3個附件：承包人承攬工程項目一覽表、發(fā)包人供應材料設備一覽表、工程質(zhì)量保修書。建設行政主管部門對建設工程施工合同 的管理在市場經(jīng)濟條件下，建設市場主體之間相互的權利義務關系主要是通過合同確立的，因此，在建設領域加強對施工合同的管理具有十分重要的意義。建設工程施工合同的監(jiān)督管理，是指各級工商行政管理部門、建設行政主管部門和金融機構依據(jù)法律和行政法規(guī)、規(guī)章制度，采取法律的、行政的手段，對施工合同關系進行組織、指導、協(xié)調(diào)及監(jiān)督，保護

19、施工合同當事人的合法權益，調(diào)解施工合同糾紛，防止和制裁違法行為，保證施工合同法規(guī)的貫徹實施。1. 工程分包與轉(zhuǎn)包工程分包是指經(jīng)合同約定或發(fā)包人認可，從工程承包人承擔的工程中承包部分工程的行為。承包人按專用條款的約定分包所承包的部分工程，并與分包人簽訂分包合同。非經(jīng)發(fā)包人同意，承包人不得將承包工程的任何部分分包。工程轉(zhuǎn)包是指不行使承包人的管理職責，不承擔技術經(jīng)濟責任，將所承包的工程倒手轉(zhuǎn)給他人的行為。下列行為均屬于轉(zhuǎn)包： (1)承包人將承包的工程全部包給其他施工單位， 從中提取回扣者。 (2)承包人將工程的主要部分或群體工程 ( 指結(jié)構技術要求相同的 ) 中半數(shù)以上的單位工程包給其他施工單位者。

20、 (3)分包單位將承包的工程再次分包給其他施工單位者。2. 不可抗力 (1)不可抗力的范圍 (2)不可抗力事件發(fā)生后雙方的工作 (3)不可抗力所造成損失的承擔 3 建設工程勘察設計合同（1）建設工程勘察設計合同概述工程勘察和設計是工程建設活動必不可少的程序。建設工程在施工之前，必須要查明、分析、評價建設場地的地質(zhì)、地理、環(huán)境特征和巖土工程條件，還要對建設工程所需的技術、經(jīng)濟、資源、環(huán)境等條件進行綜合分析和論證。根據(jù)建設工程的要求所進行的上述活動就是工程勘察和設計。工程勘察設計活動是一項專業(yè)性極強的活動，必須由具備法定條件的專門機構和專業(yè)人員來完成。通常，建設工程的業(yè)主與從事工程勘察設計的專門機

21、構簽訂勘察設計委托合同進行勘察設計活動。2.建設工程勘察合同示范文本的內(nèi)容建設工程勘察合同示范文本分為兩種。其中，GF-2000-0203版本適用于巖土工程勘察、水文地質(zhì)(含鑿井)、工程測量和工程物探；GF-2000-0210版本適用于巖土工程設計、治理和監(jiān)測。根據(jù)勘察任務的不同，兩種版本的合同示范文本略有區(qū)別，但它們所包含的條款實質(zhì)上是相同的。建設工程勘察合同示范文本基本內(nèi)容包括： (1)工程概況 (2)發(fā)包人的權利和義務 (3)勘察人的權利和義務 (4)開工及提交勘察成果資料的時間 (5)收費標準及付費方式 (6)違約責任 (7)合同爭議的解決 (8)合同的生效與鑒證3.建設工程設計合同示

22、范文本的內(nèi)容建設工程設計合同示范文本也分為兩種。其中，GF-2000-0209版本適用于民用建設工程的設計；GF-2000-0210版本適用于專業(yè)建設工程的設計。根據(jù)設計任務內(nèi)容的不同分為民用與專業(yè)建設工程兩種，其條款敘述的內(nèi)容實質(zhì)上也是相同的。建設工程設計合同示范文本的內(nèi)容包括： (1)合同訂立的目的和依據(jù) (2)設計項目的內(nèi)容 (3)發(fā)包人的權利和義務 (4)設計人的權利和義務 (5)設計收費估算值及設計費支付進度 (6)違約責任 (7)其他 (8)合同爭議的解決 (9)合同的生效與鑒證4.合同雙方對勘察設計合同的管理勘察、設計合同雙方對于合同簽訂和履行的管理工作做得是否好，直接影響到雙方

23、的利益。 (1)委托方對勘察設計合同的管理 (2)承包方對勘察設計合同的管理 勘察、設計合同主要條款勘察、設計合同的內(nèi)容： 合同法第二百七十四條規(guī)定： “勘察、設計合同的內(nèi)容包括提交有關基礎資料和文件（包括概預算）的期限、質(zhì)量要求、費用以及其他協(xié)作條件等條款?！笨辈?、設計合同條款： 提交有關基礎資料和文件的期限 勘察或者設計的質(zhì)量要求 勘察或者設計的費用建設工程委托監(jiān)理合同1.建設工程委托監(jiān)理合同概述 建設工程監(jiān)理，是指具有相應資質(zhì)的監(jiān)理單位受工程項目業(yè)主的委托，依據(jù)國家有關法律、法規(guī)，經(jīng)建設主管部門批準的工程項目建設文件，建設工程合同和建設工程委托監(jiān)理合同，對工程的建設實施的專業(yè)化監(jiān)督和管理

24、。2.建設工程委托監(jiān)理合同示范文本的內(nèi)容 狹義的建設監(jiān)理合同僅指委托監(jiān)理合同文本，即示范文本，它由三部分組成：委托監(jiān)理合同、標準條件和專用條件。3.合同雙方對委托監(jiān)理合同的管理監(jiān)理人應當完成的工作 (1)正常的工作 (2)附加工作 (3)額外工作雙方的義務 (1)委托人的義務 (2)監(jiān)理人的義務 監(jiān)理酬金的計算和支付 (1)正常工作的酬金 (2)附加工作的酬金 (3)額外工作的酬金 (4)酬金的支付違約責任監(jiān)理合同的生效、有效期、變更與終止4 施工合同中合同計價的方式4.1 建設工程承包合同分類 4.2 固定價 4.3 可調(diào)價4.4 成本加酬金4.1 建設工程承包合同分類固定價、可調(diào)價、成本加

25、酬金（23.2）總價合同、單價合同、成本加酬金合同 總價合同： 以設計圖紙和工程說明書為依據(jù)； 風險：對承包方具有一定的風險。 適用：必須明確工程承包合同標的物的詳細內(nèi)容及其各種技術經(jīng)濟指標。 單價合同： 以實際完成的工程量為依據(jù)。 分部分項工程量允許有上下浮動；但分部分項工程的單價不變。 單價合同中涉及的分部分項工程的工程量為估計工程量。 單價風險由承包商負擔，工程量變化的風險由業(yè)主承擔。 4.2 固定價 固定總價、固定單價 在合同約定的風險范圍內(nèi)不可調(diào)整。 固定總價合同： 在約定的風險范圍內(nèi)價格不再調(diào)整的合同； 風險：對承包方具有一定的風險，一般報價中風險費較高。 總價優(yōu)先。 固定單價合同

26、： 以實際完成的工程量為依據(jù)。分部分項工程量允許有上下浮動；但分部分項工程的單價不變。 單價合同中涉及的分部分項工程的工程量為估計工程量。 單價風險由承包商負擔，工程量變化的風險由業(yè)主承擔。 單價優(yōu)先。固定總價合同價格計算： 以設計圖紙、工程量及規(guī)范等為依據(jù)。適用條件： 招標時的設計深度已經(jīng)達到施工圖設計要求，工程設計圖紙完整齊全，項目范圍及工程量計算依據(jù)確切。 規(guī)模較小，技術不太復雜的中小型工程。 合同工期較短。 工程投標期相對寬余，承包商有足夠時間研究招標文件。 合同條件中雙方的權利和義務十分清楚，合同條件完備。 風險承擔（承包商）： 價格風險（報價計算錯誤、漏報項目、物價上漲）。 工作量風險（工作量計算錯誤、工程范圍不確定、設計深度）。