萬達(dá)商業(yè)管理系統(tǒng)模式

1、萬達(dá)商管運(yùn)作模式：組織構(gòu)造|薪酬考核|管理職責(zé) 王莊集團(tuán)將所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域統(tǒng)一劃分為工程前期、中期、后期三個(gè)階段，分別由相應(yīng)專業(yè)部 門進(jìn)展管理。一、萬達(dá)集團(tuán)總體架構(gòu)萬達(dá)采用高度集權(quán)化的管控模式，除局部工程管理和銷售實(shí)施放在區(qū)域公司，其他大 局部職能由集團(tuán)總部牢牢把控。萬達(dá)集團(tuán)的組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)的開展流程，將所有部門劃分入工程前、中、后期三個(gè) 局部。一個(gè)總裁負(fù)責(zé)前期的拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商；一個(gè)總裁只管施工，到達(dá)快速統(tǒng)一的 工廠化速度；一個(gè)總裁負(fù)責(zé)商業(yè)管理、院線、百貨的管理。企業(yè)文化ac一甲M曲法HrI房需一人IJJI賁1Ml%里Hrl辦公空Mlfrlltfl盤器iF螳劃項(xiàng)究IR4 1 fl 1- d

2、 I I I 0- ri球AIITIfilBIIWIMlfflft院 態(tài)外部 KIHI流安laI哥|部nfteM、萬達(dá)商管組織架構(gòu)萬達(dá)商業(yè)管理高總公司蛆*K站構(gòu)K4kldB區(qū)域剜暮運(yùn)營岸區(qū)域物 SW為站廠*甘皖胤（及低比）：|KK1 Ljfaitt ：,1 啞 , PtH? 城* ：佛朝城言嘔）| 1WW i：MeIt 1U ；-1_一一 一 ：回值*.3 a短、萬達(dá)招商運(yùn)營中心架構(gòu)萬達(dá)苴北管戲疥眼公司招商中心和運(yùn)常中心,噌C曲亙匚g售中心總亙JI41;nafl卻總除耀明用犀SAM&ttfll naeaffr%第Mt 一 it料理四、萬達(dá)商管工程經(jīng)營管理萬達(dá)商管之工程經(jīng)營管理，包括工程經(jīng)營分析

3、現(xiàn)金流分析、工程經(jīng)營決策文件、工程經(jīng)營管理責(zé)任書、工程獎(jiǎng)金考核、工程年度考核、獎(jiǎng)金分配方案6大方面，其中細(xì)化容包括每一事項(xiàng)的時(shí)間要求、責(zé)任部門、上報(bào)容、流程要求與執(zhí)行提示等。1 、時(shí)間要求新工程：工程摘牌后30 天老工程：每季度首月10 日前進(jìn)展修訂，每半年會(huì)審一次責(zé)任部門股份公司方案部牽頭組織、營銷部、財(cái)務(wù)部、本錢控制部配合；工程公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)部門、其他部門配合。上報(bào)容： 工程現(xiàn)金流分析表、開發(fā)方案表包括關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、面積指標(biāo)、本錢收益、銷售方案及回款分解表、工程本錢明細(xì)表。流程要求方案部發(fā)出指令工程公司編制方案表根據(jù)方案表形成銷售方案表、工程本錢明細(xì)表、現(xiàn)金流表工程公司財(cái)務(wù)部匯總方案部方案部組

4、織營銷部、財(cái)務(wù)部、 本錢控制部聯(lián)合會(huì)審反應(yīng)意見并工程公司對(duì)口部門修改修改并匯總至工程公司財(cái)務(wù)部最終定稿 OA 上報(bào)股份公司方案部組織財(cái)務(wù)部、營銷部、本錢控制部匯總形成各工程開盤前及經(jīng)營期資金平衡分析表?匯報(bào)2、工程經(jīng)營決策文件工程經(jīng)營期時(shí)間要求：簽訂決策文件 20天前審核部門：工程簪理中心方案部上報(bào)容：工程總體經(jīng)營期用于財(cái)務(wù)稅費(fèi)測(cè)算和工程分期經(jīng)營期用于工程獎(jiǎng)金測(cè)算工程總體經(jīng)營期：方案開場時(shí)間：原那么上為開工前6 個(gè)月，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時(shí)間不到半年，那么以摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成時(shí)間為準(zhǔn)，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時(shí)間超過6個(gè)月，那么以開工前6 個(gè)月為經(jīng)營期開場時(shí)間。方案完畢時(shí)間：本期最

5、后一個(gè)單體竣工驗(yàn)收后六個(gè)月之。如工程公司經(jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響方案完畢時(shí)點(diǎn)，經(jīng)方案部核準(zhǔn)并請(qǐng)示股份公司領(lǐng)導(dǎo)后，那么完畢時(shí)點(diǎn) 可進(jìn)展調(diào)整。流程要求： 工程公司財(cái)務(wù)部牽頭編制工程公司領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)簽方案部審核工程管理中心總經(jīng)理主管工程副總裁方案部轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)務(wù)部工程根本獎(jiǎng)金測(cè)算時(shí)間要求：簽訂決策文件前 10天前置條件：工程經(jīng)營期已確認(rèn)；工程目標(biāo)本錢已確認(rèn)并已形成投資方案表；工程公司本錢控制部按經(jīng)營性物業(yè)和銷售性物業(yè)分期分拆投資方案表工程最終結(jié)算時(shí)分?jǐn)傇敲磻?yīng)與分拆方案表的分?jǐn)傄罁?jù)一致；責(zé)任部門：工程管理中心方案部。流程要求：目標(biāo)本錢確認(rèn)并形成投資方案表本錢控制部工程公司本錢局部拆投資方案表股份公司本

6、錢控制部確認(rèn)方案部編制根本獎(jiǎng)金方案 轉(zhuǎn)股份公司本錢控制部經(jīng)營決策文件時(shí)間要求：工程首期開盤前1 個(gè)月前置條件：工程經(jīng)營期確認(rèn)、工程面積指標(biāo)確認(rèn)、工程目標(biāo)本錢確認(rèn)、工程銷售收入確認(rèn)、工程根本獎(jiǎng)金方案責(zé)任部門：股份公司本錢控制部執(zhí)行提示：由工程管理中心方案部負(fù)責(zé)確認(rèn)本期經(jīng)營期及相關(guān)容并抄送股份公司財(cái)務(wù)部、 本錢控制部，便于復(fù)核費(fèi)用與稅金及起草決策文件；工程管理中心營銷部負(fù)責(zé)把批準(zhǔn)的銷售價(jià)格抄送股份公司財(cái)務(wù)部和本錢控制部， 本錢控制部負(fù)責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)本錢抄送股份公司財(cái)務(wù)部；股份公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)將復(fù)核完畢的費(fèi)用及稅金抄送股份公司本錢控制部；工程公司分別與規(guī)劃院、營銷部、本錢控制部和財(cái)務(wù)部溝通確認(rèn)經(jīng)濟(jì)

7、技術(shù)指標(biāo)、銷售價(jià)格、目標(biāo)本錢、費(fèi)用及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險(xiǎn)提示上報(bào)股份公司本錢控制部；在“工程經(jīng)營決策文件批準(zhǔn)后2個(gè)工作日，股份公司本錢控制部需將相關(guān)資料抄送方案部并進(jìn)展交底，方案部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負(fù)責(zé)審核工程經(jīng)營管理責(zé)任書。流程要求：工程公司總經(jīng)理股份公司本錢控制部組織規(guī)劃院、方案部、營銷部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部會(huì)審一工程管理中心總經(jīng)理分管工程、財(cái)務(wù)、本錢副總裁總裁董事長五、萬達(dá)商管各部管理職責(zé)1 、萬達(dá)商管公司管理職能1負(fù)責(zé)向集團(tuán)提供投資興建萬達(dá)廣場的支持信息；2參與萬達(dá)廣場主力店、非主力店、公共區(qū)域房產(chǎn)技術(shù)條件中與后期經(jīng)營、管理有關(guān)的局部的設(shè)計(jì)， 并負(fù)責(zé)向規(guī)劃研究院提供

8、萬達(dá)廣場中步行街局部、 物業(yè)管理用房局部、配套的停車場、廣告位的設(shè)計(jì)邊界條件；3負(fù)責(zé)系統(tǒng)所屬公司的的工商登記管理和檔案的建立于日常管理工作；4負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場的前期開辦費(fèi)用、招商推廣費(fèi)用、日常運(yùn)營本錢含物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算和報(bào)審；5負(fù)責(zé)步行街商鋪?zhàn)饨鹗袌稣{(diào)研；6負(fù)責(zé)組建各在建萬達(dá)廣場的商管公司；7負(fù)責(zé)在建萬達(dá)廣場的非主力店招商的組織管理；8負(fù)責(zé)入駐商家的物業(yè)管理合同的談判和簽訂主力店和非主力店；9負(fù)責(zé)組織萬達(dá)廣場的運(yùn)營接收；10負(fù)責(zé)指導(dǎo)和催促各地萬達(dá)廣場設(shè)備設(shè)施移交；11負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場開業(yè)的籌劃和組織實(shí)施；12負(fù)責(zé)指導(dǎo)、考核各地商管公司日常招商、營運(yùn)、物業(yè)管理工作；13負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場各項(xiàng)收入收繳工作監(jiān)

9、視考核；14負(fù)責(zé)監(jiān)管和考核各地萬達(dá)廣場的平安工作；15負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)管理品牌的的建立和維護(hù)；16負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的財(cái)務(wù)核算、資金管理；17負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)文化建立；18負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的團(tuán)隊(duì)建立和制度建立；19配合接待集團(tuán)安排的的投資人的參觀接待工作。2、萬達(dá)商管公司招商中心職責(zé)1負(fù)責(zé)制定集團(tuán)商管公司招商、市場調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及規(guī)，指導(dǎo)各地商管公司建立招商管理規(guī)并監(jiān)視執(zhí)行；2負(fù)責(zé)草擬和提報(bào)新建萬達(dá)廣場步行街的定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報(bào)告；3根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制定新工程招商方案、招商方案及時(shí)間進(jìn)度方案， 對(duì)整個(gè)招商籌備工作過程進(jìn)展監(jiān)視管理，

10、 并保障整體招商工作按時(shí)、按質(zhì)完成；4根據(jù)各相關(guān)部門提供的步行街商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)及意見，對(duì)商戶經(jīng)營情況進(jìn)展分析，為萬達(dá)廣場的商戶調(diào)整提供依據(jù)；5負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地商管公司萬達(dá)廣場步行街商鋪調(diào)整方案；審核招商指標(biāo)并考核完成情況；審核商鋪?zhàn)赓U合同并檢查執(zhí)行情況；6負(fù)責(zé)各萬達(dá)廣場廣告位的招商及招投標(biāo)管理工作；7責(zé)對(duì)各地商管公司招商人員進(jìn)展專業(yè)培訓(xùn)和績效考核；8負(fù)責(zé)協(xié)助人力資源部對(duì)各地商管公司主管以上招商人員的招聘、轉(zhuǎn)正、晉升、 降級(jí)等提出意見；9負(fù)責(zé)建立商戶信息數(shù)據(jù)庫，并進(jìn)展日常補(bǔ)充、完善、更新；10負(fù)責(zé)次主力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務(wù)洽談并簽訂聯(lián)盟協(xié)議，為工程招 商提供商戶資源保障；11跟進(jìn)相關(guān)行業(yè)開展

11、變化，定期提交行業(yè)開展報(bào)告，為集團(tuán)及集團(tuán)商管公司決策 提供信息和建議；組織和推動(dòng)集團(tuán)商管公司與招商相關(guān)的合同、協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化工作。3、萬達(dá)商管公司營運(yùn)中心職責(zé)1負(fù)責(zé)制定和完善萬達(dá)廣場營運(yùn)管理的相關(guān)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；2確保各地商管公司建立營運(yùn)管理規(guī)并對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)展監(jiān)視；3營運(yùn)決策信息系統(tǒng)的建立與管理，負(fù)責(zé)匯總、分析營運(yùn)數(shù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)營狀況提 出招商調(diào)整、營銷籌劃活動(dòng)、經(jīng)營環(huán)境改善和提升方案；4開展市場調(diào)查與研究，分析和了解市場的開展和廣場的競爭環(huán)境；5根據(jù)部運(yùn)營數(shù)據(jù)的分析和外部環(huán)境的調(diào)研，明確萬達(dá)廣場的定位，制定業(yè)態(tài)規(guī) 劃與品牌組合方案，并實(shí)施商鋪和租金調(diào)整；6營銷籌劃管理，參與制定年度營銷籌劃方案和

12、方案，組織和實(shí)施營銷籌劃活動(dòng)， 進(jìn)展?fàn)I銷企劃活動(dòng)的跟蹤與評(píng)估；7經(jīng)營規(guī)的管理，統(tǒng)一廣場的經(jīng)營規(guī)，提升廣場的經(jīng)營形象；8經(jīng)營環(huán)境管理，確保廣場外環(huán)境的舒適度，提升廣場的凝聚力；9客戶關(guān)系管理，包括商戶關(guān)系和業(yè)主關(guān)系，建立良好和諧的經(jīng)營氣氛；10顧客效勞管理，建立顧客效勞體系并監(jiān)視執(zhí)行；11公共關(guān)系管理，包括政府、媒體、社區(qū)和周圍社團(tuán)的關(guān)系，構(gòu)建良好的外部經(jīng)營環(huán)境；12人員管理，負(fù)責(zé)營運(yùn)人員和營業(yè)員的日常管理，負(fù)責(zé)營運(yùn)人員相關(guān)專業(yè)知識(shí)、技能和能力的培訓(xùn)和開展；13多種經(jīng)營的管理，負(fù)責(zé)多種經(jīng)營的規(guī)劃、預(yù)算、招商、日常運(yùn)營稽核與多種經(jīng)營商戶信息的維護(hù)和管理；14廣告位的經(jīng)營與管理，負(fù)責(zé)廣告位的規(guī)劃、預(yù)

13、算與日常經(jīng)營，確保廣告經(jīng)營的整體形象和平安；15負(fù)責(zé)集團(tuán)相關(guān)政策的落實(shí)，確保各地商管公司返租租金、扶場金政策正確合理使用；16負(fù)責(zé)新場開業(yè)前期營運(yùn)相關(guān)準(zhǔn)備，確保新開發(fā)廣場正常、順利開業(yè)；17協(xié)同物管、工程、行政等部門進(jìn)展資產(chǎn)管理，確保廣場的平安、穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)廣場的保值與增值；18負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場房屋租金、停車場收入、廣告位租金、物業(yè)代理費(fèi)、代收代繳能源費(fèi)、19多種經(jīng)營收入等收費(fèi)管理制度、工作流程、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定；20負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的核查、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的核查，以及統(tǒng)計(jì)匯總工作，定期提供數(shù)據(jù)報(bào)表；21負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、各項(xiàng)費(fèi)用繳收方案的制定，及時(shí)向集團(tuán)財(cái)務(wù)部編報(bào)租金到賬方案，

14、向集團(tuán)投資部編報(bào)未來年度租金收入預(yù)測(cè)；22協(xié)助已轉(zhuǎn)讓工程的租金收繳工作，負(fù)責(zé)與業(yè)主及其代理人的溝通協(xié)調(diào)，督導(dǎo)、協(xié)調(diào)各地商管公司配合受租工作；23 負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、 停車場收入、 物業(yè)管理費(fèi)指標(biāo)的制定與考核工作；組織有關(guān)收費(fèi)減免政策的審核工作；24負(fù)責(zé)督導(dǎo)、核查各地商管公司多種經(jīng)營、廣告位經(jīng)營的收費(fèi)管理、合同履行、 指標(biāo)考核工作；25負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、各項(xiàng)收費(fèi)的信息收集、整理和綜合分析，評(píng)定商 家履約情況，定期進(jìn)展信譽(yù)評(píng)估，形成分析報(bào)告；26負(fù)責(zé)評(píng)定各地商管公司收租收費(fèi)工作。4、萬達(dá)商管公司品質(zhì)管理部職責(zé)1協(xié)助各地商管公司逐步完善目前現(xiàn)行三標(biāo)一體化制度的可行性，監(jiān)視、檢查各 地

15、商管公司對(duì)集團(tuán)公司制度的落實(shí)情況；2負(fù)責(zé)對(duì)各地商管公司開業(yè)后的整體管理工作進(jìn)展定期監(jiān)視檢查，對(duì)各地商管公 司提出的和檢查中發(fā)現(xiàn)的管理過程中影響品質(zhì)的問題記錄并遞交相關(guān)部門跟進(jìn)；3負(fù)責(zé)以保障平安和工程品質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)，定期對(duì)歷次發(fā)現(xiàn)的問題跟蹤解決結(jié)果，核實(shí)落實(shí)情況，提交公司領(lǐng)導(dǎo)后抄送相關(guān)部門進(jìn)展整改并定期復(fù)查。對(duì)檢查的問題重點(diǎn)跟進(jìn)，配合各地商管公司研討整改方案，對(duì)重點(diǎn)問題進(jìn)展復(fù)查；4負(fù)責(zé)審批，指導(dǎo)各地商管公司品質(zhì)管理工作報(bào)告、方案，監(jiān)視各地商管公司品質(zhì)管理工作落實(shí)。催促各地工程公司的自查和不合格問題的改良，協(xié)助各地公司提高資深檢查力度和水平；5負(fù)責(zé)總結(jié)各地商管公司品質(zhì)管理工作經(jīng)歷，有利于提高各地商管

16、公司的經(jīng)歷通 過集團(tuán)商管公司進(jìn)展推廣；6負(fù)責(zé)品質(zhì)管理主要培訓(xùn)工作的實(shí)施，收集提供相關(guān)品質(zhì)管理提升的培訓(xùn)案例或培訓(xùn)資料提供應(yīng)各地商管公司；整理檢查工作中發(fā)現(xiàn)的共性問題和好的經(jīng)歷做法，編制培訓(xùn)資料催促各地商管公司學(xué)習(xí)；7負(fù)責(zé)依據(jù)每月檢查問題匯總，列出下階段工作重點(diǎn)和重點(diǎn)跟進(jìn)的工程，協(xié)調(diào)集團(tuán)商管公司相關(guān)部門進(jìn)展集中檢查；協(xié)助各地商管公司進(jìn)展定期評(píng)估影響品質(zhì)管理因素，指導(dǎo)編制整改方案；8負(fù)責(zé)對(duì)提升各地商管公司管理品質(zhì)有利的方案或方案協(xié)調(diào)集團(tuán)商管公司各部門配合工作。5、萬達(dá)商管公司物業(yè)管理部職責(zé)1監(jiān)視、指導(dǎo)、檢查各地商管公司保潔、消殺防疫和綠化等工作開展，建立規(guī)有效的環(huán)境管理模式，努力營造清潔、尾聲、美

17、觀、舒適的居住、辦公及購物娛樂環(huán)境；2監(jiān)視、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立和實(shí)施有效的消防管理制度，確保消防管理組織網(wǎng)絡(luò)敏感、靈動(dòng)、嚴(yán)密；確保消防責(zé)任、重點(diǎn)防火部位清晰；確保消防設(shè)施設(shè)備配置規(guī)、分布狀況明細(xì)；確保消防設(shè)備及器材性能良好，運(yùn)行可靠；確保各地萬達(dá)廣場處于消防平安運(yùn)行狀態(tài)；3監(jiān)視、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立并實(shí)施有效的安保效勞方案，合理設(shè)置保安值守崗位，及時(shí)消除各項(xiàng)平安隱患；建立突發(fā)事件預(yù)案管理模式，確保發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能及時(shí)、有效應(yīng)對(duì)；4監(jiān)視、指導(dǎo)、檢查所管轄住宅、寫字樓物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理效勞，營造良好的居住和工作環(huán)境，做好萬達(dá)品牌維護(hù)和物業(yè)的保值、增值工作；5指導(dǎo)、審核各地商管公司與業(yè)主擬定和簽定的住宅、寫字樓等銷售物業(yè)及商戶的物業(yè)管理效勞合約； 負(fù)責(zé)主力店物業(yè)效勞合同的談判及簽約； 參與審核主力店租賃合同；對(duì)各地商管公司定