物業(yè)管理服務要求

1、物業(yè)管理服務要求（一）、綜合管理、公共區(qū)域秩序維護、公共區(qū)域衛(wèi)生清潔及公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務要求1物業(yè)管理服務標準服務級別服務項目序號內(nèi)容服務標準（一）綜合管理服務標準機構(gòu)設置1管理處設置（1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。（2）配置辦公家具、電話等一般的辦公設備。2人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有中專以上學歷及2年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2 ）小區(qū)經(jīng)理和管理人員有經(jīng)從業(yè)資格培訓獲取的上崗證，統(tǒng) 著裝，掛牌上岡，儀表整潔。（3）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書，掛牌上崗。3服務時間周 至周日在小區(qū)官理處進仃業(yè)務接待并提供服務。日常管理與服務4工作計劃制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃并組織實施，每年向

2、委托方報告次計劃頭施情況。5服務規(guī)范服務規(guī)范應符合滁州市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。6管理制度（1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。（2）建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。7制度公示服務場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、收費依據(jù)、收費標準。8報修、投訴受理（1） 24小時受理業(yè)主或使用人的報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場查看處理，小修三天內(nèi)修復。有完整的報修、維修和回訪記錄。（2 ）對業(yè)主或使用人的投訴在二天內(nèi)答復處理。9服務費收支物業(yè)服務費收支和公共水電費分攤每半年向業(yè)主公布一次。10滿意度調(diào)查采取多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%,對溝通和測評結(jié)果進行分析并 及時整改

3、。11特約、便民服務能提供兩種以上特約服務（有償）和兩種以上便民（無償）服務。12檔案管理建立小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備 管理 檔案、業(yè)主資料檔案（含業(yè)主或使用人房屋裝修檔 案）等。13財務管理建立健全的財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。14維修資金對小區(qū)房屋維修資金按照政府規(guī)定運作。15裝修事項告知業(yè)主或使用人裝修須知，對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。16接管項目承接項目時，對小區(qū)共用部位、共用設施設備進行查驗。（二）公共區(qū)域秩序維護服務標準人員要求1人員配備安全護衛(wèi)人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的40%A上，

4、身體健康，工作認真負責。2技能訓練安全護衛(wèi)人員接受過安全技能訓練（專項培訓、岡中持續(xù)培訓）的比例為50%以上。3技能水平有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防設備和器材。4服裝儀容上岡時佩戴統(tǒng) 標志，穿戴統(tǒng) 服裝，儀容儀表規(guī)范。5器械配備配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。門崗6出入口值守主出入口 24小時有人值守，次出入口每日6: 00? 22:00有1人值守，有交接班記錄，對外來車輛有登記。7進出人員管理（1）阻止小商小販、外來人員隨意進入小區(qū)。（2）對外來人員、送貨人員進行登記，阻止未經(jīng)許可的外來人員進入小區(qū)，對大件物品搬出有記錄。8車輛疏導（1）對進出小區(qū)車輛進行管理、疏導

5、，保持出入口道路暢通。（2）對大件物品搬出進行登記。巡邏崗9巡邏要求（1）白天巡邏次數(shù)不少于四次，夜間巡邏次數(shù)不少于四 次。（2）重點部位加強巡邏，有巡邏記錄。（3）接受業(yè)主（使用人）求助，回答住戶的詢問。10應急處理在遇到異常情況或突發(fā)事件時，米取相應的應對措施，及時報告管理處和相關(guān)部門。監(jiān)控崗11技防設施小區(qū)的監(jiān)控中心 24小時有人值守，技術(shù)防范設施（如 安防監(jiān)控、樓宇對講、周界報警等）能有效使用，對所 反應的信息實施管理。12應急處理（1）監(jiān)控中心接到報警信號后，安護人員應按應急預案等規(guī)定的時間及時趕到現(xiàn)場處理。（2）小區(qū)有火警、警情等緊急事件應急預案，并在監(jiān)控中心上墻。專項車輛管理13

6、露天車位按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。14收費車庫（棚）應有專職人員24小時管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)地 面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，有照明，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。（三）公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務標準樓內(nèi)公共區(qū)域1生活垃圾收集（1）按物業(yè)管理需要設置垃圾收集點。（2）裝修垃圾定點堆放，每周清理一次。2通道及樓梯臺階每周清掃三次，隔月樓梯間墻面除塵一次；單兀門廳每天清掃二次，每周拖洗二次。3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關(guān)每周擦抹二次，扶手、欄桿基本干凈、無灰塵，清潔后用抹布擦拭，窗臺基本無塵。4門、窗等玻璃每月擦拭一次，其中單元門廳

7、玻璃每月擦拭二次，目視明亮、無污跡。5天花板、公共燈具/、隔月除塵一次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座目視無積塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。6電梯及電梯廳每天清掃一次，每月一次擦拭、清潔電梯內(nèi)墻面和地面，每月清潔一次轎箱頂部。7消火栓、指示牌、信報箱每周擦抹一次。樓外公共區(qū)域8道路地面每天清掃一次。9綠地、明溝明溝每天清掃一次；綠地每天撿拾一次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)適當增加撿拾次數(shù)。10垃圾箱（桶）、果皮箱每天清運二次，垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱每周抹洗 次；周圍地面無垃圾、無污水。11消滅鼠害蚊蠅每季度對窨井、垃圾箱、明溝等噴灑藥水次，夏季（6月、7月、8月）每月一次，每年火鼠二次。12公共燈具、

8、宣傳欄每月擦抹二次，目視基本無灰塵（2米以上部分每季度擦抹、除塵一次）。13設施設備用房每周清掃二次。14休閑、娛樂、健身設施每周清潔一次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅）。15停車場或共用車庫（棚）每兩天清掃一次，及時清除地下室進出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應及時擦洗干凈。（四）公共 區(qū)域綠化日 常養(yǎng)護服務 標準草坪1保存率保存率不低于90%2修剪每年3次對草坪整治修剪。3清雜草每年適時除雜草五遍以上。4灌、排水干旱、咼溫季節(jié)基本保持有效供水；雨季及時排出積水。5病蟲害防治發(fā)生病蟲害時及時滅殺。樹木6保存率保存率不低于95%fe長正常。7修剪喬木根據(jù)需要適時修剪，灌木每年適時整形修剪

9、二遍以上，籬、球每年修剪三次以上。8清雜草每年適時除雜草三次以上。9施肥生長期按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥，每年普施有機肥一遍。部分化灌木增施追肥一遍。10病蟲害防治有針對性及時火治病蟲害，每年噴灑農(nóng)藥不少于二次，控制大面積病蟲害發(fā)生。11其它因人為或風害等因素造成的樹木傾斜及時予以扶正。說明：1、急修是指對房屋及設施設備臨時發(fā)生的嚴重影響業(yè)主生活的項目的維修，如自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水、電源線路和照明設備故障等。2、小修是指可以及時修復的小損小壞，以保持房屋及設施設備正常使用功能為目的的日常養(yǎng)護工作。3、標準所涉及的維修均指針對共用部位及共用設施設備的維修

10、。4、車輛管理人員和各類收費停車（場）庫（包括機動車與非機動車）所發(fā)生的各類費用不包含在物業(yè)綜合服務費中，應在物業(yè)公司收取的停車管理服務費中開支。5、保存率=現(xiàn)植物存活率十物業(yè)企業(yè)接管該項目時的植物存活率。6、綠地面積的計算以建設單位提供的綠化竣工圖為主，以實地丈量為輔。7、因修剪等產(chǎn)生的廢棄物，整理集中堆放，清運及時；樹上懸掛物及時清除；發(fā)現(xiàn)死樹及時清除、適時補種，保持綠地內(nèi)清潔整齊。& 使用化學藥劑，必須嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，并在噴藥前提前兩天發(fā)安民告示。（二）、共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準服務級別服務項目序號內(nèi)容服務標準備注二類公共部位1房屋結(jié)構(gòu)每年二次以上對房

11、屋結(jié)構(gòu)、 涉及使用安全 的部 位進行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān) 業(yè)主、使用人并安排專項維修。二、三類零星維修的范圍在一類基礎(chǔ)上，還包括本2門窗每月二次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持開閉正常。3屋頂每年檢查二次，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損和屋面瓦破碎應及時告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項維修。4道路、路面、側(cè)石、窨井蓋每半月一次對道路、路面、側(cè)石、窨井蓋 等設 施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān) 業(yè)主、使 用人并安排專項維修。井蓋不缺損，能正常使用。類中涉及的其它共用部位或 設施的零星維 修。2、零星維修難以達到服務標準的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定使 用專項維修資 金。3、前期物業(yè)管理中按有關(guān)規(guī)定屬

12、建設單 位負責保養(yǎng)（修） 設施（備）的費用由建設單位承擔。5屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每季對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、 疏通 一次；化糞池每年清理二次，保證化 糞池出入 口暢通，每月二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。6地面排水溝與圍墻隔月一次巡查、清理地面排水溝的泥砂與 雜物， 圍墻每月巡查一次。發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。7樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼，有缺損及時修補。8休閑椅、室外健身設施每月巡查一次休閑椅、室外健身設施，發(fā)現(xiàn)損壞及時修理，并保證設施安全使用。9安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，

13、每月檢查一次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。服務項目服務標準大事件時，（1 ）遇電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重 物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場應急處理，專業(yè)人員45分鐘之內(nèi)到場進行救助（2 ）每天應進行檢查，檢查記錄存檔。（3）保證電梯24小時完好，轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。（4） 設置緊急呼救裝置的，應保證24小時完好，發(fā)生故障時應確保三方通話。電梯（5 ）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并張貼安全檢驗合格標志，物業(yè)公司應有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，對電梯運行進行管理并對情況進行記錄。（6） 確定合理的電梯運行時間，隨

14、時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。（7）定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄。（8）電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。（9）建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。應單獨列帳，按實際發(fā)生費用說明：電梯運行的電耗費用未包括在物業(yè)綜合服務費中，和使用情況由使用人合理分攤。服務項目服務標準排水系統(tǒng)（1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤滑加油一次。（2）污水處理系統(tǒng)每年全

15、面保養(yǎng)一次。服務項目服務級別服務標準備注供水系統(tǒng)成本構(gòu)成：(1)總體供水設施每季度檢查一次。1、普通水泵：(2)泵每兩年油漆一次。(1 )供水設備保養(yǎng)。(3)水泵和飲用水水池(箱)：水泵 每(2)水池、水箱的清洗、消毒并年保養(yǎng)一次，飲用水水池(箱)每年清洗、進行水質(zhì)抽樣化驗。供水系統(tǒng)二類消毒、水質(zhì)化驗次，水質(zhì)付合國家標準。2、變頻水泵：(4)水箱畜水池應蓋板加鎖，溢流管口(1 )供水設備保養(yǎng)。安裝金屬防護網(wǎng)。做好冬季防凍處理。(2)水池、水箱的清洗、消毒并(5)高層房屋減壓閥調(diào)壓每半年一次進行水質(zhì)抽樣化驗。測壓并做好記錄。3、若為小咼層與咼層，標準從二類開始選擇。說明：水泵運行的電耗費用未包括在物業(yè)綜合服務費中，應單獨列帳，按實際發(fā)生費用和使用情況由使用人合理分攤。服務項目服務等級服務標準公共照明系統(tǒng)二類樓道燈、道路燈完好率為 85注右(主干道亮燈率 100 %。 景觀燈、節(jié)日彩燈完好率為80滋右。室內(nèi)、室外公共電氣柜每月巡查二次。限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主或使用人。服務項目服務等級服務標準消防系統(tǒng)二類(1)消防泵、消火栓每年檢查二次，每年保養(yǎng) 次。(2 )滅火器每年檢查一次。消防水帶每年檢查一次，消防管網(wǎng)壓力每年檢查二次。每年對消防知識進行次宣傳。服務項目服務等級服務標準智能化系統(tǒng)二