2022年太倉市房地產(chǎn)市場分析

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3、efense work2022年我市房地產(chǎn)市場分析市房協(xié)特約通訊員2022年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策維持從緊態(tài)勢以及貨幣政策微調(diào)以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的大背景下，我市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，并漸呈企穩(wěn)上升態(tài)勢，商品房成交量逐步回暖，住宅價(jià)格穩(wěn)中有降?，F(xiàn)根據(jù)2022年1-12月份的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)情況對今年的房地產(chǎn)市場情況作一個(gè)簡要的分析，供大家參考。一、房地產(chǎn)市場情況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況1-12月累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資69.5億元，同比下降20.2%，其中住宅投資37.5億元，同比下降25.3%。2、房地產(chǎn)施工、新開工、竣工面積全市：1-12月累計(jì)商品房施工面積706.0萬平方米，同比減少2.2%，其中住宅419.

4、1萬平方米，同比減少2.8%；商品房新開工面積104.4萬平方米，同比減少58.7%，其中住宅51.1萬平方米，同比下降63.7%；竣工面積272.2萬平方米，同比增長120.2%，其中住宅169.6萬平方米，同比增長170.9%。市區(qū)城區(qū)、新區(qū)、新城區(qū)：1-12月累計(jì)商品房施工面積457.8萬平方米，同比減少4.7%，其中住宅248.1萬平方米，同比減少7.4%；商品房新開工面積52.1萬平方米，同比下降67.5%，其中住宅15.9萬平方米，同比下降80.5%；竣工面積197.6萬平方米，同比增長154.6%，其中住宅118.1萬平方米，同比增長241.6%。3、房地產(chǎn)市場供給情況全市：1-

5、12月累計(jì)上市148.3萬平方米，同比減35.2%，其中住宅72.1萬平方米，同比減少53.6%。截止到12月底，各類商品房可售房源共310.3萬平方米，比上年末增加4.8。其中普通住宅147萬平方米，別墅、高檔公寓43.8萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房4.4萬平方米，其它非住宅房共151.2萬平方米。市區(qū)城區(qū)、新區(qū)、新城區(qū)：1-12月累計(jì)上市98.7萬平方米，同比減少35.7%，其中住宅47.1萬平方米，同比減少54.9%。截止到12月底，各類商品房可售房源共186.7萬平方米，比上年度減少2.1萬平方米。其中普通住宅93.3萬平方米，別墅、高檔公寓23.7萬平方米，其它非住宅房共81.1萬平方米。4

6、、房地產(chǎn)市場需求情況全市：1-12月份商品房累計(jì)銷售面積為110.6萬平方米，同比下降8.8%，其中住宅83.9萬平方米，同比增加1.2%；銷售總額81.5億元，同比下降5.0%，其中住宅58.0億元，同比減少5.9；全年商品房銷售均價(jià)為7375元/平方米，同比增長4.2%，其中住宅含別墅、高檔住宅6910元/平方米，同比下跌7.0%。市區(qū)城區(qū)、新區(qū)、新城區(qū)：1-12月份商品房累計(jì)銷售面積為71.7萬平方米，同比下降12.0%，其中住宅56.0萬平方米，與去年持平；銷售總額59.4億元，同比下降6.0%，其中住宅41.9億元，同比減少6.9%；全年商品房銷售均價(jià)為8285元/平方米，同比上漲6

7、.9%，其中住宅含別墅、高檔住宅7487元/平方米，同比下跌8.1%。二、房地產(chǎn)市場分析一房地產(chǎn)投資下降，企業(yè)投資趨于謹(jǐn)慎雖然我市房地產(chǎn)銷售逐步上升，但房地產(chǎn)投資仍偏冷，1-12月份完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約69.5億元，較上年度下降20%，也是近10來年首次出現(xiàn)負(fù)增長。同時(shí)，全市商品房新開工面積大幅度萎縮，全年新開工面積104.4萬平方米，較上年度下降58.7%，尤其住宅新開工面積僅51.1萬平方米，較上年度下降63.7%。究其原因主要有：一是以“限購和“限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控不松動，企業(yè)投資意愿不強(qiáng)。為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，中央實(shí)施差異化房貸政策，僅針對首套剛性需求定向?qū)捤?，投資性需求仍是重點(diǎn)抑制對象

8、，并在短期內(nèi)很難有重大轉(zhuǎn)變，最終也影響企業(yè)對房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期，入市意愿不強(qiáng)。二是房價(jià)剛性本錢持續(xù)上漲，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)明顯上升。隨著近年土地、人力、建材等價(jià)格持續(xù)上漲，房價(jià)剛性本錢抬升較快。而目前市場需求主要以剛性和改善性家庭自住需求為主，投機(jī)性和投資性需求根本上被擠出市場，以及政策上對房價(jià)的高壓，短期內(nèi)房價(jià)很難出現(xiàn)快速上漲。這將使得企業(yè)難以通過漲價(jià)的方式將轉(zhuǎn)嫁本錢上漲。二商品房成交趨穩(wěn)，家庭自住需求主導(dǎo)市場隨著2月份中央開始對房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，并支持居民合理購房需求，降低首套房利率，3月份起，局部剛性和改善性需求開始釋放，商品房成交逐步回暖，并呈逐步走高態(tài)勢，12月份單月成交面積達(dá)15.3萬平

9、方米，創(chuàng)調(diào)控以來單月成交新高?？v觀全年銷售形勢，行業(yè)分化態(tài)勢較為明顯，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、成交結(jié)構(gòu)分化，住宅成交保持穩(wěn)定、商業(yè)辦公持續(xù)下滑。經(jīng)過兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，在投資與投機(jī)型需求根本退出市場后，剛性和改善性家庭自住需求也逐漸穩(wěn)定，全年商品住宅成交面積83.9萬平方米，與上年度持平。商業(yè)、辦公樓受經(jīng)濟(jì)下行、價(jià)格上漲過快以及投資回報(bào)率下降等因素影響，成交量出現(xiàn)回落，其中，商業(yè)用房成交面積從2022年的38.8萬平方米、2022年的23.6萬平方米，降至今年的20.6萬平方米;而辦公樓2022年僅成交面積3.5萬平方米，較上年度下降50.1%。2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分化，中小戶型住宅最受市場青睞。全

10、年商品住宅共成交6832套，其中以面向剛性需求為主的中小戶住宅120平米以下共成交3838套，占總成交套數(shù)56.2%，局部樓盤甚至出現(xiàn)開盤即售罄的場景；以面向改善性需求為主的120-144平米戶型的共成交2081套，占總成交套數(shù)的30.5%。3、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化，城區(qū)市場保持穩(wěn)定。受城市產(chǎn)業(yè)、人口聚集效應(yīng)帶來巨大房地產(chǎn)市場需求，城區(qū)市場保持穩(wěn)定，城區(qū)全年商品房成交面積71.7萬平方米，占全市銷量的65%，商品住宅成交面積56萬平方米，占全市住宅銷量的67%；濱江新城全年共成交21.7萬平方米，占全市銷量的20%，受調(diào)控政策影響較大，其市場表現(xiàn)較為起伏，上半年成交面積7.3萬平方米，下半年隨市場整體

11、回暖，成交量持續(xù)放量，成交14.4萬平方米，比上半年增加約一倍；沙溪、雙鳳、璜涇等鎮(zhèn)市場以本地人為主，需求較為穩(wěn)定，全年共成交商品房13.27萬平方米，占全市銷量的12%。三商品房價(jià)格漲跌互現(xiàn)，房價(jià)整體呈向上態(tài)勢2022年，我市商品房銷售均價(jià)7375元/平方米，與去年根本持平。從房地產(chǎn)價(jià)格走勢來看，明顯呈觸底反彈，震蕩上升的態(tài)勢。而其中商品住宅、商業(yè)用房、辦公樓價(jià)格受總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)調(diào)控政策等政策因素影響不同，表現(xiàn)出漲跌不一的特點(diǎn)：1、住宅價(jià)格整體回落，但呈緩慢上升的態(tài)勢。住宅價(jià)格受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響較大，全年商品住宅成交均價(jià)6910元/平方米，較上年度回落7.0%，但從房價(jià)走勢來看，自2

12、022年底住宅市場量價(jià)齊跌，到今年2月份差異化樓市調(diào)控政策的出臺，成交量開始上升，房價(jià)降幅也逐步收窄。隨著第三季度市場成交持續(xù)放量，各方預(yù)期開始發(fā)生改變，市場改變了明顯回落的軌跡，再次進(jìn)入震蕩微漲階段，城區(qū)住宅價(jià)格下半年成交均價(jià)7646元/平方米，較上半年微漲2.1%。2、商業(yè)價(jià)格保持快速上漲。雖然商業(yè)用房銷量連續(xù)回落，但受投資渠道有限，加上開發(fā)企業(yè)自持商業(yè)物業(yè)越來越多，商業(yè)用房價(jià)格仍保持上漲態(tài)勢，2022年商業(yè)用房成交均價(jià)10074元/平方米，較2022年、2022年分別上漲64.1%和33%，尤其局部綜合性大型商業(yè)工程熱銷，帶動價(jià)格快速上漲。3、辦公樓量價(jià)齊跌。由于2022年新增辦公樓供給

13、過大，而整個(gè)市場需求有限，以及經(jīng)濟(jì)下行需求減少等綜合因素影響，全年辦公樓市場成交量出現(xiàn)大幅度萎縮，成交均價(jià)6036元/平方米，較上年度下跌9.5%。三、2022年展望展望2022年，我市的房地產(chǎn)市場將保持總體穩(wěn)定，房價(jià)穩(wěn)中有升，具體分析：1、房地產(chǎn)市場根本面向利好方向開展。雖然第四季度宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)上升，但尚不穩(wěn)定，加上出口和國內(nèi)消費(fèi)增長乏力，所以2022年國家仍會加大投資建設(shè)力度，并力促房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定。一是房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將執(zhí)行“雙重標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)抑制投資性需求，“限購、“限貸政策短期內(nèi)不會退出，同時(shí)鼓勵(lì)首套房家庭自住需求，市場預(yù)期較為穩(wěn)定。二是貨幣政策利好于房地產(chǎn)市場。12月底中央經(jīng)濟(jì)工作會

14、議，明確2022年繼續(xù)“實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，同時(shí)“要適當(dāng)擴(kuò)大社會融資總規(guī)模，保持貸款適度增加，保持人民幣匯率根本穩(wěn)定，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)開展的融資本錢，預(yù)計(jì)2022年市場流動性將略微寬松，房地產(chǎn)市場也將好于2022年。2、住宅價(jià)格整體呈穩(wěn)中有升，市區(qū)將震蕩上揚(yáng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)保持平穩(wěn)。從當(dāng)前形勢看，能夠帶來房價(jià)趨勢性下跌的市場環(huán)境已不存在，房價(jià)持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。一是從商品住宅供給來看，由于2022年的住宅新開工面積大幅萎縮，市場有效庫存已明顯減少，尤其是市區(qū)全年住宅新開工面積僅15.7萬平方米，而市場銷售達(dá)56萬平方米，預(yù)計(jì)2022年市區(qū)供需矛盾會相當(dāng)突出。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅新開工面積35.2萬平方米，

15、銷量面積27.9平方米，供需相對穩(wěn)定；二是從市場需求看，在當(dāng)前調(diào)控政策不變的前提下，家庭自住需求將會繼續(xù)積極入市，之前成交量上升的局面仍將得以延續(xù)，但自住需求對房價(jià)上漲較為敏感，房價(jià)走勢可能表現(xiàn)為震蕩上揚(yáng)；三是從企業(yè)開發(fā)本錢來看，土地本錢的抬升抑制房價(jià)下跌空間。目前市區(qū)在建銷售的大型住宅工程土地大多是2022年以前的，開發(fā)已接近尾聲。而2022年之后的土地將進(jìn)入開發(fā)階段，其土地本錢較之前大幅提高，這也將會推升全市住宅價(jià)格的上漲。3、房地產(chǎn)成交將維持穩(wěn)定，區(qū)域間表現(xiàn)略有差異。一是市區(qū)住宅成交將略微下降。隨著市區(qū)高價(jià)房源庫存占比擬大、明年上半年新增供給量減少，加上年底局部需求提前釋放，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金較為充裕，預(yù)計(jì)2022年上半年企業(yè)促銷幅度將有所