物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范課件_第1頁(yè)
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1、風(fēng)險(xiǎn)控制管理1目 錄 什么是風(fēng)險(xiǎn)? 什么是風(fēng)險(xiǎn)管理? 風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容有哪些? 如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理?2什么是風(fēng)險(xiǎn)?對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)指的是,在特定情況下某種結(jié)果的不確定性形式。某種事件可能會(huì)發(fā)生,如果發(fā)生,其結(jié)果對(duì)我們不利。它不是我們期望的結(jié)果?!帮L(fēng)險(xiǎn)”既包含著對(duì)未來(lái)的疑慮,又包含著發(fā)生的結(jié)果將使我們處于比現(xiàn)在更糟的境地。 許多學(xué)者,特別是美國(guó)的學(xué)者,他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的概念下了一些定義:風(fēng)險(xiǎn)是不幸事故發(fā)生的可能性。風(fēng)險(xiǎn)是一切危險(xiǎn)的綜合體。風(fēng)險(xiǎn)是一種無(wú)法預(yù)測(cè)的,其趨勢(shì)是,實(shí)際后果可能不同于預(yù)測(cè)后果。風(fēng)險(xiǎn)是損失的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)是損失的可能性。既然風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是不可確定的,那么風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是偶然的么?風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

2、是必然的!海因里希法則海因里希法則又稱“海因里希安全法則”或“海因里希事故法則”,是美國(guó)著名安全工程師海因里希提出的300291法則。這個(gè)法則意思是說(shuō),當(dāng)一個(gè)企業(yè)有300個(gè)隱患或違章,必然要發(fā)生29起輕傷或故障,在這29起輕傷事故或故障當(dāng)中,有一起重傷、死亡或重大事故?!昂R蚶锵7▌t”是美國(guó)人海因里希通過(guò)分析工傷事故的發(fā)生概率,為保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)提出的法則。這一法則完全可以用于企業(yè)的安全管理上,即在一件重大的事故背后必有29件輕度的事故,還有300件潛在的隱患。可怕的是對(duì)潛在性事故毫無(wú)覺察,或是麻木不仁,結(jié)果導(dǎo)致無(wú)法挽回的損失海因里希的理論告訴了我們什么?他談的是事故發(fā)生頻率與傷害嚴(yán)重程度之間的

3、關(guān)系,談的是不安全行為的原因,談的是安全工作的基本責(zé)任。他讓我們認(rèn)識(shí)到:事故的發(fā)生是以往的不安全行為積累到一定程度的結(jié)果,就像中國(guó)的老話“不是不報(bào),時(shí)候未到”,“多行不義必自斃”。多次不安全行為必然要使行為人咽下自己釀造的苦酒。同時(shí)也說(shuō)明,無(wú)論是多么先進(jìn)的技術(shù),多么完美的規(guī)章,在實(shí)際操作層面,人的責(zé)任心永遠(yuǎn)是第一位。責(zé)任心要體現(xiàn)在預(yù)防上,在點(diǎn)滴的細(xì)節(jié)上,因?yàn)?,要預(yù)防死亡,重傷害事故,必須預(yù)防輕傷害事故;預(yù)防輕傷害事故,必須預(yù)防無(wú)傷害無(wú)驚恐事故;預(yù)防無(wú)傷害無(wú)驚恐事故,必須消除日常不安全行為和不安全狀態(tài);而能否消除日常不安全行為和不安全狀態(tài),必須重視細(xì)節(jié)。導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的原因人的因素物的因素環(huán)境的因素風(fēng)

4、險(xiǎn)管理的基本前提遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)遵守行業(yè)的相關(guān)規(guī)定危險(xiǎn)源的辨識(shí)1、存在帶能的危險(xiǎn)源(如運(yùn)行著的壓面機(jī)、絞肉機(jī))2、人的不安全操作(水暖工干電工的事)3、物的不安全狀態(tài)(大廈19樓外墻有一塊瓷磚空鼓)危險(xiǎn)源的辨識(shí)傷害事故的發(fā)生、發(fā)展過(guò)程描述為具有一定因果關(guān)系的事件的連鎖發(fā)生過(guò)程,即:(1)人員傷亡的發(fā)生是事故的結(jié)果。(2)事故的發(fā)生是由于:人的不安全行為;物的不安全狀態(tài)。(3)人的不安全行為或物的不安全狀態(tài)是由于人的缺點(diǎn)造成的。(4)人的缺點(diǎn)是由于不良環(huán)境誘發(fā)的,或者是由先天的遺傳因素造成的。危險(xiǎn)源的三種時(shí)態(tài)過(guò)去(如遺留的危害)現(xiàn)在和將來(lái)(潛在的法規(guī)要求)。 危險(xiǎn)源的三種狀態(tài)正常:外墻貼的瓷

5、磚,雖然是帶勢(shì)能的危險(xiǎn)源,但如果粘貼牢固,便 處于正常狀態(tài)下。異常:當(dāng)外墻瓷磚出現(xiàn)松動(dòng)便是異常狀態(tài)。緊急:當(dāng)外墻瓷磚掉落傷人便是緊急狀態(tài)。很可惜,人們常常只關(guān)注應(yīng)急狀態(tài),所以我們就像救火隊(duì)員,哪“著火”就去哪“救火”當(dāng)重大危險(xiǎn)源處于“潛伏期”時(shí),沒有人認(rèn)為他是危險(xiǎn),所以往往錯(cuò)過(guò)了“滅火”的最佳時(shí)期,等認(rèn)識(shí)到他的危險(xiǎn)時(shí),卻發(fā)現(xiàn)我們已經(jīng)遭受了損失故事一:扁鵲的故事魏文王問(wèn)名醫(yī)扁鵲說(shuō)“你們家兄弟三人,都精于醫(yī)術(shù),到底哪一位最厲害呢?”扁鵲答說(shuō)“長(zhǎng)兄最好,中兄次之,我最差?!蔽耐跤謫?wèn)“那么為什么你最出名呢?”扁鵲答說(shuō)“我長(zhǎng)兄治病,是治病于病情發(fā)作之前。由于一般人不知道他是在事先就鏟除了病因,所以他的名

6、氣無(wú)法傳出去,只有我們家的人才知道。我中兄治病,是治病于病情初起之時(shí)。一般人以為他只能治輕微的小病,所以他的名氣只及于本鄉(xiāng)里。而我扁鵲治病,是治病于病情嚴(yán)重之時(shí)。一般人都看到我在經(jīng)脈上穿針管來(lái)放血、在皮膚上敷藥等大手術(shù),所以以為我的醫(yī)術(shù)高明,名氣因此響遍全國(guó)?!北怡o的故事告訴我們: 真正的行醫(yī)高手不是治病,而是防病! 真正的管理高手不是“救火”而是“防火”,把一切危險(xiǎn)因素消滅在萌芽狀態(tài)的管理才是高效的管理!故事二:電梯拉掉年輕女護(hù)士的頭危險(xiǎn)源的七種類型 物理、化學(xué)、生物、心理、生理、行為、其他。物理:高空墜物砸傷人化學(xué):用燒堿洗地時(shí)燒堿水濺到員工眼睛里燒傷了眼睛生物:食物腐敗變質(zhì)引發(fā)食物中毒心

7、理:?jiǎn)T工工作壓力過(guò)大跳樓身亡(富士康11跳)生理:女員工孕期從事四級(jí)以上體力勞動(dòng)導(dǎo)致流產(chǎn)行為:?jiǎn)T工違規(guī)使用壓面機(jī)受傷其他:用以上分類無(wú)法未列出的其他項(xiàng) 是指如何在一個(gè)肯定有風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境里把風(fēng)險(xiǎn)減至最低的管理過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)管理的定義20 風(fēng)險(xiǎn)管理的誤區(qū)誤區(qū)一:不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都需要控制誤區(qū)二:不出事就不叫風(fēng)險(xiǎn)誤區(qū)三:即使出了事,未遂事件也不必大驚小怪22 二、如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理 劃分作業(yè)活動(dòng) - 編制業(yè)務(wù)活動(dòng)表,內(nèi)容應(yīng)覆蓋所有部門、區(qū)域,包括正常、非正常和緊急狀況下的一切活動(dòng)。 辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn) - 辨識(shí)與業(yè)務(wù)活動(dòng)有關(guān)的所有風(fēng)險(xiǎn),考慮誰(shuí)會(huì)受到傷害及如何受到傷害,準(zhǔn)確描述風(fēng)險(xiǎn)事件,提出風(fēng)險(xiǎn)因素。 評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)辨識(shí)出

8、的風(fēng)險(xiǎn)因素,運(yùn)用LED法進(jìn)行評(píng)價(jià)。注:這項(xiàng)工作要求綜合各層次人員評(píng)價(jià)得出的數(shù)據(jù),平衡評(píng)價(jià)尺度。 評(píng)估是否為可允許風(fēng)險(xiǎn) - 現(xiàn)有的職業(yè)健康安全預(yù)防措施是否足以控制住風(fēng)險(xiǎn),并符合法律的要求; 確定危險(xiǎn)控制計(jì)劃 - 編制計(jì)劃以處理評(píng)價(jià)中發(fā)現(xiàn)的、需要重視的任何問(wèn)題; 注:并應(yīng)確保新的和現(xiàn)行控制措施的適當(dāng)和有效。 評(píng)審風(fēng)險(xiǎn)措施計(jì)劃的充分性 - 針對(duì)已修訂的控制措施,重新評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn),并檢查風(fēng)險(xiǎn)是否可允許。23 三、如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 三、如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)定義:評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小以及確定風(fēng)險(xiǎn)是否可容許的全過(guò)程。 三、如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)主要包括兩個(gè)階段,一是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析評(píng)估,確定其大小或嚴(yán)重程度;二是將

9、風(fēng)險(xiǎn)與安全要求進(jìn)行比較,判定其是否可按受。風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估主要針對(duì)危險(xiǎn)情況的可能性和嚴(yán)重性進(jìn)行。安全要求,即判定風(fēng)險(xiǎn)是否接受的依據(jù),需要根據(jù)法律法規(guī)要求、組織方針目標(biāo)等要求和社會(huì)、大眾的普遍要求來(lái)綜合確定。四、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式1、建立物業(yè)安全四張網(wǎng)2、建立完善的制度3、購(gòu)買物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)4、合同約定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)1、建立物業(yè)安全四張網(wǎng)第一張網(wǎng)是建立一支訓(xùn)練有素的秩序維護(hù)隊(duì)伍。 第二張網(wǎng)是全體物業(yè)管理人員。 第三張網(wǎng)是全體業(yè)主。 第四張網(wǎng)是科技手段網(wǎng)。2、建立完善的制度制度建設(shè)的重要性已被越來(lái)越多的企業(yè)所認(rèn)識(shí),企業(yè)的發(fā)展壯大與成功都離不開一套系統(tǒng)、科學(xué)、嚴(yán)密、規(guī)范的內(nèi)部管理制度。物業(yè)公司防范安全管理風(fēng)險(xiǎn)的

10、基本立足點(diǎn),也應(yīng)是建立嚴(yán)格的各項(xiàng)工作管理、考核與評(píng)價(jià)制度,做到管理工作有章可循,無(wú)遺漏、無(wú)缺陷、無(wú)失誤。制度得到全面落實(shí),是減少安全風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。 制度建設(shè)一定要注重推行和檢查評(píng)估環(huán)節(jié),進(jìn)行重點(diǎn)的落實(shí)、推進(jìn),并不定期地對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、糾正、提醒員工違反制度的行為,按照“誰(shuí)主管,誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則落實(shí)安全防范管理責(zé)任和逐級(jí)崗位責(zé)任。完善的制度可以帶動(dòng)員工的工作熱情,明確其責(zé)任,約束其行為。3、購(gòu)買物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)隨著近年來(lái)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的不斷發(fā)展,在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)與業(yè)主的糾紛也越來(lái)越多,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)也日益增強(qiáng),物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的法律糾紛也與日俱增?!肮芾硎韬雠c失誤”是作為判斷物業(yè)管理企

11、業(yè)是否承擔(dān)法律責(zé)任的根據(jù),但再優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)公司也很難避免工作中的疏忽和失誤。對(duì)業(yè)主造成人身安全和財(cái)產(chǎn)損害,將使物業(yè)公司產(chǎn)生很大的經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險(xiǎn)。如何來(lái)規(guī)避因工作人員過(guò)失而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)呢?我想對(duì)于大多數(shù)物業(yè)公司來(lái)說(shuō),轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和賠償責(zé)任是最好的方法。而轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇便是投保,購(gòu)買物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn),如在服務(wù)過(guò)程中工作人員因疏忽和失誤造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的經(jīng)濟(jì)賠償,依法由保險(xiǎn)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。4、合同約定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 在物業(yè)糾紛中,認(rèn)定物業(yè)公司是否存在“管理疏忽與失誤”的法律依據(jù)是物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條規(guī)定的:“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害

12、的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。因此要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)盡量避免使用結(jié)果意義的用詞,如“保障人身財(cái)產(chǎn)安全”之類的詞語(yǔ),應(yīng)用“每小時(shí)巡邏一次”、“及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)處理”等行為詞語(yǔ)。在實(shí)際工作中做不到或做不好的服務(wù)不要在合同和其它資料中體現(xiàn)和承諾,不然以后發(fā)生人身、財(cái)產(chǎn)損害后會(huì)成為物業(yè)公司的賠償?shù)囊罁?jù)。雖然可以利用合同的約定規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn),但只要我們物業(yè)人員自身的工作做得完善,便可減少矛盾,化解風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)舉案學(xué)法-特殊侵權(quán)某管理處在大廈入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄,宣傳欄寬1米,長(zhǎng)米,重約8公斤。某天,氣象臺(tái)預(yù)報(bào)有臺(tái)風(fēng),該市為臺(tái)風(fēng)預(yù)計(jì)登陸點(diǎn),風(fēng)力可能會(huì)超過(guò)10級(jí),最高達(dá)12級(jí)左右。該天中

13、午,臺(tái)風(fēng)登陸將宣傳欄刮起,砸毀20米開外的奔馳車玻璃和窗戶,經(jīng)修理花費(fèi)將近2萬(wàn)元,要求物業(yè)公司賠償經(jīng)查,該宣傳欄系事發(fā)3年前安裝,原固定宣傳欄的4個(gè)螺絲,其中兩個(gè)已經(jīng)銹蝕、滑牙, 經(jīng)臺(tái)風(fēng)長(zhǎng)時(shí)間吹刮斷裂,釀成大禍。物業(yè)案例啟示與思考1、不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案例中,臺(tái)風(fēng)信息已經(jīng)提前準(zhǔn)確預(yù)告,物業(yè)公司作為專業(yè)公司應(yīng)該預(yù)見到臺(tái)風(fēng)登陸所造成的影響,提前做好防災(zāi)工作,宣傳欄被刮起的情況完全可以避免,所以此案例中不可抗力并不能成為物業(yè)公司免責(zé)的理由。2、對(duì)于建筑物等致人損害,作為特殊侵權(quán)行為,國(guó)家相關(guān)法律通過(guò)專門條款予以了明確。中華人民共和國(guó)民法通則第126條規(guī)定:建筑物或

14、者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能夠證明自己沒有過(guò)錯(cuò)的除外。也就是說(shuō),其所有人或者管理人除能證明自己沒有過(guò)錯(cuò)的以外,均應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。此案例中,物業(yè)公司作為廣告宣傳欄的所有者,對(duì)宣傳欄疏于檢查,致使原固定宣傳欄的4個(gè)螺絲,其中兩個(gè)已經(jīng)銹蝕、滑牙;并且在已經(jīng)知道臺(tái)風(fēng)將至?xí)r未做任何檢查和預(yù)防措施,所以應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)案例啟示與思考3 、此案例也提示我們:在物業(yè)管理日常工作中,應(yīng)該忠于職守,做好設(shè)施設(shè)備巡查維修保養(yǎng)等常規(guī)工作,保證設(shè)施設(shè)備處于正常工作狀態(tài)。在面對(duì)臺(tái)風(fēng)等災(zāi)害性事故來(lái)臨前,應(yīng)該體現(xiàn)專業(yè)公司應(yīng)有的預(yù)見能

15、力和預(yù)防能力,積極工作;而不能輕易、消極地以臺(tái)風(fēng)、暴雨、冰雹等不可抗力為借口,而忽視履行自己應(yīng)盡的安全防范義務(wù)。物業(yè)舉案學(xué)法-提示標(biāo)識(shí)某日晚上19:15分左右,402住戶家人(業(yè)主親屬)從負(fù)1層消防樓梯到1層電梯廳過(guò)程中,在推開消防門時(shí),消防門碰倒站在消防門外的一位老人(403家人)。老人摔倒后感覺不適,在當(dāng)班安全員全力協(xié)助下, 402、403兩家業(yè)主將老人送到醫(yī)院,管理處人員也隨后到醫(yī)院探望。經(jīng)檢查,老人胯部骨折。因老人已90多歲,醫(yī)治較困難。402業(yè)主認(rèn)為:1、消防門位置設(shè)計(jì)不合理,不應(yīng)該設(shè)在電梯廳;2、消防門內(nèi)外無(wú)小心開門和小心門推開的提示。管理處應(yīng)對(duì)老人摔倒事件負(fù)有民事賠償責(zé)任。并向管

16、理處遞交了一份律師函。(提示:電梯前室設(shè)置消防防煙門是大廈消防必須的,符合消防安全要求的。)物業(yè)案例啟示與思考1、中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第18條規(guī)定:經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。對(duì)可能危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的商品和服務(wù),應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說(shuō)明和明確的警示,并說(shuō)明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法.2、案例中,消防門從里面推開勢(shì)必會(huì)威脅到電梯前室人員的安全,物業(yè)公司作為專業(yè)的服務(wù)提供商,有義務(wù)預(yù)見到業(yè)主在享受服務(wù)過(guò)程中潛在的威脅,并提供明確的警示,即在顯眼的位置張貼明確的警示標(biāo)識(shí),否則,物業(yè)公司因沒有明確警示的過(guò)錯(cuò)勢(shì)必需要承擔(dān)相

17、應(yīng)的民事賠償責(zé)任(當(dāng)然只是整個(gè)賠償責(zé)任的一部分);如果此處已有明確的警示,物業(yè)公司承擔(dān)的就僅僅是改善設(shè)施或者加強(qiáng)防護(hù)的改進(jìn)措施。這也是為什么麥當(dāng)勞的湯碗有小心燙傷的文字提示、保潔員清潔地面時(shí)需放置小心地滑提示牌的真正原因。這也要求我們?cè)谌粘9ぷ髦?,必須具備?zhǔn)確識(shí)別各種設(shè)施設(shè)備、建筑本體以及服務(wù)的提供過(guò)程本身所潛在的危險(xiǎn),并給予明確的警示。物業(yè)案例-外來(lái)車輛撞壞道閘如何處理?14:10分1#崗一臨停貨車出場(chǎng)時(shí),由于緊跟前一輛車把出口道閘刮壞。班長(zhǎng)馬上到場(chǎng)處理,經(jīng)了解情況是他前面一輛的士剛出場(chǎng)道閘未完全降下,臨停貨車就馬上開出場(chǎng)導(dǎo)致掛壞道閘。班長(zhǎng)向事主說(shuō)明,我們的停車場(chǎng)系統(tǒng)是自動(dòng)道閘,必須是過(guò)一輛

18、車降一次道閘,但車主否認(rèn),說(shuō)是我們道閘有問(wèn)題。等道閘裝好后經(jīng)過(guò)測(cè)試再分擔(dān)責(zé)任,雙方達(dá)成協(xié)議。物業(yè)案例解決過(guò)程:1、首先對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照。2、暫交押金700元放行。3、車主到指定廠家買回道閘自己裝上。4、道閘裝上后車主經(jīng)過(guò)多次測(cè)試,確定系統(tǒng)沒問(wèn)題,后自己賠償,中心退回暫交押金。物業(yè)案例經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)(含預(yù)防措施)1、崗?fù)と藛T沒有做到過(guò)一輛車開一次道閘,反應(yīng)不及時(shí)。2、崗?fù)ね庵蛋嗳藛T刷卡速度太快,指揮手勢(shì)不明確。3、當(dāng)值班長(zhǎng)處理靈活、及時(shí),避免損失。物業(yè)舉案學(xué)法-消防安全事件2011年7月30日,某工業(yè)園管理處當(dāng)值安全員李某巡邏至7#員工宿舍時(shí),突然發(fā)現(xiàn)5#宿舍601員工宿舍有濃煙從窗戶向外冒出,吳

19、敏感的意識(shí)到601室已發(fā)生火警(注:宿舍所屬單位員工于上午集體外出活動(dòng)),在這緊急關(guān)頭,刻不容緩,李即刻用對(duì)講通知四號(hào)巡邏崗,同時(shí)快速?zèng)_向宿舍提取滅火器趕赴事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)。四號(hào)巡邏崗在得到火警信息后,第一時(shí)間啟動(dòng)大門崗警鈴,并用對(duì)講通知各崗位,3分鐘后,各班組人員按照管理處義務(wù)消防隊(duì)作戰(zhàn)方案相關(guān)流程執(zhí)行,在總指揮的指揮下,全面展開滅火救援工作,在各班組通力協(xié)作下于45分后將火源撲滅。事后,經(jīng)管理處技術(shù)人員對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看,初步查明引起此次火災(zāi)事故的主要原因是員工外出時(shí)未拔掉放在床鋪上的小型錄音機(jī)的變壓器電源,變壓器帶電長(zhǎng)時(shí)間工作造成線圈絕緣擊穿,導(dǎo)致短路燃燒,繼而引起床鋪易燃品起火而波及周邊床鋪等

20、;目前,起火原因有關(guān)部門還在進(jìn)一步調(diào)查之中。物業(yè)案例分析1、在中華人民共和國(guó)消防法第四章、第三十二條明確規(guī)定任何人發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時(shí),都應(yīng)當(dāng)立即報(bào)警。任何單位、個(gè)人都應(yīng)當(dāng)無(wú)償為報(bào)警提供便利,不得阻攔報(bào)警。嚴(yán)禁謊報(bào)火警。公共場(chǎng)所發(fā)生火災(zāi)時(shí),該公共場(chǎng)所的現(xiàn)場(chǎng)工作人員有組織、引導(dǎo)在場(chǎng)群眾疏散的義務(wù)。發(fā)生火災(zāi)的單位必須立即組織力量撲救火災(zāi)。鄰近單位應(yīng)當(dāng)給予支援。消防隊(duì)接到火警后,必須立即趕赴火場(chǎng),救助遇險(xiǎn)人員,排除險(xiǎn)情,撲滅火災(zāi)。我國(guó)法規(guī)明文規(guī)定了在火警確認(rèn)為火災(zāi)后的處理應(yīng)是在第一時(shí)間報(bào)警,本案例中是在物業(yè)公司已經(jīng)盡力進(jìn)行滅火但是如果在無(wú)法撲滅火災(zāi)的情況下才撥打119,事實(shí)上這樣做風(fēng)險(xiǎn)太大。一是即使將火災(zāi)撲滅

21、,物業(yè)公司投入大量的人力物力不說(shuō),如果方法不當(dāng),速度太慢,加大了損失;二是若不能及時(shí)將火撲滅,此時(shí)撥打119,延誤了最佳滅火時(shí)間,消防部門將會(huì)追糾物業(yè)管理公司管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。這是本案應(yīng)該注意的要點(diǎn)之一。2、另外一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是在火災(zāi)撲滅后,需要鑒定火災(zāi)事故的火災(zāi)原因和損失的時(shí)候,我國(guó)消防法第三十九條規(guī)定 火災(zāi)撲滅后,公安消防機(jī)構(gòu)有權(quán)根據(jù)需要封閉火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)調(diào)查、認(rèn)定火災(zāi)原因,核定火災(zāi)損失,查明火災(zāi)事故責(zé)任。對(duì)于特大火災(zāi)事故,國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府認(rèn)為必要時(shí),可以組織調(diào)查?;馂?zāi)撲滅后,起火單位應(yīng)當(dāng)按照公安消防機(jī)構(gòu)的要求保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),接受事故調(diào)查,如實(shí)提供火災(zāi)事實(shí)的情況。在本案處理過(guò)程中,該物業(yè)公司應(yīng)

22、按照消防法之規(guī)定請(qǐng)公安消防機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查、核定,查明事故責(zé)任而不是由物業(yè)公司技術(shù)人員來(lái)確認(rèn)。物業(yè)案例啟示與思考1、當(dāng)上述類型事件發(fā)生前,物業(yè)公司要按照國(guó)家以及當(dāng)?shù)卣姆ㄒ?guī)明確消防設(shè)施等行業(yè)管理部門與物業(yè)公司之間應(yīng)該維護(hù)或者管理服務(wù)的界限。對(duì)與屬于物業(yè)公司管理服務(wù)范圍的嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理服務(wù)合同約定履行義務(wù);2、當(dāng)上述類型事件發(fā)生時(shí)。物業(yè)公司要根據(jù)國(guó)家規(guī)定以及按照符合國(guó)家規(guī)定制訂預(yù)案并在已經(jīng)確認(rèn)為火災(zāi)發(fā)生時(shí)按照預(yù)案開展工作;同時(shí)我們?cè)诨馂?zāi)整個(gè)救助過(guò)程要根據(jù)符合相關(guān)法規(guī),既不能不作為而引起違約,也不能充當(dāng)公安消防機(jī)構(gòu)履行公安消防機(jī)構(gòu)的法定責(zé)任;在處理此類案件過(guò)程中特別要注意員工安全的保護(hù)

23、;3、 當(dāng)上述類型事件發(fā)生后,物業(yè)公司應(yīng)配合公安消防機(jī)構(gòu)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),火災(zāi)因各類責(zé)任問(wèn)題需要鑒定的,應(yīng)根據(jù)國(guó)家消防法的規(guī)定由公安消防部門以及政府組織調(diào)查、認(rèn)定火災(zāi)原因,核定火災(zāi)損失,查明火災(zāi)事故責(zé)任。4、物業(yè)公司還應(yīng)按照消防預(yù)案組織消防演習(xí)保證預(yù)案啟動(dòng)后的運(yùn)行質(zhì)量、加強(qiáng)員工培訓(xùn),提高消防意識(shí)和消防技能、加大園區(qū)消防安全宣傳促進(jìn)業(yè)主對(duì)日常生活中消防安全注意事項(xiàng)的關(guān)注。對(duì)于消防隱患要及時(shí)的處理,消防設(shè)施設(shè)備有物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)的應(yīng)制定日常維保計(jì)劃,并在消防演習(xí)中啟動(dòng)保證運(yùn)行良好,同時(shí)建議也可以以消防安全為專業(yè)分類,使用ds系統(tǒng)制訂消防安全的管理方案。物業(yè)舉案學(xué)法-小區(qū)交通安全2004年4月8日,西安市某

24、封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故:一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí),被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當(dāng)時(shí)車輛時(shí)速明顯超過(guò)小區(qū)明文規(guī)定的限速要求(現(xiàn)場(chǎng)有限速15公里/小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌),后來(lái)老人因搶救無(wú)效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報(bào)警、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施,肇事業(yè)主也很配合,表示愿意承擔(dān)責(zé)任??墒?,事情并沒有就此結(jié)束。被撞老人的女兒(業(yè)主)在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司,要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生,使業(yè)主在公共場(chǎng)所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任,賠償人民幣1萬(wàn)元。并聲稱其私人律師已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修,已不能起到警示作用的證據(jù)。物業(yè)案例分析1、根據(jù)中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例中關(guān)于道路的定義,未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實(shí)際上在各地類似案件的處理過(guò)程

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