經(jīng)濟(jì)影響分析1

1、第六章經(jīng)濟(jì)影響分析漫城朗御小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第六章經(jīng)濟(jì)影響分析費(fèi)用效益分析本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、銷售收入主要表現(xiàn)為商品房、 門店和車庫的銷售收入，銷售單位參照荊州市目前商品房和商 業(yè)門店銷售均價(jià)。本項(xiàng)目房屋銷售分為期房銷售期和現(xiàn)房銷售期，建設(shè)期2年為期房銷售期，項(xiàng)目建成后2年為現(xiàn)房銷售期。高層商品房 銷售平均單價(jià)分為期房 5000元/m2,現(xiàn)房5500元/m2,商業(yè) 門店銷售平均價(jià)期房為 12000元/m2,現(xiàn)房15000元/m2,地 上車位6萬元/個(gè)。二年建設(shè)期內(nèi)銷售期房，項(xiàng)目建成后一年 內(nèi)銷售現(xiàn)房，房屋銷售數(shù)量分別為第一年 20% ,第二年40% , 第三年30% ,第四年10%。漫城

2、朗御小區(qū)銷售收入估算表表6-1單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期銷售期 112341商品房1864037287456559218641.1面積（m2）383817456149121118437281.2單價(jià)（元/m2）50005000500050001.3銷售比例100%20%40%30%10%2商業(yè)門店（含會(huì)所）42904324327207202.1銷售面積m2191720%20%30%30%542.2單價(jià)（元/m2）130001300013000130002.3銷售比例100%10%30%40%20%3停車場(chǎng)165165066333.1銷售（個(gè)）104113142203.2單價(jià)（元/個(gè)）6000

3、0600006000060000600003.3銷售比例100%10%30%40%20%合計(jì)116942221404636921735漫城朗御小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第六章經(jīng)濟(jì)影響分析6.1.2總成本本項(xiàng)目總成本主要有建設(shè)成本、銷售費(fèi)用。建設(shè)成本按總投資核算；銷售費(fèi)用主要有廣告宣傳費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi)、銷售折扣、銷售人員工資和其他費(fèi)用估算。結(jié)合荊州目前房地產(chǎn)樓盤 銷售費(fèi)用和建設(shè)單位開發(fā)銷售經(jīng)驗(yàn)和成本，本項(xiàng)目銷售費(fèi)用估算按銷售收入的3%估算，總成本估算詳見表 6-2 o漫城朗御小區(qū)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算表表6-2單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期銷售期12341建設(shè)成本15892.739535.646357.092

4、銷售費(fèi)用490.4250808080.43財(cái)務(wù)費(fèi)用136.786.7504合計(jì)16519.839872.346487.098080.46.1.3損益商品房應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，營(yíng) 業(yè)稅為銷售收入 5%, 土地增值稅為銷售收入 1.5% ,城市維 護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的 7%,教育附加為營(yíng)業(yè)稅的 3%等合計(jì)為55第六章經(jīng)濟(jì)影響分析漫城朗御小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告銷售收入的7.25% ,所得稅按利潤(rùn)總額的25%估算，損益估算詳見下表6-3 o漫城朗御小區(qū)項(xiàng)目損益表表6-3單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目而、合計(jì)建設(shè)期銷售期12341產(chǎn)品銷售收入2293045869172687922932銷售稅金及附

5、加1662.43332.46665498.73166.243總成本費(fèi)用16519.839872.346487.098080.44利潤(rùn)總額(1-2-3)4747.74-5618.82019.916300.272046.365應(yīng)稅所得額4747.74-5618.82019.916300.272046.366所得稅1186.93-1404.7504.971575.07511.597稅后利潤(rùn)(4-6)3560.81-4214.11514.944725.21534.776.1.4現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量詳表6-4本項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為 38.4%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3008.73 萬元，稅后凈利潤(rùn) 3560.81萬元

6、，投資回報(bào)率為 30% o從上 述指標(biāo)看，本項(xiàng)目社會(huì)資源優(yōu)化配置合理， 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益顯著。56第六章經(jīng)濟(jì)影響分析漫城朗御小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表單位：萬元漫城朗御小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期銷售期、012341現(xiàn)金流入5970.245869172687922931.1銷售收入22214046369217352現(xiàn)金流出8800.17657.062073.8677.832.1經(jīng)營(yíng)成本250808080.42.2建設(shè)成本9872.346487.098080.42.3銷售稅金及附加332.46665498.73166.242.4所得稅-1404.7504.971575.07511.593所得稅稅前凈現(xiàn)

7、金流 量-5618.8 :019.91 6300.272046.364所得稅稅前累計(jì) 凈現(xiàn)金流量-5618.8 :019.91 6300.272046.365所得稅后凈現(xiàn)金流量-4214.1 1514.944725.21534.776所得稅后累計(jì)凈 現(xiàn)金流量-4214.1 1514.944725.21534.77表6-4財(cái)務(wù)指標(biāo):7稅前:內(nèi)部收益率(IRR):=44.68%凈現(xiàn)金(NPV):3102.6萬元(i=25.5%)稅后:內(nèi)部收益率(IRR):=38.4%凈現(xiàn)金(NPV): 3008.73萬元(i=20%)6.2行業(yè)影響分析6.2.1行業(yè)分析57第六章經(jīng)濟(jì)影響分析漫城朗御小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申

8、請(qǐng)報(bào)告本項(xiàng)目是順應(yīng)荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)和古城人口疏散的需求而 開發(fā)的，具建設(shè)選址、建筑設(shè)計(jì)、樓盤營(yíng)銷都充分地結(jié)哈了荊州房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際。 項(xiàng)目建成后，可以促進(jìn)荊州房地產(chǎn)行 業(yè)的合理競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)樓盤質(zhì)量和小區(qū)物業(yè)管理水平的不斷提 高，有效帶動(dòng)周邊關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和裝飾業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展。七項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)形成行業(yè)壟斷。6.3區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析隨著荊州市“壯腰工程”戰(zhàn)略實(shí)施進(jìn)程不斷推進(jìn)，城鄉(xiāng)居民 收和增加，住房需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。 荊州市住宅建設(shè)已進(jìn)入一 俱全 面升級(jí)換代的新時(shí)期，進(jìn)入一個(gè)全面建設(shè)小康住房的新 時(shí)期。房地產(chǎn)業(yè)在迅速深刻地改變著荊州城市面貌的同時(shí)，已經(jīng)開始拉動(dòng)荊州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。目前，荊州市區(qū)內(nèi)雖有已開發(fā)的高

9、品房存量5.94萬平方米，但在房型、結(jié)構(gòu)及區(qū)域位置 上不能滿足市場(chǎng)需求。近年來，荊州市房地產(chǎn)荊發(fā)水平顯著提升。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平與周邊聲調(diào)的差距逐步縮小，逐漸向?qū)I(yè)化、規(guī)模化發(fā)展。像新城國(guó)際、中央華府、僑房康城、文湖怡景、沙市花 園等這樣的樓盤，都引進(jìn)了營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、 銷售代理機(jī)構(gòu)，在 開發(fā)理念、建筑品質(zhì)、景觀設(shè)計(jì)、服務(wù)方式等各1方面均取得 了突破性的進(jìn)展。開發(fā)商都特別注重產(chǎn)品特色，注重使用建筑新技術(shù)和新材料，注重人性化的開發(fā)，從而逐漸改變荊州人的58第六章經(jīng)濟(jì)影響分析漫城朗御小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告居住習(xí)慣和生活方式。 小戶型宅正逐漸獲得消費(fèi)者的認(rèn)同，對(duì)高端產(chǎn)品的高端價(jià)格也逐漸被更多的市民接受。另外，荊州市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分荊州區(qū)和沙市區(qū)兩大板 塊，2010年開始新一輪