三亞玉海國際度假公寓營銷策劃總方案

1、三亞玉海國際度假 公寓營銷策劃總方委托單位:貴陽智誠松山花園物業(yè)有限公司報告單位:上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司報告日期:二0九月海南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃部第一部分:市場研究一、上半年三亞房地產(chǎn)市場綜述在經(jīng)歷了 2年的快速發(fā)展，昔日的漁家女子以逐漸成長成為國際美人，今日的三亞高樓林立、道路寬 闊、林蔭滿目、花香襲人、成為國內(nèi)外知名的熱帶濱海旅游度假城市。三亞新蓋起的樓盤更如雨后春筍，房地 產(chǎn)成為三亞重要的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)歷了 20世紀(jì)90年代泡沫經(jīng)濟(jì)后，走進(jìn)了新的世紀(jì)。三亞首先是旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，四面八方的游客紛紛 前來，旅游業(yè)的興旺給三亞帶來了人氣和財氣，隨著旅游業(yè)的興旺，一種被稱為”旅

2、游房地產(chǎn)”的新思維由此產(chǎn) 生，依托旅游業(yè)，又與旅游業(yè)的發(fā)展緊密聯(lián)系的房地產(chǎn)開發(fā)，在投資者看來，有很大的利潤空間。92年海南房地 產(chǎn)熱時所留下的房地產(chǎn)開發(fā)商所剩無幾，而近年來新進(jìn)入三亞房地產(chǎn)商不下于100家，其中不泛國內(nèi)知名的大集 團(tuán)公司，她們帶來了房地產(chǎn)開發(fā)所需要的雄厚資本，也帶來了先進(jìn)的開發(fā)和管理經(jīng)驗，三亞房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了理性 的快速發(fā)展時期。三亞當(dāng)前的房產(chǎn)樓盤在建設(shè)過程中，加大了項目策劃、規(guī)劃設(shè)計方面的投入，注重小區(qū)環(huán)境建設(shè)和建筑景觀 效果。規(guī)劃設(shè)計過程中，充分考慮到三亞獨特的濱海自然景觀，并將如何利用熱帶風(fēng)光作為小區(qū)的外部景觀引入 樓盤的設(shè)計之中，將度假休閑、旅游居家等各種功能需要，人性化

3、的消費理念引入了項目的設(shè)計思想。功能檔次 上符合了三亞國際旅游度假城市定位的要求。由于三亞生態(tài)環(huán)境在中國首屈一指，因此在此基礎(chǔ)上發(fā)展起來的房地產(chǎn)也有別于其它地區(qū)。別具吸引力。三亞榮獲全國人居環(huán)境獎全國生態(tài)示范區(qū)在 更榮獲中國十大魅力城市的殊榮。三亞有充分的陽 光、潔白的沙灘、清新的空氣，被稱為東方的夏威夷，天然的氧吧。在這種大環(huán)境下建設(shè)的房產(chǎn)必為世人矚目， 成為內(nèi)地人第二居所的首選地，居有關(guān)調(diào)查顯示，幾乎全國所有的省份都有人在三亞購置房產(chǎn)，還有美國、俄羅 斯、日本、韓國、法國等國家和香港、澳門、臺灣地區(qū)的客人在三亞置業(yè)，外地買家所占比例約八成。三亞已 成為富裕階層理想的第二居住地。三亞市政府明

4、確提出適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)得以健康持續(xù)發(fā)展。商品 房銷售每年以30%的速度增長，房地產(chǎn)交易稅收和建筑業(yè)稅收占財政收入的30%以上，三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加快 了城市化進(jìn)程，加快了舊城改造，并帶動了建材、家具等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。7月三亞公開招標(biāo)制定三亞市旅游發(fā)展總體規(guī)劃，上海奇創(chuàng)旅游規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)在5家入圍單位中競標(biāo)勝 出，其熱帶中國,大美三亞的國際形象定位將指導(dǎo)三亞未來發(fā)展方向。三亞市選定重點推進(jìn)項目48個，總投資額約451.8億元。其中保留了重點推進(jìn)項目29個，總投資額約 371.8億元;新增重點推進(jìn)項目19個，總投資額約80億元。在重點推進(jìn)項目中，鳳凰機場二期工程，三亞國際客 運港,市

5、政建設(shè)工程項目（一環(huán)路延伸段、金雞嶺路改造、鹿回頭海景大道）、西島開發(fā)、愛心大世界、三亞國 際高爾夫球場、太陽灣高級度假區(qū)等、海潤珍珠加工廠、東吉水產(chǎn)口加工廠等；開發(fā)工作正有序進(jìn)行.城市綜合 開發(fā)及房地產(chǎn)項目6個，總投資約259.6億元,包括臨春山水國際村、時代海岸、三亞灣新城開發(fā)等；實施的重 點項目，總投資325億元,年度投資計劃34.75億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總規(guī)模45億元的77.2%。二、上半年三亞市房地產(chǎn)市場回顧13月批準(zhǔn)預(yù)售項目16宗，面積23.81萬平方米，其中產(chǎn)權(quán)式公寓1宗，面積1.4萬平方米，商品住宅面 積為21.43萬平方米，戶型結(jié)構(gòu)以小戶型為主。平均銷售價格5586元/平方米，海景房價格為6000元/平方米, 市區(qū)房的價格為3800元/平方米。與去年同期相比，上半年有明顯的特點：（如圖所示）銷售面積比較:20042005年銷售面積比較20