杜邦分析法在某地產財務分析中的應用

1、目 錄TOC o 2-3 h z u t 標題 1,1藹二、萬科企業(yè)股礙份有限公司概況傲三、杜邦分析法哎在萬科財務分析罷中的應用頒（一）拌杜邦分析法中涉皚及的幾種主要財靶務指標藹 矮（二）2010班年萬科杜邦財務瓣分析圖（三）財務指標四、綜合評價五、附表扮摘 要 俺傳統的財務評價氨指標多是從某一芭特定角度反映企柏業(yè)的財務狀況及罷經營成果，難以辦做板到全面評價,而啊僅靠觀察財務報凹表又無法洞察企皚業(yè)財務狀況的全瓣貌。為此，需要按運用一種方法，埃將相互關聯的指隘標同財務報表結扮合澳起來，進行綜合啊性的分析評價，拔從而全面體現企埃業(yè)總體財務狀況板并反映出指標之叭間、指標同報表拌之間的內在聯系靶。杜邦

2、分析法(藹T吧he Do P跋ont Ana案lysis M斑ethod) 搬就是這樣一種綜阿合分析方法?，F挨針對按萬科企業(yè)股份有皚限公司稗連續(xù)2年的財務扮報表，運用杜邦半分析法對該公司埃償債能力、營運傲能力和盈利能力胺進行綜合的分析拌與評價，提出相瓣應的對策與建議頒同時指出該分析絆方法的不足與改按進之處。岸關鍵詞拔 杜邦分析法；唉財愛務指標；萬科企絆業(yè)股份有限公司盎一巴、杜邦分析法概藹述阿（一）杜邦分析胺法拌 絆 柏杜邦分析法利用耙?guī)追N主要的稗財務比率隘之間的奧關系來吧綜合地分析板企業(yè)拌的靶財務狀況罷，這種分析方法襖最早由美國罷杜邦公司搬使用，故名杜邦瓣分析法。杜邦分凹析法是一種用來瓣評價搬

3、公司盈利能力爸和回報水平，從辦財務昂角度評價般企業(yè)績效佰的一種經典方法柏。其基本思想是挨將企業(yè)拔凈資產收益率傲逐級分解為多項柏財務比率板乘積，這樣有助哎于深入分析比較凹企業(yè)哎經營壩業(yè)績。按杜邦分析法從評凹價企業(yè)績效最具芭綜合性和代表性傲的指標氨隘凈資產收益率出芭發(fā)，層層分解至拌企業(yè)最基本生產藹要素的使用，成頒本與費用的構成藹和企業(yè)風險艾，從而滿足通過八財務分析進行績愛效評價的需要，版在經營目標發(fā)生胺異動時經營者能辦及時查明原因并皚加以修正，同時搬為投資者、債權霸人胺及政府評價企業(yè)芭提供依據。礙（二）杜邦分析佰法的特點襖 芭 杜邦模藹型最顯著的特點安是將若干個用以斑評價企業(yè)經營效八率和財務狀況的

4、絆比率按其內在聯暗系有機地結合起癌來，形成一個完愛整的指標體系，襖并最終通過權益扒收益率來綜合反傲映。采用這一方版法，可使財務比挨率分析的層次更唉清晰、條理更突暗出，為報表分析襖者全面仔細地了邦解企業(yè)的經營和鞍盈利狀況提供方背便。拜杜邦分析法有助皚于企業(yè)管理層更霸加清晰地看到凈拌資產收益率的決版定因素，以及銷氨售巴凈利率與總資產叭周轉率、債務比胺率之間的相互關奧聯關系，給管理跋層提供了一張明百晰的考察公司資笆產管理效率和是襖否最大化股東投阿資稗回報的路線圖。捌（三）對杜邦分案析法的分析皚杜邦分析法中凈芭資產收益率受三拌類因素影響：懊營運效率，用利俺潤率衡量；案資產使用效率，叭用資產周轉率衡耙量

5、；辦財務杠桿，用權哀益乘數衡量。白凈資產收益率=芭利潤率（利潤班邦銷售收入）熬胺資產周轉率（銷岸售收入阿巴資產）瓣懊權益乘數暗凈資產收益率是吧凈利潤與平均凈岸資產的百分比，頒也叫凈值報酬率翱或權益報酬率，敗它綜合體現了企霸業(yè)資產使用效率爸和融資狀況。般從公式中看，決芭定凈資產收益率吧高低奧的因素有三個方阿面：銷售凈利率拜、總資產周轉率拔、權益乘數。這八樣分解之后,可敖以把凈資產收益霸率這樣一個綜合昂性指標發(fā)生升降骯變俺化的原因具體化鞍，比只用一項綜礙合性的指標更能芭說明問題。懊權益乘數可直觀埃地反映出企業(yè)每襖擁有1 元自有扳資金所能擴展出瓣來的資產規(guī)模。把銷售凈利率指標柏反映企業(yè)每1元按銷售收

6、入可實現柏的凈利潤，進一按步我們可從銷售斑額和銷售成本兩耙個方面展開該指埃標高低的因素分邦析。總資產周轉凹率是反映運用資跋產賺取銷售收入頒能力的指標，除凹了對資產的各構搬成部分從占用量俺上是否合理進行稗分析外,還可以般通過對流動資產絆周轉率、存貨周藹轉率、應收賬款胺周轉率等把有關資產組成部靶分使用效率的分鞍析,判明影響資背產周轉率的主要巴問題出在哪里。礙二、萬科公司概岸況埃萬科企業(yè)股份有奧限公司成立邦于1984年5白月，是目前阿中國最大的專業(yè)般住宅開發(fā)企業(yè)。皚2008年公司八完成新開工面積翱523.俺3萬平方米挨，竣工面積52愛9.霸4萬平方米拌，實現銷售金額哀478.7億元頒，結算收入40扳

7、4.9億元，凈拌利潤40.3億隘元。 靶萬科認為，奧堅守價值底線、艾拒絕利益誘惑，伴堅持以專業(yè)能力稗從市場獲取公平把回報，是萬科獲百得成功的基石。骯公司致力于通過啊規(guī)范、透明的企敗業(yè)文化和穩(wěn)健、澳專注的發(fā)展模式翱，成為最受客戶哀、最受投資者、岸最受員工、最擺受合作伙伴歡迎埃，最受社會尊重懊的企業(yè)。憑借公耙司治理和道德準唉則上的表現，公吧司連續(xù)六次獲得襖“半中國最受尊敬企百業(yè)澳”白稱號，20背08年入選華叭爾街日報（亞佰洲版）頒“靶中國十大最受尊爸敬企業(yè)扮”翱。 澳萬科198背8年進入房地產辦行業(yè)，1993礙年將大眾住宅開按發(fā)確定為公司核罷心業(yè)務。至20拔08年末，業(yè)務氨覆蓋到以珠三角阿、長三角

8、、環(huán)渤阿海三大城市經濟邦圈為重點的31案個城市。當年共昂銷售住宅425擺00套，在全國絆商品住宅市場的伴占有率從2.0跋7%提升到2.藹34%，其中市絆場占有率在深圳骯、上海、天津、吧佛山、廈門、沈岸陽、武漢、鎮(zhèn)江版、鞍山9個城市襖排名首位。 皚萬科199奧1年成為深圳證百券交易所第二家拔上市公司，持續(xù)搬增長的業(yè)績以及扮規(guī)范透明的公司懊治理結構，使公澳司贏得了投資者愛的廣泛認可。過捌去二十年，萬科盎營業(yè)收入復合增巴長率為31.4跋.%，凈利潤復柏合增長率為36昂.2%；公司在百發(fā)展過程中先后奧入選福布斯擺“奧全球200家最礙佳中小企業(yè)爸”把、哎“藹亞洲最佳小企業(yè)藹200強班”耙、啊“盎亞洲最優(yōu)

9、50大案上市公司骯”拜排行榜；多次獲氨得投資者關系版等國際權威媒阿體評出的最佳公疤司治理、最佳投靶資者關系等獎項瓣。 笆經過多年努力，版萬科逐漸確立了版在住宅行業(yè)的競捌爭優(yōu)勢：熬“骯萬科凹”拜成為行業(yè)第一個襖全國馳名商標，骯旗下俺“澳四季花邦城吧”壩、傲“八城市花園邦”佰、巴“版金色家園矮”扳等品牌得到各地懊消費者的接受和霸喜愛；公司研發(fā)案的昂“安情景花園洋房版”吧是中國住宅行業(yè)擺第一個專拔利產品和第一項班發(fā)明專利；公司捌物業(yè)服務通過全壩國首批ISO9靶002質量體系芭認證；公司創(chuàng)立皚的萬客會是住宅氨行業(yè)的第一個客翱戶邦關系組織。同時辦也是國內第一家埃聘請第三方機構傲，每年進行全方鞍位客戶滿意

10、度調百查的住宅企業(yè)。柏 骯三、杜邦分析法壩在萬科財務分析邦中的應用拜運用杜邦分析法唉可以解釋指標變傲動的原因和變動稗趨勢，從而為采鞍取措施指明方向扳?，F以萬科的財唉務報表為例進行皚分析。哀 扮 跋 挨（一）杜邦分析疤法中涉及的幾種俺主要財務指標霸 傲 凹 凈資產收敖益率=資產凈利扒率矮X辦權益乘數啊 資產凈利板率=銷售凈利率藹X藹資產周傲轉率瓣 凈資產收扮益率=銷售凈利靶率辦X疤資產周轉率愛X伴權益乘數捌（二）版2010年萬科懊杜邦財務分析圖拜凈資產收益率按 16.47壩00靶%翱 巴 擺 澳 跋 奧總資產收益率拌 5.004藹8般%挨權益乘數俺3.0713=資產總額/股東權益=1/（1-資產

11、負債率）=1/（1-負債總額/資產總額）x100X般銷售凈利率胺23.4549壩%靶總資產周轉率跋0.2871懊%X 啊凈利潤氨8,839,6拜10,505.斑04愛元 昂主營業(yè)務收入皚50,713,耙851,442叭.63邦元背資產總額隘148,395拜,955,75霸7安元百主營業(yè)務收入挨50,713,敗851,442拜.63岸元-吧收入總額骯7,504,9胺69,755拔元安成本費用藹42,974,搬240,837愛.59皚元叭流動資產澳205,520背,732,20吧1.32元扒長期資產澳10,116,耙819,540吧.51元+骯銷售成本矮30,0把73,495,懊231.18俺元把

12、固定資產拌1,219,5般81,927.昂47元按貨幣資金敖37,816,藹9挨32,911.胺84元吧銷售費用奧2,079,0唉92,848.翱94頒元版交易性金融資產捌0元疤無形資產愛373,951礙,887.29藹元翱管理費用拜1,846,3啊69,257.跋59矮元愛在建工程岸764,282疤,140.58暗元辦應收賬款懊1,594,0骯24,561.笆07熬長期待攤費用絆32,161,絆415.85元捌預付賬款扮17,838,般003,464骯.71元拜稅金背8,725,2矮50,878.背76元艾存貨哀133,333傲,458,04唉5.93元敗遞延所得稅資產藹1,643,1拜58

13、,028.絆39元岸財務費用捌504,227敗,742.57懊元擺其他支出哀846,369矮,257.59般元阿其他應收款傲14,938,頒313,217扒.77元邦長期股權投資柏4,493,7半51,631.八16元 芭其他流動資產岸1,055,9俺92,714.啊5拌1元岸其他非流動資產啊1,055,9翱92,714.傲51元 擺（三）財務指標捌分析瓣圖1 爸財務指標-償債叭能力分析跋財務指標頒2009柏2010隘流動比率(-敗)班1.9149案1.5852傲速動比率(-鞍)埃0.5912啊0.5568把現金比率(%)扒33.7974俺29.021愛現金流量債務比壩率(-)拜0.1004板

14、0.0139岸長期負債擺資產負債率(%矮)啊67.0017靶74.6861藹產權比率(%)把188.425百2般282.931八利息保絆障倍數(-)啊1602.13頒04敖2468.12阿69瓣圖2 財務指艾標-盈利能力分罷析耙 氨 扮 指標名稱叭 拜 昂 百辦 爸2010-12絆-31胺 扒襖2009-2-伴31 般版銷售毛利率(%絆) 瓣 襖 吧澳 40.6唉996 凹安 29.3扒903 隘胺 霸營業(yè)利潤率(%襖) 氨 埃 百俺 23.4拜549 凹半 17.7懊678 耙白 氨凈資產收益率(皚%) 暗 扒唉 16.4絆700 藹板 14.2笆600 鞍芭 背加權凈資產收益皚率(骯%)

15、巴 背襖 17.7翱900 板班 15.3澳700 澳叭 、般總資產收益率(稗%) 哀 跋扒 5.0霸048 擺奧 5.0翱069 岸盎 疤凈資產收益率高艾表明公司盈利能敗力強。懊該指標行業(yè)平均襖值：3.962跋7%把圖3 財扒務指標-營運能板力分析邦 矮 時間 捌 懊項目般2010.03昂.31巴2009.12白.31拔應收賬款周轉率安（%）叭13.402半59.758邦存貨周轉率（%哀）爸0.0491熬0.3922叭流動資產周轉率哎（%）襖0.0553艾0.401胺固定資產周轉率暗（%）跋11.0695暗37.2951挨總資產周轉率（拔%）巴0.0525盎0.380辦6扒存貨周轉率高表半明

16、公司經營效率傲高，占用資金少靶，營運能力強。絆該指標行業(yè)平均拌值：次/年四、綜合評價骯凈霸資產收益率是一白個綜合性很強的把與公司財務管理百目標相關性最大藹的指標，叭凈資產稗收益率的變化主扳要是由權益乘數盎和總資產凈利率八兩個關鍵因素影擺響的，跋這鞍從上面數據可以氨看出萬科房地產敖從2009年-盎2010年的般總資產凈利率有氨所下降，壩權益乘數提高，盎凈資產收益率增熬幅較大。 昂權益乘數主要受氨資產負債率影響版。負債比率俺越大，權益乘數胺越高，說明企業(yè)皚有較高的負債程扳度，給企業(yè)帶來霸較多地財務杠桿笆利益，但同時也扮給企業(yè)帶來了較罷多地風險。背從上面數據可凹以看出萬科房地瓣產翱長期采用高負債叭的

17、籌資策略，這半一籌資方式符合板房地產行業(yè)的行辦業(yè)特點，還有利礙于萬科企業(yè)降低胺資本成本。但是敗較高的負債也給笆萬科房地產帶來扮了較高的財務風盎險，因此作為萬伴科房地產公司的襖高管層，應充分扒考慮到企業(yè)潛在扳的財務風險，尤柏其是在遭遇經濟巴波動時，更應該啊采取措施保證企班業(yè)的還貸能力。愛總資產凈利率由隘銷售凈利率和總罷資產周轉率凹兩個因素影響。班從上面數據可以絆看出雖然百萬科房地產骯銷售凈利率提高藹，但存貨拜周轉率、應收賬暗款周轉率和固定疤資產周轉率的下耙降，使得疤總資產周轉率下跋降，導致萬科企阿業(yè)般總資產凈利率有暗所下降岸。萬科總搬資產周轉率下降版，表明其利用其吧總資產產生銷售矮收入的效率在下

18、霸降。因此，萬科耙因減少存貨，提笆高應收賬款的管哎理能力。挨銷售凈利率反映安了企業(yè)利潤總額背與銷售收入的關盎系，從這個意義艾上看提高銷售凈柏利率是提高企業(yè)扳盈利能力的關鍵艾所在。萬科房地霸產的銷售凈利率吧在這兩年間有所安提升，說明了該凹企業(yè)的盈利能力辦有所提升邦。胺正因為有著良好擺的盈利能力作為皚后盾，該企業(yè)才靶敢采用擴張性籌扮資方式。拜萬科房地產的銷芭售凈利率提升得埃益于八營業(yè)收入增加和氨財務費皚用降低所致。營半業(yè)收入比上年增板加19億元,增扳長率為3,89佰%。根據該公司哀的年報，其營業(yè)藹收入大幅增長的吧主要原因在邦于公司不斷調整班產品結安構，增加產量，盎不斷滿足市場需耙求，從而造成的安主

19、營業(yè)務收入大懊幅上升。因此，骯萬科房地產因在阿增加營業(yè)收入時癌，同時要降低營耙業(yè)成本，如銷售骯費用，管理費用霸等。附表吧表1 萬科 唉 2009-2版010年資產負靶債表 班 矮 絆 疤資產負債表（水霸平分析）邦編制單位：深圳埃萬科A股按單位：元啊會計年度霸2010/12皚/31澳2009/12佰/31埃 增（減）%拔貨幣資金懊37,叭816,932拔,911.84耙23,001,愛923,830癌.80壩64.41%愛交易性金融資產跋0敖740捌,470.77版-100.00把%癌應收賬款擺1,594,0疤24,561.鞍07岸713,191頒,906.14岸123.51%擺預付款項埃17,

20、838,巴003,464俺.71扳8,736,3絆19,500.捌73絆104.18%拔其他應收款哎14,938,昂313,217百.77爸7,785,8巴09,435.敖41稗91.87%礙存貨奧133,333傲,458,04艾5.93佰90,085,斑294,305瓣.52隘48.01%鞍流動資產合計艾205,520皚,732,20傲1.32瓣130,323疤,279,44搬9.37愛5版7.70%頒可供出售金融資拜產半404,763凹,600.00耙163,629襖,472.66氨147.37%斑長期股權投資版4,493,7跋51,631.罷16按3,565,3案83,001.礙51昂2

21、6.04%奧投資性房地產襖129,176傲,195.26澳228,143拔,157.99頒-43.38%凹固定資產翱1,219,5扒81,927.瓣47板1,355,9哎77,020.般48白-10.06%礙在建工程斑764,282埃,140.58扮593,208澳,234.13靶28.84%柏無形資產敗373,951般,88盎7.29氨81,966,笆325.94耙356.23%暗長期待攤費用板32,161,鞍415.85扮31,318,阿689.65礙2.69%稗遞延所得稅資產艾1,643,1襖58,028.百39骯1,265,6奧49,477.凹66奧29.83%伴其他非流動資產巴1,0

22、55,9巴92,714.頒51巴0凹#DIV/0!癌非流動資產合計哀10,116,巴819,540吧.51霸7,285,2傲75,380.柏02皚38.把87%拔資產總計按215,637挨,551,74霸1.83佰137,608哀,554,82安9.39耙56.70%敖短期借款哀1,478,0扮00,000.辦00扮1,188,2敗56,111.絆11懊24.38%阿交易性金融負債隘15,054,拔493.43斑0捌#DIV/0!岸應付票據鞍0板30,000,辦000.00敗-100.00吧%壩應付賬款捌16,923,骯777,818稗.98把16,300,愛047,905吧.75扳3.83%

23、扒預收款項哀74,405,隘197,318案.78俺31,734,隘801,163盎.76鞍134.46%把應付職工薪酬矮1,415,7暗58,826.罷87爸806,504拜,472.20霸75.54%白應交稅費扳3,165,4捌76,401.般56芭1,176,8案77,640.把28皚168.97%翱應付利息盎127,806柏,502.79頒122,643癌,721.10挨4.21%捌其他應付款敖16,814,伴029,349翱.10矮9,258,7襖34,468.瓣30扳81.60%般一年內到期的非扒流動負債唉15,305,按690,786把.98靶7,440,4案14,366.拔78

24、翱105.71%辦流動負債合邦計壩129,650耙,791,49藹8.49啊68,058,凹279,849挨.28笆90.50%埃長期借款啊24熬,790,49班9,290.5氨0礙17,502,熬798,297哀.11矮41.64%胺應付債券扳5,821,1稗44,507.盎03板5,793,7笆35,805.胺14凹0.47%耙預計負債熬41,107,安323.15版34,355,安814.95班19.65%稗遞延所得稅負債凹738,993昂,358.99擺802,464艾,465.02奧-7.91%扳其他非流動負債拔8,816,1凹21.26傲8,408,凹143.82敖4.85%伴非流

25、動負債合計般31,400,癌560,600埃.93伴24,141,板762,526笆.04懊30.07%啊負債合計艾161,051把,352,09暗9.42拜92,200,靶042,375爸.32胺74.68%藹實收資本（或股傲本）礙10,995,案210,218壩.00哎10,995,阿210,218傲.00霸0.00%瓣資本公積骯8,789,3佰44,008.霸84奧8,557,7拜16,583.半44奧2.71%瓣盈余公積按10,587,扳706,328靶.79叭8,737,8白41,436.斑85懊2骯1.17%斑未分配利潤鞍13,470,百284,310吧.05罷8,808,3矮98

26、,744.捌05疤52.93%瓣少數股東權益癌10,353,百522,851澳.30啊8,032,6叭24,392.鞍93哎28.89%跋外幣報表折算價鞍差愛390,131安,925.43唉276,721矮,078.80叭40.98%敗歸屬母公司所有百者權益（或股東隘權益）挨44,232,瓣676,791背.11矮37,375,懊888,061耙.14邦18.35%耙所有者權益（或擺股東權益）合計澳54,586,凹199,642吧.41敗45,408,哀5笆12,454.芭07阿20.21%骯負債和所有者（柏或股東權益）合骯計扳215,637皚,551,74擺1.83岸1皚37,608,跋55

27、4,829鞍.39矮56.70%澳 表2 萬科唉 2009-按2010年利潤斑表 擺利 潤案 表拔編制單位：深圳阿萬科A股案 叭 擺 矮 擺 捌 笆 阿單位：元矮項目版2010/12捌/31柏2009/12扒/31佰增（減）%矮一、營業(yè)收入熬50,713,皚851,442白.63傲48,881,扒013,143隘.哎49阿3.75%扮減：營業(yè)成本埃30,073,頒495,231皚.18般34,514,頒717,705凹.00扮-奧12.87%扒營業(yè)稅金及附加佰5,624,1絆08,804.搬74按3,602,5凹80,351.翱82百56.11%案銷售費用按2,079,0隘92,848.藹94扒1,513,7盎16,869.安35頒37.35%絆管理費用伴1,846,3挨69,257.拔59挨1,441,9扳86,772.罷29唉28.04%柏勘探費用俺0壩0霸財務費用罷504,227暗,742.57胺573