香悅麗都小區(qū)建設(shè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)

1、新余市仁泰2香悅麗都小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 新余市仁泰2香悅麗都小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可仃性研究報(bào)告 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章 總論 1第一節(jié)項(xiàng)目概況 1一、項(xiàng)目名稱(chēng) 1二、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 1三、項(xiàng)目承辦單位 1四、項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn) 1五、可行性研究工作的組成 2第二節(jié)研究的依據(jù)與范圍 2一、研究依據(jù) 2二、研究的范圍 2第三節(jié)可行性研究主要內(nèi)容 3一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 3二、項(xiàng)目管理與實(shí)施 6三、投資估算與資金籌措 6四、問(wèn)題與建議 7 HYPERLINK l bookmark2 o Current Docume

2、nt 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 8第一節(jié)項(xiàng)目背景 8一、新余市概況 8二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 13三、新余市城市發(fā)展概況 16四、新余居民住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及分析 20第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 25 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第三章建設(shè)場(chǎng)地及建設(shè)條件 26第一節(jié)建設(shè)場(chǎng)地 26一、選址原則 26二、項(xiàng)目選址 26第二節(jié)建設(shè)條件 27一、自然地理?xiàng)l件 27二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 29三、場(chǎng)地現(xiàn)狀情況 29四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 30五、建設(shè)材料及運(yùn)輸條件 31 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第四章項(xiàng)目建

3、設(shè)規(guī)模 32 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第五章項(xiàng)目規(guī)劃及工程設(shè)計(jì) 36第一節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃方案 36一、規(guī)劃指導(dǎo)思想與原則 36二、總平面布局 37新余市仁泰2香悅麗都小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 三、綠化景觀規(guī)劃 38四、建筑立面 40五、豎向設(shè)計(jì) 40六、道路設(shè)計(jì) 41七、住宅戶(hù)型設(shè)計(jì) 42八、商鋪設(shè)計(jì) 43九、半地下室設(shè)計(jì) 43第二節(jié)工程設(shè)計(jì)方案 43一、建筑設(shè)計(jì) 43二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 45三、給排水設(shè)計(jì) 46四、電氣設(shè)計(jì) 52第一節(jié)環(huán)境保護(hù) 63一、環(huán)境現(xiàn)狀 63二、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 63三、主要污染源和主要污染物 64四、

4、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 64五、環(huán)境保護(hù)措施 65第二節(jié)水土保持 66 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 第七章節(jié)約能源 67一、設(shè)計(jì)依據(jù) 67二、建筑節(jié)能 671、總平面節(jié)能設(shè)計(jì)措施 672、建筑單體節(jié)能設(shè)計(jì) 67 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 第八章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度安排 72第一節(jié)項(xiàng)目管理 72第二節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 73 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 第九章 勞動(dòng)安全、職業(yè)健康及消防 74第一節(jié)勞動(dòng)安全保護(hù)、職業(yè)健康 74 HYPERLINK

5、 l bookmark98 o Current Document 第十章 項(xiàng)目招標(biāo)方案 75第一節(jié)項(xiàng)目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 76第二節(jié)投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序 76第三節(jié)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資格要求 77 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 第十一章投資估算及資金籌措 79第一節(jié)投資估算范圍 79第二節(jié)主要編制依據(jù) 79一、基礎(chǔ)資料 79二、設(shè)備及安裝工程 79三、土建工程 79四、其他費(fèi)用的取費(fèi) 80第三節(jié)投資估算結(jié)果 81第四節(jié) 資金籌措 84第五節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析 84一、編制依據(jù) 84二、銷(xiāo)售收入估算 84三、銷(xiāo)售稅費(fèi)及銷(xiāo)售費(fèi)用 85

6、四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn) 85五、評(píng)價(jià)結(jié)論 85 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 第十二章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 85第一節(jié) 業(yè)主方自身風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 86第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)參與單位誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 87第三節(jié)合同風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 88第四節(jié)項(xiàng)目資金、質(zhì)量和進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 89 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 第十三章結(jié)論和建議 91第一節(jié)結(jié)論 91附件：1、建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2、建設(shè)單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件附圖：1、項(xiàng)目區(qū)位圖2、項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖新余市仁泰2香悅麗都小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 i第

7、一章 總論第一節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱(chēng)新余市仁泰2香悅麗都小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建三、項(xiàng)目承辦單位新余市仁泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法人代表：經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售 （以上項(xiàng)目憑資質(zhì)證書(shū)經(jīng)營(yíng)）四、項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于天潤(rùn)路以東， 東西走向的潤(rùn)天路將小區(qū)分 隔成南、北兩區(qū)。項(xiàng)目北區(qū)北面是盛泰園小區(qū)，南區(qū)南面是 醫(yī)藥公司，醫(yī)藥公司南面是賽維大道。 項(xiàng)目東面是恒大雅園。該地塊用地規(guī)整，四周城市道路交通便捷，區(qū)位優(yōu)越 ；整個(gè) 小區(qū)地勢(shì)平坦，工程地質(zhì)條件較好，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，城市各項(xiàng)基 礎(chǔ)設(shè)施容易配套，建設(shè)條件優(yōu)越。新余市仁泰2香悅麗都小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 五、可行性研究工作的組成為

8、了加快新余市仁泰2香悅麗都小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程，項(xiàng)目承辦單位委托我院編制本工程的可行性研究報(bào)告。因此，我單位委派了主要技術(shù)骨干組建項(xiàng)目組進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘，在充分取得調(diào)查研究資料的基礎(chǔ)上， 并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算和經(jīng)濟(jì)分析 及評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上編制完成了新余市仁泰 2香悅麗都小區(qū)建 設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。第二節(jié) 研究的依據(jù)與范圍一、研究依據(jù)投資項(xiàng)目可行性研究指南國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投字 200215號(hào) 通知建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)發(fā)改投資 20061325 號(hào)江西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃新余市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃新余市城市總體規(guī)劃(2008-2030 )項(xiàng)目可

9、行性研究報(bào)告編制委托書(shū)及咨詢(xún)合同其他有關(guān)的國(guó)家規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目的有關(guān)基礎(chǔ)資料。二、研究的范圍根據(jù)國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段的工作范圍和深度規(guī)定，我院對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的選址和建設(shè)條件進(jìn)行了實(shí)地勘察，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)場(chǎng)地及建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、總平面 布置與建筑方案、環(huán)境保護(hù)、消防安全和節(jié)能措施、項(xiàng)目管理與 實(shí)施進(jìn)度安排、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算與資金籌措等方面進(jìn)行 綜合研究和分析，提出建設(shè)的內(nèi)容、方案、投資和資金籌措等內(nèi) 容，為項(xiàng)目建設(shè)的決策提供可靠的依據(jù)。第三節(jié) 可行性研究主要內(nèi)容一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模新余市仁泰2香悅麗都小區(qū)項(xiàng)目，分為北區(qū)和南區(qū)。其中北區(qū)為住宅用地，用地面積10135

10、.06平方米，總建筑面積16209.79 平方米；南區(qū)為商住用地，用地面積 34648.63平方米，總建筑 面積76103.79平方米（地上建筑面積59487.45平方米，半地下 室建筑面積16616.34平方米）。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)下表：北區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)單住數(shù)量備注一用地面聯(lián)平方來(lái)10135. 06二總建筑面積乎方米16209, 79實(shí)際總趙筑 面糧：U068,殆平方米u(yù)地上計(jì)容總建筑面積平方米16209. 79地上計(jì)容實(shí)際毘建就 面機(jī)：16Q6t,弗乎方米地上計(jì)容建筑面積住宅乎方米14485. 8住宅冥際堆藐 面熬；H344. 64乎方米裔業(yè)平方來(lái)419. 92儲(chǔ)裁室乎方米1

11、126. 11輸業(yè)管理用房平方米120. 43規(guī)劃要求120. 00社區(qū)服務(wù)用房乎方米4L 53規(guī)劃要求A 2比31門(mén)衛(wèi)乎方米16, 00地上不十- 容建 筑面積架空層平方米半地下室|平方來(lái)2*地下開(kāi)計(jì)容恙建筑面積乎方米建筑占地面我平方米2704. 97規(guī)劃要求 3045. 20四繃地面積平方米4261, 63規(guī)劃要求A40&6 26五容積率X1. 60規(guī)劃要求1. 60六建筑密度%26, 69規(guī)劃要求 3山00%七綠地率%42. 05規(guī)劃要求A斗D. 00%A總戶(hù)歌戶(hù)138A總停車(chē)位數(shù)量個(gè)152規(guī)劃要求152地上停車(chē)位地面室內(nèi)停車(chē)位個(gè)昭地面室外停車(chē)位個(gè)64包括公共停車(chē)位左個(gè)南區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指

12、標(biāo)號(hào) 序稱(chēng) 名位單數(shù)注 備米 方 平二來(lái) 方 平k地上計(jì)容建筑面積宅 住米 方 平業(yè) 商室藏儲(chǔ)5 0B81X米 方 平室 務(wù) 醫(yī)米 方 平衛(wèi) 門(mén)方 平0 O*23X層 空 架室 下 地 半來(lái) 方 平三四方 平五率 積 容2 ?1亠八度 密 筑 建%匸率 地 録%725.3A數(shù) 戶(hù) 總戶(hù)045九個(gè)485十位 車(chē) 停 內(nèi) 室 上 地個(gè)24個(gè)58個(gè)574北區(qū).南區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地十一體育活動(dòng)場(chǎng)地門(mén)球場(chǎng)個(gè)1按公共配套設(shè)施配置 規(guī)定要求兒童游戲場(chǎng)牛1羽毛球場(chǎng)個(gè)1籃球場(chǎng)個(gè)1室外健身場(chǎng)地個(gè)2注:1.北區(qū)停車(chē)位計(jì)算：住宅停車(chē)位：138戶(hù)*1=138個(gè) 商業(yè).物業(yè)社區(qū)用房停車(chē)位：581. 88 + 0, 01=6個(gè)

13、公共停車(chē)位：1斗4個(gè)*0, 05=S個(gè)乘計(jì)停車(chē)位：144+4152個(gè)農(nóng)南區(qū)停車(chē)位計(jì)算：住宅停車(chē)位：504戶(hù)*1=504個(gè) 商業(yè)、管理社區(qū)用房*幼兒園*凈菜市場(chǎng)停車(chē)位：51 18. 20*0. 01=52個(gè) 公共停車(chē)彳立：55百個(gè)*0. 05-28個(gè)共計(jì)停車(chē)位：556+28=584個(gè)二、項(xiàng)目管理與實(shí)施本項(xiàng)目建設(shè)單位為新余市仁泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。為做好項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，建設(shè)單位成立了項(xiàng)目部，負(fù)責(zé)各項(xiàng)手續(xù)的辦理、 設(shè)計(jì)、報(bào)批與實(shí)施等各項(xiàng)工作。項(xiàng)目建設(shè)期24個(gè)月，即2014年8月-2016年8月。三、投資估算與資金籌措經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為17743.77萬(wàn)元。其中：建筑工程費(fèi) 8243.76萬(wàn)元，設(shè)

14、備購(gòu)置及安裝工程費(fèi) 2686.41萬(wàn)元，其他費(fèi)用 5394.11萬(wàn)元（含土地費(fèi)、建設(shè)期利息），預(yù)備費(fèi)1419.50萬(wàn)元。建 設(shè)投資構(gòu)成如下：總投資17743.77100.00%建筑工程費(fèi)8243.7646.46%設(shè)備購(gòu)置費(fèi)306.971.73%安裝工程費(fèi)2379.4413.41%工程建設(shè)其他費(fèi)用5394.1130.4%基本預(yù)備費(fèi)1419.508.0%單位：萬(wàn)元項(xiàng)目總投資構(gòu)成表項(xiàng)目總投資17743.77萬(wàn)元，資金籌措方案為：建設(shè)單位自 籌。四、問(wèn)題與建議建議項(xiàng)目承辦單位加快前期工作，積極落實(shí)建設(shè)資金，早日開(kāi)工，保質(zhì)保量完成項(xiàng)目建設(shè)，盡早投入使用，發(fā)揮其應(yīng)有效益。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性第一節(jié)項(xiàng)

15、目背景一、新余市概況1、自然地理新余市地處贛西地區(qū)中心位置，袁河中下游，市域地理坐標(biāo)為：東經(jīng) 114 29? 115 24?,北緯 27 33? 28 05?, 全境東西最長(zhǎng)處為101.9公里，南北最寬處為 65公里。東鄰樟 樹(shù)、新干，西接宜春，南連吉安、安福、峽江，北毗上咼、咼安。 市域轄一區(qū)一縣和一個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)，國(guó)土總面積為3163.67平方公里（其中渝水區(qū)1775.61平方公里，分宜縣1388.06平方公里）。 市域土地利用構(gòu)成為“六山半水兩分田，分半道路和莊園”。城 區(qū)距省會(huì)南昌160公里，距宜春市64公里，距萍鄉(xiāng)市134公里， 距樟樹(shù)市77公里。2、地質(zhì)新余市地跨楊子準(zhǔn)地臺(tái)和華南褶皺

16、系兩大地質(zhì)構(gòu)造單元。地層發(fā)育較全，出露良好，區(qū)內(nèi)除前震旦系，寒武系，中泥盆統(tǒng)， 中侏羅統(tǒng)一中白堊統(tǒng)，上第三系缺失外，其他各系地層均有出露， 總厚達(dá)10572 14886m新余市在漫長(zhǎng)的地質(zhì)史上，幾經(jīng)滄桑， 由于不同的沉積環(huán)境使出露地層內(nèi)蘊(yùn)藏著豐富的鐵、煤、石灰石、鎂質(zhì)粘土、粉石英等沉積礦產(chǎn)。新余市歷史上巖漿活動(dòng)頻繁，侵入期次多，但分布零星，規(guī) 模不大，以酸性侵入巖為主，超基性侵入巖局部可見(jiàn)，但不發(fā)育， 在侵入巖和變質(zhì)巖中含有豐富的金屬礦產(chǎn)。新余市地跨兩大地質(zhì)構(gòu)造單兀， 地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，以萍鄉(xiāng)一廣 豐深斷裂為界（地理位置大致以沿浙贛鐵路為界），以北屬楊子準(zhǔn)地臺(tái)，以南為華南褶皺系，本區(qū)構(gòu)造發(fā)展演化與

17、區(qū)域上一致， 經(jīng)歷了多次強(qiáng)烈的構(gòu)造運(yùn)動(dòng)。新余市在地臺(tái)晚期相對(duì)活動(dòng)時(shí)形成了規(guī)模不一的斷陷盆地， 主要分布在洋江以北下塘一帶， 以及新余城區(qū)以東地區(qū)， 分別隸 屬于雷橋盆地及清江盆地，呈北東一南西展布。區(qū)內(nèi)斷裂發(fā)育，主要有萍鄉(xiāng)一廣豐深斷裂， 謝家?guī)X一未山大 斷裂及一系列小斷裂（斷層群：操場(chǎng)斷層群、洞村斷層群、水頭 樓下斷層群，東坑一雙林?jǐn)鄬尤?，分宜斷層群，鐵坑斷層群、 皇化斷層群，河下斷層群及花鼓山斷層群等）。區(qū)內(nèi)構(gòu)造線(xiàn)走向一般為北東一北東東向，部分為北北東、北北西向，屬華廈系構(gòu)造。新余市屬6度以下地震烈度區(qū)，無(wú)需地震設(shè)防。3、地貌新余市地處萍樂(lè)凹陷帶西段與武功山隆起帶相鄰部位，南部為由元古界變質(zhì)

18、巖系多期花崗巖組成的以低山為主的低山丘陵 地形，中部為由上古生代、中古生代新生代地層組成的波浪起伏 的丘陵崗地及袁河流域沖積平原地形， 北部蒙山-獅形頂?shù)蜕?地形呈北東東向橫亙于北部邊緣， 形成新余市南北高，中部低平， 東部扇形敞開(kāi)，袁河橫貫中部的鞍形地貌特征。區(qū)內(nèi)地勢(shì)南北略高，南面大崗山山勢(shì)峻峭，主峰大崗山海拔 1091.8m，為區(qū)內(nèi)之冠，北部蒙山主峰白之峰海拔1004.2m,區(qū)內(nèi)山體一般呈北東一南西向展布，區(qū)內(nèi)中部較低平，河溪縱橫， 水網(wǎng)密集。袁河呈近東西向橫貫中部， 新余城區(qū)以東沖積平原呈 扇形敞開(kāi)，階地發(fā)育，為沉積內(nèi)疊階地，沖積平原較寬敞，一般 寬56km最寬處可達(dá)8km縱向上較平緩，

19、坡度一般不超過(guò)3?。新余市地貌類(lèi)型主要分六種：（1）構(gòu)造侵蝕低山地形；（2） 構(gòu)造侵蝕高丘陵地形；（3）構(gòu)造侵蝕剝蝕低丘陵地形；（4）侵蝕 剝蝕崗地地形；（5）河流階地地形；（6）河流沖堆積平原地形。新余市低丘（海拔100300m面積最廣，達(dá)265.05萬(wàn)畝， 占土地總面積55.85 %，主要分布在分宜縣，渝水區(qū)之中部和東 部，河谷平原（海拔在100m以下）面積為148.32萬(wàn)畝，占土地 總面積的31.25 %，主要分布在渝水區(qū)袁河兩岸，江口水庫(kù)以下 河谷沖積平原。高丘（海拔 300 500m）面積為51.45萬(wàn)畝，占 土地總面積的10.84 %，主要分布于分宜縣高嵐、洞村、風(fēng)陽(yáng)和 渝水區(qū)的九

20、龍、良山、河下等地。低山（海拔在500m以上）面積9.71萬(wàn)畝，占土地總面積的2.05 %，主要分布在西南大崗山和北部蒙山一帶。4、水文新余市地處袁河中下游，河流水系十分發(fā)達(dá)，新余市共有大 小河流22條，其中有17條屬袁河水系，另外四條屬其他水系。 新余市較大河流有袁河、孔目江、楊橋河、蒙河。流經(jīng)新余城區(qū) 的有袁河、孔目江。袁河屬贛江水系，發(fā)源于萍鄉(xiāng)武功山北麓， 自西而東流經(jīng)四市（萍鄉(xiāng)、宜春、新余及樟樹(shù)市），于樟樹(shù)市張家山鄉(xiāng)的荷埠館注入贛江。 河流全長(zhǎng)273km,流域面積6486k m2, 其中江口水庫(kù)壩址以上的集雨面積3900k m,袁河多年平均流量112m3/s，枯水流量3-5m3/s，歷

21、史最大洪峰流量（1926年）為 5860nB/s , 1962年江口地段實(shí)測(cè)洪峰流量為3710n3/s，江口水庫(kù)多年平均逕流總量為 34.44億m3。江口水庫(kù)以下河段流量受 江口水庫(kù)的控制，袁河在新余市境內(nèi)長(zhǎng)度為116.9km，其中分宜縣內(nèi)26.3km，渝水區(qū)境內(nèi)90.6km,市內(nèi)河床比降為 0.196?, 平均深度7.3m，平均寬度155m最窄處僅60m （羅坊鄉(xiāng)八元村 河段），河道彎曲線(xiàn)窄，局部河段砂、礫石淤積成灘，俗有十八道彎三十個(gè)灘”之說(shuō)。孔目江屬袁河支流，發(fā)源于分宜縣洞村鄉(xiāng)蛇咀自然村蒙山西 麓，流經(jīng)分宜縣洞村鄉(xiāng)，渝水區(qū)的歐里鄉(xiāng)、觀巢鄉(xiāng)，經(jīng)沙土鄉(xiāng)貫 下村注入袁河。孔目江全長(zhǎng) 49km,

22、流域面積484k m,河床平均 寬30m平均深3.1m，河床比降1.2 ?,多年平均流量 7.7m3/s , 枯水流量1.5m3/s。十年一遇洪峰流量 830n8/s。新余市較大河 流還有楊橋河、蒙河等。5、氣象氣候新余市地處亞熱帶濕潤(rùn)性氣候區(qū)， 具有氣候溫和，日照充足， 四季分明，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)等氣候特點(diǎn)。 氣溫：新余市多年平均氣溫 17.8 Co 七、八兩月為全 年最熱月，平均氣溫在26.6 29.8 C之間，極端最高氣溫達(dá)40C(1971年7月31日)。1、2兩月為全年最冷月，月平均氣溫在3.5 C 5.6 C之間，極端最低氣溫為-8.3 C,全年無(wú)霜期276天。 0照：新余市多年平

23、均日照時(shí)數(shù)1667.2小時(shí)，占可照時(shí)數(shù)的37.5 %，太陽(yáng)輻射總量多年平均值為102.89千卡/c m2,但時(shí)空分布不均，一般山區(qū)低于丘陵，丘陵低于平原。每年7、8兩月日照時(shí)數(shù)明顯偏多，占全年日照時(shí)數(shù)的59%, 7月份太陽(yáng)輻射總量為14.144千卡/c m, 11、12兩月日照時(shí)數(shù)顯著偏少， 其中2月份輻射總量?jī)H為5.224千卡/c m。 降水：新余市多年平均降水量為1582.3mm,最大年降水量達(dá)2125mm( 1954年)，最小降水量為 986.8mm (1978年)， 新余市屬全國(guó)多雨地區(qū)之一，降雨豐沛，比全國(guó)平均降雨量629mm 多一倍多，比江西省平均降雨量1350 1397.3mm多

24、185 232.3mm,水資源豐富，但降雨時(shí)空分布不均，每年4 6月降雨占全年降雨量的 46%左右，而1012月份僅占全年降雨量的12%左右，在地域分配上一般沿浙贛鐵路， 江口水庫(kù)一帶降雨量 最多，分宜縣洞村一高嵐一帶也是多雨中心， 其余均相應(yīng)為少雨 區(qū)，良山鎮(zhèn)為最少。（4）蒸發(fā)：新余市植被條件較好，年蒸發(fā)量一般低于年降水量，新余市多年平均蒸發(fā)量為1071mm最大年蒸發(fā)量為1360.4mm （1963年），最少年蒸發(fā)量 820.8mm （1975年），每年7 9月蒸發(fā)量最大，一般占全年的 45%, 1 3月最少，約占全 年的12%，時(shí)空分布不均，一般平原大于丘陵和山區(qū)，78月份為全年最大蒸發(fā)月

25、，歷年最大月蒸發(fā)量為363.4mm （1971年7月），1 2月份為全年最少蒸發(fā)月， 歷年最少月蒸發(fā)量為25.0mm（1984 年 2 月）。（5）風(fēng)：新余市城區(qū)四周環(huán)山，風(fēng)力微弱，多二級(jí)風(fēng)，多年平均風(fēng)速為2.5m/s，風(fēng)速大于7級(jí)風(fēng)（17m/s）以上日期平均 每年1.3天，新余城區(qū)主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。10月份以后因北方冷空氣自鄱陽(yáng)湖侵入我省，沿贛江、袁河運(yùn)行至新余市，使新余市風(fēng)向多呈東北、東北偏東。受夏季亞熱帶風(fēng)高控制，而南部武 功山余脈阻擋高氣壓，高氣壓只能從湖南沿袁河侵襲新余市，故常多西南、西南偏南風(fēng)。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析二十一世紀(jì)，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的增強(qiáng)和我國(guó)加入世界貿(mào)易組 織，有利于

26、推動(dòng)體制創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，提升產(chǎn)業(yè) 的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，更多更好地利用國(guó)際國(guó)內(nèi)兩種資源、兩個(gè)市場(chǎng)， 國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)的發(fā)展，亦有利于江 西省發(fā)揮承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，更多的吸納沿海產(chǎn)業(yè) 的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在全球經(jīng)濟(jì)一體化不斷深入和我國(guó)加入世貿(mào)組織的背景下， 產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的速率越來(lái)越快。隨著“三個(gè)基地、一個(gè)后花園” 的正確定位，以及近兩年改善發(fā)展環(huán)境所產(chǎn)生的“江西現(xiàn)象”的 良好示范效應(yīng)，江西省具有承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的比較優(yōu)勢(shì)。只要不斷改善發(fā)展環(huán)境，就一定能牢牢抓住這一歷史機(jī)遇。承接產(chǎn)業(yè) 轉(zhuǎn)移，外資大量涌入，與周邊省市相連的高速公路基本貫通, 眾多有利因

27、素支持江西省經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步看好。2011年是“十二五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，也是中國(guó)共產(chǎn)黨成立90周年。奮斗目標(biāo)是：到2015年，全市生產(chǎn)總值將達(dá)到1700 億元；財(cái)政總收入 280億元；規(guī)模以上工業(yè)增加值 1000億元， 規(guī)模以上工業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5000億元；固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) 20%以上，城鄉(xiāng)居民收入年均增長(zhǎng) 13%以上，城鎮(zhèn)化率達(dá)80%努 力實(shí)現(xiàn)人均期望壽命達(dá)到 78歲。2012年新余市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一、加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平是衡量經(jīng)濟(jì)社 會(huì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志，關(guān)系著新余市提前全面建成小康社會(huì)目 標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)。新余市著力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)力推進(jìn)商貿(mào)流通“ 1

28、020”工程，大力發(fā)展文化旅游和金融服務(wù)業(yè)， 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 取得明顯成效。2012年，新余市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 265億元， 增長(zhǎng)11.4%；占GDFt匕重31.6%，提高了 4.2個(gè)百分點(diǎn)。二、大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。新余市以農(nóng)民增收為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，出臺(tái)關(guān)于大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的意見(jiàn)，制定了新 余市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃，扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“ 1010”工程。 2012年，全市新增新余蜜桔1.03萬(wàn)畝、高產(chǎn)油茶2.3萬(wàn)畝、商 品有機(jī)蔬菜8400畝；完成農(nóng)田水利基本建設(shè)投資 4.65億元，創(chuàng) 歷年之最；38家省級(jí)以上龍頭企業(yè)完成銷(xiāo)售收入104億元，帶動(dòng)17.8萬(wàn)農(nóng)戶(hù)增收3.74億元。三、項(xiàng)目建設(shè)加

29、快推進(jìn)。2012年，新余市新開(kāi)工億元以上項(xiàng) 目115個(gè)，累計(jì)完成投資281.7億元，100個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目全部在建， 完成投資200億元。贛鐵物流園、杭南長(zhǎng)客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)（新余段）、新 電2臺(tái)66萬(wàn)千瓦機(jī)組、分電2臺(tái)100萬(wàn)千瓦機(jī)組等項(xiàng)目穩(wěn)步推 進(jìn)，白梅水利樞紐工程列入國(guó)家大中型水庫(kù)“十二五”建設(shè)規(guī)劃。四、“三項(xiàng)政策”穩(wěn)步實(shí)施。2012年，編制完成國(guó)家節(jié)能減排財(cái)政政策綜合示范項(xiàng)目231個(gè)，實(shí)施方案在全國(guó)8個(gè)試點(diǎn)城市 中第一個(gè)獲批，獲中央財(cái)政支持資金5.37億元；“城市礦產(chǎn)”示范基地開(kāi)工項(xiàng)目10個(gè)，新簽約項(xiàng)目8個(gè)，獲補(bǔ)助資金1.15億元；資源枯竭城市轉(zhuǎn)型規(guī)劃通過(guò)省級(jí)初審，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)收集八類(lèi)項(xiàng)目262個(gè)，累計(jì)

30、獲轉(zhuǎn)移支付資金 5.03億元。三、新余市城市發(fā)展概況50年前，新余的城區(qū)面積約5平方公里。60年代和70年代， 新余市主要圍繞老城區(qū)與新鋼廠(chǎng)區(qū)蔓延發(fā)展。1983年新余復(fù)市時(shí)，城區(qū)面積約10平方公里。1984年決定將城區(qū)向北擴(kuò)展，越 過(guò)浙贛鐵路，在仰天崗以南建設(shè)新區(qū)。1986年新余市委、市政府等黨政機(jī)關(guān)陸續(xù)遷至贛新路（今仙來(lái)大道），形成城北政治中心、城南商貿(mào)活動(dòng)中心格局，城區(qū)面積擴(kuò)大到約16平方公里。80年代末、90年代初城市建設(shè)基本集中于城北地區(qū)。1993年，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，籌建城東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。1997 年，城區(qū)工業(yè)布局與城市功能布局之間的矛盾顯現(xiàn)，決定跨越孔目江與新花鐵路向東依托城東經(jīng)濟(jì)

31、開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行工業(yè)布局，2001年成立高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。至此，新余市形成以浙贛鐵路、新周鐵 路、孔目江為天然坐標(biāo)，按四個(gè)象限進(jìn)行的總體功能布局。新余因鋼設(shè)市、憑鋼興市，是江西省的鋼鐵工業(yè)基地，鋼產(chǎn)量占全省42.31%，隨著新鋼700萬(wàn)噸產(chǎn)量的實(shí)施，其在全省鋼 鐵工業(yè)龍頭地位將進(jìn)一步得到加強(qiáng)。多年積累已經(jīng)形成冶金、 機(jī)械、紡織、電力、食品、建材等工業(yè)基礎(chǔ)，人均GDP遠(yuǎn)高于全省平均水平，處于全省11個(gè)設(shè)區(qū)市的第2位。新余市第三產(chǎn)業(yè)從 1983年以來(lái)持續(xù)加速發(fā)展，年均增長(zhǎng) 20.41%，對(duì)新余經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)作用越來(lái)越大。人均社會(huì)消費(fèi)品零售額指標(biāo)由1997年全省第十位上升至2002年第二位，三產(chǎn)所占比重指標(biāo)也

32、由第十位上 升至第六位。90年代以來(lái)，新余市三產(chǎn)發(fā)展依托職業(yè)教育快速 增長(zhǎng)，隨著交通區(qū)位條件的改善，物流、旅游業(yè)快速發(fā)展勢(shì)頭逐 步顯現(xiàn)，區(qū)域中心城市地位日益加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展體現(xiàn)出強(qiáng)烈的外溢性，形成“北牽上高、南帶峽江、東及樟樹(shù)、西至宜春”經(jīng)濟(jì) 輻射格局。1、現(xiàn)狀建設(shè)概況現(xiàn)狀城區(qū)分三片展開(kāi)建設(shè)：（1）城北片：浙贛鐵路以北，孔目江以西部分，該區(qū)是1983 年新余復(fù)市以后開(kāi)始建設(shè)的新區(qū)， 是行政文教生活區(qū)，現(xiàn)狀以仙 來(lái)大道為骨架展開(kāi)建設(shè)，建成區(qū)面積約 9.6平方公里。（2）城南片：浙贛鐵路以南，袁河以北部分，建成區(qū)面積15.3平方公里，以新周鐵路為分隔呈兩組團(tuán)展開(kāi)建設(shè)：老城組團(tuán)：新周鐵路以東部分，為商

33、貿(mào)居住區(qū)，這是新余市歷史形成的老城區(qū)，以抱石大道和勝利路十字型骨架展開(kāi)建設(shè)。 建成區(qū)面積4.2平方公里。城西組團(tuán)：新周鐵路以西部分，為工業(yè)區(qū)，布置有新鋼、電 廠(chǎng)、二化、鋼絲廠(chǎng)、電工廠(chǎng)等大中型企業(yè)，建設(shè)布局較分散。建 成區(qū)面積11.1平方公里。（3）城東片：孔目江以東、浙贛鐵路以北部分，屬新余市 新余市，為工業(yè)生活區(qū)，以仙來(lái)大道為軸線(xiàn)展開(kāi)建設(shè)，布置有前 衛(wèi)化工廠(chǎng)、福潤(rùn)、新華公司、北大高新生物等企業(yè)，建成區(qū)面積 4.9平方公里?，F(xiàn)狀城市建成區(qū)31.73平方公里，城市主中心位于城南抱石 大道與勝利路交匯處，副中心位于城北人民廣場(chǎng)。 大型商貿(mào)服務(wù) 設(shè)施主要布置在抱石大道、勝利路、解放路兩側(cè)，其他公建設(shè)

34、施 主要沿仙來(lái)大道和勞動(dòng)路布置。2、城市發(fā)展規(guī)劃新余市城市總體規(guī)劃（2008 2030年）規(guī)劃期限：2008 2030年，其中近期 20082015年、中期 20162020年、遠(yuǎn)期 2021 2030年、遠(yuǎn)景為2030年以后。規(guī)劃層次與范圍：市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍為新余市行政管轄 范圍，包括新余市區(qū)和分宜縣，市域總面積3178平方公里。中心城區(qū)總體規(guī)劃范圍為市區(qū)各街道、下村鎮(zhèn)、水西鎮(zhèn)、珠珊鎮(zhèn)、 觀巢鎮(zhèn)以及河下鎮(zhèn)的部分地區(qū)，總面積318平方公里。人口規(guī)模：市域人口規(guī)模規(guī)劃近期2015年134萬(wàn)人，中期2020年147萬(wàn)人，遠(yuǎn)期2030年人口 170萬(wàn)人。中心城區(qū)人口規(guī) 模規(guī)劃近期2015年63萬(wàn)

35、人，中期2020年75萬(wàn)，遠(yuǎn)期2030年 96萬(wàn)人。城市性質(zhì)：國(guó)家光伏、新能源和江西鋼鐵產(chǎn)業(yè)基地，鄱陽(yáng)湖 生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)副中心，環(huán)境優(yōu)美的山水旅游城市。城區(qū)總體布局與功能分區(qū)： 城市按清宜公路東、西擴(kuò)展與水 西、河下鎮(zhèn)區(qū)對(duì)接，適時(shí)跨過(guò)袁河向南發(fā)展，通過(guò)“二橫四縱加 環(huán)路”道路系統(tǒng)形成布局合理、功能明確、用地緊湊、結(jié)構(gòu)緊密 的“一帶五區(qū)”城市總體框架。核心區(qū)帶：由城南老城中心區(qū)、城北七家山新城中心、城東 商貿(mào)物流區(qū)組成，為中心城市生活、生產(chǎn)服務(wù)的核心區(qū)域，承擔(dān) 城市商務(wù)、金融信息、商業(yè)服務(wù)、文體物流等職能。城北區(qū)：孔目江以西，浙贛鐵路以北部分，規(guī)劃為行政、文教、生活居住區(qū)?？傆玫孛娣e 15.6平方公

36、里。城南區(qū)：老城區(qū)、抱石公園以西、袁河以北部分，規(guī)劃為商 貿(mào)居住區(qū)?？傆玫孛娣e為 5.1平方公里。城西區(qū)：袁河以西，抱石公園以西部分，規(guī)劃為職業(yè)教育、 工業(yè)生產(chǎn)區(qū)?？傆玫孛娣e為 21.1平方公里。城東區(qū)：孔目江以東，浙贛鐵路以北部分，規(guī)劃為物流、工業(yè)、生活居住區(qū)。總用地面積 20.9平方公里。仙來(lái)區(qū)：袁河以南部分，規(guī)劃為商貿(mào)居住區(qū)?？傆玫孛娣e為 2.3平方公里。城市建設(shè)總方針：東拓、西延、北優(yōu)、南蓄、中疏?？偰繕?biāo) 是：銜接區(qū)域交通，建設(shè)對(duì)外窗口；突出山水景觀，提高城市品 位；完善城市功能，強(qiáng)化中心城市地位。重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域：城東區(qū)以仙來(lái)東大道、高新大道、新欣大道、新城大道、縱二路、縱三路為骨架展開(kāi)

37、布局。其主導(dǎo)功能為商貿(mào) 物流、工業(yè)和生活居住綜合功能區(qū)。配套安排公建設(shè)施，強(qiáng)化生 態(tài)環(huán)境建設(shè)。城西區(qū)以白竹路、長(zhǎng)青路立交的建設(shè)為契機(jī)，暢通 新老城區(qū)與城西區(qū)的鐵路通道，在河下安排職業(yè)教育用地， 建設(shè)新鋼二通道，安排物流倉(cāng)儲(chǔ)用地和居住區(qū)建設(shè)。城北區(qū)以仙來(lái)西 大道、仰天崗大道、北湖路、科環(huán)路、中山路為骨架展開(kāi)布局。 其主導(dǎo)功能為商貿(mào)、行政、金融、文體、旅游接待服務(wù)。以金融、 貿(mào)易、商務(wù)中心區(qū)開(kāi)發(fā)、體育中心興建、孔目江“一江兩岸”工 程實(shí)施為動(dòng)力，建設(shè)城市主中心，配套安排居住區(qū)建設(shè)。突出體 現(xiàn)區(qū)域中心城市及商貿(mào)、體育、旅游中心的城市職能，示現(xiàn)近期 初步確立城市定位目標(biāo)。四、新余居民住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及分析

38、（一）新余市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀1生活居住現(xiàn)狀新余市城區(qū)現(xiàn)狀居住用地總面積 1270.63公頃，占城市總用 地的40.05%,人均居住用地面積 36.03 譏城區(qū)居住用地相對(duì) 集中，主要分布于城南和城北，以及城東小部分。城區(qū)外圍大型 企業(yè)配套建有職工生活區(qū)。城南老城區(qū)各類(lèi)用地混雜， 大街小巷交織穿插，陳舊老房較 多，其中夾雜不少城中村，居住建筑基本為低層高密度布置，居 住環(huán)境質(zhì)量較差。城北新區(qū)基本上為文教行政生活區(qū)，生活居住 環(huán)境質(zhì)量較好。各區(qū)基本情況如下：城南居住區(qū)城南居住區(qū)包括浙贛鐵路以南、袁河以北所有城區(qū)范圍， 有居住用地449.43公頃，居民約22萬(wàn)人（戶(hù)籍人口，下同）。本 區(qū)除新鋼、二化生活

39、區(qū)為統(tǒng)建，相對(duì)集中外，其余多為不同時(shí)期 建造的舊式住宅及新建住宅，用地不完整，生活環(huán)境、居住質(zhì)量 欠佳，有待改造。城北居住區(qū)城北居住區(qū)包括浙贛鐵路以北，袁河以西所有城區(qū)范圍， 有居住用地426.31公頃，居民約18萬(wàn)人。城北整體居住環(huán)境較 好，但其中也夾雜部分城中村。2、房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)各相關(guān)主體普 遍認(rèn)為新余市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上正向著調(diào)控方向積極發(fā)展。新余房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由前期的過(guò)于火爆轉(zhuǎn)入理性的平淡周期。2013年2月20日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究 部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)控的政策措施（稱(chēng)為“

40、國(guó)五條”）。會(huì)議不僅再次重申堅(jiān) 持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu) 房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。中國(guó)30余個(gè)城市在3月底公布地方版“國(guó)五條”細(xì)則，其 中半數(shù)以上二三線(xiàn)城市僅公布“房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)”，被輿論稱(chēng)為“溫柔的毛毛細(xì)雨”。之前異?；鸨亩址拷灰资袌?chǎng)因“20%個(gè)人所得稅”等調(diào)控重拳未被提及而溫度驟降。新余市房?jī)r(jià)在江西省設(shè)區(qū)市中不算高，居倒數(shù)第幾位，甚至比周邊的樟樹(shù)、高安等縣市要低。而新余的樓盤(pán)品質(zhì)又比周邊城 市要好，所以房?jī)r(jià)上漲有一定的合理性。但新余經(jīng)濟(jì)這兩年受?chē)?guó)際金融危機(jī)的沖擊較大，兩大支柱產(chǎn)業(yè)一一鋼鐵和光伏產(chǎn)業(yè)影響 尤其嚴(yán)重，再加上

41、“國(guó)五條”的嚴(yán)厲調(diào)控，所以新余的房?jī)r(jià)在 2014年要想出現(xiàn)比較大的漲幅幾乎是不可能的。因此，預(yù)測(cè)今后一段時(shí)間，新余市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為：商品 住房成交價(jià)格將趨于平穩(wěn)，或?qū)⒃谛》鹗幹斜３制椒€(wěn)上升。（二）新余市住宅供需狀況分析1、新余市商品房的供需情況據(jù)有關(guān)單位統(tǒng)計(jì)，目前新余市每年新增加的外來(lái)人口約在 1 萬(wàn)人左右，根據(jù)新余市房產(chǎn)局介紹每年市場(chǎng)需求約 150萬(wàn)（建 筑面積）。而目前新余市每年推出建筑面積一般在 160萬(wàn)，其 供需比較平衡，這主要體現(xiàn)在以下兩方面：空置率低。在新余市場(chǎng)上開(kāi)盤(pán)較早的住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售大多接近 尾聲，大多銷(xiāo)售掉95%上單位；銷(xiāo)售進(jìn)度平穩(wěn)，在銷(xiāo)售各個(gè)階段成交情況都尚稱(chēng)理想，基本上

42、均能在一定時(shí)間段內(nèi)完成銷(xiāo)售目標(biāo)。2、戶(hù)型面積需求以大中戶(hù)型為主與沿海城市不同，新余消費(fèi)者對(duì)住宅戶(hù)型需求多為 100 以 上的大戶(hù)型，而新余目前在售住宅戶(hù)型多以 120 左右的三房?jī)?廳為主，與市場(chǎng)需求相符。此外，消費(fèi)者對(duì)于戶(hù)型的規(guī)整性、朝向、通風(fēng)采光均較為重 視，這也是影響其是否購(gòu)買(mǎi)的重要因素之一。3、建筑結(jié)構(gòu)以多層、小高層為主在新余的住宅項(xiàng)目大都為多層住宅，北湖星城、春龍湖畔豪園等均為多層住宅，政府號(hào)召集約利用土地，鼓勵(lì)建設(shè)小高層、 高層，從近期在售的春龍湖畔四期、加州國(guó)際公館二期、孔目江 住宅樓小高層銷(xiāo)售情況來(lái)看， 多層、小高層住宅的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)都良 好，部分較好的樓層及戶(hù)型已經(jīng)售罄，這對(duì)建設(shè)

43、多層住宅的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是個(gè)利好的信息。4、雜物間或車(chē)庫(kù)與住宅的配比較高在新余市場(chǎng)，雜物間（8-15 ）和車(chē)庫(kù)（車(chē)位）為客戶(hù)購(gòu)買(mǎi) 住宅所要求的基本配套，有無(wú)儲(chǔ)物間或車(chē)庫(kù)（車(chē)位）是影響購(gòu)買(mǎi)決 策的重要因素，與此對(duì)應(yīng)，新余市面上所有的在售住宅項(xiàng)目均考 慮此點(diǎn)而配置了相應(yīng)的儲(chǔ)物間及車(chē)庫(kù)單元，且與住宅數(shù)量的比例多數(shù)達(dá)到1: 1以上。（三）新余市住宅物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)分析由于新余市場(chǎng)住宅項(xiàng)目整體銷(xiāo)售狀況良好，而市場(chǎng)長(zhǎng)期蓄積的消費(fèi)力尚未完全釋放， 住宅項(xiàng)目仍具備一定的升值空間。由于住宅開(kāi)發(fā)量的不斷增長(zhǎng)， 競(jìng)爭(zhēng)也較以往更加激烈，同時(shí)受新余市 家庭平均收入水平的限制，因此年內(nèi)的住宅價(jià)格的上升幅度將不 會(huì)太大。一方面，

44、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)揮作用，在宏觀政策 背景下，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)會(huì)得到進(jìn)一步抑制；另一方面，城市化步 伐加快，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)主要以滿(mǎn)足居住為主，市場(chǎng)需求空間仍然較大。未來(lái)房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大的波動(dòng)，但隨著房屋功能不斷的完善，對(duì)建筑節(jié)能、環(huán)保等要求越來(lái)越高。從目前新余建筑結(jié)構(gòu)來(lái)看，小高層住宅的中檔樓盤(pán)是市場(chǎng)的 主力，大多戶(hù)型面積均在120 左右，小面積與超大面積住宅的 比例在短期內(nèi)均不會(huì)有大的變化。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的抽樣調(diào)查情況來(lái)看， 新余市中低收入者的購(gòu) 房支出均為零，購(gòu)房者集中在高收入居民中， 而高收入者的住房 面積為40.18平方米/人，遠(yuǎn)高于人均住房面積的29.53平方米/ 人，而中低收入居民的

45、人均住房面積分別為26.17平方米和23.41平方米，低于高收入者的住房面積，甚至低于平均數(shù)，因 此中低收入者并不是沒(méi)有購(gòu)房需求，只是日益高漲的房?jī)r(jià)讓中低收入者只能望房興嘆。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性隨著住房制度改革的全面推進(jìn)， 住宅的商品化、社會(huì)化程度 不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的需求從單純追求空間的簡(jiǎn)單型 向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化兼而有之的綜合型過(guò)渡，而新余市房 地產(chǎn)正處于過(guò)渡時(shí)期，適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)的需要是房地產(chǎn)的 發(fā)展方向。新余市仁泰2香悅麗都小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施， 不僅將改變新 余市的城東地區(qū)面貌，提升城市品位，而且?guī)?dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)

46、發(fā)展。 對(duì)于改善城市中高收入居民的居住和生活條件、促進(jìn)社會(huì)和諧安定具有重要意義。因此,本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。第三章建設(shè)場(chǎng)地及建設(shè)條件第一節(jié)建設(shè)場(chǎng)地一、選址原則1、堅(jiān)持科學(xué)合理、節(jié)約用地的原則；2、在滿(mǎn)足基本功能需要的同時(shí)，適當(dāng)考慮未來(lái)發(fā)展；3、合理確定規(guī)劃分區(qū)，居住、公共建筑、休閑活動(dòng)等各功 能布局合理，科學(xué)地組織人流和物流；4、根據(jù)不同地區(qū)的氣象條件，使建筑物的朝向、間距、自然通風(fēng)和小區(qū)綠化達(dá)到最佳程度，為生活、居住創(chuàng)造良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境。二、項(xiàng)目選址新余市仁泰2香悅麗都小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，該地塊用地規(guī)整，四周城市道路交通便捷，西側(cè)緊鄰天潤(rùn)路。小區(qū)被潤(rùn)天路分成南北 兩區(qū)。北區(qū)北面是盛泰園小區(qū)

47、，南區(qū)南面隔醫(yī)藥公司是賽維大道。 項(xiàng)目東面是恒大雅園。地塊處在城東區(qū)，區(qū)位優(yōu)越。北區(qū)用地面 積10135.06平方米,建筑面積10609.79平方米；南區(qū)用地面積 34648.63平方米，建筑面積76103.79平方米。第二節(jié)建設(shè)條件一、自然地理?xiàng)l件1、地理位置新余市為省轄市，位于江西省中部偏西，贛江支流中下游， 距省會(huì)南昌約 160km 地理坐標(biāo)為北緯 2733? -2805?，東經(jīng) 11429? 11524?。新余市地域東西長(zhǎng) 101.9km,南北寬65km 東鄰樟樹(shù)，南與吉安、安福、峽江接壤，東南與新干交界，西接 宜春，北面與上高，高安為鄰，總面積3164k m2o2、地質(zhì)地貌及資源新余

48、市地處武功山東北麓和邵陽(yáng)湖平原邊緣，屬丘陵、平原區(qū)。除西北、西南部有少量丘陵和低山、中部和東部有海拔30.50 米的河谷平原外，幾乎全境都是逶迤起伏的低丘崗地。山地面積約占總面積的3%,丘陵占11%，低丘崗地占70%、平原占14%, 水域占2%。地勢(shì)周高中低、西高東低。山峰以境西北的蒙山為 最高，海拔1004米。項(xiàng)目所在地為低矮丘陵，起伏不大，地勢(shì)北高南低，高程一 般在4348米。該地屬六度以下地震烈度區(qū)。項(xiàng)目所在地植被種類(lèi)基本上以人工培養(yǎng)為主，樹(shù)種單一，喬 木為馬尾松，灌木主要是油茶林。其余的為農(nóng)作物如：蔬菜、水稻等。3、氣象氣候區(qū)內(nèi)屬東亞季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量充 沛，年平

49、均降雨量為1568mm日最大降雨量154.3mm年平均氣 溫為17.8 C,最熱月為7月，極端最高氣溫40.0 C，最冷月為 1月，極端最低氣溫為7.2 C。最熱月半均溫度 29.4 C,最冷 月平均溫度5.5 C;年平均無(wú)霜期 283天；年平均大氣壓1007.2hpa :全年平均風(fēng)速 1.3m/s，夏季平均風(fēng)速 1.6m/s，冬季平均風(fēng) 速l.0m/s，年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北偏東風(fēng)，春季、秋季主導(dǎo)風(fēng)向均 為東北偏東風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)為偏南風(fēng)。4、河流水文特征新余市區(qū)內(nèi)地表水體主耍是袁河。袁河源自萍鄉(xiāng)市南部的武功山北麓新泉鄉(xiāng)，是新余市的最大水系，屬贛江一級(jí)支流，其上 流長(zhǎng)235km流經(jīng)宜春、新余、在樟樹(shù)

50、附近匯入贛江，流域面積 3898km袁河在新余市境內(nèi)長(zhǎng)125km,由西向東橫貫新余市；是 新余市工農(nóng)業(yè)用水和納污的主要河流。河床平均坡降比為萬(wàn)分之 二點(diǎn)六。河面寬 100 250m 枯水期最小流量 2.0m3/s，豐水期 流量為535n8/s，平均流量104.8m3/s，最大洪水流量 5860 m3 /s，最高洪水位 48.87m?？啄拷切掠嗍袇^(qū)重要的水源地，發(fā)源于分宜縣的雙林鎮(zhèn)和洞村鄉(xiāng)，途經(jīng)分宜縣的雙林鎮(zhèn)、洞村鄉(xiāng)，渝水區(qū)的歐里鎮(zhèn)、觀巢 鎮(zhèn)、下村鎮(zhèn)、城北辦事處、城南辦事處，在城南辦事處觀下村附 近流入袁河。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況2012年，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 840億元，增長(zhǎng)10%財(cái)政 總收入1

51、16.89億元，增長(zhǎng)5.1%，其中地方財(cái)政收入 83.23億元， 增長(zhǎng)19.9%;固定資產(chǎn)投資754.8億元，增長(zhǎng)20.5%;社會(huì)消費(fèi) 品零售總額155.4億元，增長(zhǎng)17%引進(jìn)內(nèi)資423億元，增長(zhǎng)30% 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22480元，農(nóng)民人均純收入10047元， 均增長(zhǎng)14%居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在 2.6%。2013年，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值 增長(zhǎng)11%力爭(zhēng)13%財(cái)政總收入增長(zhǎng)16%力爭(zhēng)20%地方財(cái)政 收入增長(zhǎng)10%力爭(zhēng)15%規(guī)模以上工業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng) 15% 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)20%社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 15%外貿(mào)出 口總額增長(zhǎng)5%力爭(zhēng)10%實(shí)際利用外資增長(zhǎng)10

52、%內(nèi)資增長(zhǎng)20% 城鄉(xiāng)居民可支配收入增長(zhǎng)13%居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在3.5%以?xún)?nèi)，人口自然增長(zhǎng)率控制在省定目標(biāo)以?xún)?nèi)。三、場(chǎng)地現(xiàn)狀情況新余市仁泰2香悅麗都小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 ，該地塊用地規(guī)整，四 周城市道路交通便捷。 小區(qū)由潤(rùn)天路 分為北區(qū)和南區(qū)；小區(qū)西 面緊鄰天潤(rùn)路，南面鄰 賽維大道。地塊區(qū)位優(yōu)越，用地面積 52202.85平方米，總建筑面積（一 期和二期）106787.86平方米其中北區(qū)為住宅用地，用地面積 10135.06平方米，總建筑面積 16209.79平方米；南區(qū)為商 住用地，用地面積 34648.63平方米，總建筑面積76103.79平方米（地上建筑面積59487.45平方米，半地下室建

53、筑面積 16616.34平方米）。地塊交通便利，建設(shè)條件優(yōu)越。項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦，工程地質(zhì)條件較好，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象， 城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施容易配套，所以該地塊適宜建設(shè)成居住小區(qū)。四、基礎(chǔ)設(shè)施條件1、供水、排水?dāng)M建場(chǎng)地水源由新余市水廠(chǎng)自來(lái)水網(wǎng)提供， 周邊道路均鋪設(shè) 有市政給水管道，能滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)要求。擬建場(chǎng)地中，將布置雨、 污分流排水管道，分別排入市政排污和雨水管道中。2、供電擬建場(chǎng)地電源來(lái)自華東大電網(wǎng)。 所需電源由贛西供電公司配 送，可滿(mǎn)足項(xiàng)目要求。3、燃?xì)馊細(xì)鈿庠从尚掠嗍腥細(xì)夤咎峁?，市政中壓供氣管網(wǎng)已鋪至基地邊，能滿(mǎn)足項(xiàng)目供氣要求。4、通訊新余市建有程控電話(huà)交換網(wǎng)絡(luò)，開(kāi)通了移動(dòng)電話(huà)、無(wú)線(xiàn)尋呼、

54、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)和郵政快遞業(yè)務(wù)， 移動(dòng)電話(huà)、無(wú)線(xiàn)尋呼信號(hào)覆蓋新余 市。擬建場(chǎng)址市政道路上現(xiàn)已全部架設(shè)開(kāi)通全國(guó)直撥程控電話(huà)及 移動(dòng)通訊，可滿(mǎn)足項(xiàng)目固定和移動(dòng)通訊要求。 寬帶網(wǎng)接市廣電網(wǎng)， 電話(huà)接市電信局區(qū)域主干線(xiàn)。5、交通場(chǎng)地交通便利，交通條件優(yōu)越。五、建設(shè)材料及運(yùn)輸條件工程所需的建設(shè)材料如鋼材、木材、水泥、電纜等均可由新余、南昌及周邊建筑材料市場(chǎng)供應(yīng)。第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模新余市仁泰2香悅麗都小區(qū)項(xiàng)目，分為北區(qū)和南區(qū)。其中北區(qū)為住宅用地，用地面積10135.06平方米，總建筑面積16209.79 平方米；南區(qū)為商住用地，用地面積 34648.63平方米，總建筑 面積76103.79平方米（地上建筑面積5

55、9487.45平方米，半地下 室建筑面積16616.34平方米）。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)下表：北區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)號(hào) 序稱(chēng)備一二地上計(jì)容建筑面積宅 住業(yè) 簡(jiǎn)藏儲(chǔ)米 方 平35 J 4衛(wèi) 門(mén)上計(jì)磊 地不容磁層 空 架米 方 平一三四五/O6IX六度 筑%七率 地 嫌%ALiiL一戶(hù)813九個(gè)251個(gè)88個(gè)64南區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)號(hào) 序稱(chēng) 喀量 數(shù)注 備一米 方 平二地上計(jì)容建筑面積宅 住* 方 平業(yè) 商米 方 平室藏儲(chǔ)來(lái) 方 平米 方 平室 務(wù) 醫(yī)場(chǎng) 市 菜 凈米 方 平衛(wèi) 門(mén)米 方 平O O*23層 空 架米 方 平地 半方 平米 方 平/三四五率 積 容271六度 密 筑 建%863.3七

56、率 地 綠%275Hl管谿及諸水箱熱摘失軋無(wú)量穌此處取2劌太陽(yáng)能集熱器面積AC=1.235m2采用集熱板外形尺寸 L20003 B10003 H80mm.6)、每戶(hù)配置100L儲(chǔ)熱水箱，各棟層數(shù)、戶(hù)數(shù)、承壓水箱 臺(tái)數(shù)見(jiàn)下表南地塊：序號(hào)棟號(hào)層數(shù)戶(hù)數(shù)供熱方式水箱數(shù)輔助加熱11#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱22#6F30戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能30個(gè)1.5KW電輔助加熱33#6F20戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能20個(gè)1.5KW電輔助加熱44#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱55#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱6

57、6#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱77#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱88#6F22戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能22個(gè)1.5KW電輔助加熱99#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱1010#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱1111#6F20戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能20個(gè)1.5KW電輔助加熱1212#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱1313#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱1414#6F20戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能20個(gè)1.5K

58、W電輔助加熱1515#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱1616#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱1717#6F22戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能22個(gè)1.5KW電輔助加熱北地塊:序號(hào)棟號(hào)層數(shù)戶(hù)數(shù)供熱方式水箱數(shù)輔助加熱11#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱22#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱33#6F36戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能36個(gè)1.5KW電輔助加熱44#6F24戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能24個(gè)1.5KW電輔助加熱55#6F10戶(hù)100L陽(yáng)臺(tái)一體式太陽(yáng)能10個(gè)1.5KW電輔助加熱7

59、)、太陽(yáng)能熱水器工作原理平板型陽(yáng)臺(tái)式太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)主要由全升流折線(xiàn)式流道的平板型集熱器、夾套換熱承壓水箱、循環(huán)管和進(jìn)出冷熱水管等組 成。水箱夾套中的防凍液(工作介質(zhì))經(jīng)下循環(huán)管進(jìn)入集熱器下 部的三根升流管，再經(jīng)折向集管轉(zhuǎn)入上部的三根升流管，最后從集熱器上接口出去，在此過(guò)程中，吸熱板的選擇性涂層吸收太陽(yáng) 能輻射并將所轉(zhuǎn)化的熱能傳遞給升流管中的工作介質(zhì)(防凍液)，被加熱的介質(zhì)經(jīng)上循環(huán)管進(jìn)入水箱夾套上部，整個(gè)夾套通過(guò)其內(nèi)壁再將熱量傳遞給內(nèi)膽中的水，使其溫度升高成為熱水，當(dāng)打開(kāi)出口熱水閥門(mén)時(shí)，自來(lái)水便會(huì)靠自身壓力將熱水頂出熱水閥門(mén)。六、消防設(shè)計(jì)1、建筑消防1.1、本項(xiàng)目建筑為商業(yè)和住宅，建筑防火等級(jí)均

60、為二級(jí)。1.2、設(shè)計(jì)依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB50016-2006)住宅建筑規(guī)范(GB50638-2005)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50015-2003)1.3、設(shè)計(jì)原則、本工程按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB50016-2006)，及有 關(guān)消防規(guī)定進(jìn)行消防設(shè)計(jì)。、遵循“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，針對(duì)辦 公樓建筑的特點(diǎn)，立足自防自救，3)、采用可靠的防火措施，做到安全適用、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理。1.4、總平面布局1）、消防車(chē)道：按照小區(qū)的使用性質(zhì)及消防要求，消防車(chē)道 通達(dá)每棟住宅樓，以滿(mǎn)足消防急救需求。2）、建筑周邊設(shè)置相應(yīng)的消防給水管道以及室外消火栓，室外消火栓間距不大于120米。3）、建