宏觀起底歷次房地產(chǎn)調(diào)控背景、措施與效果

1、目錄第一輪收緊：2003 年 6 月起，嚴(yán)厲控制房地產(chǎn)信貸 3調(diào)控背景：房改后出臺(tái)刺激政策，房地產(chǎn)投資和銷售過熱并存 3調(diào)控措施：金融為主，抑制投機(jī)，阻止房價(jià)過快上漲 4調(diào)控效果：調(diào)控一定程度上抑制投資熱，但并未抑制房價(jià)上漲 4第二輪收緊：2009 年 12 月起，重點(diǎn)打擊投機(jī)行為 6調(diào)控背景：房地產(chǎn)從危機(jī)中強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，房價(jià)不斷突破歷史新高 6調(diào)控措施：住房限購首次提出，加大保障房建設(shè) 7調(diào)控效果：投資增速放緩，房地產(chǎn)過熱暫時(shí)得到抑制 8第三輪收緊：2016 年 10 月起，強(qiáng)調(diào)因城施策 10調(diào)控背景：經(jīng)濟(jì) L 型企穩(wěn)，房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇 10調(diào)控措施：堅(jiān)持房住不炒，強(qiáng)調(diào)因城施策 14調(diào)控效果：銷量

2、回落，價(jià)格平穩(wěn)，庫存快速去化 15新一輪收緊：2021 年 1 月起，中央和地方組合調(diào)控 18調(diào)控背景：疫情下調(diào)控邊際放松，房地產(chǎn)市場迅速恢復(fù) 18調(diào)控措施：彌補(bǔ)政策漏洞，抑制投機(jī)，供給端持續(xù)發(fā)力 20調(diào)控效果：土地市場熱度下降，住宅市場依舊活躍 22總結(jié)與展望 25歷次調(diào)控規(guī)律總結(jié)：調(diào)控周期及措施 252021 年新一輪調(diào)控效果展望 27風(fēng)險(xiǎn)提示 28第一輪收緊：2003 年 6 月起，嚴(yán)厲控制房地產(chǎn)信貸調(diào)控背景：房改后出臺(tái)刺激政策，房地產(chǎn)投資和銷售過熱并存我國經(jīng)濟(jì)高速增長。在亞洲金融危機(jī)的影響下，1998 年國家將房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，刺激國內(nèi)需求。2003 年 GDP 同比增長突破

3、兩位數(shù)，達(dá)到 10%，流動(dòng)性持續(xù)過剩。房地產(chǎn)投資和需求過熱并存。1998 年房改后，中國出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)刺激政策，房地產(chǎn)投資額不斷增長，居民住房需求提升，房價(jià)不斷提升。2003 年房地產(chǎn)被定義為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)投資和需求并存的過熱現(xiàn)象。2003 年，住宅開發(fā)投資額同比增長 27.6%，住宅商品房銷售面積同比增長 28.9%（圖 1），住宅商品房銷售均價(jià)增長 3.86%（圖 2）。為了抑制房地產(chǎn)熱，國家實(shí)行了緊縮性政策。圖 1：房地產(chǎn)銷售端和投資端保持高速增長資料來源：Wind，民生證券研究院圖 2：房價(jià)快速增長資料來源：Wind，民生證券研究院調(diào)控措施：金融為主，抑

4、制投機(jī)，阻止房價(jià)過快上漲土地政策方面，“831”大限落實(shí)招拍掛制度。七部委文件要求依法禁止炒賣土地的行為。金融政策方面，加大信貸調(diào)控，限制居民購房和房企融資，提高居民貸款首付比和房企貸款自有資金要求，927 房貸新政提高二套房首付款比例，抑制二套房需求。提高信貸利率，2004年 10 月 10 年來首次提高利率，2007 年央行 6 次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，取消貸款利率優(yōu)惠，提高貸款利率為基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。稅收政策方面，2005 年和 2006 年分別提出和升級(jí)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅要求；2005 年國稅局要求二手房轉(zhuǎn)讓征收個(gè)人所得稅。住房供應(yīng)政策方面，控制拆遷規(guī)模，確保 2004 年房

5、屋拆遷總量比 2003 年減少?？刂品康禺a(chǎn)開發(fā)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，老國八條要求增加保障性住房供給。國十五條出臺(tái) 9070 政策，要求加大小戶型住房供給。行政政策方面，對(duì)境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人采取限購政策。圖 3：三輪調(diào)控，分別以抑投資、穩(wěn)房價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)為目標(biāo)資料來源：民生證券研究院整理調(diào)控效果：調(diào)控一定程度上抑制投資熱，但并未抑制房價(jià)上漲投資端一定程度上受到遏制。土地市場購置面積增幅逐年下降（圖 4）。831 大限政策出臺(tái)后，新開工面積和房地產(chǎn)投資額增速下滑，一定程度上抑制了投資熱，但 2005-2007 年投資端增速有所恢復(fù)（圖 5）。2003-2007 年住宅房地產(chǎn)投資開發(fā)額年均復(fù)合增長率 27.6

6、5%。圖 4：土地市場緊縮，2005 年土地購置面積出現(xiàn)下降資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，民生證券研究院圖 5：房地產(chǎn)投資端短暫下滑后又恢復(fù)較高增長資料來源：Wind，民生證券研究院緊縮性政策并未抑制房價(jià)上漲。銷售端，由于前期銷售面積基數(shù)較大，銷售面積增速下滑，于 2007 年初達(dá)到拐點(diǎn)后迅速上升。2003-2007 年間，銷售面積增加了 146.07%。2005 年以來以穩(wěn)房價(jià)政策效果不理想，地王頻現(xiàn)，地價(jià)攀升推動(dòng)房價(jià)上漲（圖 6），2003-2007 年住宅商品房銷售均價(jià)上漲了 64.81%（圖 7）。圖 6：831 大限政策出臺(tái)后地價(jià)攀升資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，民生證券研究院圖 7：政策加碼并未抑

7、制房價(jià)上漲資料來源：Wind，民生證券研究院第二輪收緊：2009 年 12 月起，重點(diǎn)打擊投機(jī)行為調(diào)控背景：房地產(chǎn)從危機(jī)中強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，房價(jià)不斷突破歷史新高2008 年 12 月起為保增長國家采取了一系列寬松政策，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2008 年，金融危機(jī)引發(fā)經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)銷售端量價(jià)齊降，庫存大量積壓，投資增速大幅下滑。國家采取了信貸支持、稅收減免、保障房建設(shè)等一系列寬松政策刺激住房消費(fèi)。隨著一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的逐步落實(shí)，我國經(jīng)濟(jì)快速增長，2010 年 GDP 增長 10.6%。寬松政策下房地產(chǎn)市場大幅擴(kuò)張。投資端，2010 年，住宅新開工面積同比增長 38.8%，住宅開發(fā)投資額同比增長 32.9%（

8、圖 8）。銷售端，在 2009 年高基數(shù)基礎(chǔ)上，2010 年住宅商品房銷售面積同比增長 8.0%，2009 年 7 月起房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù) 10 個(gè)月走高（圖 9）。商品住宅狹義庫存（住宅待售面積）大幅減少。以穩(wěn)房價(jià)為目標(biāo)的一系列調(diào)控措施隨即展開。圖 8：房地產(chǎn)新開工面積大幅增加資料來源：Wind，民生證券研究院圖 9：在 09 年高基數(shù)的基礎(chǔ)上，銷售端量價(jià)進(jìn)一步上漲資料來源：Wind，民生證券研究院調(diào)控措施：住房限購首次提出，加大保障房建設(shè)土地政策方面，2009 年 12 月，“國四條”適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率?！皣畻l”禁止炒地皮行為，

9、對(duì)于土地閑置一年以上的企業(yè)禁止參加土地競買活動(dòng)。金融政策方面，采取差別化信貸政策，首付比例、二套房信貸條件等從“國十一條”開始調(diào)整逐步收縮，要求大幅提高。首套房首付比不得低于 30%；二套房首付比例由國十條的 50%提高到新國八條的 60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍；停止發(fā)放第三套及以上住房貸款。稅收政策方面，“新國八條”營業(yè)稅免收從 2 年恢復(fù)到 5 年。住房供應(yīng)政策方面，加大住房保障的力度，對(duì)于保障性住房有了更詳細(xì)的量化指標(biāo)，到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面達(dá)到 20%左右，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決。行政手段方面，采取行政手段抑制房價(jià)，“新

10、國八條”首次提出從需求端實(shí)施限購。圖 10：史上最嚴(yán)調(diào)控新國十條出臺(tái)，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲資料來源：民生證券研究院整理調(diào)控效果：投資增速放緩，房地產(chǎn)過熱暫時(shí)得到抑制在收緊政策下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)轉(zhuǎn)弱態(tài)勢(shì)。銷售端，量價(jià)齊跌，2010-2012 年住宅商品房銷售面積增速由 8.0%下降至 2.0%（圖 11），房地產(chǎn)庫存不斷累積（圖 12）。70 個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)同比增速由 7.6%下降至-0.1%（圖 11）。投資端，投資增速顯著放緩，住宅新開工面積增速由 38.8%下降至-11.2%，住宅開發(fā)投資完成額由 32.9%下降到 11.4%（圖 13）。圖 11：銷售端增速轉(zhuǎn)弱，多個(gè)月份負(fù)增長資

11、料來源：Wind，民生證券研究院圖 12：房地產(chǎn)庫存不斷積累資料來源：Wind，民生證券研究院圖 13：2012 年投資端大幅轉(zhuǎn)弱，新開工面積轉(zhuǎn)負(fù)增長資料來源：Wind，民生證券研究院第三輪收緊：2016 年 10 月起，強(qiáng)調(diào)因城施策調(diào)控背景：經(jīng)濟(jì) L 型企穩(wěn)，房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇在前期穩(wěn)增長、去庫存的寬松政策驅(qū)動(dòng)下房地產(chǎn)回暖，進(jìn)入上升周期。2014 年我國經(jīng)濟(jì)增速換擋， GDP 同比增速 7.4%，穩(wěn)增長訴求顯現(xiàn)。房地產(chǎn)也進(jìn)入“總量放緩、區(qū)域分化”的新階段，政府采取了寬松信貸和稅收、放松限購、推進(jìn)住房供應(yīng)等刺激政策，房地產(chǎn)市場迅速擴(kuò)張。我國經(jīng)濟(jì) L 型企穩(wěn)，2017 年 GDP 增速達(dá) 6.9%，

12、結(jié)束自 2010 年開啟的降速周期。房地產(chǎn)投資端強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。2015 年由于二三線城市住宅投資額增速顯著下降，甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)，嚴(yán)重拖累房地產(chǎn)投資額。隨著二三線城市投資端回暖，房地產(chǎn)投資迅速復(fù)蘇（圖 15）。 2016 年房屋住宅新開工面積同比增長 8.68%，住宅開發(fā)投資額增速也有所上升（圖 14）。圖 14：2016 年房地產(chǎn)市場投資強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇資料來源：Wind，民生證券研究院圖 15：二三線城市住宅投資恢復(fù)推動(dòng)房地產(chǎn)投資端復(fù)蘇資料來源：Wind，民生證券研究院房地產(chǎn)銷售端量價(jià)齊升。銷售價(jià)格，2016 年初央行放松首付比，土地溢價(jià)率上漲，在 2016年 9 月達(dá)到高點(diǎn)（圖 16）；住宅價(jià)格普漲，7

13、0 個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增長10.8%，一二三線城市價(jià)格明顯分化（圖 17）。但是，由于一線城市調(diào)控收緊，價(jià)格漲幅放緩（圖 18）。銷售面積，自 15 年 330 放松信貸后，房地產(chǎn)需求全面復(fù)蘇，銷售面積增速成上升趨勢(shì)（圖 19）。2016 年，商品房銷售面積同比增長 22.36%。圖 16：寬松政策下 2016 年 9 月土地溢價(jià)率達(dá)到歷史高點(diǎn)資料來源：Wind，民生證券研究院圖 17：一二三線城市價(jià)格分化明顯資料來源：Wind，民生證券研究院圖 18：一線增速放緩，二三線增速提升資料來源：Wind，民生證券研究院圖 19：銷售面積分階段改善，逐步復(fù)蘇資料來源：Wind，民生證

14、券研究院房地產(chǎn)庫存快速去化。2016 年隨著三線城市房地產(chǎn)復(fù)蘇，庫存快速去化，2017 年末達(dá)到了 2013 年初的水平（圖 20），部分三四線以下城市房地產(chǎn)庫存依然較高。圖 20：2016-2017 年房地產(chǎn)庫存下降資料來源：Wind，民生證券研究院調(diào)控措施：堅(jiān)持房住不炒，強(qiáng)調(diào)因城施策2016 年下半年以來中央堅(jiān)持房住不炒定位。與以往三年一小周期不同，中央始終強(qiáng)調(diào)房住不炒總基調(diào)，以長效機(jī)制破局；地方因城施策，行政手段助力。2016 年 12 月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，2017 年、2018 年、2019 年來連續(xù)三年在重大會(huì)議和報(bào)告中提及房住不炒

15、定位（圖 21）。中央層面收緊地產(chǎn)企業(yè)融資。地產(chǎn)企業(yè)融資收緊始于 16 年 10 月交易所分類監(jiān)管，此后企業(yè)債、銀行貸款、非標(biāo)融資、信托等渠道先后收緊。土地制度和住房供應(yīng)制度助力長效機(jī)制破局。土地政策方面，分類管理，推行人地掛鉤、庫存與地掛鉤。住房供應(yīng)方面，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。圖 21：中央層面以“三穩(wěn)”為目標(biāo)，房住不炒資料來源：民生證券研究院整理地方層面，“限貸、限售、限購、限售、限價(jià)、限土拍、限商改住”，行政手段升級(jí)。自 16年 930 限購重啟宣告收緊周期正式開始后，各地采取了一系列行政舉措（表 1），部分庫存仍然較高的城市通過棚戶區(qū)改造的方式繼續(xù)去庫存。20

16、16、2017、2018、2019 年各地出臺(tái)緊縮性政策數(shù)量分別為 74、245、185、107 項(xiàng)。表 1：各地行政手段升級(jí)的措施分類調(diào)控措施限貸限定首付比例、貸款利率等限購根據(jù)是否本地戶籍設(shè)定限購套數(shù)限售要求取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或網(wǎng)簽簽訂期滿一定期限方可上市交易限價(jià)要求不高于具體某個(gè)價(jià)格或者要求成本法核算銷售價(jià)格限土拍提高拿地規(guī)則、資金來源、保證金、付款期限、預(yù)售管理要求限商改住商辦項(xiàng)目不得擅自改為居住用途資料來源：民生證券研究院調(diào)控效果：銷量回落，價(jià)格平穩(wěn)，庫存快速去化銷售端，量價(jià)恢復(fù)平穩(wěn)。銷售面積增速明顯下降，受到持續(xù)穩(wěn)定的緊縮政策信號(hào)的影響，房地產(chǎn)住宅銷售面積自 17 年 3 月增速明顯回

17、落，累積同比增長由 2016 年 12 月的 22.4%下降到 2019 年 12 月份的 1.5%（圖 23）。銷售價(jià)格漲幅放緩，70 個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比由 2016 年 12 月的 10.8%下降到 2019 年 12 月份的 6.8%。一線城市價(jià)格增速在 16 年930 新政后下降，但是價(jià)格仍保持增長，隨著 2017 年 3 月新政，一線城市房價(jià)進(jìn)入一段時(shí)間的穩(wěn)定期。但是棚戶區(qū)改造及棚改貨幣化等措施為三線城市的增速提供了一定的支撐（圖 24）。圖 22：政策收緊后，土地溢價(jià)率明顯下滑資料來源：Wind，民生證券研究院圖 23：銷售面積增速迅速回落資料來源：Wind，民生證

18、券研究院圖 24：房價(jià)漲幅放緩，一線城市房價(jià)進(jìn)入穩(wěn)定期資料來源：Wind，民生證券研究院庫存大幅下行。2016 年至 2019 年底，全國棚改開工 2157 萬套，受棚改貨幣化、租賃住房政策等的持續(xù)影響，去庫存成效顯著（圖 25）。圖 25：庫存大幅下行資料來源：Wind，民生證券研究院投資端仍保持一定增速。2016-2019 年，住宅施工面積及投資額增速呈上升趨勢(shì)（圖 26），這主要是由于部分房地產(chǎn)企業(yè)加大了補(bǔ)庫存力度。圖 26：投資端仍保持高位資料來源：Wind，民生證券研究院新一輪收緊：2021 年 1 月起，中央和地方組合調(diào)控調(diào)控背景：疫情下調(diào)控邊際放松，房地產(chǎn)市場迅速恢復(fù)受疫情影響政

19、策邊際寬松。2020 年初新冠疫情爆發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開工受阻、銷售停滯、行業(yè)資金鏈緊張，2 月地產(chǎn)市場景氣度大幅下跌，政策整體以穩(wěn)為主，進(jìn)行邊際改善。2 月，住建部要求各地加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持力度，但仍堅(jiān)持房住不炒基調(diào)，供給端，主要在融資方面進(jìn)行邊際改善，以延期繳納土地出讓金、降低商品房預(yù)售條件、降低預(yù)售監(jiān)管資金等為主。需求端，人才政策持續(xù)加碼，以引進(jìn)人才落戶、加大人才購房補(bǔ)貼為主，適當(dāng)刺激住房需求，一系列樓市松綁政策撤回。房地產(chǎn)迅速從疫情中恢復(fù)。經(jīng)濟(jì)基本恢復(fù)的情況下，樓市回暖，7 月份國房景氣指數(shù)達(dá)到 100.09，并繼續(xù)上升（圖 27）。銷售端，銷售面積，受到疫情居家隔離的影響，2 月住宅

20、銷售面積同比增長觸底達(dá)-39.2%后迅速上升，2020 年超過 2019 年銷售面積（圖 28）。銷售價(jià)格指數(shù)增速相比于 2019 年下滑，全年呈緩慢下降趨勢(shì)，但房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上漲趨勢(shì)仍未改變（圖 29）。投資端，2 月投資端情況明顯下滑，隨著政策有效對(duì)沖，投資端有所改善，2020 年房地產(chǎn)投資額已超過 2020 年水平（圖 30）。圖 27：國房景氣指數(shù)從 2 月低點(diǎn)中迅速恢復(fù)資料來源：Wind，民生證券研究院圖 28：2 月銷售面積和銷售額急速下降，3 月逐漸恢復(fù)資料來源：Wind，民生證券研究院圖 29：房價(jià)不斷上漲趨勢(shì)并未改變資料來源：Wind，民生證券研究院圖 30：投資端受疫情影響

21、較為嚴(yán)重，3 月后迅速恢復(fù)資料來源：Wind，民生證券研究院調(diào)控措施：彌補(bǔ)政策漏洞，抑制投機(jī)，供給端持續(xù)發(fā)力政策初衷仍為三穩(wěn)。2020 年 12 月 31 日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文推出貸款集中度管理，拉開新一輪調(diào)控序幕。2021 年 1 月中上旬，熱點(diǎn)城市出臺(tái)一系列調(diào)控新政，對(duì)上海等地的房價(jià)影響很大，對(duì)房地產(chǎn)市場震動(dòng)也很大，標(biāo)志著新一輪調(diào)控的正式展開。2 月自然資源部兩集中新規(guī)出臺(tái)，加上 20 年 8 月針對(duì)房企的“三道紅線”及房貸集中度管理兩項(xiàng)政策，共同助力房地產(chǎn)長效機(jī)制的搭建，有利于降低行業(yè)波動(dòng)和房地產(chǎn)金融屬性。住房租賃市場成為高頻熱點(diǎn)詞。圖 31：中央仍堅(jiān)持三穩(wěn)，租賃住房市場成供給側(cè)重

22、點(diǎn)資料來源：民生證券研究院整理因城施策持續(xù)推進(jìn)，地方調(diào)控加碼。1 月 21 日起，滬深出臺(tái)一系列嚴(yán)格的調(diào)控措施，新一輪調(diào)控正式開啟。需求端，熱點(diǎn)城市針對(duì)之前的調(diào)控漏洞打補(bǔ)丁，完善限購限售限價(jià)等一系列行政措施，打擊投機(jī)，保障剛需，包括：彌補(bǔ)假離婚漏洞、新增二手房限價(jià)、法拍房納入限購、優(yōu)先滿足無房家庭自住購房需求等。同時(shí)，一系列城市加強(qiáng)市場監(jiān)管，防止資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，逃避限貸政策，北上廣深等嚴(yán)格個(gè)人經(jīng)營貸、消費(fèi)貸的審查。加強(qiáng)中介管理和規(guī)范信息發(fā)布，上海、北京等對(duì)于中介機(jī)構(gòu)哄抬房價(jià)、渲染緊張氛圍等違法違規(guī)行為進(jìn)行打擊，合理引導(dǎo)樓市預(yù)期。供給端，從土地市場和租賃住房市場兩方發(fā)力。加大住宅用地供應(yīng)，青

23、島、濟(jì)南、天津等地落實(shí)兩集中要求，穩(wěn)定土地供應(yīng)充足預(yù)期，多地完善土地競拍規(guī)則穩(wěn)地價(jià)。助力住房租賃建和監(jiān)管，增加租賃住房供應(yīng)量的同時(shí)，保障租賃住房居住利益，例如深圳出臺(tái)政策爭取租售同權(quán)。表 2：2021 年地方政府主要調(diào)控政策時(shí)間地區(qū)政策類型政策要點(diǎn)1/4北京土地競拍規(guī)則試行競地價(jià)、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案1/12鄭州土地競拍規(guī)則土地供應(yīng)限購對(duì)住宅用地采取“限地價(jià)、競自持”方式出讓或熔斷后搖號(hào)確定競得人，報(bào)價(jià)首次達(dá)到出讓起始價(jià) 120%130%時(shí)熔斷（1）完善土地市場管理（2）夫妻離異三年內(nèi)購買商品住房的，其擁有套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算（3）增值稅 2 轉(zhuǎn) 5（4）

24、嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場（5）新房公證搖號(hào)選房優(yōu)先滿足無房家庭自住購房需求（6）加強(qiáng)對(duì)房1/21上海稅收管理市場監(jiān)管住房租賃地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、價(jià)格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。（7）堅(jiān)持租購并舉，進(jìn)一步完善住房租賃體系，擴(kuò)大保障性租賃住房覆蓋面（8）加快推進(jìn)舊區(qū)改造加強(qiáng)購房意見登記管理；嚴(yán)查購房人資格；嚴(yán)格履行告知義務(wù)；嚴(yán)厲打擊違1/23深圳市場監(jiān)管規(guī)行為1/25上海限購上海法拍房納入限購2/242/25青島土地兩集中濟(jì)南限購后轉(zhuǎn)為一次競地價(jià)方式出讓1/27廣州限貸四大行房貸利率上調(diào)限購（1）落戶本

25、市未滿 5 年的限購 1 套（2）本市限購范圍內(nèi)新建商品住房公證1/27杭州限售搖號(hào)公開銷售中簽率小于或等于 10%的，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起 5 年內(nèi)不得稅收管理轉(zhuǎn)讓（3）優(yōu)先滿足無房家庭購房需求（4）增值稅 2 轉(zhuǎn) 51/27成都市場監(jiān)管對(duì)房企存在違反調(diào)控政策、加價(jià)銷售、哄抬房價(jià)等違規(guī)行為的信用減分土地競拍規(guī)則在租賃住房需求較大的區(qū)域，采取“限房價(jià)、限地價(jià)、競自持”方式出讓土1/27寧波住房租賃地用于租賃。到 2022 年底，全市新增各類租賃住房不少于 13 萬套。1/28北京市場監(jiān)管嚴(yán)厲打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市是重中之重1/29上海市場監(jiān)管全面自查 2020 年 6 月以來的房貸1/

26、30北京市場監(jiān)管嚴(yán)查個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場推進(jìn)存量房屋改造租賃住房。落實(shí)租賃稅收優(yōu)惠政策，租賃住房在積分入戶2/1深圳住房租賃政策中與購買住房享受同等待遇要求長租公寓向所在區(qū)住建部報(bào)備、租金押金收取、租賃住房裝修及糾紛調(diào)2/2北京住房租賃解等2/4上海住房租賃住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)承租人一次性支付超過 3 個(gè)月的長周期租金2/8深圳限價(jià)建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，二手房列入限價(jià)之列2/9廣州市場監(jiān)管嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等各類違規(guī)流入房地產(chǎn)的貸款2/10西安住房租賃支持房地產(chǎn)企業(yè)自持住房租賃經(jīng)營，進(jìn)行經(jīng)營獎(jiǎng)勵(lì)嚴(yán)格實(shí)施貸前調(diào)查、切實(shí)加強(qiáng)支付管理、盡職落實(shí)貸后管理、完善合同約束2/10

27、北京市場監(jiān)管制度、審慎開展第三方合作2/18鄭州住宅用地可采取“限地價(jià)、競自持”方式出讓、熔斷后搖號(hào)方式出讓或熔斷土地競拍規(guī)則嚴(yán)格實(shí)行住宅用地兩集中，全年將分 3 批集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)（1）對(duì)非戶籍居民家庭二套房社保年限要求由兩年延長到三年，規(guī)定離婚購房兩年內(nèi)追溯，新入戶居民家庭首套房購買須落戶及連續(xù)繳納社保滿半2/27東莞限貸年，企業(yè)須注冊(cè)登記滿兩年；（2）對(duì)居民家庭首次購買非普宅、擁有 1 套住房或有房貸記錄購買普宅，首付款比例分別提高 10%。3/2無錫限價(jià)建立二手房住房價(jià)格信息發(fā)布機(jī)制限購3/3杭州市場監(jiān)管法拍房納入限購。嚴(yán)格防范經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入

28、房地產(chǎn)市場資料來源：民生證券研究院整理調(diào)控效果：土地市場熱度下降，住宅市場依舊活躍土地市場熱度下降。進(jìn)入 2021 年后，土地成交面積整體呈下行趨勢(shì)，且基本低于 2019 年同期水平（圖 32）。土地成交土地溢價(jià)率 1 月呈上行趨勢(shì)，2 月中旬后呈下降趨勢(shì)，其中三線城市溢價(jià)率最高（圖 33）。圖 32：土地供應(yīng)呈下行趨勢(shì)資料來源：Wind，民生證券研究院圖 33：三線城市土地溢價(jià)率最高資料來源：Wind，民生證券研究院成交面積依然活躍。隨著疫情影響逐漸減弱加之 2020 年房地產(chǎn)的寬松政策，2021 年春節(jié)前后 30 大中城市房地產(chǎn)成交面積基本高于 2019 年，進(jìn)入 2021 年 3 月份后

29、，隨著收緊政策的效果逐漸顯現(xiàn)，商品房成交面積開始下降，低于 2019 年同期水平（圖 34）。相較于往年，2021年春節(jié)前后一線城市成交面積明顯增加（圖 35），可能是由于疫情就地過年的影響。圖 34：2021 年商品房成交面積高于 2019 年同期資料來源：Wind，民生證券研究院圖 35：一線城市成交面積較高資料來源：Wind，民生證券研究院價(jià)格水平保持上升趨勢(shì)。百城住宅價(jià)格指數(shù)延續(xù)上升的趨勢(shì)，環(huán)比 1 月上升 0.37%。2 月上升 0.2%（圖 36）。其中，一線城市環(huán)比漲幅上升，二三線城市環(huán)比漲幅下降（圖 37）。圖 36：2021 年房價(jià)水平延續(xù)上漲趨勢(shì)資料來源：Wind，民生證券

30、研究院圖 37： 2021 年一線城市房價(jià)漲幅快于二三線城市資料來源：Wind，民生證券研究院總結(jié)與展望歷次調(diào)控規(guī)律總結(jié)：調(diào)控周期及措施調(diào)控何時(shí)收緊。調(diào)控在刺激和收緊之間切換，三次收緊調(diào)控的共同背景都是房價(jià)過快上漲，為了保障民生和防止房地產(chǎn)泡沫帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控政策收緊。不同的是，前兩輪收緊是經(jīng) 濟(jì)過熱帶動(dòng)的房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，第三輪收緊是經(jīng)濟(jì)增長已長期穩(wěn)定，以三穩(wěn)為基本導(dǎo)向，防風(fēng)險(xiǎn)。表 3：調(diào)控措施作用機(jī)制政策類型調(diào)控對(duì)象分類作用機(jī)制首付比例首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)房貸利率需求端調(diào)節(jié)購房杠桿，控制購買力金融政策貸款額度貸款條件房地產(chǎn)開發(fā)貸款債券、股權(quán)、非標(biāo)融資政策供給端調(diào)節(jié)開發(fā)杠桿，控制開發(fā)融資貨

31、幣政策調(diào)節(jié)流動(dòng)性稅收政策契稅營業(yè)稅需求端對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)有直接的影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)交易量土地增值稅供給端影響開發(fā)商的推盤節(jié)奏，進(jìn)而影響房地產(chǎn)交易量住房供應(yīng)保障房棚改供給端長效機(jī)制，控制供地節(jié)奏政策 租賃政策土地政策人地掛鉤 庫存與地掛鉤供給端決定住房的供給限購限售需求端短期直接影響房地產(chǎn)成交量和價(jià)格行政政策限價(jià)限土拍限商改供給端短期直接影響房地產(chǎn)成交量和價(jià)格人才政策人才落戶購房補(bǔ)貼需求端刺激住房需求資料來源：民生證券研究院整理銷售端時(shí)滯較短，多次調(diào)控未改上漲趨勢(shì)。銷售面積對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)是非常明顯的，時(shí)滯較短。房價(jià)對(duì)調(diào)控政策的反映存在滯后，滯后時(shí)長大約為 3 個(gè)月?？傮w上，多次調(diào)控并沒有真正改變

32、房價(jià)不斷上漲的趨勢(shì)（圖 38）。圖 38：調(diào)控周期及措施影響：銷售端資料來源：Wind，民生證券研究院投資端時(shí)滯較長。調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資是有影響的，但作用時(shí)滯遠(yuǎn)長于對(duì)房價(jià)和銷售面積的影響，作用時(shí)滯在 1 年左右（圖 39）。圖 39：調(diào)控周期及措施影響：投資端資料來源：Wind，民生證券研究院2021 年新一輪調(diào)控效果展望綜合來看，2021 年房地產(chǎn)大概率將繼續(xù)維持求穩(wěn)偏緊的政策基調(diào)。2016 年以來，地產(chǎn)政策再未出現(xiàn)顯著放松，房地產(chǎn)泡沫被定調(diào)為“威脅金融安全最大的灰犀?！?。2021 年兩會(huì)期間重提“房住不炒”，可見“房住不炒”仍是房地產(chǎn)政策的基調(diào)。同時(shí)，“十四五”規(guī)劃建議中在堅(jiān)持房住不炒總

33、基調(diào)的同時(shí)，提出了“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，大起大落的風(fēng)險(xiǎn)不大。投資端，2021 年全國房地產(chǎn)投資仍保持一定韌性。一方面，三條紅線下房企拿地放緩，但另一方面，租賃房和保障房建設(shè)有望成為2021 年高投資的主要支撐，租賃市場的發(fā)展為2021年房地產(chǎn)投資注入新動(dòng)能。銷售端，預(yù)計(jì) 2021 全國房地產(chǎn)銷售面積小幅調(diào)整。經(jīng)濟(jì)的全面恢復(fù)為銷售提供支撐。但是，考慮到 2020 年房地產(chǎn)市場銷售恢復(fù)超乎預(yù)期，部分需求提前釋放，同時(shí)房住不炒定位下2021 年房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境大概率收緊，可能會(huì)導(dǎo)致住房需求更加理性的釋放，房地產(chǎn)銷售面積可能會(huì)小幅下降。風(fēng)險(xiǎn)提示全球疫情持續(xù)蔓延，房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊。插圖目錄 H

34、YPERLINK l _TOC_250038 圖 1：房地產(chǎn)銷售端和投資端保持高速增長 3 HYPERLINK l _TOC_250037 圖 2：房價(jià)快速增長 3 HYPERLINK l _TOC_250036 圖 3：三輪調(diào)控，分別以抑投資、穩(wěn)房價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)為目標(biāo) 4 HYPERLINK l _TOC_250035 圖 4：土地市場緊縮，2005 年土地購置面積出現(xiàn)下降 5 HYPERLINK l _TOC_250034 圖 5：房地產(chǎn)投資端短暫下滑后又恢復(fù)較高增長 5 HYPERLINK l _TOC_250033 圖 6：831 大限政策出臺(tái)后地價(jià)攀升 6 HYPERLINK l _TO

35、C_250032 圖 7：政策加碼并未抑制房價(jià)上漲 6 HYPERLINK l _TOC_250031 圖 8：房地產(chǎn)新開工面積大幅增加 7 HYPERLINK l _TOC_250030 圖 9：在 09 年高基數(shù)的基礎(chǔ)上，銷售端量價(jià)進(jìn)一步上漲 7 HYPERLINK l _TOC_250029 圖 10：史上最嚴(yán)調(diào)控新國十條出臺(tái)，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲 8 HYPERLINK l _TOC_250028 圖 11：銷售端增速轉(zhuǎn)弱，多個(gè)月份負(fù)增長 9 HYPERLINK l _TOC_250027 圖 12：房地產(chǎn)庫存不斷積累 9 HYPERLINK l _TOC_250026 圖 13：2012 年投資端大幅轉(zhuǎn)弱，新開工面積轉(zhuǎn)負(fù)增長 10 HYPERLINK l _TOC_250025 圖 14：2016 年房地產(chǎn)市場投資強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇 11 HYPERLINK l _TOC_250024 圖 15：二三線城市住宅投資恢復(fù)推動(dòng)房地產(chǎn)投資端復(fù)蘇 11 HYPERLINK l _TOC_250023 圖 16：寬松政策下 201