開發(fā)模式、選地思考、成本分析及土地競(jìng)購(gòu)實(shí)務(wù)

1、.PAGE ：.；PAGE 28開發(fā)方式、選地思索、本錢分析及土地競(jìng)購(gòu)實(shí)務(wù)周勇主持人： 大家下午好，房地產(chǎn)開發(fā)的前期如何拿地、選地及開發(fā)方式的選擇，還有開發(fā)本錢的控制，這些問題都是開發(fā)商所關(guān)注的問題，今天非常高興的請(qǐng)到了廣州本日TUT公司總經(jīng)理周勇先生為我們講授這次課程。周勇： 謝謝大家。今天我給大家講的內(nèi)容就是開發(fā)方式、選地思索、本錢分析及土地競(jìng)購(gòu)實(shí)務(wù)。從標(biāo)題來看我覺得很重要的方式，今天主要是講選地思索，實(shí)踐上這是教給大家選地的方法論。經(jīng)過我們?nèi)绾芜M(jìn)展選地的思索，處理我們實(shí)踐的操作問題，由于我們?cè)谶x地的時(shí)候都要經(jīng)過很多的思索，結(jié)合我本人的閱歷和我本人的操作實(shí)際，到這兒來很重要的一點(diǎn)就是和大家

2、共同的交流。我講課的特點(diǎn)是用很多時(shí)間把答案、標(biāo)題、過程教給大家，他們本人去思索，我只講方法論，由于房地產(chǎn)操作千變?nèi)f化，只需我們掌握了方法論就可以以不變應(yīng)萬變。 從房地產(chǎn)的開發(fā)方式來講，我列了五個(gè)開發(fā)方式，反映了房地產(chǎn)開展的歷史，房地產(chǎn)最早開發(fā)是傳統(tǒng)的由小到大，很多房地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)踐上也和城市建立連在一同的，比如說很多城市建立由于缺乏資金，讓一些工程隊(duì)或者建筑公司他們幫著城市修路，修一些公建的設(shè)備，然后城市就把一塊土地作為補(bǔ)償給他們，早期很多都是這樣的方式。傳統(tǒng)的開發(fā)我們過去叫做套現(xiàn)開發(fā)、短線開發(fā)，這種傳統(tǒng)的開發(fā)從城市的規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃來講是不夠的，層次是很低的，所以導(dǎo)致了很多城市的開發(fā)無序景象。開發(fā)

3、到后來這些小的房地產(chǎn)商不斷地在開展，不斷地在壯大，他們由小到大，最后到結(jié)合，就叫做協(xié)作開發(fā)，進(jìn)展企業(yè)之間的協(xié)作，進(jìn)展資源之間的協(xié)作，比如說有些企業(yè)有資源，但是能夠缺乏資金或者缺乏品牌，這樣的企業(yè)就可以走結(jié)合開發(fā)的道路，這是第二階段。 在過程當(dāng)中凸現(xiàn)了一種開發(fā)叫做品牌開發(fā)，品牌開發(fā)一種是以產(chǎn)品品牌為先導(dǎo)的開發(fā)，比如最典型的就是潘石屹的SOHO，是以一個(gè)很獨(dú)特的產(chǎn)品帶動(dòng)他企業(yè)的品牌，比如說張寶的蘋果社區(qū)，還有一種景象就是企業(yè)的品牌，比如說萬科，它是以企業(yè)的籠統(tǒng)帶動(dòng)產(chǎn)品，統(tǒng)帥產(chǎn)品，比如說中海。 到了第四個(gè)階段我們叫做統(tǒng)籌開發(fā)，所謂的統(tǒng)籌開發(fā)就是一個(gè)很大的開展商擁有很大的資源，比如說1000畝地以上，

4、這些資源在短期里邊無法由一個(gè)開展商獨(dú)資接受它的開發(fā)量，比如說有2000畝地，我舉的紫薇就是西安的紫薇田園都市，它大約有100萬平方米的開發(fā)量，100萬平方米的開發(fā)量假設(shè)放在一個(gè)省會(huì)城市大約要開發(fā)10年，假設(shè)采取串聯(lián)的方法開發(fā)，就是一個(gè)省會(huì)的城市它每年的銷售量，作為房地產(chǎn)商來說，假設(shè)他能賣到10萬平方米，這個(gè)房地產(chǎn)的規(guī)范就是很優(yōu)秀的，所以按照100萬算的話，它在一個(gè)省會(huì)城市要賣10年，這個(gè)時(shí)候就要引入并聯(lián)開發(fā)，要把很多企業(yè)經(jīng)過某一個(gè)品牌的號(hào)召力統(tǒng)帥起來，一致規(guī)劃，一致實(shí)施，一致銷售，一致運(yùn)營(yíng)，在這樣的情況下我們叫做統(tǒng)籌開發(fā)。 最早階段是引資開發(fā)，我沒有確切的資料，聽說順馳在這一兩年當(dāng)中它的品牌凸

5、現(xiàn)是飛速的，這種情況下它哪來的資金？很能夠有海外的基金介入，由于如今海外的基金都瞄準(zhǔn)了中國(guó)的開放，瞄準(zhǔn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速的開展，但是外資進(jìn)入中國(guó)是要有目的的，不能盲目的有多少錢就進(jìn)來多少錢，不行，我們國(guó)家要配給外資糧票，像過去的情況，這種情況下有多種渠道可以把外資引進(jìn)，工程引進(jìn)或者說在海外注冊(cè)一個(gè)上市公司，一同引進(jìn)外資。外資如今引進(jìn)的條件是非常優(yōu)惠的，由于很多外資在賭我們?nèi)嗣駧诺纳担热缯f他們碰到一個(gè)好的工程，把錢貸給他，大約是0.6的利息率，貸給他以后他不跟他參與股東的分紅，跟他簽一個(gè)協(xié)議，比如說在6年之內(nèi)他把錢還給我就行了，在這個(gè)期間他們能夠想象到人民幣在6年左右的時(shí)間里會(huì)升值，他就經(jīng)過套匯

6、的原那么，比如如今是人民幣1：8.2美金，到時(shí)候人民幣能夠就變成6塊人民幣可以換1美金了，實(shí)踐上它的利潤(rùn)就在一進(jìn)一出上，所以在銀行利息這塊他不損失，還拿到了一塊利潤(rùn)，很多基金就是虎視眈眈的瞄準(zhǔn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速開展的大市場(chǎng)，這是引資開發(fā)。 我從單獨(dú)開發(fā)到引資開發(fā)，實(shí)踐上反映了這些年中國(guó)的房地產(chǎn)在開發(fā)方式上走過的道路，從一個(gè)低級(jí)的到高級(jí)的，由于本身房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融運(yùn)作，找設(shè)計(jì)院技術(shù)上的操作還不是房地產(chǎn)商主要做的事兒，經(jīng)過找土地，經(jīng)過金融的運(yùn)作，使房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持安康、良好的開展勢(shì)頭，由于房地產(chǎn)商很重要的是找土地和找錢。 房地產(chǎn)開發(fā)用地六大關(guān)注要素，這是根底性的東西，我曾經(jīng)帶了七個(gè)班了，我發(fā)現(xiàn)今天的人

7、好似特別多，比其他的班略微多一點(diǎn)，每一個(gè)來到這兒的學(xué)員都在房地產(chǎn)一線操作過，我想這些要素都是最根本的要素，所以大家看一下就行了，我不在這里做太多的論述。根底設(shè)備要關(guān)注的，交通要關(guān)注的，環(huán)境。在幾大根底要素里面又分了很多細(xì)項(xiàng)，這些大家可以經(jīng)過屏幕上的信息察看。 下面主要講我們?cè)谶x一塊地的時(shí)候應(yīng)該想什么，應(yīng)該從哪些方面進(jìn)展思索。思索的方法論，在我們?nèi)蝿?wù)當(dāng)中，包括立項(xiàng)當(dāng)中都面臨著很多矛盾景象，當(dāng)我們處于矛盾景象的時(shí)候，我們就要學(xué)會(huì)兼顧，由于矛盾景象從哲學(xué)的高度上來講它是唯物論，它是客觀存在的，對(duì)于客觀存在我們要學(xué)會(huì)辯證法，在運(yùn)用辯證法的時(shí)候我們要合理的找到一個(gè)最正確的度，哲學(xué)上講質(zhì)量，量變、量變和度

8、，度是一個(gè)哲學(xué)概念，實(shí)踐上就是一個(gè)恰到益處的關(guān)節(jié)點(diǎn)，用這個(gè)方法論不僅可以處置選地的問題，還可以處置我們?cè)谌粘Ｉ钪忻媾R的許許多多的問題，所以我為什么提倡大家在思索問題的時(shí)候先學(xué)一下方法論。 比如說方法論還有一些成語、俚語、俗語來解釋，我們經(jīng)常說熊掌與魚不能兼得或者說我們?cè)谀骋粋€(gè)公司打工，覺得這兒做的不稱心我們就會(huì)面臨一些選擇，很多是處于二難的境界，這樣不是，那樣也不是，這就是一種矛盾，包括我們?cè)谶x地的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)這塊地也可以，那塊地也可以的時(shí)候，就要根據(jù)各方面的要素進(jìn)展兼顧、綜合的判別。只需這樣我們才干在我們立項(xiàng)的任務(wù)當(dāng)中找到合理的方法。下面一句話是改動(dòng)不了就順應(yīng)，有限制地順應(yīng)，到達(dá)理想形狀

9、，這是我過去在大學(xué)教書的時(shí)候送給那些大學(xué)生畢業(yè)的一句話，這句話符合上面的原那么，他進(jìn)入社會(huì)的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)很多和學(xué)校不一樣、和家庭不一樣，當(dāng)他們充溢愉快理想的時(shí)候，他想改動(dòng)這個(gè)社會(huì)的時(shí)候不是他想象的那樣，當(dāng)他面對(duì)客觀社會(huì)改動(dòng)不了的時(shí)候，他就必需求學(xué)會(huì)順應(yīng)，在達(dá)爾文進(jìn)化論里面他說到真正的物種它的生存并不是由于它的強(qiáng)大，也并不是由于它們的聰明，而是它們最會(huì)順應(yīng)，所以說最會(huì)順應(yīng)的物種才有才干生存下來，這是從唯物論的角度來講。另外從辯證法的角度來講，當(dāng)他學(xué)會(huì)生存的時(shí)候，他選擇的時(shí)候還要有一定的限制，不能無限的去順應(yīng)，最后到達(dá)理想的情況。 第二，我們?cè)谶x地的時(shí)候最重要的是要去了解這個(gè)城市的定位察看，我們知道

10、中國(guó)城市的開展是非?？斓?，國(guó)家紀(jì)委曾經(jīng)有一個(gè)要求，要求中國(guó)的城市化率以每年1的速度往前推進(jìn)，也就是說到2020年我們國(guó)家的城市化率要到達(dá)世界中等開展國(guó)家的程度，即50的城市化率。按照這樣的速度，我們的城市在這20年當(dāng)中有了突飛猛進(jìn)的開展，但是在過去城市20年的開展過程當(dāng)中是沒有先例可以參照的，大家也許都在摸著石頭過河，或者說當(dāng)一個(gè)城市不自信的時(shí)候，它主要是模擬他人，我們國(guó)家這20年來的城市開展都走向了一個(gè)趨同化的開展，很多都找不到本人的城市個(gè)性，由于房地產(chǎn)這塊的信息為什么開展的這么快？由于房地產(chǎn)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)這塊還沒有列入到知識(shí)產(chǎn)權(quán)維護(hù)的范圍里面，在東北做一個(gè)盤廣州能夠就會(huì)模擬或者在廣州做一個(gè)盤上

11、海也會(huì)模擬，由于目前這都不涉及到侵權(quán)的問題，這樣的話很多開展商為了省事、省時(shí)間，大多時(shí)候都是拿來主義，一拿就變成了長(zhǎng)沙也覺得是南國(guó)風(fēng)光，武漢也覺得是南國(guó)風(fēng)光，這邊從上海拿的都是歐陸風(fēng)等等，呵斥了很多城市同質(zhì)化的開展。 21世紀(jì)以后，我以為我們的城市應(yīng)該從同質(zhì)化的開展中覺悟起來，走向異質(zhì)化的開展，走向個(gè)性化的開展，這是21世紀(jì)城市開展的大的趨勢(shì)，所以在這樣的前提下我們對(duì)一個(gè)城市的察看就要想到它的定位。它的定位特征決議了城市未來的開展方向，每一個(gè)城市都應(yīng)該有它的特征、它的本質(zhì)，這個(gè)特征和本質(zhì)就是這個(gè)城市未來的傳播點(diǎn)，由于一個(gè)城市未來開展的快和慢很重要的要素就是外界對(duì)這個(gè)城市的關(guān)注度如何，而不是它過

12、去方案經(jīng)濟(jì)時(shí)代或者是在信息不興隆的時(shí)代，城市開展在于它內(nèi)在的動(dòng)力，但是在信息時(shí)代的背景下城市開展很大程度取決于外界對(duì)這個(gè)城市的關(guān)注度，外界的關(guān)注度越高，城市快速開展的能夠性就越大。 比如說一個(gè)博鰲會(huì)就可以把博鰲小小的地方近5年里進(jìn)展了快速的開展，開展成了一個(gè)旅游城市，一個(gè)會(huì)議城市。過去也有這樣的景象，比如說鄭緒嵐一首歌，那是80年代，就把哈爾濱的知名度在全國(guó)進(jìn)展了推行，而且把太陽島也推行出去了，所以說哈爾濱市非常贊賞鄭緒嵐，把他作為哈爾濱市的榮譽(yù)市民，由于他的一首歌引起了很多人、很多城市對(duì)哈爾濱的關(guān)注，刺激了它旅游的開展。同樣，楊麗萍在去年推了“云南印象這樣一個(gè)原汁原味的反映云南文化的舞蹈，她

13、把云南推向了世界，推向了中國(guó)，引起了外界的劇烈關(guān)注等等，我們經(jīng)過什么去認(rèn)識(shí)城市的特征，比如說北京是以政治為特征，上海是以經(jīng)濟(jì)為特征，文化是以西安為特征，這些實(shí)踐上就是這個(gè)城市的傳播點(diǎn)，我們?cè)谶x地的時(shí)候?yàn)槭裁匆妓鬟@些？由于他經(jīng)過對(duì)這個(gè)城市的認(rèn)識(shí)，他能把握它未來的開展速度，當(dāng)他要到一個(gè)地方去投資的時(shí)候，他首先要了解這個(gè)城市未來如何，這個(gè)很重要，對(duì)于每一個(gè)選地的開展商來說是非常重要的。 剛剛說到正式的特征，實(shí)踐上就決議了這個(gè)城市未來的包裝價(jià)值和它的傳播價(jià)值，決議了這個(gè)城市未來的號(hào)召力如何，每一個(gè)城市都有它的號(hào)召力，由于它的個(gè)性特殊、個(gè)性鮮明，所以它的號(hào)召力越大。號(hào)召力大小和選地有什么關(guān)系呢？有非常

14、大的關(guān)系，我可以舉兩個(gè)例子，比如說大連是在80年代就有城市運(yùn)營(yíng)的認(rèn)識(shí)，開場(chǎng)本人的城市運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)本人的影響力和號(hào)召力，所以它的高檔房子大約6070都是面對(duì)東三省的，廈門的高檔房子70左右是對(duì)閩三角的，杭州的房子是對(duì)整個(gè)浙江周邊小城市的。反過來，廣州這樣的大城市在過去的幾年里，廣州房地產(chǎn)價(jià)錢上升度是在大城市里面排在最后面的，為什么？這里面就跟城市號(hào)召力有關(guān)系、城市影響力有關(guān)系，假設(shè)是廣州來的都知道，周邊城市的東莞、中山乃至番禺、南海這些小地方，他們到廣州辦事情都不情愿在廣州住一個(gè)晚上，都情愿回家，當(dāng)然交通興隆也是一個(gè)要素，很少有廣州周邊城市的到廣州市去買房子，這跟浙江、大連都不一樣，由于廣州對(duì)珠三

15、角旁邊的小城市缺乏吸引力，所以說在廣州賣房只是自我累積、自我開展，靠本人內(nèi)部，它很少像浙江杭州那樣靠外部刺激帶動(dòng)它的開展，這樣的話就決議了一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展規(guī)模和程度，它的價(jià)錢升值程度，寧波杭州這樣的房地產(chǎn)在幾年里面翻了幾倍，他們?cè)谔撸瑥V州在爬著走，這就是差別，這就是城市影響力和號(hào)召力帶來的差別，對(duì)房地產(chǎn)的影響。 比如說上海，不論國(guó)家采取什么政策，宏觀也好，調(diào)控也好，對(duì)上海奈何不了，上海的房地產(chǎn)該升就升，該漲就漲，由于它是以國(guó)際大都市的姿態(tài)來定位的。上海房地產(chǎn)的比較不是跟中國(guó)其他城市比較，而是跟香港、跟東京這樣國(guó)際上的城市比較，所以跟香港一比上海的房?jī)r(jià)并不高，香港目前的房?jī)r(jià)和上海目前的房

16、價(jià)比大約差58倍，實(shí)踐上東京的房子是最貴的，更別說跟東京比了，假設(shè)拿上海和這三個(gè)城市比，上海的房?jī)r(jià)還有升的能夠，也許上海未來的功能，未來的定位是朝著他們定位的，所以上海的房子就這個(gè)比較而言還有上揚(yáng)的空間，就看他跟誰比，定位怎樣樣，所以我們?yōu)槭裁丛谶x地的時(shí)候要察看城市的定位。 有些城市在本人定位的時(shí)候是很模糊的，找不到本人的定位，最近中央電視臺(tái)在播一個(gè)中國(guó)山東威海很短的口號(hào)，它喊了一句口號(hào)，“中國(guó)威海是最適宜于人居住的地方，這是一個(gè)口號(hào)而已，而且這個(gè)口號(hào)是可以被取代的，由于中國(guó)有好多地方都可以喊這個(gè)口號(hào)，這個(gè)口號(hào)不是城市所獨(dú)有，所以這個(gè)口號(hào)不具備很高的傳播價(jià)值，從傳播學(xué)上來講，由于他人也可以喊，

17、珠海也可以說我這個(gè)城市是最適宜人居住的地方，青島也可以喊，凡是在海邊的地方都可以這么說，所以我們?cè)趥鞑コ鞘袀€(gè)性的時(shí)候如何經(jīng)過一句話，一個(gè)特征，把城市的定位更好的傳播出來，當(dāng)然這個(gè)是跟我們這次選地關(guān)系不是很大。 比如鄭州的特征，它的市長(zhǎng)說我這個(gè)城市的特征一個(gè)是中，一個(gè)是通，中間代表著輻射力，我在中國(guó)的中心，通就是交通興隆，代表著物流，大連是以港口和物流為特征，沈陽是以制造為特征等等，每個(gè)城市它都會(huì)抓本人的特點(diǎn)，我們?nèi)フ{(diào)查土地的時(shí)候首先要去了解這個(gè)城市的特征，抓住這個(gè)城市的本質(zhì)，從而我們發(fā)現(xiàn)去研討這個(gè)城市未來的開展方向。 第三，城市功能規(guī)劃察看。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)城市特征的時(shí)候要去了解一個(gè)城市的功能規(guī)劃，

18、每個(gè)城市都有本人的規(guī)劃，每個(gè)城市都有本人的功能規(guī)劃，我們國(guó)家建國(guó)50多周年了，但是我們的城市規(guī)劃開展還不如房地產(chǎn)開展的這么迅猛，由于早期在我們解放初的時(shí)候北京的規(guī)劃是毛澤東規(guī)劃的，毛主席站在天安門城樓上說了一句話，南邊要見到很多煙囪，所以南邊就是一個(gè)工業(yè)區(qū)，那時(shí)候工業(yè)救國(guó)，我們打了仗以后中國(guó)一窮二白，我們需求工業(yè)來救國(guó)，而且那個(gè)時(shí)候我們沒有城市規(guī)劃，我們就叫蘇聯(lián)老大哥幫我們規(guī)劃，中國(guó)有150多個(gè)城市是蘇聯(lián)人幫著規(guī)劃的，但是蘇聯(lián)人，也就是如今的俄羅斯，他們當(dāng)時(shí)是中央集權(quán)性的體制，經(jīng)濟(jì)上的集權(quán)、政治上的集權(quán)，所以它在給我們做規(guī)劃的時(shí)候，把中國(guó)一切的城市幾乎都做了一個(gè)單中心制的規(guī)劃，后來城市規(guī)劃上經(jīng)

19、常說，單中心制的規(guī)劃導(dǎo)致了我們?nèi)缃駭偞箫炇降拈_展，由于只需一個(gè)中心城市，所以就往外擴(kuò)展，典型的就是北京，一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)，沒方法，不能帶狀開展，后來中國(guó)很多城市開場(chǎng)走帶狀開展和多中心開展的道路，這個(gè)跟規(guī)劃理念有關(guān)。 比如說，單中心制的開展導(dǎo)致了如今的塞車景象，由于大家都在城里上班，同一時(shí)間、同一地點(diǎn)、同時(shí)往外出和進(jìn)一定呵斥塞車，交通上是怎樣也處理不了的，假設(shè)徹底的把同時(shí)出入上班、下班的問題處理，那就通知他不下班的時(shí)候整個(gè)馬路上就沒車了，這是矛盾，這是留下來的后患。所以說60年代當(dāng)蘇聯(lián)專家撤回到莫斯科的時(shí)候，他反省本人，莫斯科根據(jù)中國(guó)的閱歷和教訓(xùn)，重新把莫斯科規(guī)劃了一下變成多中

20、心了。中國(guó)的城市規(guī)劃開展如今還遺留著蘇聯(lián)方案經(jīng)濟(jì)體制給我們帶來的劇烈烙印。比如典型城市西安，西安的城市規(guī)劃，由于西安剛好是一座城，城里邊是13.2平方公里，城外南郊全部是教育文化，大學(xué)在南郊，當(dāng)時(shí)把上海交大、北京理工大學(xué)，比較好的學(xué)校都往西安搬。東邊國(guó)防工業(yè)，西邊電力工業(yè)，北邊是文物維護(hù)區(qū)，加上火車道在北邊叫道北，這種規(guī)劃景象到如今變成了房地產(chǎn)南邊熱了，由于90年代初的時(shí)候把高新技術(shù)開發(fā)區(qū)也放在了南邊，把次一等的經(jīng)濟(jì)開放區(qū)放在了北邊，所以本身就有土地域域的歧視概念在里面，所以問西安的孩子，南邊的孩子考上大學(xué)了沒有，北邊的孩子犯了沒有，西安北邊就不成器，小偷小摸，北邊的房子還比南邊差1000塊錢

21、左右，在方案體制下這就是過去城市功能規(guī)劃，我們要研討，根據(jù)城市功能的規(guī)劃我們可以發(fā)現(xiàn)城市開展的文脈，城市開展的文脈包括居住文脈，對(duì)房地產(chǎn)是有很大影響的。成都也有類似的情況。 如今西安整個(gè)城市規(guī)劃，一出城門就有很大的標(biāo)語，上面寫了三個(gè)大字，一個(gè)字大約有23米高，叫做“向南看，這是政府行為，南邊有看頭，有10年的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的勝利運(yùn)作，有曲江旅游度假區(qū)，大雁塔，所以旅游和高科技都集中在南邊，讓他向南看。反過來，北邊沉不住氣了，也掛了一個(gè)大標(biāo)語叫“朝北走，當(dāng)時(shí)我跟北邊的一個(gè)未央?yún)^(qū)的區(qū)長(zhǎng)，我說朝北走干什么去？有什么說頭，我們?nèi)绾沃\劃在城市運(yùn)營(yíng)方面把向南看和朝北走都拉到一個(gè)平臺(tái)上來對(duì)話，目前向南看有看

22、頭，朝北走沒有什么干頭，我們應(yīng)該把朝北走落實(shí)到一個(gè)詳細(xì)的干工程的基點(diǎn)上才干建立南北之間的對(duì)話。西安如今做出了一個(gè)宏大的決議，把政府北遷，朝北走有干頭了，政府行政中心到了北邊，這是很大拉動(dòng)北邊經(jīng)濟(jì)開展的砝碼，由于西安有一個(gè)怪景象，凡是城市的機(jī)場(chǎng)在哪邊，普通來說那個(gè)方向就興隆，比如說重慶的江北，機(jī)場(chǎng)在江北，所以于北地域開展非常快，好的房地產(chǎn)都在江北，包括北京，北京的機(jī)場(chǎng)也在東北邊，所以北京的北邊比南邊興隆。兩年前我們研討北京城市房地產(chǎn)價(jià)錢的時(shí)候，以長(zhǎng)安街為限，它的價(jià)錢相差1000塊錢，南北開展是不一樣的。 西邊是咸陽，咸陽是中華第一帝都，皇帝的時(shí)候就是一個(gè)都，如今號(hào)稱是中華第一帝都，它的號(hào)碼跟西安

23、連成一體了，所以它講吸引力，城市一體化，城市往西開展銜接咸陽，打造西安大的都市圈，它有它的口號(hào)，東邊就沒什么說頭了，所以它叫東方紅，為什么？由于當(dāng)時(shí)的東邊是非常昌盛的，國(guó)家把大部分的國(guó)防工業(yè)，當(dāng)時(shí)國(guó)家定位都放在了東邊，所以秦川有一個(gè)什么汽車，秦川機(jī)械廠、東方機(jī)械廠、昆侖、黃河，最早黃河照相機(jī)，華山照相機(jī)都是那兒出來的，當(dāng)時(shí)國(guó)家為了配備重工業(yè)，由于當(dāng)時(shí)國(guó)家方案經(jīng)濟(jì)的時(shí)候重工業(yè)從上海拉了6個(gè)紡織廠，招一些女工來配重工業(yè)，不僅工業(yè)配套，人員也配套，男女也配套，這就是方案經(jīng)濟(jì)時(shí)代的規(guī)劃，這時(shí)候西安也提出來東方紅，讓老的國(guó)營(yíng)企業(yè)更加煥發(fā)出青春，這時(shí)候當(dāng)我們?nèi)チ私獬鞘幸?guī)劃對(duì)我們的房地產(chǎn)也有很大的認(rèn)識(shí)作用，

24、當(dāng)我們選地的時(shí)候也有認(rèn)識(shí)作用。 第四，當(dāng)我們了解到城市規(guī)劃的時(shí)候，我們還要察看一個(gè)城市重點(diǎn)開展方向是什么，由于每一個(gè)城市不能夠有那么多的資金，在一個(gè)城市里面四面八方出擊的開展，它只需一個(gè)開展的重點(diǎn)，我們要在拿土地的時(shí)候?qū)ひ挼竭@個(gè)開展的重點(diǎn)在哪里。舉兩個(gè)例子，比如說北京奧運(yùn)聽說要投2000個(gè)億，它的資金投向重點(diǎn)我們應(yīng)該了解，由于房地產(chǎn)它本身不會(huì)升值，房子自從交給老百姓那一天起就在貶值，就開場(chǎng)折舊，它為什么要升值？主要是在它周圍的公建根底設(shè)備、國(guó)家投資力度決議了它的升值，所以房地產(chǎn)的升值是連帶升值，是由于周邊土地的根底設(shè)備配套的不斷完善而導(dǎo)致這塊土地的升值，最后連帶到房地產(chǎn)升值，這個(gè)時(shí)候我們就要學(xué)

25、會(huì)去尋覓城市開展的重點(diǎn)。像南京它為了城運(yùn)會(huì)，市政府投資300多個(gè)億打造河西新區(qū)，所以說當(dāng)政府在投資城運(yùn)會(huì)的時(shí)候，在南京的河西也上演了房地產(chǎn)的運(yùn)發(fā)動(dòng)，幾乎全國(guó)有名的開展商都擁堵到那里進(jìn)展開發(fā)，所以河西曾經(jīng)變成了南京房地產(chǎn)價(jià)錢的風(fēng)向標(biāo)，這也是我們要察看的。 第五，城市人口的察看。包括本地人口、外地人口、年齡、知識(shí)構(gòu)造、新婚戶數(shù)。例如在廣州，廣州白領(lǐng)目前是購(gòu)房的主力軍，由于在80年代末和80年代中期的時(shí)候，百萬移民下珠江，從全國(guó)各地都跑到廣州去淘金，這些80年代來廣州的全國(guó)各地的人才，他們?cè)?jīng)到了購(gòu)房的年齡段了，所以廣州統(tǒng)計(jì)有相當(dāng)一部分是外地來的白領(lǐng)階層，他們幾乎都在廣州的郊區(qū)，比如說麗江花園、奧園

26、、雅居樂，像這樣的郊區(qū)大盤買房子，上海就不同了，由于上海的房子是比較掌柜的，相當(dāng)多的臺(tái)灣企業(yè)老板，包括全國(guó)各地的老板都到上海去買房，由于上海買一套好的房子普通工薪基層是比較難接受的。我們經(jīng)過外地人、本地人、年齡構(gòu)造、新婚數(shù)量調(diào)查人口購(gòu)房特征。 休憩 第六，對(duì)城市拆遷情況的察看。一個(gè)城市的拆遷情況從市場(chǎng)角度來說把它叫做剛性需求，比如說上海大約每年有5萬戶的拆遷量，既然是拆遷了，有拆就有遷，遷到什么地方實(shí)踐上就是一種房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求補(bǔ)給，像南京最多一年遷4萬多戶，普通是1.8萬、2萬，最高一年大約4萬多戶，這些拆遷量就是市場(chǎng)的剛性需求，我們?cè)谶M(jìn)入一個(gè)城市的時(shí)候，這是一個(gè)非常值得關(guān)注的剛性目的。 第

27、七，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段的等級(jí)，這個(gè)概念也非常重要。也就是說我們?nèi)シ治鲆粋€(gè)城市房地產(chǎn)階段等級(jí)怎樣分析，所謂階段等級(jí)，也就是說一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為初級(jí)階段和高級(jí)階段，在什么樣的情況下它是初級(jí)階段，在什么樣的情況下它是高級(jí)階段呢？初級(jí)階段所表現(xiàn)出來的市場(chǎng)特征是什么？高級(jí)階段它表現(xiàn)出來的市場(chǎng)特征是什么？我們?cè)诜治鍪袌?chǎng)的時(shí)候要把握13個(gè)市場(chǎng)分析的關(guān)鍵點(diǎn)，第一個(gè)，剛性需求。什么叫剛性需求？取決于尋覓住所的絕對(duì)需求人口或者需求人數(shù)，包括幾方面，第一方面，城市拆遷量；第二方面，城市新結(jié)婚人數(shù)，我們做了一些分析和調(diào)查，普通新結(jié)婚的人數(shù)有幾類，新結(jié)婚的人數(shù)能夠跟父母居住，但是目前從統(tǒng)計(jì)來說這樣的人比較少了，所以大部

28、分新結(jié)婚的人口進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，各個(gè)城市不一樣，其中有60的進(jìn)入一手房市場(chǎng)，40左右的人口進(jìn)入二手房市場(chǎng)，這些都叫做剛性需求；第三方面，城市新遷入的人口戶數(shù)，所以剛性需求大約就包括這些內(nèi)容，這些內(nèi)容我們可以查閱到，當(dāng)我們開展商進(jìn)軍一個(gè)城市的時(shí)候，去調(diào)查一個(gè)城市土地的時(shí)候，他要對(duì)這些剛性需求有了解， 第二個(gè)，非剛性需求。非剛性需求取決于城市的號(hào)召力，它是相對(duì)需求人口，包括幾類人。第一類，本市改換房子的人，為什么說它是相對(duì)需求呢？就是他有房，祖上留下的或者是單位分的，但是這個(gè)房能夠住的條件不好，他需求改換一套新的，他可以湊合著住下去，這種人我們把他叫做騎著馬找馬的人，他可以再賴、再等一段時(shí)間，當(dāng)然這

29、些人也可以提早釋放需求量，本來明年想買的，一看勢(shì)頭好了嘩一下就提早透支的，本來預(yù)備過兩年買房的，一下房?jī)r(jià)漲得不行，所以城市號(hào)召力一大，宣傳力度一大，城市開展規(guī)模越大，外地開展商進(jìn)來一刺激，這些人覺得住著不稱心了，就購(gòu)買房。 第二類，本市預(yù)備投資的房產(chǎn)者，他買房不是換一套房子住，而是為了投資，有點(diǎn)兒閑錢，由于中國(guó)如今老百姓的投資渠道并不多，比如說股票，股票市場(chǎng)傷透了老百姓的心，股市上流傳著一句話，“好了就了，了了就好，勢(shì)頭好了想把它了了，了了就好，接著后面兩句是“總也好不了，總也了不了，這是對(duì)股市的概括，所以股市這個(gè)投資渠道曾經(jīng)讓老百姓激動(dòng)一時(shí)，甚至讓老百姓中的一些少數(shù)人發(fā)了一些財(cái)，但是從整體來

30、說中國(guó)的股市確實(shí)讓老百姓有點(diǎn)兒心寒。藝術(shù)品是個(gè)投資渠道，但是藝術(shù)品有很多專業(yè)知識(shí)，老百姓覺得操作起來比較復(fù)雜，最近中央電視臺(tái)辦了一個(gè)欄目，很多人還是比較情愿看的，由于這是一個(gè)投資渠道，藝術(shù)品包括畫、國(guó)畫、油畫、瓷器、郵票、古家具等等，有很多門類，昨天我到市場(chǎng)上去買書，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)人專門收藏連環(huán)畫，他在那兒議論，50年代一套三國(guó)演義如今能賣到2萬多了，這也是一個(gè)投資渠道，包括信托，如今銀行又推出了理財(cái)?shù)鹊?，一切這些渠道對(duì)老百姓來說房地產(chǎn)是最真實(shí)，他能看得到的，所以投資作為房子來說有兩種功能，除了運(yùn)用功能以外，還有投資功能，只不過房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的功能兌現(xiàn)率差一點(diǎn)，兌現(xiàn)起來不像買黃金那么方便，比較費(fèi)事

31、，所以上海在兌現(xiàn)的渠道上做的比較好，在買賣二手房屋的時(shí)候做的比其他城市好得多。江浙一帶二手市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)興隆于廣州，更興隆于西北、東北。 還有一些非剛性需求，外邊城市的房產(chǎn)投資者，除了本市的以外還有一些外地的來投資，還有外地的遷入者，外地的遷入者為什么沒有把他放在剛性需求里呢？由于外地遷入有兩類人，一類是屬于人才性的，把他放到剛性需求里邊，我們這個(gè)城市要吸引一批人才，他來了我就給他房子，特別是在大專院校、科研機(jī)構(gòu)、珍貴性的各大公司引進(jìn)一個(gè)人才首先給他一套房，把他安定下來，中國(guó)一句古話是安身才干立命，不把人家身安下來人家不好給他干活。但是中級(jí)以下的新遷入者首先進(jìn)入二手的租房市場(chǎng)，他們何時(shí)買房是一股潛在

32、的力量，所以放在非剛性需求里邊。 第三個(gè)，土地拍賣勢(shì)頭。這也是一個(gè)市場(chǎng)分析的關(guān)節(jié)點(diǎn)，通常我們?cè)谂馁u土地的時(shí)候，曾經(jīng)我在給一個(gè)學(xué)員班專門講土地拍賣的情況，土地拍賣我也曾經(jīng)幫著房地產(chǎn)老板去決策了幾塊土地，我記得有一次很有意思，在一個(gè)城市當(dāng)時(shí)土地的報(bào)價(jià)是200萬元一畝，這是投暗標(biāo)，不是舉牌，根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)，根據(jù)企業(yè)的開發(fā)量，根據(jù)企業(yè)的資金情況它列了很多條件，把條件一規(guī)定他就可以來招標(biāo)。當(dāng)時(shí)我記得在上海開會(huì)，董事長(zhǎng)和總經(jīng)理把我邀過去開一個(gè)的會(huì)議，當(dāng)時(shí)我記得很清楚，董事長(zhǎng)和總經(jīng)理都問我，他說周教師他琢磨另外幾家會(huì)出什么價(jià)，由于是暗標(biāo)，200萬元一畝，假設(shè)他報(bào)200萬，他人都出150萬他豈不是很虧，比他人

33、多拿50萬出來，但假設(shè)他不出到200萬能夠拿不到，比如我180萬，能夠他人190萬就把這個(gè)土地拿到了，所以我就跟他說，我說這塊土地能否要智在必得，他們說是，我說那就好，假設(shè)智在必得他就出滿這個(gè)價(jià)，別管他人報(bào)多少，算本人的帳，他問我報(bào)多少，我也不是孫悟空變到鐵杉公主的肚子里邊，知道他弄多少，況且投暗標(biāo)拍賣會(huì)很有意思，很多老板他們商量了一個(gè)戰(zhàn)略，但是都不在紙上填，第二天到會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候就看現(xiàn)場(chǎng)，由于現(xiàn)場(chǎng)是很激動(dòng)的，昨天晚上想好的，一看，來的人都不對(duì)頭了，都是有備而來，這時(shí)候他會(huì)暫時(shí)變化，所以說我們很難猜測(cè)我們的對(duì)方是干什么的。 舉一個(gè)例子，當(dāng)時(shí)上海拍賣自來水的權(quán)益，跟很多國(guó)外公司，標(biāo)的是12個(gè)億，

34、最后翻標(biāo)的時(shí)候一個(gè)法國(guó)公司以24億中標(biāo)，誰都沒有想到，他就智在必得，他算本人的帳，他不論他12億還是多少億，我一定要把它拿下，就翻了一倍，所以說在這種情況下最后翻標(biāo)的時(shí)候到了那天算帳，按照200萬元一畝跟當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)程度算就不掙錢了，只需5的毛利，能夠還會(huì)虧損，所以普通來說房地產(chǎn)商都不敢報(bào)200萬元一畝，如今房子就賣4000塊錢，200萬得賣50006000塊錢，如今賣不到，所以房地產(chǎn)在競(jìng)標(biāo)招標(biāo)的時(shí)候還要算一個(gè)預(yù)期帳，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的開展如何還得有一個(gè)估計(jì)，還有一個(gè)放量。這是2002年拿的地，如今這塊地每畝地變成400萬了，當(dāng)時(shí)第二標(biāo)是180多萬，土地在拍賣的時(shí)候要去判別這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)育程度，所

35、以我為什么說這個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)階段我們要摸清楚才干在拿地上做好充分的思想預(yù)備。 我們從土地拍賣的勢(shì)頭可以發(fā)現(xiàn)城市房地產(chǎn)開展的階段。 第四個(gè)，銀行的支持力度。 第五個(gè)，政府的關(guān)注重點(diǎn)。 第六個(gè)，移民拆遷引導(dǎo)的結(jié)果。 第七個(gè)，整體消費(fèi)的心思情況。這個(gè)怎樣解釋？也就是說在一個(gè)城市老百姓在買房的時(shí)候他思索什么最重要，有一句話曾經(jīng)說到：“地段誠(chéng)可貴，質(zhì)量?jī)r(jià)更高，假設(shè)為價(jià)錢顧，兩者皆可拋，在這樣的情況下老百姓的敏感度在于價(jià)錢，在城市開展的高級(jí)階段老百姓的敏感度在于質(zhì)量，由于他買過一輪房子，覺得房子很差，雖然廉價(jià)，真是廉價(jià)沒好貨，房子是70年的運(yùn)用期，買的時(shí)候溫馨，用的時(shí)候就不溫馨了，反過來到了質(zhì)量期能夠買的時(shí)

36、候不溫馨，用的時(shí)候就溫馨，買的時(shí)候確實(shí)貴了點(diǎn)兒，但是一搬進(jìn)去確實(shí)跟他人的不一樣，連窗戶都不一樣，真空的，窗戶都比他們家窗戶貴100多塊錢一平方米，所以調(diào)查整體消費(fèi)者的心思情況對(duì)于我們制定價(jià)錢戰(zhàn)略、決議產(chǎn)品的質(zhì)量有著很重要的參考作用。 第八個(gè)，對(duì)人均居住面積的了解。 第九個(gè)，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量情況的了解。一個(gè)房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量它絕不是指一個(gè)建筑單體，房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量由四個(gè)方面構(gòu)成，它是建筑單體、環(huán)境、配套、物業(yè)管理，這四個(gè)方面的最正確組合，最完善的組合決議了這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)質(zhì)量量的高和低，所以我在研討房地產(chǎn)產(chǎn)品的時(shí)候曾經(jīng)提出了一個(gè)概念，抓住房地產(chǎn)產(chǎn)品的三大特征他就能做出好的房子，哪三大特征呢？第一，建筑單

37、體的溫馨性；第二，環(huán)境景觀的宜人性；第三，生活出行的方便性，抓住這三性，圍繞著這三性去做他的產(chǎn)品我覺得就能出好東西。產(chǎn)品的溫馨性主要指產(chǎn)品功能的完善性，過去房地產(chǎn)產(chǎn)品從6大功能走向如今的9大功能，我講的功能是它的內(nèi)在運(yùn)用功能，功能不斷地在完善，比如說我們?cè)?jīng)在2000年就提出一個(gè)“雙廚房的概念，過去我們的廚房都是一個(gè)，如今我們從一個(gè)中式廚房里面再開辟出一個(gè)西式廚房，為什么要有西式廚房呢？西式廚房可以和廳銜接起來設(shè)計(jì)，由于中國(guó)人都是以炒菜為主，有很多油煙，所以在中式炒菜的廚房里把它密封起來就可以在里面炒菜。我們經(jīng)過研討發(fā)現(xiàn)，炒菜的時(shí)間沒有配菜、洗菜的時(shí)間長(zhǎng)，把配菜、洗菜的時(shí)間可以放到西式廚房里，

38、西式廚房實(shí)踐上是一個(gè)電氣化的廚房，未來隨著家電的開展，像微波爐、電磁爐，早晨做早餐都可以在西式廚房里面，另外它還很人性，由于在配菜的時(shí)候可以和廳里面的人進(jìn)展交流，要不然一個(gè)大廚房，當(dāng)家的坐在里邊弄菜、洗菜、炒菜，屋里看電視，廚房門一關(guān)沒有交流，一個(gè)敞開式的西式廚房可以配菜、洗菜，她在洗菜過程中可以和廳里的人進(jìn)展交流，這個(gè)廚房更人性，就多了一個(gè)功能。 像貯藏室的功能，過去中國(guó)人是不太注重貯藏室的這次我來講課之前去了一趟沈陽，有一個(gè)房產(chǎn)商讓我看一下他的戶型，170平方米的房子通暢沒有貯藏室，為什么要170平方米？170平方米是什么概念，150平方米的房子屬于溫馨的豪宅，最正確配比是130平方米，功

39、能性價(jià)比最好的戶型是130平方米左右，上了150平方米就屬于奢侈型了。就像有一個(gè)客戶他來買房，他說這個(gè)廳好似有點(diǎn)兒浪費(fèi)，不合理，多余，是，由于上了150平方米屬于奢華的，故意設(shè)計(jì)出多余的，這多余就顯示出他的奢侈，這不是浪費(fèi)，浪費(fèi)緊巴巴的他就買130平方米剛好，功能和價(jià)錢各方面都不錯(cuò)，所以170平方米的房子短少貯藏室，短少工人房。由于我們能夠是南方過來的，在南方170平方米的房子絕對(duì)要有工人房的設(shè)計(jì)，就是保姆房，過去設(shè)計(jì)房的時(shí)候沒有保姆房，請(qǐng)阿姨來做飯或者他們家請(qǐng)保姆她必需求占一間房，過去都是三房一廳、四房一廳，她占一間房，他兩口子住大的，但是他兩口子一平均還沒有保姆的房間大，能夠設(shè)計(jì)上不太合理

40、，所以設(shè)計(jì)一個(gè)比較小的工人房，由于170平方米屬于奢華房，他家庭經(jīng)濟(jì)情況各方面都允許他這樣做，所以我們?cè)谠O(shè)計(jì)的時(shí)候就盡量設(shè)計(jì)的像個(gè)奢華的樣子，這就是對(duì)產(chǎn)品的要求，要溫馨，功能很齊全，如今又提倡節(jié)能，在用材上，包括建筑的構(gòu)造，我們?cè)谧龇孔拥臅r(shí)候，中國(guó)2000年以前的多層大部分是磚混構(gòu)造，2000年以后才走向框架，如今又開場(chǎng)框架一型柱構(gòu)造等等，這都闡明房子的技術(shù)含量都在提高，技術(shù)含量、功能含量都在不斷地完善，所以產(chǎn)品的溫馨性主要指這些。 環(huán)境的宜人性包括哪些方面呢？廣告里經(jīng)常可以聽到我這個(gè)小區(qū)有親和力，有歸屬感，什么叫親和力，什么叫歸屬感？很多開展商能夠還不了解。所謂的親和力、歸屬感就是說他回到了

41、這個(gè)家，它并不是說他從大門進(jìn)來直接回到家就有歸屬感，有歸屬感的家一定要和鄰里之間進(jìn)展溝通和交流，要有人性的才叫歸屬感，沒有人性的，回家住了2年，旁邊都不認(rèn)識(shí)這沒有歸屬感，中國(guó)古話，遠(yuǎn)親不如近鄰，他住了2年了連旁邊是誰都不知道，有什么歸屬感，歸屬是社團(tuán)性質(zhì)，是社會(huì)性的，作為我們的景觀設(shè)計(jì)怎樣能在一個(gè)新的小區(qū)里邊設(shè)計(jì)出他的歸屬感來呢？這就要落真實(shí)物的表現(xiàn)上。 我們?cè)?jīng)去觀賞西安、沈陽、包頭，像這些過去國(guó)家方案經(jīng)濟(jì)實(shí)施很強(qiáng)的城市，有一些蘇聯(lián)人50年代蓋的社區(qū)，給這些大的兵工廠蓋的社區(qū)，到那里面絕對(duì)有歸屬感，別看它的房子破，當(dāng)他走到里邊的時(shí)候一切的人都用異常的目光看著他，他是外來的，他進(jìn)犯了他的領(lǐng)域，

42、歸屬感和領(lǐng)域感很重要，領(lǐng)域感不是一個(gè)人呵斥的，而是一群人呵斥的，別看那兒破，但是那兒特別平安，沒有保安，老兵工廠請(qǐng)不起保安，退休老頭站崗，但是那兒的盜竊率特別低，為什么？人與人之間有著劇烈的溝通，鄰居與鄰居之間都認(rèn)識(shí)，都協(xié)助 ，齊心合力一個(gè)小偷是跑不掉的，像我們?cè)谛碌男^(qū)里面就短少這些東西，這才叫歸屬感。 這些東西我們?cè)鯓幼瞿兀课覀冊(cè)?jīng)在南昌做了一個(gè)嘗試，我們把一個(gè)房子底下少做一戶，構(gòu)成大家聚合的空間，左鄰右舍下了樓坐在這兒，就有人漸漸過來，能夠會(huì)在這個(gè)空間里面下棋、聊天、溜狗、逗鳥，有一個(gè)活動(dòng)的地方，這是需求開發(fā)商設(shè)計(jì)的，不能四處都是請(qǐng)勿踐踏，只能順著它給他的小路走，一走就走回家了，一切的景

43、觀都缺乏人性，看起來挺美麗，美觀不中用，特別是北方好多景觀弄了很多水，冬天就結(jié)冰，夏天過了一段時(shí)間石頭上就臟了，然后拿水龍頭洗石頭，所以我們?cè)诃h(huán)境的親和性和宜人性上要給這個(gè)社區(qū)的景觀設(shè)計(jì)提供人與人聚合的空間。 環(huán)境的宜人性還有人與自然的交融和接觸，剛剛是人與人之間在社區(qū)里面怎樣溝通，人與自然怎樣溝通，那就要求我們配備少一些硬質(zhì)鋪裝，多一些綠化，這個(gè)綠化不僅僅是種草，更重要的是種樹，把他的綠化層次化，能夠根據(jù)不同的季節(jié)，比如說這個(gè)條件在南方我們看的比較多，不同的季節(jié)開不同的花，有不同的綠色，在北方就略微難一點(diǎn)。上次我跟北方景觀咨詢的時(shí)候，給他們提供了一些參考，比如日本如今有一種叫做枯景觀的設(shè)計(jì)，

44、冬天很美觀，雖然很黃，但它可以變得很滄桑，很有檔次，這都是景觀設(shè)計(jì)，枯景觀設(shè)計(jì)也是最近我研討的一個(gè)課題。人與自然和人與人兩項(xiàng)都做好了才叫環(huán)境的宜人性，環(huán)境的宜人性不代表景觀的藝術(shù)性，他做了很美觀的景觀，看起來很棒，四處都是水，這兒噴水，那兒噴水，我覺得這不是調(diào)查好景觀的規(guī)范，調(diào)查好景觀的規(guī)范就是剛剛我講的兩條，一個(gè)是人與人之間能有溝通的場(chǎng)所，一個(gè)是人與自然可以很好的接觸和溝通，自然的東西能為人更多的提供效力，而不是人把自然分開。 方便，一個(gè)好的小區(qū)要做到方便不是那么簡(jiǎn)單，各方面的方便，他圍繞著如何使他的生活更方便，如何使這里的住戶出行更方便，圍繞著這兩個(gè)去思索他們所設(shè)定的條件，去發(fā)明這些條件。

45、 總結(jié)一下，當(dāng)我們把握了這些市場(chǎng)思索點(diǎn)的時(shí)候，一個(gè)房地產(chǎn)開展階段等級(jí)怎樣分析、判別，我得出一個(gè)結(jié)論，假設(shè)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展是屬于初級(jí)階段的時(shí)候，闡明這些買房人主要是以居住為主要目的的購(gòu)房目的，這是房地產(chǎn)開展的第一階段，也就是說大部分的人買房主要是為了改善本人的生活條件或者沒有房去買一套房，在房地產(chǎn)開展的初級(jí)階段它的價(jià)錢特征是什么樣呢？它上升是緩慢的。比如說一個(gè)城市今年開發(fā)量是100萬，消化量是80萬，明年同步提高，開發(fā)量110萬，消化量90萬，像這種目的都是初級(jí)階段。到了高級(jí)階段，投資者的引入，城市號(hào)召力加大，外地的購(gòu)房者涌入，這是兩個(gè)變量，有哪兩個(gè)變量起到?jīng)Q議作用呢？一個(gè)是原來預(yù)備過兩年買

46、房的，他并不愁房住的，騎著馬找馬的人提早釋放本人的購(gòu)房能量，這樣就加速了城市房地產(chǎn)需求量的開展。一個(gè)是外地人購(gòu)房大量涌入，這兩個(gè)變量促成了房地產(chǎn)從低級(jí)走向高級(jí)。導(dǎo)致的結(jié)果是這個(gè)房地產(chǎn)的開展今年100萬，明年能夠150萬，而且價(jià)錢今年是1000，忽然一下漲到2000，就闡明這個(gè)市場(chǎng)有大量投資客的出現(xiàn)，有大量的并非買房是為了住房的人出現(xiàn)，提早釋放，呵斥了房地產(chǎn)的價(jià)錢猛然的攀升，房地產(chǎn)的開發(fā)量陡然的加大，中國(guó)有很多城市都出現(xiàn)了這樣的情況。 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀的察看和開發(fā)程度的察看，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀主要是察看它的開發(fā)量，而房地產(chǎn)開發(fā)程度的察看主要是察看它的開發(fā)質(zhì)量，一個(gè)是數(shù)量，一個(gè)是質(zhì)量，現(xiàn)狀從

47、數(shù)量上看它的速度是怎樣樣的，往下看它的程度終究如何，是高還是低。 第十，城市文脈與文化才干的研討，房地產(chǎn)界曾經(jīng)有過一句話，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)到最后是一種文化的競(jìng)爭(zhēng)。舉個(gè)例子，像萬科進(jìn)駐到一個(gè)城市的時(shí)候它曾經(jīng)不是在進(jìn)展產(chǎn)品的推行，也不是進(jìn)展企業(yè)籠統(tǒng)推行，而是在進(jìn)展萬科文化的推行，典型的就是去年好似萬科在武漢有一期開盤，一個(gè)整版講萬科和美國(guó)文化街區(qū)文化的交融，由于它發(fā)明了一條純粹的美國(guó)風(fēng)味的街，汽車文化，美國(guó)很重要的文化方面就是汽車文化，所以它在墻頭上弄了一個(gè)吉普車嵌出來的頭，如何是美國(guó)街的風(fēng)情，通篇講這些東西，曾經(jīng)不說本人的產(chǎn)品了，就講區(qū)里的這條街傳播的是一種包容的、開放的外來文化，而且這種文化是年輕的

48、，有活力的，有發(fā)明性的，它像老百姓、買房者透視著這樣的信息，也就意味著它的消費(fèi)者層面是有文化的、有素質(zhì)的高級(jí)白領(lǐng)、職員，甚至年輕的35歲左右，40歲以下有活力的年輕人，鎖定這個(gè)年齡層面。 同樣，我們?cè)谀靡粔K地的時(shí)候?qū)σ粋€(gè)城市的研討也應(yīng)該調(diào)查它的文化，城市競(jìng)爭(zhēng)到最后實(shí)踐上也是文化之間的競(jìng)賽，為什么胡錦濤總書記提倡要迎接中華民族偉大的文化復(fù)興，為什么深圳那么新的城市很多人都說這是一夜暴富的城市，為什么它還向國(guó)家提出本人是一個(gè)歷史文化名城，人家都覺得好笑，怎樣深圳能評(píng)歷史文化名城呢？深圳硬是在本人這塊土地上找到了160多處帶有文化遺址性的東西，我們也有文化，不要以為深圳沒有文化，不要以為深圳是一個(gè)小

49、漁村建立起來一夜暴富的城市，它也有文化含量，所以深圳的文化最典型的就是一個(gè)拓荒牛的雕塑，連這么新的城市它都覺得要把本人的文化作為它的競(jìng)爭(zhēng)力提出來，況且中國(guó)有多少故事的城市，如今城市越老故事越多，有一首歌叫做，這個(gè)小城絕對(duì)是有歷史的，他一琢磨小城故事多，這個(gè)小城就像周莊的覺得了，是很優(yōu)美的，蘇州，文化底蘊(yùn)很厚的城市它在未來的城市傳播，未來的潛在競(jìng)爭(zhēng)力有非常大的發(fā)掘價(jià)值，當(dāng)我們調(diào)查土地的時(shí)候，這個(gè)城市不錯(cuò)，未來有包裝價(jià)值，有外界對(duì)這個(gè)城市的關(guān)注價(jià)值，看我們?cè)鯓尤グb了，我覺得當(dāng)他進(jìn)駐一個(gè)城市的時(shí)候要充分的對(duì)這個(gè)城市的文脈進(jìn)展研討。 文化才干也很有意思，當(dāng)然這個(gè)文化才干和文脈有一定的關(guān)聯(lián)性，只是我們

50、要求它去了解而已，它是一個(gè)研討課題。所謂的文化才干，就是這個(gè)區(qū)域的民族思想特征、行為特征，舉個(gè)例子，李光耀當(dāng)年調(diào)查中國(guó)的時(shí)候，首先中央引薦李光耀到山東調(diào)查，李光耀到了山東以后覺得山東的文化才干和新加坡特別袖珍城市的文化才干能夠不太吻合，這是我的分析，所以他看了山東覺得不稱心，后來我們國(guó)家又讓他到無錫去調(diào)查了一下，他看了無錫也覺得不稱心，就預(yù)備到上?；匦录悠铝耍撬谔K州看的時(shí)候，蘇州人就給他拿了三件東西，蘇州的盆景、蘇州的刺繡、帶他看了蘇州的園林，這三樣?xùn)|西都是典型的蘇州文化的底蘊(yùn)，代表了蘇州的文化才干，蘇州人手巧，這種手巧能夠多少帶著基因傳下來的刺繡工藝，他能把一根頭發(fā)絲分成十幾個(gè)頭兒，把

51、蠶絲還剝成十幾個(gè)頭繡上去，北方人沒有這個(gè)功夫，這是文化才干問題，他覺得文化才干能夠跟新加坡彈丸之地的國(guó)家有點(diǎn)兒吻合，所以就把錢扔到了蘇州，所以蘇州的工業(yè)區(qū)就是新加坡工業(yè)區(qū)。 最近在全國(guó)53個(gè)開發(fā)區(qū)里面新加坡投資的開發(fā)區(qū)是名列前茅的，這跟文化才干有關(guān)，過去不是有兩個(gè)秀才斗嘴嗎，江南的秀才就說我們江南是多山多水多才子，山東的秀才說我們山東是一山一水一圣人，大文化和小文化，所以山東人做事情的文化遺傳到如今，山東干的全是大的，海爾，青島啤酒大的，但是到了江南全是小的，它的企業(yè)也是如滿天星斗，山東的企業(yè)就是一個(gè)個(gè)月亮，文化才干影響了這一代一代人的思想，一代一代人做事情的風(fēng)格，他到這個(gè)城市里面要了解這個(gè)東

52、西，像西安，我曾經(jīng)也把它作為一個(gè)城市研討。 有一個(gè)電視劇叫，這個(gè)電視劇是講唐朝鼎盛的時(shí)期，大明宮相當(dāng)于國(guó)務(wù)院辦公的地方，那就是皇帝辦公的地方，那么大一個(gè)大明宮只用了2年多的時(shí)間就蓋起來了，大雁塔建造時(shí)間是7個(gè)月，這就是文化才干，讓蘇州人蓋一個(gè)大雁塔能夠要2年，精雕細(xì)刻，西北人干東西粗獷，壘著不倒就行，結(jié)實(shí)，這是它的文化才干，它能干大東西，當(dāng)他了解這些文化才干的時(shí)候，我們?cè)趯?duì)這個(gè)城市研討，西安的城市文脈、未來開展方向是什么？西安是十三朝古都，栗戰(zhàn)書如今調(diào)到了黑龍江省當(dāng)副書記，當(dāng)時(shí)他是西安市的市委書記，我們?cè)诟劤鞘羞\(yùn)作的時(shí)候，一個(gè)城市應(yīng)該怎樣包裝，我曾經(jīng)給他一個(gè)口號(hào)，叫做“中國(guó)西安西部最正確，

53、當(dāng)時(shí)他聽了覺得很不錯(cuò)，當(dāng)時(shí)我為什么要提中國(guó)西安西部最正確呢？由于西安在長(zhǎng)安的時(shí)候，在唐朝的時(shí)候曾經(jīng)是世界上最好的城市，最大的城市，最興隆的城市，曾經(jīng)代表著中華民族文化的5000年光輝燦爛的巔峰，日本人到我們這兒來叫遣唐使，留學(xué)生就是從那個(gè)時(shí)候來的，那時(shí)候我們的建筑、科技、文化都向世界上傳播，那個(gè)時(shí)候唐朝是萬幫來朝拜，所以曾經(jīng)輝煌過，西安應(yīng)該重拾歷史的輝煌，復(fù)興偉大的中華民族文化，而且在各個(gè)領(lǐng)域應(yīng)該爭(zhēng)創(chuàng)最正確，如今落后了不要緊，我們看到落后才有動(dòng)力向前，當(dāng)時(shí)栗戰(zhàn)書就很高興，把這個(gè)口號(hào)寫到了政府任務(wù)報(bào)告里邊。 這兩年我對(duì)西安又有了新的認(rèn)識(shí)，在傳播城市的時(shí)候我提了八個(gè)字，叫做“盛世大唐，世界古都，這

54、就是這個(gè)城市的傳播口號(hào)，這八個(gè)字只需西安能用，別的城市不能用，這就是它的傳播價(jià)值，一個(gè)城市的特征和它的傳播點(diǎn)，抓住盛世大唐在西安，抓住它是中國(guó)獨(dú)一的一個(gè)可以號(hào)稱世界古都的東西，這不是小城故事多，這是大城。這里有將近100個(gè)皇帝的腳印，到曲江一看土地，覺得神奇，皇恩浩蕩，所以有充分的歷史資源可以發(fā)掘，只需把這些做好，我覺得世界古都，打古都就是消費(fèi)力這張牌是中國(guó)任何一個(gè)城市都不能比的，西安未來的開展方向應(yīng)該充分的以文化立市來開展本人，有著非常大的開展?jié)摿?，不要跟他人比招商引資，我記得我去未央?yún)^(qū)調(diào)查的時(shí)候，一個(gè)管招商的通知我，他說周教師陜西省的引資和江蘇省沒法比，江蘇省的引資曾經(jīng)是104億美金，陜西

55、省剛好是它的零頭，4億美金，我們不能跟他人比招商引資、比工業(yè)，我們只能跟他人比文化，雖然目前西安是一個(gè)旅游資源的大市，但它不是一個(gè)強(qiáng)市，人家說西安有文無物，地下看西安，地上看山西，山西的古建筑在全國(guó)70是地上的，地上有70是在山西省境內(nèi)，如何改動(dòng)西安，能不能讓地下看西安，地上也看西安呢？應(yīng)該做這方面的事情，這就是城市開展的方向，所以當(dāng)我們?nèi)チ私庖粋€(gè)城市的時(shí)候，摸清了這個(gè)城市的文脈，覺得這個(gè)城市的開展有沒有后勁，這個(gè)城市的指點(diǎn)對(duì)這個(gè)城市的關(guān)懷度如何都很重要，這就是我們研討城市文脈與文化才干的一些思索點(diǎn)。 南京是一個(gè)找不到靈魂的城市，有人對(duì)南京的評(píng)價(jià)是很慘的，當(dāng)年秦始皇開通了一條大運(yùn)河，聽說切斷了

56、南京的王氣，雖然它是七朝古都還是幾朝，如今把太平天國(guó)和民國(guó)加起來也號(hào)稱十幾朝了，但是朝都是短命的，歷史文脈被切斷了，不論怎樣說南京的開展，最近的南京城市規(guī)劃才決議，由于過去講南京很多都是“粉脂器文化，秦淮河粉脂器，陰柔文化，沒有雄性剛陽的揚(yáng)子文化開展，最近南京市新的規(guī)劃深化的總結(jié)了歷史的教訓(xùn)，提出了本人的剛陽文化的一面，發(fā)揚(yáng)揚(yáng)子文化，跨江開展，我們?cè)谘杏懸粋€(gè)城市的時(shí)候應(yīng)該去了解這個(gè)城市，他才干在這個(gè)城市里面做好房地產(chǎn)開發(fā)，由于他的開發(fā)是給人住的，人不是孤立的，首先是歷史的人，然后他才是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的人。當(dāng)我們到城市選地的時(shí)候，要了解本身的資源，要充分的對(duì)本人的資源進(jìn)展評(píng)價(jià)。 到這里我就把方法論講完

57、了，為什么讓大家坐成這樣，就給大家留作業(yè)呢，我們課堂分析。有三道作業(yè)題，第一道比較簡(jiǎn)單，250畝地的選地方向，我會(huì)把條件放在這兒。第二道題略微難一點(diǎn)兒是地產(chǎn)運(yùn)作，250畝是房產(chǎn)運(yùn)作，大約8000畝左右的地是房產(chǎn)運(yùn)作。第三道題比較難，城市運(yùn)作，我想大家在進(jìn)展了房產(chǎn)運(yùn)作、地產(chǎn)運(yùn)作之后，我們應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)更高層次的城市運(yùn)營(yíng)運(yùn)作，下面主要由他們做三道題。 我畫了一個(gè)簡(jiǎn)單的西安大的概略，這塊是西安的城市中心，13.2平方公里，這邊是工業(yè)區(qū)，東郊，剛剛說的東方紅，這是澶河，過去長(zhǎng)安流傳了一句話叫做八水繞長(zhǎng)安，但是如今經(jīng)過了上千年的地理變化，如今就剩下灞河和澶河、渭河三條河流，其他那幾條都不知道哪兒去的。這邊

58、是咸陽，咸陽和西安的接口大約10公里左右，很近的，這塊是南郊文化區(qū)，這邊是秦嶺，這邊是臨潼兵馬俑，這是西安大致的規(guī)劃。它的土地情況，這邊東郊90萬一畝，西郊80萬一畝，北郊70萬一畝，南郊150萬一畝，這塊屬于旅游度假區(qū)，這兒的地很貴，幾乎曾經(jīng)沒有地了，但是它的房子并沒有這兒高，我說的4000塊錢一平方米是在它的旅游度假區(qū)旁邊，那兒是代表西安最高房?jī)r(jià)的地方，大平均沒有這么高，只是在它周邊一點(diǎn)點(diǎn)地方，這兒平均大約3000塊錢，這邊是3500塊錢，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的平均房?jī)r(jià)比旅游度假區(qū)的平均房?jī)r(jià)要高500塊錢，但是頂尖的房?jī)r(jià)還是在這邊，由于周邊旅游區(qū)開發(fā)環(huán)境特別好。 如今我們作為一個(gè)企業(yè)，他們?nèi)缃翊?/p>

59、表著本人的企業(yè)到西安去選地，這個(gè)地的規(guī)模大約是250畝左右，他們就根據(jù)我剛剛上課所講的這些思索方法，我說了11條思索方法，他們來判別他們的企業(yè)到哪里去開發(fā)比較適宜，由于這和企業(yè)規(guī)模有關(guān)，它的特點(diǎn)是這邊是文化教育區(qū)，北郊這里有一個(gè)大明宮遺址，這邊是阿房宮和漢代的宮都在這兒，北邊根本上沒怎樣開發(fā)，機(jī)場(chǎng)在北邊，這兒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，這個(gè)叫高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，兩個(gè)不同的開發(fā)區(qū)，這塊叫做灞柳生態(tài)區(qū)，由于這個(gè)地方的環(huán)境非常好，聽說海南的博鰲中心把會(huì)議的論壇曾經(jīng)就放到灞柳生態(tài)區(qū)，這是它的根本特點(diǎn)。我們根據(jù)這個(gè)根本特點(diǎn)他們提出選地的思緒，為什么要選這兒，我剛剛就說能夠他們會(huì)碰到兩難，比如這兒的地廉價(jià)，但是這兒的房

60、地產(chǎn)人脈不行，這兒的房地產(chǎn)價(jià)高，比別的地方貴一倍還多，根據(jù)他的企業(yè)資源怎樣處理兩難的問題，怎樣處理矛盾的問題，然后他找到一個(gè)充分的理由，由于什么，由于什么。下面各組他們根據(jù)認(rèn)識(shí)討論，拿出本人的方案，我再來點(diǎn)評(píng)一下，這是第一道題，給15分鐘時(shí)間。 昌市政府未來選址就在北邊這塊，在大明宮遺址的旁邊。西安是典型的大陸性氣候。西安為什么氣候跟這邊的漢中不一樣，漢中叫小江南，就是由于西安在秦嶺的北邊，大家在東南西北郊任何一個(gè)地方可以選地，不局限在哪兒，價(jià)錢大約就是這樣，他們可以去挑選。每一個(gè)組推選一個(gè)組長(zhǎng)，把大家的意見集中起來，最后由組長(zhǎng)來引見。容積率2.0，也就是說都要蓋小高層以上的，不能選多層的。選