2022年萬科房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險分析報告

1、萬科房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險分析報告 第 1 頁,共 6 頁第 1 章 目 錄 4總 論 . 1.1. 項目背景與概況 . 41.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) . 61.3. 問題與建議 . 7第 2 章 項目投資環(huán)境與市場爭論 . 82.1. 投資環(huán)境分析 . 82.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 . 10 2.3. 銷售推測 . 14 2.4. 營銷策略 . 17 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 . 19 3.1. 建設(shè)規(guī)模 . 19 3.2. 項目概況現(xiàn)狀 . 19 3.3. 項目建設(shè)條件 . 20 第 4 章 建筑方案 . 23 4.1. 設(shè)計依據(jù) . 23 4.2. 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 . 2

2、3 4.3. 項目總體規(guī)劃方案 . 24 4.4. 建筑設(shè)計 . 25 4.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計 . 26 4.6. 給排水設(shè)計 . 27 第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施 . 28 5.1. 設(shè)計依據(jù) . 28 5.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計 . 28 第 6 章 環(huán)境影響評判 . 29 6.1. 編制依據(jù) . 29 6.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 . 29 6.3. 項目建設(shè)對環(huán)境的影響 . 30 6.4. 環(huán)境愛惜措施 . 30 第 7 章 勞動衛(wèi)生與消防 . 31 7.1. 指導(dǎo)思想 . 31 7.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康計策與措施 . 31 7.3. 消防設(shè)計 . 32 第 8 章 組織機構(gòu)與人力資源配置 . 34

3、 第 2 頁,共 6 頁8.1. 組織機構(gòu) . 34 8.2. 人力資源配置 . 34 第 9 章 項目實施進(jìn)度 . 35 9.1. 項目開發(fā)期 . 35 9.2. 項目實施進(jìn)度支配 . 35 9.3. 項目實施過程把握措施 . 35 第 10 章 項目招投標(biāo) . 37 10.1. 工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述 . 37 10.2. 工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 . 37 10.3. 招標(biāo)依據(jù) . 39 10.4. 招標(biāo)范疇 . 39 10.5. 招標(biāo)方式 . 39 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 40 11.1. 投資估算 . 40 11.2. 資金籌措 . 40 第 12 章 財務(wù)評判 . 42

4、 12.1. 項目評估依據(jù) . 42 12.2. 財務(wù)評判基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 . 42 12.3. 財務(wù)評判 . 42 12.4. 不確定性分析 . 43 第 13 章 社會評判 . 44 13.1. 項目對社會的影響分析 . 44 13.2. 風(fēng)險分析 . 44 13.3. 社會評判結(jié)論 . 45 第 14 章 爭論結(jié)論與建議 . 46 14.1. 可行性爭論結(jié)論 . 46 14.2. 建議 . 47 第 3 頁,共 6 頁第 1總 論 章 1.1.項目背景與概況 1,項目名稱： * 居住小區(qū)一期 1 ,2, 3 號樓 項目 2,承辦單位概況 單位名稱： * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位性質(zhì)：有限責(zé)

5、任公司 外國自然人獨資 注冊資金：港幣 2,000 萬元 單位住宅： * 市珠暉區(qū)沿江路 29 號 業(yè)務(wù)范疇：房地產(chǎn)開發(fā),銷售 建設(shè)單位簡介： * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由 * 市政府在 2022 年中國中西部招商會中引資 過來的加拿大獨資企業(yè), 并經(jīng) * 市工商行政治理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā), 銷售為一體的綜 合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè),公司下設(shè)治理部,技術(shù)部,財務(wù)部,工程部,銷售部等,現(xiàn)有職員 26 人,其 中高級職稱 1 人, 中級職稱 7 人,公司人員大都是體會豐富的專業(yè)人員, 年開發(fā)才能為 50 萬多平 方米； 公司負(fù)責(zé)人 * 先生于 1990 年開頭涉及房地產(chǎn) , 并于次年注冊成立了廣州市

6、 * 房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司, 十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中, 高檔住宅, 總開發(fā)套數(shù) 5000 多套, 銷售業(yè)績始終良好,曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最,是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè),花都 區(qū)經(jīng)濟進(jìn)展先進(jìn)企業(yè),公司董事長 * 先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營企業(yè)家”榮譽稱號,花都 區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實力較雄厚,開發(fā)建設(shè)才能較強”； 2022 年 3 月,由 * 市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊考察組一行 5 人親赴廣東對湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位 廣州市 * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園, 陽光花園 等四個樓盤； 通過考察一樣認(rèn)為廣州市 * 房地

7、產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實力, 具備項目建設(shè)開發(fā)資質(zhì), 并完全有才能把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)； * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 2.4 億,其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝,按每畝 70 萬元估價（已完成征地拆遷）近 億,另外風(fēng)光帶建設(shè)投資 7521 萬元； 3,可行性爭論報告編制依據(jù) （ 1） 與托付方簽訂的詢問協(xié)議； （ 2） 國家計委計辦投資 202215 號審定的投資項目可行性爭論指南（試用版）； （ 3） 國家進(jìn)展改革委員會, 建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的 建設(shè)項目經(jīng)濟評判方法與參數(shù) （第三版） ； 第 4 頁,共 6 頁（ 4） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理條例； （ 5）

8、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評判方法； 4,編制范疇 依據(jù)國家有關(guān)政策,法律,法規(guī),規(guī)程,規(guī)范,對 * 居住小區(qū)一期 1 ,2,3 號樓 項目建設(shè) 的目的,必要性,項目區(qū)域概況,項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容,項目建設(shè)組織治理,項目招標(biāo)方案, 投資估算,融資方案與效益分析,財務(wù)分析,項目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論證和爭論； 5,項目提出的理由 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟進(jìn)展 當(dāng)前,我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特別進(jìn)展時期,為了促進(jìn)國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康進(jìn)展,必 然要求擴大內(nèi)需,優(yōu)化消費結(jié)構(gòu),把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一；依據(jù)國家 統(tǒng)計局的分析和爭論,房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約 重仍將快速上升,對 GDP 的貢獻(xiàn)

9、率仍將逐步增 大； 1.5 2 個百分點； * 房地產(chǎn)占 GDP 的 比 依據(jù)國家有關(guān)部門的分析和推測,我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變,到 2022 年,我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米,平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房, 住房消費占整個消費的比重將達(dá)到 15%,城市化水平將提高到 36%左右； 我國居民住宅的近期進(jìn)展 目標(biāo)是戶均一套,人均一室,力爭 2022 年達(dá)到人均建筑面積 35 平方米,主導(dǎo)戶型為三室兩廳和 兩室兩廳； 正由于房地產(chǎn)投資的帶動作用較大,國家為推動我國國民經(jīng)濟的連續(xù)健康穩(wěn)固進(jìn)展,將建筑 業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一；因此,本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟進(jìn)展

10、的需要； 項目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 2022 年 12 月 24 日,在湖南省各民主黨派省委, 無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課 題組向湖南省委, 省政府提交的 “ 3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)進(jìn)展思路與計策爭論總報告 中, 提出要把“ 3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)集合區(qū), 區(qū),中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū),環(huán)境漂亮的綜合生態(tài)區(qū)； 進(jìn)展布局合理的新型城市連綿 * 作為“ 3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一, 其經(jīng)濟進(jìn)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領(lǐng)先地 位更加突出,對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力,在以長株潭為中心的“ 3+5”城市群 進(jìn)展建設(shè)的環(huán)境下, * 市委市政府提

11、出要突出 * 城市形象建筑, 提高 * 城市品位, 加強城市輻 射功能的目標(biāo)； 依據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2022 年規(guī)劃, 將來 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打 造城市住宅,使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 30.18 平方米； 目前, * 市的人均住宅面積偏小,而且居住條件也比較差,與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展 規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)； 因此, 改善 * 市人民的居住條件已經(jīng)成為 * 市政府特別關(guān)懷的問題之一； 同時, 隨著 * 經(jīng)濟的進(jìn)展和人民生活水平的不斷提高, 人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高, 近年 來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使 * 城市居民的生活環(huán)境,居住環(huán)境不斷得到改善； *

12、 居住小區(qū)一期 1 ,2, 3 號樓 項目符合 * 城市建設(shè)總體規(guī)劃,貫徹了 “ 3+5”城市群建 設(shè)的進(jìn)展戰(zhàn)略,其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,美化城市空間,制造新的城市景觀,提升城市品位都具有 積極意義； 解決勞動就業(yè)的需要 第 5 頁,共 6 頁由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期,部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免,廣開就 業(yè)渠道,解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事；而投資,消費,出口是國 民經(jīng)濟增長的原動力,因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是連續(xù)保持投資總量的穩(wěn)固增長,以 制造更多的就業(yè)機會； 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算,我國 GDP 每增 1 個百分點,全國可新供應(yīng) 80 多萬個就業(yè)

13、崗位,而 住宅投資每增加 10%,大約可以拉動 GDP 增 長 0.5 個百分點, 就可供應(yīng) 40 多萬個就業(yè)崗位； 因此, 住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不行忽視的作用, 長 而本項目作為 * 市重點商品住 宅建設(shè)項目工程之一,將為增加 6,擬建地點 * 市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出確定的貢獻(xiàn)； 本項目位于 * 市湘江東岸南段,總占地面積 20,936.7 平方米,小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng) 光帶相連,南至望江路,東隔規(guī)劃中的小區(qū)學(xué)校與中天路相連,北至小區(qū)北部主路口；本項目與 * 市著名的東洲島隔河相望； 距 * 市火車站不到 500 米 , 距離衡昆高速, 衡棗高速, 京珠高速皆 不到

14、二十公里,自然環(huán)境優(yōu)越,道路交通便利； 7,預(yù)期目標(biāo) * 居住小區(qū)一期 1 ,2, 3 號樓 項目擬在占地面積 率為 ,建設(shè)密度為 24.4%, 總建筑面積為 20,936.7 平方米的土地上,建設(shè)總?cè)莘e 平方米的 3 棟 1-3 號樓 高層電梯住宅房 （其中住宅面積 47,652.3 平方米, 1-2 層商鋪面積 7419.1 平方米,地下停車場面積 10,842 平方 米）； 8,主要建設(shè)條件 * 居住小區(qū)一期 1 ,2, 3 號樓 建設(shè)項目是“ * ”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分,該項目分城 市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行,項目以建筑,自然與人和諧為理念, 旨在打造尊貴,健

15、康,運動,休閑,生態(tài),養(yǎng)生的水岸生活；為了加快招商引資力度,加快 * 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè), 促進(jìn)經(jīng)濟社會可連續(xù)進(jìn)展, 把 * 建設(shè)成為區(qū)域性中心城市, 珠暉區(qū)啟動了湘 江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)；經(jīng)考察,在中國 2022 年中國中西部招商會中引入了 * 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,對該項目進(jìn)行投資建設(shè),并成立了 * 市湘江東岸南段建設(shè)和諧領(lǐng)導(dǎo)小組, 由原市委副書記王雄飛任組長,珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長,市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo) 及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員；將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項目納入省,市重點項目；考慮到該項目投資 大,建設(shè)周期長,帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯,對該項目享受相關(guān)優(yōu)惠政策,并下發(fā)了衡政 發(fā) 202220 號文,“關(guān)于湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細(xì)就的通知,該通知第五條規(guī)定用 地把握范疇；“在湘江東岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范疇內(nèi),依據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的 投資額加 20%的回報率確定補償用地面積,作為投資