房貸證券化破冰銀證互通時(shí)難題亟待破解

1、房貸化破冰銀證互通時(shí)難題亟待作為不動(dòng)產(chǎn)化重要形式的房地產(chǎn)化，金新的重中之重。運(yùn)用房地產(chǎn)進(jìn)行金新，已成為眾多國(guó)家防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要。加入后中國(guó)將逐步放開(kāi)，為順應(yīng)國(guó)際金新潮流，諸如住房化等國(guó)際流行的金新工具，將逐步運(yùn)用。日前有消息稱，中國(guó)建設(shè)市分行即將首推房貸化，市民可通過(guò)來(lái)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，相關(guān)政策也將于月出臺(tái)。這使得一度被熱炒的“房貸化”再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主夏普和兩位教授早前，不動(dòng)產(chǎn)化是世紀(jì)全球金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，是金融結(jié)構(gòu)調(diào)整和金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。而不動(dòng)產(chǎn)化重要形式的房地產(chǎn)化，又是金新的重中之重。運(yùn)用房地產(chǎn)進(jìn)行金新，已成為眾多國(guó)家防范的重要。加入后中國(guó)將逐步放開(kāi)，為順應(yīng)國(guó)際金新

2、潮流，諸如住房化等國(guó)際流行的金新工具，將逐步運(yùn)用。銀證市場(chǎng)互動(dòng)其實(shí)，住房化的基本結(jié)構(gòu)是：首先，商業(yè)將其可化的住房出售給特設(shè)機(jī)構(gòu)；其次，化特設(shè)機(jī)構(gòu)將所獲得住房匯總重組，經(jīng)信用擔(dān)保及后，住房；最后，住房人償付的抵押本息，用于對(duì)投資者支付本息，以及評(píng)估、擔(dān)保、承銷或其他化費(fèi)用。隨著中國(guó)住房商品化加快，個(gè)人住房將迅速增長(zhǎng)。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)會(huì)較大的缺口，以及來(lái)源的短期性與住房需求長(zhǎng)期性，這無(wú)疑會(huì)帶來(lái)新的。然而，通過(guò)實(shí)施住房化，使整個(gè)住房與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)的融資規(guī)模。即商業(yè)可以源源不斷地從資本市場(chǎng)募金，以滿足不斷增長(zhǎng)的住房融資需求。同時(shí)還會(huì)帶來(lái)良性的連鎖效應(yīng)，即可以提高資產(chǎn)的性、改善銀行

3、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、降低開(kāi)展住房業(yè)務(wù)成本。由于中國(guó)住房開(kāi)展時(shí)間比較短，絕對(duì)數(shù)字比較低，經(jīng)濟(jì)周期對(duì)居民償付能力的影響還沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)。因此，目前住房的呆壞賬比例相當(dāng)?shù)汀５?，住房期限是年至年，風(fēng)險(xiǎn)是長(zhǎng)期的。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞賬比例容易升高。而實(shí)施住房化，可以分散開(kāi)展該業(yè)務(wù)的。由此可見(jiàn)，住房化的最大受益者是商業(yè)。中國(guó)建設(shè)市場(chǎng)研究和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)部總經(jīng)理博士表示，住房化將推動(dòng)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)，使房地產(chǎn)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。各投資主體能直接到市場(chǎng)上尋求來(lái)源，減少相互依賴；購(gòu)房者可以通過(guò)有價(jià)，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值；中小投資者也可按自己的意愿換房，地得到實(shí)惠；化讓資產(chǎn)持有者更加分散，有利于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

4、的分散，對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展大為有利。試點(diǎn)舉步維艱實(shí)施住房化帶來(lái)的利益顯而易見(jiàn)。為此，社會(huì)各方始終在為其奔波。早在年海南推出“地產(chǎn)投資券”以來(lái)，中國(guó)住房化一直行走在政策的邊緣。進(jìn)入年代中后期，中地產(chǎn)業(yè)處于狀態(tài)，如何促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的有機(jī)結(jié)為迫切而現(xiàn)實(shí)；住房化的呼聲也越來(lái)越高。于是，在、等經(jīng)濟(jì)，先后出現(xiàn)了區(qū)域性住房化的試點(diǎn)個(gè)案。其實(shí)，央行對(duì)推進(jìn)住房化的態(tài)度很鮮明，認(rèn)為是啟動(dòng)中地產(chǎn)市場(chǎng)的突破點(diǎn)。對(duì)兩家的抵押債券模式（即表內(nèi)融資）表示認(rèn)同，并考慮今年上半年，由兩家率先在京滬兩地推行住房化業(yè)務(wù)。據(jù)一位透露，年底，已責(zé)成央行和證監(jiān)會(huì)共同拿出一套住房化可行性方案。為此，央行與證監(jiān)會(huì)接洽。然而，二者在共同研究

5、“可行性方案”時(shí)出現(xiàn)波折。問(wèn)題是央行與的權(quán)力分配、責(zé)任分擔(dān)的劃分及對(duì)試點(diǎn)工作如何有效。更有消息說(shuō)，住房化何時(shí)面市，要視各方利益如何平衡而定。最終，央行在先前原則上認(rèn)同抵押債券模式（即表內(nèi)融資）的情況下，重新改度。認(rèn)為各商業(yè)上報(bào)的試點(diǎn)方案很難說(shuō)服部門(mén)。據(jù)稱，央行表示，拿出來(lái)出售才是真正意義上的住房，即通過(guò)“表外融資”方式出售住房資產(chǎn)。而各方商業(yè)提出“表內(nèi)融資”方案，其是把化資產(chǎn)拿來(lái)抵押，并保留在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，其所仍屬于，這只能叫作住房抵押債券。央行希望商業(yè)能一步到位地推進(jìn)住房化（即表外融資）。難題亟待有關(guān)，住房化似乎又還原至可行性分析論證階段；推行這種全新融資行為的關(guān)鍵是完善國(guó)內(nèi)金融基礎(chǔ)環(huán)境。健

6、全環(huán)境住房化是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，將銀行債權(quán)轉(zhuǎn)化為投資者有價(jià)持的過(guò)程中，涉及原始債權(quán)人、證券特設(shè)機(jī)構(gòu)、信用機(jī)構(gòu)、服務(wù)、投資者等方面的利益?，F(xiàn)有無(wú)疑是實(shí)施住房化的阻礙。時(shí)下當(dāng)務(wù)之急是著手構(gòu)筑資產(chǎn)化所需要的法律框架，并研究制訂相關(guān)，彌補(bǔ)體制的缺陷及解決相關(guān)操作過(guò)程中存在的種種。同時(shí)，結(jié)合資產(chǎn)化的特性，現(xiàn)行會(huì)計(jì)和的基礎(chǔ)上，制訂具體的適用制度，確保住房化在規(guī)范化、化的良性軌道上順利實(shí)施。構(gòu)建信用評(píng)估體系獨(dú)立、客觀、公正的信用評(píng)估是住房化成敗的關(guān)鍵。以國(guó)外成資產(chǎn)化體系為例，一般需要由國(guó)家出面，建立的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)化資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)，對(duì)個(gè)人信用予以認(rèn)證，使其信用等級(jí)得以保障。完善金融交易網(wǎng)絡(luò)作為資產(chǎn)化的重要組成部分，性的交易網(wǎng)絡(luò)有待形成。由于中國(guó)的資源和網(wǎng)絡(luò)還未形成有效共享系統(tǒng)，即便在同一間，異地交易結(jié)算時(shí)間冗長(zhǎng)。住房化正式面市后，很有可能在多家之間同時(shí)交易。保障交易網(wǎng)絡(luò)形成互聯(lián)互通，是推行該業(yè)務(wù)的先決條件。因此，完善金融基礎(chǔ)設(shè)施迫在眉睫。組建專業(yè)隊(duì)伍住房化是一項(xiàng)技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性極強(qiáng)的新型融資方式，它涉及專業(yè)領(lǐng)域包括金融、法律、信托、地產(chǎn)、評(píng)結(jié)、保險(xiǎn)等多方面，需要一