拓展部管理手冊(cè)（上海2009年標(biāo)準(zhǔn)版）

1、 拓展部管理手冊(cè)PAGE PAGE 39 目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc229826258 第一章 拓展部組織架構(gòu) PAGEREF _Toc229826258 h 2 HYPERLINK l _Toc229826259 第二章 拓展部職位說明書 PAGEREF _Toc229826259 h 2 HYPERLINK l _Toc229826260 一、拓展部部長（主管）職位說明書 PAGEREF _Toc229826260 h 2 HYPERLINK l _Toc229826261 二、選址員職位說明書 PAGEREF _Toc229826261 h

2、4 HYPERLINK l _Toc229826262 第三章 新店選址作業(yè)管理規(guī)范 PAGEREF _Toc229826262 h 6 HYPERLINK l _Toc229826263 一、新店選址作業(yè)流程 PAGEREF _Toc229826263 h 6 HYPERLINK l _Toc229826264 二、選址作業(yè)流程操作說明 PAGEREF _Toc229826264 h 7 HYPERLINK l _Toc229826265 三、選址作業(yè)規(guī)范 PAGEREF _Toc229826265 h 7 HYPERLINK l _Toc229826266 （1）、新店開發(fā)的基本原則 PA

3、GEREF _Toc229826266 h 7 HYPERLINK l _Toc229826267 （2）、基本概念及選址標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc229826267 h 8 HYPERLINK l _Toc229826268 （3）、談判簽約的要求 PAGEREF _Toc229826268 h 11 HYPERLINK l _Toc229826269 （4）、預(yù)選門面可行性評(píng)估內(nèi)容及方法 PAGEREF _Toc229826269 h 12 HYPERLINK l _Toc229826270 第四章 新店選址作業(yè)規(guī)范表格 PAGEREF _Toc229826270 h 15 HYPER

4、LINK l _Toc229826271 一、預(yù)選城市市場(chǎng)調(diào)查表（此表僅限新進(jìn)城市前期調(diào)查時(shí)填報(bào)） PAGEREF _Toc229826271 h 15 HYPERLINK l _Toc229826272 二、預(yù)選門面呈報(bào)表 PAGEREF _Toc229826272 h 16 HYPERLINK l _Toc229826273 三、預(yù)選店址商圈分布圖 PAGEREF _Toc229826273 h 19 HYPERLINK l _Toc229826274 四、室內(nèi)簡(jiǎn)易建筑平面圖 PAGEREF _Toc229826274 h 19 HYPERLINK l _Toc229826275 五、公交

5、車線路調(diào)查表 PAGEREF _Toc229826275 h 19 HYPERLINK l _Toc229826276 六、預(yù)選門面競(jìng)爭(zhēng)店價(jià)格調(diào)查表 PAGEREF _Toc229826276 h 20 HYPERLINK l _Toc229826277 七、預(yù)選門面保本銷售預(yù)測(cè)表 PAGEREF _Toc229826277 h 20 HYPERLINK l _Toc229826278 第五章 新店選址考核 PAGEREF _Toc229826278 h 24 HYPERLINK l _Toc229826279 一、新店選址員考核辦法 PAGEREF _Toc229826279 h 24 HY

6、PERLINK l _Toc229826280 二、非選址員選址獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定 PAGEREF _Toc229826280 h 25 HYPERLINK l _Toc229826281 第六章 新店選址報(bào)表關(guān)鍵性數(shù)據(jù)考核 PAGEREF _Toc229826281 h 27 HYPERLINK l _Toc229826282 第七章 選址員基本工資方案 PAGEREF _Toc229826282 h 29 HYPERLINK l _Toc229826283 第八章 相關(guān)合同范本 PAGEREF _Toc229826283 h 31 HYPERLINK l _Toc229826284 一、房屋租賃合同

7、范本一（出租方提供房屋租賃發(fā)票） PAGEREF _Toc229826284 h 31 HYPERLINK l _Toc229826285 二、房屋租賃合同范本二（出租方不提供房屋租賃發(fā)票） PAGEREF _Toc229826285 h 35 部門組織架構(gòu)部長(主管)選址員第二章 崗位職位說明書 一、拓展部部長（主管）職位說明書職位名稱拓展部部長/（主管）職位編號(hào)01所在部門拓展部職位定員1直接上級(jí)各分（子）公司總經(jīng)理編制日期2009年1月直接下級(jí)選址組成員核準(zhǔn)人各分（子）公司總經(jīng)理所轄人數(shù)各分（子）公司制定本職：協(xié)助分管副總，統(tǒng)籌安排公司的拓展規(guī)劃，新店選址審核、新店門面租賃合同的簽訂。職

8、責(zé)與工作任務(wù)：職責(zé)一職責(zé)表述：負(fù)責(zé)公司的新店選址評(píng)估和商圈調(diào)研等工作時(shí)間百分比：40%工作任務(wù)對(duì)選址呈報(bào)表初審后上報(bào)；頻次：日常不定期對(duì)選址呈報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行抽查核實(shí)準(zhǔn)確性；頻次：日常定期統(tǒng)計(jì)月度有效呈報(bào)表，匯總后執(zhí)行考核；頻次：1次/月對(duì)初審?fù)ㄟ^的店址組織實(shí)地商圈調(diào)研與評(píng)估。頻次：日常職責(zé)二職責(zé)表述：新店合同談判、簽訂及老店合同續(xù)簽工作時(shí)間百分比：25% 工作任務(wù)咨詢藥監(jiān)政策，確保不因政策原因簽約后無法正常開業(yè)；頻次：日常有關(guān)合同條款的談判，力爭(zhēng)比周邊門面性價(jià)比高；頻次：日常工商局企業(yè)名稱核準(zhǔn)；頻次：日常老店合同的談判、續(xù)簽工作。頻次：日常職責(zé)三職責(zé)表述：負(fù)責(zé)選址員的日常培訓(xùn)、督導(dǎo)和考核工

9、作時(shí)間百分比：20%工作任務(wù)選址員工招聘計(jì)劃擬定與上報(bào)；頻次：日常組織選址員的日常培訓(xùn)；頻次：1次/月選址員的日?？己伺c管理、年度績效考核結(jié)果核算。頻次：日常職責(zé)四職責(zé)表述：負(fù)責(zé)擬定執(zhí)行新店選址計(jì)劃及拓展部制度流程的改進(jìn)工作時(shí)間百分比：10%工作任務(wù)分解公司年初下達(dá)任務(wù)指標(biāo)，并按月、季督導(dǎo)執(zhí)行；頻次：月/季度改進(jìn)選址操作流程，提高選址工作成效；頻次：日常負(fù)責(zé)選址呈報(bào)表初審并上報(bào)經(jīng)理室。頻次：日常職責(zé)五職責(zé)表述：完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)工作時(shí)間百分比：5%工作權(quán)限：本部門人員任用、提升建議、績效考核權(quán)；對(duì)預(yù)選店址的初審權(quán)；對(duì)不符合制度規(guī)定的單據(jù)報(bào)銷有拒絕權(quán)；新老門店合同的談判、簽訂權(quán)。工作協(xié)作

10、關(guān)系：內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系部門內(nèi)各職位、分管副總經(jīng)理、總經(jīng)理、各職能部門、各公司。外部協(xié)調(diào)關(guān)系藥監(jiān)局、工商局。任職資格：教育水平大學(xué)專科及以上專業(yè)行政管理、市場(chǎng)營銷、市場(chǎng)學(xué)、醫(yī)藥相關(guān)專業(yè)。專業(yè)技術(shù)資格或相關(guān)資格證書培訓(xùn)經(jīng)歷經(jīng)驗(yàn)工作經(jīng)驗(yàn)3年以上工作經(jīng)驗(yàn)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)2年以上市場(chǎng)職位工作經(jīng)驗(yàn)管理職位工作經(jīng)驗(yàn)1年以上管理職位工作經(jīng)驗(yàn)知識(shí)通曉行政管理知識(shí)，掌握市場(chǎng)營銷知識(shí)、法律知識(shí)、具備一定的談判技巧知識(shí)。技能技巧熟練使用辦公軟件，具備一般的計(jì)算機(jī)知識(shí)和網(wǎng)絡(luò)知識(shí)，具有一定的寫作能力。其它：使用工具設(shè)備一般辦公設(shè)備（電話、傳真機(jī)、打印機(jī)、Internet/Intranet網(wǎng)絡(luò)），計(jì)算機(jī)，交通設(shè)備（汽車），計(jì)算器，

11、文件柜，檔案柜。工作環(huán)境獨(dú)立辦公室工作時(shí)間特征適合長期在外出差所需記錄文檔匯報(bào)文件、報(bào)告、總結(jié)、公司文件、研究報(bào)告、合同、市場(chǎng)活動(dòng)分析、各種來往票據(jù)。備注：二、選址員職位說明書 職位名稱選址員職位編號(hào)02所在部門拓展部職位定員若干直接上級(jí)拓展部部長（主管）編制日期2009年1月直接下級(jí)無核準(zhǔn)人各分（子）公司總經(jīng)理所轄人數(shù)各分（子）公司制定本職：負(fù)責(zé)所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查及選址工作。職責(zé)與工作任務(wù)：職責(zé)一職責(zé)表述：負(fù)責(zé)本區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查及選址工作工作時(shí)間百分比：95%工作任務(wù)負(fù)責(zé)選址區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查工作和新址的評(píng)估；頻次：日常按要求收集選址呈報(bào)表相關(guān)信息并準(zhǔn)確填寫；頻次：日常對(duì)預(yù)選址商圈進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的調(diào)

12、查；頻次：日常對(duì)預(yù)選址周邊門面的行情調(diào)查了解；頻次：日常按要求上交選址呈報(bào)表；頻次：2個(gè)/月負(fù)責(zé)向上級(jí)及時(shí)反饋其它相關(guān)信息；頻次：10次/月及時(shí)提出選址工作流程改進(jìn)建議，提高選址工作效率。頻次：日常職責(zé)二職責(zé)表述：完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)工作時(shí)間百分比：5%工作權(quán)限： 區(qū)域內(nèi)選址權(quán)、對(duì)直接上級(jí)有異議的選址有越級(jí)申報(bào)權(quán)（可越級(jí)申訴至常務(wù)副總裁）工作協(xié)作關(guān)系：內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系部門內(nèi)各職位、分管副總經(jīng)理、總經(jīng)理、各職能部門、各公司。外部協(xié)調(diào)關(guān)系藥監(jiān)局、工商局等相關(guān)對(duì)口部門。任職資格：教育水平大學(xué)?？萍耙陨蠈I(yè)行政管理、市場(chǎng)營銷、市場(chǎng)學(xué)、醫(yī)藥等相關(guān)專業(yè)。專業(yè)技術(shù)資格或相關(guān)資格證書培訓(xùn)經(jīng)歷經(jīng)驗(yàn)工作經(jīng)驗(yàn)5年

13、以上工作經(jīng)驗(yàn)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)2年以上市場(chǎng)職位工作經(jīng)驗(yàn)管理職位工作經(jīng)驗(yàn)知識(shí)通曉行政管理知識(shí)，掌握市場(chǎng)營銷知識(shí)、法律知識(shí)、具備一定的談判技巧知識(shí)。技能技巧熟練使用辦公軟件，具備一般的計(jì)算機(jī)知識(shí)和網(wǎng)絡(luò)知識(shí)，具有一定的寫作能力。其它：使用工具設(shè)備一般辦公設(shè)備（電話、傳真機(jī)、打印機(jī)、Internet/Intranet網(wǎng)絡(luò)），計(jì)算機(jī)，交通設(shè)備（汽車），計(jì)算器，文件柜，檔案柜。工作環(huán)境工作時(shí)間特征適合長期在外出差。所需記錄文檔匯報(bào)文件、報(bào)告、總結(jié)、公司文件、研究報(bào)告、合同、市場(chǎng)活動(dòng)分析、各種來往票據(jù)。備注： HYPERLINK l 目錄 經(jīng)營 管理綜合 其它第三章 新店選址作業(yè)管理規(guī)范編 號(hào)ATZBB09010

14、1版 次05通用 銜接部門 臨時(shí)編 制崔杰復(fù) 核陳斌審 批高佑成簽 發(fā)高佑成日 期2008.7日 期2009.01日 期2009.01日 期2009.01閱 文 范 圍 全體員工 店長級(jí) 部長級(jí) 經(jīng)理 室執(zhí)行日期第三章 新店選址作業(yè)管理規(guī)范一、新店選址作業(yè)流程全國管理機(jī)構(gòu)全國管理機(jī)構(gòu)確定發(fā)展規(guī)劃分（子）公司分管副總根據(jù)規(guī)劃確定發(fā)展區(qū)域拓展部選址員按規(guī)范表格要求收集信息目標(biāo)區(qū)域城市總體市場(chǎng)調(diào)查、商圈調(diào)查，采集店址信息拓展部選址員按規(guī)范表格要求填寫新店選址呈報(bào)表分（子）公司選址員遞交新店選址呈報(bào)表未通過（四個(gè)工作日內(nèi)）分（子）公司拓展部負(fù)責(zé)人分（子）公司拓展部負(fù)責(zé)人實(shí)地考察，現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核呈報(bào)表數(shù)據(jù)，對(duì)

15、預(yù)選店址初談并綜合評(píng)估未通過（三個(gè)工作日內(nèi)）分（子）公司分管副總和拓展部負(fù)責(zé)人分（子）公司分管副總現(xiàn)場(chǎng)復(fù)審，綜合評(píng)估，簽署意見未通過（三個(gè)工作日內(nèi)） 全國管理機(jī)構(gòu)拓展總監(jiān)拓展總監(jiān)終審分（子）公司拓展部負(fù)責(zé)人或分管副總分（子）公司對(duì)預(yù)選店址正式簽約分（子）公司新店部負(fù)責(zé)人新店開業(yè)籌備說明：1、分（子）公司拓展部負(fù)責(zé)人必須保證呈報(bào)表按規(guī)范表格要求填寫，確保數(shù)據(jù)的完整準(zhǔn)確性，同時(shí)要對(duì)關(guān)鍵性數(shù)據(jù)（門面租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)，相鄰門面租金水平，主商圈常住人口數(shù)，店前人流等）進(jìn)行實(shí)地親談或復(fù)核，確保準(zhǔn)確無誤，真實(shí)可靠。2、如分（子）公司分管副總對(duì)終審未通過項(xiàng)目有異議時(shí)，一個(gè)工作日內(nèi)按全國管理機(jī)構(gòu)溝通流程向常務(wù)副總裁

16、申請(qǐng)復(fù)議。二、選址作業(yè)流程操作說明 1、目標(biāo)區(qū)域城市總體市場(chǎng)調(diào)查：對(duì)計(jì)劃新進(jìn)城市進(jìn)行城市人口發(fā)展概況、藥監(jiān)政策、醫(yī)保政策、競(jìng)爭(zhēng)藥店概況等進(jìn)行調(diào)查（見市場(chǎng)拓展調(diào)查表），初步確定宜開店的主要區(qū)域。2、采集店址信息：主要方法有沿街查看法、電話咨詢法、網(wǎng)絡(luò)法、中介法等。3、初步商圈調(diào)查：了解店址周圍500米商圈內(nèi)的商業(yè)、住宅、人口及競(jìng)爭(zhēng)店情形以及平均租金水平，并與店鋪業(yè)主進(jìn)行初步洽談。4、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及預(yù)選址商圈調(diào)查呈報(bào)：主要包括預(yù)選門面基本情況、市場(chǎng)基本情況、保本銷售預(yù)測(cè)、主商圈基本情況、店前人流統(tǒng)計(jì)、市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查等。（見預(yù)選店址呈報(bào)表）5、預(yù)選店址綜合評(píng)估、實(shí)地考察：通過對(duì)上報(bào)的商圈類型、人口特征

17、、面積、租金等資料進(jìn)行初步篩選并綜合評(píng)估后組織對(duì)預(yù)選店址實(shí)地考察。對(duì)總部不能現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察的應(yīng)將可預(yù)選址賣場(chǎng)建筑平面圖（需標(biāo)明我方租賃面積）、所處商圈照片、賣場(chǎng)外立面照片（全景）、廣告位位置示意圖、內(nèi)部結(jié)構(gòu)照片、周邊商場(chǎng)照片等同呈報(bào)表上報(bào)。6、預(yù)選店址談判、簽約：預(yù)選門店獲批后，由談判組人員參考房屋租賃合同范本和業(yè)主進(jìn)行復(fù)談，將復(fù)談結(jié)果報(bào)分管副總復(fù)審，復(fù)審后修改部分再次與業(yè)主談判，分管副總審核通過后，由分管副總（拓展部負(fù)責(zé)人或談判專員）和業(yè)主簽訂房屋租賃合同正稿，簽訂后的合同原件由分（子）公司存檔，電子文本或影印件抄送拓展本部備案。三、選址作業(yè)規(guī)范 （一）、新店開發(fā)的基本原則營業(yè)可行性：指此區(qū)域

18、內(nèi)的固定住戶和人潮流動(dòng)量及其消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，可以維持足夠的營業(yè)水平。如：較大型住宅小區(qū)主要人流通道。2、集客性：指周圍有較大型的商場(chǎng)、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、車站等吸引客流的地方，并且該店鋪位于主要消費(fèi)通道上，具有較好的互動(dòng)性。3、經(jīng)濟(jì)性：指通過成本效益預(yù)測(cè)分析后，發(fā)現(xiàn)3-6個(gè)月內(nèi)可達(dá)到損益平衡點(diǎn)，門店投資可在1至2年內(nèi)回收，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度可行。4、發(fā)展性：指通過人口、住宅、商業(yè)場(chǎng)所等角度分析發(fā)現(xiàn)未來人氣可望增加。5、競(jìng)爭(zhēng)性：指方圓300米內(nèi)消費(fèi)通道上競(jìng)爭(zhēng)店較少，新址比競(jìng)爭(zhēng)店有優(yōu)勢(shì)。6、合法性：出租方提供合法產(chǎn)權(quán)證明及租賃許可證；租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等提供正式發(fā)票。（二）、基本概念及選址標(biāo)準(zhǔn) 1、商圈

19、定義：指吸引消費(fèi)者前來購買商品的有效范圍。2、商圈分類：主商圈：指最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，占門店顧客總數(shù)的55一70，很少同其他商圈發(fā)生重疊，是忠誠度最高的顧客群。次商圈：指位于主商圈外圍的商圈，占門店顧客總數(shù)的15一25。輔助商圈：占門店顧客總數(shù)的5。根據(jù)經(jīng)營面積確定主商圈范圍：經(jīng)營面積500以上300-500200-300150-200150以下商圈范圍3000米1800米1500米1000米500米3、商圈范圍的劃分原則馬路分界：超過40米寬的道路或六車道以上及中間有欄桿、綠化帶為隔，主要干道。單行道：因單行道阻隔，使人流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。人流走向：由于人流走

20、向的購物習(xí)慣與人流動(dòng)的方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。鐵路阻隔：因鐵路阻隔，使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈。高架橋、地下通道阻隔：因高架橋、地下道阻隔，使人流動(dòng)不易而劃分不同商圈。4、商圈類型商業(yè)區(qū)：70%以上的顧客為流動(dòng)顧客；住宅區(qū)：70%以上的顧客為家庭顧客；商住區(qū)：流動(dòng)顧客及家庭顧客均不高于70%的混合區(qū)域。5、商圈調(diào)查的要素和方法5.1.基本步驟 確定商圈 調(diào)查影響營業(yè)額的要素5.2.基本要素 居民人口戶數(shù)、就業(yè)人口、人員結(jié)構(gòu)、人流量（日均）、消費(fèi)力(收入水平)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、其他集客點(diǎn)（大商場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、公交車站）、發(fā)展性(城市規(guī)劃)5.3.調(diào)查方法 調(diào)查人口戶數(shù)：實(shí)地考

21、察法、咨詢管理處、咨詢居委會(huì)派出所 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查：距離面積品種數(shù)營業(yè)額 經(jīng)營特色人流量測(cè)算：全天統(tǒng)計(jì)、以不同時(shí)段估算、單向雙向6、人口特征固定人口:即住在此區(qū)域人口，也稱夜間人口.流動(dòng)人口:即從此區(qū)域經(jīng)過的人口，也稱日間人口的數(shù)量、密度及其年齡、職業(yè)、消費(fèi)需求、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣等特征的分布。指標(biāo)：一般5000戶（或15000人）以上的住宅區(qū)或人流量高于8000人/天（不含中小學(xué)生人流）的商住區(qū)或商業(yè)區(qū)可開設(shè)藥房。7、計(jì)租面積即計(jì)算租賃費(fèi)用面積，指租賃房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。房屋內(nèi)立柱、樓梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、公用部位等的面積不計(jì)算在租賃費(fèi)用面積之內(nèi)。

22、層高在2.5米以下的面積不計(jì)算在計(jì)算租賃費(fèi)用面積之內(nèi)。8、選址標(biāo)準(zhǔn)8.1、店址位置選擇要求：集客性：依托各主要商圈、次要商圈和藥品、生活超市銷售的區(qū)域，重點(diǎn)選擇在醫(yī)院、菜市場(chǎng)、生活超市、汽車站、公交車站、老居民區(qū)或社區(qū)附近。便利性：選擇在交通便利、客流量大、人氣旺的核心商圈和商業(yè)主干道，離核心位置盡量靠近，不要選擇商圈的末端。店址前至少最好要有3條以上公交線路通過并有公交站點(diǎn)和為出租車提供的上下車站的位置設(shè)置。店址周圍100米內(nèi)原則上要無阻礙通行的立交橋、高架橋、交通護(hù)攔、交通隔離帶、施工場(chǎng)地、地面鐵路線等。臨時(shí)停車位置是小亮點(diǎn)。品牌彰顯性：市級(jí)城市、省級(jí)城市選址盡量在該市的核心商圈內(nèi)。同時(shí)應(yīng)

23、考慮各區(qū)域商圈的布點(diǎn)，特別是市內(nèi)空白點(diǎn)?？砂l(fā)展性：通過市政規(guī)劃了解城市現(xiàn)狀及未來的發(fā)展和變化，以確認(rèn)所選店址在未來10年內(nèi)不被拆遷。競(jìng)爭(zhēng)性：避免與強(qiáng)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在同一商圈開店，但藥店集中的街區(qū)，容易招攬到較多的目標(biāo)消費(fèi)群體，藥店聚集有助于提高相同目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注。在定址之前，謹(jǐn)慎考察和評(píng)估這些藥店的管理水平、規(guī)模大小、及在當(dāng)?shù)氐挠绊懥Φ纫蛩睾蠓娇砷_店。說明：品牌已達(dá)區(qū)域開店距離：湖南長沙：大于1000米，南京市：大于1000米，江西：大于1500米，新進(jìn)地級(jí)市如同城開店距離大于2000米，新進(jìn)縣城大于1000米。其它區(qū)域視情況而定。店面形態(tài)要求：指店鋪的形狀、門面寬度、高度能見度（形象）、可接

24、近度、面積等。形狀：以寬長方形和正方形為佳，且內(nèi)部無柱子或少柱子。外部形象：門店正面寬度應(yīng)不少于10米，正面應(yīng)免費(fèi)提供不少于20的廣告位置，用于設(shè)立企業(yè)招牌。正面應(yīng)可獨(dú)立裝修，能突出益豐統(tǒng)一的VI標(biāo)識(shí)。側(cè)面和樓頂應(yīng)盡可能爭(zhēng)取更多的廣告位。門前無樹木、公用設(shè)施等阻擋視線為佳，兩面均有門面的轉(zhuǎn)角位為最佳。門前無綠化帶、臺(tái)階少或無欄桿、行人最易接近為佳。面積：非成熟區(qū)域市場(chǎng)新開第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門店：地市級(jí)旗艦店在300500，縣級(jí)旗艦店在200300。（比當(dāng)?shù)赝新源蠡虺制剑┐纬墒靺^(qū)域、成熟區(qū)域市場(chǎng)：大店標(biāo)準(zhǔn)在200300，中店在150200，小店在100-150（比當(dāng)?shù)赝新源蠡虺制交蛘故久鎯?yōu)于同行）。

25、房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施要求：樓層：一層結(jié)構(gòu)：以適合于超市經(jīng)營的框架結(jié)構(gòu)為首選。獨(dú)立經(jīng)營的房屋為主，最好與相融業(yè)態(tài)（如生活超市、百貨公司、菜市場(chǎng)等）近鄰。層高：賣場(chǎng)內(nèi)凈空高度2.8米以上。如屬大型超市門店應(yīng)具備 ：符合國家消防標(biāo)準(zhǔn)的消防設(shè)備及附屬設(shè)備、煙感報(bào)警系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、常規(guī)供水系統(tǒng)等。附屬設(shè)施：商場(chǎng)前盡量具備有510個(gè)以上停車位，免費(fèi)提供門前充足的促銷活動(dòng)場(chǎng)地（50或以上）。要求日常供電能力不低于20千瓦，以確保賣場(chǎng)照明和空調(diào)正常的使用。8.2、租金、租賃要求 固定租金：一般按月、季度或半年度支付，應(yīng)接近或低于市場(chǎng)租金水平，租金支付時(shí)間要作為新店談判的一個(gè)重點(diǎn)工作。 租金年遞增率：頭三年內(nèi)不變

26、，以后控制在5%以內(nèi)，避免單年遞增，最佳方式為2年或3年遞增一次。 押金：最好無押金，如有押金一般相當(dāng)于1-3個(gè)月租金。 轉(zhuǎn)讓費(fèi)：最好是無轉(zhuǎn)讓費(fèi)，如有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，根據(jù)現(xiàn)有裝修、設(shè)備可利用程度及潛在商業(yè)價(jià)值權(quán)衡，按3年分?jǐn)傇谧饨鹕?，衡量整體租金。 裝修期：指起租時(shí)用于裝修的免租金期，一般15-60天不等，爭(zhēng)取30天以上。 可簽約期：至少3年，一般為5年，爭(zhēng)取8年以上。（三）、談判簽約的要求 1、注意事項(xiàng)合法性：指業(yè)主提供合法的產(chǎn)權(quán)證明。紅線圖：合同中應(yīng)附圖紙，并用紅線標(biāo)注預(yù)選店址位置。工程技術(shù)要求：用水、用電（一般為2040KW不等）及空調(diào)室外機(jī)安放地點(diǎn)。招牌：合同中應(yīng)注明業(yè)主同意我方招牌方案（免費(fèi)

27、使用）或附有效果圖 （業(yè)主蓋章或簽字同意）。出租方不得將同址其它場(chǎng)地租賃給與承租方經(jīng)營范圍相同（藥品、醫(yī)療器械等）的商家經(jīng)營。出租方必須允許承租方對(duì)承租場(chǎng)地進(jìn)行獨(dú)立裝修，封閉管理，自主經(jīng)營。2、租賃相關(guān)要求產(chǎn)權(quán)證明：提供房屋產(chǎn)權(quán)證或土地使用證 、建筑許可證、竣工驗(yàn)收合格證及房屋預(yù)售證原件查驗(yàn)后，留存復(fù)印件。租賃發(fā)票：出租方應(yīng)提供符合國家要求的房屋租賃發(fā)票。商業(yè)用途：必須保證租賃場(chǎng)所可用于商業(yè)用途，而非住宅、倉儲(chǔ)或辦公等其他用途。轉(zhuǎn)租：必須獲得大業(yè)主書面同意。3、談判的技巧談判的重點(diǎn)要素資訊：調(diào)查市場(chǎng)租金水平，掌握雙方籌碼（考慮各方對(duì)對(duì)方的重視程度）。路徑：列出各關(guān)鍵點(diǎn)的最佳、其次、底線等不同結(jié)

28、果，從不同關(guān)鍵點(diǎn)分步談。時(shí)間：考慮雙方時(shí)間壓力是否一致。缺陷：盡可能多地找出門面的缺陷或暇疵。實(shí)力：適時(shí)介紹公司實(shí)力，強(qiáng)化房主對(duì)租金收益可靠性的認(rèn)知，以及對(duì)其門面未來價(jià)值的提升能力。資源：尋求社會(huì)資源對(duì)其決策人施加影響。時(shí)機(jī)：把握好談判的切入時(shí)機(jī)。（了解清楚原租賃經(jīng)營戶的到期時(shí)間，經(jīng)營 狀況等）權(quán)限：了解雙方人員職權(quán)上限，盡量與能做決定的人談判。 （四）、預(yù)選門面可行性評(píng)估內(nèi)容及方法1、營業(yè)額預(yù)估：人流量預(yù)估法（商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、住宅區(qū)）日營業(yè)額日人流量 入店率（大店：12、中店：10、小店：8） 購買率60 客單價(jià)客單價(jià)分類參考：（未包括目前特大店：人民店、漢中路店）公司分類大店中店小店湘北公

29、司省城門店/市級(jí)門店36.033.021.0縣城門店34.030.026.0長沙公司省城門店45.032.026.0市級(jí)門店32.031.026.0縣城門店37.029.027.0上海公司省城門店43.033.032.0市級(jí)門店35.030.026.0縣城門店32.030.026.0江蘇公司省城門店33.030.028.0市級(jí)門店30.028.025.0縣城門店30.028.025.0江西公司省城門店25.023.021.0市級(jí)門店24.023.020.0縣城門店23.022.020.0主商圈常住人口預(yù)計(jì)銷售：日營業(yè)額人口數(shù)（0.7元或0.8元）40%已開藥店銷售測(cè)算： 測(cè)算方法同上2、人流量

30、測(cè)算規(guī)則預(yù)選店址人流量統(tǒng)計(jì)表調(diào)查人： 調(diào)查日期（星期）： 天氣情況： 地點(diǎn)時(shí)間段行人本側(cè)往返對(duì)側(cè)往返預(yù)選門店前小計(jì)人合計(jì)小時(shí)人流統(tǒng)計(jì)要求、測(cè)算的時(shí)間為周一至周五的其中1天和周六至周日的其中1天，共兩天，每天的測(cè)算時(shí)段為早上8：00晚上9：00。天氣：盡量選擇不下大雨時(shí)。避免法定節(jié)假日進(jìn)行。、統(tǒng)計(jì)的人流，應(yīng)當(dāng)是預(yù)選店址同側(cè)，經(jīng)過店址主入口正前方的來往人流。3、預(yù)選店址保本銷售預(yù)測(cè)詳見保本銷售預(yù)測(cè)表經(jīng)營 管理綜合 其它第四章 新店選址規(guī)范表格編 號(hào)ATZBB090102版 次05通用 銜接部門 臨時(shí)編 制崔杰復(fù) 核陳斌審 批高佑成簽 發(fā)高佑成日 期2008.7日 期2009.01日 期2009.0

31、1日 期2009.01閱 文 范 圍 全體員工 店長級(jí) 部長級(jí) 經(jīng)理 室執(zhí)行日期第四章 新店選址作業(yè)規(guī)范表格一、預(yù)選城市市場(chǎng)調(diào)查表（此表僅限新進(jìn)城市前期調(diào)查時(shí)填報(bào)）：調(diào)查時(shí)間調(diào)查地點(diǎn)調(diào)查人城市概況城區(qū)人口 （含郊區(qū)）；人均可支配收入 元；持卡人群占比 ；市本級(jí)財(cái)政收入 億元；全市GDP 億元。藥監(jiān)政策開店是否距離限制？ ；是否面積要求？ ；開店要求資質(zhì)條件： ；收購變更條件： 醫(yī)保政策是否距離限制： ；是否時(shí)間限制： ；是否面積要求： ；資質(zhì)要求： ；收購變更條件： ；管理狀況：是否專區(qū)管理 ；是否品種限制 ；總體來說日常管理嚴(yán)或松： ；其它 藥店概況城區(qū)藥店數(shù)： 家（其中200以上大店 家；

32、100以上門店 ）；城區(qū)第一大連鎖是 ，門店數(shù) ，年銷售額 ；第二大連鎖是 ，門店數(shù) ，年銷售額 ；品牌影響最大的兩家藥店：1、名稱 ，單品數(shù) ，價(jià)格水平 ，2、名稱 ，單品數(shù) ，價(jià)格水平 ；價(jià)格影響最大的兩家藥店：1、名稱 ，單品數(shù) ，價(jià)格水平 ，2、名稱 ，單品數(shù) ，價(jià)格水平 ；社區(qū)小店有代表性的兩家：1、名稱 ，單品數(shù) ，價(jià)格水平 ，2、名稱 ，單品數(shù) ，價(jià)格水平 。 其它二、預(yù)選門面呈報(bào)表：預(yù)選門面呈報(bào)表選址經(jīng)辦人： 呈報(bào)時(shí)間： 年 月 日門面總體情況商圈類型： 商業(yè)區(qū) 商住區(qū) 住宅區(qū)門面位置： 轉(zhuǎn)角位 主干道旁 生活干道旁 街巷內(nèi) 詳細(xì)地址： 位置特色描述： 門面展示效果： 很好 好

33、 一般交通狀況： 好 良好 一般實(shí)用面積： ，共 間，門頭 米，招牌 ，層高 米。租金情況：年租金： 元（ 元/月），是否遞增： ，轉(zhuǎn)讓費(fèi)： 元。 7、其它情況： 。目標(biāo)地市場(chǎng)調(diào)查情況1公里內(nèi)主商圈人數(shù)估計(jì)人均銷費(fèi)0.7元/人 0.8元/人人均收入水平人均消費(fèi)水平店址商圈社區(qū)名稱最近生活超市情況面積： 日均銷售： 人氣：離選址距離： 人流： 順流 逆流菜市場(chǎng)情況距預(yù)選址距離： 米，經(jīng)營面積： ，豬肉銷售攤位： 個(gè)1公里商圈內(nèi)150以上藥店總數(shù)離選址店最近藥店（150）名稱：面積：距離：經(jīng)營品種數(shù)客單價(jià)預(yù)測(cè)日均銷售預(yù)測(cè)價(jià)格水平（抽查品種100個(gè)以上）與（ ）店比較總體價(jià)格水平、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)測(cè)算值

34、：附近醫(yī)院名稱店址公交站點(diǎn)目前品牌藥店經(jīng)營方式開架 閉架銷售預(yù)測(cè)1、主商圈常住人口預(yù)計(jì)銷售人口數(shù)（0.7元或0.8元）40%：2、店前日均人流測(cè)算銷售額單邊往來日均人流數(shù)（8%至12%）60%客單價(jià)3、主商圈已開藥店銷售測(cè)算（數(shù)據(jù)來源： ）日均銷售預(yù)測(cè)日均保本銷售毛利率25毛利率27毛利率30店址概況門面屬性舊樓 建造于 年 新樓 入伙時(shí)間 年 月 日平房 多層 小高層 高層 其它提供產(chǎn)權(quán)證明房產(chǎn)證 租賃許可證 其它：業(yè)主資格證明身份證 營業(yè)執(zhí)照 其它：是否轉(zhuǎn)租是 否 備注：原門面信息賣場(chǎng)原稱所屬單位負(fù)責(zé)人原經(jīng)營類別經(jīng)營狀況停止經(jīng)營原因裝修程度押金情況租賃條件面積簽約面積 m2 實(shí)際可用面積

35、m2 租金總金額 元/月 單位面積租金： 元/m2 /月，備注： 相鄰門面租金水平調(diào)查情況位置1： 面積： ，門頭： 個(gè)，門頭寬度： m,租金水平： 元/（月）,轉(zhuǎn)讓費(fèi)： 元，備注： 位置1： 面積： ，門頭： 個(gè)，門頭寬度： m,租金水平： 元/（月）,轉(zhuǎn)讓費(fèi)： 元，備注： 其它1、押金： 元 2、租期： 年(或： 個(gè)月)4、裝修期： 天 5、轉(zhuǎn)讓費(fèi) 元； 6、備注： 7、現(xiàn)有可用裝修及設(shè)備（折算金額）： 8、入場(chǎng)費(fèi) 9、中介費(fèi)： 選址員綜合評(píng)估意見簽字： 年 月 日拓展部初步 意見簽字： 年 月 日租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)已復(fù)核 簽字：（部長或主管）分（子）公司分管副總意見簽字： 年 月 日拓展總監(jiān)意

36、見簽字： 年 月 日附：1、預(yù)選店址商圈分布圖（圖中標(biāo)注社區(qū)分布情況及周邊人口數(shù)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手標(biāo)注其門店的面積）2、室內(nèi)簡(jiǎn)易建筑平面圖3、預(yù)選門店人流調(diào)查表4、附公交線路表（含線路數(shù)、間隔時(shí)間、起至點(diǎn)）5、當(dāng)?shù)貎r(jià)格水平市調(diào)目錄6、保本銷售預(yù)測(cè)表 7、部長（或主管）預(yù)審后上報(bào)時(shí)要附門面形象照片（左側(cè)面、右側(cè)面、正面近照和街道對(duì)面遠(yuǎn)照共四張） 三、預(yù)選店址商圈分布圖：分布圖包括：街道名稱、店前馬路車道數(shù)、店址位置、方圓500米內(nèi)商場(chǎng)、超市、便利店、菜市場(chǎng)、車站、酒樓、藥店(請(qǐng)標(biāo)注門店面積)、醫(yī)院（診所）、學(xué)校、幼兒園、娛樂場(chǎng)、社區(qū)分布情況及周邊人口數(shù)(請(qǐng)注明戶數(shù)及主要出入口)、店址公交線情況等。（附圖

37、標(biāo)供參考）名稱： 繪制人： 繪制時(shí)間： 四、室內(nèi)簡(jiǎn)易建筑平面圖 名稱： 繪制人： 繪制時(shí)間： HYPERLINK l 目錄 五、公交車線路調(diào)查表 調(diào)查人： 調(diào)查時(shí)間： 線路起點(diǎn)站終點(diǎn)站線路長度?？空军c(diǎn)（個(gè)數(shù)）起止時(shí)間間隔時(shí)間六、預(yù)選門面競(jìng)爭(zhēng)店價(jià)格調(diào)查表調(diào)查人： 調(diào)查時(shí)間： 年 月 日藥店名稱（200 以上）藥店面積是否醫(yī)保是 否預(yù)計(jì)銷售 元/日均離預(yù)選店址距離門頭展示寬度 米品種數(shù)與益豐同面積門店相比較少 持平 較多經(jīng)營模式柜臺(tái) 柜臺(tái)為主 開架為主整體形象很差 較差 一般 較好 很好親情服務(wù)很差 較差 一般 較好 很好專業(yè)服務(wù)很差 較差 一般 較好 很好價(jià)格調(diào)查（要求100個(gè)品種以上）品名產(chǎn)地

38、規(guī)格調(diào)查價(jià)格益豐（ ）店價(jià)落差(注：可以自己加行)七、預(yù)選門面保本銷售預(yù)測(cè)表項(xiàng)目計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)金額一 基礎(chǔ)資料1 門店名稱2 門店面積3 預(yù)估日均客流量4 預(yù)估日均含稅銷售5 門店類型（大、中、?。? 預(yù)估門店人員大店編制=客流量/40次*65%+面積/18平方米/人*15%+西藥銷售/1250元/人*20%+中藥銷售/500元/人+1中店編制=客流量/45次*65%+面積/18平方米/人*15%+西藥銷售/1250元/人*20%+中藥銷售/500元/人+1小店編制=客流量/55次*65%+面積/18平方米/人*15%+西藥銷售/1250元/人*20%+中藥銷售/500元/人+1二 費(fèi)用明細(xì)1.辦公

39、費(fèi)（文具用品、電腦耗材、印刷費(fèi)、其它辦公用品）職工人數(shù)*35元/人(鄉(xiāng)鎮(zhèn)小店50元)2.差旅費(fèi)各（分）子公司總部城市內(nèi)：150元各（分）子公司總部城市外：人平往返單次車費(fèi)次數(shù)（月平均10-15次）3.包裝費(fèi)（收銀紙、打碼紙）月平均估計(jì)買單人次數(shù)0.02元（無醫(yī)保和無中藥銷售的門店買單人次數(shù)0.015元）4.郵電費(fèi)（電話費(fèi)、手機(jī)費(fèi)、郵寄費(fèi)）各（分）子公司總部城區(qū)： 大店300元；中店200元；小店150元（各店另加100元醫(yī)保數(shù)據(jù)傳輸）各（分）子公司總部城市所轄縣城： 大店500元；中店300元；小店200元（各店另加100元醫(yī)保數(shù)據(jù)傳輸）各（分）子公司總部城市外： 大店800元；中店500元；

40、小店300元（各店另加100元醫(yī)保數(shù)據(jù)傳輸）5.水電費(fèi)營業(yè)面積*11元(若有兩層門面且兩層都用于經(jīng)營，則=一樓面積*11+二樓面積*5）6.房租費(fèi)（經(jīng)營、生活用）按合同約定（合同+轉(zhuǎn)讓費(fèi)+稅金+生活房租）7.運(yùn)雜費(fèi)各（分）子公司總部城市內(nèi)：配送次數(shù)8次*25元200元各（分）子公司總部城市外：1 配送點(diǎn)至門店往返公里數(shù)*1.6元*8次（不能拼箱的） 2 根據(jù)路線與兄弟門店拼箱計(jì)算運(yùn)費(fèi)8次*（150元至350元），具體150元至350元的取值根據(jù)門店區(qū)域類型的兄弟門店數(shù)量及遠(yuǎn)近確定，或者征求倉儲(chǔ)部的意見確定。8.醫(yī)保手續(xù)費(fèi)月銷售收入*0.209.商品損耗月銷售收入*0.01510.工資及福利費(fèi)（

41、工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)）門店定編人數(shù)*（分）子公司門店平均工資依據(jù)各（分）子公司平均工資預(yù)算計(jì)算11.行政收費(fèi)等各（分）子公司總部城區(qū)：月銷售收入*0.1%漢壽區(qū)域：月銷售收入*0.2%其他區(qū)域：月銷售收入*0.25%12.廣告促銷費(fèi)（戶內(nèi)、戶外、電視、報(bào)紙及公益、贊助、促銷）成熟區(qū)域:月銷售收入*1.5% 新開區(qū)域:月銷售收入*1.8%13.業(yè)務(wù)招待費(fèi)各（分）子公司總部城區(qū)：月銷售收入*0.07%已開發(fā)的其他區(qū)域（兩個(gè)門店（含）以上）：月銷售收入*0.45%* * * * * * 未開發(fā)的其他區(qū)域（一個(gè)門店）：月銷售收入*0.55%14.低值易耗品攤銷月銷售收入*0.01 %15.職工教育費(fèi)職工

42、人數(shù)*4元/人16.勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)職工人數(shù)*15元/人17.倉儲(chǔ)費(fèi)營業(yè)面積*0.4元18.裝修費(fèi)裝修費(fèi)用/(3年*12月）其中：裝修費(fèi)用營業(yè)面積*550元/每平米*裝修難易系數(shù)（0.8至1.2）（300平米以下*1.2，300平米以上400平米以下*1.0，400平米以上*0.8）19.固定資產(chǎn)折舊預(yù)購固定資產(chǎn)金額/（3年*12月）*50+預(yù)購固定資產(chǎn)金額/（5年*12月）*50其中預(yù)購固定資產(chǎn)金額營業(yè)面積*450元（400平方以上）或營業(yè)面積*500元（400平方以下）20.開辦費(fèi)攤銷一次性攤銷21.其他（印花稅、驗(yàn)資費(fèi)、工會(huì)費(fèi)等其他）月銷售收入*0.05 %月費(fèi)用額月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率

43、1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率*0.92 30.5天 月費(fèi)用 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用毛利 1.193天 月費(fèi)用 毛利率*0.92 30.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用 毛利率*0.92 30.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率*0.92 30.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 30.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率*0.92 30.5天 月費(fèi)用

44、月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率*0.92 30.5天 月費(fèi)用毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用 毛利率*0.92 30.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率*0.92 月費(fèi)用 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用毛利 1.193天 月費(fèi)用 毛利率*0.92 30.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 月費(fèi)用 毛利率*0.92 30.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率*0.92 月費(fèi)用月營業(yè)外收

45、入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率*0.92 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率*0.92 月費(fèi)用毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用 毛利率*0.92 30.5天 30.5天 30.5天 1.1930.5天 30.5天 30.5天 30.5天 1.1930.5天 合計(jì)三 營業(yè)外收入營業(yè)外收入月銷售收入*0.7%月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 月費(fèi)用月營業(yè)外收入 毛利率 1.1930.5天 四

46、保本銷售額公式日保本銷售額（含營業(yè)外收入）保本銷售額（月費(fèi)用額-營業(yè)外收入）/毛利率）*1.19/30.5天日保本銷售額（不含營業(yè)外收入）保本銷售額（月費(fèi)用額/毛利率）*1.19/30.5天五 根據(jù)不同毛利率計(jì)算保本銷售額（一）日保本銷售額（含營業(yè)外收入）1 毛利率252 毛利率273 毛利率30（二）日保本銷售額（不含營業(yè)外收入）1 毛利率252 毛利率273 毛利率30六 備注1 競(jìng)爭(zhēng)難度系數(shù)是指新開門店的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的優(yōu)劣；競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境劣的系數(shù)取值大，反之相反。2 裝修難度系數(shù)是指新開門店的裝修的難易或裝修的檔次；難度大、檔次高的系數(shù)取值大，反之相反。3 月銷售收入日均銷售收入*30.5天費(fèi)用合

47、計(jì)-房租費(fèi)按已知銷售額測(cè)算可付最大房租（月）可付最大月租金=預(yù)計(jì)日均銷售額*30.5/1.19*毛利率-除租金后預(yù)計(jì)費(fèi)用1 毛利率252 毛利率30說明：1.房租費(fèi)合同+轉(zhuǎn)讓費(fèi)+租賃稅+生活房租2.轉(zhuǎn)讓費(fèi)按3年攤銷3.已開門店的裝修費(fèi)已按實(shí)際值修訂4.固定資產(chǎn)折舊按3年攤銷與5年攤銷各占50%5.郵電費(fèi)中每店增加100元寬帶（醫(yī)保數(shù)據(jù)）傳輸費(fèi)用6.包裝費(fèi)由月平均估計(jì)買單人次數(shù)*0.08修訂為月平均估計(jì)買單人次數(shù)*0.02八、新店開業(yè)通知書新店開業(yè)通知書 部：按經(jīng)理室批示， 店即將開業(yè)，請(qǐng)貴部按新店開業(yè)推進(jìn)表完成相關(guān)準(zhǔn)備工作：新店名稱： 新店地址： 擬定開業(yè)時(shí)間： 年 月 日 新店確定規(guī)模： 大

48、店 中店 小店新店經(jīng)營面積： ；樓層 保本銷售預(yù)測(cè)：非中藥： 元/日；中藥： 元/日人員預(yù)計(jì)編制： 人 新店部長： 分管副總： 年 月 日 年 月 日經(jīng)營 管理綜合 其它第五章 新店選址考核編 號(hào)ATZBB090103版 次05通用 銜接部門 臨時(shí)編 制崔杰復(fù) 核陳斌審 批高佑成簽 發(fā)高佑成日 期2008.7日 期2009.01日 期2009.01日 期2009.01閱 文 范 圍 全體員工 店長級(jí) 部長級(jí) 經(jīng)理 室執(zhí)行日期第五章 新店選址考核一、新店選址員考核辦法：1、目的：規(guī)范選址員管理，提高選址員積極性。2、考核：2.1、日?？己?.1.1、選址員考核任務(wù)確定標(biāo)準(zhǔn)：每月完成兩個(gè)從實(shí)地選址

49、調(diào)查至完成不缺項(xiàng)調(diào)查報(bào)告為完成當(dāng)月任務(wù)（超出部分可抵下月任務(wù)）。每季度有一個(gè)選址項(xiàng)目簽約為完成該季度任務(wù)指標(biāo)。2.1.2、考核細(xì)則：2.1.2.1選址員當(dāng)月每少一個(gè)選址報(bào)告報(bào)拓展部負(fù)責(zé)人扣選址員25元。2.1.2.2經(jīng)拓展部分管副總復(fù)核后同意填報(bào)選址呈報(bào)表，獎(jiǎng)勵(lì)選址員30元/個(gè)，獎(jiǎng)勵(lì)上不封頂。2.1.3、選址員基本工資考核以業(yè)績結(jié)果為導(dǎo)向，采取浮動(dòng)制，具體考核標(biāo)準(zhǔn)以選址員基本工資方案為準(zhǔn)。2.1.4、選址員考勤由直接上級(jí)隨機(jī)抽查，抽查時(shí)未在指定區(qū)域選址，發(fā)現(xiàn)一次按曠工一天處理，一個(gè)月內(nèi)累計(jì)達(dá)2次以上者退回人力資源部。2.2、年終績效考核：2.2.1選址員年度完成選址任務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)模系數(shù)3.0或5

50、個(gè)門店（門店規(guī)模系數(shù)：大店1.5、中店1.0，小店0.5）說明：各分（子）公司按上述基數(shù)，根據(jù)各自不同的年度規(guī)模系數(shù)任務(wù)、計(jì)劃拓展區(qū)域和拓展部人員編制，確定選址員相應(yīng)的年度考核任務(wù)。2.2.2、新店保本銷售完成率系數(shù)確定標(biāo)準(zhǔn)：開業(yè)兩個(gè)月后實(shí)際日均銷售/日均保本銷售90%-100%以上時(shí)系數(shù)為1.0；開業(yè)兩個(gè)月后實(shí)際日均銷售/日均保本銷售80%-90%之間時(shí)系數(shù)為0.8；開業(yè)兩個(gè)月后實(shí)際日均銷售/日均保本銷售80%以下時(shí)系數(shù)為0.5；說明：開業(yè)兩個(gè)月后實(shí)際日均銷售取值標(biāo)準(zhǔn)：開業(yè)兩個(gè)月后30日的日平均值，取值時(shí)間跨年的按2.2.5執(zhí)行。預(yù)計(jì)開業(yè)六個(gè)月內(nèi)能開通醫(yī)保，但在取值期未開通的門店按實(shí)際日均銷

51、售上浮20%后考核。2.2.3、考核兌現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)：2.2.3.1、提成比例設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)：大店：40，日均銷售規(guī)模達(dá)1.2萬的中一店：35，其余提成比例為30。2.2.3.1、完成計(jì)劃內(nèi)績效獎(jiǎng)金新店開業(yè)兩個(gè)月后日均銷售額提成比例（40、35、30）新店保本銷售完成率系數(shù)2.2.3.2、超計(jì)劃部分績效獎(jiǎng)金新店開業(yè)兩個(gè)月后日均銷售額40%新店保本銷售完成率系數(shù)說明：超計(jì)劃部分的績效考核按開業(yè)時(shí)間順序確定。2.2.3.3、非選址員提供的門面信息，負(fù)責(zé)該門面所轄區(qū)的選址員獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為：績效獎(jiǎng)金新店開業(yè)兩個(gè)月后日均銷售額提成比例（40、35、30）（超計(jì)劃部分為40）新店保本銷售完成率系數(shù)50說明：該門店可作為其簽

52、約人的年任務(wù)指標(biāo)數(shù)。2.2.3.4、常德市區(qū)的選址提成按標(biāo)準(zhǔn)按2.2.3.3條執(zhí)行。2.2.4、完成全年選址數(shù)量及規(guī)模系數(shù)，獎(jiǎng)勵(lì)選址主管2000元、主辦1500元，兩項(xiàng)未完成時(shí)不獎(jiǎng)勵(lì)，每一項(xiàng)未完成則按獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)處罰25； 每報(bào)一個(gè)有缺項(xiàng)的選址報(bào)告報(bào)全國管理機(jī)構(gòu)扣拓展部負(fù)責(zé)人50元。2.2.4、當(dāng)選址完成了簽約及前期所有準(zhǔn)備，但因其他客觀原因未完成開業(yè)的，由經(jīng)理室評(píng)估后按提成金額的20%兌現(xiàn)績效考核?？冃И?jiǎng)金日均保本銷售額30202.2.5、當(dāng)選址完成了簽約及前期準(zhǔn)備，但開業(yè)時(shí)間、開業(yè)兩個(gè)月后評(píng)估期跨年度時(shí)，年終績效考核按保本銷售額計(jì)算，兌現(xiàn)應(yīng)得部分50的獎(jiǎng)勵(lì)，余下部分作為第二年績效獎(jiǎng)金發(fā)放。當(dāng)年

53、應(yīng)得績效獎(jiǎng)金日均保本銷售額3050 二、非選址員選址獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定：1、目的加大預(yù)選門面信息量，提高內(nèi)、外部人員提供門面信息的積極性，加快公司拓展速度。2、非選址員界定公司拓展部以外人員均屬非選址員，享受公司非選址員選址獎(jiǎng)勵(lì)待遇。門面信息通過郵件、電話或信函方式上報(bào)拓展部負(fù)責(zé)人，拓展部負(fù)責(zé)人作好登記備案拓展部對(duì)收集的門面信息進(jìn)行綜合評(píng)估后報(bào)分管副總審核、拓展總監(jiān)終審談判、簽約后開業(yè)籌備新店開業(yè)兩個(gè)月后按門店規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)拓展部負(fù)責(zé)人四個(gè)工作日內(nèi)前往門面現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查拓展部負(fù)責(zé)人派所在區(qū)域選址員對(duì)提供的門面進(jìn)行立項(xiàng)調(diào)查并上報(bào)呈報(bào)表3、申報(bào)流程4、獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)小店2000元，中店3000元，大店4000元。 經(jīng)

54、營管理綜合其它第六章 新店選址報(bào)關(guān)關(guān)鍵性數(shù)據(jù)考核編 號(hào)ATZBB090103版 次05通用銜接部門臨時(shí)編 制崔杰復(fù) 核陳斌審 批高佑成簽 發(fā)高佑成日 期2008.7日 期2009.01日 期2009.01日 期2009.01閱 文 范 圍 全體員工 店長級(jí) 部長級(jí) 經(jīng)理 室執(zhí)行日期第六章 新店選址報(bào)表關(guān)鍵性數(shù)據(jù)考核一、考核對(duì)象 各分（子）公司拓展部負(fù)責(zé)人、選址員二、考核原則 2.1客觀公正、公平合理、公開透明的原則； 2.2堅(jiān)持報(bào)告完整性、項(xiàng)目完整性的原則； 2.3堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)準(zhǔn)確性第一的原則。 三、考核方式 3.1拓展部負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核，分管副總隨機(jī)抽查，拓展本部取樣抽查； 3.2拓展部負(fù)責(zé)人每月

55、底對(duì)選址員上報(bào)選址報(bào)告及數(shù)據(jù)準(zhǔn)確情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)考核；3.3選址員考核結(jié)果每月初報(bào)分管副總審批后發(fā)送本公司人力資源部；3.4拓展本部每月初對(duì)各分（子）公司上報(bào)的選址報(bào)告及數(shù)據(jù)抽查情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)通報(bào)。四、考核辦法 4.1項(xiàng)目完整性：4.1.1拓展部負(fù)責(zé)人對(duì)選址員上報(bào)的有缺項(xiàng)的選址報(bào)告應(yīng)不予上報(bào)且不計(jì)考核數(shù)目，并督促其完善后重報(bào)；4.1.2經(jīng)拓展部負(fù)責(zé)人復(fù)核后上報(bào)的選址報(bào)告要求表格齊全（共八份：一個(gè)主表，六個(gè)附表及照片一組），數(shù)據(jù)完整（對(duì)于部分空缺項(xiàng)目應(yīng)填寫“0”或“無”而不能空格）；4.1.3每報(bào)一個(gè)有缺項(xiàng)的選址報(bào)告至全國管理機(jī)構(gòu)，扣拓展部負(fù)責(zé)人50元。 4.2數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性：4.2.1拓展部負(fù)責(zé)人對(duì)選址

56、員上報(bào)的選址報(bào)告數(shù)據(jù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核時(shí)，關(guān)鍵性數(shù)據(jù)每錯(cuò)一項(xiàng)扣選址員10元；4.2.2在分管副總抽查或拓展本部復(fù)核中，數(shù)據(jù)有偏差的，每錯(cuò)一項(xiàng)扣拓展部負(fù)責(zé)人、選址員各10元。說明：1、數(shù)據(jù)以抽查或復(fù)核人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量或調(diào)查的為準(zhǔn)；2、主商圈人口數(shù)、店前人流允許5%的誤差。 五、選址報(bào)告中關(guān)鍵性數(shù)據(jù)項(xiàng)目：序號(hào)數(shù)據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目包含內(nèi)容01目標(biāo)市場(chǎng)主商圈人口數(shù)、店前人流02競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)店面積、距預(yù)選店址距離03相鄰門面相鄰門面面積、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)04預(yù)選門面實(shí)用面積、門頭寬度、租期、裝修期、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、日均保本銷售經(jīng)營 管理綜合 其它第七章 選址員基本工資方案編 號(hào)ATZBB090104版 次05通用 銜接部門 臨

57、時(shí)編 制崔杰復(fù) 核陳斌審 批高佑成簽 發(fā)高佑成日 期2008.7日 期2009.01日 期2009.01日 期2009.01閱 文 范 圍 全體員工 店長級(jí) 部長級(jí) 經(jīng)理 室執(zhí)行日期第七章 選址員基本工資方案一、目的：為適應(yīng)公司發(fā)展，滿足公司對(duì)拓展人力資源的需求，同時(shí)也為鼓勵(lì)先進(jìn)，鞭策后進(jìn)，推動(dòng)公司選址工作健康有序的發(fā)展。二、原則：適當(dāng)提高選址員基本待遇，優(yōu)化競(jìng)爭(zhēng)上崗環(huán)境，貫徹實(shí)施優(yōu)勝劣汰原則。三、范圍：本方案適用于上海益豐大藥房醫(yī)藥連鎖有限公司。四、方案：4.1、選址員月基本工資建立浮動(dòng)機(jī)制，浮動(dòng)范圍有 1100元/月、1200元/月、1300元/月、1400元/月、1500元/月。4.2、

58、新進(jìn)選址員第一個(gè)月基本工資待遇調(diào)整為1300元/月，如果當(dāng)月有選址項(xiàng)目完成簽約者，次月基本工資根據(jù)所簽約門店的規(guī)模上調(diào)，小店上調(diào)100元，中店上調(diào)150元，大店上調(diào)200元（如當(dāng)月工資為1300元/月，簽約門店為中店則次月工資為1450元），上限1500元/月封頂；反之，如當(dāng)月沒有選址項(xiàng)目完成簽約者，則其基本工資保持二個(gè)月不變，從第三個(gè)月起基本工資下調(diào)100元（如當(dāng)月工資為1300元/月，則第三個(gè)月的工資為1200元/月），下限1100元/月保底。4.3、選址員連續(xù)4個(gè)月無一個(gè)選址項(xiàng)目完成簽約者原則上進(jìn)行崗位調(diào)整或淘汰。4.3、選址員連續(xù)4個(gè)月無一個(gè)選址項(xiàng)目完成簽約者原則上進(jìn)行崗位調(diào)整或淘汰。

59、但在日常工作中表現(xiàn)優(yōu)秀者（標(biāo)準(zhǔn)：有兩個(gè)月符合本方案第4條日常考核B等以上或一個(gè)A等），經(jīng)拓展部根據(jù)其日常工作表現(xiàn)綜合考評(píng)后報(bào)經(jīng)理室審批，可在原崗位留用，其基本工資標(biāo)準(zhǔn)沿用第2條規(guī)則。4.4、日常考核等級(jí)分為A、B、C三等，A等：當(dāng)月上報(bào)的選址報(bào)告中有全國管理機(jī)構(gòu)同意簽約，但因其他客觀原因未簽約者；B等：當(dāng)月完成上報(bào)兩個(gè)及以上選址報(bào)告（經(jīng)抽查報(bào)告無缺項(xiàng)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確）且有一個(gè)已通過分管副總審核同意的；C等：當(dāng)月完成上報(bào)兩個(gè)及以上選址報(bào)告（經(jīng)抽查報(bào)告無缺項(xiàng)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確）。4.5、當(dāng)月沒有按量完成選址報(bào)告的按拓展部管理手冊(cè)中相關(guān)規(guī)定處罰。4.6、提成比例按拓展部管理手冊(cè)原相關(guān)規(guī)定不變。4.7、主辦每月享受

60、200元職務(wù)工資，主管每月享受400元職務(wù)工資。4.8、本規(guī)則從2009年4月起實(shí)施，現(xiàn)有選址員參照此規(guī)則執(zhí)行。第八章 相關(guān)合同范本一、房屋租賃合同范本一（出租方提供房屋租賃發(fā)票）出租方： （簡(jiǎn)稱甲方）（附件一、甲方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、授權(quán)委托書原件或身份證復(fù)印件，房產(chǎn)證復(fù)印件,出租權(quán)證明（注：需核對(duì)原件后復(fù)印件存檔）。承租方：益豐大藥房*公司（簡(jiǎn)稱乙方）（附件二、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件）由于經(jīng)營需要，乙方特向甲方租賃： 市縣 街道，門牌號(hào)： , 位于 ；用于藥品零售經(jīng)營，甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，本著互惠互利的原則，達(dá)成如下協(xié)議：一、合同標(biāo)的及期限（一）租賃范圍1、租賃場(chǎng)地房屋坐落在，使用面積約為 ，共相