個人房產(chǎn)類貸款相關(guān)試題

1、 HYPERLINK 吧個人房產(chǎn)類貸款拌試題一、填空題：氨1.案 哀一手房按揭貸款佰中，一手房按揭版貸款是指我行對百 白 藹自然扮人伴 芭發(fā)放的，用于其岸向皚 笆 般房地產(chǎn)開發(fā)商隘 稗購買一手住房或絆商業(yè)用房，在抵澳押登記辦理完畢阿之前由伴房地產(chǎn)開發(fā)商、辦專業(yè)擔(dān)保公司或氨我行認可的其他艾擔(dān)保方式愛 半提供擔(dān)保，并最疤終以其所購房產(chǎn)般作為抵押的貸款稗。懊2.敗 伴按照購買房產(chǎn)的哎竣工狀態(tài)可分為奧 唉現(xiàn)房貸款般 礙和霸 耙期房貸款邦 百。按照項目是否爸具有由頒我傲行安通過審批程序核埃定按揭額度，可埃分襖為伴 阿 靶額度內(nèi)指定樓盤俺貸班款捌 唉 皚和柏 唉 伴 八不指定樓盤貸辦款靶 熬 捌。奧3.壩

2、 阿房地產(chǎn)項板目伴“暗五伴證絆”版是柏 耙國有土地使用班權(quán)證唉 挨、百建設(shè)工程規(guī)劃捌許可證斑、爸建設(shè)工程施工笆許可證罷、藹建設(shè)用地規(guī)劃邦許可證氨和啊商品房預(yù)扳售拜(暗銷按售阿)頒許可證壩。辦4.般 啊根據(jù)央柏行靶“挨12捌1矮號辦”板文件規(guī)定，用銀擺行按揭貸款支付捌房款的房產(chǎn)須具般備一定條件，其跋中住房必須芭 稗 稗 翱 哎，商業(yè)用房必須熬 礙 扒 扮。耙5愛.拌一手房按揭貸款板中耙，把 稗購買普通住房的澳貸款金額最高不盎得超過購房價的哀 懊 凹8八0挨傲，貸款期限不超瓣過奧 3搬0澳年矮 辦；購買癌商業(yè)用房、高檔礙商品房及高檔別安墅的貸款金額最稗高不得超過購房氨價的把 6岸0半哀 佰，貸款期

3、限不超案過敖 愛1俺0巴年巴 邦。貸款期限與借辦款人實際般年齡之和不得超啊過盎 6哎5絆周歲半 班。礙6.壩 疤預(yù)抵押登記是指艾僅憑襖 板售房合同翱 半辦理的具有同等搬抵押效力的登記百形式，待房地產(chǎn)埃權(quán)證辦妥以后，佰貸款行須安 佰對其進行期房轉(zhuǎn)拜現(xiàn)房的抵押登記吧置骯換隘 拜 斑。吧7.暗 熬按揭貸款中，銀礙行從風(fēng)險控制需捌要出發(fā)通常要求邦開發(fā)商提供階段昂性擔(dān)保，該擔(dān)保拌的起止期限一般拔是從啊 叭貸款發(fā)放扒 敗開始，到霸手續(xù)權(quán)屬證明交頒由貸款行收阿執(zhí)壩_隘為止。俺8.胺 敗目前我行個人貸霸款還款的主要方昂式有敗 礙等額本金還款法懊 阿、等額本息岸還款法、昂 扒 氨雙周拌供唉 翱 暗和擺 昂 斑氣

4、球搬貸爸 礙 伴。翱9.矮 白借款人月房產(chǎn)還般款支出與收入比敖應(yīng)控制在捌 5捌0耙耙 矮 叭以下，月安所有債務(wù)支出與捌收入比應(yīng)控制在般 5襖5藹礙 安以下。頒10.半個人房產(chǎn)抵押貸把款是指我行向符啊合要求的自然人埃發(fā)放的，以絆 挨我行認可的具備跋合法所有權(quán)和支皚配斑權(quán)跋 奧的房產(chǎn)作為抵押熬的貸款。斑11.白個人抵押貸款中板，對抵押房產(chǎn)的唉已使用年限的規(guī)傲定為：住房不超般過伴 20 奧 盎年，其他房產(chǎn)不氨超過壩 靶15懊 版年愛。鞍12.版房產(chǎn)凈值的認定安以懊 板我行凹 笆的最終確認為準唉。如房產(chǎn)評估凈奧值高于房產(chǎn)原購霸買價（建購價）頒的翱，以評估凈值和岸我行自行認定凈隘值的唉 昂孰低哀 八為準

5、。背13.白房齡在巴 愛二斑 埃年以稗內(nèi)且住宅抵押率跋在敗 疤5爸 辦成以下（房產(chǎn)凈奧值以貸款行所在暗地房地產(chǎn)交易中拌心確認、并經(jīng)我安行擺調(diào)查和審查認同隘后為準）的，可跋以按客戶及貸款澳行要求申請免評辦估。由于各地區(qū)班房地產(chǎn)的市場情捌況存在較大差異鞍，貸款行須在實拜施細則中針對上挨述免評估的做法靶制定相應(yīng)的操作芭流程和風(fēng)險控制拜措施。岸14.半對設(shè)定的抵押物骯，在貸款本息未翱清償前，未經(jīng)貸跋款行書面同意，藹抵押人不得將抵骯押物叭 鞍出租安 皚、版 笆轉(zhuǎn)讓耙 扒、重復(fù)抵押或以疤其他方式處分。搬15.斑個人房產(chǎn)抵押貸壩款中，普通住房靶的抵押率最高不按超過我行拔認定價值的白 8愛0懊昂；高檔商品房、

6、八商業(yè)用房和別墅捌的抵押率不超過澳我行認定價值的哀 6耙0般柏 芭。昂16.敗個人房產(chǎn)抵押貸般款中，住房抵押胺貸款期限最長不敖超過絆 巴10霸 伴 哎年。高檔商品房爸、商業(yè)用房和別矮墅抵押貸款的期頒限最長不超過霸 辦5絆 傲年。百17.按個人房產(chǎn)抵押貸耙款可敘做額度，八額度期限最長伴 懊2鞍 哀年，貸款可在額啊度內(nèi)癌 拌分次發(fā)放、循環(huán)哎使用百 捌使用。辦18.百個人房產(chǎn)抵押貸般款中，如貸款用搬途是經(jīng)營性的，骯須按我行有關(guān)絆 拌經(jīng)營性拔 斑貸款管理辦法的捌規(guī)定進行審查。奧19.矮貸后管理工作中氨應(yīng)密切關(guān)注抵押奧物的價值變化，芭如發(fā)生因國家政版策或市場原因?qū)мk致案抵押物價值明顯拌減少的情況，貸擺款

7、行瓣應(yīng)當(dāng)要求借款人藹 瓣提前償清貸款搬或另行提供般 扮 唉與減值價值相當(dāng)敖的擔(dān)絆保扳 笆 埃。癌20.啊借款申請人須年耙滿吧1澳8板周歲，且年齡與翱貸款期限斑之和不超過愛 哀65瓣 罷歲。扮21.扮關(guān)于借款申請人頒支付購房首期款靶，我行要求是：扳普通住房為不低叭于購買價或我行奧認定價值（以孰凹低為準）的懊 啊7靶0罷哎 疤；商業(yè)用房、高跋檔商品房和高檔昂別墅為不低于購搬買價或我行認定柏價值（以孰低為埃準）的敖 扳5癌0愛拔 板。耙22.拜我行對購買商業(yè)斑用房的按揭貸款百申請人，要求具挨備相當(dāng)?shù)陌?伴投資叭 奧或熬 絆經(jīng)營叭 胺經(jīng)驗，并有一定鞍的從業(yè)能力。擺23.暗非交易類轉(zhuǎn)按胺揭是指，同一叭借

8、款申請人將氨 礙 啊其他板行斑 藹的按揭貸款轉(zhuǎn)到癌我行繼續(xù)申請辦八理按揭貸款，凹 凹貸款金額和期把限懊 隘 哎不變。爸24.安在轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)版務(wù)中，我行在核耙定貸款金懊額時，根據(jù)房產(chǎn)耙評估價值和賣方皚原按揭貸款余額拌兩個因素來確定澳貸款金額，即貸擺款金額可能包括笆 哀金額和壩_安_胺金額兩部分。癌25.百二手房原則上必礙須經(jīng)過哀 凹我行認可的評估疤機吧構(gòu)背 襖 昂進行價值評估，敖并出具書面評估百報告。澳26.愛二手房按揭貸款柏中，抵押物的價霸值一般以邦 邦 八二手房交易叭價背 稗 凹和奧 案評估價暗 敖的較低者為準。巴27.版二手房按揭貸款佰的利率按中國安人岸民銀行和我行有扮關(guān)利率管理的規(guī)隘定

9、般執(zhí)行，在基準貸懊款利率基礎(chǔ)上的盎下限和上限范圍壩分別是伴 叭和爸 拌 暗。澳28.胺調(diào)查借款人還款唉能力時應(yīng)扳重點核實其負債白收入比。原則上罷將借款人的月住翱房支出與收入比佰控制在矮 5百0版般 哀以下，月所有債氨務(wù)支出與收入比班控制在霸5哀5把搬 伴以下。奧29.罷對轉(zhuǎn)按揭貸款操拜作中直接向買方稗發(fā)放貸款的，應(yīng)吧注意做好芭 按 澳的監(jiān)管和贖樓后搬 埃、芭 班 罷手續(xù)的跟蹤辦理襖。澳30.艾對轉(zhuǎn)按揭貸款操懊作中對于采取先鞍向賣方發(fā)放過渡吧性贖樓貸款、再澳向買方發(fā)放按揭柏貸款的兩次出賬鞍分段操作模式伴，應(yīng)做好兩筆貸?？畹你暯庸ぷ?，霸確保靶 柏 芭 斑 哀 哀 般 唉。骯31捌.辦個人信貸業(yè)務(wù)審

10、皚批昂管理的核心原則把是辦 凹 扳 哎審貸分礙離阿 按分級審批礙 奧 八32拜.啊個人貸款操作遵班循敗 扳 岸 佰 靶 扳 骯。搬33岸.俺我行個人住房貸昂款利率耙按唉 岸 佰 背執(zhí)行，上限放開癌，實行下限管理扳。瓣34昂.邦貸款期限與借款佰人實際年齡之和癌不得超過辦 埃70瓣 扳。擺35俺.把貸款金按額按 凹 爸5把0版萬柏 跋以上白的艾,襖一般不宜采用一擺年及以下的貸款絆期限。跋36拔.伴期限一年及以內(nèi)巴的貸柏款可采用敗 熬按期付息到期還爸本、按期等額或哎按期遞頒減柏 癌 拔的還款方式；期扳限長于一爸年的貸款除采用搬按期等額還款法啊和按期遞減還款百法骯以外，在貸款辦柏理時，爸經(jīng)營單位背可根

11、據(jù)客戶需要叭采用我行認可的埃其他還款方式，俺但一筆貸款合同壩只能選擇芭 按 凹一種安 凹還款方式。扒37盎.芭抵哀押物的擔(dān)保范圍壩包括貸款笆 拜 俺本金、利息、罰班息和實現(xiàn)債權(quán)的昂全部費用。愛38扒.阿對已設(shè)定抵押的藹房產(chǎn)，在貸款本埃息未受清償之前傲，未經(jīng)巴我笆行書面同罷意，抵押人不得拌將其拔 背出租、轉(zhuǎn)讓、重伴復(fù)抵押白 壩或以其他任何方敖式進行處分。扮39班.愛借款人或抵押人熬應(yīng)辦理所購房產(chǎn)敗或其敖他抵押物的保險安，保險單中須注凹明把 按 熬貸款靶行隘 扒為保險第一受益半人，保險期限不唉得拌 凹短于傲 瓣借款期限，投保藹金額不得爸 半少百于版 爸貸款金額。愛二、選啊擇題（包括單項翱和多項）：

12、班1襖.敗按規(guī)定，房地產(chǎn)鞍項目開發(fā)商的自辦有資金比例不得凹低于（胺 安C爸 胺）。隘A.辦25% 叭 皚B.30% 巴 C.3岸5% 百 D.按40%班2.暗開發(fā)商對其項目罷下的期房按揭貸吧款可以提供以下斑保證方式（挨 AD辦 盎）。哎A.俺階段性連帶責(zé)任伴擔(dān)保擺 B.斑回購矮 C.八有條件承諾吧 D.伴保證金叭3癌.搬敘做不指定樓盤般按揭時，對于項把目的可行傲性應(yīng)該俺（矮 罷B頒 安）。矮A.挨形成調(diào)查挨報告由經(jīng)辦支行百自行審批頒 B.爸形成調(diào)查報告胺報分行審隘批皚 氨C.白形成調(diào)查報告報挨總行審批疤 阿 D.疤不需形愛成報告，根據(jù)權(quán)叭限單筆貸款審批柏4.半在我行提供了開奧發(fā)貸款的房地產(chǎn)疤項

13、目中，必須約癌定配套按揭比例挨，落實開發(fā)貸款胺的按揭退出渠道霸。我行按揭貸款板用途按優(yōu)先使用吧順序為（埃 班 吧C阿 暗）。巴A.癌板白 唉 B胺.板安 C擺.百拜 D.巴扳暗歸還我行開發(fā)貸邦款捌 疤 百叭歸還他行貸瓣款罷 巴 埃傲支付項目建筑工爸人工哎資柏 靶 斑跋支付項目建設(shè)材傲料百款隘 跋 壩骯投入其他項目使哎用啊5.襖每月借熬款人張三按揭供敗款傲350擺0般元，水電煤氣支搬出哎50罷0哎元，物業(yè)管理絆費拌20敖0阿元，工資收般入瓣800芭0霸元，另有房租收盎入班120半0瓣元，張三瓣月房產(chǎn)還款支出搬與收入比為半（絆 盎C芭 骯）。稗A.般43.8% 把 唉 B.46暗.2% 版C.40

14、.2%敗 D.4翱5.7% 昂 E.跋52.5%壩6暗.愛貸款期間借款人鞍可申請合同變更阿，但如變更后期巴供增加，銀行應(yīng)隘重新審查其收入白來源是否足以負罷擔(dān)增加后的期供啊。借款人提出下鞍列哪種申請肯定伴會導(dǎo)致期供增加白：（靶 擺AB藹 拜）安A.瓣僅增加貸款金額八 巴 唉 笆B.按僅縮短貸款期限叭 敗C半既增加貸款金額拔又延長貸款期限挨 柏 D.暗既減少貸款金額阿又縮短貸款期限百7.敗 安根據(jù)風(fēng)險狀況的搬不同，我行的個礙人住房按揭利安率可以執(zhí)行：昂（八 胺ABD隘 唉）熬A.拔基準利率下浮把15% 把B.跋基準利率下浮隘10% 案C.埃基準利率上扳浮柏70% 翱D.斑基準利率上浮跋100% 氨

15、 E.百不能比商業(yè)用房骯貸款利率高八8.半 哀李四捌，敗196翱2敖年出生絆，懊200藹0哀年在我行申請普百通住房按揭貸款鞍，由于對未來收癌入的樂觀預(yù)期，扳他在選擇按揭年頒限時選擇昂了骯2懊0凹年奧。瓣200耙5伴年由于月還款壓扳力過大，向我行叭申請延長貸款期懊限。則其最敗長能夠延長哀（辦 扒C霸 罷）年。半A.1壩0 斑 B.擺8 礙 C.7 扒 D.扳5 背9瓣.俺在貸款辦理過程隘中，我行對借款白人資信情況、還絆款能力暗及抵押房產(chǎn)價值捌實現(xiàn)有疑義的，八應(yīng)當(dāng)翱 ( D )拒絕受理提高貸款利率敗適當(dāng)降低貸款抵敖押率和縮短貸款翱期限巴要求借款人追加半房產(chǎn)抵押以外的鞍擔(dān)保，直至貸款爸本息結(jié)清為止。

16、襖10爸.扳個人房產(chǎn)抵押貸敖款中，以下描述佰正確的是：哎(襖 癌AC笆 熬)頒抵押房產(chǎn)應(yīng)該位跋于貸款行所在地拔抵押房產(chǎn)可以是岸第三者的房產(chǎn)扮我行不接受未成氨年子女名下的房笆產(chǎn)辦理抵押貸款按新購商鋪在二年霸以內(nèi)的，可以不百辦理評估敖1跋1八.壩以頒“鞍商住兩用擺房哀”敗辦理抵押貸款澳的矮,斑 佰（艾C搬）笆視同住房抵押貸暗款辦理盎視同商業(yè)用房抵疤押貸款辦理跋視其具體用途，案如用于居住則視胺同住房抵押貸款懊辦理；如用于商藹業(yè)視同商業(yè)用房班抵押貸款辦理八12絆.板綜合評定借款人艾的償債能力時，板應(yīng)對借款人的以奧下情況進行審核霸分析翱(ABCDE) 房產(chǎn) 汽車安 敗銀行存款、債券柏、股票昂D. 稗商業(yè)

17、保險邦E. 靶負債情況，如銀暗行貸款等安13白.骯我行個人一手房辦按揭貸款中，關(guān)八于保險的描述，扒正確的是：癌( ABCD 岸)斑A. 敗原則上借款人或鞍抵押人應(yīng)辦理抵澳押房產(chǎn)的保險，頒保險單中須注明翱貸款行為保險第矮一受益人，頒保險期限不得短熬于借款期限，投盎保金白額不得低于貸款暗金額。扮B. 昂保險費用可以一拔次安性繳清，也可以盎逐年繳納。搬C. 佰借款合同有效期胺內(nèi)，保險單正本氨由貸款行保管，捌直至貸款本息結(jié)矮清為止。借款人般不得以任何理由般中斷或撤銷保險癌。鞍D. 絆貸款行應(yīng)鼓勵借唉款人辦理人身意壩外保險或綜合險敗，用以防范和彌班補借款人意外傷昂害或死亡對我行般造成的損失。熬14敖.巴

18、關(guān)于個人房產(chǎn)抵爸押貸款的出帳：跋( A笆B芭 靶)藹應(yīng)在辦妥抵押登盎記手續(xù)后出帳霸可以視情況礙憑八“挨抵押登記受理回壩執(zhí)班”吧辦理提前出帳般在提供我行認可捌的擔(dān)保后，可以般提前出帳唉15胺.挨個人房產(chǎn)抵押貸壩款中，以下描述哎正確捌的是：稗( AB 皚)巴等額本金還款白法就是遞減還款哎法岸個人房產(chǎn)抵押貸懊款必須由貸款行案收執(zhí)的重斑要憑證是抵押保藹險單正耙本艾 搬、房地產(chǎn)他項權(quán)白利證明。拜用住房作抵押的皚，艾必須提供擁有第拜二套房產(chǎn)的證明捌。愛必須辦理強制公瓣證手續(xù)壩借款人必須擁有稗貸款行所在地常班住戶口背16搬.癌以下屬于借款人矮違約行為的是：跋(A B C 班D癌)岸借款到期，借款壩人未按合同

19、約定辦清償全部貸款本捌息。霸借款人擅自改變骯貸款用途，挪用胺貸款；叭借款人未經(jīng)同意邦將抵押物拆除、扳轉(zhuǎn)讓、出租或重疤復(fù)抵押；凹借款人與其他民敖事行為主體簽訂奧有損我行權(quán)益的奧合同或協(xié)議的；傲17胺.扒核實借款申請人板、配柏偶及其家庭的基胺本情況時，調(diào)查熬方式壩包括：盎( ABC敖D氨 襖)通過面談實地上門調(diào)查電話查詢拜驗看申請資料原拔件盎18昂.矮個人房產(chǎn)抵押貸搬款的用途包括：挨( AB白E 皚)個人消費背個人展業(yè)（經(jīng)營班）個人期貨交易個人股權(quán)投入個人住房裝修辦19半.八二手房按揭貸款扒包括：澳( ABC 鞍)岸A. 敖交易類轉(zhuǎn)按揭貸翱款爸 拜B. 熬加按揭貸襖款敗 暗C. 鞍需辦理贖樓的非把

20、交易類轉(zhuǎn)按揭貸愛款稗 擺20斑.唉我行二手房按揭拌貸款可接受的二啊手房包括：斑( ABCD 拜)胺A. 靶普通商品住芭房案 靶高檔商品阿房挨 版商住兩用愛房氨 別墅 扳21矮.伴轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)癌中的贖隘樓貸款，可由佰(凹 A 般)礙提供擔(dān)保：稗A氨.罷擔(dān)保公氨司敗 傲B.疤房產(chǎn)抵隘押氨 埃C.哀存矮單笆/壩國債質(zhì)暗押瓣 百D.熬自然人擔(dān)保拔2吧2頒.稗贖樓貸款如果由阿我行認可的擔(dān)保扮公司提供擔(dān)保，靶擔(dān)保期限為：愛(斑 佰D俺 哀)按A. 拜由合同生效之日哀起，至完成贖樓爸、房產(chǎn)過戶為止鞍由貸款出賬之日敖起，至完成贖樓啊、辦妥抵押登記傲為止啊由合同生效之日拔起，至完成贖樓瓣、房產(chǎn)過戶、辦伴妥抵押

21、登記并將拜有關(guān)權(quán)屬證明交辦我行收執(zhí)為止哀由貸款出賬之日矮起，至完成贖樓哀、房產(chǎn)過戶、辦佰妥抵押登記并將盎有關(guān)權(quán)屬證明交邦我行收執(zhí)為止熬23盎.疤期限長于一年的拔二手房皚按拌揭貸的還款方式般包括：盎( BCD絆 )巴按月（或季）付胺息，到期一次還佰本耙 八按期等額本息還澳款法稗按期等額本金還癌款法凹其他我行認可的愛還款方式班24昂.骯對貸款搬的申請資料進行阿調(diào)查時，包括：案( ABCD 鞍)巴對申請資料的完把整性、有效性及礙合法性進行調(diào)查安；奧對借款人及其配百偶和其他房產(chǎn)共白有人的身份情況岸進行調(diào)查；俺對借款人和房產(chǎn)凹共有人的婚姻狀把況進行調(diào)查；埃對賣房人及其房澳產(chǎn)所有人所提供扳的身份證明及房艾

22、產(chǎn)權(quán)利證明進行板調(diào)查。捌25藹.敖二手房按揭貸款耙申請增加貸款金阿額必須符合以下昂要求：扳( BCE )拔申請增加金額的疤房產(chǎn)為普通住房版和商用房吧B辦. 斑原貸款未到期且瓣已經(jīng)正常償還期佰供一年以上百C. 翱貸款金額增加后敖，如期供相應(yīng)增胺加，須提拔供符合增加期供八后的收入證明；鞍D. 暗原貸款余額和增佰加金額之和不得吧超過原貸款品種阿最高額度要求。伴對于期房要求增板加貸款金額的，鞍增加部分與原貸般款余額之和不得矮超過購房價巴的哎80敖%班；皚E. 澳借款人資信記錄白良好，無拖欠貸胺款本息和其他費扒用情況。三、問答題：辦1.柏請分析經(jīng)營性商阿業(yè)用房貸款和投擺資性商業(yè)用房貸白款的風(fēng)險點。答：拜

23、(1).笆經(jīng)營性商業(yè)用房鞍貸款：由于借款俺人購買房產(chǎn)用于疤個體經(jīng)營戶或私耙有企業(yè)經(jīng)營，阿且還款來源主要岸為經(jīng)營收入，胺通過安財務(wù)報表分唉析、主賬戶絆往來情況分析、絆實地調(diào)查阿等，了解企業(yè)每骯月收入和支出情哎況，并通過了解捌其銷售額、納稅板額等數(shù)據(jù)，判斷胺每柏月盈余是否足以扳償還我行貸款，霸必要時適當(dāng)調(diào)降壩按揭稗成數(shù)。跋(2).擺投資性商業(yè)用房礙貸款：分為購買翱后出售獲取差價百利潤和購買后回傲租給開發(fā)商或他搬人，以獲取租金安回報兩種。前一耙種需詳細調(diào)查該骯房產(chǎn)的市場價格笆、商業(yè)氛圍、升愛值潛力等；后一半種情況應(yīng)考察周爸邊商業(yè)氛圍、出挨租價格、出租率礙，租金是否足夠耙償還我行按揭款愛項等，對于購買

24、敖以后回租給開發(fā)隘商統(tǒng)一經(jīng)營的，叭除須判斷借款申斑請人自身償債能皚力以外，應(yīng)重點罷調(diào)查了解開發(fā)商斑是否具備成功運背作商鋪統(tǒng)一柏經(jīng)營的經(jīng)歷，或暗考察其在類似房般產(chǎn)或扮項目上的經(jīng)營、暗策劃和管理能力阿。阿2襖.懊如何針對一手房班按揭貸款業(yè)務(wù)的扮特點加強貸后管癌理？答：翱(1)啊按揭項目及開發(fā)般商的管伴理。皚經(jīng)辦客戶經(jīng)理要擺加強與開發(fā)商聯(lián)胺系，掌握開發(fā)商板經(jīng)營狀況，了解骯開發(fā)項目的進度安，監(jiān)督按揭貸款昂的使用，督促開敖發(fā)商按時保質(zhì)完氨成開發(fā)項目。案(2)翱貸款額度的管理鞍。熬按揭貸款發(fā)放后叭，貸后管理部門傲應(yīng)建立項目額度胺臺賬，記錄按揭胺項目額度的使用懊情況、剩余額度把，作好按揭保證暗金的管理；有關(guān)

25、半部門應(yīng)指定專人叭建立不指定樓盤跋的額度臺帳，了跋解該樓盤在我行吧全部營業(yè)機構(gòu)的鞍實際貸款余額。案(3)笆對借款哀人的管八理。拜貸后管理部門應(yīng)翱建立個人板貸款臺賬，經(jīng)常叭與借款人保持聯(lián)擺系，加強借款人叭資金賬戶管理，凹關(guān)注其職業(yè)和收懊入安變化，做好貸款辦本息回收工作。耙對于商業(yè)用房貸昂款，扳還應(yīng)時刻關(guān)注該矮房產(chǎn)的經(jīng)營或租俺賃情況，以此判擺斷借款人的持續(xù)疤還款能力。藹(4)般抵押登記的辦理佰。埃對于抵押登記未傲辦理完畢就出賬稗的（主要指期房百貸款），貸款行藹應(yīng)督促開發(fā)商按伴售房合同約定按吧時交付使用并辦胺理產(chǎn)權(quán)證。符合壩辦證條件時，應(yīng)辦及時要求借款人鞍繳清契稅并備齊敖相關(guān)資料，配合按開發(fā)商和銀行

26、辦稗理房地產(chǎn)權(quán)證，癌并辦理預(yù)抵押登敖記轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登斑記手續(xù)（不能辦盎理預(yù)抵押登記的哀地區(qū)，直叭接辦理現(xiàn)房抵押班登記手續(xù)）班，同時按規(guī)定將挨有關(guān)權(quán)哀利憑證收執(zhí)妥當(dāng)拜。對于房、地分襖開的地區(qū)，應(yīng)按矮當(dāng)?shù)貙嶋H情況分扒別作好抵押登記骯。霸(5)拔抵押物的管理。版貸后管理部門應(yīng)愛密切關(guān)注抵吧押物的狀況，防靶范因抵押人未經(jīng)拜我行同意擅自簽矮訂出租、轉(zhuǎn)讓或瓣其他有損我行利礙益的協(xié)議給我行暗信貸資產(chǎn)帶來的瓣風(fēng)險。同時還應(yīng)傲密切關(guān)注抵押物艾的價值變化，如跋發(fā)生因國家政策俺或市場原因?qū)е掳サ盅何飪r值明顯擺減少的情況，貸皚款行應(yīng)當(dāng)要求借俺款人提前清償貸按款本息或另行提啊供與減少價值相頒當(dāng)?shù)膿?dān)保。絆3. 罷20041

27、5拔板號司法解釋叭第六條熬規(guī)定辦：骯“笆對被爸執(zhí)行人及其所扶板養(yǎng)家屬生活所必藹需的居斑住房屋，人民法扒院可以查封，但辦不得拍賣、變賣罷或唉者抵債稗。耙”案，在此前提下哎，應(yīng)如何加強一岸手房按揭業(yè)務(wù)的氨風(fēng)險防范和控制邦措施阿？答：案應(yīng)鼓勵要求抵押岸人在貸款申請書凹和合同備注欄熬中注明：本人聲辦明該套房產(chǎn)為非瓣本人、其他共有啊人及所撫養(yǎng)家屬澳生活必須住房，版并同意貴行在本暗行發(fā)生違約行為安時可以向法院申凹請強制執(zhí)行抵押胺物，本人和其他俺房產(chǎn)關(guān)系人均不罷以此為由對抗執(zhí)安行；同時可以視奧情況要求借款人霸的關(guān)系人出具同霸意借款人留宿的稗保證書。扮4. 阿如何根據(jù)綜合評艾定借款申請人的罷償還能力。霸答胺:

28、骯 疤通過對借款人家傲庭名下的房產(chǎn)、礙存款、汽車、債礙券、股票、商業(yè)鞍保險和瓣銀行借款等事項板進行調(diào)查，綜合背判斷其償債能力瓣。擺簡述對二手商業(yè)背用房按揭貸款進般行調(diào)查時的審核凹要點邦。哀答：骯應(yīng)要求借款人具班備相關(guān)行業(yè)的較俺豐富的經(jīng)營或投叭資經(jīng)驗。拜應(yīng)了解商業(yè)耙用房所處狀態(tài)，耙對處于出租狀態(tài)案的商業(yè)用房，應(yīng)敖通過驗看租約原案件、租金賬戶往笆來情況、稅單和矮與承租人面談等奧方式了解是否存埃在案“唉以租代班售把”扮等可能影響我行懊對抵押物權(quán)益的氨情況。艾6昂簡述頒貸款操作的基本唉流程隘。答：吧(1)阿開發(fā)商及項目的絆調(diào)查與審查，指岸定樓盤貸款還需百核定按揭額度；芭(2)拔個人貸款的受理胺與審批；

29、扮(3)巴貸款合同等法律瓣文件的簽訂、階藹段性擔(dān)保的落實岸，辦理（藹預(yù)）抵押登記或柏合同備案；癌(4)耙個人貸款的發(fā)埃放，并視情況收稗取保證金；安(5)阿協(xié)助辦理房地產(chǎn)霸權(quán)證，辦妥抵押啊登記并收執(zhí)有關(guān)鞍權(quán)屬憑證；鞍(6)靶貸款的貸后管理般與回收。敗7跋簡述一手樓盤伴開發(fā)商應(yīng)符合捌的拜條件（如果開發(fā)扳商為項目公司，暗則其主要股東必藹須滿足以下要求傲）：答：吧(1)瓣具有房地產(chǎn)經(jīng)營般許可和相應(yīng)資質(zhì)稗證書，有一年及阿以上房地產(chǎn)開發(fā)啊經(jīng)驗和適銷對路癌的項目開發(fā)記錄澳；懊(2)艾資信狀況良好，案自身及主要股東奧無不良信用記錄俺、爛尾樓歷史、骯不辦理房地產(chǎn)權(quán)熬證及與購房業(yè)主扒糾紛等情況；胺(3)澳具有與開

30、發(fā)規(guī)模凹相當(dāng)?shù)淖杂匈Y本愛、盈利能力和營哀運能力拌，具有良好的經(jīng)愛營狀況和經(jīng)營現(xiàn)佰金流，具備暗承擔(dān)唉連艾帶責(zé)任擔(dān)保矮的佰能力；瓣(4)盎管理層具有較豐艾富的行業(yè)經(jīng)驗和邦較高的管理素質(zhì)啊，公司配備一定霸數(shù)量的專業(yè)技術(shù)吧人員。芭8佰、簡述吧房地產(chǎn)擺項目礙在我行按揭傲必須具備皚的耙條件：答：拜(1)盎必須是商品房（阿包括可上市流通襖的房改房、經(jīng)濟癌適用房），地理搬位置良好，銷售背定價合理，有較辦強的變現(xiàn)能力和案市場可接受性；捌(2)叭項目背景清楚，把無停工歷史，無瓣股東產(chǎn)權(quán)、收益皚分配糾紛，無未瓣繳清稅費等可能柏導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)證叭無法辦理的情況吧；邦(3)百已落實用于項目霸開發(fā)的自有資金搬，比例不低安于

31、絆35岸%暗或國家規(guī)定的最案低標準，建設(shè)資擺金和邦其他配套資金有安明確的來源；芭(4)按按揭貸款出骯賬前，項目必扒須扮“盎五笆證愛”矮齊備，土地轉(zhuǎn)讓把款（國土局地價柏款或補地價款、啊滯納金）、土地佰征用及拆遷補償凹費已繳清。罷9班、礙我行不予笆受理的二手房抵背押物類型耙有壩：答：拜(1)胺正處于法律糾紛按之中的房產(chǎn)；百(2)柏所有權(quán)、使用權(quán)啊不明或存在爭議佰的房產(chǎn)；跋(3)版屬于拆遷公告范頒圍之內(nèi)的房產(chǎn)；絆(4)懊房齡超班過扒2安0柏年的普通住房，敗房齡超愛過斑1把5熬年的其他房產(chǎn)；哎(5)傲以非被監(jiān)護人利扒益為貸款用途的盎未成年子女所擁矮有的房產(chǎn)；俺(6)凹其他我行認為不壩予受理的二手房斑。

32、四、案例分析：芭身為客戶經(jīng)理的皚你正受理了以昂下貸款申請，請拌明確你的調(diào)查結(jié)扒論，并陳述理由胺。把1絆、某市茗香茶葉按商鋪抵押貸款吧茗香茶葉有限公哀司以其主要股東伴和一些管理人員辦的名義盎于岸200半4癌年白1熬2敖月向我行申埃請拜5瓣成扮8案年商芭鋪按揭貸款柏，藹4骯人合計貸芭款罷110芭6奧萬元。翱茗香茶葉有限責(zé)傲任公司邦（簡礙稱吧“捌茗香茶靶葉安”背）由俞某和其妻背子朱某創(chuàng)立按于啊199搬4礙年。目前該公司翱在某市地區(qū)共吧有罷3耙8絆家分店吧和邦1耙家茶館，在浙江八省武義縣有一個矮直銷基地，并擁暗有綠茶和花茶兩芭個生產(chǎn)基地傲。敗200扒4跋年底俞某夫婦又百共同創(chuàng)立了某市敖茗香文化有限責(zé)埃

33、任公司（簡爸稱骯“絆茗香文熬化版”暗）。由于茗香茶澳葉總部原所在地案拆遷，俞某和公唉司幾個主要人捌員分別購買某市柏向陽路馨蓮茗園版部分商鋪，統(tǒng)一案合霸成為新總部。艾另外我們在網(wǎng)上跋搜索了一下茍香板茶葉公司的新聞安，發(fā)現(xiàn)公司有一耙項訴訟，茗香茶扒葉稗在哀200般4愛年底經(jīng)歷了一樁佰商標侵權(quán)挨訴訟，結(jié)果被某隘市中級人民法院皚判敗訴侵權(quán)并要盎賠償原告損失人奧民敖幣把1伴0伴萬元和公開道歉懊。斑馨蓮茗園拌位于某市向陽路巴，借款人申請按按揭的商鋪位于搬甲癌1瓣0版號樓，由某市華背紡房地產(chǎn)開發(fā)公搬司開發(fā)。共有底矮層（包括一二兩艾層）商搬鋪叭620絆0耙平方米，分上下哎兩層。并已全部挨銷售完畢，其哀中案90

34、阿%哎為茗香茶葉有限跋責(zé)任公司和茗香疤文化有限責(zé)任公俺司的主要股東購矮買。其中第一層艾所購商鋪統(tǒng)一合皚成為茗香茶辦葉有限責(zé)任公司半總部，第二層所艾購商鋪統(tǒng)一合成暗為靶茗香文化有限責(zé)擺任公司總部。馨藹蓮茗園已經(jīng)全部阿銷售完畢并交付板使用。盎向陽路茶葉市場矮從目前來看，是芭某市兩大茶葉集拌散地之一，已耙經(jīng)在當(dāng)?shù)睾腿珖サ闹饕枞~零售按商中有一定的影哀響。該地區(qū)交通八便利，市場繁榮斑，區(qū)政府正準備伴將其建成特色商把品會展中心、茶懊葉拍賣中心、糖隘業(yè)煙酒交易中心八等。據(jù)我們目前把收集的資料來看挨，向陽茶城目前跋的綠茶交易量占半全國的十分之一俺左右，有一千多礙家茶商在茶城經(jīng)隘營交易，基要上礙是屬于有相當(dāng)

35、規(guī)敗模和比較成形的扮交易市場。唉借款申請人清單半：熬借款人巴面積藹商鋪價格傲鋪名澳單價（壩元澳/唉平方米）邦按揭金額（萬元癌）般公司職務(wù)襖俞某芭843埃1149岸底層商鋪藹13629埃485癌茗香茶葉董事長阿茗香文化總經(jīng)理耙趙某傲425安431白20俺4伴、擺205皚10133背215半茗香茶葉部門經(jīng)辦理傲菊某叭370罷375凹201-203案10133骯187隘茗香茶葉部門經(jīng)白理佰鄒某敗432胺438熬20八8八、版209扮10133矮219捌茗香茶葉部門經(jīng)哎理奧總計拜2071扳2393耙11554板1106艾茗香茶葉部門經(jīng)扮理礙借款申請人并已胺存昂入阿3岸6疤萬元的保證金，壩（相當(dāng)于兩期期

36、靶供），用于借款八出現(xiàn)欠供時我行拜扣減拌，分別為俞阿某翱1拌6板萬元，趙伴某疤7藹萬元，菊暗某白6邦萬元背，鄒骯某挨7礙萬元。借款人情況艾俞某，班男，漢族襖，白3笆5瓣歲，戶口所在地艾為浙江省武義縣擺，持某市暫住證埃，初中文化程度頒。愛于罷199板5熬年叭結(jié)婚，配偶姓名愛朱某扒，疤3把3佰歲疤，稗200愛3氨年般1埃1案月由浙江省武義邦縣遷入某市，某愛市戶口。夫婦有頒兩個女兒。全家昂人口四人。搬借款申請人出具艾的叭“敖職業(yè)收入證般明懊”扳顯示：借款人捌從邦199把8芭年霸3稗月翱1艾8哎日起在某市茗香伴文化有限責(zé)任公埃司工作，任職法凹定代表人和董事按長，簽訂了勞動安合同，期限為十柏年，稅后月工

37、資阿薪金所得為人民扮幣暗1矮5皚萬元。借款申請般人的其他收入、霸家庭財產(chǎn)狀況、般夫婦的負債情況埃不百詳。埃趙某，啊男，漢族疤，捌2啊6癌歲，戶口所在地熬為某稗市，大專文化程耙度，畢業(yè)于某市捌民政管理學(xué)院。霸于邦200藹4敖年哀9壩月結(jié)婚，配偶楊扮某稗，柏2般3壩歲，大學(xué)文化程敖度，尚無子女。敖借款申請人佰出具唉人挨“般職業(yè)收入證叭明絆”扒顯示：借款人八從傲200案4叭年礙2艾月盎2吧日起在某市茗香把文化有限責(zé)任公板司工作，任職部版門經(jīng)理，簽訂了板勞動合同，期限翱為十年，稅后月扮工資薪金所得為案人民霸幣阿8隘萬元。借款申請頒人的其他收入、奧家庭財產(chǎn)狀況、暗夫婦的負債情況叭不詳。唉菊某，奧女，漢族

38、耙，柏3瓣3胺歲，戶口所在地跋為浙江省武義縣矮，持某市暫住證盎，大專文化程度班，夫婦有兩個女靶兒。全家人口四埃人。哎借款申請人出具瓣人捌“笆職業(yè)收入證哀明岸”敖顯示：借款人八從巴200跋4邦年凹2凹月芭2稗日起在某市茗香絆文化有限責(zé)任公把司工作，任職部柏門經(jīng)理，簽訂了挨勞動合同，期限昂為十年，稅后月板工資薪金所得為稗人民板幣愛8拜萬元。借款申靶請人的其他收入稗、家庭財產(chǎn)狀況跋、夫婦的負債情安況不詳。壩鄒某，挨男，漢族靶，翱4癌1胺歲，戶口所在地澳為浙江省武義縣岸，持某市暫住證版，初中文化程度霸。岸于扳198礙7板年結(jié)婚，配偶姓霸名為潘某擺，半3柏8按歲，初中文化程笆度。借款申請人叭出具俺人白“

39、吧職業(yè)收入證般明霸”敖顯示：借款人拔從搬200搬4愛年百2皚月巴2百日起在某市茗香扒文化有限責(zé)任公辦司工作，任職部鞍門經(jīng)理，簽訂了板勞動合同，期限唉為十年，稅后月拌工資薪金所得為隘人民扮幣骯8凹萬元。借款申請版人的其他收入、版家庭財產(chǎn)狀況澳、夫婦的負債情氨況不詳。壩2俺、張東經(jīng)營性抵藹押貸案款搬100邦0百萬元氨我今案年頒4八4藹歲，已婚，子辦女艾3凹2挨人，最癌大隘2案0柏歲在讀書，最跋小耙1唉0唉歲。我一直居住半在濱海市，有一跋套位置不錯、面懊積巴15般1岸平米的住房。經(jīng)拔過多年的奮斗，傲我現(xiàn)在是濱海大笆通投資有限公司俺的法人代表，這安是一家從事鋼材盎貿(mào)易的公司，注昂冊資瓣金拜100礙0凹

40、萬元，我占啊了傲65胺%笆的股份，公司經(jīng)熬營情況不錯，剛岸剛獲得某鋼鐵公皚司在濱海市的總襖代理資格。另外澳，我還涉足商場百經(jīng)營芭，骯5凹年前我就投資了按近千萬元在濱海頒市的繁華商業(yè)中百心購置熬了把“擺星星百貨市愛場哎”安的許多鋪位柏，全部出租給別艾人經(jīng)營，還為此唉成立了一扒家安“俺興旺佰百貨公叭司搬”霸進行統(tǒng)一管理，把這些租客每天的哎經(jīng)營收入必須通扳過我的興旺公司扒收取，我除了固斑定的租金收入外懊，還根據(jù)營業(yè)額疤收取一定的骯管理費，總之每靶月的收入比較穩(wěn)把定。但最近我發(fā)哎現(xiàn)濱海市近年來絆的百貨業(yè)一直呈百現(xiàn)向上的發(fā)展趨捌勢，市民的消費阿能力很強，只要芭商鋪的地理位置芭選準，賺錢是很哀容易的事情，

41、特扳別是黃金珠寶生佰意，利潤特別高奧，拜而襖“般星星百貨商扮場唉”絆所在片區(qū)商業(yè)氣瓣氛濃厚，灑店商拔場云集，人氣很白旺。經(jīng)過前期考阿察和分析，我決吧定自已開一家珠爸寶店，目前已經(jīng)隘跟斑“熬周大百金骯”斑珠寶首首飾公司氨談妥了加盟合作敖協(xié)議，大概艾總投資不低半于芭100唉0跋萬元，包括加盟安費埃6奧0班萬元瓣、推廣拜費啊6叭0扳萬元、預(yù)付貨襖款奧80八0斑萬元、場地布置跋、裝修、廣告、霸培訓(xùn)等近百萬費拌用以及正常的流澳動資金周轉(zhuǎn)，但八這樣的投資我認唉為藹是值得的，因為疤我的租客中有不瓣少經(jīng)營珠寶首飾吧的，他們的月收澳入我知道，初步岸估算我的月利潤襖在頒3般0俺萬元左右。但是按讓我一次拿愛出扳10

42、0翱0爸萬元還是有點困罷難，好在我手上把值錢的鋪位不少般，應(yīng)該會有銀行埃感興趣，我先找俺一家評估公司估皚一下價格。啊經(jīng)評估，抵押耙物熬7挨套商鋪價白值辦190啊3百萬元。般3把、李立林二手按懊揭扮100拌0搬萬元胺借款申請人李立唉林背，胺4搬0跋歲，已婚?，F(xiàn)頒為壩A奧房地產(chǎn)評估公司稗廣氨州發(fā)公司總經(jīng)理芭，每月工資收懊入爸1霸萬元。唉李立林爸因購買劉強名胺下叭1叭2奧套房產(chǎn)，買賣合罷同總案價襖173扮0拔萬元，準備自啊籌白73阿0按萬元，向銀行貸壩款奧100頒0耙萬元，期邦限擺1版0傲年。岸劉強是濱斑海市及全國地產(chǎn)般業(yè)界的知名人士芭，高級經(jīng)濟師，哀畢業(yè)于某財經(jīng)學(xué)搬院，獲得美國東佰西方大背學(xué)拔MB

43、扒A頒、南加州大學(xué)管艾理學(xué)博士學(xué)位。案曾于上世芭紀敗9頒0稗年代初創(chuàng)辦吧了澳“隘劉強產(chǎn)業(yè)集挨團俺”背并擔(dān)任董事局主背席，旗下芭有愛A阿、襖B擺、疤C翱、拜D板等十多家公司，熬經(jīng)營范圍涉及房艾地產(chǎn)評估、中介唉代理、房地產(chǎn)開斑發(fā)、物業(yè)管理、吧廣告雜志等行業(yè)壩。啊本次交易的房產(chǎn)昂是位于濱海市中氨心的高層單身公氨寓，由于土地用班途為商住兩用，稗所以該大樓目前辦主要用于企業(yè)寫鞍字樓辦公。艾而啊“皚劉氨強產(chǎn)業(yè)集罷團擺”絆恰好租用上扮述伴1擺2哀套房產(chǎn)作為公司白總部，租賃合同骯剛剛簽訂，出租瓣人為李立林，租佰期矮1把0扒年，每俺月暗2吧0懊日鞍由矮“熬劉強產(chǎn)業(yè)集扒團般”澳支付給李立林租骯金按10252翱0暗

44、元。板抵押物艾由跋A熬評估公司出具評擺估報告，抵押物按使用年案限艾5阿0奧年，已使絆用霸1伴4叭年，合計面稗積伴217跋1挨平米，劉強前年瓣購進時花傲了瓣146傲9白萬元，引次評估芭凈值案為骯173案1鞍萬元，貸挨款礙100搬0藹萬元的抵押率捌為傲57盎%罷。與抵押物毗鄰隘的高層住宅目前跋市場交易價不低捌于拌700百0半元鞍/按平方米，但一街拜之隔的另一棟寫昂字樓有銀行拍賣邦處理后，每平米傲只收半回礙400皚0岸元。五、判斷題瓣按照購買房產(chǎn)的澳竣工狀態(tài)可分為扮現(xiàn)房貸款和期房頒貸款。斑斑按照項目是否具疤有由我行通過審骯批程序核定按揭阿額度，可分為額罷度內(nèi)指定樓盤貸藹款和不指定樓盤敗貸款。藹跋項挨

45、目拌“扮五艾證襖”艾是指國有土地搬使用權(quán)證、叭建設(shè)工程規(guī)劃許扳可證、建設(shè)扮用地規(guī)劃許可證岸、建設(shè)工程背施工許可證、懊邦房產(chǎn)證案。阿埃一手樓巴不指定樓盤貸款矮的所購樓盤為現(xiàn)八房或主體結(jié)構(gòu)封疤頂?shù)钠诜堪?。瓣板一手樓霸不指定樓盤貸款壩在辦妥正式抵押按登記手續(xù)之前，熬不需阿落實合格的階段斑性擔(dān)保手續(xù)罷。跋暗開發(fā)商合同違約昂事項包括但限于熬：交付不能、延案遲交付、貨版不暗符、質(zhì)量缺陷、背不能辦證等藹。安辦購買普通住房的佰貸款金額最高不版得超過購房暗價啊的澳70哀%哀；購買商業(yè)用房唉、高檔商品房及頒高檔別墅的貸款俺金額最高不得超斑過購房價挨的佰50埃%胺。挨案購買普通住房的疤貸款期限最短六疤個胺月，最長不

46、得超斑過伴3稗0伴年；購買商業(yè)用八房、高檔商品房扒及高檔別墅的貸隘款期限最短一年按，最長不得超澳過板1扒0昂年。般巴貸款金礙額骯5愛0巴萬元以上版的八,胺一般不宜采用一笆年及以下的貸款般期限。叭翱10.扳 挨期限一年及以內(nèi)芭的貸款骯不按可采用按期等額俺或按期遞減的還絆款方式板。氨氨11 .埃限長于一年的貸敗款除采用按期等柏額還款法和按期扮遞減還款法以外笆，在貸款辦理時班，貸款行可根據(jù)胺客戶需要采用我半行認可的其芭他還款方式，一板筆貸款合同吧可以按選擇一種還款方頒式埃。跋胺12. 把現(xiàn)房貸款中，貸皚款行在發(fā)放貸款艾前須辦妥抵押登柏記手續(xù)或提供我瓣行認可的階段性澳擔(dān)保案。罷挨13.罷預(yù)抵押登記是指搬僅憑伴售房合同辦理的拌具有同等抵押效百力的登記形式，吧待房地產(chǎn)權(quán)證辦扳妥以后，貸款行捌不需罷對其進行期房轉(zhuǎn)八現(xiàn)房的抵押登記半置換。罷骯14.埃抵敖押物的擔(dān)保范圍埃包括貸款本金