產(chǎn)業(yè)園公募REITs分析

1、正文目錄 HYPERLINK l _TOC_250026 一、我國產(chǎn)業(yè)園存量市場空間廣闊，相關(guān)REITs 未來可期 5 HYPERLINK l _TOC_250025 （一）產(chǎn)業(yè)園定義及發(fā)展歷程 5 HYPERLINK l _TOC_250024 （二）產(chǎn)業(yè)園是重要的存量可盤活資產(chǎn) 6 HYPERLINK l _TOC_250023 （三）產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式及市場主要參與者 7 HYPERLINK l _TOC_250022 二、首批產(chǎn)業(yè)園公募REITs 基本情況對(duì)比 9 HYPERLINK l _TOC_250021 （一）博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金 10 HYPERLINK

2、l _TOC_250020 1、基金概況 10 HYPERLINK l _TOC_250019 2、底層資產(chǎn)概況及分析 11 HYPERLINK l _TOC_250018 3、潛在底層資產(chǎn)儲(chǔ)備 18 HYPERLINK l _TOC_250017 4、可供分配金額及定價(jià) 19 HYPERLINK l _TOC_250016 （二）東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金 20 HYPERLINK l _TOC_250015 1、基金概況 20 HYPERLINK l _TOC_250014 2、底層資產(chǎn)概況及分析 21 HYPERLINK l _TOC_250013 3、潛在底層資產(chǎn)

3、儲(chǔ)備 24 HYPERLINK l _TOC_250012 4、可供分配金額及定價(jià) 26 HYPERLINK l _TOC_250011 （三）華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金 27 HYPERLINK l _TOC_250010 1、基金概況 27 HYPERLINK l _TOC_250009 2、底層資產(chǎn)概況及分析 28 HYPERLINK l _TOC_250008 3、潛在底層資產(chǎn)儲(chǔ)備 32 HYPERLINK l _TOC_250007 4、可供分配金額及定價(jià) 32 HYPERLINK l _TOC_250006 三、首批產(chǎn)業(yè)園公募REITs 的估值探討及對(duì)比 33 HYP

4、ERLINK l _TOC_250005 （一）REITs 常用估值方法 33 HYPERLINK l _TOC_250004 （二）全球借鑒：PSB，為數(shù)不多的純正產(chǎn)業(yè)園REITs 34 HYPERLINK l _TOC_250003 1、PSB 概況 34 HYPERLINK l _TOC_250002 2、PSB 歷史估值復(fù)盤 37 HYPERLINK l _TOC_250001 （三）產(chǎn)業(yè)園公募REITs 的估值探討及對(duì)比 39 HYPERLINK l _TOC_250000 四、風(fēng)險(xiǎn)提示 43圖表目錄圖 1：我國產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的四個(gè)階段 5圖 2：國家級(jí)經(jīng)開區(qū)分布（截至 2020 年末）

5、 6圖 3：國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)生產(chǎn)總值 7圖 4：我國產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的三種模式 7圖 5：招商蛇口公募REIT 交易結(jié)構(gòu) 11圖 6：蛇口網(wǎng)谷片區(qū)規(guī)劃圖一 11圖 7：蛇口網(wǎng)谷片區(qū)規(guī)劃圖二 11圖 8：蛇口網(wǎng)谷園區(qū)概況 12圖 9：蛇口網(wǎng)谷交通區(qū)位 13圖 10：萬融大廈外景圖 14圖 11：萬融大廈 2020 年各業(yè)務(wù)收入占比 15圖 12：萬海大廈 2020 年各業(yè)務(wù)收入占比 15圖 13：萬融大廈營業(yè)數(shù)據(jù)及增速 15圖 14：萬海大廈營業(yè)數(shù)據(jù)及增速 15圖 15：萬融大廈&萬海大廈合計(jì)營業(yè)數(shù)據(jù)及增速 16圖 16：剔除減免租金影響后萬融大廈&萬海大廈合計(jì)營業(yè)數(shù)據(jù)及增速 16

6、圖 17：項(xiàng)目公司出租率 16圖 18：項(xiàng)目公司租金水平及增速 16圖 19：萬海大廈租戶行業(yè)分布 17圖 20：萬融大廈租戶行業(yè)分布 17圖 21：萬海大廈&萬融租戶行業(yè)分布 17圖 22：東吳蘇州產(chǎn)業(yè)園公募 REIT 交易結(jié)構(gòu) 21圖 23：國際科技園五期B 區(qū) 2020 年各業(yè)務(wù)收入占比 23圖 24：2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期 2020 年各業(yè)務(wù)收入占比 23圖 25：2.5 產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期、二期營業(yè)數(shù)據(jù)及增速 23圖 26：國際科技園五期B 區(qū)營業(yè)數(shù)據(jù)及增速 23圖 27：國際科技園五期B 區(qū)收入及增速 24圖 28：2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期收入及增速 24圖 29：國際科技園五期B 區(qū)

7、租戶行業(yè)分布 24圖 30：2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期租戶行業(yè)分布 24圖 31：華安張江公募REIT 交易結(jié)構(gòu) 28圖 32：張江光大園 2020 年各業(yè)務(wù)收入占比 29圖 33：張江光大園營業(yè)數(shù)據(jù)及增速 30圖 34：項(xiàng)目公司出租率 30圖 35：項(xiàng)目公司租金水平及增速 30圖 36：張江光大園租戶行業(yè)分布 31圖 37：股息收益率法計(jì)算公式 33圖 38：公司過去十年租金收入增長(億美元) 34圖 39：公司 20 年可出租面積分地區(qū)占比 35圖 40：公司 20 年可出租面積分業(yè)態(tài)占比 35圖 41：同類公司 20 年客戶數(shù)量對(duì)比 35圖 42：公司客戶行業(yè)分布（租金收入口徑） 36圖

8、43：同類公司客戶集中度（租金收入口徑） 36圖 44：同類公司 20 年每平方英尺租金收入對(duì)比（美元） 36圖 45：同類公司 19-20 年平均出租率 36圖 46：公司總可出租面積與平均租金增長 37圖 47：公司 FFO 同比增長 37圖 48：工業(yè)、辦公REITs 與全行業(yè)P/FFO 對(duì)比 37圖 49：工業(yè)、辦公REITs 與全行業(yè)股息率對(duì)比 38圖 50：公司股價(jià)與板塊季度漲幅 38圖 51：PSB 與可比企業(yè)P/FFO 對(duì)比 39圖 52：PSB 與可比企業(yè)股息率對(duì)比 39圖 53：美國REITs 分紅回報(bào)率與 10 年期國債回報(bào)對(duì)比 40圖 54：日本REITs 分紅回報(bào)率與

9、 10 年期國債回報(bào)對(duì)比 40圖 55：日本REITs 分紅回報(bào)率與 10 年期國債回報(bào)對(duì)比 41一、我國產(chǎn)業(yè)園存量市場空間廣闊，相關(guān) REITs 未來可期（一）產(chǎn)業(yè)園定義及發(fā)展歷程據(jù)聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署（UNEP）定義，產(chǎn)業(yè)園是一大片土地上聚集若干工業(yè)企業(yè)的區(qū)域。它具有如下特點(diǎn)：a.開發(fā)較大面積的土地；b.進(jìn)行詳細(xì)的區(qū)域規(guī)劃；c.制定長期發(fā)展戰(zhàn)略與相關(guān)政策；d.對(duì)入駐公司有明確準(zhǔn)入條件；e.對(duì)園區(qū)環(huán)境規(guī)定了限制標(biāo)準(zhǔn)；f.為控制與適應(yīng)企業(yè)進(jìn)入園區(qū)提供必要的管理?xiàng)l件。在我國，從行業(yè)細(xì)分的角度看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營一般是采用對(duì)工業(yè)用地的開發(fā)和工業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)，建設(shè)完成后主要以出租方式獲得長期穩(wěn)定回報(bào)的

10、經(jīng)營模式。發(fā)展階段初創(chuàng)培育期1979-1991高速成長期1992-2002穩(wěn)定調(diào)整期2003-2008創(chuàng)新發(fā)展期2009至今圖 1：我國產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的四個(gè)階段重要事件19791984新增14個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)19881992南方談話；張江高科成立；浦東新區(qū)設(shè)立19982003對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行針對(duì)性清理和調(diào)整20062009四萬億廣修基建推動(dòng)園區(qū)建設(shè)20152019國務(wù)院鼓勵(lì)經(jīng)開區(qū)開發(fā)主體上市第一批經(jīng)濟(jì)特區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)創(chuàng)立火炬計(jì)劃推進(jìn)高新區(qū)發(fā)展大連軟件園成立工業(yè)用地全面實(shí)行招拍掛國務(wù)院發(fā)文，開展產(chǎn)城融合示范區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)勞動(dòng)密集型低附加值，中低端技術(shù)輕工業(yè)為主技術(shù)密集型化工金屬、電氣機(jī)械等中等技術(shù)制造業(yè)資本

11、與技術(shù)密集型 精密儀器、電子信息、空港商務(wù)等中高技術(shù)和資本密集型產(chǎn)業(yè)知識(shí)密集型高新技術(shù)、信息科技、文創(chuàng)等高附加值產(chǎn)業(yè)資料來源：招募說明書，中國產(chǎn)業(yè)園經(jīng)歷了初創(chuàng)培育期、高速成長期、穩(wěn)定調(diào)整期及創(chuàng)新發(fā)展期四大階段。具體來看：初創(chuàng)培育期（1979-1991 年）：初步建設(shè)產(chǎn)業(yè)園，園內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為以低附加值、中低端技術(shù)為主的輕工業(yè)。高速成長期（1992-2002 年）：南方談話后，產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，從以勞動(dòng)密集型為主的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變至以化工金屬、電器機(jī)械等中等技術(shù)制造業(yè)為主的技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)。穩(wěn)定調(diào)整期（2003-2008 年）：從 2003 年開始，我國對(duì)產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行針對(duì)性清理和整頓調(diào)整，園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)過渡到

12、以精密儀器、電子信息、空港商務(wù)等為主的中等高技術(shù)和資本密集產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)新發(fā)展期（2009 年至今）：隨著我國技術(shù)水平和信息化水平的提升，我國產(chǎn)業(yè)園也升級(jí)為以高新技術(shù)、信息科技、文創(chuàng)等知識(shí)密集型為主的高附加值產(chǎn)業(yè)。（二）產(chǎn)業(yè)園是重要的存量可盤活資產(chǎn)我國國家級(jí)開發(fā)區(qū)超 600 家，省級(jí)開發(fā)區(qū)超 2000 家，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)超 15000 家。根據(jù)發(fā)改委等六部委于 2018 年發(fā)布的中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄，2018 年我國已有 552家國家級(jí)開發(fā)區(qū)；省級(jí)開發(fā)區(qū)有 1991 家，全國 31 個(gè)省級(jí)行政區(qū)均有產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落。根據(jù)前瞻研究院數(shù)據(jù)，截至 2019 年 10 月，我國共有各類國家級(jí)開發(fā)區(qū) 628 家，

13、省級(jí)開發(fā)區(qū) 2053 家，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū) 15000 多個(gè)。從產(chǎn)業(yè)分布來看，機(jī)械及裝備制造、電子信息、食品飲料與農(nóng)副產(chǎn)品加工、生物醫(yī)藥與化工新材料等產(chǎn)業(yè)占據(jù)主流地位，合計(jì)占比超過 75。以經(jīng)開區(qū)為例，截至 2020 年末，東部地區(qū)占比約 5 成。根據(jù)中華人民共和國商務(wù)部于2020 年國家級(jí)經(jīng)開區(qū)考核評(píng)價(jià)結(jié)果專題發(fā)布會(huì)公布的數(shù)據(jù)，截至 2020 年末，全國共有國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 217 家，其中東部地區(qū) 107 家，中部地區(qū) 63 家，西部地區(qū) 47 家，中、西部地區(qū)國家級(jí)經(jīng)開區(qū)數(shù)量和比重顯著增加，全國國家級(jí)經(jīng)開區(qū)區(qū)域分布日趨平衡。 圖 2：國家級(jí)經(jīng)開區(qū)分布（截至 2020 年末）47, 22%

14、107, 49%63, 29% 東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū) 資料來源：商務(wù)部、截至 2019 年末，國家級(jí)高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)占全國 GDP 總量的 23%，園區(qū)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，也是重要的存量可盤活資產(chǎn)，其回報(bào)吸引力或?qū)㈦S著長期經(jīng)濟(jì)潛在增長中樞下行、利率中樞下行以及運(yùn)營能力提高而提升。近年來，國家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的 GDP 逐年上漲，園區(qū) GDP 占全國 GDP 比重均超過 20%，2019 年國家高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)的 GDP 為 23 萬億元，占全國 GDP 總量的 23%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)較大程度推動(dòng)了區(qū)域和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，園區(qū)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，也是重要的存量可再盤活資產(chǎn)。圖 3

15、：國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)生產(chǎn)總值2520151050201420152016201720182019經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（萬億元）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（萬億元）占全國比重23.4%23.2%23.0%22.8%22.6%22.4%22.2%22.0%21.8%資料來源：wind、統(tǒng)計(jì)局、 （三）產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式及市場主要參與者從開發(fā)和管理模式看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)有政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、政企聯(lián)合三種模式；如下圖所示，這三種模式的差異貫穿于產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)、運(yùn)營管理、盈利整個(gè)過程中。圖 4：我國產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的三種模式資料來源：公開資料整理，政府主導(dǎo)模式是我國主要的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營模式。該模式中，地方政府結(jié)合自身

16、城市的 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，制定相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策及稅收減免優(yōu)惠以形成產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的特有優(yōu)勢，之后對(duì)產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行全方位的戰(zhàn)略規(guī)劃、施工建設(shè)和招商運(yùn)營等。地方政府為了不過度干預(yù)園區(qū)的運(yùn)營，會(huì)在園區(qū)內(nèi)設(shè)立派出機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)（簡稱“管委會(huì)”），負(fù)責(zé)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，擁有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和行政管理權(quán)限，包括項(xiàng)目審批，組織機(jī)構(gòu)設(shè)立、戰(zhàn)略規(guī)劃、招商引資等。管委會(huì)還會(huì)通過下設(shè)投資開發(fā)公司負(fù)責(zé)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。我國大多數(shù)的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域以政府主導(dǎo)模式為主，例如上海張江高科技園區(qū)、蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、北京中關(guān)村等。但近年來，隨著產(chǎn)業(yè)園開發(fā)和運(yùn)營的主體逐漸多元化，政府主導(dǎo)模式的產(chǎn)業(yè)園也在逐步的減少。主要

17、原因涉及兩方面：（1）產(chǎn)業(yè)園開發(fā)升級(jí)加速，項(xiàng)目耗資大幅上漲，而地方政府受到中央政府的負(fù)債率限制要求，缺乏充足的資金投入到產(chǎn)業(yè)園開發(fā)項(xiàng)目。（2）政府招商機(jī)制不靈活、缺乏相關(guān)的招商專業(yè)人才導(dǎo)致招商能力偏弱，引入第三方平臺(tái)運(yùn)營可以有效的彌補(bǔ)招商能力弱的短板企業(yè)主導(dǎo)模式是政府通過招標(biāo)的方式吸引民營企業(yè)作為園區(qū)的開發(fā)、運(yùn)營主體，政府負(fù)責(zé)城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策、土地用地等宏觀調(diào)控，開發(fā)運(yùn)營企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資、運(yùn)營服務(wù)產(chǎn)業(yè)孵化等，以市場化方式推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)作與發(fā)展。由于產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目耗資數(shù)額較大，引起其開發(fā)運(yùn)營商一般為資金實(shí)力較為雄厚的地產(chǎn)開發(fā)商和大型的實(shí)體企業(yè)等。根據(jù)開發(fā)主

18、體的不同，可以分為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式和實(shí)體產(chǎn)業(yè)企業(yè)主導(dǎo)模式。（1）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商為開發(fā)運(yùn)營主題，取得土地項(xiàng)目后，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行道路、廠房、住宅等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，之后對(duì)物業(yè)進(jìn)行出售、租賃、轉(zhuǎn)讓等方式獲利。在招商模式方面，地產(chǎn)商會(huì)以龍頭企業(yè)為主，吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)聚集，同時(shí)引進(jìn)金融、咨詢、人力等配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)推動(dòng)園區(qū)的創(chuàng)新發(fā)展。（2）實(shí)體企業(yè)主導(dǎo)模式：在某一產(chǎn)業(yè)中擁有較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)（如阿里巴巴、京東、百度、格力、美的等）作為園區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營主體，依靠自身的實(shí)力和品牌優(yōu)勢，吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)聚集，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。政企聯(lián)合模式是政府與企業(yè)合作設(shè)立產(chǎn)業(yè)園開發(fā)公司扶額產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)

19、，政府設(shè)立管委會(huì)負(fù)責(zé)行政事務(wù)管理。該模式可氛圍開發(fā)合作與產(chǎn)權(quán)合作：（1）開發(fā)合作模式指政府與企業(yè)達(dá)成合作協(xié)議，共同對(duì)產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營；（2）產(chǎn)權(quán)合作又可氛圍兩種模式，一種是由政府設(shè)立項(xiàng)目公司，與企業(yè)成立合資公司開發(fā)運(yùn)營；另一種是政府以土地使用權(quán)入股，由企業(yè)負(fù)責(zé)出資成立合資公司進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)。政企聯(lián)合模式結(jié)合了政府和企業(yè)的優(yōu)勢，合理控制土地的成本的同時(shí)，提高了產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營效率和市場化水平。二、首批產(chǎn)業(yè)園公募 REITs 基本情況對(duì)比首批即將公開發(fā)售的 REITs 中，有三支 REITs 產(chǎn)品為產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs，分別是：博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園 REIT：底層資產(chǎn)位處蛇口網(wǎng)谷

20、產(chǎn)業(yè)園，區(qū)位優(yōu)勢明顯，為產(chǎn)業(yè)園內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，兩個(gè)物業(yè)均于 2014 年竣工，2020 年平均出租率約 90%，REIT 擬發(fā)行 9億份（另有 3 億并購貸），網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù) 15.31 倍，發(fā)行價(jià)格 2.310 元/份，原始權(quán)益人配售比例為 32%； 東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園 REIT：底層資產(chǎn)位處蘇州工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，基礎(chǔ)設(shè)施完善，享受長三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展紅利，為產(chǎn)業(yè)園內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，兩個(gè)物業(yè)均于 2013 年前竣工，2020年平均出租率約 80%，REIT 擬發(fā)行 9 億份，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù) 3.613 倍，發(fā)行價(jià)格 3.880元/份，原始權(quán)益人配售比例為 20%； 華安張江光大園 REIT：底層資產(chǎn)位處張江科學(xué)

21、城，地處長三角核心城市，為產(chǎn)業(yè)園內(nèi)核心資產(chǎn)，物業(yè)主要于 2014 年竣工，2020 年平均出租率約 99.5%，REIT 擬發(fā)行 5 億份，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù) 8.85 倍，發(fā)行價(jià)格 2.990 元/份，原始權(quán)益人配售比例為 30%。定價(jià)21 年凈22 年凈原始權(quán)( 元 /現(xiàn)金流現(xiàn)金流益人配份)分派率分派率售比例詢價(jià) 上限( 元/份)網(wǎng)下 詢價(jià) 認(rèn)購 下限 倍數(shù) ( 元/份)(億份)(億元)預(yù)計(jì)募擬發(fā)行集金額份 額估值( 億元)財(cái)務(wù)顧問理人基金管原始權(quán)益人名稱表 1：首批上市產(chǎn)業(yè)園 REITs 信息表東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園基東吳基 蘇州工業(yè)園 區(qū)科技、蘇州工業(yè)園區(qū)建 東吳證礎(chǔ) 設(shè) 施 REIT金屋產(chǎn)

22、業(yè)園、蘇州工業(yè)園區(qū) 兆潤投資券博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施 REIT博時(shí)基 金招商蛇口、中信證券25.2820.79(+3 億33.534.9293.613.554.093.8804.504.5420并購貸)915.312.102.422.3104.10 4.17 32華安張江光大園產(chǎn)華安基 上海光全、光國泰君業(yè)園基礎(chǔ)金控安石安證券設(shè)施REIT 38414.714.9558.852.783.202.9904.744.1130資料來源：招募說明書，本次首批上市的三支產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 中涉及國內(nèi)三處產(chǎn)業(yè)園內(nèi)相關(guān)資產(chǎn)的上市，底層資產(chǎn)主要為產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的物業(yè)，具體信息如下表所示：名稱位置底層資產(chǎn)竣

23、工日期可出租面積估值土地性質(zhì)土地到期年限表 2：首批上市產(chǎn)業(yè)園 REITs 底層資產(chǎn)信息表博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園深圳蛇口網(wǎng)谷萬海大廈、2014 年9.42 萬平25.28 億元工業(yè)用地2062 年國際科技園五期 B東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)蘇州工業(yè)園區(qū)區(qū)、2009 年-2013 年業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施REIT2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目42.52 萬平33.5 億元科研設(shè)計(jì)用地、工業(yè)用地2055 年-2060年陸續(xù)到期基礎(chǔ)設(shè)施 REIT產(chǎn)業(yè)園萬融大廈華安張江光大園產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施REIT上海張江科學(xué)城張江光大園2016 年4.38 萬平14.7 億元工業(yè)用地2055 年資料來源：招募說明書，（一）博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園

24、封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金1、基金概況基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目位處蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園，該產(chǎn)業(yè)園是招商蛇口在深圳市委市政府領(lǐng)導(dǎo)下 和南山區(qū)委區(qū)政府共同合作推出的政企聯(lián)合式產(chǎn)業(yè)園。博時(shí)招商產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的底層資產(chǎn)是位于該產(chǎn)業(yè)園的兩個(gè)工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，即萬融大廈及萬海大廈；兩個(gè)項(xiàng)目的 土地性質(zhì)均為工業(yè)用地，主要為產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)提供研發(fā)和辦公空間租賃及商業(yè)配套服務(wù)，主要收入來源為物業(yè)租金收入和物業(yè)費(fèi)收入。兩項(xiàng)目的總建筑面積合計(jì)為 9.53 萬方，可出租面積為 9.43 萬方；根據(jù)戴德梁行出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，萬融大廈及萬海大廈的估值分別為 10.35 億元、14.93 億元，合計(jì)為 25.28 億元。具體產(chǎn)

25、品要素及結(jié)構(gòu)如下：參與方公募基金管理人：博時(shí)基金管理有限公司資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人：博時(shí)資本管理有限公司財(cái)務(wù)顧問：股份有限公司、中信證券股份有限公司原始權(quán)益人：招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司產(chǎn)品要素?cái)M定募集：公募基金擬發(fā)行額為 20.79 億元，最終實(shí)際發(fā)行金額億公告為準(zhǔn)，并購貸款為 3 億元資金用途：用于支付收購基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)的交易對(duì)價(jià)擬入池標(biāo)的資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園中的萬融大廈和萬海大廈兩處園區(qū)物業(yè)，分別由項(xiàng)目公司（萬融）和項(xiàng)目公司（萬海）持有。交易結(jié)構(gòu)圖 5：招商蛇口公募 REIT 交易結(jié)構(gòu)資料來源：招募說明書，2、底層資產(chǎn)概況及分析項(xiàng)目所處片區(qū)規(guī)劃本基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目位處大

26、灣區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所處的蛇口片區(qū)位于深圳南頭半島東南部，東臨深圳灣片區(qū)。深圳前海蛇口自貿(mào)片區(qū)于 2015 年 4 月 27 日掛牌成立，是中國（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的一部分。片區(qū)總面積 28.2 平方公里，分為前海區(qū)塊（15 平方公里，含前海灣保稅港區(qū) 3.71 平方公里）和蛇口區(qū)塊（13.2 平方公里）。根據(jù)產(chǎn)業(yè)形態(tài)劃分，蛇口片區(qū)可分為三個(gè)功能區(qū)：前海金融商務(wù)區(qū)、以前海灣保稅港區(qū)為核心的前海園區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)。此次基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均位于蛇口工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)信息、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意等新興服務(wù)業(yè)。圖 6：蛇口網(wǎng)谷片區(qū)規(guī)劃圖一 圖 7：蛇口網(wǎng)谷片區(qū)規(guī)劃圖二 資料來源：招募說明書、 資料

27、來源：招募說明書、 項(xiàng)目所處產(chǎn)業(yè)園區(qū)情況地處優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)升級(jí)效果明顯。項(xiàng)目公司位于蛇口工業(yè)區(qū)的蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園。“網(wǎng)谷系”產(chǎn)業(yè)園是招商蛇口產(chǎn)業(yè)園板塊下的旗艦產(chǎn)品，“網(wǎng)谷系”產(chǎn)業(yè)園共有 17 個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過 100 萬平方米，分布于廣東深圳、江蘇南京、山東青島、湖北武漢等多個(gè)核心城市。截至最新，蛇口網(wǎng)谷共計(jì) 42 萬平方米，可出租面積約 31 萬平方米，年總產(chǎn)值約 400億元；引進(jìn)客戶約 450 家，吸納就業(yè)人口超 30,000 人。蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)升級(jí)效果明顯，先后共培育了 17 家上市公司及新三板企業(yè)（廣和通、芯海科技、科脈等），其產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)整個(gè)蛇口片區(qū)的城市更新和配套服務(wù)升級(jí)亦有較大

28、幫助。圖 8：蛇口網(wǎng)谷園區(qū)概況資料來源：招募說明書，交通區(qū)位：蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園所處區(qū)位交通較為便捷，與主業(yè)片區(qū)及交通樞紐可達(dá)性較強(qiáng)，為片區(qū)發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所處的蛇口網(wǎng)谷片區(qū)駕車 45 分鐘左右可達(dá)深圳寶安機(jī)場，通過太子灣郵輪母港可在 1 小時(shí)內(nèi)到達(dá)香港國際機(jī)場、珠海及澳門國際機(jī)場。目前，蛇口片區(qū)軌道交通整體規(guī)劃比較完善，路網(wǎng)仍在不斷更新。圖 9：蛇口網(wǎng)谷交通區(qū)位資料來源：招募說明書，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)情況：博時(shí)招商產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的底層資產(chǎn)是位于深圳市蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的兩個(gè)工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，即萬融大廈及萬海大廈，項(xiàng)目概況如下：項(xiàng)目一：萬融大廈規(guī)模土地面積：1.72 萬平方米

29、建筑面積：4.17 萬平方米 可租賃面積：4.16 萬平方米車位數(shù)量：322 個(gè)評(píng)估價(jià)值（戴德梁行）：10.35 億元（基于 2020 年 12 月 31 日時(shí)點(diǎn)）用地性質(zhì)及用途用地性質(zhì)：工業(yè)用地土地使用年限：土地使用期限 50 年，從 2012 年 7 月 17 日至 2062 年 7 月 16 日用途：工業(yè)、商業(yè)等開竣工時(shí)間：開工時(shí)間為 2012 年 9 月，竣工時(shí)間為 2014 年 1 月交通情況毗鄰主干道南海大道，距地鐵 2 號(hào)線水灣站直線距離約 400 米，步行約 10 分鐘；毗鄰在建地鐵 12 號(hào)線工業(yè)六路站（預(yù)計(jì) 2022 年開通）直線距離 400 米內(nèi)，步行約 4 分鐘圖 10

30、：萬融大廈外景圖資料來源：招募說明書， 項(xiàng)目二：萬海大廈規(guī)模土地面積：1.82 萬平方米 建筑面積：5.36 萬平方米 可租賃面積：5.26 萬平方米車位數(shù)量：335 個(gè)評(píng)估價(jià)值（戴德梁行）：14.93 億元（基于 2020 年 12 月 31 日時(shí)點(diǎn)）用地性質(zhì)及用途 用地性質(zhì)：工業(yè)用地土地使用年限：土地使用期限 50 年，從 2012 年 9 月 30 日至 2062 年 9 月 29 日用途：工業(yè)、商業(yè)等開竣工時(shí)間：開工時(shí)間為 2013 年 3 月，竣工時(shí)間為 2014 年 7 月交通情況毗鄰主干道南海大道，距地鐵 2 號(hào)線水灣站直線距離約 500 米，步行約 10 分鐘；毗鄰在建地鐵 1

31、2 號(hào)線工業(yè)六路站（預(yù)計(jì) 2022 年開通）直線距離 150 米內(nèi)，步行約 3 分鐘運(yùn)營情況租賃收入是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的主要收入來源。萬融大廈、萬海大廈的收入來源主要包括：a. 產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公物業(yè)租賃收入，即項(xiàng)目公司取得的其與相關(guān)方簽署的相應(yīng)租賃合同項(xiàng)下的租賃收入；b. 其他收入，即項(xiàng)目公司取得的基礎(chǔ)設(shè)施管理收入、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)收入（含廣告收入、物業(yè)管理費(fèi)收入、車位收入、其他基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)收入等）。營業(yè)收入主要為市場化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。圖 11：萬融大廈 2020 年各業(yè)務(wù)收入占比 圖 12：萬海大廈 2020 年各業(yè)務(wù)收入占比 租賃業(yè)務(wù)（萬元）物業(yè)管理費(fèi)（萬元）車位管理費(fèi)（萬元

32、）租賃業(yè)務(wù)（萬元）物業(yè)管理費(fèi)（萬元）車位管理費(fèi)（萬元）資料來源：招募說明書、 資料來源：招募說明書 、 疫情租金減免政策導(dǎo)致 2020 年?duì)I收下降，根據(jù)招募說明書，剔除該影響后，租金保持穩(wěn)定。截至 2020 年末，博時(shí)招商產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 實(shí)現(xiàn)收入/EBITDA/凈利潤分別為 1.15 億/0.92 億/0.54 億，同比增速分別為-13%/-15%/-18%。2020 年度基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)營業(yè)收入、凈利潤及息稅攤銷折舊前利潤（EBITDA）較 2019 年度有所降低， 主要是由于受疫情因素影響，項(xiàng)目對(duì)受新冠肺炎疫情影響的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶實(shí)行 不超過三個(gè)月租金減免政策導(dǎo)致。根據(jù)招

33、募說明書，截至 2020 年 12 月 31 日，項(xiàng)目合 計(jì)對(duì)租戶減免租金人民幣 1,867.83 萬元,剔除減免租金影響因素后，2020 年度營業(yè)收入、息稅攤銷折舊前利潤（EBITDA）和凈利潤（稅后）與 2019 年、2018 年大體保持平穩(wěn)。圖 13：萬融大廈營業(yè)數(shù)據(jù)及增速 圖 14：萬海大廈營業(yè)數(shù)據(jù)及增速 60005000400030002000100002011 90001080007000 6000500040003000200010000201資料來源：招募說明書、 資料來源：招募說明書、 圖 15：萬融大廈&萬海大廈合計(jì)營業(yè)數(shù)據(jù)及增速圖 16：剔除減免租金影響后萬融大廈&萬海大

34、廈合計(jì)營 16000601600030%140001400025%120001200020%100001000015%80006000800010%5%6000400020004000-5%02000-10%2018A0-15%2018A2019A2020A2021E2022E業(yè)數(shù)據(jù)及增速0%資料來源：招募說明書、注：2021、2022 年預(yù)測數(shù)據(jù)來源招募說明書 營業(yè)收入（萬元）營收同比（%）資料來源：招募說明書、注：2021、2022 年預(yù)測數(shù)據(jù)來源招募說明書受租約到期時(shí)點(diǎn)集中影響，2019 年萬融大廈及萬海大廈的出租率均有所下滑，2020 年出租率提升明顯。出租率在 2019 年度出現(xiàn)波動(dòng)

35、，主要是由于租賃收入早期合同簽署租約以 5 年期為主，其到期時(shí)點(diǎn)較為集中導(dǎo)致 2019 年出租率下降。目前租約期限以 1-3年期為主，且租約到期時(shí)點(diǎn)分布較為均勻。在新冠疫情逐步得到控制后，兩項(xiàng)資產(chǎn)的出租率穩(wěn)步回升，截至 2020 年 12 月末，萬融大廈出租率提升至 84.08%，萬海大廈出租率提升至 94.36%。受疫情影響，2020 年萬融大廈及萬海大廈的單位租金水平略有下滑，預(yù)計(jì)疫情逐漸緩和后，租金水平將一定程度回升。截至 2020 年末，萬融大廈及萬海大廈的平均租金水平分別為 128 元/月/平方米、146 元/月/平方米，同比增速分別為-2%、-5%，主要是疫圖 17：項(xiàng)目公司出租率

36、 圖 18：項(xiàng)目公司租金水平及增速100% 18014%16012%95%14010%8%90%1206%1004%85%802%600%80%40-2%-4%75%20-6%0-8%70%2018A2019A2020A2018A2019A2020A萬融萬海 萬海同比萬融同比 情影響下項(xiàng)目公司主動(dòng)下調(diào)租金水平所致；隨著疫情逐漸緩和，預(yù)計(jì)兩處物業(yè)的平均租金水平都將有所提升。萬融（元/月/平米）萬海（元/月/平米）資料來源：招募說明書、 資料來源：招募說明書、 萬融大廈及萬海大廈的入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)以新一代信息技術(shù)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)三個(gè)領(lǐng)域?yàn)楹诵模哂挟a(chǎn)業(yè)主題突出、行業(yè)分布多元、租戶結(jié)構(gòu)適度分散的

37、特點(diǎn)。截至 2020年 12 月 31 日，萬融大廈租戶行業(yè)中，新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)租賃面積合計(jì)占比 65.67%。萬海大廈租戶行業(yè)中，新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)租賃面積合計(jì)占比 70.25%。租戶符合與蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意四大核心產(chǎn)業(yè)集群定位匹配。具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚性，保障了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租戶的穩(wěn)定性，有利于產(chǎn)業(yè)園的穩(wěn)定發(fā)展。圖 19：萬海大廈租戶行業(yè)分布 圖 20：萬融大廈租戶行業(yè)分布 資料來源：招募說明書、 資料來源：招募說明書、 19%27%6%7%15%26%圖 21：萬海大廈&萬融租戶行業(yè)分布新一代信息技術(shù)產(chǎn)

38、業(yè) 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 商業(yè) 電子商務(wù)服務(wù) 其他資料來源：招募說明書、3、潛在底層資產(chǎn)儲(chǔ)備基金底層資產(chǎn)會(huì)根據(jù)實(shí)際情況補(bǔ)充符合規(guī)定的產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，潛在底層資產(chǎn)儲(chǔ)備較為豐富，主要來源于以下三個(gè)途徑：運(yùn)營開始時(shí)間建筑面積（萬m）地址項(xiàng)目名稱序號(hào)招商創(chuàng)業(yè)運(yùn)營管理的產(chǎn)業(yè)園表 3：招商創(chuàng)業(yè)運(yùn)營管理的項(xiàng)目信息1萬維大廈深圳市南山區(qū)工業(yè)五路2012 年 3 月1.802創(chuàng)業(yè)壹號(hào) A 座深圳市南山區(qū)蛇口沿山路 43 號(hào)2010 年 12 月0.623創(chuàng)業(yè)壹號(hào) BCD 座深圳市南山區(qū)蛇口工業(yè)六路2010 年 12 月0.754萬聯(lián)大廈深圳市南山區(qū)蛇口工業(yè)五路2015 年 4 月3.835生活服務(wù)大廈 2

39、、6 樓深圳市南山區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)太子路1993 年 12 月0.146招港大廈深圳市南山區(qū)港灣三路 1 號(hào)2003 年 5 月0.067太子路 60-69 號(hào)辦公深圳市南山區(qū)太子路 60-69 號(hào)2012 年 9 月0.108水灣商樂路商鋪深圳市南山區(qū)蛇口水灣商樂路 185 號(hào)1989 年 1 月0.139太子路 60-69 號(hào)商鋪深圳市南山區(qū)太子路 60-69 號(hào)2012 年 9 月0.0510太子路 70 號(hào)商鋪深圳市南山區(qū)太子路 70 號(hào)2012 年 9 月0.0711招商創(chuàng)庫-創(chuàng)業(yè)壹號(hào)社區(qū)深圳市南山區(qū)蛇口沿山路 43 號(hào)2018 年 6 月0.2112南海意庫深圳市南山區(qū)蛇口興華路 6

40、號(hào)2007 年 12 月6.6413北科創(chuàng)業(yè)大廈深圳市南山區(qū)南海大道 1077 號(hào)1998 年 11 月0.9314南山大廈深圳市南山區(qū)南海大道 1065 號(hào)1986 年 12 月1.71合計(jì)17.04資料來源：招募說明書，招商蛇口轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目回收資金投資建設(shè)的五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：招商局智慧城 A5、 C 地塊一期和二期；高新網(wǎng)谷；杭州運(yùn)河網(wǎng)谷；青島網(wǎng)谷匯智園一期 R&Q；海門開發(fā)區(qū)郵輪配套產(chǎn)業(yè)園除上述 5 個(gè)產(chǎn)業(yè)園外，招商蛇口持有的其他優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)。目前，招商蛇口在全國范圍內(nèi)已擁有的優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)儲(chǔ)備規(guī)模近 403 萬平方米。4、可供分配金額及定價(jià)根據(jù)披露，該 REIT 預(yù)計(jì) 2021 年可供

41、分配金額 9134.57 萬元，2022 年可供分配金額9267.2 萬元；預(yù)計(jì) 2021 年、2022 年凈現(xiàn)金流分派率分別為 4.10%、4.17%，對(duì)應(yīng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)估值約 25.28 億元。該 REIT 計(jì)劃發(fā)行額為 20.79 億元，再加 3 億元并購貸款，擬發(fā)行份額 9 億份，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù) 15.31 倍，發(fā)行價(jià)格 2.310 元/份。表 4：可供分配金額預(yù)測表項(xiàng)目2021E2022E一、項(xiàng)目營業(yè)收入14235.8914531.76二、合并凈利潤3,338.933,592.00三、將合并凈利潤調(diào)整為稅息折舊及攤銷前利潤7,199.247,207.64折舊和攤銷5,773.325,773.

42、32利息支出1,406.601,414.42所得稅費(fèi)用19.3319.90四、其他調(diào)整事項(xiàng)-1,403.60-1,532.44基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)行份額募集的資金取得借款收到的本金償還借款本金支付的現(xiàn)金購買基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的支出應(yīng)收和應(yīng)付項(xiàng)目的變動(dòng)467.69-17.85支付的利息及所得稅費(fèi)用-1,112.09-1,426.36未來合理的相關(guān)支出預(yù)留-759.21-88.24其中：重大資本性支出-77.31-79.61未來合理期間內(nèi)的債務(wù)利息償還未來合理期間內(nèi)的運(yùn)營費(fèi)用-681.90-8.62五、可供分配金額9,134.579,267.20資料來源：招募說明書、單位：萬元（二）東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉

43、式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金1、基金概況基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目位處蘇州工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，該產(chǎn)業(yè)園是全國第一個(gè)中外中央政府級(jí)合作的開發(fā)區(qū)。東吳蘇州產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施REIT 的底層資產(chǎn)是位于該產(chǎn)業(yè)園的國際科技園五期 B 區(qū)和 2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期兩個(gè)項(xiàng)目；兩個(gè)項(xiàng)目主要為產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)提供研發(fā)和辦公空間租賃，主要收入來源為物業(yè)租金收入、物業(yè)費(fèi)收入和停車費(fèi)收入。兩項(xiàng)目的總建筑面積合計(jì)為 56.11 萬方，可出租面積為 42.52 萬方；根據(jù)戴德梁行出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，國際科技園五期B 區(qū)和 2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期的估值分別為 18.3 億元、15.2 億元，合計(jì)為 33.5 億元。具體產(chǎn)品要素及結(jié)構(gòu)如下：參與方公募基

44、金管理人：東吳基金管理有限公司資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人：東吳證券股份有限公司原始權(quán)益人：蘇州工業(yè)園區(qū)科技發(fā)展有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司產(chǎn)品要素?cái)M定募集：公募基金擬發(fā)行額為 34.92 億元資金用途：用于認(rèn)購東吳-蘇州新建元 2.5 產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃和東吳-蘇州國際科技園五期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的全部資產(chǎn)支持證券份額擬入池標(biāo)的資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為國際科技園五期 B 區(qū)和 2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目，均位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，分別為蘇州工業(yè)園區(qū)科智商業(yè)管理有限公司（項(xiàng)目公司）和蘇州工業(yè)園區(qū)艾派科項(xiàng)目管理有限公司持有（項(xiàng)目公司）交易結(jié)構(gòu)科智商管園區(qū)艾派科圖 22：東吳蘇州產(chǎn)業(yè)園公募 R

45、EIT 交易結(jié)構(gòu)市場機(jī)構(gòu)投資人/個(gè)人投資人原始權(quán)益人及其同一控制下關(guān)聯(lián)方專項(xiàng)計(jì)劃管理資產(chǎn)支持證券管理人委托管理100%100%運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)公募基金資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃B資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃A公募基金管理人公募基金管理100%運(yùn)營管理國際科技園三期B區(qū)科技公司100%運(yùn)營管理2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期建屋產(chǎn)業(yè)公司資料來源：招募說明書，2、底層資產(chǎn)概況及分析項(xiàng)目所處片區(qū)規(guī)劃蘇州市是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，長江三角洲城市群重要的中心城市之一、G60 科創(chuàng)走廊中心城市、江蘇長江經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，緊鄰中國最大的現(xiàn)代化城市上海，蘇州地處長三角的交通接點(diǎn)和滬寧杭的中心位置，15 分鐘可到達(dá)園區(qū)高鐵站，半小時(shí)內(nèi)可到達(dá)蘇

46、州市區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)等；45 分鐘到達(dá)上海虹橋機(jī)場，90 分鐘到達(dá)浦東國際機(jī)場。蘇州擁有扎實(shí)的電子信息產(chǎn)業(yè)根基，產(chǎn)業(yè)體系較為完備，2020 年全市實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 34824 億元。已形成軟件和集成電路、計(jì)算機(jī)及配套設(shè)備、光電通信、新型顯示、電子元器件等 5 大重點(diǎn)產(chǎn)品群，形成較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈。項(xiàng)目所處產(chǎn)業(yè)園區(qū)情況蘇州工業(yè)園區(qū)地處長江三角洲中心腹地，位于中國沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)與長江經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶的交匯處，擁有便捷發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，包括上海港、張家港、常熟港、太倉港以及京杭大運(yùn)河等水上運(yùn)輸通道、滬寧高速、蘇嘉杭高速、312 國道等多條高速公路以及國道和建設(shè)中的京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路。園區(qū)距

47、離上海虹橋機(jī)場 80 公里。蘇州工業(yè)園區(qū)作為全國第一個(gè)中外中央政府級(jí)合作的開發(fā)區(qū)，品牌效應(yīng)顯著，受到中新兩國、江蘇省和蘇州市各級(jí)政府的特別支持，被授予許多特殊優(yōu)惠政策。園區(qū)現(xiàn)已逐步形成了以“電子信息、機(jī)械制造”為 2 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，“生物醫(yī)藥、人工智能、納米技術(shù)應(yīng)用”為 3 大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的“2+3”特色產(chǎn)業(yè)體系，并將產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)域建設(shè)的內(nèi)生部分與特色優(yōu)勢。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)情況：該基金的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為國際科技園五期B 區(qū)和 2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目，均位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目概況如下：項(xiàng)目一：國際科技園五期B 區(qū)規(guī)模建筑面積：33.02 萬平方米 可租賃面積：27.12 萬平方米車位

48、數(shù)量：1441 個(gè)資產(chǎn)價(jià)值（戴德梁行）：18.3 億元用地性質(zhì)及用途用地性質(zhì)：科研設(shè)計(jì)用地開竣工時(shí)間：B1 區(qū)和B2 區(qū)開工時(shí)間為 2007 年，竣工時(shí)間為 2009 年B3 區(qū)開工時(shí)間為 2008 年，竣工時(shí)間為 2011 年交通情況國際科技園五期 B 區(qū)項(xiàng)目坐落于蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街 328 號(hào)，地處新平街與崇文路交叉口，位于蘇州工業(yè)園區(qū)獨(dú)墅湖科教創(chuàng)新區(qū)版塊。國際科技園五期 B 區(qū)北至崇文路，南至創(chuàng)苑路，西至新平街，東至崇文巷。 項(xiàng)目二：2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目規(guī)模建筑面積：23.09 萬平方米可租賃面積：15.4 萬平方米資產(chǎn)價(jià)值（戴德梁行）：15.2 億元用地性質(zhì)及用途用地性質(zhì)

49、：工業(yè)用地開竣工時(shí)間：一期開工時(shí)間為 2010 年，竣工時(shí)間為 2011 年二期開工時(shí)間為 2011 年，竣工時(shí)間為 2013 年交通情況2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目位于江蘇省蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)東長路 88 號(hào)，屬于中新生態(tài)科技城板塊。2.5 產(chǎn)業(yè)園北臨中新大道東，西臨方中街，南臨東長路，東臨鳳里街。運(yùn)營情況租賃收入是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的主要收入來源。兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均主要通過向租戶出租物業(yè)獲取租金收入，通過物業(yè)管理公司向租戶提供物業(yè)管理服務(wù)收取物業(yè)費(fèi)收入，配套停車設(shè)施每年可收取一定停車費(fèi)收入。圖 23：國際科技園五期 B 區(qū) 2020 年各業(yè)務(wù)收入占比 圖 24：2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期 2020

50、 年各業(yè)務(wù)收入占比 租金收入物業(yè)收入停車費(fèi)收入租金收入物業(yè)收入停車費(fèi)收入 資料來源：招募書、 資料來源：招募書、 近三年，2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期實(shí)現(xiàn)營收 0.66/0.81/0.66 億元。2020 年度基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)營業(yè)收入較 2019 年度有所降低，主要是由于受疫情因素影響，項(xiàng)目對(duì)租戶實(shí)行“一免兩減半”減免政策導(dǎo)致。2020 年公司凈利潤增長較多主要是由于 2018 及 2019 年的凈利潤考慮了財(cái)務(wù)費(fèi)用及折舊、攤銷的影響。國際科技園五期 B 區(qū)實(shí)現(xiàn)營收 1.44/1.45/1.19 億元。2020 年度基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)營業(yè)收入較 2019 年度有所降低，主要是由于受疫情因素影響，項(xiàng)目

51、對(duì)租戶實(shí)行 “一免兩減半”減免政策導(dǎo)致。2020 年公司凈利潤增長較多主要是由于 2018 及 2019 年的凈利潤考慮了財(cái)務(wù)費(fèi)用及折舊、攤銷的影響。圖 25：2.5 產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期、二期營業(yè)數(shù)據(jù)及增速 圖 26：國際科技園五期 B 區(qū)營業(yè)數(shù)據(jù)及增速6000030% 700005%5000020%600000%4000010%5000030000200000%4000030000-5%-10%10000-10%200000-20%10000-15%-10000201820192020-30%0-20%營業(yè)收入凈利潤營收同比201820192020營業(yè)收入凈利潤營收同比 資料來源：招募說明書、單位

52、：萬元 資料來源：招募說明書、單位：萬元 疫情租金減免政策導(dǎo)致國際科技園五期B 區(qū)項(xiàng)目2020 年?duì)I收有所下降，隨著疫情緩解，預(yù)計(jì) 21 年?duì)I收或有所回升。2018-2020 年度，科智商管（國際科技園五期B 區(qū)項(xiàng)目公司）營業(yè)收入分別為 1.44/1.15/1.19 億元。2020 年受疫情影響，國際科技園五期 B 區(qū)項(xiàng)目于 2020 年 2-4 月實(shí)行“一免兩減半”的租金減免政策，即 2 月份租金全免，3 月份及 4 月份租金減半。疫情租金減免政策導(dǎo)致 2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目 2020 年?duì)I收有所下降，隨著疫情緩解，預(yù)計(jì) 21 年?duì)I收或有所回升。2018-2020 年度，艾派科（2.5

53、 產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目公司）營業(yè)收入分別為 6612.84/8070.86/6606.97 萬元。2020 年受疫情影響，2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目于 2020 年 2-4 月實(shí)行“一免兩減半”的租金減免政策，基本保持穩(wěn)定。圖 27：國際科技園五期 B 區(qū)收入及增速 圖 28：2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期收入及增速200005% 1000030-5%-10%80006000400020%10%0%-10%5000-15%2000-20%0-30%0201820192020營業(yè)收入營收同比-20%201820192020營業(yè)收入營收同比 資料來源：招募說明書、單位：萬元

54、資料來源：招募說明書、單位：萬元 國際科技園五期 B 區(qū)和 2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期的入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)以信息技術(shù)為核心，行業(yè)分布多元化、租戶結(jié)構(gòu)適度分散的特點(diǎn)。截至 2020 年 12 月 31 日，國際科技園五期 B 區(qū)租戶行業(yè)中，信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)占比 57%。2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期租戶行業(yè)中，信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)占比 40%。具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚性，保障了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租戶的穩(wěn)定性，有利于產(chǎn)業(yè)園的穩(wěn)定發(fā)展。截止 20 年末，前十大租戶均為市場化出租，且無單一租戶產(chǎn)生的現(xiàn)金流超過同期總額的 10%，收入的分散性較為合理。圖 29：國際科技園五期 B 區(qū)租戶行業(yè)分布 圖 30：2.5 產(chǎn)業(yè)園一期、二期租戶行業(yè)分

55、布21%5%5%57%8%29%40%13%8%10% 信息技術(shù)專業(yè)服務(wù)人工智能金融機(jī)構(gòu)集成電路其他信息技術(shù)業(yè)房地產(chǎn)科研技術(shù)業(yè)運(yùn)輸服務(wù)業(yè)其他 資料來源：招募說明書、 資料來源：招募說明書、 3、潛在底層資產(chǎn)儲(chǔ)備基金底層資產(chǎn)會(huì)根據(jù)實(shí)際情況補(bǔ)充符合規(guī)定的產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，潛在底層資產(chǎn)儲(chǔ)備較為豐富，主要來源于以下兩個(gè)途徑：序號(hào)項(xiàng)目名稱地址運(yùn)營開始時(shí)間/建筑面積（萬預(yù)計(jì)完工時(shí)間m）12.5 產(chǎn)業(yè)園區(qū)三期 1 區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)2016 年15.3422.5 產(chǎn)業(yè)園區(qū)三期 2 區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)2021 年5.493產(chǎn)業(yè)園泛博項(xiàng)目蘇州工業(yè)園區(qū)2014 年0.42合計(jì)21.25建屋產(chǎn)業(yè)公司運(yùn)營管理的產(chǎn)業(yè)園表 5

56、：建屋產(chǎn)業(yè)公司運(yùn)營管理的項(xiàng)目信息資料來源：招募說明書，序號(hào)項(xiàng)目名稱地址運(yùn)營開始時(shí)間/建筑面積（萬1生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園一期蘇州工業(yè)園區(qū)預(yù)計(jì)完工時(shí)間2007 年m）66.252生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園二期蘇州工業(yè)園區(qū)2015 年29.832.5 產(chǎn)業(yè)園三期 1 區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)2016 年15.344建勝產(chǎn)業(yè)園蘇州工業(yè)園區(qū)2012 年5.835人力資源產(chǎn)業(yè)園蘇州工業(yè)園區(qū)2019 年4.736泛博產(chǎn)業(yè)園蘇州工業(yè)園區(qū)2014 年0.427國際科技園一期蘇州工業(yè)園區(qū)2001 年4.398國際科技園二期蘇州工業(yè)園區(qū)2003 年6.459國際科技園三期蘇州工業(yè)園區(qū)2005 年5.8310國際科技園四期蘇州工業(yè)園區(qū)2007

57、年15.9111國際科技園五期蘇州工業(yè)園區(qū)2009 年42.2312國際科技園六期蘇州工業(yè)園區(qū)2007 年1.7813國際科技園七期蘇州工業(yè)園區(qū)2018 年26.2914微軟項(xiàng)目蘇州工業(yè)園區(qū)2016 年3.07合計(jì)228.32兆潤控股運(yùn)營管理的產(chǎn)業(yè)園表 6：兆潤控股運(yùn)營管理的項(xiàng)目信息資料來源：招募說明書，4、可供分配金額及定價(jià)根據(jù)披露，該 REIT 預(yù)計(jì) 2021 年 5-12 月可供分配金額 10042.77 萬元，2022 年可供分配金額 15214.77 萬元。預(yù)計(jì) 2021 年、2022 年凈現(xiàn)金流分派率分別為 4.50%、4.54%，對(duì)應(yīng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)估值約 33.5 億元。該 REIT

58、計(jì)劃發(fā)行額為 34.92 億元，擬發(fā)行份額 9 億份，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù) 3.613 倍，發(fā)行價(jià)格 3.880 元/份。項(xiàng)目2021 年 5-12 月2022 年一、項(xiàng)目營業(yè)收入16,12024,445二、合并凈利潤3,5535,916三、將合并凈利潤調(diào)整為稅息折舊及攤銷前利潤折舊和攤銷5,8308,745利息支出所得稅費(fèi)用四、其他調(diào)整事項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)行份額募集的資金335,000取得借款收到的本金償還借款本金支付的現(xiàn)金購買基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的支出-335,000應(yīng)收和應(yīng)付項(xiàng)目的變動(dòng)660550支付的利息及所得稅費(fèi)用未來合理的相關(guān)支出預(yù)留其中：重大資本性支出表 7：可供分配金額預(yù)測表未來合理期間內(nèi)的債務(wù)

59、利息償還未來合理期間內(nèi)的運(yùn)營費(fèi)用五、可供分配金額10,04315,215資料來源：招募說明書、單位：萬元（三）華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金1、基金概況基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目位處張江科學(xué)城，該張江科學(xué)城是上海市以及浦東新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。華安張江光大園基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的底層資產(chǎn)是位于該產(chǎn)業(yè)園的張江光大產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，主要收入來源為物業(yè)租金收入、物業(yè)費(fèi)收入和停車費(fèi)收入。項(xiàng)目的總建筑面積合計(jì)為 5.09 萬方，可出租面積為 4.38 萬方；根據(jù)仲量聯(lián)行出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，張江光大園資產(chǎn)估值為 14.7 億元。具體產(chǎn)品要素及結(jié)構(gòu)如下：參與方公募基金管理人：華安基金管理有限公司資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)

60、劃管理人：上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司財(cái)務(wù)顧問：國泰君安證券股份有限公司原始權(quán)益人：上海光全投資中心（有限合伙）、光控安石（北京）投資有限公司產(chǎn)品要素?cái)M定募集：公募基金擬發(fā)行額為 14.95 億元資金用途：用于投資目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的全部份額擬入池標(biāo)的資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于張江科學(xué)城的張江光大園產(chǎn)業(yè)園區(qū)交易結(jié)構(gòu)圖 31：華安張江公募 REIT 交易結(jié)構(gòu)原始權(quán)益人或其同一控制下關(guān)聯(lián)方（戰(zhàn)略配售）公眾投資者網(wǎng)下投資者其他戰(zhàn)略投資者委托集擎咨詢（運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)）國君資管華安基金認(rèn)購份額管理上市持有全部份額收益分配管理掛牌100%股權(quán)債權(quán)100%股權(quán)持有日常運(yùn)營管理張江光大園國君資管張江光大園