蘇州國際茶城招商報告課件

1、蘇州港龍國際茶城 招商報告英之杰()地產(chǎn)營銷機構(gòu)2011.04.26壹：市場判研貳：競品對比弎：產(chǎn)品分析肆：策略執(zhí)行伍：目標節(jié)點陸：人員配備本次報告主要論題：壹。市場判研1、中國茶葉年產(chǎn)量2、江浙滬茶葉年產(chǎn)量3、蘇州茶葉年產(chǎn)量4、周邊城市旅游茶葉市場年銷售近年來我們茶農(nóng)在茶葉良好經(jīng)濟效益促進下，生產(chǎn)積極性不斷高漲，對老茶園的改造力度加大，淘汰了一些效益低的茶園。我國茶園面積由2000年的108.9公頃，增加到2005年的130萬公頃，增長了19.4%，新的發(fā)展從而使得我國茶葉產(chǎn)量保持較快速度增長。1、中國茶葉的年產(chǎn)量2000年2005年2010年2015年預(yù)期產(chǎn)量67.6萬噸93.4萬噸138

2、.3萬噸218.7萬噸曾漲百分比38.1%48.1%58.1%產(chǎn)值90億元155億元282億元542億元曾漲百分比72.2%82.2%92.2%中國茶葉年產(chǎn)量數(shù)據(jù)統(tǒng)計華東地區(qū)的茶葉主要產(chǎn)區(qū)在浙江，每年都是在穩(wěn)定中增長，上海是沒有茶葉產(chǎn)區(qū)的，但其市場對茶葉的需求非常的高，每年的銷售額都在大步的提升。2、江浙滬茶葉年產(chǎn)量2009年年產(chǎn)值2010年年產(chǎn)值2011年預(yù)期年產(chǎn)值江蘇15.7萬噸18.9億元15.9萬噸19.1億元16萬噸192億元浙江16.6萬噸77.5億元16.27萬噸86億元17萬噸95.4億元上海20億元21.2億元22.47億元目前全市有茶園35512畝，2010年上半年度茶葉總

3、產(chǎn)量為309.6噸，其中名特茶產(chǎn)量218.5噸。茶葉總產(chǎn)值2.56億元，其中名特茶產(chǎn)值21358萬元。產(chǎn)量比去年同期減少16.5%，但名特茶產(chǎn)量同比增11.1%。茶葉產(chǎn)值比去年同期增長15.3%，其中名特茶同比增長23.1%。目前，吳中區(qū)茶園面積共30250畝。2010年，全區(qū)茶葉總產(chǎn)量256.6噸，茶葉總產(chǎn)值達2.13億元，其中，碧螺春產(chǎn)量161.8噸，產(chǎn)值為1.75億元。全區(qū)有1.7萬多戶農(nóng)民從事碧螺春茶種植，從業(yè)人員戶均收入1.25萬元。預(yù)計2011年春茶價格、產(chǎn)值將高于去年增加50噸左右。3、蘇州茶葉的年產(chǎn)量近年來，吳中區(qū)在工商登記和稅收等方面出臺了一系列優(yōu)惠政策，促進了專業(yè)合作社的健

4、康發(fā)展和茶農(nóng)持續(xù)增收。目前，全區(qū)已組建碧螺春茶葉專業(yè)合作社61家，入股農(nóng)戶10483戶，農(nóng)戶入股面積1.8萬畝。2010年，61家碧螺春茶葉專業(yè)合作社總收入9932萬元，用于農(nóng)戶分配金額625萬元，入股茶農(nóng)畝均收入達到6000多元，比組建合作社前翻了一番，戶均增收3000元。2011年今年吳中區(qū)茶葉出產(chǎn)量約300噸，比去年增加了50噸。其中碧螺春產(chǎn)量將達150噸左右，預(yù)計與去年產(chǎn)量相當(dāng)，不過今年，碧螺春產(chǎn)值將高于去年。主要由于用工方面的原因，勞動力成本的上漲，今年碧螺春新茶價格相比去年約有15%的幅度上揚。今年極品碧螺春和特一級碧螺春的價格依然會居高不下，為500和3500元左右2008年20

5、09年2010年2011年種植面積2.8萬畝2.95萬畝3萬畝3萬畝年產(chǎn)量238萬噸256萬噸280萬噸300萬噸年產(chǎn)值1.7億元1.8億元2億元2.13億元蘇州茶葉的年產(chǎn)量統(tǒng)計：從上述列表中的數(shù)據(jù)可得到的結(jié)果是，蘇州目前的旅游茶葉市場所帶來的消費額還低于周邊城市，上升空間巨大；蘇州沒有專業(yè)而規(guī)?；膶I(yè)市場統(tǒng)一管理。4、周邊旅游茶葉市場的年銷售情況2009年銷量金額2010年銷量金額2011年銷量金額上海杭州南京蘇州貳。競品對比1、競品描述2、競品地圖3、三萬昌品牌連鎖調(diào)研4、天福茗茶品牌連鎖調(diào)研5、蘇州茶廠及老字號調(diào)研6、蘇州茶葉消費形式及營銷業(yè)態(tài)蘇州的茶葉主要分布與東山、金庭兩大產(chǎn)區(qū)。東

6、山碧螺春，也稱東洞庭山碧螺春，東山也叫東洞庭山，是最地道洞庭碧螺春產(chǎn)地之一。目前，東山鎮(zhèn)的含山村、三山村、碧螺村、北望村、金灣村、尚錦村等十多個村都盛產(chǎn)洞庭碧螺春，據(jù)不完全統(tǒng)計，種植面積高達三萬畝，為當(dāng)?shù)鼐用駧砹丝捎^的經(jīng)濟收益。金庭鎮(zhèn)主要在三山島、葉三島，西山鎮(zhèn)上太湖中心的島嶼上，與果樹相鄰種植。1、競品描述目前這些產(chǎn)區(qū)的茶農(nóng)也在開辟更快、更便捷的銷售渠道，主要以供銷合作社、網(wǎng)店茶商的淘寶店等。網(wǎng)店例舉:專業(yè)市場專賣店超市網(wǎng)絡(luò)供銷社規(guī)模200多家各大茶商匯聚地連鎖品牌茶葉齊聚按超市分類大約在2030平米左右限于網(wǎng)絡(luò)傳播按區(qū)域產(chǎn)茶量檔次市場流通行道高端、形象白領(lǐng)階層平民化專業(yè)收購目標客戶各層次

7、客群政府、旅游者普通居民安自所需網(wǎng)絡(luò)時代的上班族各大茶農(nóng)租金2835平米/月333平米/月供貨與超市的銷售扣點低租金與網(wǎng)站的相應(yīng)費用當(dāng)?shù)卣鉀Q模式以批發(fā)為主、待零售主要做產(chǎn)品形象、零售經(jīng)營客戶自選走中低端、價格優(yōu)勢吸引客戶從茶農(nóng)收購、再倒入市場盈利1.5億元與租金持平或略高于租金每月盈利20%300萬元左右500萬元左右蘇州大市范圍茶葉市場經(jīng)營統(tǒng)計：2、品牌競品地圖天福茗茶美羅店天福茗茶富人坊三萬昌觀東店三萬昌干將店三萬昌觀前店三萬昌觀西店華麗屋茶葉鳴龍茶葉店八馬茶葉店三萬昌碧螺春價格高，自然也有它的道理。同等質(zhì)量的茶葉，蘇州茶葉網(wǎng)拿來賣，是茶農(nóng)直銷，我們沒有中間環(huán)節(jié)，直接面對最終消費者，所

8、以，可以盡可能讓利。而放到老字號茶葉店，店里需要更多的成本，比如說，店面的維護，品牌的維護和推廣，店面的租金，人員的工資，這部分成本，都被分攤到最終價格上。所以說，三萬昌碧螺春價格高，也是難免，和茶農(nóng)直銷相比，它更代表了一種品質(zhì)，一種保障。當(dāng)然，如果您需要尋求品質(zhì)和價格的最佳結(jié)合點，還是選擇我們茶農(nóng)最為妥當(dāng)。3、三萬昌品牌連鎖調(diào)研品牌新區(qū)園區(qū)平江滄浪金閶三萬昌獅山店鄰里中心店觀東店南門店石路店塔園店印象城店邵磨針巷店十全街店觀西店南園店干將路店觀前總店分計22531合計13蘇州三萬昌品牌茶葉市場統(tǒng)計：天福集團系由臺灣天仁集團總裁、世界茶王李瑞河先生在大陸創(chuàng)辦的茶專業(yè)集團。天福集團目前在中國大陸

9、各大、中城市開設(shè)846家“天福茗茶”直營連鎖店，在福建、四川、浙江等省建有7家茶葉及茶食品工廠、2家茶博物院，2個高速公路服務(wù)區(qū)、1個“唐山過臺灣”石雕園，正在建設(shè)全球第一所茶專業(yè)高校-天福茶學(xué)院?！疤旄！鲍@為“中國馳名商標”，是全國獲此殊榮的第一家茶業(yè)企業(yè)。天福集團集茶業(yè)生產(chǎn)、加工、銷售、科研、文化、教育、旅游為一體，是當(dāng)前世界最大的茶業(yè)綜合企業(yè)。4、天福茗茶品牌連鎖調(diào)研天福茗茶共9家天福茗茶美羅店天福茗茶泰華店天福茗茶觀前店天福茗茶人民路店天福茗茶園區(qū)世紀聯(lián)華店天福茗茶園區(qū)歐尚店天福茗茶家樂福三香店天福茗茶家樂福葑誼店天福茗茶家樂福相城店蘇州天福茗茶品牌茶葉市場統(tǒng)計：5、蘇州茶廠及老字號蘇

10、州茶廠共10家蘇州茶廠是本地區(qū)唯一的茶葉生產(chǎn)加工的企業(yè)蘇州茶廠云巖茶莊虎丘路49號蘇州茶廠滴翠茶莊 留園路24號蘇州茶廠大眾茶莊 閶胥路240號蘇州茶廠園林茶莊 東北街179號蘇州茶廠白塔茶莊 廣濟路233號蘇州茶廠錦帆茶莊 錦帆路29-14號蘇州茶廠三香茶莊 三香路8號蘇州茶廠松鶴茶莊 十梓街94號蘇州茶廠名茶茶莊 西中市124號蘇州茶廠供銷經(jīng)理部 東腳門21號老字號共3家玉露春茶莊閶胥路238號蘇州古雨春茶業(yè)門市部南園北路118-8號蘇州茶廠春蕾茶莊分店 人民路29號半-3目前蘇州老字號茶葉店的營銷模式趨于落后，三萬昌敢于超前；外地品牌茶葉連鎖絡(luò)機構(gòu)繹搶占蘇州市場份額。大龍港茶葉批發(fā)市場名

11、稱內(nèi)容大龍港茶葉市場地址南環(huán)西路25號（公交大龍港車站附近）建面6000平米占地1.3萬平方米 總戶數(shù)250余間單間面積30-40平米間 距寬達68米租賃價格2500元/83平米/業(yè)態(tài)分布1層：茶葉 、茶具、相形緣收藏品交流會所、紫砂陶瓷、辦公區(qū)2層：冷庫冷庫市場集中冷庫1000元/月 名稱內(nèi)容備注蘇州美地茶園物業(yè)費：1000元/年 一般位置1166元/月。合同兩年一簽 不遞增 地址蘇州市人民路158號（人民橋南堍）建面4000平米占地1萬平方米 總戶數(shù)100余間 單間面積20平米30平米/間租賃價格主要通道2500元/月業(yè)態(tài)分布1層：茶葉 、茶具、相形緣收藏品交流會所、紫砂陶瓷、辦公區(qū)域冷庫

12、？項目名稱優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）機會（Opportunity）威脅（Threat）大龍港茶葉市場a、規(guī)模大市場消費力成熟、價格廉；b、地處南環(huán)高架出入口，人流量大；c、茶葉品種輻射到了我國茶葉的全部主要產(chǎn)區(qū)；d、服務(wù)優(yōu)、管理好；a、功能不全，規(guī)劃滯后；b、地處市區(qū)，緊靠居住區(qū)，貨運出行不便；c、通道略窄，運貨小車也難以進入d、停車位少，不方便e、與茶葉相關(guān)的經(jīng)營業(yè)態(tài)沒有設(shè)置a、南環(huán)商圈目前只有大龍港單打獨斗，對整個商圈起到了提升和完善作用；b、本地及周邊茶葉經(jīng)營戶對此市場較熟悉；c、周邊居民的消費，也是經(jīng)營戶的盈利來源；d、該市場目前的口碑已很高，長三角區(qū)域的客商會絡(luò)

13、繹不覺的來訪；a、隨著市場的不斷發(fā)展，目前的倉儲不能滿足經(jīng)營戶；b、城市遠期規(guī)劃環(huán)線內(nèi)不再設(shè)置專業(yè)市場；c、目前的市場面積，無法再開辟新的交易品種；d、沒有專業(yè)的市場運營管理公司美地茶園a、位于人民橋南堍，位置醒目；b、且與蘇倫場商圈相對,可相互帶動人流；c、該市場由老市場搬遷至此，有著穩(wěn)定的經(jīng)營戶；d、市場由老廠房改造，有專用車位，停車方便；a、開發(fā)商品牌形象低；b、廣告宣傳投入太少，市場的知名度太低；c、該市場一波三折，最終搬遷此處，已溜走部分經(jīng)營戶；d、不是專一茶葉市場，與其它不同業(yè)態(tài)共同競爭；眾多實力開發(fā)商合力打造周邊區(qū)域，使具增值潛力；b、地處人民路古城主干道，位置顯著；c、隨著招商

14、運營的不斷提升，可向茶葉相關(guān)業(yè)態(tài)發(fā)展經(jīng)營；d、隨著美地品牌的綜合發(fā)展，該市場會逐漸形成一個綜合性的專業(yè)市場；a、古城區(qū)的不斷發(fā)展，老廠房也會在拆遷規(guī)劃范圍內(nèi)；b、地處古城區(qū)，貨運車無法進出；c、目前經(jīng)營戶較少，茶葉品種也不多；d、競爭不激烈，無價格優(yōu)勢；大龍港VS美地茶園：SWOT分析家庭消費團體消費勞保消費禮品消費 餐（賓）館消費休閑消費 旅游消費公益消費工業(yè)消費6、蘇州茶葉消費形式及營銷業(yè)態(tài)集市貿(mào)易批發(fā)市場交易會茶館銷售商場專柜專賣店超市貨架網(wǎng)上交易弎。產(chǎn)品分析1、I期體量分析2、II期體量分析3、集中式mall的優(yōu)劣勢4、 mall劣勢規(guī)避5、產(chǎn)品建議1、I期體量分析港龍國際茶城位于蘇州

15、吳中區(qū)，蘇蠡路與澄湖西路的交叉路段。隸屬于港龍控股集團公司，交通位置優(yōu)越，緊靠友新高架出入口、輕軌2號線旺吳路站；項目設(shè)施完善，布局合理，周邊居住區(qū)及消費區(qū)市場環(huán)境成熟。蘇州是十大名茶之一碧螺春的原產(chǎn)地。千年來，碧螺春聞名海內(nèi)外，但是蘇州卻一直沒有一個集中式的大型的現(xiàn)代化的茶葉購物商城。港龍控股集團秉承“山水蘇州人文吳中”的市政規(guī)劃理念，依托港龍集團十余年的商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗，在蘇州吳中區(qū)傾情打造8萬茶葉茶藝博覽城蘇州港龍國際茶城，項目建成后將成為華東地區(qū)首席的茶葉綜合市場。市場包括600多家店面，是廣大中外茶商安居樂業(yè)的理想之地。同時我公司在經(jīng)營這個項目之前，已經(jīng)成功運作了“昆山喜臨門建材市場

16、”、“緊固軸市場”等專業(yè)大型市場；因此我們在建造專業(yè)的大型批發(fā)市場上面有著豐富的管理經(jīng)驗，以及成熟的經(jīng)營模式。2、II期體量分析3、集中式mall的SWOT項目名稱優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）機會（Opportunity）威脅（Threat）蘇州港龍國際茶城Mall的集中式a/檔次高；b/管理好；c/人氣足；d/服務(wù)優(yōu)；E/景區(qū)內(nèi)；F/交通優(yōu)；a/無冷庫；b/接受度需要培育；c/格子鋪數(shù)量多；d/蘇州大市支撐不足1、原產(chǎn)、銷地潛在市場挖掘；2、老市場退化嚴重，新市場呼之欲出；3、市中心及南環(huán)改造，城南區(qū)域交通順暢利于人流匯聚；4、兩大景區(qū)旅游流動人口數(shù)量龐大；1、倉儲功能欠

17、缺；2、無冷庫規(guī)劃；3、運輸通道緊張；4、5層以上酒店式公寓如何讓商戶接受這種集中式的市場？統(tǒng)一的倉儲空間：。4、三大硬件規(guī)避mall劣勢經(jīng)營戶的冷庫室：商場五樓/二期地下室/在附近租用舊廠房（視冷庫需求面積決定）運輸通道：將觀光電梯改為運輸貨梯；蘇州港龍國際茶城與他們最大的不同在哪里？做風(fēng)格：分為內(nèi)部鋪間風(fēng)格及外部廣場風(fēng)格；內(nèi)部風(fēng)格建議以現(xiàn)代商業(yè)為主，在細節(jié)之處以中式作為點綴，即表現(xiàn)茶產(chǎn)業(yè)的旺市效應(yīng)又表現(xiàn)茶文化的歷史特色。做區(qū)別：建立視覺識別系統(tǒng)，傳達品牌唯一性，專屬性，具體可從以下幾點出發(fā)：5、產(chǎn)品建議精神堡壘內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)內(nèi)部裝飾商業(yè)文化店鋪門頭古今結(jié)合室內(nèi)小品：簡易茶吧入口處廣場：引人入

18、勝廣場采用下沉式流水噴泉的建筑風(fēng)格，引入茶文化雕塑等中式元素入口處廣場造型：網(wǎng)站/電子商務(wù)平臺：首家正規(guī)物管中心、電子商務(wù)于一體；首家集中推廣、網(wǎng)絡(luò)平臺交易；與全國知名茶葉網(wǎng)合作；與物流公司合作簽訂協(xié)議； 伴隨著旅游業(yè)的飛速發(fā)展，旅游產(chǎn)品分類也越來越豐富。以國內(nèi)外知名交易市場或旅游購物城市為目的地的“旅游+購物”或“購物旅游”產(chǎn)品蓬勃興起。香港、巴黎等知名“購物天堂”更是憑借其享譽世界的名特商品而吸引著全球各地的旅游購物者。 據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計顯示，每年世界旅游總收入中，旅游商品創(chuàng)收約40%，世界旅游發(fā)達國家或地區(qū)可占65%以上。但游客在我國的旅游購物支出平均僅占旅游總支出的30%左右。這一方

19、面說明我國旅游業(yè)總體發(fā)展水平還比較低，另一方面也說明，購物旅游存在著巨大的可挖掘潛力。 隨著我國居民經(jīng)濟收入的提高和閑暇時間的增多，居民的出游率逐年增長，其購物消費欲望和購買能力也逐漸增強，據(jù)調(diào)查，國內(nèi)外游客對于中國特色商品（如工藝品、茶葉等）的購物興趣遠高于其他旅游商品，這也意味著茶葉市場在整個旅游購物市場中有著巨大的的發(fā)展?jié)摿?。脫穎而出旅游地產(chǎn)每年每季大量旅游人群涌動，商機無限；石湖風(fēng)景區(qū)+上方山風(fēng)景區(qū)+范公堤；吳中大道直達太湖國際旅游度假區(qū)；穹窿山必經(jīng)之地；簇擁三大旅游勝地！港龍茶城共有房源：622 套一層： 81 套 二層：135 套 三層：135 套四層：135 套 五層：136 套

20、1、可招商區(qū)域2、業(yè)態(tài)劃分5F商管公司辦公區(qū)域、茶藝品鑒定區(qū)、古玩字畫區(qū)、茶城統(tǒng)一冷庫、倉儲區(qū)4F景德鎮(zhèn)陶瓷/宜興紫砂/茶具配套/茶文化3F主力店（御茶園、天福名茶等）、旅游紀念品2F茶葉批零/茶具配套等1F蘇州碧螺春指定展示批發(fā)基地+十大名茶直銷店沿街商鋪三萬昌、玉露春等名店（1F銷售，2F茶樓）考慮到茶城本身的優(yōu)勢及周邊租金價格考慮到老市場對我們的影響既保證租金不低，有利于商家招商入住項目周邊租金情況3、租金回報項目平均租金大華調(diào)劑市場1層：7080元/平米/月 2層：3654元/平米/月3層：2528元/平米/月 蜜蜂城沿街外鋪12層45元/平米/月；外鋪12層39元/平米/月；內(nèi)鋪29

21、元/平米/月 陽光生活廣場沿商業(yè)街門口62平米/月；商業(yè)街主通道50平米/月；次通道31平米/月 S半島沿商業(yè)街62平米/月本項目租金參考年租金標準樓層租金回報第1、2年1F32800/0.76*2.5%/12=90元/*月2F23100/0.76*2.5%/12=63元/*月3F16370/0.76*2.5%/12=49元/*月4F12600/0.76*2.5%/12=35元/*月5F9730 /0.76*2.5%/12=26元/*月年租金標準樓層租金回報第3年1F32800/0.76*2.5%/12=90元/*月2F23100/0.76*2.5%/12=63元/*月3F16370/0.76

22、*2.5%/12=49元/*月4F12600/0.76*2.5%/12=35元/*月5F9730 /0.76*2.5%/12=26元/*月年租金標準樓層租金回報第4年1F32800/0.76*3%/12=108元/*月2F23100/0.76*3%/12=76元/*月3F16370/0.76*3%/12=54元/*月4F12600/0.76*3%/12=41元/*月5F9730 /0.76*3%/12=32元/*月月年租金標準樓層租金回報第5年1F32800/0.76*3%/12=108元/*月2F23100/0.76*3%/12=76元/*月3F16370/0.76*3%/12=54元/*月4F12600/0.76*3%/12=41元/*月5F 9730 /0.76*3%/12=32元/*月本項目租金參考1、先確定主力店，再全面招商考慮到主力店、次主力店、及其他品牌招商的不同特點，制定了“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。在執(zhí)行過程中，主力店、知名品牌名店和其它隨后進