三亞創(chuàng)意新城投資開發(fā)項(xiàng)目前瞻性總體法律分

1、.PAGE ：.；PAGE 44以下內(nèi)容僅對我們目前掌握和了解的政策法規(guī)和信息資料擔(dān)任，不作為貴司未來決策的根據(jù)。 “三亞創(chuàng)意新城投資開發(fā)工程前瞻性總體法律分析報(bào)告 廣東廣和律師事務(wù)所合伙人 蘭天律師深圳市中興國際投資：受貴司的約請，基于我們對“三亞創(chuàng)意新城投資開發(fā)工程下稱該工程的興趣和自信心，以及該工程法律事務(wù)的復(fù)雜性、綜合性、長期性和挑戰(zhàn)性，我們試圖按照現(xiàn)行國家法律、法規(guī)和地方性法規(guī)、規(guī)章和政策的規(guī)定，結(jié)合該工程協(xié)作框架協(xié)議等有關(guān)資料和信息所反映客觀情況，就其法律事務(wù)的內(nèi)容、風(fēng)險(xiǎn)和處理方案做以專業(yè)的研討和匯報(bào)，以期保證貴司的合法權(quán)益和應(yīng)有利益，使該工程按照既定規(guī)劃和預(yù)期順利進(jìn)展。由于我們目

2、前所掌握的該工程的資料信息有限，如有能夠，報(bào)告未涉及到的內(nèi)容將隨著我們對該工程的逐漸深化了解再做論述。土地開發(fā)部分三亞市人民政府的土地征用審批權(quán)限法律規(guī)定：按照的有關(guān)規(guī)定，征用根本農(nóng)田、根本農(nóng)田以外的耕地超越35公頃的、其他土地超越70公頃的，均需國務(wù)院同意。該工程占地約12平方公里，不僅能夠涉及根本農(nóng)田，而且即使不涉及根本農(nóng)田，也已大大超越35公頃耕地和70公頃其他土地的范圍，不可防止地需報(bào)國務(wù)院同意。另征用上述規(guī)定以外的土地的，也是由省、自治區(qū)、直轄市人民政府同意并報(bào)國務(wù)院備案。這樣，三亞市人民政府在土地征用方面是沒有審批權(quán)的，只需在已同意的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，詳細(xì)建立工程用地可以行使同意權(quán)

3、。法律風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)上述法律規(guī)定，三亞市人民政府作為中界定的市、縣一級的人民政府，沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建立用的同意權(quán)，那么，該工程的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建立用地的征地懇求，就需報(bào)國務(wù)院省人民政府同意，而國務(wù)院省人民政府會否對如此超大型投資開發(fā)工程的征地懇求確定地、快速地同意，那么具有極大的不確定性；在目前國家嚴(yán)厲控制建立開發(fā)用地規(guī)模、打擊房地產(chǎn)開發(fā)建立用地囤積行為，控制和停頓奢華住宅建立用地審批的政策情勢下，對該工程征地和未來超凡建立用地的報(bào)批任務(wù)，都有能夠產(chǎn)生消極影響。風(fēng)險(xiǎn)防備：思緒一、從征地權(quán)限和程序上入手首先，經(jīng)過三亞市人民政府或海南省人民政府，能否將征地范圍內(nèi)的根本農(nóng)地以特別通道確定地、快速地報(bào)國務(wù)院同意

4、；其次，將征地范圍內(nèi)的根本農(nóng)田以外的耕地和其他土地的范圍分別控制在35公頃和70公頃內(nèi)，分塊、分批懇求，盡量控制在海南省人民政府的同意范圍內(nèi)；再次，如有必要，可否將該工程規(guī)劃為符合省一級人民政府征地審批權(quán)限范圍內(nèi)的不同地塊，分別報(bào)批后，一攬子受讓給貴司后進(jìn)展開發(fā)建立。思緒二、從貴司法律風(fēng)險(xiǎn)防備上入手首先，在雙方的協(xié)作合同中，明確商定土地征用審批任務(wù)的懇求義務(wù)屬于三亞市人民政府，設(shè)立土地征用懇求進(jìn)程時(shí)間表，設(shè)置違反合同商定的違約責(zé)任。其次，控制貴司在土地征用獲得同意前的資金投入量和投入節(jié)拍，如有必要，可要求三亞市人民政府提供合法有效的擔(dān)保方式，如提供另外土地、物業(yè)予以抵押擔(dān)保等。拆遷安頓方案對貴

5、司的影響法律規(guī)定：根據(jù)的規(guī)定，拆遷人該當(dāng)向房屋拆遷主管部門提出懇求，獲得拆遷答應(yīng)證。而拆遷懇求書必需提交的附件包括：建立工程同意文件、建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、國有土地運(yùn)用權(quán)同意文件、拆遷方案和拆遷方案、拆遷安頓資金的證明。法律風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)一、建立工程、用地手續(xù)需獲得前置同意建立工程、用地手續(xù)需獲得前置同意，是拆遷安頓懇求獲得同意的先決條件，由于拆遷安頓方案的編制和實(shí)施涉及的關(guān)系復(fù)雜、任務(wù)量大、且易引發(fā)群體性事件，所以假設(shè)建立工程、用地手續(xù)緩慢辦理，就會影響到拆遷安頓任務(wù)的順利進(jìn)展，進(jìn)而影響到整個投資開發(fā)建立的進(jìn)度。風(fēng)險(xiǎn)二、拆遷安頓方案本錢的潛在影響根據(jù)雙方協(xié)作框架協(xié)議的商定，拆遷安頓由三亞市人民政府

6、即甲方組織和擔(dān)任，但是，拆遷安頓本錢會潛在影響雙方在未來投資收益分配的比例，進(jìn)而影響貴司的未來收益。風(fēng)險(xiǎn)三、拆遷安頓主體和管理主體法律關(guān)系的調(diào)整按照通常規(guī)律，拆遷安頓任務(wù)普通都是由開發(fā)建立方即貴司擔(dān)任，但該工程是由甲方即三亞市人民政府擔(dān)任和組織，那么，作為拆遷安頓管理部門的三亞市人民政府，必需委托獲得拆遷安頓答應(yīng)證的開發(fā)建立單位進(jìn)展拆遷安頓任務(wù)，而貴司作為該工程的投資開發(fā)主體，須提供一系列建立工程及用地同意文件，幾方關(guān)系需積極、有效、及時(shí)協(xié)調(diào)。風(fēng)險(xiǎn)防備：首先，該當(dāng)促請三亞市人民政府在商定的時(shí)間表內(nèi)完成建立工程、用地審批任務(wù)和其他必要的審批任務(wù)，保證拆遷安頓答應(yīng)證盡快獲得；其次，參與拆遷安頓方案

7、的編制和實(shí)施，或者拆遷安頓方案須經(jīng)貴司贊同后方可實(shí)施而不僅是告知，控制拆遷安頓本錢，確保貴司未來的投資收益分配；再次，積極協(xié)調(diào)貴司與三亞市人民政府及其委托的拆遷安頓單位的關(guān)系，理順三方在拆遷安頓任務(wù)中的權(quán)益義務(wù)，提高任務(wù)效率，防止拆遷安頓環(huán)節(jié)出現(xiàn)不測。土地運(yùn)用權(quán)的受讓與轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定：按照及國土資源部令第11號規(guī)定，現(xiàn)行的土地運(yùn)用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌。招標(biāo)，即經(jīng)過發(fā)布招標(biāo)公告，進(jìn)展公開招標(biāo)，由招標(biāo)人進(jìn)展招標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為。拍賣，即經(jīng)過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)展公開競價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地運(yùn)用權(quán)的行為。掛牌，即在一定期限內(nèi)將土地買賣條件在土地買賣機(jī)構(gòu)進(jìn)

8、展公告，并接受買賣懇求的行為。 法律風(fēng)險(xiǎn)：顯然，由于拍賣方式由出價(jià)最高者獲得土地運(yùn)用姑且須公開競價(jià)，能否能確定地為貴司競得，能否能以貴司理想的價(jià)錢競得，都具有極大的風(fēng)險(xiǎn)；招標(biāo)和掛牌方式相對拍賣來講，存在三亞市人民政府委托土地買賣主管部門對招標(biāo)標(biāo)書和買賣懇求的客觀評價(jià)，相對拍賣來講，風(fēng)險(xiǎn)要低許多，但仍具有競爭者競爭、買賣主管部門控制才干的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防備：思緒一、要求三亞市人民政府“量身定做招標(biāo)方案或買賣條件為了降低和消除招標(biāo)和掛牌的法律風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)過合法方式和途徑順利受讓和轉(zhuǎn)讓該工程紅線范圍內(nèi)的不同性質(zhì)的土地運(yùn)用權(quán)，該當(dāng)與三亞市人民政府親密溝通，要求按照貴司的條件制定招標(biāo)方案或買賣條件，根本上可以排

9、除其他競爭者參與競爭或者其他競爭者明顯處于優(yōu)勢；思緒二、爭取各種優(yōu)惠政策在地價(jià)方面，可以要求三亞市人民政府給予較低的土地出讓金和市政設(shè)備配套費(fèi)繳費(fèi)規(guī)范，可以爭取其他各種稅費(fèi)優(yōu)惠政策；對于文化、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育設(shè)備場所所占用的具有公益性質(zhì)的建立用地，還可以爭取減免地價(jià)政策，并爭取對這些配套設(shè)備的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)；行政管理權(quán)能夠?qū)儆诋?dāng)?shù)卣?，但運(yùn)營管理權(quán)也可爭取收歸貴司思緒三、對于起步投資工程的用地按照協(xié)作框架協(xié)議商定采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，并在土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓約定合同中爭取較優(yōu)惠的條件，但應(yīng)促請三亞市人民政府確保協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式符合國家及地方法律、法規(guī)政策的規(guī)定。土地開發(fā)、投資的收益保證收益來源：根據(jù)

10、雙方協(xié)作框架協(xié)議的商定，貴司未來土地開發(fā)投資的收益主要有：進(jìn)展土地綜合開發(fā)后按照有關(guān)規(guī)定將開發(fā)的土地進(jìn)展轉(zhuǎn)讓；根底設(shè)備開發(fā)后進(jìn)展運(yùn)營管理，獲得運(yùn)營管理收益；建立工程建成后進(jìn)展運(yùn)營管理，獲得運(yùn)營管理收益。 其中第1的收益需雙方按商定比例分配，第2、3的收益歸貴司一切。法律風(fēng)險(xiǎn)：由于貴司需墊付協(xié)作工程土地開發(fā)、根底設(shè)備開發(fā)甲方缺乏的部分資金、在甲方需求的情況下墊付征地、拆遷安頓資金、墊付規(guī)劃費(fèi)用，貴司還需對后期的建立工程投入資金，因此，總的出資額相當(dāng)龐大。土地綜合開發(fā)后能否以理想價(jià)錢轉(zhuǎn)讓贏利，根底設(shè)備建成后能否獲得較好運(yùn)營收益，建立工程建成后能否獲得稱心的運(yùn)營收益，目前存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

11、。風(fēng)險(xiǎn)防備：思緒一、應(yīng)對國家未來5-10年法規(guī)政策走向、海南省未來5-10年的經(jīng)濟(jì)開展、三亞市未來5-10的開展?jié)摿Φ龋袑I(yè)的、客觀的評價(jià)，以此來指點(diǎn)貴司的投資方向、規(guī)模、節(jié)拍，不至于出現(xiàn)戰(zhàn)略性的投資失誤；思緒二、秉持滾動式投資的戰(zhàn)略，堅(jiān)持土地開發(fā)、運(yùn)營在先原那么土地開發(fā)相對整體工程投資運(yùn)營的周期短、見效快，而且土地的開發(fā)、運(yùn)營和收益與三亞市人民政府的利益息息相關(guān)，有助于開發(fā)初期各項(xiàng)任務(wù)的向前推進(jìn)，也只需土地開發(fā)得到收益，才干證明該工程的投資開發(fā)行為被市場所接受，因此，該當(dāng)堅(jiān)持先開發(fā)運(yùn)營土地的原那么，再將土地收益滾動式投入后期的根底設(shè)備和建立工程的開發(fā)建立上，保證貴司的投資行為穩(wěn)健、有效，防

12、止投資過快、過大進(jìn)而能夠的宏大風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)；思緒三、獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擔(dān)?；蛘邇?yōu)質(zhì)工程的開發(fā)運(yùn)營權(quán)擔(dān)保為了保證貴司的先期土地開發(fā)投入收益不會落空，該當(dāng)多著眼于法律擔(dān)保手續(xù)的設(shè)立和完善。比如，能否可將三亞市人民政府轄內(nèi)的其他大型工程、房地產(chǎn)工程、輪船等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)經(jīng)評價(jià)后作為擔(dān)保物，向貴司提供巨額投資的收益擔(dān)保，或者將該工程紅線范圍內(nèi)或其他地方的如港口、碼頭的運(yùn)營權(quán)，海上貨運(yùn)、海上旅游及其線路專營權(quán)等等，作為貴司巨額投資收益的擔(dān)保，使得貴司的投資開發(fā)行為一旦遇到法律、政策、經(jīng)濟(jì)和社會風(fēng)險(xiǎn)不可抗力除外時(shí)，有所補(bǔ)救。思緒四、嘗試購買相關(guān)商業(yè)保險(xiǎn)在某些跨國公司投資的大型高速公路、機(jī)場、港口建立中，這些跨國公司往往習(xí)

13、慣于購買商業(yè)保險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)符合規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)可包含不可抗力等一切風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司即可按照商定賠付投保人的經(jīng)濟(jì)損失。這種做法符合國際慣例和商業(yè)規(guī)那么，相對擔(dān)保方式簡便易行、更具操作性，效果良好?？梢韵蛐抛u(yù)良好、實(shí)力雄厚、從事相關(guān)業(yè)務(wù)的國際性保險(xiǎn)公司咨詢后確定。如有必要，貴我雙方協(xié)作關(guān)系確定后，我方也可代為咨詢及制定投保方案保險(xiǎn)方案的制定及保險(xiǎn)索賠已成為國際化律師的一個搶手專業(yè)。工程建立部分建立工程施工合同合同無效的法律風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)定：最高法院發(fā)釋20044號明確規(guī)定以下三種情況合同無效：承包人未獲得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的；沒有資質(zhì)的實(shí)踐施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；建立工程必需進(jìn)展招

14、招標(biāo)而未進(jìn)展招招標(biāo)或者中標(biāo)無效的。法律風(fēng)險(xiǎn)：針對該工程而言，最有能夠的就是建立工程必需招招標(biāo)而未進(jìn)展招招標(biāo)或者中標(biāo)無效從而導(dǎo)致合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防備：思緒一、設(shè)立招招標(biāo)管理辦公室由專門機(jī)構(gòu)、專門人員擔(dān)任招招標(biāo)的詳細(xì)事項(xiàng)，對建立工程工程能否依法該當(dāng)進(jìn)展招招標(biāo)，招招標(biāo)的詳細(xì)操作流程等等由該部門詳細(xì)擔(dān)任，做到責(zé)任明確、分工巧致；思緒二、由專業(yè)律師參與對招招標(biāo)活動的監(jiān)視指點(diǎn)保證整個招招標(biāo)活動符合法律規(guī)定，防止該招招標(biāo)的未招招標(biāo)，招招標(biāo)過程合法有效，防止中標(biāo)無效的情形出現(xiàn)，杜絕法律糾紛的出現(xiàn)。合同解除的法律風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)定：1承包人有以下情形之一的，發(fā)包人有權(quán)要求解除合同：明確表示或以行為表示不再履行合同

15、主要義務(wù)；合同商定的期限內(nèi)沒有完工，且在發(fā)包人催告的合理期限內(nèi)仍未完工；已完成的建立工程質(zhì)量不合格，并回絕修復(fù)；將承包的建立工程非法轉(zhuǎn)包、違法分包。2發(fā)包人具有以下情形之一，致使承包人無法施工，且在催告的合理期限內(nèi)人未履行相應(yīng)義務(wù)，承包人有權(quán)解除合同：未按商定支付工程價(jià)款的；提供的主要建筑資料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不符合強(qiáng)迫性規(guī)范；不履行合同商定的協(xié)助義務(wù)。法律風(fēng)險(xiǎn)：從以上規(guī)定可以看出：無論是發(fā)包方還是承包方，在具備一定條件下均可處理建筑工程施工合同，那么，合同的解除將對貴司的在建工程產(chǎn)生直接的停工甚至爛尾的影響。風(fēng)險(xiǎn)防備：思緒一、建立建立工程管理部門包括上面講到的招招標(biāo)在內(nèi)的一系列建立工程管理事

16、務(wù)，均應(yīng)由專業(yè)人員、專門部門予以科學(xué)管理；思緒二、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，重在監(jiān)視、重在落實(shí)建立工程施工階段，涉及的法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范非常繁多，建立工程的建筑期少那么一兩年、多那么三五年甚至更長，必需求有一整套的規(guī)范制度，指點(diǎn)發(fā)包、承包及相關(guān)部門和人員嚴(yán)厲遵守各項(xiàng)規(guī)章制度實(shí)施各相關(guān)活動；思緒三、可以委托律師或者專門人員進(jìn)展合同管理在該工程的整個開發(fā)建立過程中，構(gòu)成各種合同、協(xié)議最多的環(huán)節(jié)就在施工階段。從以往的案例來看，開發(fā)建立單位與他方發(fā)生法律糾紛最多的環(huán)節(jié)也是施工階段，因此，必需將建立施工階段作為管理的重點(diǎn)難點(diǎn)。首當(dāng)其沖要對施工期間的各類合同協(xié)議、會議紀(jì)要、各種簽證進(jìn)展登記存檔、審查和管理，這

17、也是獨(dú)一可以有效防止日后產(chǎn)生糾紛、墮入被動的方法，而且這也是律師在建筑施工期間的任務(wù)重點(diǎn)之一。建立工程招招標(biāo) 建立工程招招標(biāo)包括建立工程工程招招標(biāo)和建立工程貨物招招標(biāo)。建立工程招招標(biāo)是建立工程重要的一環(huán)，技術(shù)性、程序性非常強(qiáng)、要求非常嚴(yán)厲。 由于貴司的該工程投資超凡宏大、復(fù)雜，因此，建立施工工程的發(fā)包承包以及建立工程貨物的采購根本上都要經(jīng)過招招標(biāo)程序。鑒于建立工程招招標(biāo)程序和內(nèi)容的龐大、復(fù)雜，由于篇幅所限，在此不再贅言，如有必要可另外單獨(dú)論述。建立工程質(zhì)量管理法律規(guī)定：勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)，國家有關(guān)法律法規(guī)均予以了明確規(guī)定；國家法律還對建立工程質(zhì)量保修、維修做出了明確規(guī)定

18、；在政府職能部門的行政監(jiān)視管理方面也有明確的法律規(guī)定。法律風(fēng)險(xiǎn)：建立工程整個過程中有兩大特點(diǎn)：一個是技術(shù)性規(guī)范要求特別多，一個是技術(shù)性規(guī)范的文件特別多。假設(shè)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的任何一環(huán)出現(xiàn)不符合技術(shù)規(guī)范或者短少必需的技術(shù)性規(guī)范文件的情況發(fā)生，整個工程就能夠無法繼續(xù)進(jìn)展下去或者未來無法經(jīng)過開工驗(yàn)收及交付運(yùn)用。風(fēng)險(xiǎn)防備：思緒一、可以設(shè)立工程監(jiān)理公司，對在建工程進(jìn)展嚴(yán)厲管理 目前中海地產(chǎn)就采取了這種方式，即防止了外面的監(jiān)理公司與承包商串通和責(zé)任的問題，又便于管理和長期打造一支口碑良好的監(jiān)理隊(duì)伍。 思緒二、按照分工設(shè)立各個任務(wù)部門按照該工程的投資規(guī)模和工程的類別，可以設(shè)立工程部、合約部、采購部

19、、財(cái)務(wù)部、監(jiān)理公司和律師任務(wù)室等等，組建分工明確、配置齊全的部門和相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人才。思緒三、后期設(shè)立本人的物業(yè)管理企業(yè)，進(jìn)展質(zhì)量維修工程開發(fā)完成后，必需求有良好的物業(yè)管理效力隊(duì)伍，確保開發(fā)工程的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。當(dāng)然，維修費(fèi)用可以按照法律法規(guī)的規(guī)定由建立單位、施工單位和業(yè)主負(fù)擔(dān)。建立工程價(jià)款結(jié)算建立工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)法律規(guī)定最高人民法院法釋20026號認(rèn)定，建立工程承包人的受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債務(wù)，但是消費(fèi)者交付購房款的全部或大部分后，承包人就該商品房包括該工程的其他轉(zhuǎn)讓物業(yè)享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗受買人。法律風(fēng)險(xiǎn) 由于承包人具有工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，以及交付全部或大部分房款的受買人具有特

20、別受償權(quán)，那么，假設(shè)作為發(fā)包人的貴司不能按照商定支付工程價(jià)款，承包人或受買人有能夠行使優(yōu)先受償權(quán)或特別受償權(quán)，這樣，除了會迫使貴司按期付款外，假設(shè)相關(guān)工程存在抵押貸款，那么銀行的抵押受償權(quán)那么會被排除，銀行能夠會采取保全貴司其他財(cái)富包括但不限于賬號、資金、物業(yè)和權(quán)益等的措施。風(fēng)險(xiǎn)防備思緒一、確保工程價(jià)款的按期撥付由于該工程的綜合性、復(fù)雜性和超凡性的特點(diǎn)，建立期間的資金發(fā)生量非常宏大，需求貴司預(yù)備非常充沛的資金量，并對資金的撥付有規(guī)范的操作規(guī)程；思緒二、嚴(yán)厲甄別工程價(jià)款的的范圍按照最高法院的上述司法解釋，建立工程價(jià)款包括為建立工程該當(dāng)支付的任務(wù)人員報(bào)酬、資料款等實(shí)踐支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包

21、人違約所呵斥的損失。因此，對工程價(jià)款平日的管理顯得尤為重要。思緒三、嚴(yán)厲把握承包人優(yōu)先受償權(quán)的期限承包人優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月，受買人的特別受償權(quán)適用關(guān)于2年的訴訟時(shí)效，一旦超越才期限，法律不再支持。因此，一旦出現(xiàn)上述情況，可以在六個月內(nèi)不向承包商出具任何書面資料。工程運(yùn)營部分工程運(yùn)營部分實(shí)踐上主要是指房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段，包括廣告推介、銷售審批、認(rèn)購預(yù)售、銀行按揭、交付運(yùn)用、質(zhì)量保修、產(chǎn)權(quán)過戶等。關(guān)于工程運(yùn)營部分，能夠涉及的工程類型包括普通住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房、寫字樓以及教育、衛(wèi)生、文化、體育等配套設(shè)備，但是，只需是可以銷售的，該部分涉及的法律法規(guī)、規(guī)章政策根本上是一致的。經(jīng)過多年的實(shí)際

22、和總結(jié)，對該部分我們構(gòu)成了本人獨(dú)有的法律效力內(nèi)容和方式，并被推行運(yùn)用到中海地產(chǎn)開發(fā)的六個樓盤中，效果良好。1、房地產(chǎn)工程的推介推介，主要指工程開盤前的廣告宣傳、籠統(tǒng)包裝和其他相關(guān)的前期預(yù)備任務(wù)。這一階段，開發(fā)商將能夠與廣告謀劃公司、中介經(jīng)紀(jì)公司發(fā)生委托代理合同關(guān)系，同時(shí)也將涉及由開展商自行操作的售樓處、樣板房等相關(guān)法律問題。中心要點(diǎn)：細(xì)化廣告謀劃公司、中介經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)益、義務(wù)，防止日后發(fā)生糾紛。提供效力：、起草、修正、審定與廣告謀劃公司的，細(xì)化廣告制造、發(fā)布方案，細(xì)化廣告費(fèi)的結(jié)算方案；、起草、修正、審定與中介經(jīng)紀(jì)公司的，細(xì)化中介經(jīng)紀(jì)公司銷售方案、結(jié)算方案及人員管理制度，審核現(xiàn)場一致說詞，對現(xiàn)場

23、銷售人員進(jìn)展法律培訓(xùn)。中心要點(diǎn)：售樓現(xiàn)場及樣板房開放空間的合法性，防止法律缺陷導(dǎo)致糾紛。提供效力：審核售樓現(xiàn)場、樣板房和其他開放空間內(nèi)所展現(xiàn)的法律文件、圖片文字、沙盤模型、標(biāo)牌展板和其他設(shè)備的合法性、合理性，協(xié)助 開發(fā)商履行預(yù)先告知義務(wù)，發(fā)現(xiàn)和完善能夠引起糾紛、爭議和誤解的內(nèi)容。2、房地產(chǎn)工程的認(rèn)購認(rèn)購，是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽署，建立房地產(chǎn)買賣預(yù)合同關(guān)系的行為。國家及地方法律、法規(guī)均明確規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售前必需獲得主管部門的同意，必需獲得房地產(chǎn)。如何正確、穩(wěn)健操作認(rèn)購環(huán)節(jié)，對整個工程的推介、銷售至關(guān)重要。中心要點(diǎn)：在未獲得的前提下如何搶占先機(jī)，快速推出樓盤并躲避法律風(fēng)險(xiǎn)提供效力：審查由開展商

24、或中介公司推出的整體登記方案，明確在獲得前不與任何購房者簽定任何涉及房屋詳細(xì)買賣內(nèi)容的書面合同、協(xié)議，并提供登記期間現(xiàn)場法律咨詢效力。中心要點(diǎn)：在已獲得的前提下如何保證認(rèn)購階段的順利進(jìn)展。提供效力：、起草、修正、審定，明確雙方的權(quán)益義務(wù)，細(xì)化購房者責(zé)任，將杜絕能夠引起日后糾紛的條款細(xì)化；、根據(jù)需求制造相關(guān)的通知、表格等法律文件；、認(rèn)購期間提供現(xiàn)場法律咨詢效力。3、房地產(chǎn)工程的預(yù)售預(yù)售，主要指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽署買賣合同等行為。中心要點(diǎn)：如何保證開發(fā)商的應(yīng)有權(quán)益。提供效力：、起草、修正、審定附表內(nèi)容，細(xì)化買賣雙方的權(quán)益義務(wù)，尤其細(xì)化在現(xiàn)實(shí)操作中容易引起糾紛、爭議、誤解的交付、辦證通知方式，公

25、共設(shè)備的一切權(quán)、運(yùn)用權(quán)、管理權(quán)，開發(fā)商責(zé)任履行的集中、提早等問題；、起草、修正、審定及其附件，細(xì)化租賃雙方的權(quán)益義務(wù)。、提供預(yù)售簽約的現(xiàn)場法律咨詢效力。中心要點(diǎn)：如何防止購房者對附加條款持有異議而導(dǎo)致買賣合同不能簽署。提供效力：、完全按照法律、法規(guī)規(guī)定及參考開發(fā)商的認(rèn)識擬定附加條款，在購房者簽定時(shí)就提早展現(xiàn)買賣合同的全部內(nèi)容，并應(yīng)設(shè)立購房者對買賣合同無異議的承諾條款；、對個別特殊購房者經(jīng)開發(fā)商授權(quán)后可以協(xié)商合同附加內(nèi)容。中心要點(diǎn)：如何應(yīng)對能夠的維權(quán)事件提供效力：、督促開發(fā)商預(yù)備一切與在售樓盤相關(guān)的文件、合同，向購房者提供資料及備查、復(fù)印效力，會同開發(fā)商向購房者做好相關(guān)解釋任務(wù)，使他們了解所想知

26、道的必要信息；、會同工程等其他專業(yè)技術(shù)人員與購房者互動溝通，向購房者講解建筑工程等相關(guān)專業(yè)問題，消除購房者對在售樓盤及相關(guān)問題的一切誤解；、與相關(guān)部門堅(jiān)持聯(lián)絡(luò)，會同開發(fā)商處置突發(fā)事件。4、房地產(chǎn)工程的交付交付，是指開發(fā)商在獲得交付證明文件后按照合同商定的條件，向購房者交付房屋的行為。這一環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)買賣中最重要也是最不易把握的一環(huán)。中心要點(diǎn)：如何防止遲延交付提供效力：、督促開發(fā)商事先獲得回執(zhí)，并在合同商定時(shí)間內(nèi)，以合同商定的方式向購房者逐戶發(fā)出書面入伙通知；、將回執(zhí)及相關(guān)文件張貼展如今入伙現(xiàn)場。中心要點(diǎn)：如何防止出現(xiàn)不測事件提供效力：、參與開發(fā)商交付運(yùn)用前的預(yù)備任務(wù)，主要控制一切政府規(guī)定與合同

27、商定的法律文件和相關(guān)資料的現(xiàn)場公開展現(xiàn)；、會同工程、物管、客服等專業(yè)技術(shù)人員向購房者現(xiàn)場做好相關(guān)問題的解釋、溝通任務(wù)；、會同開發(fā)商處置團(tuán)隊(duì)咨詢或維權(quán)事件；、會同開發(fā)商處置個別購房者的贊揚(yáng)；、與相關(guān)部門堅(jiān)持聯(lián)絡(luò)，協(xié)助開發(fā)商處置個別不測事件。5、房地產(chǎn)工程的辦證辦證，指開發(fā)商在商定時(shí)間為購房者辦理房地產(chǎn)證，這一環(huán)節(jié)也是近年來最易出問題的一環(huán)。中心問題：如何防止遲延辦證的情形出現(xiàn)提供效力：、督促開發(fā)商按照法律規(guī)定及合同商定做好合同備案、初始登記等辦證前置條件事務(wù)；、督促開發(fā)商在合同商定的時(shí)間內(nèi)以合同商定的方式向購房者逐戶發(fā)出；、督促開發(fā)商或會同按揭銀行集中(也可安排在入伙當(dāng)天)和現(xiàn)場收取購房者的辦證

28、資料、稅費(fèi)與按揭銀行履行相關(guān)手續(xù)；、督促開發(fā)商盡早向產(chǎn)權(quán)登記部門遞交辦證懇求資料；、督促開發(fā)商適時(shí)向購房者發(fā)出已辦好的原件一次性付款或復(fù)印件按揭付款。6、房地產(chǎn)工程的客服客服，即客戶效力。有目光的開發(fā)商已將客戶效力上升到戰(zhàn)略位置。近年來，我們首創(chuàng)了客服內(nèi)容中的法律效力，收到了明顯的良好效果。中心要點(diǎn)：如何使客戶的問題得到稱心處置，并使客戶認(rèn)同開發(fā)商的品牌提供效力：、律師參與客戶贊揚(yáng)的全過程，提供以樹立品牌為主導(dǎo)思想的法律協(xié)助 ；、會同開發(fā)商、物管公司建立客戶贊揚(yáng)處置流程；、經(jīng)過對客戶贊揚(yáng)的歸納、整理，反響法律意見給開發(fā)商和物管公司，以提升開發(fā)運(yùn)營和物業(yè)管理的程度。中心要點(diǎn)：如何化解團(tuán)體、艱苦贊

29、揚(yáng)及維權(quán)事件提供效力：、會同客服及其他相關(guān)部門，提早介入贊揚(yáng)及維權(quán)的全過程；、樹立一切讓客戶稱心的理念，會同客服及其他相關(guān)部門依法、妥善處置團(tuán)體、艱苦贊揚(yáng)及維權(quán)事件。工程管理部分工程管理部分的中心重點(diǎn)是專業(yè)的物業(yè)管理公司對該工程實(shí)施物業(yè)管理。由于該工程的物業(yè)類型能夠涉及到商品住宅、工業(yè)廠房、寫字樓、商業(yè)用房和其他配套物業(yè)，因此，很有能夠貴司需求選用不同的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施不同性質(zhì)的物業(yè)管理，但涉及的法律法規(guī)、規(guī)章政策根本是一致的。由于近年來包括深圳、海南等各地的物業(yè)管理法規(guī)不甚完善，全國的出臺后，對開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的影響都比較大。未來貴司對該工程的管理，主要表達(dá)在專業(yè)的物業(yè)公司的專業(yè)物業(yè)管理

30、，理順各方的法律關(guān)系，厘清貴司在物業(yè)管理環(huán)節(jié)中的權(quán)益義務(wù)非常重要。1、物業(yè)管理立法的指點(diǎn)思想發(fā)生艱苦變化 于2003年9月1日起正式實(shí)施。在第一章的“總那么中表達(dá)了嶄新的立法思想：突出了業(yè)主和物管企業(yè)是該行政法規(guī)調(diào)整的主要對象；重點(diǎn)突出物業(yè)管理的中心是業(yè)主經(jīng)過物業(yè)管理合同約束物管企業(yè)進(jìn)展一系列物業(yè)管理行為；提倡業(yè)主經(jīng)過“三公原那么，依托市場競爭機(jī)制選擇物管企業(yè)；規(guī)定了管理部門對物業(yè)管理的監(jiān)視、管理職能。 國家行政法規(guī)的主導(dǎo)思想突出了物業(yè)管理是一種民事合同關(guān)系下的履約行為，雙方的權(quán)益義務(wù)受合同的約束；國家給予業(yè)主更大自在的物業(yè)管理企業(yè)選擇權(quán)；政府主管部門對物業(yè)管理行為主要是監(jiān)視、管理。 包括深圳

31、、海南省的地方性法規(guī)的主導(dǎo)思想強(qiáng)調(diào)了政府主管部門對物業(yè)管理行為的業(yè)務(wù)指點(diǎn)和行政監(jiān)管地；業(yè)主在選擇物管企業(yè)方面沒有更大的自在權(quán)；甚至將管理機(jī)關(guān)賦予了與業(yè)主、物管企業(yè)并駕齊驅(qū)的權(quán)益義務(wù)主體的民事顏色。 公布生效于2003年9月1日，實(shí)事求是地講，自創(chuàng)了不少內(nèi)容，但該條例的立法思想更開放、更積極，將物業(yè)管理的中心從以政府的監(jiān)管為中心逐漸轉(zhuǎn)移到由市場調(diào)理下的合同約束，更多地依托相關(guān)法律、契約調(diào)理業(yè)主與物管企業(yè)的關(guān)系，政府的職能是制定游戲規(guī)那么與監(jiān)視物業(yè)管理市場的參與者遵守游戲規(guī)那么，而不直接參與游戲。 2、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會法律位置的初步界定第一次以列舉的方式明確了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)益、

32、義務(wù)，其權(quán)益有：接授權(quán)、提議權(quán)、建議權(quán)、投票權(quán)、選舉與被選舉權(quán)、監(jiān)視權(quán)、知情權(quán)和其他法定權(quán)益；其義務(wù)有：守規(guī)義務(wù)、執(zhí)行義務(wù)、交費(fèi)義務(wù)。 還突出強(qiáng)調(diào)了業(yè)主大會是全體業(yè)主權(quán)益機(jī)構(gòu)的重要位置，明確了業(yè)主大會是代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益這一顯著特征。特別是賦予了業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)益，而且并未有規(guī)定采取公開招招標(biāo)的方式聘請物業(yè)管理企業(yè)的任何表述。另外，在業(yè)主提議召開業(yè)主大會、業(yè)主行使表決權(quán)的最低人數(shù)比例、業(yè)主大會艱苦決議的業(yè)主表決最低人數(shù)、召開業(yè)主大會的提早通知時(shí)間等，均比的規(guī)定要嚴(yán)厲很多。 把業(yè)主委員會界定為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)， 對其權(quán)益部分的規(guī)定，要比小得多，比如：

33、并沒有規(guī)定業(yè)主委員會可以決議住宅維修基金和公用設(shè)備公用基金的運(yùn)用；并未規(guī)定業(yè)主委員會可以決議聘請物業(yè)管理企業(yè)并與其簽署、變卦和解除委托管理合同。這樣的規(guī)定，比較公平合理地界定了業(yè)主委員會的應(yīng)有位置，還決策權(quán)予業(yè)主大會，更能表達(dá)寬廣業(yè)主的意志，防止業(yè)主委員會權(quán)益過大損害業(yè)主的合法權(quán)益、產(chǎn)生腐敗。 從第二章的有關(guān)上述規(guī)定可以看出：強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的應(yīng)有權(quán)益，突出了業(yè)主大會是寬廣業(yè)主的權(quán)益機(jī)構(gòu)這一重要位置，正確定位業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，使業(yè)主更能有效行使其合法權(quán)益。的這種初步界定在組織和程序上更科學(xué)、更公正、更有效、更先進(jìn)。3、前期物業(yè)管理的規(guī)定截然不同 前期的物業(yè)管理對已入住的業(yè)主來說非常重要

34、，由于這時(shí)業(yè)主大會及業(yè)主委員會因業(yè)主人數(shù)緣由尚未成立或不能依法行使權(quán)益，那么這就需求開發(fā)商承當(dāng)前期物業(yè)管理的一系列責(zé)任。 對住宅小區(qū)，要求開發(fā)商必需經(jīng)過招招標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，使得房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分別，另外，一個非常重要的突破就是，業(yè)主大會假設(shè)在前期兩年內(nèi)成立并選聘了新的物業(yè)管理公司，那么業(yè)主委員會與新的物管公司簽署的物業(yè)管理合同的法律效能優(yōu)于原先的物業(yè)管理合同，賦予了業(yè)主大會可依法定程序終止原合同的權(quán)益。 同時(shí)，規(guī)定在開發(fā)商與業(yè)主簽署買賣合同時(shí)，就應(yīng)將其前期物業(yè)管理的內(nèi)容寫進(jìn)合同，雙方對暫時(shí)公約的事先公示、暫時(shí)公約的法律效能、業(yè)主對物業(yè)公用部位公共設(shè)備擁有一切權(quán)或運(yùn)用等均做了較為

35、準(zhǔn)確的規(guī)定。4、物管公司違約導(dǎo)致業(yè)主損害必需賠償 長期以來，在住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主人身、財(cái)富蒙受損害特別是業(yè)主家中被盜，物管公司鮮有賠償?shù)?。這其中的緣由，一方面是普通的地方性物管條例的有關(guān)規(guī)定比較廣泛、不好界定物管公司的責(zé)任，一方面是中，沒有商定物管公司要向業(yè)主承當(dāng)其人身、財(cái)富因物管公司違約而要承當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任，著名的筆架山花園業(yè)主“紐扣大王被害致死一案最能闡明這一問題。這就正好證明了普通地方性物管條例的有關(guān)規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)、不明確、不詳細(xì)，實(shí)際中很難界定物管公司在管理、維修、保養(yǎng)中能否“不善，即不適當(dāng)、未盡責(zé)，這條規(guī)定未能發(fā)揚(yáng)其應(yīng)有的效應(yīng)。同樣中的格式條款更是排除了業(yè)主的人身、財(cái)富因物管公司未按合同商定

36、履行職責(zé)導(dǎo)致?lián)p害時(shí)，物管公司應(yīng)承當(dāng)?shù)拿袷沦r償責(zé)任。 強(qiáng)調(diào)了物管公司必需遵守物業(yè)管理合同，假設(shè)未能履行物業(yè)效力合同，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)富平安遭到損害的，應(yīng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。它將物管公司的責(zé)任界定在有關(guān)合同的詳細(xì)條款中，既賦予了合同雙方當(dāng)事人較大的締約權(quán)益，又賦予了怎樣商定、商定什么完全由合同當(dāng)事人決議的自在決議權(quán)，更是將雙方當(dāng)事人的詳細(xì)商定作為衡量物管公司能否承當(dāng)責(zé)任的規(guī)范 ，而不講這種責(zé)任是發(fā)生在維修、養(yǎng)護(hù)還是管理中。的規(guī)定明確詳細(xì)、可操作性較強(qiáng)。5、簡化程序、杜絕腐敗，突出業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的位置 曾經(jīng)比較先進(jìn)地規(guī)定了公用設(shè)備公用基金和住宅維修基金的概念，其中公共設(shè)備維修基金，是由開發(fā)商在移交物

37、業(yè)時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建立總投資的2%的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥的，并由區(qū)住宅主管部門設(shè)立賬戶管理。 有關(guān)公用設(shè)備公用基金的收取、管理、運(yùn)用，該當(dāng)說的初衷能夠是好的，但自該條例公布至今，有幾個開發(fā)商照此執(zhí)行了？政府為何要插手社區(qū)資金監(jiān)管事務(wù)？公用設(shè)備本來就屬政府規(guī)劃的內(nèi)容和要求，為什么要用開發(fā)商交納的公用設(shè)備公用基金來買本應(yīng)就屬于全體業(yè)主一切的公用設(shè)備? 這種糟糕的設(shè)計(jì)直接呵斥，第一，開發(fā)商普遍有抵觸心情，難以落實(shí)；第二，政府主管部門監(jiān)管資金，容易產(chǎn)生腐??；第三，業(yè)主本應(yīng)擁有對公用設(shè)備、公共用房的一切權(quán)，但這種權(quán)益往往被開發(fā)商和物管公司肆意損害。 能夠思索到了以上弊端，沒有規(guī)定公用設(shè)備公

38、用基金這一概念，只保管了住宅維修基金即專項(xiàng)維修資金和物業(yè)管理費(fèi)。這樣在客觀上簡化了物業(yè)從開發(fā)到移交后的物業(yè)管理的程序，省卻了繁瑣且難以實(shí)現(xiàn)的環(huán)節(jié)，杜絕了政府主管部門能夠的腐敗產(chǎn)生，理順了業(yè)主與物管公司的合同關(guān)系。 另一個特點(diǎn)是：強(qiáng)調(diào)了業(yè)主對公共設(shè)備和公用房屋的一切權(quán)，業(yè)主大會對物管公司的管理行為涉及全體業(yè)主公共利益的決議權(quán)。5、加大了規(guī)范物管企業(yè)行為的力度，突出了維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的目的 在“法律責(zé)任這一章里，在規(guī)定了物管公司的法律責(zé)任以外，還設(shè)置了不少規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的條款，但是這些規(guī)定絕大部分是物業(yè)管理合同就可約束的，比如業(yè)主不交管理費(fèi)如何如何，給人的覺得是法律責(zé)任的設(shè)計(jì)沒有重

39、點(diǎn)，大棒亂揮。 對業(yè)主的法律責(zé)任并沒有詳細(xì)規(guī)定，只說業(yè)主不交管理費(fèi)物管公司可向法院起訴，也就是將業(yè)主的行為規(guī)范在合同約束的范圍內(nèi)。反而，該條例的法律責(zé)任中，主要是規(guī)范開發(fā)企業(yè)和物管公司在移交物業(yè)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理過程中的企業(yè)行為，表達(dá)政府主管部門的監(jiān)視、管理作用。 法律責(zé)任章節(jié)的顯著特點(diǎn)有兩個：一個是對責(zé)任人的處分力度比大大加強(qiáng)，比如處分額，深圳的最低規(guī)范是1000元，最高是20000元，而的規(guī)定最低是5萬元，最高是20萬元；還有一個特點(diǎn)是一切的處分條款都表達(dá)了維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的目的，而對物業(yè)公司違反合同的責(zé)任只泛泛地說該當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任，不僅不詳細(xì)不明確，而且有庇護(hù)、縱容物管公司的

40、之嫌。 縱觀“法律責(zé)任這一章，充分表達(dá)了這部行政法規(guī)對開發(fā)商、物管企業(yè)加強(qiáng)規(guī)范力度、維護(hù)產(chǎn)權(quán)一切人合法權(quán)益的目的，無疑對目前比較混亂的物管市場起到了溯本清源、撥亂反正的作用。 總體規(guī)劃部分由于該工程的總體規(guī)劃不可防止地涉及到了紅線范圍內(nèi)的土地、湖泊、山體、河流、林木、道路、高速公路、現(xiàn)有廠房、住宅、碼頭、電廠等等復(fù)雜內(nèi)容，而總體規(guī)劃有對未來貴司及產(chǎn)權(quán)人和運(yùn)用人的權(quán)益息息相關(guān)，因此，不能忽視總體規(guī)劃的長久影響?？傮w規(guī)劃的合理性 總體規(guī)劃的合理性主要表達(dá)在規(guī)劃必需符合法律法規(guī)的規(guī)定，必需符合地理、環(huán)境的要求，還要符合人們的生活消費(fèi)的要求。比如，深圳的豐澤湖山莊維權(quán)事件，由于政府規(guī)劃的南平快速干道要

41、穿過該山莊旁邊，必然會破壞豐澤湖的自然環(huán)境，并對該山莊的環(huán)境呵斥必然的、綜合的、長期的影響。經(jīng)過猛烈的維權(quán)運(yùn)動，政府終于改動原規(guī)劃，平息事態(tài)。這一事件折射出的啟示是：任何規(guī)劃都應(yīng)以人為本，營造出符合人們生活消費(fèi)要求的環(huán)境，否那么，必然遭到人們的反對，最后需付出繁重的代價(jià)。總體規(guī)劃的復(fù)雜性該工程總體規(guī)劃能夠涉及的主要內(nèi)容大致有住宅、商業(yè)、廠房、寫字樓及配套設(shè)備的物業(yè)的規(guī)劃規(guī)劃；園林、綠化、人造景觀、公益性休閑空間的規(guī)劃規(guī)劃；高速公路、碼頭、港口和普通公路的規(guī)劃規(guī)劃；紅線范圍內(nèi)現(xiàn)有大型電廠等有礙整體規(guī)劃企業(yè)的處置，如經(jīng)過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、整體購買、整體搬遷或以土地物業(yè)置換等方式，實(shí)現(xiàn)紅線范圍內(nèi)或者紅線范圍

42、周邊的整體一致規(guī)劃。整體規(guī)劃的影響性 整體規(guī)劃方案將對后續(xù)的整個開發(fā)建立產(chǎn)生宏大的影響。貴司能夠會涉及的法律關(guān)系有：與政府之間的土地受讓關(guān)系；與政府之間的投資關(guān)系；與勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的合同關(guān)系；與施工建立單位的土地開發(fā)、物業(yè)建筑、園林施工、港口工程的合同關(guān)系；與環(huán)保、漁政、水監(jiān)等行政機(jī)關(guān)的行政管理關(guān)系；與物業(yè)管理、教育、衛(wèi)生、文化、體育管理機(jī)構(gòu)的委托合同關(guān)系。我們之所以將整體規(guī)劃部分放在此部分，就是想使貴司最后對整體規(guī)劃的重要性和復(fù)雜性及綜合性能有充分的認(rèn)識，使得律師在整體規(guī)劃階段就介入并提供法律效力，保證后續(xù)的開發(fā)建立符合法律法規(guī)政的規(guī)定，防止出現(xiàn)法律妨礙，影響整個開發(fā)建立的進(jìn)程。

43、 后期招商部分涉及的法律關(guān)系主要是協(xié)作運(yùn)營、物業(yè)場地租賃、工程承包運(yùn)營等等，由于篇幅所限不再贅言。計(jì)費(fèi)規(guī)范和計(jì)費(fèi)根據(jù)部分計(jì)費(fèi)規(guī)范非訴部分非訴訟部分包括除各類訴訟、仲裁、聽證、復(fù)議案件以外的全部日常法律事務(wù)。思索到該工程的超凡復(fù)雜性、綜合性、長期性和律師高度的專業(yè)水準(zhǔn)、極強(qiáng)的敬業(yè)精神和宏大的壓力接受力，以及效力于該工程的以下投入時(shí)間投入：估計(jì)每年90%以上的時(shí)間和精神都會投入到該工程之中。很有能夠需求律師平常在貴司辦公，也有能夠較長時(shí)間在工程開發(fā)現(xiàn)場提供法律效力，以便雙方高效溝通、高效運(yùn)作，也便于貴司對我方平日任務(wù)的監(jiān)視和管理，以期以絕對專業(yè)的水準(zhǔn)，將各種法律風(fēng)險(xiǎn)控制、消除在非訴訟階段，盡量防止

44、訴訟糾紛的發(fā)生。資金投入：包括因出具發(fā)票而必需每年向國家和律師所交納的各種稅費(fèi)，約占總收入的15%；該工程必需運(yùn)用其他協(xié)辦律師兩名和律師助理兩名而必然發(fā)生的年工資約35萬；律師樓辦公室兩間年租金約12萬；三個律師的年度管理費(fèi)及年檢費(fèi)約6萬元；律師為此工程的前期固定資產(chǎn)投入包括小轎車、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、機(jī)、專業(yè)書籍、專業(yè)軟件、其他辦公用品約30萬；年度平均的交通、電訊、辦公等等損耗約10萬。預(yù)期收益損失：由于效力于該工程，必然對律師其他可以預(yù)期的收益產(chǎn)生宏大影響，使律師不得不放棄其他單位和個人的聘請，集中精神做好貴司該工程的法律事務(wù)。有鑒于此，以下計(jì)費(fèi)方式可供參考：A、總包式六年 ：按照總投

45、資額100億萬分之五/每年6年=3000萬 或者每年1：按照年度平均投資額約17億千分之三=510萬 或者每年2：按照年度實(shí)踐投資額千分之五 總包式計(jì)費(fèi)按月結(jié)算，按月支付。計(jì)時(shí)式按小時(shí)：平常任務(wù)時(shí)間內(nèi)3000元/小時(shí)，平常任務(wù)時(shí)間外6000元/小時(shí)，法定節(jié)假日9000元/小時(shí)； 計(jì)時(shí)式計(jì)費(fèi)，可以按月結(jié)算按月支付，也可以按每滿40個小時(shí)結(jié)算支付一次；訴訟部分訴訟部分包含各類訴訟、仲裁、聽證、復(fù)議案件的一審、二審、重申、再審、執(zhí)行。思索到訴訟部分需求律師具備極強(qiáng)的代理閱歷、清醒的證據(jù)認(rèn)識、清楚的訴訟程序和一定的人際關(guān)系，將對律師訴訟等案件代理綜合才干的嚴(yán)厲檢驗(yàn)，以及未來能夠的訴訟案件的現(xiàn)實(shí)復(fù)雜性、

46、證據(jù)龐雜性、程序的多級型、標(biāo)的宏大性等要素，以及按照相關(guān)規(guī)定及律師行業(yè)的慣例，訴訟等案件的代理另行計(jì)費(fèi)。訴訟部分的收費(fèi)可參照的規(guī)定。 無論非訴或者訴訟部分的計(jì)費(fèi)規(guī)范均未含應(yīng)由貴司負(fù)擔(dān)的有關(guān)辦案費(fèi)用。計(jì)費(fèi)根據(jù)1) 第一條 為規(guī)范律師效力收費(fèi)行為，維護(hù)委托人和律師事務(wù)所的權(quán)益，促進(jìn)我省律師業(yè)的安康開展，根據(jù)國家計(jì)委、司法部關(guān)于印發(fā)律師效力收費(fèi)管理暫行方法的通知計(jì)價(jià)費(fèi)1997286號和計(jì)價(jià)錢2000392號以及原國家計(jì)委等六部委的通知計(jì)價(jià)錢19992255號的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合廣東省律師效力業(yè)的詳細(xì)情況，制定本方法。第二條 本方法適用于在廣東省司法廳登記設(shè)立的律師事務(wù)所或分所及委托人。第三條 律師效力費(fèi)

47、是律師事務(wù)所接受委托辦理法律事務(wù)，向委托人收取的效力報(bào)酬。律師效力費(fèi)屬中介效力收費(fèi)，實(shí)行政府指點(diǎn)價(jià)與市場調(diào)理價(jià)分類并行管理，我省實(shí)行政府指點(diǎn)價(jià)的律師效力費(fèi)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度由省物價(jià)局和司法廳共同制定見附件，律師事務(wù)所應(yīng)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度內(nèi)與委托人協(xié)商確定詳細(xì)收費(fèi)規(guī)范。第四條 律師效力收費(fèi)應(yīng)遵照公開、公正、老實(shí)信譽(yù)及公平競爭、自愿有償、委托人付費(fèi)的原那么。不得包攬?jiān)V訟或以不正當(dāng)方式招徠業(yè)務(wù)；不得以各種名義向委托人提供回扣或向中介人支付引見費(fèi)。第五條 律師事務(wù)所確定律師效力費(fèi)的詳細(xì)規(guī)范時(shí)，應(yīng)思索以下要素：1、本律師事務(wù)所日常運(yùn)營活動的本錢支出；2、辦理委托事項(xiàng)所需律師人數(shù)和承辦律師的業(yè)務(wù)才干

48、；3、辦理委托事項(xiàng)所需任務(wù)時(shí)間；4、辦理委托事項(xiàng)的難易程度；5、辦理委托事項(xiàng)能夠承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任；6、所在地社會經(jīng)濟(jì)開展情況和委托人的接受才干。第六條 律師效力費(fèi)的詳細(xì)定價(jià)方式分為計(jì)時(shí)收費(fèi)、計(jì)件收費(fèi)和協(xié)商收費(fèi)三種方式，詳細(xì)采用哪一種方式由律師事務(wù)所與委托人按照本方法的規(guī)定協(xié)商確定。第七條 計(jì)時(shí)收費(fèi)是指律師事務(wù)所根據(jù)其提供法律效力耗費(fèi)的有效任務(wù)時(shí)間，在規(guī)定的規(guī)范范圍內(nèi)，按確定的每小時(shí)收費(fèi)規(guī)范向委托人收取律師效力費(fèi)的計(jì)價(jià)方式。計(jì)時(shí)收費(fèi)適用于全部法律效力活動。采用計(jì)時(shí)收費(fèi)的，在結(jié)案后，律師事務(wù)所必需向委托人出具任務(wù)清單。計(jì)時(shí)收費(fèi)的計(jì)算規(guī)那么由省律師協(xié)會另行制定，報(bào)省物價(jià)局、司法廳核準(zhǔn)后執(zhí)行。第八條

49、計(jì)件收費(fèi)是指以每一委托事項(xiàng)為根本單位，按規(guī)定的數(shù)額或在規(guī)定的范圍、幅度、限額內(nèi)詳細(xì)商定收取律師效力費(fèi)的計(jì)價(jià)方式。計(jì)件收費(fèi)適用于律師事務(wù)所辦理各類訴訟、仲裁及案件執(zhí)行法律事務(wù)。對于涉及財(cái)富關(guān)系的民商案件，應(yīng)委托人的要求，可以采取風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)的計(jì)價(jià)方式。風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)是指律師事務(wù)所在接受委托時(shí)，只收取根底費(fèi)用，其他效力報(bào)酬由律師事務(wù)所與委托人就委托事項(xiàng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目的、效果和支付律師效力費(fèi)的時(shí)間、比例、條件等先行商定，到達(dá)商定條件的，按商定支付費(fèi)用；不能實(shí)現(xiàn)商定的，不再支付任何費(fèi)用。采取風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)的計(jì)價(jià)方式，雙方商定的最高收費(fèi)規(guī)范，不得高于訴訟或懇求執(zhí)行總額的30。經(jīng)委托人贊同，律師事務(wù)所可以收取部分履約保證金，

50、在委托事項(xiàng)辦結(jié)后，按照商定與委托人結(jié)算。采取風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)方式，律師事務(wù)所必需與委托人達(dá)成書面協(xié)議。刑事訴訟案件不適用風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)，但對于時(shí)間或地域跨度極大、集團(tuán)犯罪和其他案情艱苦的疑問、復(fù)雜刑事案件，可以在不高于規(guī)定規(guī)范1.5倍之內(nèi)協(xié)商確定收費(fèi)規(guī)范。第九條 協(xié)商收費(fèi)是指由律師事務(wù)所與委托人雙方根據(jù)辦理法律事務(wù)的難易程度自愿協(xié)商確定收費(fèi)規(guī)范的計(jì)價(jià)方式。協(xié)商收費(fèi)適用于除本方法第八條規(guī)定之外的各類非訴訟法律事務(wù)，如解答法律咨詢、代擬或?qū)彶樾拚鞣N法律文書、參與工程談判、公司并購、重組、破產(chǎn)清算、出具法律意見建議書、辦理見證、提供知識產(chǎn)權(quán)證券金融類法律效力、擔(dān)任年年或?qū)ｍ?xiàng)法律顧問等。省律師協(xié)會可以制定協(xié)商收費(fèi)

51、的計(jì)價(jià)指引供律師事務(wù)所與委托人參照執(zhí)行，并報(bào)省物價(jià)局、司法廳備案。第十條 采用計(jì)時(shí)收費(fèi)或計(jì)件收費(fèi)方式的，律師事務(wù)所可以根據(jù)所在地的經(jīng)濟(jì)開展程度、委托事項(xiàng)的難易程度和委托人的經(jīng)濟(jì)接受才干，在規(guī)定的收費(fèi)規(guī)范的根底上，向上或向下浮動20；在經(jīng)濟(jì)不興隆地域，經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)錢主管部門和司法行政機(jī)關(guān)贊同，可擴(kuò)展下浮幅度。第十一條 律師在提供法律效力過程中發(fā)生的應(yīng)由委托人支付的法院訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)、評價(jià)費(fèi)、公證費(fèi)、查檔費(fèi)、翻譯費(fèi)、異地辦案差旅費(fèi)、跨境通訊費(fèi)、專家論證費(fèi)及律師事務(wù)所代委托人支付的其他費(fèi)用以下簡稱“辦案費(fèi)由委托人另行支付，但在風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)中雙方另有商定的除外。 辦案費(fèi)可以由委托人直接支付，也可以由律師事務(wù)所

52、代行支付。由律師事務(wù)所代行支付的，律師事務(wù)所可以預(yù)收辦案費(fèi)。第十二條 律師效力收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，律師事務(wù)所應(yīng)在收費(fèi)場所的顯著位置公布一切的律師效力工程及收費(fèi)規(guī)范，自覺接受委托人及社會各界的監(jiān)視。第十三條 律師事務(wù)所收取律師效力費(fèi)的有關(guān)事項(xiàng)該當(dāng)在雙方的委托書中載明，明確收費(fèi)的性質(zhì)、收費(fèi)的方式、收費(fèi)規(guī)范、收費(fèi)總額、付款方式、時(shí)限、條件及爭議的處理方法等。律師效力費(fèi)和預(yù)收辦案費(fèi)一概收取人民幣。第十四條 律師效力費(fèi)和預(yù)收辦案費(fèi)由律師事務(wù)所一致收取。律師個人不得向委托人收取任何費(fèi)用。律師事務(wù)所收取律師效力費(fèi)，必需運(yùn)用稅務(wù)部門規(guī)定的合法票據(jù)。預(yù)收辦案費(fèi)必需出具書面確認(rèn)單據(jù)，并嚴(yán)厲按商定用途合理運(yùn)用。委

53、托事項(xiàng)辦結(jié)后，必需開列辦案費(fèi)運(yùn)用清單，提供稅務(wù)部門規(guī)定的合法票據(jù)與委托人結(jié)算，結(jié)余部分或不能提供票據(jù)的，已收取的辦案費(fèi)應(yīng)相應(yīng)予以退還。第十五條 因律師過錯而終止委托關(guān)系的，律師事務(wù)所應(yīng)退回已收取的律師效力費(fèi)；因委托人過錯而終止委托關(guān)系的，律師事務(wù)所已收取的律師效力費(fèi)不予退還。因律師事務(wù)所和委托人共同過錯或委托人的要求超出合理范圍而終止委托關(guān)系的，律師事務(wù)所該當(dāng)根據(jù)承辦該項(xiàng)法律事務(wù)的實(shí)踐支出進(jìn)展相應(yīng)的扣除，余額部分退還委托人。第十六條 各律師事務(wù)所必需嚴(yán)厲按照本方法規(guī)定的收費(fèi)范圍、收費(fèi)方式、收費(fèi)規(guī)范及浮動幅度進(jìn)展收費(fèi)。在經(jīng)濟(jì)不興隆的地域或?qū)€別確有困難的委托人，律師事務(wù)所可以適當(dāng)減收或緩收律師效

54、力費(fèi)，但不得恣意以明顯低于規(guī)定規(guī)范的收費(fèi)吸引委托人，進(jìn)展不正當(dāng)競爭。第十七條 律師事務(wù)所年度收支情況必需經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所出具審核意見后分別報(bào)送同級價(jià)錢主管部門和司法行政機(jī)關(guān)，接受價(jià)錢、司法等部門的監(jiān)視檢查。第十八條 律師事務(wù)一切以下價(jià)錢違法行為的，由價(jià)錢主管部門依法進(jìn)展查處：1、不按規(guī)定規(guī)范收費(fèi)的；2、不按適用范圍確定收費(fèi)方式的；3、自立名目亂收費(fèi)的；4、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；5、在收費(fèi)過程中弄虛作假欺詐、哄騙委托人的；6、不照實(shí)提供價(jià)錢檢查所需資料的；7、其他違反本方法的價(jià)錢違法行為。律師事務(wù)一切以下違規(guī)行為的由司法行政機(jī)關(guān)依法進(jìn)展查處：1、律師個人私自收費(fèi)的；2、不報(bào)送年度收支情況的；律師事務(wù)

55、所無適宜理由，以明顯低于規(guī)定收費(fèi)規(guī)范壓價(jià)競爭、招徠業(yè)務(wù)的，由律師協(xié)會調(diào)查處置。第十九條 本方法由省物價(jià)局會省司法廳予以解釋。第二十條 國家對律師效力收費(fèi)有新規(guī)定時(shí)，服從其規(guī)定。2一、計(jì)時(shí)收費(fèi)一適用范圍：全部律師效力事項(xiàng)二收費(fèi)規(guī)范：2003000元小時(shí)三上下浮動幅度：20二、計(jì)件收費(fèi)一適用范圍：各類訴訟、仲裁和案件執(zhí)行法律事務(wù)二收費(fèi)規(guī)范：1、刑事：1偵查階段：20005000元2審查起訴階段：500015000元3審問階段：600030000元對疑問艱苦復(fù)雜案件、集團(tuán)犯罪案件可在不高于上列規(guī)范的1.5倍的范圍內(nèi)協(xié)商確定收費(fèi)。刑事自訴、擔(dān)任被害人代理人的按上列規(guī)范執(zhí)行。2、民事、商事、行政訴訟：1

56、不涉及財(cái)富：300020000元2涉及財(cái)富：在收取根底費(fèi)用10008000元的根底上再按其爭議標(biāo)的額分段按比例累加計(jì)算收?。?萬元含5萬元以下：免加收5萬10萬元含10萬元：610萬50萬元含50萬元：550萬100萬元含100萬元：4100萬500萬元含500萬元：3500萬1000萬元含1000萬元：21000萬5000萬元含5000萬元：15000萬元以上：0.5三上下浮動幅度：203、闡明：1上列各項(xiàng)收費(fèi)規(guī)范和比例是辦理訴訟案件一個審級或仲裁案件的收費(fèi)規(guī)范。未辦一審而辦二審的，按一審規(guī)范收費(fèi)；曾辦一審再辦二審的或曾辦一審或二審，再辦發(fā)回重審、再審懇求或確定再審案件的，按一審規(guī)范減半收費(fèi)

57、；涉及仲裁的案件，曾代理仲裁的，訴訟一審或二審階段按仲裁規(guī)范減半收費(fèi)。刑事附帶民事，其民事部分按一審規(guī)范減半收取。2辦理涉及財(cái)富關(guān)系的民商事案件亦可采取風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)，風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)的最高收費(fèi)規(guī)范或總額，不得超越爭議利益的30。三、協(xié)商收費(fèi)一適用范圍：除訴訟、仲裁、執(zhí)行案件外的其它各類非訴訟法律事務(wù)二收費(fèi)規(guī)范：由律師事務(wù)所與委托人協(xié)商。3、試行第一條 為了規(guī)范律師收費(fèi)的規(guī)范，根據(jù)廣東司法廳、廣東省物價(jià)局2003年7月10日發(fā)布的粵價(jià)2003225號文，以下簡稱：，結(jié)合廣東省律師效力業(yè)的詳細(xì)情況，制定本規(guī)那么。第二條 本規(guī)那么適用于在廣東省登記設(shè)立的律師事務(wù)所或分所的全部法律效力。律師事務(wù)所在接受委托后，律師一切提供法律效力相關(guān)的任務(wù)時(shí)間，都可以納入