房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目管理教材(33張)課件

1、金鳳熙湖技術(shù)研發(fā)部二零一七年四月十二日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目管理第1頁(yè)，共34頁(yè)。前言認(rèn)識(shí)和意識(shí)方法和技能幾點(diǎn)建議第一部分第二部分第三部分第四部分第2頁(yè)，共34頁(yè)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條的各環(huán)節(jié)上，越靠前的業(yè)務(wù)含金量越大、對(duì)項(xiàng)目效益的影響也越大。投資定位（銷售） 設(shè)計(jì)合約施工物業(yè)管理越靠后的業(yè)務(wù)工作越來(lái)越定型，因而能夠影響的價(jià)值也必然越低，但絕不是說(shuō)不重要！第 12 頁(yè)一、前言第3頁(yè)，共34頁(yè)。前言認(rèn)識(shí)和意識(shí)方法和技能幾點(diǎn)建議第一部分第二部分第三部分第四部分第4頁(yè)，共34頁(yè)。受人尊重的程度取決于你付出多少而不是得到多少，學(xué)會(huì)付出和真誠(chéng)的幫助?！爸腔凵岬?，品味人生”（沱牌舍得酒廣告詞）希望得到他人的尊重

2、，先學(xué)會(huì)尊重他人，學(xué)會(huì)相互欣賞。不要手電筒只照其他人，應(yīng)善于從自身找問(wèn)題。在對(duì)其他業(yè)務(wù)工作不甚了解時(shí)，就盲目的相互瞧不上是無(wú)知的。更不要覺(jué)得自己的工作及自己高人一等，人為地在業(yè)務(wù)線和人與人之間形成一道鴻溝。對(duì)自己一定要有高標(biāo)準(zhǔn)！把每個(gè)細(xì)節(jié)和每個(gè)環(huán)節(jié)做好、做扎實(shí)。自己沒(méi)有做好時(shí)，千萬(wàn)不要去要求或指責(zé)他人！我們應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到，在全過(guò)程的項(xiàng)目管理中我們各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)還都有潛力可挖。第 16 頁(yè)二、認(rèn)識(shí)和意識(shí)第5頁(yè)，共34頁(yè)。虛心學(xué)習(xí)各業(yè)務(wù)線知識(shí)，全過(guò)程項(xiàng)目管理一定需要廣闊的知識(shí)面。不要天然的認(rèn)為我不是學(xué)設(shè)計(jì)的、更不是搞結(jié)構(gòu)的。學(xué)習(xí)主要靠自學(xué)，靠主動(dòng)的學(xué)。譬如項(xiàng)目經(jīng)理希望學(xué)習(xí)營(yíng)銷定位的知識(shí)，千萬(wàn)別指望

3、有人手把手、耐心的、全面的教。我們是不是可以在營(yíng)銷進(jìn)行客戶深訪時(shí)，主動(dòng)提出我可以開(kāi)車帶你們過(guò)去，我到時(shí)旁聽(tīng)一下。每步主動(dòng)、步步主動(dòng)。有了深訪的過(guò)程，后面在定位報(bào)告討論的過(guò)程中是不是更有感覺(jué)了？能發(fā)表一點(diǎn)專業(yè)意見(jiàn)了？要讓他人瞧得起，自己還得有些貨。應(yīng)時(shí)刻記住我們是專業(yè)型管理。英雄不問(wèn)出處。我們的項(xiàng)目管理者可以是各個(gè)專業(yè)背景和業(yè)務(wù)線的同事來(lái)?yè)?dān)當(dāng)。第 17 頁(yè)二、認(rèn)識(shí)和意識(shí)第6頁(yè)，共34頁(yè)。2. “什么是好項(xiàng)目”？我們作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展的好項(xiàng)目不僅僅是設(shè)計(jì)效果美觀、或者銷售火爆、再或者工程質(zhì)量良好，而應(yīng)該是在當(dāng)時(shí)政策法規(guī)、市場(chǎng)情況、公司發(fā)展目標(biāo)等限制條件下做到經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)良，社會(huì)形象良好，政府、客戶

4、和周邊社區(qū)居民滿意的高度統(tǒng)一。誠(chéng)然，要達(dá)成上述目標(biāo)是非常困難的，但如果我們能夠從項(xiàng)目發(fā)展伊始就有意識(shí)的進(jìn)行全程項(xiàng)目策劃和組織實(shí)施，通過(guò)項(xiàng)目發(fā)展大目標(biāo)來(lái)統(tǒng)一項(xiàng)目發(fā)展子目標(biāo)，包括各業(yè)務(wù)線目標(biāo)，并提出相應(yīng)的保障措施和“取舍”，那么高質(zhì)量的項(xiàng)目發(fā)展也就有了基礎(chǔ)。問(wèn)題：什么是好的施工圖？什么是好的分判？二、認(rèn)識(shí)和意識(shí)第7頁(yè)，共34頁(yè)。序號(hào)評(píng)價(jià)內(nèi)容細(xì)化指標(biāo)責(zé)任部門配合部門1項(xiàng)目盈利水平成本利潤(rùn)率；內(nèi)部收益率（全投資）；財(cái)務(wù)成本；最大資金占用額；財(cái)務(wù)部合約/營(yíng)銷/項(xiàng)目2項(xiàng)目社會(huì)形象項(xiàng)目品牌形象；相關(guān)政府部門滿意度；周邊居民投訴或上訪率；項(xiàng)目發(fā)展部營(yíng)銷3項(xiàng)目成本控制成本指標(biāo)控制水平；節(jié)約或控制成本主動(dòng)性措施及

5、效果；成本投入和產(chǎn)出比合約管理部財(cái)務(wù)/發(fā)展/營(yíng)銷/設(shè)計(jì)/項(xiàng)目4項(xiàng)目進(jìn)度控制項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況；重大節(jié)點(diǎn)目標(biāo)完成情況項(xiàng)目發(fā)展部發(fā)展/營(yíng)銷/設(shè)計(jì)/合約5工程質(zhì)量、安全文明施工獲得獎(jiǎng)項(xiàng)；事故率；公司聯(lián)合驗(yàn)收評(píng)分；業(yè)主滿意度或投訴率項(xiàng)目發(fā)展部發(fā)展6項(xiàng)目部建設(shè)項(xiàng)目部管理和技術(shù)人員培養(yǎng)（含專業(yè)部門）；公司其它部門滿意度；制度和流程建設(shè)及執(zhí)行力；廉潔自律情況項(xiàng)目發(fā)展部二、認(rèn)識(shí)和意識(shí)2. “什么是好項(xiàng)目”？項(xiàng)目發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)第8頁(yè)，共34頁(yè)。前言認(rèn)識(shí)和意識(shí)方法和技能幾點(diǎn)建議第一部分第二部分第三部分第四部分第9頁(yè)，共34頁(yè)。1. 項(xiàng)目發(fā)展全流程和控制點(diǎn)作為項(xiàng)目的統(tǒng)籌者，項(xiàng)目經(jīng)理需要熟悉項(xiàng)目發(fā)展全流程和控制點(diǎn)

6、，知道在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中有哪些工作要依次展開(kāi)，哪些工作需要重點(diǎn)關(guān)注。全流程明確了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中各業(yè)務(wù)部門工作流程和搭接關(guān)系，明確了需公司內(nèi)部評(píng)審的重要節(jié)點(diǎn)工作和需公司討論決定的重要事項(xiàng)。項(xiàng)目發(fā)展部可根據(jù)該流程進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展管理和控制，積極推進(jìn)項(xiàng)目各階段工作。三、方法和技能第10頁(yè)，共34頁(yè)。3. 項(xiàng)目發(fā)展全流程和控制點(diǎn)三、方法和技能第11頁(yè)，共34頁(yè)。土地儲(chǔ)備是公司發(fā)展的生命線，是所有項(xiàng)目發(fā)展的起點(diǎn)，吸納土地的質(zhì)量直接關(guān)系到項(xiàng)目發(fā)展質(zhì)量，是房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。序號(hào)責(zé)任部門資料（或成果）內(nèi)容備注1.1投資土地競(jìng)買（或收購(gòu)）成功并簽署相關(guān)法律文件1.2投資支付土地款及辦理用地手續(xù)包括可能存在的

7、拆遷、綠化遷移和障礙物移除等1.3項(xiàng)目/發(fā)展確定項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，編制A1版項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃1.1項(xiàng)工作后14天完成；明確項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，需公司討論確定并上報(bào)1.4財(cái)務(wù)/合約可研階段成本預(yù)測(cè)并制定初步成本目標(biāo)1.1項(xiàng)工作后14天完成；需公司討論確定并上報(bào)1.5項(xiàng)目確定項(xiàng)目發(fā)展大綱（項(xiàng)目發(fā)展綱要）1.1項(xiàng)工作完成后30天完成（項(xiàng)目定位基本確定后），營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、合約、發(fā)展等部門參與，提出項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想和策劃，需公司討論確定1.6財(cái)務(wù)/投資辦理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記等手續(xù)需注意爭(zhēng)取注冊(cè)地在稅收、獎(jiǎng)勵(lì)政策和開(kāi)發(fā)支持方便的優(yōu)惠政策1.7發(fā)展辦理公司開(kāi)發(fā)資質(zhì)手續(xù)1） 土地儲(chǔ)備階段如果土地買錯(cuò)了，后面就很難

8、扭轉(zhuǎn)乾坤了，幸好我們還沒(méi)有！第12頁(yè)，共34頁(yè)。序號(hào)責(zé)任部門資料（或成果）內(nèi)容備注2.1投資提供可行性研究報(bào)告中市場(chǎng)和項(xiàng)目部分資料1.1項(xiàng)工作后7天提供2.2營(yíng)銷市場(chǎng)調(diào)研2.3營(yíng)銷消費(fèi)者調(diào)研2.4營(yíng)銷項(xiàng)目定位報(bào)告需公司討論確定后上報(bào)，在后期工作中需根據(jù)市場(chǎng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)際情況予以調(diào)整和深化2.4.1設(shè)計(jì)配合多方案分析需重點(diǎn)關(guān)注，該環(huán)節(jié)對(duì)于項(xiàng)目的盈利水平和成敗至關(guān)重要2.4.2投資配合進(jìn)行多方案測(cè)算2.4.3發(fā)展/合約配合進(jìn)行技術(shù)方案、設(shè)備系統(tǒng)和成本方面的評(píng)估將延續(xù)至3.2項(xiàng)工作階段2.5營(yíng)銷/設(shè)計(jì)/項(xiàng)目確定項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)（指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，并進(jìn)行成本控制）希望能夠?qū)⒃擁?xiàng)工作深化并標(biāo)準(zhǔn)化（層高、戶型細(xì)節(jié)

9、、車位、架空層、大堂、配套設(shè)施、材料設(shè)備及系統(tǒng)）需公司討論確定，（在工作時(shí)間緊張的情況下可以分規(guī)劃設(shè)計(jì)前和規(guī)劃設(shè)計(jì)后兩個(gè)階段）2） 項(xiàng)目定位階段該階段工作主要明確項(xiàng)目定位和發(fā)展方向，是項(xiàng)目發(fā)展的靈魂和基礎(chǔ)，為隨后的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作指明方向，是整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的關(guān)鍵性工作。定位工作最具挑戰(zhàn)性的在于發(fā)現(xiàn)或創(chuàng)造需求，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，并滿足公司對(duì)于回報(bào)率、回款速度等要求，從而為后續(xù)營(yíng)銷工作和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。第13頁(yè)，共34頁(yè)。2） 項(xiàng)目定位階段其實(shí)上述的較多工作是需要在拿地可研階段就分析清楚的，只是在定位階段還需要做到更為細(xì)致和深入。營(yíng)銷工作有時(shí)感覺(jué)像打籃球，門檻似乎不高，容易上手，誰(shuí)都可以

10、上場(chǎng)來(lái)兩下，但要打成國(guó)家隊(duì)或者NBA水準(zhǔn)就完全不是這么一回事了！營(yíng)銷工作有時(shí)就像人生的總結(jié)，有了那些生活體驗(yàn)，才能有更深刻的認(rèn)識(shí)。譬如以前參觀別墅項(xiàng)目不太理解為什么要分男主人房和女主人房，現(xiàn)在知道了部分原因：人到一定階段應(yīng)酬多了、回來(lái)得晚了，而且呼嚕聲更加波瀾壯闊了，為了減少干擾，提高睡眠質(zhì)量，分房睡是一種需要。自己裝修過(guò)房子、買過(guò)家具、使用過(guò)，對(duì)于臥室的開(kāi)間、淋浴房的凈尺寸意味著什么就更清楚了。第14頁(yè)，共34頁(yè)。2） 項(xiàng)目定位階段我們首先需要非常熟悉市場(chǎng)，熟悉客戶。盡可能找出我們可以充分利用公司品牌、地塊價(jià)值，同時(shí)契合客戶需求、特別是潛在需求，能夠順利去化的產(chǎn)品。簡(jiǎn)單的按照市場(chǎng)模仿是容易的

11、，引領(lǐng)是要有水平的。產(chǎn)品定位一定要準(zhǔn)確，包括產(chǎn)品類型、樓型、戶型、戶型尺度、車位配比，以及配置標(biāo)準(zhǔn)等，定位是否精準(zhǔn)在后續(xù)環(huán)節(jié)銷售的速度和溢價(jià)就可以予以檢驗(yàn)。（我們千萬(wàn)認(rèn)為不可賣得好就是定位精準(zhǔn)，賣得不好就是溫總理又調(diào)控了）定位簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是：找準(zhǔn)市場(chǎng)和客戶， 尋找自己的機(jī)會(huì)點(diǎn)，把競(jìng)品打敗，爭(zhēng)取快速銷售回款和高回報(bào)。感興趣的同事可于2013年7月18日聽(tīng)衛(wèi)國(guó)紅總經(jīng)理關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷方法論詳述，我就不班門弄斧了！第15頁(yè)，共34頁(yè)。序號(hào)責(zé)任部門資料（或成果）內(nèi)容備注3.1提供設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料3.1.1投資土地拍賣文件（含規(guī)劃條件）1.1項(xiàng)工作后7天完成3.1.2投資用地紅線圖、地形圖電子文件1.1項(xiàng)工

12、作后7天完成3.1.3發(fā)展/項(xiàng)目周邊管線接駁圖（含雨水、污水、給水、燃?xì)狻⒐╇娢恢眉皹?biāo)高）1.1項(xiàng)工作后30天提供設(shè)計(jì)部，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)3.1.4項(xiàng)目進(jìn)行場(chǎng)地標(biāo)高實(shí)地測(cè)量，出具網(wǎng)格圖1.1項(xiàng)工作后30天提供設(shè)計(jì)部3.1.5營(yíng)銷項(xiàng)目營(yíng)銷定位報(bào)告初步形成后即提供設(shè)計(jì)部；正式定稿后再次提交設(shè)計(jì)部3.2設(shè)計(jì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)需公司討論確定后上報(bào)，（注：規(guī)劃設(shè)計(jì)前和過(guò)程中需同相關(guān)主管部門多溝通，以盡早了解政府想法和意圖；規(guī)劃設(shè)計(jì)中后期需要施工圖單位及時(shí)介入）3.2.1設(shè)計(jì)/營(yíng)銷重要指標(biāo)和配置標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程檢討，修訂項(xiàng)目定位報(bào)告3） 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是將營(yíng)銷定位予以落實(shí)，將文字描述轉(zhuǎn)化為可實(shí)施的工程圖紙，

13、并在營(yíng)銷定位的基礎(chǔ)上進(jìn)行深化和優(yōu)化，是整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的關(guān)鍵性工作。該項(xiàng)工作具有極大的挑戰(zhàn)性和綜合性，需要取得政府、周邊居民等多方面的認(rèn)可，同時(shí)要在該階段綜合考慮并落實(shí)影響項(xiàng)目發(fā)展質(zhì)量的諸多事項(xiàng)。該項(xiàng)工作可與營(yíng)銷定位工作基本同步，以節(jié)約周期。第16頁(yè)，共34頁(yè)。序號(hào)責(zé)任部門資料（或成果）內(nèi)容備注3.1提供設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料3.1.1投資土地拍賣文件（含規(guī)劃條件）1.1項(xiàng)工作后7天完成3.1.2投資用地紅線圖、地形圖電子文件1.1項(xiàng)工作后7天完成3.1.3發(fā)展/項(xiàng)目周邊管線接駁圖（含雨水、污水、給水、燃?xì)?、供電位置及?biāo)高）1.1項(xiàng)工作后30天提供設(shè)計(jì)部，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)3.1.4項(xiàng)目進(jìn)行場(chǎng)地標(biāo)高實(shí)

14、地測(cè)量，出具網(wǎng)格圖1.1項(xiàng)工作后30天提供設(shè)計(jì)部3.1.5營(yíng)銷項(xiàng)目營(yíng)銷定位報(bào)告初步形成后即提供設(shè)計(jì)部；正式定稿后再次提交設(shè)計(jì)部3.2.2設(shè)計(jì)/發(fā)展確定車庫(kù)面積（或車位數(shù)量）、形式和位置注意半地下和地下車庫(kù)的選取，地下車位的配比數(shù)量，與成本關(guān)系較大3.2.3設(shè)計(jì)/發(fā)展確定人防面積及位置3.2.4設(shè)計(jì)/發(fā)展確定消防通道和登高面等重要事項(xiàng)（與樓型相關(guān)聯(lián)）3.2.5設(shè)計(jì)進(jìn)行土方平衡計(jì)算，確定場(chǎng)地標(biāo)高3.2.6設(shè)計(jì)/營(yíng)銷/發(fā)展/物業(yè)確定配套用房面積及位置（居委會(huì)和物業(yè)等）3.2.7設(shè)計(jì)/發(fā)展估算小區(qū)用電量，初步確定變電所數(shù)量和位置盡可能提前辦理用電征詢以確定變電所數(shù)量和位置，否則后期調(diào)整難度較大3.2.

15、8設(shè)計(jì)/發(fā)展/物業(yè)確定小區(qū)垃圾房、煤氣調(diào)壓站、門衛(wèi)房數(shù)量和位置第17頁(yè)，共34頁(yè)。序號(hào)責(zé)任部門資料（或成果）內(nèi)容備注3.2.9設(shè)計(jì)/發(fā)展初步日照分析防止因計(jì)算軟件和要求的差別，造成日照結(jié)果偏差較大3.2.10發(fā)展/項(xiàng)目配合進(jìn)行面積測(cè)繪、抗震、報(bào)建流程和過(guò)程中規(guī)劃等相關(guān)部門征詢3.2項(xiàng)工作全過(guò)程3.2.11設(shè)計(jì)/發(fā)展夜景燈光和交通分析等相關(guān)內(nèi)容咨詢和設(shè)計(jì)3.2.12設(shè)計(jì)出具巖土詳勘工程布點(diǎn)圖為節(jié)約周期可在3.2.9項(xiàng)工作后先出具初步布點(diǎn)圖供合約招標(biāo)，待3.3.5項(xiàng)工作完成后調(diào)整完成正式布點(diǎn)圖3.2.13設(shè)計(jì)/營(yíng)銷、發(fā)展、項(xiàng)目綜合考慮售樓處、樣板區(qū)和銷售通道；注意分期建設(shè)和入伙項(xiàng)目在一期項(xiàng)目?jī)?nèi)為滿

16、足分期驗(yàn)收和入住要求，需在當(dāng)期滿足供電、供水、燃?xì)夂拖赖纫笞⒁鈱卜篮拖辣O(jiān)控室設(shè)在一期，消防泵房和水箱、生活水泵房和水箱、燃?xì)庹{(diào)壓站、變電房和垃圾房設(shè)置在一期范圍內(nèi)3.2.14設(shè)計(jì)/發(fā)展物業(yè)體型系數(shù)控制以控制節(jié)能和保溫成本3.3報(bào)建3.3.1發(fā)展/項(xiàng)目項(xiàng)目立項(xiàng)1.1項(xiàng)工作后30天完成；市區(qū)項(xiàng)目待規(guī)劃方案批準(zhǔn)后辦理3.3.2發(fā)展/項(xiàng)目環(huán)保審批3.3.1項(xiàng)工作后10天完成3.3.3發(fā)展/設(shè)計(jì)日照分析3.2項(xiàng)工作完成后立即開(kāi)始3.3.4發(fā)展/設(shè)計(jì)交通評(píng)估3.2項(xiàng)工作基本完成后即開(kāi)始；園區(qū)項(xiàng)目不需要3.3.5發(fā)展/設(shè)計(jì)規(guī)劃方案審批園區(qū)需增加夜景燈光方案；市區(qū)需召開(kāi)評(píng)審會(huì)，并網(wǎng)上公示3.3.6發(fā)展

17、辦理規(guī)劃批文和用地規(guī)劃許可證3.3.5項(xiàng)工作完成后立即開(kāi)始3.4項(xiàng)目編制B1版項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃3.3.5項(xiàng)工作后7天完成，需公司討論確定3.5財(cái)務(wù)/合約成本預(yù)測(cè)（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段）3.3.5項(xiàng)工作后7天完成；需公司討論確定后上報(bào)3.6項(xiàng)目/各業(yè)務(wù)部門編制項(xiàng)目發(fā)展綱要（針對(duì)項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)并分解落實(shí)，全面提出項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和保障措施，涉及到各業(yè)務(wù)線）3.3.5項(xiàng)工作完成后15天完成，需公司討論確定3.7設(shè)計(jì)/發(fā)展/項(xiàng)目確定項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)，并進(jìn)行成本控制）3.2項(xiàng)工作完成前5天完成；需公司討論確定第18頁(yè)，共34頁(yè)。3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段除了投資買地外，目前國(guó)內(nèi)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心點(diǎn)就在定位和

18、規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè)階段（含規(guī)劃報(bào)建），其它業(yè)務(wù)基本都算不上核心、關(guān)鍵業(yè)務(wù)（因?yàn)閺膰?yán)格意義上來(lái)說(shuō)是可以外包的）。規(guī)劃設(shè)計(jì)一旦定了，項(xiàng)目就完全定型了。規(guī)劃設(shè)計(jì)絕對(duì)值得我們各位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人全程、細(xì)致跟進(jìn)，應(yīng)該能夠?qū)W到很多有價(jià)值的東西。千萬(wàn)別出現(xiàn)西游記中八戒與悟空的對(duì)話，“猴哥再給一個(gè)人生果給俺老豬，我還沒(méi)吃出味道呢”。其中的關(guān)鍵點(diǎn)和難點(diǎn)是我們必須去經(jīng)歷、磨練和掌握的。規(guī)劃對(duì)于項(xiàng)目盈利和成本的影響是決定性的！規(guī)劃除了我們常規(guī)的知識(shí)點(diǎn)外，一定要注意處理好報(bào)建這個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃報(bào)建是無(wú)縫搭接、緊密穿插的！其實(shí)國(guó)內(nèi)報(bào)建在不涉及強(qiáng)規(guī)和紅線的基礎(chǔ)上，我們需要給政府一個(gè)合理的解釋或理由，能說(shuō)得通，這就要求我們對(duì)于規(guī)

19、范理解的深度和靈活運(yùn)用，千萬(wàn)不要自己先認(rèn)為不符合，應(yīng)該好好想想怎么才能符合。當(dāng)然先處成哥們還是必須的，這樣他沒(méi)有理由一定要不讓你過(guò)。第19頁(yè)，共34頁(yè)。3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段常規(guī)來(lái)說(shuō)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要注意關(guān)注：車位數(shù)量及配比，車庫(kù)形式（全地下、半地下、機(jī)械式等）、場(chǎng)地標(biāo)高、面積計(jì)算（測(cè)繪）等。突破規(guī)劃條件。以胥江府為例，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，公司成功取得項(xiàng)目限高和限低條件的突破，以及取消建筑沿胥江退讓用地紅線10米的限制。其意義在于避免建造兩棟造價(jià)較高但銷售單價(jià)基本與高層公寓接近的超高層，同時(shí)增加了高售價(jià)的聯(lián)體別墅物業(yè)。若保守按照兩棟超高層面積合計(jì)3萬(wàn)平方米，單方造價(jià)比高層提高30%計(jì)算節(jié)約建安費(fèi)用約120

20、0萬(wàn)元。項(xiàng)目增加聯(lián)體別墅物業(yè)9045平方米，按照單位售價(jià)比公寓提高10000元計(jì)算，考慮不同物業(yè)成本差異，預(yù)計(jì)增加稅前利潤(rùn)約7500萬(wàn)元。第20頁(yè)，共34頁(yè)。3規(guī)劃設(shè)計(jì)階段第21頁(yè)，共34頁(yè)。3規(guī)劃設(shè)計(jì)階段細(xì)致的規(guī)劃排布基本避免日照影響損失。胥江項(xiàng)目在3.5高容積率的情況下，通過(guò)提前進(jìn)行多輪日照分析，優(yōu)化規(guī)劃布局和樓型、戶型組合，成功使得本項(xiàng)目在充分利用胥江景觀資源的前提下保證住宅日照計(jì)算均通過(guò)，避免了日照缺陷帶來(lái)的銷售損失。（市區(qū)住宅若日照計(jì)算不通過(guò)則不能作為住宅性質(zhì)銷售）面積計(jì)算規(guī)則的充分利用。蘇州市區(qū)規(guī)劃部門和房產(chǎn)部門在面積計(jì)算規(guī)則上有一定差異，這給我們戶型創(chuàng)新，特別是贈(zèng)送空間帶來(lái)較大困

21、難。經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)和報(bào)建技巧處理，我們?cè)诟邔訌?fù)式公寓中贈(zèng)送了大量的陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)和兩層挑高客廳及玄關(guān)面積。其它平層戶型也贈(zèng)送了較多的入戶花園、空中花園、花池、凸窗等附加空間。除此之外，可以利用規(guī)劃部門報(bào)建階段并不采用報(bào)建藍(lán)圖測(cè)繪面積和竣工規(guī)劃面積實(shí)測(cè)的空檔，多做面積。別墅和高層半地下車庫(kù)的認(rèn)定和自然通風(fēng)條件的認(rèn)定。第22頁(yè)，共34頁(yè)。序號(hào)責(zé)任部門資料（或成果）內(nèi)容備注4.1合約詳勘單位招標(biāo)并提供巖土勘察報(bào)告3.2項(xiàng)工作基本完成時(shí)開(kāi)始4.2發(fā)展巖土勘察報(bào)建4.1、3.3.5項(xiàng)工作完成后立即開(kāi)始4.3設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)（常常不與施工圖設(shè)計(jì)明顯分開(kāi)），提供抗震擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件4.4發(fā)展抗震擴(kuò)初報(bào)建4.1、4.3、3.

22、3.5項(xiàng)工作完成后立即開(kāi)始4.5設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)（一般分樁基和主體兩部分）注意施工圖設(shè)計(jì)前施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的討論確定4.6合約合約分判4.5項(xiàng)工作后立即進(jìn)行，實(shí)際工作中常常需工作搭接4.6.1合約確定監(jiān)理單位可與4.5項(xiàng)工作同步進(jìn)行4.6.2合約確定樁基和總包單位4.5項(xiàng)工作完成后立即開(kāi)始4.7發(fā)展報(bào)建4.7.1發(fā)展建筑、結(jié)構(gòu)施工圖審圖4.5項(xiàng)工作完成后立即開(kāi)始4.7.2發(fā)展消防施工圖審圖4.5項(xiàng)工作完成后立即開(kāi)始4） 擴(kuò)初和施工圖設(shè)計(jì)階段擴(kuò)初和施工圖階段主要是深化設(shè)計(jì)方案，以便真正工程實(shí)施，并為報(bào)建、合約分判和現(xiàn)場(chǎng)施工等工作創(chuàng)造條件。第23頁(yè)，共34頁(yè)。第24頁(yè)，共34頁(yè)。第25頁(yè)，共34頁(yè)。第

23、26頁(yè)，共34頁(yè)。第27頁(yè)，共34頁(yè)。第28頁(yè)，共34頁(yè)。第29頁(yè)，共34頁(yè)。第30頁(yè)，共34頁(yè)。第31頁(yè)，共34頁(yè)。第32頁(yè)，共34頁(yè)。第33頁(yè)，共34頁(yè)。46凡事不要說(shuō)我不會(huì)或不可能，因?yàn)槟愀具€沒(méi)有去做！47成功不是靠夢(mèng)想和希望，而是靠努力和實(shí)踐48只有在天空最暗的時(shí)候，才可以看到天上的星星49上帝說(shuō)：你要什么便取什么，但是要付出相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)50現(xiàn)在站在什么地方不重要，重要的是你往什么方向移動(dòng)。51寧可辛苦一陣子，不要苦一輩子52為成功找方法，不為失敗找借口53不斷反思自己的弱點(diǎn)，是讓自己獲得更好成功的優(yōu)良習(xí)慣。54垃圾桶哲學(xué)：別人不要做的事，我揀來(lái)做！55不一定要做最大的，但要做最好的56死的方式由上帝決定，