2012房地產(chǎn)法律制度簡(jiǎn)答題

1、 PAGE 111.房地產(chǎn)業(yè)的基本活動(dòng)： 土地開發(fā)和再開發(fā)；房屋開發(fā)； 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 ）； 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（房產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、信托）； 房地產(chǎn)中介服務(wù)（信息、咨詢、估價(jià)、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)和公證）； 物業(yè)管理（居家服務(wù)、維修養(yǎng)護(hù)、保安 、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付）；房地產(chǎn)金融（信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資）2.房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用(1)可以為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)。(2)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，可以帶動(dòng)建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)。(3

2、)可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。(4)可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌。通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施。(5)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境，吸引外資，加快改革開放的步伐。(6)可以擴(kuò)大就業(yè)，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)，需要的從業(yè)人員較多。(7)可以增加政府財(cái)政收入。3. 房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”：“三改即改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制，改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化，專業(yè)化運(yùn)行的體制；改變住房實(shí)物福利分配的方式為以

3、按勞分配的貨幣工資分配為主方式?！八慕ā奔唇⑴c社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收人家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。 4. 現(xiàn)行城市土地使用制度的基本框架：在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，

4、期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià)。5. 房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系。具體內(nèi)容包括如下5點(diǎn)： 土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系;土地利用和管理關(guān)系;城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系;城市房地產(chǎn)管理關(guān)系;城市的整體規(guī)劃;.城市物業(yè)管理關(guān)系6. 征收土地的特點(diǎn)：征收土地的主體是國家，土地征收具有強(qiáng)制性，是國家的行政行為；征收土地必須以土地補(bǔ)償為必備條件；被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋?。征收的?biāo)的只能是集體所有的土地。7. 征收集體土地的原則1.珍惜土地，合理利用土地；2.保證國家建設(shè)用地；3.妥善安置被征地單位和農(nóng)民；4.有償使用土地；5.依法征地。8. 集體土地征收的批準(zhǔn)權(quán)限 征地報(bào)批

5、前：告知，確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果，組織征地聽證征地權(quán)限：國務(wù)院和省級(jí)人民政府由國務(wù)院批準(zhǔn)：（1）基本農(nóng)田 ；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的 ；（3）其他土地超過七十公頃的。征收其他土地的，由省、自治區(qū)和直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。9. 土地征收時(shí)的注意事項(xiàng)： 建設(shè)單位申請(qǐng)征地不得化整為零征地； 分期建設(shè)的項(xiàng)目，分期征地，不得先征待用； 項(xiàng)目施工所需的臨時(shí)設(shè)施用地，應(yīng)盡可能在征地范圍內(nèi)。 征收土地時(shí)必須進(jìn)行征地公告，否則，有權(quán)拒絕辦理征地相關(guān)手續(xù)。 10. 征收土地公告的內(nèi)容：征收批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號(hào)、時(shí)間和用途；被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑；辦理

6、征地補(bǔ)償?shù)钠谙?、地點(diǎn)。11.征地補(bǔ)償方案公告：被征收土地的位置、地類、面積、地表情況；需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)；土地補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式；地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；農(nóng)業(yè)人員具體安置途徑；其他有關(guān)征地補(bǔ)償安置的措施。12. 國有土地的范圍 (1)城市市區(qū)的土地；(2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；(3)國家依法征用的土地；(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；(6)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體

7、所有的土地。13. 土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容？出讓合同正本、副本：簽約人、地塊情況、地價(jià)款及付款方式、動(dòng)工日期、取得土地方式及違約責(zé)任等出讓合同附件：四至、界址點(diǎn)、土地利用條件、建設(shè)要求、規(guī)劃限制等。補(bǔ)充合同：合同中的未盡事宜的協(xié)商。14. 劃撥土地使用權(quán) 的范圍國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。15. 閑置土地的范圍未按國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書的規(guī)定的期限開發(fā)利用土地 ；自 用地合同生效或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿年 未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總

8、面積不足三分之一 或者已投資額占總投資額不足且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿年的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。16. 房屋拆遷申請(qǐng)的提出，提交的文件有：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件； 拆遷計(jì)劃和拆遷方案； 辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。17. 拆遷協(xié)議的主要內(nèi)容有：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng) 。拆遷協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的辦法等條款。具體的拆遷協(xié)議內(nèi)容，視拆遷補(bǔ)充方式的不同而定。 18. 對(duì)違規(guī)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的處罰 對(duì)有下列行為之一的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，應(yīng)進(jìn)行處罰，或記

9、入其信用檔案： (1)出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的； (2)與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對(duì)方合法權(quán)益的； (3)以回扣等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的； (4)允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的； (5)多次被申請(qǐng)鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的； (6)違反國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和本意見其他規(guī)定的； (7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 19. 拆遷行政裁決裁決書包括的內(nèi)容： 申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的基本情況；爭(zhēng)議的主要事實(shí)和理由；裁決的依據(jù)、理由；根據(jù)行政裁決申請(qǐng)需要裁決的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等；告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行

10、政訴訟的權(quán)利及申請(qǐng)復(fù)議期限、起訴期限；房屋拆遷管理部門的名稱、裁決日期并加蓋公章。20. 不予受理的拆遷行政裁決申請(qǐng) 對(duì)拆遷許可證合法性提出行政裁決的；申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人不是拆遷當(dāng)事人的；拆遷當(dāng)事人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛，或者行政裁決做出后，當(dāng)事人就同一事由再次申請(qǐng)裁決的；房屋已經(jīng)滅失的；房屋拆遷管理部門認(rèn)為依法不予受理的其他情形。 21. 強(qiáng)制執(zhí)行拆遷的限制條件：一是拆遷雙方達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決，當(dāng)被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定的期限內(nèi)未搬遷的，管理部門就可以提請(qǐng)當(dāng)?shù)卣?zé)令進(jìn)行強(qiáng)制拆遷；二是拆遷方需要提交提請(qǐng)強(qiáng)制拆遷的文書、拆遷糾紛裁決書、房屋

11、拆遷許可證、房屋拆遷評(píng)估材料、拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理的拆遷補(bǔ)償款提存公證、補(bǔ)償方案以及其他需要報(bào)送的材料；三是實(shí)施強(qiáng)制拆遷3日前須在強(qiáng)制拆遷現(xiàn)場(chǎng)張貼公告，并事前就有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全；四是強(qiáng)制拆遷開始前，執(zhí)行人員要向被強(qiáng)拆人宣讀決定書；五是強(qiáng)制拆遷的執(zhí)行機(jī)關(guān)要將強(qiáng)制拆遷過程記入筆錄，搬遷財(cái)物要制作清單。同時(shí)，強(qiáng)制拆遷房屋中搬出的財(cái)物，由執(zhí)行部門運(yùn)送到指定場(chǎng)所，交給被強(qiáng)拆人。22. 行政裁決的六項(xiàng)主要制度 (1)行政調(diào)解制度。 (2)拆遷聽證制度。(3)集體決策的制度(4)對(duì)違法違規(guī)行為建立責(zé)任追究制度。(5)不服行政裁決的救濟(jì)制度。 (6)回避制度。23.被拆遷人申請(qǐng)行政裁決，應(yīng)當(dāng)提交

12、下列資料：(1)裁決申請(qǐng)書；(2)申請(qǐng)人的身份證明；(3)被拆遷房屋的權(quán)屬證明；(4)申請(qǐng)裁決的理由及相關(guān)證明材料；(5)房屋拆遷管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。24. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件1、有符合公司法人登記的名稱、組織機(jī)構(gòu)；2、有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房；3、注冊(cè)資本100萬元以上；4、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上的專職會(huì)計(jì)人員；5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。25. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案： 1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2.企業(yè)

13、章程； 3.驗(yàn)資證明； 4.企業(yè)法定代表人的身份證明； 5.專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同； 6.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。 26. 項(xiàng)目手冊(cè)應(yīng)記錄的主要內(nèi)容：（1）前期籌備情況。包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)計(jì)劃、項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)用地的取得、拆遷情況、設(shè)計(jì)審批等內(nèi)容；（2）施工情況。包括項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、實(shí)際建設(shè)投資完成情況、開工情況、委托監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、參與施工的各個(gè)單位情況及工程款支付情況等內(nèi)容；（3）竣工情況。包括竣工驗(yàn)收、拆遷安置情況、竣工綜合驗(yàn)收情況、商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書執(zhí)行情況及委托物業(yè)管理等內(nèi)容；（4）經(jīng)營(yíng)情況。包括項(xiàng)目的轉(zhuǎn)

14、讓情況、項(xiàng)目聯(lián)建情況、商品房預(yù)售、商品房實(shí)際銷售、商品房出租、房屋抵押及貸款情況、商品房空置、委托銷售代理及商品房在銷售過程中的各種投訴及處理情況等內(nèi)容；（5）開發(fā)項(xiàng)目審批情況。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中管理部門的審批文件進(jìn)行登記；（6）其它情況。包括公建配套、基礎(chǔ)設(shè)施情況、開發(fā)過程各種投訴及重大問題處理情況、各種所需材料的報(bào)送情況和被處罰情況等內(nèi)容。27. 甲級(jí)城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：具備承擔(dān)各種城市規(guī)劃編制任務(wù)的能力；高級(jí)城市規(guī)劃師不少于4人，具有其他專業(yè)高級(jí)技術(shù)職稱的不少于4人；達(dá)到國務(wù)院城市規(guī)劃考核標(biāo)準(zhǔn)；有健全的技術(shù)、質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理制度并得到有效執(zhí)行；注冊(cè)資金不少于80萬元；（乙50

15、、丙20）有固定的工作場(chǎng)所，人均建筑面積不少于10平方米。（一樣）28. 修建性詳細(xì)規(guī)劃確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng)，對(duì)建筑、道路、綠地等作出功能布局和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定工廠、住宅、公共設(shè)施、交通、園林綠化及市政工程、消防、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建筑空間具體布局及用地界線。確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)給水、排水、電力、電訊及煤氣等工程管線及構(gòu)筑物位置、用地、容量和走向。進(jìn)行豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定用地內(nèi)的豎向標(biāo)高、坡度、主要建筑物、構(gòu)筑物標(biāo)高。29.項(xiàng)目選址意見書的內(nèi)容： 建設(shè)項(xiàng)目的基本情況 （項(xiàng)目名稱、性質(zhì)，用地與建設(shè)規(guī)模，供水與能源的需求量，采取的運(yùn)輸方式與運(yùn)輸量，以及廢水、廢氣、廢渣的排放方式和排放量）。 建設(shè)項(xiàng)

16、目規(guī)劃選址的主要依據(jù)（經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書 、與其他規(guī)劃的銜接協(xié)調(diào)）。 建設(shè)項(xiàng)目選址、用地范圍和具體規(guī)劃要求。30.建筑工程規(guī)劃管理的內(nèi)容：建筑管理（建筑物性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑間距、綠地率 、建筑高度、基地出人口，停車 ）；市政管線工程規(guī)劃管理 （電力線、有線通訊線、給水管、燃?xì)夤?、供熱管、雨水管、污水管和其他特殊管線 ）；市政交通工程規(guī)劃管理 （地面市政交通；高架市政交通工程；地下市政交通工程 ）。審定設(shè)計(jì)方案；核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；放線、驗(yàn)線制度。31. 勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)承接方在承接業(yè)務(wù)中不得有下列行為： 不執(zhí)行國家的勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)規(guī)定，以低于國家規(guī)定的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)

17、爭(zhēng)；采用行賄、提供回扣或給予其它好處等手段進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；不按規(guī)定程序修改、變更勘察設(shè)計(jì)文件；使用或推薦使用不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的材料或設(shè)備；未經(jīng)委托方同意，擅自將勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)分委托給第三方，或者擅自向第三方擴(kuò)散、轉(zhuǎn)讓委托方提交的產(chǎn)品圖紙等技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料；法律、法規(guī)禁止的其他行為。32. 工程建設(shè)監(jiān)理的主要任務(wù)三控：造價(jià)（工程投資）控制、進(jìn)度（指設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、使用前準(zhǔn)備各階段）控制、質(zhì)量控制；兩管（合同管理、信息管理）；一協(xié)調(diào)（協(xié)調(diào)處理好業(yè)主、施工、設(shè)計(jì)等單位間的關(guān)系），是建設(shè)監(jiān)理能否成功的關(guān)鍵。協(xié)調(diào)的范圍可以分為內(nèi)部的協(xié)調(diào)和外部的協(xié)調(diào)，外部的協(xié)調(diào)是指包括與業(yè)主有合同關(guān)系的施工單位、設(shè)計(jì)單位的

18、協(xié)調(diào)和與業(yè)主沒有關(guān)系的政府有關(guān)部門、社會(huì)團(tuán)體及人員的協(xié)調(diào)。33. 建設(shè)工程的監(jiān)理范圍：1）國家重點(diǎn)建設(shè)工程； 2）大中型公用事業(yè)工程；3）成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程；4）利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；5）國家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程。34. 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的條件（1）完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。（2）施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查（3）對(duì)于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。（4）勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)（5）有完整的技術(shù)檔案

19、和施工管理資料。35. 房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)主要職責(zé)是： (1)執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理法規(guī)，制定具體實(shí)施辦法； (2)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益； (3)辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)； (4)協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款； (5)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等服務(wù)； (6)發(fā)布市場(chǎng)交易信息制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。 36. .房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬訂，一般應(yīng)包括：雙方當(dāng)事人的姓名或名稱住所房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào)房地產(chǎn)坐落位置面積四至界限土地宗地號(hào)土地使用權(quán)取得

20、的方式及年限房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)成交價(jià)格及支付方式違約責(zé)任雙方約定的其他事項(xiàng) 37. 房屋租賃的條件（不得出租 的情形）未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機(jī)關(guān)和行政單位依法裁定決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；屬于違章建筑的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安環(huán)保衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。38. 不得設(shè)定抵押 房地產(chǎn)：權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的

21、其他房地產(chǎn)。 39. 權(quán)屬檔案管理的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)權(quán)屬文件材料的收集、整理、歸檔制度。對(duì)歸檔的房地產(chǎn)權(quán)屬文件材料應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行登記、整理、分類編目、劃分密級(jí)、編制檢索工具。應(yīng)當(dāng)掌握房地產(chǎn)權(quán)屬變化情況，及時(shí)補(bǔ)充有關(guān)權(quán)屬檔案材料，保持房地產(chǎn)權(quán)屬檔案與房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀的一致。 應(yīng)當(dāng)逐步采用新技術(shù)、新設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化。應(yīng)當(dāng)與城市建設(shè)檔案管理機(jī)構(gòu)密切聯(lián)系，加強(qiáng)信息溝通，逐步實(shí)現(xiàn)檔案信息共享。40. 土地面積測(cè)算不計(jì)入用地面積的范圍（1）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地；（2）市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地；（3）公共使用的河灘、水溝、排水溝；（4）已征用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)

22、規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地；（5）其他按規(guī)定不計(jì)入宗地的面積。 41. 房地產(chǎn)估價(jià)師撤銷注冊(cè)的情形：本人未申請(qǐng)續(xù)期注冊(cè)的；有效期滿未獲準(zhǔn)續(xù)期注冊(cè)的；完全喪失民事行為能力的；受刑事處罰的；死亡或者失蹤的；脫離房地產(chǎn)估價(jià)師工作崗位連續(xù)時(shí)間達(dá)二年以上（含二年）的；以不正當(dāng)手段取得房地產(chǎn)估價(jià)師證書的；按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)撤銷注冊(cè)的其他情形。42. 房地產(chǎn)估價(jià)師的義務(wù)遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范；遵守房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范和規(guī)程；保證估價(jià)結(jié)果的客觀公正；不準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù)；不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；保守在執(zhí)業(yè)中知悉的單位和個(gè)人的商業(yè)秘

23、密；與委托人有利害關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)回避；接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 43. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)技術(shù)能力： 具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的法律。法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定。熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能。具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和一定資歷，熟悉市場(chǎng)行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌。有一定的外語水平。 44. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案的主要內(nèi)容包括：機(jī)構(gòu)基本情況、機(jī)構(gòu)良好行為記錄、機(jī)構(gòu)不良行為記錄、估價(jià)項(xiàng)目匯總、估價(jià)項(xiàng)目基本情況、股東(合伙人)情況、注冊(cè)房地

24、產(chǎn)估價(jià)師基本情況、機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審情況、投訴情況等。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案的主要內(nèi)容包括：個(gè)人基本情況、個(gè)人業(yè)績(jī)匯總、估價(jià)項(xiàng)目、繼續(xù)教育情況、科研能力表現(xiàn)、良好行為紀(jì)錄、不良行為紀(jì)錄、投訴情況等。 45. 中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的主要職責(zé)包括：開展房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法的研究，協(xié)助政府有關(guān)主管部門進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)師考試、注冊(cè)工作，組織房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)培訓(xùn)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育，制訂房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范，開展國際學(xué)術(shù)交流等。建設(shè)部正將一些行業(yè)管理職能移交給中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。 46. 住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務(wù)大致包括以下內(nèi)容：一、房屋公共部位的維護(hù)與管理二、物業(yè)裝飾裝修

25、管理服務(wù)三、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和管理四、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)五、機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停放管理六、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、消防和車交通等協(xié)助管理服務(wù)。七、物業(yè)檔案資料的管理47. 物業(yè)管理?xiàng)l例的十項(xiàng)基本制度 1.告知制度。 2.業(yè)主委員會(huì)備案制度。 3.招標(biāo)投標(biāo)制度。4.承接驗(yàn)收制度。5.保修責(zé)任制度。 6.資質(zhì)管理制度。 7.人員資格制度。 8.交接制度。 9.報(bào)告制度。10.專項(xiàng)維修資金制度。48. 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：(1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(3)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌

26、方案，并監(jiān)督實(shí)施；(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。49. 物業(yè)管理合同的內(nèi)容 雙方當(dāng)事人的 基本情況； 物業(yè)管理的區(qū)域和管理房屋的面積；物業(yè)管理的項(xiàng)目、內(nèi)容及考核標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與管理要求；雙方的權(quán)利、義務(wù)；合同期限；違約責(zé)任；其他事宜。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)，新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間要做好交接工作。 50. 房地產(chǎn)稅收的特征房地產(chǎn)稅收是一種比較穩(wěn)定的稅收來源房地產(chǎn)稅收一般具有較強(qiáng)的政策功能房地產(chǎn)稅收是一個(gè)多環(huán)節(jié)征收的稅收體系房地產(chǎn)稅收不僅包括財(cái)產(chǎn)稅，而且還包括行為稅、資源稅房地產(chǎn)稅收的征收成本一般較高51. 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體制房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅土地增值稅契稅相關(guān)稅收52. 土地增值稅扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目1.取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額2.土地開發(fā)成本、費(fèi)用3.建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(從事房地產(chǎn)開發(fā)的可按(1+2) 20%加計(jì)扣除)53. 城鎮(zhèn)土地使用稅減稅、免稅國家機(jī)關(guān)，人