ISO9001：2000標準在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的運用

1、ISO9001：2000標準在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的運用定義房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市發(fā)展和建設的總體規(guī)劃以及經(jīng)濟、社會發(fā)展的要求，以土地或建筑物為對象，按照“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設”的原則，有計劃、有步驟地進行開發(fā)建設。相關(guān)概念：生地開發(fā) 舊城改造經(jīng)營特點：1、投資數(shù)額大 2、建設周期長，投資回報慢 3、涉及范圍廣，政策性強 4、建設地域性強 5、投資風險性高第二節(jié) 基本程序工程招投標建設施工商品房預售拆遷安置勘察規(guī)劃設計籌集資金項目選址及決策分析取得開發(fā)用地權(quán)售后物業(yè)管理商品房租售竣工驗收第三節(jié) 項目選址及決策分析流程定址可行性研究現(xiàn)場調(diào)研準備階段：信息收集大致確定投

2、資區(qū)位。二、可行性研究主要依據(jù)國家和本地城市建設的方針、政策、長遠規(guī)劃；城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃；城市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，包括當?shù)氐淖》抗c需求情況，人均居住面積，人均消費水平等；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)等基礎資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的標準、規(guī)范、指標等資料；國家規(guī)定經(jīng)濟參數(shù)和指標，如定額回收期、折現(xiàn)率、利率、基準收益率等；土地利用與規(guī)劃設計條件等；周圍的社會環(huán)境、基礎設施和施工條件等。主要內(nèi)容：項目概況市場現(xiàn)狀及預測項目建設條件建設規(guī)模及內(nèi)容開發(fā)建設計劃環(huán)境影響及環(huán)境保護公用及輔助設施投資結(jié)算與資金來源社會及經(jīng)濟效果評價結(jié)論取得開發(fā)用地權(quán)取得土地使用權(quán)的三種形式劃撥出讓轉(zhuǎn)讓二、可劃撥的土地可以劃

3、撥的土地國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地劃撥的程序土地行政主管部門審查建設單位持建設項目建設書等有關(guān)批準文件向主管部門申請主管部門審查報政府批準政府發(fā)建設用地批準書向主管部門核發(fā)土地劃撥決定書建設單位申請土地登記三、土地使用權(quán)出讓出讓方式：協(xié)議出讓（非盈利、政府扶持、優(yōu)惠項目）招標出讓（大型區(qū)域發(fā)展用地，小區(qū)成片開發(fā)用地） 拍賣出讓（競爭性強的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)用地）協(xié)議出讓程序辦理權(quán)屬登記，領取土地使用證簽訂合同支付出讓金雙方協(xié)商受讓方申請并提交有關(guān)證明文件注：辦理出讓手續(xù)時的資料。出讓

4、土地使用權(quán)呈報表；人民政府或有關(guān)部門的證明文件；出讓地塊的地理位置和規(guī)劃設計；征地及拆遷補償方案、土地開發(fā)建設方案；土地使用條件、出讓合同草案；土地管理部門的審查意見。招標出讓程序支付保證金投標公布招標文件及資料領證簽約開標、評標4、拍賣出讓程序簽約登記拍賣領取入場證發(fā)布拍賣公告四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（再轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)）形式：出售、交換、贈與；轉(zhuǎn)讓條件：劃撥轉(zhuǎn)讓：報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批；出讓轉(zhuǎn)讓：按出讓合同支付全部出讓權(quán)，取得土地使用證書；按合同進行開發(fā)、投資總額達到25%；房屋已形成，應有房屋所有權(quán)證。拆遷安置 一、特點工作政策性強、涉及面廣是開發(fā)中的難點。通常由房地產(chǎn)公司委托拆遷公司進行，

5、該種拆遷公司在很大程序上行使政府的職能。二、拆遷工作程序：審核發(fā)證申報編制拆遷方案逐戶走訪調(diào)查了解實施拆遷簽訂協(xié)議召開協(xié)調(diào)會發(fā)出拆遷公告三、拆遷補償形式產(chǎn)權(quán)調(diào)換作價補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合四、房屋拆遷安置形式一次性安置臨時過渡安置第六節(jié) 勘察、規(guī)劃設計一、工作流程房地產(chǎn)公司確定開發(fā)的初步規(guī)劃委托設計院進一步規(guī)劃，形成平面方案確認平面方案委托勘察單位進行現(xiàn)場地質(zhì)情況勘察設計院進行初步設計、技術(shù)設計、施工圖設計房地產(chǎn)開發(fā)參與設計規(guī)劃中的評審、確認工作注：建筑設計的主要內(nèi)容包括：住宅建筑的平、立、剖面設計，住宅結(jié)構(gòu)設計，住宅建筑裝修和室內(nèi)設備的設計，住宅設計的工程概算和預算。設計內(nèi)容：1）居住區(qū)

6、建筑規(guī)劃設計；2）公共建筑規(guī)劃；3）道路規(guī)劃；4）綠化規(guī)劃；5）建筑設計。第七節(jié) 施工建設工作程序報建、填寫工程建設項目報建登記表工程招、投標核發(fā)施工許可證開工建設二、報建應提供的資料：商品房立項批文；固定資產(chǎn)投資許可證；建設工程規(guī)劃許可證；土地使用證；開工資金證明；開工統(tǒng)計登記表等。三、招投標形式：公開招標邀請招標工作流程審查招標工程條件和招標單位資質(zhì)招標申請及審批招標書的編制與送審發(fā)出招標邀請書工程標底價格的編制對投標單位進行資格審查并發(fā)放招標書現(xiàn)場勘察與答疑投標書的編制與遞交開標評標中標合同簽訂 四、核發(fā)施工許可證 建設行政主管部門對施工合同進行審查后，對符合施工條件的發(fā)給施工許可證五、

7、開工建設程序成立項目部施工隊伍做施工前準備委托監(jiān)理公司管理施工工程組織圖紙會審三通一平（生地）施工過程監(jiān)控及原材料提供參與分部、分項及隱蔽工程驗收竣工驗收第八節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收竣工綜合驗收的程序主管部門驗收向主管部門提驗收申請核定單位工程質(zhì)量等級初驗辦理交付使用手續(xù)主管部門對驗收情況進行審查，發(fā)放綜合驗收合格證驗收小組驗收后向主管部門提交驗收報告二、驗收的主要內(nèi)容：規(guī)劃設計，包括小區(qū)修建規(guī)劃布局、功能分區(qū)、公益服務設施的各項技術(shù)指標情況；建設工程，包括各單位建筑工程的報建、招投標、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，質(zhì)量等級檢驗等；市政基礎設施和公共配套設施，包括道路、排水、供水、供電、通訊、電視、園林

8、綠化、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、燃氣、消防、人防、安全防范等設施的建設情況；開發(fā)管理，包括房地產(chǎn)開發(fā)建設條件意見書與房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊的使用落實、商品房預售、拆遷安置等情況；物業(yè)管理，包括物業(yè)的前期介入、物業(yè)管理公司的選擇方式、物業(yè)管理用房的配備等；工程技術(shù)檔案資料，包括整個開發(fā)項目的可行性研究報告、規(guī)劃平面圖、施工圖、竣工圖、結(jié)算書等全套資料。 三、竣工綜合驗收的條件 房地產(chǎn)開發(fā)項目達到下列條件后，可申請竣工驗收：建設工程按批準的規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設計要求全部建成，并能滿足使用要求；建設工程中的所有單位工程及公共配套設施、市政公用設施等單項工程全部預驗收合格，工程竣工文件、資料齊全；施工機具及臨時設施、

9、建筑渣土、剩余建筑材料等全部拆除并清理完畢；在有拆遷任務的建設工程中拆遷居民已合理安置。四、竣工綜合驗收申請時，應當如實提交以下資料：營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)等證明；建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證修建性詳細規(guī)劃、各單位工程設計文件（圖紙）等；城市房屋拆遷許可證、白蟻防治合同及房屋所有權(quán)證（原有房屋的拆除重建工程）；工程承包、發(fā)包合同；工程竣工結(jié)算書建設工程質(zhì)量監(jiān)督部門核定的各單位工程質(zhì)量等級評定文件；房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書樣本、商品房預售許可證及預售去向或計劃；住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案；其他需要說明的有關(guān)文字資料、圖

10、表等。商品房預售和銷售商品房預售的程序辦理預售登記獲得預售許可證準備資料竣工后協(xié)助預購人過戶、換產(chǎn)權(quán)證合同登記備案簽訂預售合同二、辦理商品房預售許可證時應提交的資料：開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件或證件；工程施工進度計劃；投入開發(fā)建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明文件；商品房預售方案，預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應附商品房預售總平面圖；需向境外預售商品房的，應當同時提交允許向境外銷售的批準文件。三、商品房買賣與房屋權(quán)屬登記程序流程圖受理、填寫買賣房屋申請書買賣雙方草簽協(xié)議書現(xiàn)場丈量

11、，核驗證件，提出初審意見復核初審，提出復審意見產(chǎn)權(quán)審批繳納稅費填發(fā)契紙，核發(fā)房屋所有權(quán)證書資料歸檔四、商品房出售中的基本要求商品房買賣合同要規(guī)范，應符合2000年9月13日下發(fā)的關(guān)于印發(fā)商品房買賣合同示范文本的通知；商品房銷售時應提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書；商品房銷售應遵循商品房銷售管理辦法建設部88號文。第十節(jié) 物業(yè)管理的運作物業(yè)服務的形式和內(nèi)容常規(guī)性的公共服務；有針對性的專項服務；委托性的特約服務；二、常規(guī)性的公共服務（八項）；房屋建筑主體的管理（掌握基本結(jié)構(gòu)、修繕及裝修的管理）；房屋設備、設施的管理（管理與維修、配電、供水、中央空調(diào)、電梯等）；環(huán)境衛(wèi)生；綠化；治安；消防；車輛道路

12、；代辦、代繳；三、有針對性的服務 主要包括：日常生活類、文化教育、衛(wèi)生體育類、金融類、商業(yè)類、中介類、社會福利類。四、管理程序策劃階段早期介入制定物業(yè)管理方案選聘/組建物業(yè)管理企業(yè)機構(gòu)的建立人員選聘的培訓前期準備階段規(guī)章制度的制定前期物業(yè)管理的介入業(yè)主委員會成立產(chǎn)權(quán)備案用戶的入住物業(yè)的接管驗收啟動階段系統(tǒng)的協(xié)調(diào)日常綜合服務與管理日常運作第十一節(jié) ISO9000：2000標準在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應用的對照表ISO9000：2000在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應用產(chǎn)品的識別：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要產(chǎn)品為房屋房屋銷售服務及物業(yè)管理服務刪減問題：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，通常下列要素可以考慮刪減，7.3.3，7.3.

13、5，7.5.2，7.5.4。標準條款的應用條款號應用情況說明4.1A該條款中的產(chǎn)品實現(xiàn)過程主要包括項目選址及決策分析、取得開發(fā)用地權(quán)、拆遷安置、規(guī)劃設計、籌集資金、工程招投標、建筑施工、商品房預售、竣工驗收、商品房租售、售后物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)的外包過程很多，如，拆遷安置、規(guī)劃設計、建設施工、售后物業(yè)管理，甚至有些企業(yè)還外包商品房銷售過程。開發(fā)公司應識別這些外包過程，并對外包承接方進行評價和控制。4.2.3B該條款中的外來文件主要指的是各種國家、行業(yè)、地方的法律、法規(guī)、標準等。4.2.4C該條款中的記錄應包括A中各過程涉及的所有記錄，及其他過程中的記錄5.4.1D質(zhì)量目標應包括房屋開發(fā)、建設、

14、銷售、物業(yè)全階段的目標6.2.2E根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級的要求，一級資質(zhì)企業(yè)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資質(zhì)證書的專職會計人員不少于4人；工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；二級資質(zhì)企業(yè)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資質(zhì)證書的專職會計人員不少于3人；工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；三級資質(zhì)企業(yè)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中

15、具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資質(zhì)證書的專職會計人員不少于2人；工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；7.1E產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃應包括A 中各過程的策劃，但最主要的是房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。應形成詳細的可行性研究報告。7.2F與顧客有關(guān)的過程主要是房屋的預售和銷售過程中商品房購買者需求的確定過程。商品房預售/銷售合同是合同評審的主要對象。但考慮到絕大多數(shù)商品房購買者對商品房專業(yè)知識的缺乏，商品房銷售的宣傳介紹材料應充分、詳細、真實。7.3G房地產(chǎn)項目的設計開發(fā)通常外包給設計院完成。但不能完全撒手不管。在7.3.1設計和開發(fā)策劃過程中，應確定與設計院之間的接口，以確保

16、有效的溝通；在7.3.2中應確定明確的設計輸入，特別是功能和性能方面的要求，以便設計院制定設計方案。7.3.3主要由設計院完成，可以刪減；7.3.4設計評審由設計院完成，房地產(chǎn)開發(fā)公司僅參加設計評審；7.3.5設計驗證通常由專業(yè)的設計評審機構(gòu)完成圖紙審核，可以刪減；7.3.6設計確認是設計中最重要的過程，應分階段確認，如，方案確認、施工圖確認等；7.3.7在設計確認和施工前圖紙會審都可能導致設計變更，房地產(chǎn)開發(fā)公司應協(xié)調(diào)好設計變更，并將設計變更情況傳遞到施工單位和其他部門。7.4H采購產(chǎn)品通常指房地產(chǎn)公司購進的、用于施工中的原材料（其他外包過程在4.1中加以控制）。其控制過程主要包括選擇、評價

17、、控制，以及編制采購信息文件、驗證進場原材料的質(zhì)量證明、原材料二次復驗。7.5.1I生產(chǎn)和服務的提供包括選址及決策分析、取得開發(fā)用地權(quán)、拆遷安置、勘察規(guī)劃設計、籌集資金、工程招投標、建設施工、商品房預售、竣工驗收、商品房租售、售后物業(yè)管理。以上各過程每一個都很復雜，所以企業(yè)應考慮各過程的受控方法，如畫出過程流程圖、制定作業(yè)指導書、實施監(jiān)視和測量。對工程施工的監(jiān)視和控制是一個關(guān)鍵過程，通常委托給建設監(jiān)理單位實施。但房地產(chǎn)開發(fā)公司的住場代表也應負起責任。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般在物業(yè)管理時會使用一些簡單的設備和裝置，如水電維修設備等。7.5.2J在工程施工中存在特殊過程，如，隱蔽工程，鋼筋焊接等，但該過

18、程的監(jiān)視和測量通常有施工單位和監(jiān)理單位實施。房地產(chǎn)開發(fā)公司的住場代表只要查驗監(jiān)理單位的驗收報告即可。7.5.3K在有房地產(chǎn)開發(fā)公司提供材料的情況下，可能涉及材料的標識和可追溯性的問題。在其他階段，如房屋銷售、物業(yè)管理階段通常采用記錄的形式進行標識和追溯。7.5.4L只有某單位委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代其使用該單位提供的材料時，才涉及顧客財產(chǎn)問題。否則，該條款可以刪減。7.5.5M當工程竣工驗收后，房地產(chǎn)開發(fā)公司應對竣工后的房屋進行防護，包括對結(jié)構(gòu)、地面、門窗等的保護和開發(fā)區(qū)內(nèi)的公共設施的保護。7.6用于房屋面積丈量的尺應加以檢定。8.2.1顧客滿意度的評價應包括房屋質(zhì)量、銷售服務、物業(yè)管理服務等多個

19、方面。8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測量通常體現(xiàn)在分項、分部驗收及竣工綜合驗收中。由于各種驗收中有多個相關(guān)方參與，所以驗收活動應經(jīng)過認真策劃。接受設計院的圖紙也可以視為一種驗收，但通常在設計確認中加以控制。8.3房地產(chǎn)開發(fā)中的不合格品應包括房屋質(zhì)量的不合格、銷售服務的不合格和物業(yè)管理服務中的不合格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審核的基本檢查點必須有完整的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告；必須辦理合法的土地使用權(quán)（領取土地使用證）；外包過程，如，設計、勘察、拆遷、施工、監(jiān)理、物業(yè)等，有完整的承包單位的評價、控制手段和控制記錄；施工過程中應建立駐場代表組織；房屋預售前應辦理預售許可證，預售時應簽定預售合同；勘察后應有勘察結(jié)果報告；采用監(jiān)理制度時，應保存監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理通報；項目竣工后，應提供完整的竣工資料；房屋銷售過程應符合商品房銷售管理辦法（建設部88號文）的要求，應提供較完整的銷售宣傳材料，材料要真實；房屋銷售時，應有商品房銷售合同、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書；物業(yè)管理應有完整的方案，有完整的、與實際情況相符的竣工圖，小區(qū)管理應符合居住要求；應能提供與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的法律、法規(guī)、及各種國家、行業(yè)