剩余法評估土地價格的實際應用及示例

1、 剩余法評估土地價格的實際應用及示例比較（終稿）蘇愛鋒煙臺衛(wèi)正地產(chǎn)評估有限公司二OO七年一月二十二日 剩余法評估土地價格的實際應用及示例比較受煙臺市土地資產(chǎn)經(jīng)營中心委托，將剩余法評估土地價格的相關理論和具體應用實例綜合如下：一、剩余法的基本理論根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，剩余法作為一種主要的土地評估方法，其基本理論及應用要求如下：1、基本公式V=A-B-C式中：v待估土地價格；A開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值；B整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C開發(fā)商合理利潤。2、工作程序調查待估宗地的基本情況；確定待估宗地的最有效利用方式；估計開發(fā)建設周期和投資進度安排；估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值；估

2、算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤；確定待估宗地的土地價格。3、估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結合進行。4、確定開發(fā)周期和投資進度安排應當參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行確定。5、確定開發(fā)成本開發(fā)成本是項目開發(fā)周期建設期間所發(fā)生的一切費用的總和。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，整個項目的開發(fā)成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。6、計算利息地價款、土地開發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本要計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。在實際評估工作中，

3、也可以把土地或房地產(chǎn)的未來價值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價基準日，從而在剩余法公式中沒有利息項。折現(xiàn)率和利息率的選取應參照同期銀行公布的貸款利率。7、計算利潤開發(fā)項目正常利潤一般以土地或房地產(chǎn)總價值或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。二、剩余法在中心評估具體應用中的設定條件1、開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值在現(xiàn)在的市場價格比較確定后按照年8%的上漲速度確定。2、開發(fā)周期自基準日確定為三年，開發(fā)成本假設按3年40%30%、30%的比例每年內均勻投入。3、銷售周期自基準日起確定為四年，第一年按銷售面積的20%確定，第二年按銷售面積的30%確定，第三

4、年按銷售面積的30%確定，第四年按銷售面積的20%確定，每年中假設均勻銷售4、開發(fā)利潤按照全部預付資本的一定比例計算。5、銷售稅費中的營業(yè)稅及附加不屬預付資本，是在銷售完成后上繳，因此該部分不計算利潤，銷售中的費用如廣告費等應計算利潤。三、具體應用實例實例一：評估土地面積133333平方米，規(guī)劃建筑面積200000平方米其中商服面積4萬平方米，住宅面積16萬平方米，1600個車庫建筑面積假設全部為可銷售面積，假設按全部小高層建設，建設成本按照1200元/平方米，現(xiàn)在市場平均售價為商業(yè)6000元/平方米，住宅5000元/平方米，車庫3000元/平方米。按照新方案和新方法以折現(xiàn)方式計算：1、預計開

5、發(fā)完成后不動產(chǎn)總價靜態(tài)價格為：4X6000+16X5000+1600X30X3000/10000=118400萬元折現(xiàn)后為：118400 x20%x(1+8%)0.5三(1+7.65%)0.5+118400 x30%x(1+8%)i.5=(1+7.65%)1.5+118400 x30%x(1+8%)2.5(1+7.65%)2.5+118400 x20%x(1+8%)3.5(1+7.65%)3.5=119171.81萬元2、土地及建筑物開發(fā)成本成本類別序號項目收費基數(shù)費用單價或比例費用（萬元）土地費用地價地價土地契稅地價地價X小計地價X1.03前期費用場地“三通一平”費建筑面積土地測量定界費用地

6、面積規(guī)劃設計費建筑面積規(guī)劃技術服務費建筑面積公建元，住宅元用地面積施工圖設計費建筑面積施工圖審查費施工圖設計費質量監(jiān)督費建安造價監(jiān)理費建安造價工程招投標等相關費用建安造價小計建筑成本房屋建筑面積車庫建筑面積小計其他工程費用基礎設施配套費建筑面積防空地下室易地建設費建筑面積散裝水泥專項基金建筑面積勞保費建安造價新型墻體保證金建筑面積建筑施工場界超標噪聲排污費建筑面積消防管理費建筑面積建設管理費建安造價建筑面積萬以下萬萬以上區(qū)內配套費建筑面積小計其中土地費用及前期費用按購地時（基準日）一次投入，建筑成本及其他工程費用按3年40%、30%、30%的比例每年內均勻投入。則折現(xiàn)后為：地價X地價X3、銷售

7、稅金及費用在銷售商品房過程中支出的費用主要有：（1營業(yè)稅及附加：按銷售額的5.55%計算；（2廣告費等銷售費用:按銷售額的1.5%計算；合計為：119171.81X7.05%=8401.61萬元注意：銷售稅費不計利息，因此視同銷售時發(fā)生，需折現(xiàn)。4、投資利潤開發(fā)項目正常利潤按地價和開發(fā)成本的一定比例計算。取投資利潤率為分別為10%、15%、20%、25%，則：投資利潤=（建筑物開發(fā)成本+地價）X利潤率利潤1基數(shù)利潤率利潤1利潤2基數(shù)利潤240193.2610%4019.33地價*1.03地價*0.10340157.2615%6023.59地價*1.03地價*0.154540157.2620%8

8、031.45地價*1.03地價*0.20640157.2625%10039.32地價*1.03地價*0.2575注意：此處建筑物開發(fā)成本、地價均為初始發(fā)生值，不考慮利息折現(xiàn)因素，即利息不計利潤。6、計算宗地總地價將上述各項代入公式：V=A-B-C地價=預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價一（開發(fā)成本+銷售稅費）投資利潤具體數(shù)據(jù)見下表土地成本開發(fā)成本銷售稅費投資利潤1投資利潤1開發(fā)總價地價*1.0336448.458401.614019.33地價*119171.81地價*1.0336448.458401.616028.99地價*119171.81地價*1.0336448.458401.618038.65地價

9、*119171.81地價*1.0336448.458401.6110048.32地價*119171.81+二7、計算宗地單位面積地價單位面積地價=總地價m總用地面積利潤率總地價單位地價10%62049.8465415%57655.35432420%53627.11402225%49921.113744完全按照舊方案和舊方法計算如下：1、預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價靜態(tài)價格為：4X6000+16X5000+1600X30X3000/10000=118400萬元2、土地及建筑物開發(fā)成本成本類別序號項目收費基數(shù)費用單價或比例費用（萬元）土地費用地價地價土地契稅地價地價X小計地價X1.03前期費用場地“三

10、通一平”費建筑面積土地測量定界費用地面積規(guī)劃設計費建筑面積規(guī)劃技術服務費建筑面積公建元，住宅元用地面積施工圖設計費建筑面積施工圖審查費施工圖設計費質量監(jiān)督費建安造價監(jiān)理費建安造價工程招投標等相關費用建安造價小計建筑成本房屋建筑面積車庫建筑面積小計其他工程費用基礎設施配套費建筑面積防空地下室易地建設費建筑面積散裝水泥專項基金建筑面積勞保費建安造價新型墻體保證金建筑面積建筑施工場界超標噪聲排污費建筑面積消防管理費建筑面積建設管理費建安造價建筑面積萬以下萬萬以上區(qū)內配套費建筑面積小計其中土地費用及前期費用按購地時（基準日）一次投入，建筑成本及其他工程費用按3年均勻投入。3、投資利息以上述建造成本及地

11、價的合計為基數(shù)，按評估基準日中國人民銀行三至五年貸款利息7.65%，開發(fā)項目建設周期為三年，開發(fā)成本費用假設均勻投入，計息期為開發(fā)期的一年半，即按1.5年計；假設地價是一次性投入，計息期為3年，貸款利息為：貸款利息=建筑物開發(fā)成本x(l+7.65%)i.5-1+地價xl.03x(l+7.65%)3-l4、投資利潤開發(fā)項目正常利潤按地價和開發(fā)成本的一定比例計算。取投資利潤率為分別為10%、15%、20%、25%，則：投資利潤=(建筑物開發(fā)成本+地價)X利潤率利潤1基數(shù)利潤率利潤1利潤2基數(shù)利潤240193.2610%4019.33地價*1.03地價*0.10340157.2615%6023.59

12、地價*1.03地價*0.154540157.2620%8031.45地價*1.03地價*0.20640157.2625%10039.32地價*1.03地價*0.25755、銷售稅金及費用在銷售商品房過程中支出的費用主要有：(1營業(yè)稅及附加：按銷售額的5.55%計算；(2)廣告費等銷售費用:按開發(fā)價值的1.5%計算；合計為：8401.61萬元6、計算宗地總地價將上述各項代入公式：地價=預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價一開發(fā)成本一投資利息投資利潤銷售稅額及銷售費用土地成本開發(fā)成本利息13利息2銷售稅費投資利潤1投資利潤2開發(fā)總價地價*1.0340193.264873.530.25498347.24019.

13、33地價*0.103118400地價*1.0340193.264873.530.25498347.26028.99地價*0.1545118400地價*1.0340193.264873.530.25498347.28038.65地價*0.206118400地價*1.0340193.264873.530.25498347.210048.32地價*0.2575118400+=7、計算宗地單位面積地價單位面積地價=總地價m總用地面積利潤率總地價單位地價10%43927.29329515%40959.44307220%38196.63286525%35618.322671新方案新方法與原方案原方法結果比

14、較：利潤率新方案新方法結果原方案原方法結果與比較10%465432951.4115%432430721.4120%402228651.425%374426711.4 實例二：評估土地面積50000平方米，規(guī)劃建筑面積100000平方米其中商服面積5萬平方米，住宅面積5萬平方米，500個車庫，建筑面積假設全部為可銷售面積，假設按全部高層建設，建設成本按照1390元/平方米，現(xiàn)在市場平均售價為商業(yè)6500元/平方米，住宅5000元/平方米，車庫3000元/平方米。按照新方案和新方法以折現(xiàn)方式計算：1、預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價靜態(tài)價格為：5X6500+5X5000+500X30X3000/10000

15、=62000萬元折現(xiàn)后為：62000 x30%x(1+8%)0.5=(1+7.65%)0.5+62000 x30%x(1+8%)1.5三(1+7.65%)1.5+62000 x40%x(1+8%)2.5三(1+7.65%)2.5=62490.46萬元2、土地及建筑物開發(fā)成本成本類別序號項目收費基數(shù)費用單價或比例費用(萬元)土地費用1地價地價2土地契稅地價3%地價X3%小計地價X1.03前期費用1場地“三通一平”費建筑面積101002土地測量定界費用地面積2103規(guī)劃設計費建筑面積101004規(guī)劃技術服務費建筑面積公建2.9元，住宅2元224.5用地面積1.895施工圖設計費建筑面積101006

16、施工圖審查費施工圖設計費12%127質量監(jiān)督費建安造價0.07%11.198監(jiān)理費建安造價1%159.859工程招投標等相關費用建安造價1%159.85小計686.39建筑成本1房屋建筑面積1390139002車庫建筑面積13902085小計15985其他工程費用1基礎設施配套費建筑面積25325302防空地下室易地建設費建筑面積252503散裝水泥專項基金建筑面積2204勞保費建安造價2.60%415.615新型墻體保證金建筑面積3306建筑施工場界超標噪聲排污費建筑面積2207消防管理費建筑面積1.5158建設管理費建安造價建筑面積10萬以下3%,10-50萬2%，50萬以上1%2%319

17、.79區(qū)內配套費建筑面積1001000小計4600.31其中土地費用及前期費用按購地時（基準日）一次投入，建筑成本及其他工程費用按2年60%、40%的比例每年內均勻投入。則折現(xiàn)后為：地價X1.03+.3+130地價XI.03+11.313、銷售稅金及費用在銷售商品房過程中支出的費用主要有：營業(yè)稅及附加：按銷售額的5.55%計算；廣告費等銷售費用:按銷售額的1.5%計算；合計為：62490.46X7.05%=4405.57萬元注意：銷售稅費不計利息，因此視同銷售時發(fā)生，需折現(xiàn)。4、投資利潤開發(fā)項目正常利潤按地價和開發(fā)成本的一定比例計算。取投資利潤率為分別為10%、15%、20%、25%，則：投資

18、利潤=（建筑物開發(fā)成本+地價）X利潤率利潤1基數(shù)利潤率利潤1利潤2基數(shù)利潤221271.710%2127.17地價*1.03地價*0.10321271.715%3190.76地價*1.03地價*0.154521271.720%4254.34地價*1.03地價*0.20621271.725%5317.93地價*1.03地價*0.2575注意：此處建筑物開發(fā)成本、地價均為初始發(fā)生值，不考慮利息折現(xiàn)因素，即利息不計利潤。6、計算宗地總地價將上述各項代入公式：V=A-B-C地價=預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價一（開發(fā)成本+銷售稅費）投資利潤具體數(shù)據(jù)見下表：土地成本開發(fā)成本銷售稅費投資利潤1投資利潤1開發(fā)總價

19、地價*1.0319991.314405.582127.17地價*62490.46地價*1.0319991.314405.583190.76地價*62490.46地價*1.0319991.314405.584254.34地價*62490.46地價*1.0319991.314405.585317.93地價*62490.46+二7、計算宗地單位面積地價單位面積地價=總地價m總用地面積利潤率總地價單位地價10%31744.4238115%29466.28221020%27378.02205325%25456.811909完全按照舊方案和舊方法計算如下：1、預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價靜態(tài)價格為：5X650

20、0+5X5000+500X30X3000/10000=62000萬元2、土地及建筑物開發(fā)成本成本類別序號項目收費基數(shù)費用單價或比例費用（萬元）土地費用1地價地價2土地契稅地價3%地價X3%小計地價X1.03前期費用1場地“三通一平”費建筑面積101002土地測量定界費用地面積2103規(guī)劃設計費建筑面積101004規(guī)劃技術服務費建筑面積公建2.9元，住宅2元224.5用地面積1.895施工圖設計費建筑面積101006施工圖審查費施工圖設計費12%127質量監(jiān)督費建安造價0.07%11.198監(jiān)理費建安造價1%159.859工程招投標等相關費用建安造價1%159.85小計686.39建筑成本1房屋

21、建筑面積1390139002車庫建筑面積13902085小計15985其他工程費用1基礎設施配套費建筑面積25325302防空地下室易地建設費建筑面積252503散裝水泥專項基金建筑面積2204勞保費建安造價2.60%415.615新型墻體保證金建筑面積3306建筑施工場界超標噪聲排污費建筑面積2207消防管理費建筑面積1.5158建設管理費建安造價建筑面積10萬以下3%,10-50萬2%,50萬以上1%2%319.79區(qū)內配套費建筑面積1001000小計4600.31其中土地費用及前期費用按購地時(基準日)一次投入，建筑成本及其他工程費用按2年均勻投入。3、投資利息以上述建造成本及地價的合計

22、為基數(shù)，按評估基準日中國人民銀行三至五年貸款利息7.47%，開發(fā)項目建設周期為二年，開發(fā)成本費用假設均勻投入，計息期為開發(fā)期的一年，即按1年計；假設地價是一次性投入，計息期為2年，貸款利息為：貸款利息=建筑物開發(fā)成本x(l+7.47%)i-1+地價xl.03x(l+7.47%)2-l4、投資利潤開發(fā)項目正常利潤按地價和開發(fā)成本的一定比例計算。取投資利潤率為分別為10%、15%、20%、25%，則：投資利潤=(建筑物開發(fā)成本+地價)X利潤率利潤1基數(shù)利潤率利潤1利潤2基數(shù)利潤221271.710%2127.17地價*1.03地價*0.10321271.715%3190.76地價*1.03地價*0.154521271.720%4254.34地價*1.03地價*0.20621271.725%5317.93地價*1.03地價*0.25755、銷售稅金及費用在銷售商品房過程中支出的費用主要有：營業(yè)稅及附加：按銷售額的5.55%計算；廣告費等銷售費用:按開發(fā)價值的1.5%計算;合計為：62000X7.05%=4371萬元6、計算宗地總地價將上述各項代入公式：地價=預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價一開發(fā)成本一投資利息投資利潤銷售稅額及銷售費用土地