資產(chǎn)評估之市場法培訓教學課件(共58張)

1、資產(chǎn)評估學資產(chǎn)評估基本方法第 二 章29歲的你思考：（1）可以用哪些方法進行評估？（2）市場法的含義及原則。（3）用市場法評估需要滿足什么樣的條件。（4）用市場法評估應采取什么樣的程序？（5）應用市場法進行評估需要考慮哪些因素。資產(chǎn)評估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場法、成本法和收益法。第一節(jié)市場法一、市場法含義 二、市場法的基本前提三、市場法的基本程序及有關(guān)指標四、市場法中的具體評估方法 一、市場法含義1.定義利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。 2.市場法的理論依據(jù) 【替代原則

2、】根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一。二、市場法的基本前提1.要有一個活躍的公開市場。2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。（2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等。（3）參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。三、市場法的基本程序及有關(guān)指標（一）通過市場法進行評估大體要經(jīng)歷以下程序（二）運用市場法評估單項資產(chǎn)應考慮的可比因素主要有1.資產(chǎn)的功能資產(chǎn)

3、的功能是資產(chǎn)使用價值的主體，是影響資產(chǎn)價值的重要因素之一。2.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。3.市場條件主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關(guān)系的變化情況。一般情況下，供不應求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。4.交易條件交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。四、市場法的具體評估方法 情形一：與該別墅完全一樣的別墅價值3000。情形二：與該別墅完全一樣的別墅價值3000，由于市場競爭，該別墅推出打九折的活動。情形三：與該別墅完全一樣的別墅一年前價值3000，該區(qū)域的別墅一年內(nèi)漲價

4、了10%。情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年?？蓞⒄盏膭e墅使用年限為100年，使用了5年，價值為3000萬元。（一）直接比較法1.基本原理利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。2.優(yōu)點該方法直觀簡潔，便于操作。 3.適用條件對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個明顯的因素上。 4.基本計算公式（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致評估對象價值參照物合理成交價格

5、 （2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致公式原理本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致方法一方法二評估對象價值參照物成交價格基本特征差額1基本特征差額2基本特征差額n 原理分析各個可比因素不同導致參照物價格相對于被評估資產(chǎn)的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎，調(diào)整各個差額的影響，得到被評估資產(chǎn)的評估價值。5.直接比較法的基本方法-僅僅一個可比因素不一致或者完全一致直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：（1）現(xiàn)行市價法【參照物與評估對象完全一致】當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基

6、本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。（2）市價折扣法評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)注冊資產(chǎn)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%。6萬元（3）功能價值類比法以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。換句話說：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價值就越大。被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元。7.5萬元被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力

7、為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7。7.5萬元（4）價格指數(shù)法（物價指數(shù)法） 定義價格指數(shù)法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。物價（價格）指數(shù)的各種表述方法、定基物價指數(shù)是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎，當物價指數(shù)大于100%，表明物價上漲；物價指數(shù)在100%以下 ，表明物價下跌。 、環(huán)比物價指數(shù)本年的定基物價指數(shù)與上年定基物價指數(shù)的商適用條件：評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長。與評

8、估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%。10.5萬元被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參考房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米。3932已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但是該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年15月分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。331.1（5）成新率價格調(diào)整法原理參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象

9、新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。計算公式情形四：該別墅使用了年限為100年，已使用3年?？蓞⒄盏膭e墅使用年限為100年，使用了5年，價值為3000萬元。被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為80噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為100噸，評估基準日參照物資產(chǎn)的市場價格為20萬元，由此確定的被評估資產(chǎn)的價值為（）萬元。A、14 B、8 C、12 D、16 【正確答案】 D某項資產(chǎn)購建于2007年，賬面原值為50萬元，于2010年評估，若以取得時定基物價指數(shù)為100，評估時定基物價指數(shù)為140，該資產(chǎn)最可能評估值為（）元。A、820 000 B、700 000 C、140 000 D、100 000

10、 【正確答案】 B【答案解析】 評估值50（140/100）70（萬元）。運用市場法時選擇3個及3個以上參照物的目的是（）。A、為了符合資產(chǎn)評估的政策 B、為了體現(xiàn)可比性的要求 C、排除參照物個別交易的特殊性和偶然性 D、便于計算 【正確答案】 C【正確答案】 D【答案解析】 市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。可以說，替代原則是市場法的理論基礎。市場法所遵循的基本原則是（）。A、貢獻性原則 B、合法原則 C、獨立性原則 D、替代原則 運用市場途徑評估單項資產(chǎn)應考慮的可比因素主要有（ ）。A.資產(chǎn)的功能B.資產(chǎn)的范圍C.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量D.市場條件

11、E.交易條件 ACDE6.直接比較法使用頻率高的方法（1）市場售價類比法- 一個以上可比因素不一致資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+交易情況差異值 （2-9）=參照物售價功能差異修正系數(shù)時間差異修正系數(shù) （2-10）選擇的三個可比實例A、B、C如下表：1.交易情況修正選擇案例均為正常市場價格，故不作交易情況修正。2.交易日期調(diào)整比較案例均為估價時點的相近時期房地產(chǎn)市場成交價格，故不作調(diào)整。3.房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況可分為區(qū)位、權(quán)益和實物三大方面，從而房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整。（1）區(qū)位狀況調(diào)整。（2）權(quán)益狀況調(diào)整。（3）實物狀況調(diào)整。4.估

12、價結(jié)果 總比準價格（單價）(7 3247 3817 346)37 350（元/m2）總比準價格（總價）7 35090/10 00066.15（萬元）（2）價值比率法成本市價法基本原理：以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。【特別注意】公式中的計算基數(shù)是被評估對象的現(xiàn)行合理成本，如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應該扣除。市盈率倍數(shù)法以參照物（企業(yè)）的價值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的相關(guān)的財務指標（如收益額）相乘估算評估對象價值的方法。主要適用對象：企業(yè)價值評估（二）間接比較法1、原理（1）利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或者市場標準（

13、標準可以是綜合標準、分項標準）作為標準，分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。（2）利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的評估方法。2.適用條件 不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似。2.間接比較分析 間接比較是以一個標準不動產(chǎn)或條件俱佳的不動產(chǎn)為基準，把交易案例和待估對象均與其逐項比較，然后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。 （1）區(qū)域因素間接比較 式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準；交易日期修正的分母為100，表示以可比實例成交

14、時的日期為基準；標準化修正的分子為100，表示以標準不動產(chǎn)所在區(qū)域的狀況為基準， 分母是可比實例所在區(qū)域相對于標準不動產(chǎn)所在區(qū)域的得分；區(qū)域因素修正的分母為100，表示以標準不動產(chǎn)所在區(qū)域的狀況為基準，分子是估價對象所在區(qū)域相對于標準不動產(chǎn)所在區(qū)域的得分； 個別因素修正的分子為100，表示以估價對象的個別因素為基準。（2）個別因素間接比較 式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準；交易日期修正的分母為100，表示以可比實例成交時的日期為基準；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以估價對象所在的區(qū)域因素為基準；標準化修正的分子為100，表示以標準不動產(chǎn)的個別因素狀況為基準，分母是可

15、比實例的個別因素相對于標準不動產(chǎn)的個別因素的得分；個別因素修正的分母為100，表示以標準不動產(chǎn)的個別因素狀況為基準，分子是估價對象的個別因素相對于標準不動產(chǎn)的個別因素的得分。 間接比較表激勵學生學習的名言格言220、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。221、世界會向那些有目標和遠見的人讓路（馮兩努香港著名推銷商）222、絆腳石乃是進身之階。223、銷售世界上第一號的產(chǎn)品不是汽車，而是自己。在你成功地把自己推銷給別人之前，你必須百分之百的把自己推銷給自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實地地邁一步。225、積極思考造成積極人生，消極思考造成消極人生。226、人之所

16、以有一張嘴，而有兩只耳朵，原因是聽的要比說的多一倍。227、別想一下造出大海，必須先由小河川開始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦關(guān)終歸楚；苦心人，天不負；臥薪嘗膽，三千越甲可吞吳。229、以誠感人者，人亦誠而應。230、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會都看到某種憂患。231、出門走好路，出口說好話，出手做好事。232、旁觀者的姓名永遠爬不到比賽的計分板上。233、怠惰是貧窮的制造廠。234、莫找借口失敗，只找理由成功。（不為失敗找理由，要為成功找方法）235、如果我們想要更多的玫瑰花，就必須種植更多的玫瑰樹。236、偉人之所以偉大，是因為他與別人共處逆境時，別人失去了信心，他卻下決心實現(xiàn)自己的目標。237、世上沒有絕望的處境，只有對處境絕望的人。238、回避現(xiàn)實的人，未來將更不理想。239、當你感到悲哀痛苦時，最好是去學些什么東西。學習會使你永遠立于不敗之地。240、偉人所達到并保持著的高處，并不是一飛就到的，而是他們在同伴們都睡著的時候，一步步