城市住宅經(jīng)濟(jì)概述培訓(xùn)教學(xué)課件(72張)

1、城市住宅經(jīng)濟(jì)第1頁(yè)，共73頁(yè)?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】了解城市住宅經(jīng)濟(jì)的基本概念和意義，掌握住宅的基本屬性和基本特點(diǎn)，明確住宅區(qū)位選擇與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系。掌握和理解城市住宅建設(shè)及供給理論、城市住宅消費(fèi)及需求理論等相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中的基本概念，并能初步應(yīng)用這些概念和分析方法討論城市住宅市場(chǎng)中的主要問(wèn)題及現(xiàn)象。能以城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來(lái)審視我國(guó)過(guò)去和當(dāng)前城市住宅制度中所存在的問(wèn)題，了解國(guó)家治理城市住宅問(wèn)題所實(shí)施的住房制度改革歷程和政策導(dǎo)向。十三五關(guān)于健全城鎮(zhèn)住房制度的相關(guān)內(nèi)容第2頁(yè)，共73頁(yè)。第一節(jié) 城市住宅經(jīng)濟(jì)概述 本節(jié)重點(diǎn)住宅經(jīng)濟(jì)及其相關(guān)概念住宅的基本屬性住宅經(jīng)濟(jì)的基本特點(diǎn)第3頁(yè)，共73頁(yè)。城市住宅經(jīng)濟(jì)的重大

2、研究意義城市生活離不開(kāi)住宅，住宅業(yè)涉及面廣，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)強(qiáng)，其迅速發(fā)展在一定程度上有利于改善人們的生活水平，提高生活質(zhì)量，建立合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化相關(guān)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)另一方面，由于住宅的公共物品屬性，政府往往對(duì)住宅市場(chǎng)造成很大影響，使不同群體的的社會(huì)福利發(fā)生變化同時(shí)住宅業(yè)還是一個(gè)城市的重要財(cái)政來(lái)源第4頁(yè)，共73頁(yè)。一、住宅經(jīng)濟(jì)及其相關(guān)概念（一）住宅的定義與功能1.住宅及其相關(guān)概念（1）住宅是以向人們提供居住條件為主要目的，并具有滿足居住、身心庇護(hù)、家庭生活、社會(huì)交往和財(cái)富儲(chǔ)備等基本功能的各類建筑物的統(tǒng)稱。第5頁(yè)，共73頁(yè)。住宅的分類：從建筑角度劃分可以分別按照建筑體形、建筑層數(shù)、建筑

3、材料、建筑平面、建筑性質(zhì)、建筑文化、結(jié)構(gòu)特征、交通組織等方面予以具體劃分從社會(huì)經(jīng)濟(jì)角度劃分可以按照根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分為私有住宅、公有住宅、社團(tuán)住宅。根據(jù)占有方式分為配給住宅、出租住宅、業(yè)主自用住宅根據(jù)經(jīng)濟(jì)關(guān)系劃分分為福利住宅和商品住宅第6頁(yè)，共73頁(yè)。（2）建筑、房屋和住宅的區(qū)別與聯(lián)系建筑：是構(gòu)成城市的最主要物質(zhì)要素之一。 三個(gè)要求：第7頁(yè)，共73頁(yè)。房屋：用于滿足人類生活、生產(chǎn)和活動(dòng)需要的建筑。工業(yè)建筑中的房屋一般指廠房、倉(cāng)庫(kù)等；民用建筑最多的是居住用戶，如住房、宿舍、旅館等；民用建筑中的公共建筑包括其他房屋，如商店、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等。住宅：是房屋中量大面廣的建筑物，也是人類直接居住的地方，

4、住宅以套為單位供人們居住。住宅應(yīng)滿足人類生活的空間性、舒適性、私密性等要求。在房屋中占有絕大多數(shù)的數(shù)量和交易量。建筑與房屋的物質(zhì)形態(tài)和價(jià)值形態(tài)一般是以住宅經(jīng)濟(jì)研究的主要對(duì)象。第8頁(yè)，共73頁(yè)。2.住宅的基本功能居住功能庇護(hù)功能家庭生活功能社會(huì)交往功能財(cái)富儲(chǔ)備功能文化藝術(shù)功能第9頁(yè)，共73頁(yè)。3.住宅的起源與發(fā)展住宅主要起源于以下3個(gè)需求安全的需求定居的需求管治的需求生活方式的轉(zhuǎn)變游牧向農(nóng)牧階級(jí)和國(guó)家的產(chǎn)生第10頁(yè)，共73頁(yè)。（二）住宅經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)：主要研究住宅消費(fèi)、住宅生產(chǎn)、住宅流通和分配問(wèn)題，屬于福利經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。注重于住房生產(chǎn)中舒適性和分配的公平性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)：比

5、住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)概念寬泛，包括以生產(chǎn)為目的的房屋商品研究。是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合稱。第11頁(yè)，共73頁(yè)。二、住宅的基本屬性（一）住宅的自然屬性第12頁(yè)，共73頁(yè)。（二）住宅的經(jīng)濟(jì)屬性住宅作為特殊商品，有三種特征：三種特征 但是住宅作為一種商品，凝結(jié)了大量的物力、人力和財(cái)力價(jià)值基礎(chǔ)和商品共同性 但是作為一種特殊商品，住宅具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性公平和效率 但是住宅的耐久性和未來(lái)升值性投資價(jià)值第13頁(yè)，共73頁(yè)。（三）住宅的福利屬性 住宅是社會(huì)程度很高的產(chǎn)品：第一，它作為滿足居民基本生存和發(fā)展需要的重要消費(fèi)品，已經(jīng)成為居民提高生活水平的重要目標(biāo)第二，城市住宅的外部性很強(qiáng)，涉及醫(yī)療、教育等公共配套設(shè)施的使用，

6、同時(shí)也涉及多方面、多角度的利益群第14頁(yè)，共73頁(yè)。三、住宅經(jīng)濟(jì)的基本特點(diǎn)（一）需求的不可替代性（二）產(chǎn)品的空間性和固定性根本價(jià)值在于固定的空間價(jià)值（三）價(jià)值的雙重性物質(zhì)的使用價(jià)值和勞動(dòng)交換價(jià)值 （四）成本的雙源性級(jí)差地租成本（區(qū)位成本）和房屋建筑成本（空間成本）（五）房地產(chǎn)的投資大和效用期長(zhǎng)（六）住宅經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高第15頁(yè)，共73頁(yè)。（七）住宅經(jīng)濟(jì)強(qiáng)烈依賴并支持金融業(yè)的發(fā)展投資大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資回收期長(zhǎng)依賴金融機(jī)構(gòu)支持（八）住宅經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是具有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)我國(guó)土地國(guó)有，交易的是土地使用權(quán)和住宅所有權(quán)（九）住宅市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)和壟斷雙重性質(zhì)一方面，土地稀缺性，城市住宅有限供給，房地產(chǎn)項(xiàng)

7、目需要大量資金及其他開(kāi)發(fā)條件，少數(shù)的開(kāi)發(fā)商使壟斷成為可能；另一方面，普通住宅市場(chǎng)上的商品開(kāi)發(fā)商很多，需求者也較多，所以又具有很大的競(jìng)爭(zhēng)性第16頁(yè)，共73頁(yè)。第二節(jié) 城市住宅經(jīng)濟(jì)理論 本節(jié)重點(diǎn)城市住宅建設(shè)及供給理論城市住宅消費(fèi)及需求理論住宅的流通城市住宅市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)供求平衡第17頁(yè)，共73頁(yè)。一、城市住宅建設(shè)及供給理論（一）住宅建設(shè)供給及其相關(guān)概念1.住宅供給的相關(guān)概念 住宅供給是指由市場(chǎng)向住宅投資者和住宅消費(fèi)者提供其所需的住宅存量與住宅服務(wù)流量的過(guò)程 存量供給令住宅存量在數(shù)量上得到增長(zhǎng)。與住宅生產(chǎn)相關(guān)，表現(xiàn)為實(shí)物形態(tài)，反映的是量的多少 流量供給令住宅服務(wù)流量在質(zhì)量上或數(shù)量上得到提高。與住宅改進(jìn)和

8、維護(hù)相關(guān)，表現(xiàn)為非實(shí)物形態(tài)，反映的是質(zhì)的好壞第18頁(yè)，共73頁(yè)。2.住宅供給的方式從住宅供給的概念上劃分：住宅生產(chǎn)住宅存量增加住宅改進(jìn)住宅服務(wù)流量增加住宅維護(hù)住宅服務(wù)流量可持續(xù)第19頁(yè)，共73頁(yè)。從住宅供給的市場(chǎng)角度劃分： 基本由市場(chǎng)調(diào)節(jié)型 本由國(guó)家分配型 政府干預(yù)下的市場(chǎng)調(diào)節(jié)補(bǔ)充型 市場(chǎng)調(diào)節(jié)與國(guó)家分配并行的混合型第20頁(yè)，共73頁(yè)。（二）影響住宅供給的因素 從長(zhǎng)期供給趨勢(shì)看，影響住宅總供給的主要因素是住宅產(chǎn)業(yè)制度，與產(chǎn)業(yè)政策相關(guān)的貨幣金融政策和投資體制。具體包括以下幾個(gè)方面：1.住宅價(jià)格 價(jià)格與供給量成同方向變化，住宅供給曲線是一條向右上方傾斜的曲線。第21頁(yè)，共73頁(yè)。2.土地使用政策 由

9、于土地的稀缺性，城市住宅的供給能力，在很大程度上取決于政府的土地政策。政府供應(yīng)土地的多少將直接影響到城市住宅供給量。3.稅收政策和利率政策 稅收是調(diào)節(jié)收益的杠桿，影響住宅投資的回報(bào)率和經(jīng)營(yíng)的安全性，影響投資者對(duì)住宅的投入，限制或者擴(kuò)大市場(chǎng)供給。 利率由于住宅開(kāi)發(fā)所需的大量資金與金融機(jī)構(gòu)的資金支持分不開(kāi)，其高低直接影響住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量。第22頁(yè)，共73頁(yè)。4.市場(chǎng)需求 供給的多少取決于需求的多少，這是市場(chǎng)運(yùn)行的基本準(zhǔn)則。需求量大，必定會(huì)促使開(kāi)發(fā)商進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，增加住宅供給量。5.住宅開(kāi)發(fā)商的投資預(yù)期 住宅由開(kāi)發(fā)商提供，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期的好壞會(huì)影響住宅的供給。另外，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政府支持、建筑技術(shù)等也

10、影響城市住宅的供給。第23頁(yè)，共73頁(yè)。二、城市住宅消費(fèi)及需求理論（一）住宅需求及其相關(guān)概念1.住宅需求的概念住宅需求是指在各種可能的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且有能力購(gòu)買的住宅服務(wù)的數(shù)量。取決于消費(fèi)者對(duì)住宅的消費(fèi)欲望與其財(cái)政資源。第24頁(yè)，共73頁(yè)。2.住宅需求的類別 住宅需求可以按照不同的角度劃分以下幾類：（1）從需求時(shí)效上劃分 有效需求在當(dāng)前時(shí)期已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)的、有居民購(gòu)買力為后盾的現(xiàn)實(shí)需求。 潛在需求在當(dāng)前時(shí)期尚未表現(xiàn)出來(lái)的、缺乏購(gòu)買力基礎(chǔ)，但很有可能在今后的某一段時(shí)間逐漸形成的未來(lái)需求。第25頁(yè)，共73頁(yè)。（2）從需求成因上劃分新增需求從無(wú)到有地增加的那部分需求，包括新增人口（本地新生或

11、異地遷入)和新增家庭（大家庭裂解成小家庭）進(jìn)入社會(huì)所提出的住宅需求擴(kuò)張需求因原有住戶從少到多，從劣到優(yōu)地增大住宅消費(fèi)所追求的那部分需求第26頁(yè)，共73頁(yè)。（3）從住宅需求的階段劃分第27頁(yè)，共73頁(yè)。（4）從需求性質(zhì)上劃分消費(fèi)需求完全出于自我居住目的而購(gòu)買或租賃住宅的行為投資需求不以或不完全以自我居住為目的，而是把住宅當(dāng)作一種固定資產(chǎn)和投資手段，出于保值增值或合理避稅的需求才購(gòu)買住宅的行為第28頁(yè)，共73頁(yè)。3.住宅需求的特點(diǎn)（1）個(gè)別性 是指在不同的人在不同階段對(duì)于住宅的需求是不一樣的，即溫飽階段和富裕階段追求的住宅是不一樣的（2）漸變性 “家庭生命周期”來(lái)反映，即指一個(gè)以家長(zhǎng)代表的家庭，從

12、開(kāi)始建立到家長(zhǎng)死亡或并入小家庭的全過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中家庭對(duì)于住宅的需求顯然是變化的第29頁(yè)，共73頁(yè)。（3）復(fù)合性 對(duì)住宅的需求可能包含兩種需求對(duì)象（住宅存量與住宅服務(wù)流量）、對(duì)應(yīng)三種實(shí)現(xiàn)手段（前者通過(guò)住宅投資與業(yè)主自用來(lái)實(shí)現(xiàn)，后者通過(guò)業(yè)主自用和住宅消費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)）（4）效用調(diào)節(jié)性 這是住宅商品的顯著特點(diǎn)，其效用大小主要取決于消費(fèi)者的偏好?？赡軙?huì)因?yàn)榈囟?，具體朝向，樓層等外在因素導(dǎo)致選購(gòu)興趣上的差異第30頁(yè)，共73頁(yè)。（二）住宅需求的影響因素1.價(jià)格的影響（1）住宅價(jià)格對(duì)住宅需求的逆向調(diào)節(jié) 住宅價(jià)格越高，需求就越少（2）其他商品和服務(wù)價(jià)格對(duì)住宅需求的間接調(diào)節(jié) 住宅作為生活必需品，與其他商品和服務(wù)之

13、間的替代性彈性數(shù)值不大，所以這種調(diào)節(jié)能力甚微第31頁(yè)，共73頁(yè)。（3）住宅需求的價(jià)格彈性 住宅需求的價(jià)格彈性價(jià)格變化（R/R）引起的住宅需求變化（ Q/Q)的幅度Ep來(lái)加以說(shuō)明。歐美國(guó)家研究表明，住宅需求價(jià)格彈性取值主要分布在0.6-0.8之間的范圍內(nèi)，顯然家庭在決定住宅消費(fèi)時(shí)會(huì)有一些顧慮，但是卻對(duì)住宅的價(jià)格變動(dòng)不明感。這表明住宅是缺乏彈性的不可或缺的必需品。也就是說(shuō)無(wú)論收入怎樣變動(dòng)，人們都不可能不消費(fèi)它。而缺乏彈性的商品。若價(jià)格下降會(huì)導(dǎo)致收入的下降，這也正是開(kāi)發(fā)商寧愿空置商品房也不愿降價(jià)的原因。第32頁(yè)，共73頁(yè)。2.收入的影響（1）收入的構(gòu)成與選擇通常把住戶的當(dāng)前收入Y分成兩個(gè)部分：較為固

14、定的永久性收入Yp基于個(gè)人在過(guò)去的長(zhǎng)期所得和對(duì)未來(lái)的預(yù)期而作出的判斷，如工資薪酬收入 變化莫測(cè)的臨時(shí)性收入Yt短暫的非正常的、非持續(xù)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，即可能是盈利也可能是虧損，一般無(wú)法事先評(píng)估，如股市猛漲或者大跌 住宅消費(fèi)作為一種長(zhǎng)期的永續(xù)行為，只能與Yp相關(guān)，而與難預(yù)測(cè)的Yt無(wú)關(guān)。即住宅需求取決于住戶當(dāng)前收入中的永久性收入。第33頁(yè)，共73頁(yè)。（2）住宅需求的收入彈性住宅需求的收入彈性是指收入的變化（Y/Y）引起的住宅需求的變化（Q/Q）的幅度Em，來(lái)加以說(shuō)明。Em = 1, 為單一彈性, 說(shuō)明需求與收入等比例變動(dòng); Em 1, 為富有彈性, 說(shuō)明一個(gè)單位的收入變動(dòng), 會(huì)引起大于一個(gè)單位的需求變動(dòng)

15、; Em 1, 為缺乏彈性, 說(shuō)明一個(gè)單位的收入變動(dòng), 會(huì)引起小于一個(gè)單位的需求變動(dòng)。研究表明：住宅需求收入彈性取值大多集中在0.5-1.5區(qū)間內(nèi)。顯然，住宅需求收入彈性與家庭收入的高低有關(guān)：當(dāng)家庭收入水平較低時(shí)，住宅主要是一種生存資料，人們對(duì)它沒(méi)有額外需求，也不能減少基本的生存空間，這個(gè)階段的Em 1，屬于富有彈性。對(duì)于租房者而言，收入的需求彈性小于購(gòu)房者第34頁(yè)，共73頁(yè)。3.人口的影響第35頁(yè)，共73頁(yè)。4.家庭的影響當(dāng)人口規(guī)模一定時(shí)，家庭類型結(jié)構(gòu)便成為決定家庭總量，進(jìn)而決定住宅需求總量的關(guān)鍵因素。一般來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海地區(qū)和大中城市的家庭結(jié)構(gòu)中，單親家庭和一代或一人家庭等非傳統(tǒng)

16、家庭的比例要高于欠發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸地區(qū)和小城鎮(zhèn)，以至于戶均人口更少、同等人口規(guī)模下的家庭數(shù)目更多，因此對(duì)住宅的需求也高。此外，城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)偏好、人們的居住傳統(tǒng)與行為方式、住宅市場(chǎng)的發(fā)育與金融支持等，也都不同程度的影響著城市住宅需求量。第36頁(yè)，共73頁(yè)。三、住宅流通1.住宅的流通方式主要由以下幾種：差價(jià)互換自建自用配給租賃購(gòu)買第37頁(yè)，共73頁(yè)。2.住宅的租金與售價(jià)（1）住宅租金的構(gòu)成住宅租金就是住宅服務(wù)流量的價(jià)格，實(shí)質(zhì)上也是住宅所有者零星出賣住宅所有權(quán)的價(jià)格。主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：第38頁(yè)，共73頁(yè)。（2）住宅售價(jià)的構(gòu)成住宅售價(jià)就是住宅存量的價(jià)格。其構(gòu)成包括以下8各部分效用調(diào)節(jié)利

17、潤(rùn)稅金利息管理費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施及基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)土地征用費(fèi)第39頁(yè)，共73頁(yè)。我國(guó)目前的商品房?jī)r(jià)格主要包括已下幾個(gè)方面：效用調(diào)節(jié)企業(yè)利潤(rùn)稅費(fèi)管理成本資金成本建設(shè)成本拆遷成本土地成本第40頁(yè)，共73頁(yè)。它實(shí)際上是住宅使用權(quán)的一次性批發(fā)價(jià)與分期性零售價(jià)之比?？紤]到住宅的使用壽命一般在50年以上，因此的正常取值范圍應(yīng)在20-40之間，也就是20-40年的租金收入大體上相當(dāng)于當(dāng)前的銷售收入。若過(guò)小，說(shuō)明售價(jià)偏低，租金偏高，人們會(huì)傾向于買房而不租房；若過(guò)大，說(shuō)明售價(jià)偏高，租金偏低，人們會(huì)傾向于租房而非買房；只有取值在正常范圍內(nèi)，人們才會(huì)根據(jù)自己的消費(fèi)偏好和經(jīng)濟(jì)實(shí)力做出正確的選擇。第41頁(yè)，共73頁(yè)

18、。四、城市住宅市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)供求平衡（一）住宅市場(chǎng)及其概念1.住宅市場(chǎng)的概念及其功能廣義概念狹義概念是指以住宅存量和服務(wù)流量以及與住宅相關(guān)的生產(chǎn)要素為流通對(duì)象，在住宅需求者與供給者之間提供溝通機(jī)會(huì)和便利條件，以促成住宅商品完成交易的場(chǎng)所或機(jī)制是指進(jìn)行住宅買賣和租賃行為的經(jīng)濟(jì)組織第42頁(yè)，共73頁(yè)。住宅市場(chǎng)的功能主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第43頁(yè)，共73頁(yè)。2.住宅市場(chǎng)的分類（1）根據(jù)交易對(duì)象劃分：住宅存量市場(chǎng)和住宅服務(wù)流量市場(chǎng)住宅存量市場(chǎng)住宅服務(wù)市場(chǎng)表現(xiàn)為住宅單元的數(shù)量，由建筑材料、占有的土地和投入的活勞動(dòng)組成單位時(shí)間里住宅向居住者提供的服務(wù)的數(shù)量，由住宅存量、人員勞動(dòng)以及使住宅正常運(yùn)行的必備條件組

19、成第44頁(yè)，共73頁(yè)。（2）根據(jù)權(quán)益關(guān)系劃分住宅業(yè)權(quán)市場(chǎng)以住宅業(yè)權(quán)為標(biāo)的物進(jìn)行交易，通過(guò)售賣與差價(jià)互換的方式進(jìn)行交易住宅租賃市場(chǎng)以住宅使用權(quán)為標(biāo)的物，通過(guò)租賃的方式進(jìn)行市場(chǎng)交易住宅信托市場(chǎng)以住宅使用權(quán)為標(biāo)的物，住宅業(yè)主將住宅的經(jīng)營(yíng)、管理、維修等活動(dòng)，委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)去操作而付給服務(wù)費(fèi)第45頁(yè)，共73頁(yè)。（3）根據(jù)市場(chǎng)體系劃分住宅一級(jí)市場(chǎng)以新建住宅業(yè)權(quán)為標(biāo)的物進(jìn)行交易的市場(chǎng)住宅二級(jí)市場(chǎng)以舊有住宅業(yè)權(quán)為標(biāo)的物進(jìn)行交易住宅三級(jí)市場(chǎng)以住宅使用權(quán)為交易對(duì)象的市場(chǎng)，包括私人住宅的租賃、轉(zhuǎn)租等第46頁(yè)，共73頁(yè)。3.住宅市場(chǎng)的過(guò)濾現(xiàn)象過(guò)濾效應(yīng)的成因：第一，收入提高；第二，供給擴(kuò)大第47頁(yè)，共73頁(yè)。4.住宅市

20、場(chǎng)的空置現(xiàn)象（1）商品空置房辨析歐美國(guó)家：將現(xiàn)狀未被居用的住宅稱為空置住宅。造成原因：房東主觀因素閑置不用，或是市場(chǎng)客觀因素空屋以待。我國(guó)：空置商品房包括三類：待售商品房建成竣工時(shí)間在一年以內(nèi)的待售商品房滯銷商品房建成時(shí)間一年以上、三年以內(nèi)的滯銷商品房積壓商品房建成竣工時(shí)間三年以上的積壓商品房 顯然，真正的空置商品房是指建成竣工達(dá)一年及以上而仍未售出或者租出的商品房。第48頁(yè)，共73頁(yè)。V為商品房空置率，At為商品房空置面積，Qt為商品房竣工面積，t為考察的計(jì)算期年數(shù)。第49頁(yè)，共73頁(yè)。（3）商品房空置的原因國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，2005年前11個(gè)月，商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，比2004年

21、同期增長(zhǎng)14.2%，規(guī)模超過(guò)2005年上半年空置面積。城市統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間 空置面積（萬(wàn)平方米）比較時(shí)間空置面積北京2005.121374.202005.131.6上海2005.121000.002005.1153.00武漢2005.12162.142005.133.20蘇州2005.12325.732005.1150.00銀川2005.12256.602005.126.40表1-1主要國(guó)家城市商品房空置狀況表數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第50頁(yè)，共73頁(yè)。住房空置率相關(guān)鏈接/special/gz_zhufangkongzhilv/第51頁(yè)，共73頁(yè)。之所以出現(xiàn)這么大面積的商品房空置，其原因可能如下：第一

22、，商品房市場(chǎng)住房供需錯(cuò)位，高檔住宅供應(yīng)過(guò)多，引起中低價(jià)位住宅以及經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)數(shù)量大量下降，即住房供給結(jié)構(gòu)性矛盾；第二，商品房?jī)r(jià)格瘋漲，超過(guò)消費(fèi)者的承受能力，引致商品房市場(chǎng)有效需求不足；第三，超額利潤(rùn)當(dāng)?shù)?，部分開(kāi)發(fā)商“捂盤惜售”，造成商品房空置率繼續(xù)攀升；第四，宏觀調(diào)控新政出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)性需求受到影響，致使空置量增加；第五，消費(fèi)者消費(fèi)觀念改變，轉(zhuǎn)而青睞品牌商品房和開(kāi)發(fā)商，導(dǎo)致一些非品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品滯銷。第52頁(yè)，共73頁(yè)。（二）城市住宅市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)平衡經(jīng)濟(jì)學(xué)的供需均衡理論同樣適用于住宅市場(chǎng)，即住宅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量和價(jià)格與住宅市場(chǎng)需求的數(shù)量和價(jià)格之間的均衡點(diǎn)，就是房地產(chǎn)的均衡價(jià)格。是一種理想

23、狀態(tài)。如圖所示：PP1P2P3Q1Q3Q2QS2S1D2D1abc第53頁(yè)，共73頁(yè)。第三節(jié) 我國(guó)城市住宅制度的改革歷程和政策導(dǎo)向 本節(jié)重點(diǎn)我國(guó)城市住宅制度的改革歷程我國(guó)傳統(tǒng)的城市住房制度及住房問(wèn)題成因我國(guó)未來(lái)城市住宅制度改革的政策導(dǎo)向與措施第54頁(yè)，共73頁(yè)。一、我國(guó)城市住宅制度的改革歷程回顧我國(guó)城市住宅制度的改革歷程，大概劃分為四個(gè)階段第55頁(yè)，共73頁(yè)。（一）1978年1993年住房實(shí)物分配制度改革階段由于福利分房制度逐漸暴露出的問(wèn)題以及住房供給不足矛盾的突出，促使我國(guó)政府必須尋求解決途徑。1978年1993年的15年是我國(guó)福利分房制度改革不斷探索和發(fā)展的階段，具體可以分為兩個(gè)階段：第一

24、階段是福利分房制度改革探索階段（19781985年）。在這一階段里，我國(guó)政府進(jìn)行了公房出售和補(bǔ)貼出售住房試點(diǎn)，為住房制度改革進(jìn)行了多種形式的嘗試和創(chuàng)新，積累有益的經(jīng)驗(yàn)。 第二階段是福利分房制度改革深化階段（1986年1993年）。在之前試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。第56頁(yè)，共73頁(yè)。（二）1994年1998年住房實(shí)物分配向住房市場(chǎng)化改革的過(guò)渡階段1994年7月18日國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，確定房改的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城

25、鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”?！叭摹奔锤淖冇?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式?！八慕ā奔唇⑴c社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收人家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

26、和房屋維修、管理市場(chǎng)。第57頁(yè)，共73頁(yè)。（三）1999年2004年住房市場(chǎng)化全面推行階段國(guó)發(fā)199823號(hào)文后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)國(guó)研中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1998年至2004年我國(guó)的房地產(chǎn)投資完成額持續(xù)了7年的兩位數(shù)的快速增長(zhǎng)，并且在2002年以后的幾年中出現(xiàn)了房地產(chǎn)“過(guò)熱”的情況，7年的同比增長(zhǎng)率分別為14、14、21、27、23、30和30。國(guó)發(fā)200318號(hào)文對(duì)國(guó)發(fā)199823號(hào)文進(jìn)行了修正，將國(guó)發(fā)199823號(hào)文提出的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”改變?yōu)樽尅岸鄶?shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供應(yīng)。采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高

27、其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。”同時(shí)將經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)重新定位為“是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。18號(hào)文的出臺(tái)將大多數(shù)家庭的住房推向了市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了我國(guó)住房市場(chǎng)化的根本轉(zhuǎn)變。第58頁(yè)，共73頁(yè)。（四）2005年至今房地產(chǎn)調(diào)控階段國(guó)發(fā)200318號(hào)文實(shí)施以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，但與此同時(shí)由于房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，也引發(fā)了一系列社會(huì)問(wèn)題，百姓住房難問(wèn)題越來(lái)越突出，我國(guó)政府開(kāi)始加強(qiáng)宏觀調(diào)控。國(guó)不斷出臺(tái)各種調(diào)控措施，進(jìn)一步緊縮“銀根”、“地根”，但是房地產(chǎn)調(diào)控至今，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)尚未達(dá)到，以北京、上海、深圳等城市為代表，全國(guó)房?jī)r(jià)總體繼續(xù)上漲。國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城

28、市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（24號(hào)文）的出臺(tái)引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。24號(hào)文要求進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，完善配套政策和工作機(jī)制。24號(hào)文首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。第59頁(yè)，共73頁(yè)。二、我國(guó)傳統(tǒng)的城市住房制度及住房問(wèn)題成因（一）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下城市住房分配制度所存在的問(wèn)題及成因時(shí)期從新中國(guó)建立到1994年住宅制度概括為國(guó)家和單位投資建房、低租金、分配制、福利型、不可流通結(jié)果致使國(guó)家或單位面臨巨大的財(cái)政壓力，長(zhǎng)期的住房問(wèn)題得不到解決，城市住宅問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。第60頁(yè)，共73頁(yè)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下城

29、市住宅面臨的問(wèn)題：第61頁(yè)，共73頁(yè)。（二）當(dāng)前我國(guó)城市住房制度中所存在的問(wèn)題在住房市場(chǎng)取得快速發(fā)展同時(shí)，一些影響其健康發(fā)展的矛盾也同時(shí)在積累，其中，尤其以住房結(jié)構(gòu)不合理、住房分配差距過(guò)大、住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快等矛盾最為突出面對(duì)上述情況，政府多次出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施，以保持市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展取得了一定成效，但是一些深層次的矛盾依然存在，專家學(xué)者也紛紛建言獻(xiàn)策，進(jìn)一步深化房改日益迫切第62頁(yè)，共73頁(yè)。（三）城市住房體制改革的總體思路1.統(tǒng)一思想，明確對(duì)住房的定位 住房作為一種特殊商品，滿足人們最基本的生活需求，不可替代，土地稀缺性決定了住房總量相對(duì)有限，因此部分群體對(duì)住房的過(guò)度占有必然

30、會(huì)對(duì)其余的住房群體產(chǎn)生影響； 住房作為準(zhǔn)公共物品，不應(yīng)采取完全市場(chǎng)化的方式， 要求政府不僅要從建筑質(zhì)量和工程標(biāo)準(zhǔn)上管理住房市場(chǎng)，更要從住房規(guī)劃、土地規(guī)劃、市場(chǎng)管理等各方面加強(qiáng)管理第63頁(yè)，共73頁(yè)。2.理順住房保障與市場(chǎng)化供應(yīng)之間的關(guān)系，在二者之間設(shè)置“防火墻”在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，各交易主體平等自愿是一個(gè)最基本的準(zhǔn)則。對(duì)于市場(chǎng)機(jī)制的缺陷與不足，政府可以通過(guò)保障來(lái)滿足低收入群體的需要，但這種保障不能損害市場(chǎng)機(jī)制自身所發(fā)揮的作用。最后，住房保障在設(shè)置進(jìn)入門檻的同時(shí)，還需設(shè)置相應(yīng)的退出機(jī)制。第64頁(yè)，共73頁(yè)。3.完善住房各相關(guān)制度，包括土地制度、金融制度、稅收制度等，嚴(yán)防投機(jī)，保持市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展

31、在土地制度上，要進(jìn)一步完善土地“招拍掛”制度，根據(jù)用地的性質(zhì)決定出讓方式。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)已出讓土地的監(jiān)管在金融制度上，要保持金融對(duì)住房的適度支持，建立基于風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的住房信貸體系，避免住房市場(chǎng)價(jià)格泡沫向銀行體系傳遞在稅收制度上，要逐步降低住房建設(shè)和交易階段的稅負(fù)水平，同時(shí)建立起基于人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)的累進(jìn)型物業(yè)稅，增加持有階段的稅負(fù)，削弱住房的投機(jī)屬性，保持住宅市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康、快速發(fā)展第65頁(yè)，共73頁(yè)。4.推行物業(yè)管理，以專業(yè)化服務(wù)提高居住水平通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)住宅物業(yè)實(shí)行管理和服務(wù)，把各個(gè)單位從繁瑣冗雜的居民生活服務(wù)中解脫出來(lái)，不僅進(jìn)一步理清了投資者，經(jīng)營(yíng)管理者和消費(fèi)者的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系

32、，也是服務(wù)更有效率，居民更有實(shí)惠第66頁(yè)，共73頁(yè)。三、我國(guó)未來(lái)城市住宅制度改革的政策導(dǎo)向與措施簡(jiǎn)而言之，在繼續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)積極實(shí)施防止投機(jī)的住房政策以及面向住房困難群體的扶持政策繼續(xù)堅(jiān)持市場(chǎng)化方向大力發(fā)展租房市場(chǎng)抑制住房市場(chǎng)投機(jī)行為針對(duì)住房困難群體的住房保障制度第67頁(yè)，共73頁(yè)。十三五：健全城鎮(zhèn)住房制度建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。第68頁(yè)，共73頁(yè)。健全住房供應(yīng)體系。加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入和

33、中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場(chǎng)多樣化住房需求。第69頁(yè)，共73頁(yè)。健全保障性住房制度。建立各級(jí)財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房有效供給。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運(yùn)營(yíng)效率。第70頁(yè)，共73頁(yè)。健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、