2022年房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

1、 永川房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告初稿策劃部摘 要本案之“項(xiàng)目市場供需調(diào)查”旨在從區(qū)域?qū)傩?、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場的初步分析研究中，發(fā)掘項(xiàng)目開發(fā)之市場機(jī)會點(diǎn)，從而確保項(xiàng)目成功運(yùn)營。本案之“項(xiàng)目“市場研究”旨在有效規(guī)避來自政策、資金、市場的風(fēng)險(xiǎn)，把握市場脈搏、確定市場細(xì)分方向，為項(xiàng)目成功運(yùn)營提供策略性方向。包括建立在我司初步市場調(diào)研結(jié)果和強(qiáng)大的數(shù)據(jù)資源基礎(chǔ)之上研判而得的，從而確保項(xiàng)目市場價(jià)值的最大化。通過市場調(diào)查暨產(chǎn)品初步定位研究為開發(fā)項(xiàng)目成功運(yùn)營的基礎(chǔ)上獲取更高的開發(fā)價(jià)值回報(bào)將是我司之服務(wù)宗旨和工作使命！第一篇 市場參考思路決定出路，觀念造就市場。在進(jìn)行本項(xiàng)目市場調(diào)查及分析研究之前，我們先行就項(xiàng)目

2、定位甄選思想?yún)⒖?。一、高?菲利普科特勒在“大營銷”概念中指出：國家、城市都應(yīng)成為一個被經(jīng)營的品牌，國家、城市的品牌同樣需要用營銷策略去整合、塑造品牌形象。本案就是永川城市運(yùn)營的典型項(xiàng)目。二、深度2004，是中國城市運(yùn)營元年。從此開始城市升級與產(chǎn)業(yè)格局調(diào)整成為主旋律。城市運(yùn)營的時代，智本成為新經(jīng)濟(jì)的能量。智本無形，卻產(chǎn)生對城市格局與人文生活的深刻影響，這是房地產(chǎn)開發(fā)商必須深度認(rèn)知的更高級能量從地產(chǎn)開發(fā)到更為進(jìn)步的生活方式的開發(fā)和城市文明的開發(fā)。三、廣度“1979年，那是一個春天，有一位老人在中國的南海邊劃了一個圈”一曲春天的故事唱響了大江南北，世紀(jì)偉人鄧小平30年前在當(dāng)時地圖上都找不到的一個邊

3、陲小鎮(zhèn)劃的“圈”，如今已變成一座現(xiàn)代化都市深圳2007年6月18日，重慶作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展特區(qū)，讓重慶在直轄十年之際有了一次質(zhì)的飛躍！參照鄧小平的豐功偉績，重慶也畫了一個“圈”。2010年6月18日，兩江新區(qū)的掛牌成立，重慶繼濱海新區(qū)和浦東新區(qū)后內(nèi)陸第一個國家級新特區(qū)，這個“特”字蘊(yùn)含了中央政策對開放思維，中國進(jìn)入的重慶時間，產(chǎn)業(yè)集聚，離岸金融中心，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌將加速重慶現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展，周邊區(qū)縣也將得到全新的占位。永川作為一圈之列將作為渝西中心城市，理當(dāng)成為城鄉(xiāng)改革、城市化先達(dá)標(biāo)的示范區(qū)，而本案無疑成為實(shí)現(xiàn)真正城市化居住的樣板。第二篇 城市背景解讀永川發(fā)展“藍(lán)皮書”永川因城區(qū)“三河匯碧”，形如篆

4、文“永”字而得名，1992年5月，永川撤縣建市2006年12月，經(jīng) HYPERLINK /view/17491.htm t _blank 國務(wù)院批準(zhǔn)撤市設(shè)區(qū)， 重慶直轄之后，特別是新千年伊始，永川借區(qū)位成渝走廊優(yōu)勢和獨(dú)特自然優(yōu)勢，把永川打造成為重慶西部中心城市和職業(yè)教育基地。依托永川的歷史沉淀，憑借統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的政策春風(fēng)。永川建立起大項(xiàng)目-產(chǎn)業(yè)鏈-產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展態(tài)勢規(guī)模初具，蓄勢待發(fā)。努力塑造“森林之城、溫馨之都，職教之城、人文之都，創(chuàng)業(yè)之城、財(cái)富之都，開放之城、商貿(mào)之都，茶竹之城、休閑之都”特色形象，描繪了一個“長江上游現(xiàn)代化都市”的宏偉藍(lán)圖永川投資興建公共租賃房打造宜居都市實(shí)現(xiàn)幸福城市；大力發(fā)

5、展職業(yè)教育，實(shí)現(xiàn)城市差異化發(fā)展，成就渝西教育高地的宏偉目標(biāo)，通過加快三湖建設(shè)全力開啟“三湖時代”，創(chuàng)建精美城市。二、1小時經(jīng)濟(jì)圈惠及永川以主城為核心，在交通1小時可通達(dá)的范圍內(nèi)，形成一個具有明顯聚集效應(yīng)、具備競爭優(yōu)勢的西部地區(qū)最大城市群1小時經(jīng)濟(jì)圈。“1小時經(jīng)濟(jì)圈”由23個區(qū)縣組成。包括：主城9區(qū)、永川、合川、涪陵、長壽、江津、萬盛、璧山、綦江、榮昌、南川、大足、潼南、銅梁、武隆。 “1小時經(jīng)濟(jì)圈”幅員面積3萬平方公里，目前常住人口1600萬人，接近全市的60%，其中城鎮(zhèn)人口接近1000萬，城鎮(zhèn)化率接近60%。據(jù)預(yù)測，通過加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、鼓勵農(nóng)民進(jìn)城等一系列舉措，1015年后，“1小時經(jīng)濟(jì)圈

6、”的地區(qū)GDP將超過全市的80%，集聚的城鎮(zhèn)人口超過2000萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)75%。 “1小時經(jīng)濟(jì)圈”規(guī)劃的審批通過讓主城周邊各節(jié)點(diǎn)城市重新獲得了一個全新的勃發(fā)。于此，永川的發(fā)展必將迎來一個快速發(fā)展和全面升級的時代，而這將僅僅是永川發(fā)展的一個起點(diǎn)，未來迎接永川的將是更加輝煌的明天！三、永川城市化考量2007年底的永川城市化率48.8%，高于重慶水平，職業(yè)教育給永川貢獻(xiàn)率7.5個百分點(diǎn)，到2010年，永川職業(yè)教育城的面積將拓展到8平方公里，在校生將增加到10萬人。屆時，職業(yè)教育對永川市的城市化貢獻(xiàn)率將提高到9個百分點(diǎn)，城市化已經(jīng)達(dá)到56%，永川目前常住人口為93萬，預(yù)計(jì)到2020永川的城區(qū)從目前

7、的43平方公里擴(kuò)大到100萬人口配100平方公里城區(qū)面積。新增人口則通過產(chǎn)業(yè)從300億元增加到1500億元來帶動人口集聚，以及高鐵時代吸引原來在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口，以及第二產(chǎn)業(yè)帶來的服務(wù)業(yè)就業(yè)。城市發(fā)展的宏觀目標(biāo)表明，僅僅依靠政府單方作為來實(shí)現(xiàn)城市化是不可能的。永川加速實(shí)現(xiàn)城市化的關(guān)鍵在于：以職業(yè)教育產(chǎn)業(yè)為依托的現(xiàn)代工業(yè)及服務(wù)業(yè)聚集效應(yīng)以獨(dú)特地理區(qū)位為特征的渝西商貿(mào)物流樞紐中心依托路、橋、軌道交通線建立起快捷的成、渝交通網(wǎng)絡(luò)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與江津、榮昌、雙橋互動互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)繁榮共享投資拉動消費(fèi)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的升級換代，拉升區(qū)域宜居指數(shù)，輻射周邊及外來置業(yè)人群，抑制高端消費(fèi)外流四、大

8、交通改善永川三環(huán)高速三環(huán)高速城際鐵路城際鐵路成渝鐵路成渝鐵路永川加快對外通道公路網(wǎng)建設(shè)。搞好三環(huán)高速公路永川至江津段招標(biāo)、設(shè)計(jì)等工作，加快永川至江津兩大區(qū)域中心城市高速公路建設(shè)。到2011年，基本建成成渝、三環(huán)、永津等三條高速公路，通車?yán)锍踢_(dá)到130公里；加快沿江北岸一級公路永川段、永川至主城區(qū)快速通道一級公路，在2011年開工建設(shè)80公里一級公路。加大鐵路協(xié)調(diào)力度。繼續(xù)做好成渝鐵路客運(yùn)專線協(xié)調(diào)服務(wù)，爭取渝昆鐵路過境永川；加快合川-永川-瀘州城際鐵路、永川-主城區(qū)軌道交通研究論證，盡快開工建設(shè)。到2011年，鐵路里程達(dá)到100公里。加快永川樞紐港建設(shè)進(jìn)度。發(fā)揮長江黃金水道優(yōu)勢，積極爭取市級及以

9、上國有企業(yè)整體打造永川港。到2011年，基本建成8個1000噸級碼頭泊位，港口貨物吞吐量達(dá)到1000萬噸（含30萬標(biāo)箱），基本建成3平方公里的港口物流園區(qū)。永川作為川東渝西八區(qū)的交通樞紐，也是成渝經(jīng)濟(jì)物流貿(mào)易重要集散地。! i ! Z* i7 N$ A9 + C1 0 P; c& x, C u; j) X! |- 五、城市交通通達(dá)全城永川打造10分鐘主城，半小時永川，1小時周邊的交通網(wǎng)絡(luò)！10分鐘主城。加緊優(yōu)化成渝城際永川段線型初步設(shè)計(jì)，促進(jìn)城際鐵路與長途客運(yùn)、城市公交無縫對接，實(shí)現(xiàn)10分鐘通達(dá)主城。半小時永川。完善城市三環(huán)交通體系，新建內(nèi)環(huán)路西南段，暢通城市內(nèi)環(huán)路；開工建設(shè)一環(huán)路東段，圍合4

10、0平方公里城市核心區(qū)域；擬建西三環(huán)高速路，規(guī)劃新建雙鳳-陳食-大安高速路，形成二環(huán)高速路網(wǎng)；新建文昌路、興龍大道等5條城市暢通大道，形成100平方公里大城市道路骨架；改建永師、五朱四條干線公路，實(shí)現(xiàn)所有鎮(zhèn)街30分鐘到達(dá)城區(qū)。1小時周邊。爭取渝昆鐵路選線永川，推進(jìn)永川長江大橋立項(xiàng)審批，開展三環(huán)高速公路永川段招標(biāo)，確保提前建成通車，實(shí)現(xiàn)與川東南、黔西北城市快速連接；依托永瀘、永榮、永璧等多條省際、縣際聯(lián)線公路，健全區(qū)域公路交通網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)周邊區(qū)縣“1小時通暢”目標(biāo)。第三篇 區(qū)域地產(chǎn)市場透析一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、人居GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系研究檔位人均GDP（美元）房地產(chǎn)發(fā)展階段房地產(chǎn)市場特征第一檔位0

11、-800啟動期以生存性需求為主房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單純，呈現(xiàn)數(shù)量型特征第二檔位800-4000快速發(fā)展期生存、改善需求兼有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展產(chǎn)品以住宅為主，數(shù)量和質(zhì)量并重第三檔位4000-8000平穩(wěn)發(fā)展期改善需求為主產(chǎn)品仍然以住宅為主，對質(zhì)量的要求高于數(shù)量第四檔位8000-20000減緩發(fā)展期改善需求為主綜合發(fā)展型市場重慶。09年人均GDP首次突破3000美元大關(guān)，預(yù)計(jì)2012年達(dá)到4000美元。09年重慶房地產(chǎn)均價(jià)為4310元/平方米；深圳。09年人均GDP首次突破16000美元大關(guān)。09年深圳房地產(chǎn)均價(jià)達(dá)到16000元/平方米；2009年初，永川人居GDP達(dá)到20730元人民幣，超

12、過2500美元大關(guān)。09年房地產(chǎn)均價(jià)達(dá)到2200元/平方米（建面）。小結(jié)：從上表和數(shù)據(jù)中我們可以看到目前重慶和永川尚處于第二檔位，可見永川的房地產(chǎn)開發(fā)的處于快速發(fā)展階段，以生存型需求為主，居住類型以中低檔的住宅產(chǎn)品為主，結(jié)構(gòu)單純，呈現(xiàn)數(shù)量型特征。同時，比照永川現(xiàn)有的市場銷售價(jià)格額度，我們可以大膽預(yù)言，永川的房價(jià)將還有很大的上漲空間，城市價(jià)值將欲發(fā)強(qiáng)大。2、宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)的關(guān)系研究如圖所示：A、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長率小于4%時，房地產(chǎn)發(fā)展呈萎縮的狀態(tài)；B、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長率介于4-5%之間時，房地產(chǎn)發(fā)展呈停滯狀態(tài)；C、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長率介于5-8%之間時，房地產(chǎn)發(fā)展呈穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)；D、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長

13、率大于8%時，房地產(chǎn)發(fā)展呈快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2009年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到244億元，增長17. 6%;規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到221億元，增長33.6%;全社會固定資產(chǎn)投資完成230億元，增長38. 9%;社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到102億元，增長22. 1%;地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)22. 1億元，增長56%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15131元，農(nóng)村居民人均純收入5928元?？梢娪来ê暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度穩(wěn)定在第四檔位，由此判斷其房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展時期。3、小結(jié)永川經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展引動區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)高位運(yùn)行，具體表現(xiàn)在：房地產(chǎn)開發(fā)有啟動期轉(zhuǎn)變?yōu)楦咚侔l(fā)展期；消費(fèi)需求處于“有其屋”向“優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)型期，

14、由于商品房起步較晚而可以研判“有其屋”的消費(fèi)需求將在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)占據(jù)主導(dǎo)；物業(yè)形態(tài)將以滿足居住功能為主的住宅為主導(dǎo)，而商務(wù)、投資功能的物業(yè)大量存在尚需時日；伴隨消費(fèi)的理性和成熟，對產(chǎn)品品質(zhì)的要求將越來越高，反映到具體層面表現(xiàn)在建筑風(fēng)格、園林、戶型和配套方面；居住居住+文化：目前的購房者對房屋的需求并不單單滿足于居住，居住與文化的結(jié)合成為購房者新的追求。二、政策環(huán)境分析1、金融政策貨幣政策側(cè)重于“寬松”轉(zhuǎn)向“適度” ，其次，信貸政策上將更加注重支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，加大民生的投入，在次就是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對金融衍生性工具實(shí)行強(qiáng)加監(jiān)管。直至2010年1月央行數(shù)次連續(xù)上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)

15、人民幣存款準(zhǔn)備金率和金融機(jī)構(gòu)存款基準(zhǔn)利率，重慶新國十條的出臺，二套不低于四成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率大幅度提高的信貸政策，在一定程度上遏制了投機(jī)性需求。 2009年7月17日起，重慶各大商行陸續(xù)傳出即將或已恢復(fù)執(zhí)行二套房貸款政策，即購買貸款購買第二套房需嚴(yán)格執(zhí)行首付四成、利率上浮10%等政策。2010年4月16日房貸新政出臺后，重慶市各大銀行取消首套房7折優(yōu)惠政策，統(tǒng)一將利率由7折調(diào)高到8.5折。分析：一系列的舉措在成本和心理上對購房者造成雙重壓力，加重了購房者的負(fù)擔(dān)，在一定程度上抑制了房價(jià)過快上漲和投機(jī)性需求；但對于永川這樣高

16、速發(fā)展的市場，大量硬性購房需求和對未來房價(jià)看漲的預(yù)期仍在未來一段時間內(nèi)支撐著永川房地產(chǎn)市場的發(fā)展；重慶穩(wěn)健金融政策實(shí)現(xiàn)了多贏的市場局面，通過解決根本原因來解決高房價(jià)的問題，也是重慶這么多年市場比較健康的關(guān)鍵。2、稅收政策2007年政府關(guān)于清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅、四通費(fèi)納入房價(jià)等稅收政策的出臺，在一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)，為了轉(zhuǎn)嫁這一成本和風(fēng)險(xiǎn)，可能會造成房價(jià)的進(jìn)一步上漲，從09年的房地產(chǎn)市場得到驗(yàn)證；2010年初，物業(yè)稅被炒得熱火朝天，國務(wù)院已經(jīng)明確表示要加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策，說明國務(wù)院還有很多相關(guān)的政策還沒有出臺，特別是關(guān)于

17、房產(chǎn)稅收的政策；2010年5月7日，重慶市地稅局下發(fā)重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理的通知，重慶將提高非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅的預(yù)征率，由過去的1%增加到2%。市政府按照 “低端有保障、中端有市場、高端要遏制”的思路，分類制定今年我市房地產(chǎn)調(diào)控政策。其中，將對少數(shù)高檔住房消費(fèi)進(jìn)行遏制，按照國家規(guī)定調(diào)高高檔住房交易契稅稅率至3%，并將個人轉(zhuǎn)讓商品住房征收營業(yè)稅時限恢復(fù)為5年。分析：但從兩會看來，房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)提高了一個百分點(diǎn)，調(diào)整個人房產(chǎn)收益等相關(guān)稅收待相關(guān)配套政策完善時才試點(diǎn)推行，房產(chǎn)稅的盲目推行，勢必對持有大面積物業(yè)的業(yè)主帶來壓力，導(dǎo)致拋售物業(yè)導(dǎo)致空置率上升

18、。3、其他相關(guān)法規(guī)2006年12月30日頒布，2007年1月1日實(shí)施的住宅及相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目建筑容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則對建筑層高、建筑面積、建筑層數(shù)、容積率等的計(jì)算進(jìn)行規(guī)定。其中規(guī)定建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于3.6米建面按該層水平投影面積（不含陽臺部分）的2倍計(jì)算；標(biāo)準(zhǔn)層層高超過5米時，建面在2倍的基礎(chǔ)上按層高每增加2.2米，即增加1層計(jì)算。分析：產(chǎn)品創(chuàng)新得思變：可變空間、飄窗變落地窗等新型設(shè)計(jì)理念應(yīng)當(dāng)合理運(yùn)用。2007年5月28日頒布，2007年5月28日實(shí)施的關(guān)于發(fā)展勞務(wù)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的意見 在務(wù)工地首次購買建筑面積90平方米以下二手房的農(nóng)民工，持有效證明可享受契稅減免，2008年10月國家加大了對個人

19、住房需求扶持，2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅分析：促使消費(fèi)分級。即根據(jù)消費(fèi)者資金實(shí)力情況向兩極分化，中低階層的人逐漸向二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等社會統(tǒng)籌用房靠齊；而高收入階層則通過二次或者多次置業(yè)追求產(chǎn)品的升級換代，同時也對個人自住型消費(fèi)進(jìn)行優(yōu)惠政策，合理調(diào)節(jié)供需市場，以契稅及相關(guān)稅費(fèi)為杠桿，減少房屋的空置，增強(qiáng)市場的活躍度。促進(jìn)產(chǎn)品升級。即商品房開發(fā)建設(shè)將日漸向產(chǎn)品品質(zhì)和居住文化升級以滿足高收入階層的置業(yè)需求。4、小結(jié)在全國房價(jià)持續(xù)攀升的背景下，國家在金融、稅收等方面都

20、對房地產(chǎn)市場出臺了相關(guān)政策，一方面房地產(chǎn)市場也在不斷走向規(guī)范，這是市場發(fā)展的必然規(guī)律，也有利于市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；另一方面也提高了房屋開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)成本，必然會導(dǎo)致房價(jià)的堅(jiān)挺，避免房地產(chǎn)市場下滑對其他相關(guān)行業(yè)的沖擊。 08年金融危機(jī)后提倡建筑節(jié)能等相關(guān)規(guī)定要求的落實(shí)勢必會提升建安成本，從一定程度上開發(fā)商把成本轉(zhuǎn)嫁購房者身上，導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)高漲。國家出臺相關(guān)政策關(guān)注弱勢群體的購房需求，并且在契稅方面，保障性住房，公租房上給予支持，必將對商品房價(jià)格快速上漲進(jìn)行一定遏制。綜上所述：重慶房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展將是一個大趨勢，樂觀上能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展的有效對接。第四篇 解讀永川市場需求中國地產(chǎn)“多云開

21、始轉(zhuǎn)晴”，永川氣象，地產(chǎn)氣溫18-28！永川房地產(chǎn)市場發(fā)展非?；钴S，新城開發(fā)高歌猛進(jìn)，星羅棋布的房屋點(diǎn)綴新城，無不彰顯出永川發(fā)展速度，區(qū)政府深入調(diào)研區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式找尋經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)效點(diǎn)，探索出一條具有永川特色的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式，永川借城市改革發(fā)展契機(jī)，快速走上經(jīng)濟(jì)發(fā)展快車道。 根據(jù)本案所在區(qū)域?qū)傩?，房地產(chǎn)供需環(huán)境，確定對新城及老城進(jìn)行“初步”調(diào)查訪問，從9月4日開始9月6日結(jié)束歷時2天，共取得樣本220個，基本覆蓋了老城區(qū)及新城區(qū)，具有較高的代表性。本次訪問內(nèi)容涵蓋了永川城市居民的心理價(jià)位、面積，付款方式，對產(chǎn)品及服務(wù)方面作出解讀，大部分選題圍繞著市民和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為關(guān)心的問題展開，特別

22、是與市民的關(guān)切吻合度較高。調(diào)查樣本中，男性所占比例為40.0%，女性為60.0%。年齡集中在25-40歲之間，被訪者其他方面的特征如下： 性別及年齡 在回答現(xiàn)在居住情況和未來打算購房時，59.6%現(xiàn)在自己有房子，其中27.3%租賃，這二點(diǎn)上說明了永川大多數(shù)調(diào)查者已經(jīng)有房屋可住，租賃房屋或者借住的基本上是剛畢業(yè)的職校學(xué)生和在渝西投資做生意人群，永川是以職校經(jīng)濟(jì)帶動其上游的建筑，交通，城市建設(shè)投資等，下游帶動食品，娛樂，旅游，餐飲等行業(yè)的發(fā)展的綜合產(chǎn)業(yè)集群，隨著城市化的不斷深入，各產(chǎn)業(yè)之間聯(lián)動發(fā)展。這群客戶對次新現(xiàn)房有特別的愛好，這一點(diǎn)也說明新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)位不斷攀升的重要依據(jù)，三級市場不是很活躍，主

23、要是新區(qū)新面貌和老區(qū)印象強(qiáng)勢差異，待新區(qū)開發(fā)成熟和高品質(zhì)樓盤增多時，新的改善性需求和投資需求才開始釋放，二手房也將會逐步活躍；永川購房者買房主要用于自住，正因?yàn)樽灾餍再彿咳后w選擇性釋放，二手房不火情況下，新房的火爆反把建材市場惹火了?，F(xiàn)在居住的房子是購買房屋傾向于選擇樣本量N=220 數(shù)據(jù)支持：晨豐市調(diào)購房房屋主要用途從客戶對永川樓市信心上分析，近80%人認(rèn)為房價(jià)還有上漲的空間，從用途上也是80%用于自住，滿足了商品房主要是用于居住這個屬性，樓市較健康。同時，不管是自住還是投資人都希望抱有資產(chǎn)是不斷升值的，這是由于商品房在雙重屬性決定的。這一調(diào)查結(jié)果與目前重慶政策對房地產(chǎn)的調(diào)控實(shí)行軟著路息息相

24、關(guān)，要是政策下猛藥，必將打擊現(xiàn)在擁有房產(chǎn)的人群，導(dǎo)致資產(chǎn)縮水，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展和社會穩(wěn)定局面，所以政策的溫和加之人們對其房價(jià)的期望值與市場差距漸行漸近，這種方式的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)過渡打開多贏的市場局面。 客戶對未來永川房價(jià)走勢從文化，家庭人口組成，收入，職業(yè)等方面分析得出：作為新興職業(yè)教育高地的永川，70%的年青人，都具有中專以上文化，其文化特征孕育出職位特征包括普通員工到中層職員占90%，高層占10%。其職業(yè)性質(zhì)主要是主要包括個體工商戶，技術(shù)工人，一般職員（技術(shù)行業(yè)，服務(wù)業(yè)，貿(mào)易等）占70%以上，收入兩級分化較重，1000-1500元占的比例較高，其次就是5000元以上收入占的比重較大，說明永川城

25、市活力發(fā)展空間和潛力較大。 家庭結(jié)構(gòu)以大家庭為單位，三口之家占48%，二口之家占6%，大戶型也理所當(dāng)然成為消費(fèi)趨勢，當(dāng)房價(jià)突破其承受范圍，服務(wù)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位，年青人置業(yè)需要及投資性需求較旺盛時，緊湊型兩室和一室小戶型發(fā)展空間較大。文化程度及家庭人口組成有效樣本量N=131 數(shù)據(jù)支持：晨豐市調(diào)職業(yè)構(gòu)成 樣本量N=220 數(shù)據(jù)支持：晨豐市調(diào)家庭月收入樣本量N=190 數(shù)據(jù)支持：晨豐市調(diào)在家庭中位置調(diào)查顯示，選擇在新城區(qū)購房的比例高達(dá)84.0%，這一點(diǎn)上足以說明市民置業(yè)于新城發(fā)展愿望及心理慰籍之強(qiáng)烈，對其他區(qū)域的選擇比例則均在20%以下。從購房戶區(qū)域選擇情況看，隨著永川新城市規(guī)劃的實(shí)施，新區(qū)在

26、最近幾年快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、交通配套及城市環(huán)境等方面日趨成熟，具有較好的發(fā)展前景優(yōu)勢，自然也得到購房群體的青睞。 從購房考慮因素上看，交通，小區(qū)綠化空氣質(zhì)量，價(jià)格等方面重視倍加，分別是15%、17%、12%，其次就是戶型設(shè)計(jì)和小孩教育問題，客戶購房意愿已經(jīng)向追求品質(zhì)方向轉(zhuǎn)變，從這個角度上分析，不然看出強(qiáng)大的需求和城市價(jià)值是重慶市區(qū)開發(fā)商挺進(jìn)永川的真實(shí)原因，金科地產(chǎn)、東科地產(chǎn)、帝琴花園、荷塘月色等這些耳熟能詳?shù)拿衷谟来ㄒ彩欠浅Ｉ钊肴诵?。調(diào)查顯示，花園洋房和小高層綜合占的比例76%，高層占20%,多層占14%，這種選擇體現(xiàn)了購房者購房的理性和高品質(zhì)的生活追求。戶型面積區(qū)間在100-120平米之

27、間最受歡迎，三室雙衛(wèi)成為主流市場的特寵，60-90平米的緊湊戶型發(fā)展空間巨大，自住型客戶對室內(nèi)空間構(gòu)造要求非常高，客廳是會客的重要區(qū)域，直接影響主人自信和舒適度，以及客人對主人的尊重，其大小賦予了更多的屬性時，其在客戶心目中份量顯得非常重要，戶型設(shè)計(jì)人性化，面積控制合理化和采光通風(fēng)級佳是當(dāng)下房地產(chǎn)市場熱銷產(chǎn)品，建議：本項(xiàng)目開發(fā)前期必須對戶型進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，不但要滿足其上需求之外，還要另辟蹊徑對灰色空間、廳、臥、廚、衛(wèi)全明設(shè)計(jì)，增強(qiáng)居室自然通風(fēng)采光的生態(tài)性能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強(qiáng)化其造型美感。選擇置業(yè)的區(qū)域樣本量N=220 數(shù)據(jù)支持：晨豐市調(diào)購房主要考慮因素接受物業(yè)形態(tài)購房者傾

28、向的面積樣本量N=220 數(shù)據(jù)支持：晨豐市調(diào)購房者傾向的戶型樣本量N=220 數(shù)據(jù)支持：晨豐市調(diào)對臥室及戶型滿意度價(jià)格永遠(yuǎn)是客戶追求的基礎(chǔ)，合理的價(jià)格，出彩的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，意外營銷訴求，人性化的物業(yè)服務(wù)，其內(nèi)涵就是要達(dá)到物質(zhì)（產(chǎn)品）和精神（文化）上供需平衡。 調(diào)查顯示，3000-4000元/平米的房價(jià)在永川顯在市場是合理的，越過6000元/平米以上的房價(jià)，必須有其獨(dú)特的原生態(tài)配套，極致的產(chǎn)品打造，強(qiáng)大的精神內(nèi)涵，少數(shù)人的棲身之所為目標(biāo)才能引領(lǐng)市場之需，比如金科.中央公園的樓盤，價(jià)格已經(jīng)飆升至建面6000每平米，洋房估計(jì)頂破萬元大關(guān)，具有很強(qiáng)的代表性。根據(jù)采集的220個樣本，潛在客戶對總價(jià)在20-3

29、0萬房子標(biāo)準(zhǔn)占60%，根據(jù)之前對戶型面積分析上看，100平米以上的主流面積總價(jià)是45萬的市場價(jià)格，市場價(jià)位減去心理價(jià)位可以看出，潛在客戶認(rèn)為現(xiàn)在的市場價(jià)格偏高，這一對矛盾促使房地產(chǎn)開發(fā)商要用硬型的品質(zhì)加軟型的服務(wù)來縮短距離，實(shí)現(xiàn)快速銷售。價(jià)格是銷售的杠桿，調(diào)節(jié)不好就會損失嚴(yán)重，采用低開高走，小步快跑的策略比較合適，一來客戶讓前期客戶抱有升值的喜悅，對潛力客戶形成搶購跟隨效應(yīng)，二來有利于增加項(xiàng)目的整體利潤提升。最高能夠接受的單價(jià)總價(jià)樣本量N=220 數(shù)據(jù)支持：晨豐市調(diào)根據(jù)調(diào)查顯示，近50%選擇按揭付款方式，按揭年限60%以上選擇10-15年，46%認(rèn)為4-8萬的首付比較適合，60%的人認(rèn)為月供1

30、000-1500元，根據(jù)客戶需求要面積和總價(jià)之間存在較大差距，說明客戶心理價(jià)位下的中小戶型備受青睞，據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%的消費(fèi)者心理價(jià)位低于市場價(jià)位20-30%之間。付款方式采用分期付款，限時付款貼息等超輕松方式搶占稀有客戶資源尤為重要。付款方式按揭年限首付款月供物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)后續(xù)服務(wù)核心，俗話說：建筑一時，服務(wù)一世，精細(xì)化的服務(wù)讓住其小區(qū)業(yè)主感受一生，龍湖地產(chǎn)以服務(wù)為核心，不斷強(qiáng)化鞏固其品牌靈魂，對其后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目奠定了憨實(shí)的根基，也贏得了客戶對其品牌的忠誠度，為龍湖地產(chǎn)廣告宣傳上節(jié)約了大筆資金，口碑傳播最廉價(jià)的，效果最好的宣傳方式。本次調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)費(fèi)承受范圍作為樣本，通過從側(cè)面反應(yīng)出物業(yè)服

31、務(wù)的重要性和客戶對物業(yè)價(jià)格的滿意標(biāo)準(zhǔn)，37%的客戶認(rèn)為平均65元的價(jià)格比較適合，物業(yè)入駐在后期服務(wù)上，根據(jù)現(xiàn)在市場環(huán)境，開發(fā)商前期對物業(yè)承諾對銷售起作用不算很大，所以物業(yè)提前進(jìn)駐顯得尤為重要，從銷售部形象服務(wù)做起，提高服務(wù)品質(zhì)促進(jìn)項(xiàng)目快速銷售。最多能接受多少物管費(fèi)永川區(qū)廣宣工作做得比其他縣要好，每年舉行房交會，永川搜房網(wǎng)聯(lián)合開發(fā)商做展示活動，報(bào)紙，房地產(chǎn)交易所，戶外等等據(jù)調(diào)查顯示：客戶信息來源主要來源于房交會、市房地產(chǎn)交易所、DM派發(fā)，所以本案在考慮以上廣告時，要深入挖掘渠道營銷，精準(zhǔn)定位，拿最少的錢做最有效的事。購房者主要信息來源縱觀全國房地產(chǎn)市場，廣告虛假問題成為房地產(chǎn)市場一塊心病，導(dǎo)致購

32、房者對發(fā)展商抱怨很深，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商“為富不仁”，不夠誠信，缺乏社會責(zé)任感和唯利是圖等等。經(jīng)過我們調(diào)查，廣告虛假占25%，由于宣傳太虛，導(dǎo)致與項(xiàng)目實(shí)際情況不符合，銷售人員對客戶服務(wù)工作做得不到位等，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常不利，因此不是一個點(diǎn)上出了問題，而是整個房地產(chǎn)系統(tǒng)出了問題，所以，對銷售人員來說，服務(wù)要從點(diǎn)滴做起，虛心透析項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，對發(fā)展商來說，開發(fā)理念以人為核心，解決房地產(chǎn)開發(fā)中的系統(tǒng)病毒，在宣傳上，重要的是賦予產(chǎn)品一種向上精神文化，一種居住理念，傳遞一種永久長青的感動，杜絕夸大產(chǎn)品的功能及虛造未來配套等問題，還原一種健康和諧的市場環(huán)境才是王道，讓客戶體驗(yàn)到一種強(qiáng)大居住文明的精神之旅

33、。購房者對永川房地產(chǎn)市場存在的主要問題調(diào)查顯示，準(zhǔn)業(yè)主對公共設(shè)施配套上面的解讀，非常令人觸動，在體育，餐飲，教育等在常人看來的硬指標(biāo)上應(yīng)該非常重視才對，相反，他們對休閑娛樂，藝術(shù)文化，風(fēng)景點(diǎn)等享受性指標(biāo)倍加喜愛。在問其在永川自己心目中“最佳樓盤”時，戶型及環(huán)境占58%，“最佳”這兩個字的新解讀要打破常規(guī)思維去看待客戶之所需，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)開發(fā)和市場轉(zhuǎn)型，之所以出現(xiàn)那么多問題，主要是行業(yè)還處于高速發(fā)展階段，行業(yè)還比較混亂，未來只有通過實(shí)現(xiàn)行業(yè)整體升級才能實(shí)現(xiàn)“ HYPERLINK /newshtml/37988.html t _blank 變則通”問題。本案應(yīng)該秉承創(chuàng)造最具價(jià)值的居住空間

34、，致力與為客戶提供高品質(zhì)的生活環(huán)境，積極為客戶提成產(chǎn)品高附加值，在室內(nèi)創(chuàng)建一個生態(tài)空間享受，避免小區(qū)綠化，休閑等設(shè)施的不足?？蛻糁饕P(guān)注小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施客戶心目中“最佳樓盤”含那些因素記得一個房地產(chǎn)商說過這么一句話，“我寧愿花一年的時間和投資額5%的費(fèi)用，來進(jìn)行一個項(xiàng)目的市場研究，相信這樣可以給我80%的成功率；否則我只有20%的成功率?！彼皂?xiàng)目前期市場調(diào)查分析在整個開發(fā)中占非常重要地位，也是關(guān)系到產(chǎn)品推向市場的火熱程度?？偨Y(jié)：永川作為渝西經(jīng)濟(jì)走廊上最具城市價(jià)值的區(qū)域，基本建立以貿(mào)易，旅游，職業(yè)教育，建材為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路，其下游經(jīng)濟(jì)體發(fā)展較快，由于政府改善投資營商環(huán)境，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

35、，吸引了沿海及內(nèi)地企業(yè)投資永川建設(shè)，經(jīng)濟(jì)成長促進(jìn)了居民儲蓄量也不斷加大，畢業(yè)生留永川就業(yè)的趨勢也逐年在增加，這也為永川房地產(chǎn)未來發(fā)展注入了新的活力。 根據(jù)本案特點(diǎn)和市場反應(yīng)基本情況，在2010年的開發(fā)提出了更高的要求來滿足人們物質(zhì)和精神上的需要，產(chǎn)品上，規(guī)避小區(qū)景觀的不足，建立起室內(nèi)生態(tài)環(huán)境的訴求點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)每戶都有空中生態(tài)景觀的要求，營銷上，樹立超前的思想觀念和向上精神內(nèi)涵，建立起和諧人居，健康人居，快樂人居的遠(yuǎn)期目標(biāo)，通過高效的媒體傳播，讓其記憶暫留在本案，在服務(wù)上，提前實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)是最好體現(xiàn)服務(wù)理念的方式，通過此方式反撲于銷售，這種服務(wù)的價(jià)值就是我們銷售物業(yè)價(jià)值的重要來源。第五篇 競爭樓盤專

36、項(xiàng)調(diào)查對于區(qū)域相關(guān)房地產(chǎn)市場的理解與把握，在項(xiàng)目的整個營銷推廣過程中起著舉足輕重的作用。本篇所呈現(xiàn)的市場供給信息，主要就項(xiàng)目區(qū)域板塊發(fā)展前景，個案專項(xiàng)調(diào)查等方面內(nèi)容，同時，重點(diǎn)就項(xiàng)目所處的經(jīng)貿(mào)校（新城偏北）及周邊地段內(nèi)居住的供給情況進(jìn)行了調(diào)查和總結(jié)，為項(xiàng)目下階段的營銷推廣提供更加有力的信息支撐。1、區(qū)域發(fā)展屬性和房地產(chǎn)市場特征1）新城區(qū)板塊區(qū)域概述永川新城位于主城區(qū)東側(cè)，是永川大城市建設(shè)的主要載體和發(fā)展方向，是永川實(shí)施城市“東擴(kuò)”戰(zhàn)略的核心，是永川的政治、文化中心和新的商貿(mào)中心。永川圍繞“興龍湖、神女湖”鳳凰湖片區(qū)工程為重心推進(jìn)一系列重點(diǎn)工程，以“國際水準(zhǔn)、國內(nèi)一流”的建設(shè)成果，將新城打造成為

37、永川大城市建設(shè)“三湖時代”的典范。按照“城市新區(qū)、產(chǎn)業(yè)新區(qū)、體制新區(qū)”的定位，新城擴(kuò)張十分迅猛，現(xiàn)已成功拓展新區(qū)6平方公里，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)投入約35億元，拉動社會投資達(dá)100億元，轄區(qū)財(cái)稅收入年平均增長35%，對區(qū)財(cái)政的貢獻(xiàn)累計(jì)達(dá)到8.05億元，新城建設(shè)呈現(xiàn)出“中央片區(qū)亮點(diǎn)紛呈，新城人氣漸趨旺盛，產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益活躍，市政管理井然有序”的喜人態(tài)勢該版塊具備完善的教育配套設(shè)施（興龍湖公園、紅旗小學(xué)分校、重慶大學(xué)城市科技學(xué)院、國際楓葉學(xué)校）等，提升了該板塊的整體形象，加強(qiáng)了該板塊房地產(chǎn)市場的對外吸引力。以下是區(qū)域板塊上典型項(xiàng)目市場數(shù)據(jù)特征：永川重點(diǎn)樓盤專項(xiàng)調(diào)查昕暉香緹漫城項(xiàng)目地址永川新城區(qū)紅旗小學(xué)旁總占

38、地面積（m2）81337總建筑面積（m2）200000總套（套）不明項(xiàng)目定位、物業(yè)形態(tài)8+1/5+1花園洋房銷售情況以前的房源已經(jīng)售完，等待開出新房源。工程進(jìn)度不明開盤時間待定價(jià)格待定戶型區(qū)間61-160平方米項(xiàng)目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢：戶型有大量贈送空間，戶型方正，通風(fēng)采光效果好。劣勢： 戶型次臥普遍偏小，項(xiàng)目周遍環(huán)境相對較偏?；复筢B晶城項(xiàng)目地址人民開發(fā)區(qū)人民南路268號（紅河農(nóng)貿(mào)市場正對面）總占地面積（m2）26732總建筑面積（m2）70622總套（套）600項(xiàng)目定位、物業(yè)形態(tài)洋房，18+1高層銷售情況一期基本售完工程進(jìn)度部分樓棟已經(jīng)建好，部分在做外墻。開盤時間9月30日開盤價(jià)格預(yù)計(jì)3700元/

39、m2戶型區(qū)間70-123平方米項(xiàng)目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢： 戶型比較方正， 項(xiàng)目位置相對較好，有一定升值潛力。劣勢：有少量戶型存在異型，通風(fēng)采光效果較好，部分戶型客廳餐廳過深，影響采光。目前項(xiàng)目所在位置人氣不旺。智永西城上元項(xiàng)目地址永川區(qū)石油路125號（原永川黨校）總占地面積（m2）6684總建筑面積（m2）32000總套（套）不明項(xiàng)目定位、物業(yè)形態(tài)2棟26層高層，1棟6+1多層銷售情況多層已經(jīng)售完，在售高層，還有少量房源。工程進(jìn)度主體封頂開盤時間在售價(jià)格2780元/ m 2起戶型區(qū)間83-110平方米項(xiàng)目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢： 戶型方正，通風(fēng)采光效果較好，項(xiàng)目位置周邊有一定配套。劣勢： 戶型內(nèi)部承重部分較多，

40、不易改動，衛(wèi)生間基本沒有開窗。金科中央公園城項(xiàng)目地址永川興龍湖總占地面積（m2）199800總建筑面積（m2）500000總套（套）不明項(xiàng)目定位、物業(yè)形態(tài)洋房、高層、主題商業(yè)及其它配套用房銷售情況不明工程進(jìn)度不明開盤時間不明價(jià)格均價(jià)5500元/ m2戶型區(qū)間洋房約90-150平米項(xiàng)目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢： 品牌效應(yīng)，占據(jù)興龍湖，以此打造高品質(zhì)項(xiàng)目。劣勢： 市場消息：靠近湖的房源建面價(jià)近9000元/ m 2，針對的客戶群受到一定局限。東岸威尼斯藍(lán)灣項(xiàng)目地址永川區(qū)南大街科園路1號（原農(nóng)科所片區(qū)）總占地面積（m2）不明總建筑面積（m2）不明總套（套）不明項(xiàng)目定位、物業(yè)形態(tài)洋房銷售情況前期已經(jīng)售完，等待新開房

41、源工程進(jìn)度不明開盤時間預(yù)計(jì)10月左右開盤價(jià)格預(yù)計(jì)3500元/ m2戶型區(qū)間82-126平方米項(xiàng)目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢： 戶型方正，通風(fēng)采光效果好，占據(jù)U型河邊，成半島型。劣勢： 項(xiàng)目位置距離渝西廣場仍有一段距離，交通相對較差。東科蘭喬圣菲項(xiàng)目地址萱花西路東科酒店上行150米總占地面積（m2）99900總建筑面積（m2）200000總套（套）不明項(xiàng)目定位、物業(yè)形態(tài)12棟花園洋房銷售情況不明工程進(jìn)度不明開盤時間預(yù)計(jì)9月底開盤價(jià)格預(yù)計(jì)3600-3700元/ m2戶型區(qū)間75-100平方米，222-252平方米躍層項(xiàng)目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢： 戶型方正，通風(fēng)采光效果好，部分房源有大量贈送面積，緊臨桃花山公園，周邊有一定

42、的配套，環(huán)境，戶型上有一定優(yōu)勢。劣勢： 個人預(yù)計(jì)，面積越大品質(zhì)越高，環(huán)境越好，同時價(jià)格越高，針對的客戶群會有一定局限?？蛋采卸级陧?xiàng)目地址永川區(qū)星光大道1號（新城區(qū)3轉(zhuǎn)盤）總占地面積（m2）61593總建筑面積（m2）140693總套（套）不明項(xiàng)目定位、物業(yè)形態(tài)高層銷售情況前期有少量尾房，等待新開房源。工程進(jìn)度不明開盤時間預(yù)計(jì)10月左右開盤價(jià)格待定（預(yù)計(jì)價(jià)格20F以下3600元/ m 2左右）戶型區(qū)間103-120平方米項(xiàng)目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢： 錯層結(jié)構(gòu)，有一定空間變化，有一定吸引力，戶型方正，通風(fēng)采光較好，距離人民廣場較近，具有一定的地理優(yōu)勢。劣勢： 戶型分區(qū)不夠明確，內(nèi)部承重部分較多，不易變化。

43、御瓏山項(xiàng)目地址永川新城區(qū)昌州大道666號（興龍湖西惻）總占地面積（m2）28000總建筑面積（m2）105000總套（套）870項(xiàng)目定位、物業(yè)形態(tài)五棟高層，30層2梯6戶銷售情況目前在售房源僅有120平米工程進(jìn)度不明開盤時間預(yù)計(jì)9月底10月初開盤價(jià)格待定，目前售價(jià)3700元/ m2戶型區(qū)間84-120平方米項(xiàng)目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢： 戶型方正，臥室設(shè)計(jì)基本在同一邊，通風(fēng)采光效果較好，樓間距視覺感覺較遠(yuǎn)。劣勢： 項(xiàng)目存在樓棟間對視，位置相對較偏。時代國際項(xiàng)目地址永川新城區(qū)體育公園南惻總占地面積（m2）124530總建筑面積（m2）300000總套（套）不明項(xiàng)目定位、物業(yè)形態(tài)洋房，高層（2梯6戶）銷售情況

44、不明工程進(jìn)度不明開盤時間預(yù)計(jì)10月左右開盤價(jià)格待定，目前在售房源均價(jià)3700元/ m2戶型區(qū)間103-258平方米（洋房）78-122平方米（高層）項(xiàng)目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢： 洋房和高層分區(qū)明顯，配有一定的水體景觀，環(huán)境相對較好，戶型方正，通風(fēng)采光效果較好，有一定的贈送面積。劣勢： 項(xiàng)目地理位置相對較偏，周邊配套不齊。豪禧銀山源項(xiàng)目地址永川區(qū)內(nèi)環(huán)南路（永師路口）總占地面積（m2）166667總建筑面積（m2）430000總套（套）4000項(xiàng)目定位、物業(yè)形態(tài)高層，小高層，洋房銷售情況1期2期只剩余2套洋房，2期加推房源還未開盤工程進(jìn)度目前正在做內(nèi)飾開盤時間10月價(jià)格待定戶型區(qū)間80-120平方米項(xiàng)目優(yōu)、

45、劣勢優(yōu)勢： 項(xiàng)目正對面有商貿(mào)城，并且已經(jīng)入駐了部分商家。項(xiàng)目自身有大量酒店，商業(yè)配套，位于3個中心交界點(diǎn)，具有一定升值潛力，戶型結(jié)構(gòu)方正，通風(fēng)采光效果好，有一定的贈送空間。劣勢： 目前周邊環(huán)境不成熟，位置相對較偏。東城上景項(xiàng)目地址永川區(qū)官井路71號總占地面積（m2）99900總建筑面積（m2）170000總套（套）不明項(xiàng)目定位、物業(yè)形態(tài)32層2梯6戶高層銷售情況1期售完，2期剩余20套左右，3期未開盤工程進(jìn)度一期多層已交房，一期電梯樓正進(jìn)行內(nèi)外裝階段開盤時間預(yù)計(jì)10月左右開盤價(jià)格待定，上期售價(jià)3200元/ m2左右戶型區(qū)間90-126平方米項(xiàng)目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢： 戶型方正，通風(fēng)采光較好。劣勢： 項(xiàng)目位置較偏，配套不成熟，戶型分區(qū)，結(jié)構(gòu)存在一定問題，（有的戶型衛(wèi)生間沒有開窗）。君臨棠城項(xiàng)目地址永川區(qū)紅河中路139號（棠城公園旁）總占地面積（m2）107775總建筑面積（m2）200165總套（套）不明項(xiàng)目定位、物業(yè)形態(tài)32