2022年12月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)深度點評

1、銷售：持續(xù)低迷，靜待行業(yè)回暖1-2 月銷售仍處于持續(xù)低迷狀態(tài)，單月跌幅收窄。2022 年 1-2 月商品房銷售面積 15703 萬平，同比下跌 9.6，單月跌幅較 2021年 12 月收窄 6.1，銷售額 15459 億元，同比下跌 19.3，跌幅較 12 月擴大 1.5；其中住宅銷售方面，1-2 月住宅銷售面積 13462萬平，同比下降 13.8，單月跌幅較 2021 年 12 月收窄 5.7，銷售額 13652 億元，同比下跌 22.1，跌幅擴大 2.5，住宅銷售同比跌幅均大于商品房整體水平。從銷售面積來看，1-2 月雖然跌幅有所收窄，但考慮到存在部分 12 月到 1 月銷售轉(zhuǎn)簽的情況，并

2、且從 30 大中城日度銷售等更高頻數(shù)據(jù)來看，1 月和 2 月的成交面積同比跌幅均超過 25，跌幅仍在擴大，結(jié)合春節(jié)周返鄉(xiāng)置業(yè)潮慘淡來看 ，我們認為剔除 12 月銷售轉(zhuǎn)簽的影響之后，1-2 月銷售仍處于持續(xù)低迷狀態(tài)，并未見明顯好轉(zhuǎn)。圖表 1：商品房單月銷售面積及同比增速圖表 2：商品房單月銷售額及同比增速300002500020000150001000050000商品房銷售面積單月值（萬平） 商品房銷售面積單月同比（%）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/09202

3、0/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-60%300002500020000150001000050000商品房銷售額單月值（億元） 商品房銷售額單月同比（%）160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042

4、021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-60%資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：統(tǒng)計局，圖表 3：商品房住宅單月銷售面積及同比增速圖表 4：商品房住宅單月銷售額及同比增速2500020000150001000050000商品房銷售面積:住宅:單月（萬平） 單月同比增速（%）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/0320

5、21/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-60%2500020000150001000050000商品住宅單月銷售額（億元） 同比增速（%）160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021

6、/112021/122022/02-60%資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：統(tǒng)計局，從區(qū)域來看，中部/東部/西部/東北地區(qū)銷售面積 4275/6219/4840/369 萬平，其中中部和西部地區(qū)銷售面積同比下跌 2.2和3.3，跌幅較 12 月大幅收窄 10.7pct 和 16.4pct，東部地區(qū)跌幅較擴大 1.1pct，東北地區(qū)在去年 12 月短暫回暖后，1-2 月同比下跌 13.3，跌幅較大。分城市能級來看，1-2 月 30 大中城中一線城市商品房成交面積同比下跌 22.5/16.8/50.8,其中一線城市跌幅收窄 7.8pct，二線城市跌幅擴大 4.1pct，三線城市跌幅微擴 0.5pct。圖

7、表 5：按區(qū)域劃分銷售面積同比增速（%）圖表 6：按城市能級劃分銷售面積同比增速（%）中部地區(qū)東部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū) 一線城市二線城市三線城市140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%400%300%200%100%0%2020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022

8、/012022/02-100%資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：統(tǒng)計局，價格方面，全國商品住宅銷售均價 10141 元/平，同比仍延續(xù)去年下半年以價換量趨勢下跌 9.7，環(huán)比來看銷售均價恢復至 9月前水平，目前價格已處在持續(xù)見底回升過程中。分城市能級來看，70 大中城價格指數(shù)一線城市/二線城市/三線城市 1 月同比4.40/2.50/0.50，2 月同比 4.40/2.10/-0.10；環(huán)比來看，一線城市和二線城市價格指數(shù) 1 月開始環(huán)比回正，主流城市價格企穩(wěn)，三線城市價格下跌壓力仍較大，1 月和 2 月環(huán)比分別下跌 0.2和 0.3，未改去年 9 月以來的下跌趨勢。圖表 7：商品住宅銷售均價圖表

9、8：按城市能級劃分商品住宅價格指數(shù)（%）115001100010500100009500900085002020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/022020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/12202

10、1/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/028000商品住宅單月銷售均價（元/平）8%7%6%5%4%3%2%1%0%-1%70個大中城市同比(%) 一線城市同比（%）二線城市同比（%） 三線城市同比（%）資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：統(tǒng)計局，市場信心尚在恢復，政策提振銷售仍需一定時間。2 月春節(jié)后各地因城施策陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)市場寬松政策，包括多個城市降低首付比等相較去年年底力度更強的政策出臺。從我們對樓盤的調(diào)研情況來看，2 月下旬購房者置業(yè)信心

11、有一定恢復，例如春節(jié)后青島、濰坊和臨沂等城市在春節(jié)后均有一定會暖，轉(zhuǎn)化率由 2-3提升至 4-5。但由于政策集中出臺在 2 月下旬以后，且政策實施和對銷售端生效都存在一定時滯性，1-2 月銷售仍然延續(xù)去年年底低迷，預計政策的提振效果仍需要一定時間來顯現(xiàn)。3月以來，雖然受到疫情反復影響，但市場置業(yè)信心有所恢復，樓盤到訪量和轉(zhuǎn)化率均有所回升，二手房帶看和掛牌情況又有回暖，市場各方參與主體明顯變得更加積極，市場確實有所回暖。同時從銷售回暖信號之一的價格端來看，主流城市價格端已經(jīng)逐步企穩(wěn)，主流城市價格在今年 1-2 月份已有見底回升跡象，部分核心一二線城市價格有小幅上漲，當前行業(yè)價格端已觸底回升，3

12、月市場銷售有望隨著政策落地持續(xù)回暖。投資：土地購置費拉動投資增長，新開工持續(xù)低迷土地購置費和施工強度拉動房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)正,投資后續(xù)承壓仍較大。1-2 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 14499 億元，同比增加 3.7，扭轉(zhuǎn)去年 9 月以來的同比下跌趨勢，具體來看，建筑工程/安裝工程/設備工器具購置/其他投資分別同比變動 2.0/-12.2 /-4.3/10.9。施工投資方面，施工面積主要受到近期行業(yè)三保政策，“保交樓，保民生，保穩(wěn)定”，部分房企出險后，各地積極推進保交樓，把部分過去停工的項目重新開始施工，施工面積同比增長 1.8。施工強度方面，考慮到近期疫情反復等影響，以及去年下半年以來原材料價格上漲，

13、施工強度也有所上升。施工投資整體同比增長 1.5。土地投資方面，1-2 月土地購置費 3417 億元，同比增加 11.3。一方面在于去年拍地部分分期付款的土地在今年 1-2 月份逐步付款，另一方在于通過劃撥、出讓等非招拍掛方式獲取的出讓費用有所增加。圖表 9：開發(fā)投資完成額及同比增速圖表 10：當月土地購置費及同比增速其他費用（億元）設備工器具購置（億元）安裝工程（億元）建筑工程（億元） 開發(fā)投資完成額同比增速（%）20000150001000050002020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112

14、020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02050%0%-50%70006000500040003000200010000土地購置費（億元） 同比增速（%）30%20%10%0%-10%-20%-30%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/

15、092021/102021/112021/122022/02-40%資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：統(tǒng)計局，圖表 11：施工投資及同比增速圖表 12：施工面積同比增速（%）14000120001000080006000400020000施工投資（億元） 同比增速(%)50%40%30%20%10%0%-10%-20%1900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/011900/01190

16、0/011900/011900/01-30%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%施工面積單月同比（%）資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：統(tǒng)計局，圖表 13：全國住宅建安工程造價同比增速（%）多層小高層高層14%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%2015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-02201

17、9-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-12-6%資料來源：Wind資金壓力和銷售低迷致房屋新開工低迷。1-2 月全國房屋新開工面積 14967 萬平，同比下降 12，單月跌幅較 12 月收窄 19，跌幅較去年 7 月以來收窄幅度較大，但考慮到 2020 年下半年新開工基數(shù)較大， 2021 年下半年新開工同比下降幅度較大，比較歷年同期來看，剔除疫情影響，2022 年 1-2 月新開工面積為 2015 年以來最

18、低值，新開工低迷情況較去年年底并未有好轉(zhuǎn)。房企開工意愿低，新開工面積下降幅度大的原因主要是：1.資金鏈壓力大疊加預售資金監(jiān)管嚴格，新開工加重資金鏈壓力。去年下半年預售資金監(jiān)管趨嚴，開工項目需要去化率達到 70以上才能在項目層面實現(xiàn)現(xiàn)金流打平，如果去化水平不暢，導致預收款小于監(jiān)管資金需求比例，則需要后續(xù)的銷售來填平差額，因此在上期項目至少要達成現(xiàn)金流回正后，房企才會推進下一期或下一個項目的開盤，否則項目開盤越多，房企現(xiàn)金凈流出越大。同時受融資政策收緊影響，房企資金不足，資金壓力極大，在對銷售前景不看好的情況下，開工不僅對資金壓力改善有限，可能加重資金鏈壓力，影響房企流動性安全，房企新開工意愿較低

19、。2.1-2 月來看短期內(nèi)銷售不確定性仍大，在預售資金監(jiān)管條件下對去化率要求較高，銷售沒有明顯回暖跡象的情況下，房企新開工后去化不足，資金鏈面臨雪上加霜風險。圖表 14：單月新開工面積及同比增速圖表 15：歷年 1-2 月新開工面積（萬平）300002500020000150001000050000新開工單月面積（萬平） 單月同比（%）80%60%40%20%0%-20%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021

20、/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-60%2500020000150001000050001999M1-22000M1-22001M1-22002M1-22003M1-22004M1-22005M1-22006M1-22007M1-22008M1-22009M1-22010M1-22011M1-22012M1-22013M1-22014M1-22015M1-22016M1-22017M1-22018M1-22019M1-22020M1-22021M1-22022M1-20資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：統(tǒng)計局，總體來看，1-2

21、月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)同比增加 3.7超預期，但考慮到當前銷售回暖速度較慢，新開工短期內(nèi)仍難有明顯改善，后續(xù)投資仍將承壓；但從 2022 年全年來看，我們認為考慮到“三?！背掷m(xù)推進和保障性住房供給力度加大等因素，對全年房地產(chǎn)投資勿需過分悲觀，全年房地產(chǎn)投資預計下行幅度不會太大、下行速度不會太快。土地：跌幅持續(xù)擴大，回暖有待銷售和供地改善信用風險沖擊，銷售不確定，土地市場跌幅擴大。1-2 月土地購置面積 838 萬平，同比下跌 42.3，較 12 月跌幅擴大 26.8pct，土地成交價款 369 億元，同比下跌 26.7，單月跌幅擴大 22.5pct。房企土地購置不足，主要在于大部分民企當前仍處于行業(yè)

22、信用風險的沖擊壓力之下，企業(yè)資金鏈緊繃，為了緩解到期的債務壓力，房企紛紛選擇節(jié)流，停止拿地擴張，疊加行業(yè)處于下行周期中，面對未來銷售的不確定性，國企也同步減少了拿地開支，以應對行業(yè)下行風險。圖表 16：單月土地成交價款及增速圖表 17：單月土地購置面積及同比增速40003500300025002000150010005000土地成交價款單月值（億元） 土地成交價款單月同比（%）100%80%60%40%20%0%-20%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/02

23、2021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-60%6000500040003000200010000土地購置面積單月值（萬平） 土地購置面積單月同比（%）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021

24、/102021/112021/122022/02-50%資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：統(tǒng)計局，百城土地成交數(shù)據(jù)來看，1 月/2 月供應土地規(guī)劃建筑面積 2099/1935 萬平，同比下降 53/60，成交土地規(guī)劃建筑面積 2235/983萬平，同比下降 51/74，供需比分為別為 0.9/2.0 倍，其中 2 月主要受到部分集中供地城市供地影響。溢價率分別為 3.8/3.5,較去年四季度溢價率有所提升，主要由于部分二線城市和一線城市溢價率回升。分城市能級來看，一線/二線/三線城市的成交土地規(guī)劃建筑面積增速，1 月分別為-100/-61/-36，2 月分別為-37/-77/-75，同比下降幅度較去

25、年 12 月仍在擴大，土地市場仍未見回溫，其中一二線部分集中供地城市，受到去年二三輪集中供地熱度低影響，首輪供地僅釋放少量土地，更有部分城市將 2022 年供地改為四次，第一輪采取過渡式供應以應對土地市場遇冷；三四線城市則受到銷售低迷影響，房企對市場信心不足，拿地積極性無法提振。圖表 18： 100 大中城市住宅類供應土地規(guī)劃建筑面積及同比增速圖表 19： 100 大中城市住宅類成交土地規(guī)劃建筑面積及同比增速20000180001600014000120001000080006000400020000供應規(guī)劃建面（萬平） 供應同比增速（%）60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%

26、180001600014000120001000080006000400020000成交規(guī)劃建面（萬平） 成交同比增速（%）60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%資料來源：Wind資料來源：Wind圖表 20： 100 大中城市住宅類成交樓面均價及溢價率圖表 21： 100 大中城市按城市能級分成交土地面積同比增速（%）100009000800070006000500040003000200010002020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/0

27、12021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/020成交樓面均價（元/平） 溢價率（%）30%25%20%15%10%5%0%400%300%200%100%0%-100%-200%一線城市二線城市三線城市資料來源：Wind資料來源：Wind截至 3 月 22 日，已有北京、合肥、福州和青島四個城市完成首輪集中供地，供地熱度有較大差異。北京首輪土拍回暖，流拍減少，整體溢價率較低，首輪集中供地成交金額共計 480.23 億元，共掛地 18 宗，成交 17 宗，1

28、宗流拍，流拍率下降，整體溢價率 4.46。其中 8 宗零溢價成交，3 宗溢價率超過 10，溢價率最高達 15。整體土地市場較為穩(wěn)定，未出現(xiàn)大幅度溢價或流拍，并且出現(xiàn)了崔各莊、中關村生命科學園區(qū)這樣觸及限價的地塊，相較 2021 年第二輪和第三輪集中供地呈現(xiàn)回暖趨勢。圖表 22：北京首輪集中供地情況區(qū)域項目位置建設面積（平方米） 規(guī)劃建筑面積（平方米） 起始價（萬元） 報價次數(shù)成交價格（萬元） 溢價率（%）限售價（元/平） 成交樓面均價（元/平） 競得人通州北京城市副中心331416133913300011330000%5500021683北投順義順義新城第13街區(qū)514108359416600

29、011660000%4200019858金地&保利聯(lián)合體順義順義新城第5街區(qū)平各莊407407535914000021407000%4400018671旭輝石景山首鋼園區(qū)東南區(qū)824163924589622700022282001%7480049721華潤石景山劉娘府736679379437700044017007%9150042828綠城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)亦莊新城221154423014600031476001%5800033371綠城懷柔雁棲鎮(zhèn)8174011270012100011210000%3700010736懷柔科學城豐臺玉泉營街道紀家廟村3350085400544000457

30、12005%10900066885華潤豐臺盧溝橋街道大井新村4720011950026300012630000%8500022008城建房山拱辰街道辦事處3205751292810001810000%4500015792中建智地大興舊宮鎮(zhèn)2352058800223000524800011%7300042177中海大興西紅門10410821136735700013570000%6600016890中建&興創(chuàng)大興黃村鎮(zhèn)7817617834348200014820000%5900027027興創(chuàng)朝陽王四營鄉(xiāng)368499212239200064240008%7100046026金地&保利聯(lián)合體朝陽崔各

31、莊鄉(xiāng)4114792406378000843470015%8800047042長春創(chuàng)誠昌平國家工程技術創(chuàng)新基地5960413112832600013260000%5000024861中海昌平中關村生命科學園25642717982410001027715015%6200038601建發(fā)石景山首鋼園區(qū)830、831地塊3062585749321000流拍總計48022504.46%資料來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)本次原計劃出讓 16 宗涉宅用地，李滄區(qū)重慶中路以東、京口路以南 LC0204-04-04 地塊于開拍前 2 日宣布中止交易。因此，青島本次實際出讓 15 宗，3 宗溢價成交，12

32、宗底價成交，土地出讓金總價 29.47 億元。本輪青島土拍遇冷的主要原因是本輪供地質(zhì)量較差，中心城區(qū)供地量顯著縮減，供地質(zhì)量不及去年，16 宗地塊中有 10 宗來自黃島區(qū)，唯一一宗來自主城的李滄區(qū)地塊再次被中止出讓。青島今年計劃進行總共四個批次的集中土地出讓，今年的第一批的供應量遠低于往年，首輪采用過渡式供地。圖表 23：青島首輪集中供地情況土地名稱溢價率土地價格（億元） 成交樓面價（ 元/平米）競得人城陽區(qū)城陽街道靖城路西、禮陽路北 QDCYP-2022-3-4黃島區(qū)泊里二路南、紅石路東HD2022-30I7號 黃島區(qū)膠州灣西路北、水城路東HD2022-3021號島區(qū)長江西路北、江山南路東、

33、規(guī)劃五臺山路西 HD2022-3021黃島區(qū)昆侖山路東、峻眉山路西HD2022-3020號 黃島區(qū)淮河西路北、規(guī)劃天山北路東 HD2022-3019 號黃島區(qū)淮河西路北.規(guī)劃天山北路東 HD2022-3018號黃島區(qū)東岳中路北，兩河路西HD2022-3016號 黃島區(qū)東岳東路南、星海灣路東HD2022-3013號黃島區(qū)濱海大道北、朝陽西路西HD2O22-3015號黃島區(qū)濱海大道北、朝陽西路西HD2022-3014號城陽區(qū)城陽街道祥陽路以北、白云山路以西 QDCYP-2022-3-1城陽區(qū)城陽街道祥陽路以北、白云山路以東 QDCYP-2022-3-2城陽區(qū)城陽街道碩陽路北、國城路東 QDCYP-

34、2O22-3-3即墨區(qū)環(huán)秀街道JY22-1李滄區(qū)重慶中路以東、京口路以南LC0204-04-04地塊13.4%1.4%0.6%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%512321110001264573914313416719263523294303031264871366936904301469645312601城陽開投+靑鐵置業(yè)董家口置業(yè)恥發(fā)瑞源青島金沙灘建設 青島西海岸國華開發(fā)青寫西海岸國華開發(fā)珠山書畫院青島融創(chuàng)海發(fā)文化發(fā)展有限公中交+海發(fā)中交+海發(fā)山東金鼎智達集團有限公司山東金鼎智達集團有限公司靑島天一仁和金茂+青島源鴻和昌置業(yè)流

35、拍司資料來源：合肥首輪集中供地 19 宗地（包含保障性租賃住房用地 2 宗）全部出讓，其中 17 宗宅地全部溢價成交，15 宗地價觸頂進入“競品質(zhì)”階段，占比 88.26，共獲土地出讓金 149.78 億元（不含保障房用地）。從結(jié)果來看有回暖跡象非常明顯，企業(yè)對于優(yōu)質(zhì)地塊的參與熱情極高，15 宗地塊達到中止價進入競報高品質(zhì)住宅方案階段，甚至濱湖科學城 02 和 04 地塊分別有 20 和 23 家房企參與投報競品質(zhì)。合肥本輪土拍熱度較高的原因有三個，1.利潤率改善，17 宗涉宅地塊的平均利潤率達到 10.8，2. 提高毛坯限價；3. 調(diào)整容積率。圖表 24：合肥首輪集中供地情況競得企業(yè)參與競拍

36、者溢價率(億元)(元/)積()(億元)(元/)建筑面起價樓面起價 成交價 樓面價地塊位置地塊編號濱科城BK202201號濱湖科學城寧波路以北、上海路以東地塊蜀山區(qū)SS202203號蜀山區(qū)豌豆洼路以西、香迎路以北地塊7609610513764.01119.9574157640.1453越秀、安徽建工、招商、保利、綠城、高速、中鐵四局、文一118083534524.0460.78951480.1379新華、創(chuàng)霖（阜陽綠城）邦泰、越秀、華潤、中海、龍湖、招3月22日競品質(zhì)3月22日競品質(zhì)濱科城BK202202號濱湖科學城寧波路以北、福建路以西地塊676048011865.2192.2136380.1

37、494商、建發(fā)、金茂、保利、綠城、置地、文一、高速、偉星、遠大、萬科、尚澤、安建工、中鐵、中鐵四局3月22日競品質(zhì)蜀山區(qū)SS202204號蜀山區(qū)豌豆洼路以東、香迎路以北地塊濱湖科學城上海路以157119714523.9680.88351480.1379新華和阜陽綠城綠城、 建發(fā)、龍湖、中海、越秀、華3月22日競品質(zhì)濱科城BK202203號西、揚子江路以南地塊1439701218423.32138.14895960.1392潤、杭州大家、招商、偉星、安徽置地、新華、安徽高速、金茂&意禾、合肥城建、光明3月22日競品質(zhì)包河區(qū)BH202203號包河區(qū)寧國路以東、望江路以南地塊濱湖科學城上海路以284

38、393410478.0038.815136490.146和順、安徽新華、安徽鼎建、安徽天阜華潤、偉星、越秀、金茂、招商、中海、龍湖、建發(fā)、合肥城建、保利、3月22日競品質(zhì)濱科城BK202204號西、南京路以南地塊綠城、杭州歌山、徽創(chuàng)、置地、高速11130413111739.16149.723134520.1459211632612281.0029.76140620.14511736315513178.12177.548151280.14891546606535.4168.06774350.1377130508866583.0098.42775420.1456104814666282.0074.

39、56971140.1298153528543489.0059.04138460.1018488696713706.8176.96157480.148969164487008.6254.043178140.1149132671987421.00111.61484130.133781482627662.5767.285982580.0777、中鐵四局、邦泰、萬科、皖投、大家、大悅城、中交、中天3月22日競品質(zhì)包河區(qū)BH202204號包河區(qū)至德路以西，淝河路以南地塊濱湖科學城上海路以邦泰、源陸、天阜3月22日競品質(zhì)龍湖、華潤、招商、越秀、中海、金濱科城BK202205號西、萬泉河路以南地塊茂、建發(fā)、

40、綠城、中鐵建、保利、安徽置地、高速、鐵四局、萬科、皖投、合肥城建、中交、中糧3月22日競品質(zhì)廬陽區(qū)LY202202號廬陽區(qū)鳳城路以北、蒙城北路以西地塊招商、龍湖、偉星、金茂、新錦成 3月22日競品質(zhì)蜀山區(qū)SS202205號蜀山區(qū)佛嶺寨路以北、三乘寺路以東地塊經(jīng)開區(qū)JK202203號經(jīng)開區(qū)紫云路以北、宿松路以西地塊經(jīng)開區(qū)JK202204號經(jīng)開區(qū)繁華大道以北、蓮花路以西地塊經(jīng)開區(qū)JK202205號經(jīng)開區(qū)習友路以東、石門路以南地塊廬陽區(qū)四里河路以徽創(chuàng)，龍湖，華潤，中海，旭輝，越秀，新華，招商，合肥城建新華、遠大、光明、偉星、文一、邦泰、徽創(chuàng)、招商安徽置地、尚澤、新錦城、偉星，第五家疑是融翔遠大、招商

41、、越秀、皖投、文一、徽創(chuàng)、尚澤3月22日競品質(zhì)3月22日競品質(zhì)3月22日競品質(zhì)3月22日競品質(zhì)廬陽區(qū)LY202203號西，規(guī)劃二路以北地塊樂富強瑤海區(qū)YH202201號瑤海區(qū)長江東路以北、泗州路以西地塊瑤海區(qū)天井湖路以南3月22日競品質(zhì)合肥和旭房地瑤海區(qū)YH202204號資料來源：好地網(wǎng)、幸福路以西地塊產(chǎn)有限公司（保利）福州首批集中供地，原計劃推出 17 宗地，但因出讓方案優(yōu)化，有 3 幅地塊取消出讓，故出讓宗地由 17 幅調(diào)整至 14 幅。2 宗地塊因無人應價流拍，12 宗地成功出讓，其中 8 宗底價成交，2 宗地塊觸頂搖號，2 宗溢價成交，合計成交建面 60.75 萬平，總價66.3 億元

42、。整體溢價率僅有 4.2，較去年第三輪小幅提升了 1.1pct。 具體來看，4 宗溢價成交，均位于晉安區(qū)，而倉山、鼓樓、長樂和馬尾等區(qū)域地塊基本以底價及超低溢價成交，市場表現(xiàn)冷熱不均。部分地塊租賃住房配建的任務取消，改為普通商品房；還有部分地塊容積率有所調(diào)整，土地供應總體呈現(xiàn)相對寬松趨勢。圖表 25：福州首輪集中供地情況競得企業(yè)（%）(元/)成交樓面價 溢價率成交價(億元)成交狀態(tài)規(guī)劃建筑面積()用地性質(zhì)區(qū)縣地塊名稱倉山區(qū)南江濱西大道東側(cè)、會展西路北側(cè),會展中心西北側(cè)出讓地塊 倉山區(qū)洪榕路南側(cè)、建新中路東側(cè),金山舊改項目地塊E-18出讓地塊倉山區(qū)東園二路東側(cè)、北園路北側(cè),東升舊廠房出讓地塊倉山

43、區(qū)建新南路以北、金榕南路以東,霞鏡新城東南側(cè)出讓地倉山區(qū)三江路北側(cè)、南江濱東大道西側(cè),三江口出讓地塊二十二倉山區(qū)南臺路西側(cè)、利民路南側(cè),東升上蓋出讓地塊晉安區(qū)西園路北側(cè)、洞田湖西側(cè),新店片棚戶區(qū)改造H3地塊晉安區(qū)東三環(huán)路東側(cè)、春蘭里路北側(cè),東三環(huán)沿山四片福州儲運公司周邊地塊晉安區(qū)東浦路南側(cè)、晉安河東側(cè),福州北站擴建工程安置地A地塊倉山區(qū)商業(yè)/辦公用地92630.4成交3.5638430.00%福州市建發(fā)倉山區(qū)綜合用地(含住宅)123123成交27.342220510.96%建發(fā)倉山區(qū)綜合用地(含住宅)141930流拍/倉山區(qū)綜合用地(含住宅)134956.8流拍/倉山區(qū)綜合用地(含住宅)156

44、550.5成交14.8194600.00% 福州新區(qū)開發(fā)投資集團倉山區(qū)綜合用地(含住宅)8823.6成交1.45164330.00% 福州欣隆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晉安區(qū)住宅用地33486.2成交6.03180070.00% 福州新區(qū)開發(fā)投資集團晉安區(qū)住宅用地105214.4取消出讓/晉安區(qū)住宅用地23154成交3.45149000.00%城鄉(xiāng)建總晉安區(qū)紅光路南側(cè)、中輝新苑東側(cè), 晉安湖三創(chuàng)園工業(yè)用地A地塊出讓地晉安區(qū)福新東路北側(cè)、前橫路西側(cè),南方建材市場周邊舊屋區(qū)改造項目出讓地塊B-12晉安區(qū)化工路與前橫路交叉口西北側(cè)地塊晉安區(qū)秀峰路西側(cè)、山前路北側(cè),地鐵秀山站3號出入口(商住綜合)出讓地晉安

45、區(qū)福馬路東側(cè)、省革命歷史紀念館北側(cè),東三環(huán)沿山四片牛山片地塊晉安區(qū)前橫路東側(cè)、安鋪路南側(cè)出讓地塊鼓樓區(qū)西二環(huán)北路與楊橋中路交叉口東北側(cè),陸莊河沿線及柳橋舊改B地塊鼓樓區(qū)西洪路南側(cè)、祭酒嶺新村東 側(cè),祭酒嶺舊屋區(qū)改造項目出讓地住宅用地晉安區(qū)(自持社會租賃住房)綜合用地(含住宅)108460.8取消出讓/晉安區(qū)綜合用地(含住宅)54905.2取消出讓/晉安區(qū)綜合用地(含住宅)13805.7成交2.351702214.63%建發(fā)晉安區(qū)綜合用地(含住宅)34427.94成交1.5545020.00%福州眾益置業(yè)晉安區(qū)24982.5成交0.7530020.00% 福州旗山梅園酒店晉安區(qū)綜合用地(含住宅)

46、(自持社會租賃住房)18761.4成交0.609324614.91%鼓樓區(qū)商業(yè)/辦公用地11577.85成交1.391200614.88%鼓樓區(qū)綜合用地(含住宅)19560.96成交2.98152340.00%保利廈門銀行股份有限公司福州市城投建筑資料來源：中指研究院土地市場回暖有待銷售和供給兩重改善。我們認為土地市場后續(xù)是否能回暖主要看銷售和土地供給兩個因素， 1.銷售端：只有銷售回暖，國央企方面拿地開發(fā)意愿回升，民企方面，銷售回暖現(xiàn)金流才有望改善，進而債務規(guī)模降到安全規(guī)模，資金壓力得以緩解，才能恢復拿地擴張。2.土地供給端：土地市場遇冷，銷售前景不明，更需要優(yōu)質(zhì)地塊供應來提升房企參與土拍的

47、意愿，結(jié)構性改善土地供應來提升土地市場熱度。融資：融資結(jié)構性改善，信貸環(huán)境持續(xù)寬松受國央企融資放寬影響，融資情況稍有改善。1-2 月開發(fā)到位資金 25143 億元，同比下降 17.7，較去年 12 月跌幅收窄 1.6pct。具體分來源來看，國內(nèi)貸款/利用外資/自籌資金/其他資金來源分別為 4105/7/7757/13274 億元，同比下跌-21/-32/-6/-22，跌幅均有所收窄，其中國內(nèi)貸款跌幅收窄 11pct。1-2 月份融資跌幅收窄主要由于國央企融資放寬，但民企方面由于國有銀行放貸減少、股份制銀行放貸要求提升，各方擠兌壓力下，民企融資仍然較難。2 月底監(jiān)管部門窗口指導要求銀行支持房貸開

48、發(fā)貸的占比和增速、增量不能為負，意在促進開發(fā)貸投放,3 月以來，銀行貸款，尤其是開發(fā)貸的投放情況較 1-2 月有所好轉(zhuǎn)，民企融資性現(xiàn)金流有邊際改善， 預計后續(xù)融資情況將進一步改善。圖表 26：房地產(chǎn)單月開發(fā)資金來源及增速圖表 27：按來源劃分房地產(chǎn)開發(fā)資金同比增速(%)400003000060國內(nèi)貸款（億元）自籌資金（億元） 單月同比（ ）利用外資（億元）其他（億元） 國內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其他800%40600%20000400%20200%1000000%0-20-200%-400%-100002020/022020/032020/042020/052020/062020/0720

49、20/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-40-600%資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：統(tǒng)計局，按揭貸款跌幅再擴大，居民中長期貸款首次轉(zhuǎn)負。1-2 月按揭貸款 4124 億元，同比下降 16.9。去年年底按揭放款周期提速以來，按揭放款同比增速在 10 月和 11 月回正，12 月環(huán)比持續(xù)增加，但受到銷售低迷影響，疊加 2021 年年底已經(jīng)加速放款， 1-2 月個人按揭貸款同比增速大幅下降，2 月新增人民幣貸

50、款中，居民中長期貸款為-459 億元，即使相較 2020 年疫情期間同期也下降 830億元，是 2007 年公布數(shù)據(jù)以來 15 年內(nèi)首次為負。居民中長期貸款主要構成是住房按揭貸款，新增居民中長期貸款為負意味著 2 月貸款凈償還，居民購房需求極為疲弱，提振居民購房需求刻不容緩。圖表 28：個人按揭貸款開發(fā)資金來源及增速圖表 29：居民中長期貸款（億元）6000500040003000200010000個人按揭貸款（億元） 單月同比（%）70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092

51、020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/02-30%1000080006000400020002019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/010-2000資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：Wind房貸利率持續(xù)下調(diào)，信貸環(huán)境明

52、顯改善。按揭放款周期自去年 9 月以來持續(xù)縮短，2 月平均放款周期 38 天，較上月縮短 12 天，較為去年 9 月放款周期的六成；房貸利率持續(xù)下行，2 月 21 日，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，首套房利率從 5.6降至 5.4，二套房利率從 5.8下調(diào)至 5.6。2021 年 9 月以來，全國首套房和二套房貸款利率連續(xù) 4 個月下行，2 月首套房貸款利率降至 5.47，二套房貸款利率降至 5.75。3 月 20 日，湖北兩地下調(diào)房貸利率 40-45BP，各地利率下調(diào)仍在繼續(xù)，信貸環(huán)境較去年有明顯改善。當前房貸利率雖然持續(xù)下降，但較前幾輪房地產(chǎn)寬松時期房貸利率仍高，考慮到目前銷售下行，預計

53、后續(xù)房貸利率仍有下調(diào)空間，信貸環(huán)境將持續(xù)改善。圖表 30：首套房與二套房貸利率（%）圖表 31：按揭貸款放款周期（天）6.2%6.0%5.8%5.6%5.4%5.2%5.0%4.8%4.6%首套房貸利率 （%）二套房貸利率（%） 80按揭貸款放款周期（天）706050403020102019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/012019/012019/032019/052019

54、/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/010資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：Wind，貝殼研究院市場整體流動性寬松，房企資金面有望逐步改善。1 月和 2 月 M2 同比增速分別為 9.8和 9.2，增速較去年下半年以來提升較大，市場整體流動性寬松。但當前行業(yè)仍處于信用風險沖擊之下，部分民企資金鏈斷裂，開發(fā)頻頻爆雷，導致新房爛尾風險也在不斷增加，需求仍處在觀望期，疊加資金循環(huán)不暢，市場流動性難以改善行業(yè)內(nèi)流動性壓力。后續(xù)隨著銷售

55、回暖，預售資金監(jiān)管寬松，房企資金循環(huán)通路被打通，行業(yè)信用修復，房企資金面有望逐步改善。百強房企：銷售接近腰斬，百強增速放緩集中度下降1-2 月受到疫情和春節(jié)影響，疊加去年下半年以來的銷售低迷，購房者對經(jīng)濟預期、收入預期和房企信用擔憂，百強房企銷售額幾乎腰斬，1-2 月百強房企累計銷售額 10484 億元，同比下降 43.4,2 月單月百強銷售 4635 億元，同比下降 47，跌幅較 1 月擴大 2pct，環(huán)比下降 20.8。權益口徑來看，1-2 月累計權益銷售金額 7329.8 億元，同比下降 44.8，2 月單月權益銷售金額 3223.4億元，同比下降 47.8，環(huán)比下降 21.5。圖表 3

56、2：百強房企全口徑累計銷售金額及同比增速圖表 33：百強房企全口徑單月銷售金額及同比增速140000120000100000800006000040000200000TOP100全口徑累計銷售金額（億元) 同比增速（%）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%1600014000120001000080006000400020000TOP100全口徑單月銷售金額（億元) 同比增速（%）200%150%100%50%0%-50%-100%資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：統(tǒng)計局，圖表 34：百強房企權益累計銷售金額及同比增速圖表 35：百強房企權益單月銷售金額及同比增速10

57、00009000080000700006000050000400003000020000100000TOP累計權益銷售額（億元） 同比增速（%）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%120001000080006000400020000TOP100單月權益銷售金額（億元） 同比增速（%）200%150%100%50%0%-50%-100%資料來源：統(tǒng)計局，資料來源：Wind，貝殼研究院，分梯隊來看，1-2 月 TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100 銷售額分別為-39.5/-47.1/-49.3/-48.

58、3/-41.9/-38.1，各梯隊入榜門檻分別為 2698/201/14/101/68/20 億元，同比下降 60/50/52/44/68/20，整體銷售金額來看 TO P5 下滑速度較小，但從入榜門檻來看，TOP5 門檻同比下降幅度最大。圖表 36：各梯隊房企累計銷售金額及同比增速圖表 37：各梯度房企累計銷售金額入榜門檻及同比增速50004500400035003000250020001500100050002021（億元）2022（億元） 同比增速（%）top5TOP6-10 TOP11-20 TOP21-30 TOP31-50 TOP51-1000%-10%-20%-30%-40%-5

59、0%-60%300250200150100500門檻（億元） 同比增速（%）top5TOP6-10 TOP11-20 TOP21-30 TOP31-50 TOP51-1000%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%資料來源：資料來源：百強銷售集中度下降。1-2 月百強房企銷售金額集中度為 68，同比下降 28pct，其中 TOP5 由于規(guī)模增速放緩，集中度下降幅度較大為 6.1pct，TOP51-100 下降幅度稍小為 3.7。圖表 38：各梯隊房企累計銷售金額占全國銷售額比（%）圖表 39：TOP100 房企銷售金額占全國銷售額比（%）30%25%20%15%10%5%10

60、0%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%TOP100銷售金額占比（%）2021/022022/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/020%TOP5TOP6-10 TOP11-20 TOP21-30 TOP31-50 TOP51-100資料來源：，統(tǒng)計局，資料來源：，統(tǒng)計局，圖表 40： TOP40 房企