房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1、 2009年房地產(chǎn)稅收新政解讀及稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)防范共一百六十三頁講解(jingji)提綱開篇語：介紹一些基本理念，進(jìn)行預(yù)熱(y r)。一、收入方面（四個(gè)收入類型）（一）銷售收入1、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入2、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入3、完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（二）預(yù)租及租金收入（三）視同銷售收入（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓及股息紅利二、成本費(fèi)用方面（成本、費(fèi)用、稅金、損失）1、地產(chǎn)企業(yè)七大計(jì)稅成本扣除步驟2、期間費(fèi)用扣除問題共一百六十三頁開篇(kipin)語 課程時(shí)機(jī)： 1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)(yw)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)【2009】31號(hào)文件）的頒布。 2、 土地增值稅清算規(guī)程（國稅

2、發(fā)【2009】91號(hào)文件）的頒布。 又是一個(gè)31號(hào)文件！ 舊31號(hào)文件：只適用于內(nèi)資企業(yè) 新31號(hào)文件：適用于所有企業(yè) 企業(yè)所得稅法實(shí)施時(shí)間：為2008年1月1日（文件第39條）。 新31號(hào)文件的頒布時(shí)間：2009年3月6日 共一百六十三頁開篇(kipin)語（一） 專題一：新文件的執(zhí)行時(shí)間(shjin)問題。 問題1：2008年1月1日實(shí)施的文件，2009年才頒布合法么？ 這樣的文件引起了業(yè)界的紛紛批評(píng)，于是3月19日印發(fā)的關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知（財(cái)稅【2009】29號(hào)文件）第七條規(guī)定： 本通知自印發(fā)之日起實(shí)施。新稅法實(shí)施之日至本通知印發(fā)之日前企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金所得稅稅前扣

3、除事項(xiàng)按本通知規(guī)定處理。 實(shí)際效果是一樣的，總之只要2008年1月1日以后的稅務(wù)事項(xiàng)都要按照新31號(hào)文件來執(zhí)行。 共一百六十三頁開篇(kipin)語（一） 問題2：2008年1月1日實(shí)施的文件，2009年頒布，是否影響我們企業(yè)的納稅？ 季度預(yù)繳（國稅發(fā)【2008】44號(hào)、國稅函【2008】635號(hào)文件） 結(jié)論：季度預(yù)繳基本上是按照會(huì)計(jì)利潤來納稅，一般事項(xiàng)不需要做納稅調(diào)整。 而31號(hào)文件主要(zhyo)是對(duì)匯算清繳而言，因此晚出臺(tái)不會(huì)影響實(shí)際納稅。 問：2008年度的匯算清繳截止為什么時(shí)間？ 國家稅務(wù)總局于2008年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)有關(guān)問題的通知（國稅函2009286號(hào)） 專題：補(bǔ)正申報(bào)和重

4、新申報(bào)的區(qū)別。（國稅發(fā)【2009】79號(hào)） 實(shí)際上國稅發(fā)【2009】31號(hào)文件是一個(gè)針對(duì)年度匯算清繳的文件，所有的稅法都是針對(duì)匯算清繳的。 現(xiàn)行稅法的基本理念：“納稅調(diào)整”的理念！ （一是，間接法；二是，季度預(yù)繳不調(diào)整，年度申報(bào)再調(diào)整；） 共一百六十三頁開篇(kipin)語（一） 專題二：納稅調(diào)整的理念 （一）有稅法(shu f)規(guī)定，會(huì)計(jì)服從稅法(shu f)。（注意不能只在調(diào)增的時(shí)候會(huì)計(jì)服從稅法(shu f)） 例如：醫(yī)療保險(xiǎn)的會(huì)計(jì)處理。（財(cái)企【2003】61號(hào)文件） 補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)的扣除比率。（財(cái)稅【2009】27號(hào)） 壞賬準(zhǔn)備余額的稅務(wù)處理（國稅函【2009】202號(hào)文件） （二）納稅調(diào)

5、整不改變會(huì)計(jì)記錄。（所以有大量的納稅調(diào)減轉(zhuǎn)回事項(xiàng)，如資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)等） 1、權(quán)益法合算的長期股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓；2、非貨幣性交換的資產(chǎn)；3、提過減值資產(chǎn)的處置等。 （三）沒有稅法明確規(guī)定，會(huì)計(jì)制度構(gòu)成稅法的組成體系。（為了降低稅法遵從成本，稅法要同會(huì)計(jì)不斷協(xié)調(diào)）所以沒有明確規(guī)定的，企業(yè)要找會(huì)計(jì)制度去協(xié)調(diào)。 共一百六十三頁開篇(kipin)語（一） 專題二：納稅調(diào)整的理念 （四）新申報(bào)表體現(xiàn)了納稅調(diào)整的理念，有利于減少稅法遵從成本。 1、預(yù)繳申報(bào)表的設(shè)計(jì)。基本上是按照會(huì)計(jì)利潤繳稅，因此(ync)新31號(hào)文件幾乎用不到。 實(shí)際利潤額=利潤總額以前年度虧損免稅收入+房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤 （ 國稅函

6、【2008】635號(hào)文件） 2、年度納稅申報(bào)表是在利潤表的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)的。意味著，如果不進(jìn)行調(diào)整，會(huì)計(jì)制度構(gòu)成稅法的組成體系。 共一百六十三頁開篇(kipin)語（一） 2、年度納稅申報(bào)表體現(xiàn)了完全的納稅調(diào)整理念。 1994年申報(bào)表：間接法 基本上按照會(huì)計(jì)利潤，調(diào)整項(xiàng)目很少。 1998年申報(bào)表：直接法 學(xué)習(xí)美國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在申報(bào)表中直接計(jì)算計(jì)稅收入與計(jì)稅費(fèi)用，但是加大了稅收的遵從成本。 2006年申報(bào)表：直接法+間接法（展示申報(bào)表） 收入是計(jì)稅口徑的稅收收入；扣除項(xiàng)目是會(huì)計(jì)口徑的成本，再加減(ji jin)扣除項(xiàng)目的納稅調(diào)整。由于收入項(xiàng)目為稅收口徑，納稅人的稅收遵從成本仍然很高。（開始對(duì)地產(chǎn)企業(yè)

7、特殊設(shè)計(jì)） 2008版申報(bào)表：完全的間接法。 新申報(bào)表在會(huì)計(jì)利潤的基礎(chǔ)上，加一欄式調(diào)整項(xiàng)目（附表3）來確認(rèn)。-展示申報(bào)表。 共一百六十三頁開篇(kipin)語（一） 專題三：防范稅收風(fēng)險(xiǎn)（今年的稅收任務(wù)） 問題1：季度納稅申報(bào)少繳稅款，是否能定性為偷稅？國稅函發(fā)1996008號(hào)、國稅函發(fā)【1995】593號(hào)文件。 問題2：年度納稅申報(bào)少繳稅款，是否可能定性為偷稅？ 2008年的稽查形勢。（一季度下降10.3%) 2009年度稅收任務(wù)全面吃緊。（經(jīng)濟(jì)形勢、減稅政策 聯(lián)想1998年的稅收形勢。（稅務(wù)所稅源、財(cái)政部長的眼淚）-向過去(guq)要稅源，向稽查要稅源。(國稅發(fā)2008112號(hào)文件） 20

8、08年度的匯算清繳對(duì)2009年的稅收稽查風(fēng)險(xiǎn)將構(gòu)成重大影響。因此學(xué)習(xí)新31號(hào)文必須要結(jié)合防范稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)來學(xué)習(xí)。 共一百六十三頁開篇(kipin)語（一） 專題四：2009年的稅務(wù)稽查工作重點(diǎn) 國稅發(fā)【2009】85號(hào)文件：關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)(cjn)堵漏增收的若干意見 ）國家稅務(wù)總局2009年稽查要點(diǎn)（國稅發(fā)2009001號(hào) 首要任務(wù)：打擊假發(fā)票?。ㄒ⌒膹氖拢?全國稽查工作布置的行業(yè)大型超市及電視購物企業(yè)；建筑安裝業(yè)；出口退稅企業(yè) 1、深圳會(huì)議：全國稅收稽查任務(wù)700-800億（去年只有500億） 2、重點(diǎn)檢查3年未被檢查過的企業(yè)。 3、廊坊會(huì)議。 現(xiàn)在基本發(fā)展為，凡是能夠查到錢的單位，

9、都在檢查！形勢比想象的更加嚴(yán)重。 共一百六十三頁開篇(kipin)語（一）專題五：稅務(wù)稽查面臨的法律責(zé)任（一）稅務(wù)稽查的行政與刑事法律責(zé)任1、虛開發(fā)票 7.26案件、雷霆一號(hào)2、騙取出口退稅 葆祥公司騙稅案、利劍二號(hào)案件 3、偷稅 4、一般稅收違法（二）刑法第7修正案 （和諧社會(huì)，還是(hi shi)加重責(zé)任？）偷稅罪改為了逃避納稅義務(wù)罪！拿錢可以買罪。（三）特別納稅調(diào)整與一般稅收違法的區(qū)別？ 1、廣東白云山制藥股份公司案例（是否加征滯納金、某地產(chǎn)公司的特別納稅調(diào)整、啟動(dòng)程序）（國稅發(fā)【2004】143號(hào)規(guī)程、國稅發(fā)【2009】2號(hào)）2、納愛斯遭遇稅收門、3、古井貢事件共一百六十三頁開篇(ki

10、pin)語（一） 專題六：地產(chǎn)企業(yè)的常用避稅措施 （一）利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。（同時(shí)資金回流，避個(gè)人所得稅，注意偷稅和籌劃的界限問題） （二）在國內(nèi)設(shè)立咨詢(zxn)公司、設(shè)計(jì)公司，多列費(fèi)用。 （三）在國外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本。尤其是香港等地。 （四）設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。 （周正毅融資 ） （五）設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。（國稅函199853號(hào)、財(cái)稅【2006】114號(hào)文件） （六）設(shè)立關(guān)聯(lián)的代理公司，進(jìn)行流程再造。國稅發(fā)199576 （七）地產(chǎn)企業(yè)完工后，設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。 建立了很多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一間辦公室

11、。（八大公司共聚一堂）共一百六十三頁開篇(kipin)語（二） 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策之前世今生 一、內(nèi)資企業(yè)（一）19942003年 從94稅改到03年。這一階段并沒有完全針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅適用于一般工商企業(yè)的稅收原則。事實(shí)上，地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)、成本核算等完全不同于一般工商企業(yè)，沒有量體裁衣的稅收政策，等于國家放棄了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收追索，形成了其“經(jīng)濟(jì)的巨人，納稅的侏儒”！ 思考：為什么偏偏在1994年進(jìn)行了大規(guī)模的稅制改革(gig)，1993年進(jìn)行了會(huì)計(jì)制度改革？ 聯(lián)系新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。共一百六十三頁開篇(kipin)語（二） 一、內(nèi)資企業(yè)（二）20032

12、006年 2003年制訂了國稅發(fā)200383號(hào)文件，專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制訂了企業(yè)所得稅政策。 本政策參照了外商投資企業(yè)所得稅國稅發(fā)2001142號(hào)文件，對(duì)內(nèi)資企業(yè)的預(yù)售收入開始征稅，是最核心的規(guī)定。該文件的發(fā)布，有力(yul)的加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稽查。 該文件的缺陷？共一百六十三頁開篇(kipin)語（二） 一、內(nèi)資企業(yè) （三）20062008年83號(hào)文件在執(zhí)行過程中，產(chǎn)生了很多問題。在稅務(wù)系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理的大前提下，國家稅務(wù)總局與時(shí)俱進(jìn)，于2006年制定了31號(hào)文件，號(hào)稱(hochng)“劍指地產(chǎn)偷稅黑洞”，但是31號(hào)文件一些提法仍然有不完善之嫌！31號(hào)文件的制定與實(shí)施，對(duì)地產(chǎn)業(yè)稅收

13、產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，對(duì)于地產(chǎn)業(yè)稅收來說，怎么形容31號(hào)文件的重要性也為過！共一百六十三頁開篇(kipin)語（二） 二、外資企業(yè) （一）國稅發(fā)1995153號(hào)文件首先提出了預(yù)售收入征稅的概念，房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策同其他企業(yè)相比發(fā)生重大變化。應(yīng)該說外資企業(yè)稅收的理念領(lǐng)先一步，一直到八年以后的2003年，內(nèi)資企業(yè)才提出預(yù)售收入征稅的概念。（對(duì)外資企業(yè)做地產(chǎn)的限制性規(guī)定）（二）國稅發(fā)2001142號(hào)文件142號(hào)文件使外資企業(yè)所得稅政策進(jìn)一步明確。但是隨著31號(hào)文件的頒布，內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策更加詳細(xì)明確，內(nèi)外資差異(chy)增大。除了一般內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的稅收差異(chy)外，房地產(chǎn)企業(yè)還有其特殊的差異

14、(chy)。共一百六十三頁開篇(kipin)語（二） 三、新所得稅法（九九歸一） （一）國稅函【2008】299號(hào)文件（季度預(yù)繳） （二）國稅發(fā)【2009】31號(hào)文件（年末納稅申報(bào)）房地產(chǎn)稅收核心（預(yù)售收入與完工標(biāo)準(zhǔn)的稅務(wù)處理） 1、2003年以前，無完工標(biāo)準(zhǔn)，也無預(yù)售規(guī)定。 2、20032006，有預(yù)售收入規(guī)定，無完工標(biāo)準(zhǔn)。 3、現(xiàn)行政策：既有預(yù)售收入規(guī)定，也有完工標(biāo)準(zhǔn)。 但是完工標(biāo)準(zhǔn)比較(bjio)提前，造成了現(xiàn)行稅制的很多問題。共一百六十三頁開篇(kipin)語（二） 思考：在講解過程中將充分考慮銜接問題（提起思考，稍后講解）1、所得稅稅率(shul)變動(dòng)對(duì)地產(chǎn)所得稅的影響（33%與25

15、%）2、外資企業(yè)對(duì)接新31號(hào)文件的過渡問題（稅款換算為毛利）。3、期間費(fèi)用的遺留事項(xiàng)（2008年一次性扣除）4、新政策在申報(bào)表中的實(shí)現(xiàn)。共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大(li d)收入解析 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（預(yù)售收入）第六條 企業(yè)通過(tnggu)正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額， 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 共一百六十三頁第一部

16、分：房地產(chǎn)企業(yè)六大(li d)收入解析一、未完工(wn n)開發(fā)產(chǎn)品收入（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入是否可以作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)？（4層含義）國稅發(fā)【2009】31號(hào)文件的規(guī)定：1、2008年以前，預(yù)售收入作為預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款，不能作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)（國稅發(fā)【2006】31號(hào)文件第八條第十款）。2、三項(xiàng)費(fèi)用往往發(fā)生在未完工前，為了解決這個(gè)矛盾，國稅發(fā)【2006】31號(hào)文件給予了變通政策（三年遞延）。 問題：2008年1月1日以后，以前年度按照舊規(guī)定未扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是否允許繼續(xù)攤銷？ （1）大地稅函【2009】77號(hào)文件第二條第二款 （2）過去的業(yè)務(wù)招待費(fèi)是否遵循千分之五的規(guī)定，該辦

17、法并未明確是否遵循60%的規(guī)定，認(rèn)為不必遵守。 共一百六十三頁第一(dy)部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入是否可以作為(zuwi)三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)？（5層含義）3、為了徹底解決這個(gè)問題，國稅發(fā)【2009】31號(hào)文件的理念發(fā)生了重大變化：規(guī)定只要是簽訂了預(yù)售合同，都算是“銷售收入”，新31號(hào)文件通篇沒有出現(xiàn)“預(yù)售收入”字樣。而銷售收入是可以作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)的。（聯(lián)系國稅函【2008】875號(hào)文件：合同是否簽訂，是構(gòu)成企業(yè)所得稅收入的重要要件）4、關(guān)于申報(bào)表填列（做變通處理3種方法）共一百六十三頁第一(dy)部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)

18、產(chǎn)品收入 總結(jié)： 1、只要簽訂了預(yù)售合同就屬于銷售收入，因此可以作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。增加三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。 2、達(dá)到了三個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)之一的，將未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入。 3、完工年度，以前年度未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)而來(r li)的銷售收入，不能再次作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)。簽訂銷售合同或預(yù)售合同銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品收入完工開發(fā)產(chǎn)品收入共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入(shur)解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（簡稱預(yù)售收入）（二）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍 1、預(yù)收賬款貸方發(fā)生額（常規(guī)科目） 2、定金、訂金、保證金、誠意金（其他應(yīng)付款二級(jí)科目）是否繳納企業(yè)所得稅？（

19、1）2008年以前，因?yàn)槎惙ㄓ蓄A(yù)售收入的概念，所有的預(yù)收款項(xiàng)均作為預(yù)售收入，因此定金必須繳納企業(yè)所得稅，這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查重點(diǎn)。（2）2008年以后，如果收取的定金跨越年度(nind)，由于沒有簽訂預(yù)售合同，因此在收取定金當(dāng)年，要作為預(yù)收款項(xiàng)，不作為收入處理，并入以后年度(nind)的銷售收入或營業(yè)外收入。 例外：大地稅函【2009】77號(hào)文件第三條（違反上位法）（3）定金是否要繳納營業(yè)稅？什么時(shí)間繳納？（國稅函1995156號(hào)文件第18條） 共一百六十三頁第一部分(b fen)：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（簡稱預(yù)售收入）（二）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍 3、會(huì)員卡或會(huì)員

20、費(fèi) （1）2006年，山東某地產(chǎn)企業(yè)，搞所謂會(huì)員制售房，入會(huì)后繳納(jion)2萬元會(huì)費(fèi)，以后可以抵頂房款?？偩终J(rèn)為，這種形式屬于變相的預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)征稅。江蘇鹽城會(huì)員卡收取訂金。 （2）2008年1月1日后，對(duì)于此類為購房而辦理的會(huì)員卡、會(huì)員費(fèi)，是否需要繳納企業(yè)所得稅？ 思考：免費(fèi)贈(zèng)送的服務(wù)卡，是否征收營業(yè)稅？ 關(guān)于有價(jià)消費(fèi)卡征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函【2004】1032號(hào)文件） 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入(shur)解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（簡稱預(yù)售收入）（二）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍 4、非法預(yù)售房屋未簽訂預(yù)售合同，是否計(jì)稅？ 如，某開發(fā)商為稅務(wù)局集資蓋房，已經(jīng)

21、收取了90%的款項(xiàng)，但是未簽訂預(yù)售或者銷售合同，是否計(jì)稅呢？ （1）根據(jù)新31號(hào)文件第6條規(guī)定，簽訂合同后，才計(jì)稅。 （2）這里的合同，應(yīng)遵循“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，不局限于房管局制式的合同，只要(zhyo)有實(shí)質(zhì)上行使銷售合同意向的協(xié)議存在，則推定為銷售合同已經(jīng)簽訂。 例如：國稅函【2008】875號(hào)文件關(guān)于銷售收入的確認(rèn)條件。 不可能，非法預(yù)售就不繳稅。 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入(shur)解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（簡稱預(yù)售收入）（二）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍 5、是借款合同，還是銷售合同？（實(shí)質(zhì)重于形式） 假借借款的形式（實(shí)際案例） 合同條款規(guī)定：所借款項(xiàng)沒有利

22、息；借款只能用于樓盤建設(shè)；借款人享受(xingshu)開盤價(jià)80%優(yōu)惠；收款收據(jù)注明：購房集資款，并可以抵頂房款。 因此，稽查認(rèn)定此項(xiàng)行為實(shí)質(zhì)上為銷售行為，應(yīng)繳納所得稅和營業(yè)稅。 交涉： 那么，房地產(chǎn)企業(yè)一定會(huì)找事務(wù)所或者律師來找稅務(wù)機(jī)關(guān)交涉，您會(huì)如何交涉呢？ 一定會(huì)說：我這個(gè)收入不合法，怎么能征稅呢？共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大(li d)收入解析 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（三）銷售收入不區(qū)分合法收入和非法收入。 企業(yè)一定會(huì)聲稱自己的預(yù)售是非法預(yù)售不能征稅。 未取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行預(yù)售是非法的。但是，稅務(wù)機(jī)關(guān)不是預(yù)售許可的主管機(jī)關(guān)，也不去分辨，總之只要取得收入就要納稅。

23、1、教育部門收取(shuq)非法擇校費(fèi)（財(cái)稅20063號(hào)） 2、三陪小姐稅收 3、假按揭納稅。吹牛是否納稅呢？ 非法預(yù)售案例：2006年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查過程中，某地產(chǎn)公司將預(yù)收款項(xiàng)打入老板個(gè)人賬戶，再以個(gè)人借款方式，將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入企業(yè)賬簿。其隱瞞非法預(yù)售收入的行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)不坐視不理。 問：公司向老板借錢是否有稅收風(fēng)險(xiǎn)呢？共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入(shur)解析專題一：老板向公司借錢有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)么？（表格(biog)文件）1、老板借給公司錢-對(duì)于稅務(wù)稽查來說關(guān)注：非法預(yù)售的征兆。是不是非法預(yù)售款項(xiàng)，假借老板個(gè)人賬戶；個(gè)人所得稅問題。如果排除第一種情況，是否有利息支出，企業(yè)有責(zé)任代扣代

24、繳個(gè)人所得稅。企業(yè)所得稅扣除存在不確定性。如果有利息支出發(fā)生，有可能在所得稅前不能得到有效的扣除。如大連規(guī)定；即使能扣除也將遭遇“資本弱化”調(diào)整問題。 大地稅函【2008】36號(hào)、冀地稅函【2009】18號(hào)、浙江省的匯繳問答等，總局的答復(fù)。2、根據(jù)財(cái)稅【2003】158號(hào)文件規(guī)定，一年內(nèi)不歸還又不用于企業(yè)經(jīng)營的，要根據(jù)股息紅利所得征收個(gè)人所得稅，財(cái)稅【2008】83號(hào)文件進(jìn)一步做了重申；企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)：如果企業(yè)對(duì)老板不收取利息，將可能遭遇關(guān)聯(lián)方交易調(diào)整，繳納企業(yè)所得稅。 擴(kuò)展到個(gè)人福利的個(gè)人所得稅處理。共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大(li d)收入解析 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題

25、（四）產(chǎn)權(quán)調(diào)換的企業(yè)所得稅處理（拆一還一） 國稅函2002172號(hào)（公允價(jià)值） 案例：拆遷房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換在預(yù)售階段是否按照全額計(jì)稅（稽查報(bào)告原文）？ 國稅發(fā)【2009】31號(hào)文件(wnjin)第7條 問題：營業(yè)稅如何繳納？（存在爭議）國稅函2007768號(hào) 國稅函發(fā)【1995】549號(hào)文件 個(gè)人認(rèn)為也是收付實(shí)現(xiàn)制，因?yàn)闋I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第28條規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，采取預(yù)收款方式，其納稅義務(wù)時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。而預(yù)售階段沒有明文規(guī)定要視同銷售。這個(gè)問題要同稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。（青地稅發(fā)【2002】123號(hào)）最近見過一個(gè)案子，以企業(yè)的意見勝利告終！ 共一百六十三頁第一部分(b

26、 fen)：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（四）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的含義1、 國稅發(fā)200383號(hào)文件第二條表述為：利潤率（意味著什么？） 2、國稅發(fā)200631號(hào)文件表述為“預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率”3、國稅函【2008】299號(hào)文件表述為“預(yù)計(jì)利潤率” 4、國稅發(fā)【2009】31號(hào)文件：預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。關(guān)鍵點(diǎn)：1、預(yù)售(y shu)階段，是否允許扣除期間費(fèi)用？ 2、預(yù)售階段是否允許扣除稅金及附加（包括預(yù)征的土地增值稅）？共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入(shur)解析 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（四）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率1、毛利率同利潤率的區(qū)別(qbi)？（1)利潤銷

27、售收入銷售成本期間費(fèi)用稅金及附加83號(hào)文件表述為利潤，理解為已經(jīng)扣除了費(fèi)用和稅金，不能再次扣除。很多地方都是這樣理解的，包括北京地區(qū)。1000萬15150（萬）計(jì)稅（2)毛利銷售收入銷售成本毛利是沒有扣除期間費(fèi)用及稅金的，應(yīng)當(dāng)可以扣除。1000萬1565.5804.5（萬） 兩者待遇顯然不同！31號(hào)文件明確了可以扣除相關(guān)的期間費(fèi)用稅金及附加！共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大(li d)收入解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題2、預(yù)售收入預(yù)繳申報(bào)表的填報(bào)。 假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)2008年第一季度取得了預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計(jì)利潤率為20%，期間費(fèi)用80萬元，營業(yè)稅金及附加為55.5萬，預(yù)繳的

28、土地增值稅為10萬元，如何進(jìn)行預(yù)繳納稅申報(bào)？ （1）國稅函2008299號(hào)文件 （2）預(yù)計(jì)利潤率的理解？ （3）司長答疑（季度申報(bào)是否允許扣減(ku jin)稅金及附加？） 做錯(cuò)賬目怎么樣？（大地稅函【2009】77號(hào)文件第三、四條） （4）預(yù)售收入季度申報(bào)是否允許彌補(bǔ)以前年度虧損？（稅局逼我做假賬） （5）國稅函【2008】635號(hào)文件：（四要素公式分析） 思考：年末匯算清繳補(bǔ)稅好還是退稅好？ 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)(qy)六大收入解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題3、預(yù)售收入(shur)年度納稅申報(bào)表的填報(bào)。 假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)2008年取得了預(yù)售收入1000萬元，當(dāng)年發(fā)生開發(fā)

29、成本600萬元，期間費(fèi)用80萬元，營業(yè)稅金及附加為55.5萬，預(yù)繳的土地增值稅為10萬元，如何進(jìn)行納稅申報(bào)？ （1）申報(bào)表第一行填列多少？ （2）申報(bào)表第三行如何填報(bào)？ （3）附表3第40行的填報(bào)。（納稅調(diào)減） （3）附表3第52行應(yīng)當(dāng)如何填報(bào)？（納稅調(diào)增） 或者：大連市的填表方法（直接將納稅調(diào)減的65.5萬，作為調(diào)增200萬的抵減項(xiàng)，填入附表三第52行） 申報(bào)表是為政策服務(wù)的，無論如何填報(bào)只要符合稅收政策，能夠通過系統(tǒng)審核即可。 共一百六十三頁第一部分(b fen)：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（五）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率4、外商投資企業(yè)是否允許扣除期間費(fèi)用？國稅發(fā)200

30、1142號(hào)文件第五條 93年以前，會(huì)計(jì)制度是全部成本法，就是企業(yè)全部發(fā)生的費(fèi)用，全部都要分配到產(chǎn)品中去。93年會(huì)計(jì)制度改革后，改為制造成本法，期間費(fèi)用是不需要分配的。外商投資企業(yè)的規(guī)定，實(shí)際上又回到全部成本法的老路上了！新所得稅法，將外資企業(yè)繳納辦法(bnf)統(tǒng)一到31號(hào)文件的路子上來！共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大(li d)收入解析 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（六）“項(xiàng)目清算”與“年度匯算”31號(hào)文件及新31號(hào)文件均將預(yù)售收入納稅表述為“應(yīng)納稅所得額”，意義重大，并且暗藏殺機(jī)。充分體現(xiàn)了同外商投資企業(yè)的區(qū)別。1、內(nèi)資所得稅是實(shí)際征收：用“應(yīng)納稅所得額”的稱呼(chng hu)

31、，意味著內(nèi)資對(duì)地產(chǎn)預(yù)售收入征稅，是實(shí)際征收，而非預(yù)征。外資所得稅：預(yù)征。國稅發(fā)1995153號(hào)文件2、內(nèi)資所得稅無多退少補(bǔ)的過程。 外資地產(chǎn)企業(yè)：對(duì)預(yù)征稅款“多退少補(bǔ)”3、內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)：強(qiáng)調(diào)了按年度核算。外資所得稅：按照項(xiàng)目核算，打破了企業(yè)所得稅按照年度核算的慣例。 共一百六十三頁第一(dy)部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（六）計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額4、內(nèi)資企業(yè)預(yù)售階段繳納的稅款，是否可以退稅？例如：某企業(yè)取得預(yù)售收入1000萬元，期間費(fèi)用20萬，稅金及附加65.5萬，應(yīng)納稅所得額10002065.520114.5萬，繳稅：114.53337.79（萬完工后：計(jì)

32、算應(yīng)納稅所得額為50萬，整體項(xiàng)目虧損。形成(xngchng)的虧損是不能退37.79萬預(yù)售收入稅款的。 深一層次考慮：考慮土地增值稅清算稅款扣除的問題，目前是個(gè)難題！ 共一百六十三頁第一(dy)部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（五）預(yù)計(jì)(yj)計(jì)稅毛利率的確認(rèn) 項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率注意點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房（增加：危改房、限價(jià)房）不低于3必須附送：批準(zhǔn)文件。省會(huì)城市不低于15項(xiàng)目所在地地級(jí)市不低于10項(xiàng)目所在地其他地區(qū)不低于5項(xiàng)目所在地共一百六十三頁第一(dy)部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（六）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率討論：新毛利率的實(shí)施，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)有

33、什么影響？ 1、2008年季度申報(bào)按照20%的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率繳納稅款，如果當(dāng)年(dngnin)開發(fā)項(xiàng)目未完工，意味著年末將要退稅或者抵稅了。 2、 在非省會(huì)城市、尤其是其他地區(qū)，在預(yù)售階段幾乎就繳納不了稅款了。預(yù)售收入的預(yù)計(jì)毛利只是遞減了營業(yè)稅金及期間費(fèi)用對(duì)現(xiàn)房銷售收入的抵扣因素而已。 3、部分省份對(duì)于“預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率”調(diào)低的規(guī)定，不允許2008年實(shí)施，而是遞延到2009年開始實(shí)施。例如：江蘇省國稅局的蘇國稅發(fā)【2009】79號(hào)文件。 此規(guī)定，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來說是實(shí)質(zhì)性利好消息。 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)(qy)四大收入解讀 二、未完工收入和完工收入的結(jié)轉(zhuǎn) 第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品

34、(chnpn)取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。（說明不是項(xiàng)目清算）在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 （一）將未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入 （二）將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本 （三）計(jì)算未完工收入的實(shí)際毛利額 （四）毛利額差額調(diào)整。共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大(li d)收入解讀 二、

35、未完工收入和完工收入的結(jié)轉(zhuǎn)（一）通過年度納稅申報(bào)表填列(tin li)。案例： 假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)2007年取得了預(yù)售收入1000萬元，當(dāng)年發(fā)生開發(fā)成本600萬元，該企業(yè)所在地區(qū)適用的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為20%，2007年開發(fā)產(chǎn)品未完工 ，當(dāng)年發(fā)生了期間費(fèi)用合計(jì)40萬元，繳納營業(yè)稅金及附加55.5萬、預(yù)繳土地增值稅10萬元（合計(jì)65.5萬元）。 2008年該開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)生期間費(fèi)用40萬元，經(jīng)過計(jì)算計(jì)稅成本為600萬元。兩個(gè)年度分別如何進(jìn)行納稅申報(bào)？ 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)(qy)六大收入解讀 二、未完工(wn n)收入和完工(wn n)收入的結(jié)轉(zhuǎn)（一）實(shí)際填列申報(bào)表 2006版

36、預(yù)售加2008版現(xiàn)售。（因?yàn)榻衲杲Y(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入以前年度是按照舊版申報(bào)表進(jìn)行填列的）1、 未完工年度收入的確認(rèn)（2006版申報(bào)表）第一行：銷售收入 附表四36行 第八行：稅金及附加 附表五17行 （ 其他調(diào)減） 第九行：期間費(fèi)用第十四行：納稅調(diào)增第十五行：納稅調(diào)減調(diào)增：10002020066（萬）調(diào)減：.（萬）納稅調(diào)增涉及稅款=87.615（萬元） 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入(shur)解讀 二、未完工收入和完工收入的結(jié)轉(zhuǎn)（一）實(shí)際填列申報(bào)表2、達(dá)到完工年度的報(bào)表填列（2008版申報(bào)表）第一行：銷售收入 附表三52行 第二行：銷售成本第三行：稅金及附加 附表三40行 第五(d w

37、)行：管理費(fèi)用第十四行：納稅調(diào)增第十五行：納稅調(diào)減納稅調(diào)增：65.5.萬納稅調(diào)減：2050萬納稅調(diào)整涉及稅款=66.375(萬元）共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)(qy)六大收入解讀 二、 未完工收入和完工收入的結(jié)轉(zhuǎn)（二）2007年同2008年稅率差是否需要退稅？1、稅率相同時(shí)：未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的稅款，并不是多交稅款，而只是提前繳稅。2、新企業(yè)所得稅法稅率的變動(dòng) 2007年納稅調(diào)增為（200-65.5 )*33%= 87.615(萬元） 2008年納稅調(diào)增為（ 200-65.5)*25%= 66.375（萬元） 思考(sko)：經(jīng)濟(jì)特區(qū)的企業(yè)2007年稅率為15%，2008年的稅率為18%

38、，如果2008年完工，是吃虧還是占了便宜？ 理論基礎(chǔ)：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入，屬于實(shí)際的應(yīng)納稅所得額，而不是預(yù)繳稅款。 2、所有的時(shí)間性差異，都存在稅率變動(dòng)是否進(jìn)行追溯調(diào)整的問題，而稅法的態(tài)度是一律不調(diào)整，房地產(chǎn)也不例外。共一百六十三頁第一(dy)部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)（三）外資企業(yè)以前年度預(yù)售08結(jié)轉(zhuǎn)收入的銜接問題。 第三十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)(kif)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。 意味著外資企業(yè)預(yù)繳的稅款要換算為毛利，在附表三52

39、行扣減。雖然外資企業(yè)以前年度實(shí)際繳納的是稅款，但是2008年度匯算清繳只能扣減毛利，而不能扣減稅款。 思考：外資企業(yè)以前年度的期間費(fèi)用及稅金及附加如何處理？ 蘇國稅發(fā)【2009】79號(hào)文件的處理模式，在2008年按照新稅法的扣除標(biāo)準(zhǔn)一次性扣除。 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入(shur)解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)（四）本年度預(yù)售收入是否需要在附表三52行調(diào)減？ 問題：當(dāng)年預(yù)售收入季度預(yù)繳計(jì)算的毛利，如果當(dāng)年度完工，是否允許在附表三52行扣減計(jì)算的毛利？ 總結(jié)(zngji)： 以前年度預(yù)售收入確認(rèn)的毛利：附表三52行扣減 當(dāng)年預(yù)售收入確認(rèn)的毛利： 主表34行扣減，減去的是

40、稅款。 思考：原來外資的模式，實(shí)際上將年度預(yù)繳稅款，相當(dāng)于內(nèi)資的季度預(yù)繳了。 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)(qy)六大收入解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)（五）結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入的時(shí)機(jī) 第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定(qudng)計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定(qudng)或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 思考1：及時(shí)性原則不是說當(dāng)月達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)月就要必須結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，而是必須在第二年匯算清繳結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)收入和成

41、本。一般都要在會(huì)算期間再結(jié)轉(zhuǎn)。 思考2：那么企業(yè)愿意在那個(gè)季度結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本呢？ 結(jié)論：那個(gè)季度都不好，只能做資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)。（大地稅函【2009】77號(hào)文件的規(guī)定，什么時(shí)間都沒有問題 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入(shur)解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)（五）什么時(shí)間將預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入比較合適？ 第三十五條 開發(fā)(kif)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇某一時(shí)日作為計(jì)稅成本的結(jié)算時(shí)點(diǎn)，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定

42、對(duì)其進(jìn)行處理。 1、 如果第四季度結(jié)轉(zhuǎn)：（預(yù)繳申報(bào)表的填列） 存在將去年的毛利重復(fù)繳納稅款，壓資金的情況。 2、 如果09年一季度結(jié)轉(zhuǎn)（預(yù)繳申報(bào)表的填列）依然存在這種情況。 3、將如何應(yīng)對(duì)呢？（關(guān)鍵點(diǎn)在預(yù)繳不調(diào)減） 共一百六十三頁第一(dy)部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn) 思考：房地產(chǎn)企業(yè)未完工收入也需要按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率繳稅，是否比別的企業(yè)多繳稅了？ 如果不存在稅率差，那么房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入繳稅，只是時(shí)間差，在完工年度以前確認(rèn)的毛利都運(yùn)用納稅調(diào)減，全部轉(zhuǎn)回，即：預(yù)售收入繳稅不影響稅款的入庫。 但是，當(dāng)計(jì)稅成本(chngbn)為900萬元時(shí)，情況發(fā)生了變化。 共

43、一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)(qy)六大收入解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)（六）計(jì)稅成本為900萬時(shí)的分析1、以前年度繳納稅款： 應(yīng)納稅所得額：100020%-65.5-40=94.5（萬元） 應(yīng)納稅款：94.533%=31.185（萬元）2、會(huì)計(jì)利潤=1000-900-65.5-40=-5.5（萬元）加：納稅調(diào)增65.5萬減：納稅調(diào)減200萬應(yīng)納稅所得額=-140（萬元）：可以用以后(yhu)年度所得額彌補(bǔ)。3、整個(gè)項(xiàng)目匯總起來：1000-900-65.5-40-40=-45.5（萬元），即：整個(gè)項(xiàng)目虧損，但是虧損不能退稅（32.185萬），只能用以后年度盈利彌補(bǔ)。如果地產(chǎn)企業(yè)為

44、項(xiàng)目公司，則只能自認(rèn)倒霉。 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)(qy)六大收入解讀 二、未完工收入和完工收入的結(jié)轉(zhuǎn) （七） 專題：四種前期多繳稅款后期不能退稅的困擾 我國彌補(bǔ)虧損的規(guī)定。 1、向后5年彌補(bǔ)，如果向前5年彌補(bǔ)就可以解決問題。 2、世界各國的彌補(bǔ)方式。以下四種情況會(huì)引起前期多交稅款，以后年度不能退稅。A 實(shí)際毛利率小于預(yù)計(jì)毛利率造成不能退稅。B土地(td)增值稅清算款項(xiàng)無所得稅收入與之相匹配。C完工年度不能取得發(fā)票，造成以后年度無收入相配比。（國稅發(fā)【2009】31號(hào)文件第32條）D由于不允許預(yù)提配套設(shè)施成本，造成后續(xù)成本無收入配比。 共一百六十三頁第一部分(b fen)：房地產(chǎn)企

45、業(yè)六大收入解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題 完工標(biāo)準(zhǔn)不但是預(yù)售收入轉(zhuǎn)化為銷售收入的分水嶺，也是開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本的分水嶺，意義重大。 完工標(biāo)準(zhǔn)的重要性（兩種原因）： 1、實(shí)際毛利率大于預(yù)計(jì)毛利率，可能導(dǎo)致補(bǔ)稅。 2、完工后，稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)大大增加。完工前，稅務(wù)機(jī)關(guān)只查收入和期間(qjin)費(fèi)用，不會(huì)檢查開發(fā)成本。 案例：2007年專項(xiàng)檢查中，某企業(yè)開發(fā)的樓盤尚未完工，稽查人員檢查出有1000萬的假票，因此判定該企業(yè)多列成本1000萬元，補(bǔ)繳稅款330萬元。 稽查局的定性處理，是否準(zhǔn)確？應(yīng)當(dāng)如何處理？ 在實(shí)務(wù)檢查中，區(qū)分完工樓盤和未完工樓盤，十分重要。 思考：稽查局查未完工樓盤和完工樓盤的區(qū)別？是否需要

46、善意提醒稽查人員，查未完工樓盤，不要去查成本？共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大(li d)收入解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題（一）完工開發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)(yw)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大(li d)收入解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題(wnt)（一）竣工證明是指“竣工驗(yàn)收備案表”。 案例：2007年在某地

47、區(qū)進(jìn)行納稅檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)某開發(fā)企業(yè)在2006年12月31日做的竣工備案，因此判定該樓盤完工年度為2006年度。該企業(yè)仍然按照預(yù)售收入申報(bào)納稅。 經(jīng)過檢查開發(fā)成本，發(fā)現(xiàn)開發(fā)成本中有1500萬不符合規(guī)定的發(fā)票（10分鐘查出1500萬的方法），同收入綜合計(jì)算后，計(jì)算出該企業(yè)應(yīng)補(bǔ)稅600萬。 企業(yè)的應(yīng)對(duì)： 1、認(rèn)為完工時(shí)間為12月31日，近似等于2007年，因此完工年度應(yīng)該算作2007年。（積極工作不見得是好事，方向不對(duì)，努力白費(fèi)） 還有2008年底做竣工備案的，積極工作是為了多繳8%的稅款。 2、企業(yè)律師提出，竣工證明材料并未報(bào)房管局備案，因此不算完工。 總局領(lǐng)導(dǎo)的解釋。共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)

48、企業(yè)(qy)六大收入解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 1、竣工備案和投入使用那個(gè)在先？ 為什么有了竣工備案標(biāo)準(zhǔn)，還要設(shè)立投入使用標(biāo)準(zhǔn)？ 2、稅務(wù)稽查如何判定實(shí)際投入使用？什么是稽查證據(jù)？ 拍照片？還是挨家挨戶敲門做詢問筆錄？（上海局的做法） 3、一棟樓有一套房子實(shí)際投入使用了，是否算作完工？ 完工標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的“成本對(duì)象”而不是整個(gè)項(xiàng)目。 4、稽查干部(gnb)提出的問題。（30層樓已經(jīng)蓋了28層） 5、引申：中紀(jì)委的累計(jì)折舊問題。（三）初始產(chǎn)權(quán)證明是指“大房產(chǎn)證”共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)(qy)六大收入解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題（四）執(zhí)行完工標(biāo)準(zhǔn)的制度性保障有什么？計(jì)稅

49、成本的核定權(quán)與稅務(wù)處罰權(quán) 問：在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)已經(jīng)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻未及時(shí)將預(yù)售收入確認(rèn)為銷售收入，未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本，稅務(wù)機(jī)關(guān)將如何處理呢？ 第三十五條 開發(fā)(kif)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)(kif)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整， 并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 稽查局一般是匯算一遍，達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)由于發(fā)票取得不及時(shí)，而不去匯算的案例比比皆是！是違法情形中最多的一種類型。 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大(li

50、 d)收入解讀 四、代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費(fèi)、 暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦證費(fèi)（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同(h tong)印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。 1、 這些代收費(fèi)用開發(fā)商有利潤么？ 2、 那么是否需要繳納營業(yè)稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅呢？ 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大(li d)收入解讀 四、代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理（一）營業(yè)稅 原則上代收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納(jion)營業(yè)稅,而不去區(qū)分是否開票或納入房價(jià)內(nèi)。

51、 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第五條： 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。（新舊條例無差別） 舊營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十四條（2009年1月1日前適用）條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入(shur)解讀 四、代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理（一）營業(yè)稅（新地稅發(fā)2003132號(hào)）二、關(guān)于營業(yè)額問題（一）從事物業(yè)管理的單位，以全部收入減除代收的水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、天燃管道集

52、資費(fèi)、天然氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、房租費(fèi)的余額為營業(yè)額，末列舉的代收費(fèi)不得扣減。從事物業(yè)管理的單位必須單獨(dú)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照且獨(dú)立進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，以全部銷售額減除代收的契稅、 辦理住房(zhfng)按揭手續(xù)時(shí)代收的抵押登記費(fèi)、 公證費(fèi)、 保險(xiǎn)費(fèi)后的余額為銷售額，未列舉的代收款項(xiàng)一律并入不動(dòng)產(chǎn)銷售收入全額征收營業(yè)稅。共一百六十三頁第一部分(b fen)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀 代收費(fèi)用征收營業(yè)稅問題的通知新地稅函2008473號(hào)伊犁哈薩克自治州地方稅務(wù)局，各地、州、市地方稅務(wù)局，自治區(qū)地方稅務(wù)局直屬征收局、稽查局: 近期，系統(tǒng)內(nèi)部分單位反映要求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中

53、向購買房產(chǎn)的住戶代燃?xì)夤臼杖〉娜細(xì)馊霊糍M(fèi)和代廣電網(wǎng)絡(luò)公司收取的有線電視初裝費(fèi)，是否可以(ky)在銷售收入中扣減的問題，請(qǐng)區(qū)局予以明確。經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)問題明確如下：共一百六十三頁第一(dy)部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀 根據(jù)關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的補(bǔ)充通知（新地稅發(fā)2003132號(hào)文）第二條第一款規(guī)定對(duì)“從事物業(yè)管理的單位，以全部收入減除代收的水費(fèi)、 電費(fèi)、暖氣費(fèi)、天然管道集資費(fèi)、天然氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、房租費(fèi)的余額為營業(yè)稅，未列舉的代收費(fèi)不得扣減”。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中向購買房產(chǎn)住戶代收 的燃?xì)鈶糍M(fèi)及有線電視初裝費(fèi)不在列舉范圍之內(nèi)，按規(guī)定不得從銷售收入中扣除，但考慮到房地產(chǎn)企業(yè)

54、在代收上述兩項(xiàng)費(fèi)用時(shí)并未加收任何費(fèi)用，并且是以燃?xì)夤?及廣電網(wǎng)絡(luò)公司的名義開具的票據(jù)，其性質(zhì)與列舉的各項(xiàng)代收費(fèi)用類似，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中向購買房產(chǎn)住戶代燃?xì)夤臼杖〉娜細(xì)馊霊糍M(fèi)及廣電網(wǎng)絡(luò) 公司收取的有線電視初裝費(fèi)可以比照新地稅發(fā)2003132號(hào)文件(wnjin)中的有關(guān)規(guī)定，允許從銷售收入中扣減，請(qǐng)轉(zhuǎn)屬遵照?qǐng)?zhí)行。共一百六十三頁第一(dy)部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀 案例：經(jīng)查甲公司“其他應(yīng)付款”賬戶，該公司2003至2005年在銷售商品房時(shí)向客戶(k h)收取住房專項(xiàng)維修基金、管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等2200萬元，未按稅法規(guī)定申報(bào)納稅。 其中專項(xiàng)維修基金700萬元符

55、合國稅發(fā)200469號(hào)文件規(guī)定，不計(jì)征營業(yè)稅，其余1500萬元未按稅法規(guī)定申報(bào)納稅。 處理決定： 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條、第二條、四條及中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十四條的規(guī)定，追繳該公司代收款項(xiàng)營業(yè)稅及附加，并加收滯納金。 因代收款項(xiàng)票據(jù)由委托方開具，根據(jù)31號(hào)文的規(guī)定，此代收代付款項(xiàng)不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入(shur)解讀 四、代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理(chl)（一）營業(yè)稅（新政策及變化）（營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條） 條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、罰息、滯納

56、金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、待墊款項(xiàng)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)： 1、由國務(wù)院或者省級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)。 2、收取時(shí)開具省級(jí)以上部門印制的財(cái)政票據(jù)。 3、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 共一百六十三頁第一(dy)部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀 四、代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理（一）營業(yè)稅 原則上代收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納營業(yè)稅,而不去區(qū)分是否開票或納入房價(jià)內(nèi).（1）代收的維修基金征收營業(yè)稅么？（國稅發(fā)200469號(hào)）（2）代收的契稅和印花稅是否繳納營業(yè)稅？（財(cái)稅2

57、008137號(hào)）（3）開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避對(duì)代收費(fèi)用交納營業(yè)稅？ 國稅發(fā)199576號(hào)（從代理業(yè)講起） 國稅發(fā)1998217號(hào)（建設(shè)部和總局協(xié)調(diào)的結(jié)果） 財(cái)稅200316號(hào)文件(wnjin)第三條第十九款 國稅函2007908號(hào)（差額征稅） 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大(li d)收入解讀 四、代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理（二）企業(yè)所得稅 第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等， 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入； 未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外

58、的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 第十六條 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。 收支(shu zh)兩條線的原則：不影響稅款本身，影響所得稅款的利息。 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入(shur)解讀 四、代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理（二）企業(yè)所得稅 是否將代收費(fèi)用納入所得稅收入，未作統(tǒng)一要求(yoqi)，要根據(jù)開發(fā)商是否對(duì)代收費(fèi)用開票或納入房價(jià)內(nèi)而定。代收費(fèi)用無論是否作為收入都不影響所得稅，只是影響所得稅款的利息。 有關(guān)部門對(duì)開發(fā)商開票，開發(fā)商對(duì)業(yè)戶開票，或者開發(fā)商在賬目上體現(xiàn)利潤差價(jià)。這種情況下

59、，收取的代收費(fèi)用要記作收入，當(dāng)向有關(guān)部門繳納時(shí)，可以作為成本費(fèi)用扣除。 1、無論如何操作不影響所得稅款本身。 2、可能影響所得稅款的利息。 3、好處在于如果納入收入可作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù) 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大(li d)收入解讀 四、代收款項(xiàng)的稅務(wù)(shuw)處理（三）土地增值稅財(cái)稅199548號(hào)文件第六條、國稅發(fā)【2009】91號(hào)的規(guī)定。（四）代收費(fèi)用的總結(jié)對(duì)代收款項(xiàng)的總結(jié)代收費(fèi)用稅收待遇分析表：比較各個(gè)稅種不同處理方式1、營業(yè)稅（非行政事業(yè)性收費(fèi)的營業(yè)稅問題）2、企業(yè)所得稅（三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)問題）3、土地增值稅（不允許做加計(jì)基數(shù)） 個(gè)人觀點(diǎn)：傾向于做代理業(yè)，規(guī)避營業(yè)

60、稅，不去考慮企業(yè)所得稅三項(xiàng)費(fèi)用基數(shù)問題。以避免麻煩。 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qy)六大收入解讀 五、銷售收入的確認(rèn)原則（一）企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （結(jié)合國稅函2008875號(hào)文件） 1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；第六條 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)（一）一次性全額收款方式采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取(suq)價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 共一百六十三頁第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收