房地產(chǎn)住宅金融知識(shí)

1、第八章 住宅(zhzhi)金融金融很重要，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)(jngj)的核心鄧小平共二十二頁(yè)8.1 住宅金融的相關(guān)(xinggun)概念與基本原理8.1.1金融與金融業(yè)1.金融的概念金融：貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)(hu dng)。金融機(jī)構(gòu)與金融市場(chǎng)共同構(gòu)成了金融業(yè)。BP271T8-1共二十二頁(yè)2.金融業(yè)的作用籌集和分配資金，促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理發(fā)行貨幣、組織結(jié)算，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)順暢運(yùn)行迅速反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，為國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)(hn un jn j)決策提供依據(jù)靈活運(yùn)用相關(guān)的經(jīng)濟(jì)杠桿，參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控共二十二頁(yè)8.1.2 房地產(chǎn)金融1.特點(diǎn)具有擔(dān)保的作用具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性與

2、效益率政策約束性較強(qiáng)2.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)3.發(fā)展(fzhn)房地產(chǎn)金融的意義增加房地產(chǎn)的資金投入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展提高居民的支付能力調(diào)整銀行的信貸結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量共二十二頁(yè)8.1.3 住宅(zhzhi)金融1.住宅金融信用政府信用商業(yè)信用銀行信用2. 住宅金融組織普通商業(yè)銀行專業(yè)性金融組織：住房?jī)?chǔ)蓄銀行、房地產(chǎn)抵押銀行等政策性金融組織：住房公積金管理中心其他金融組織：保險(xiǎn)公司、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等共二十二頁(yè)3.住宅金融市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)4. 面向單位的住宅融資渠道財(cái)政撥款申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金銀行信貸發(fā)行房地產(chǎn)證券預(yù)收款應(yīng)付款合資建房5.面向個(gè)人的住宅融資渠道商業(yè)性住宅抵押貸款住房(

3、zhfng)公積金貸款住房?jī)?chǔ)蓄貸款合作建房集資建房典當(dāng)共二十二頁(yè)8.2 住宅抵押(dy)貸款8.2.1住房抵押貸款的基本概念1.抵押與抵押貸款（擔(dān)保之王）不動(dòng)產(chǎn)-一切具有交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)貸款合同首付款還款期限（不超過(guò)30年）貸款條件分期付款貸款成數(shù)提前貸款（風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)）拖欠還款取消抵押贖回權(quán)共二十二頁(yè)1. 抵押貸款的特點(diǎn)安全保障性高現(xiàn)實(shí)責(zé)任心強(qiáng)抵押貸款的政府干預(yù)性較多2. 抵押貸款的利率(ll)融資成本管理成本違約幾率利率調(diào)整通貨膨脹因素共二十二頁(yè)4.抵押(dy)貸款的還款方式一次性清償法等額付息法等額還款法（優(yōu)缺點(diǎn)比較）等本還款法（優(yōu)缺點(diǎn)比較）等額累進(jìn)還款法氣球式還款法5. 抵押貸款

4、的還款周期月供雙周供6.抵押貸款與通貨膨脹共二十二頁(yè)8.2.2 住宅抵押貸款的類型1.按照貸款性質(zhì)劃分(hu fn)商業(yè)性抵押貸款政策性抵押貸款組合性抵押貸款儲(chǔ)蓄性抵押貸款2. 按照貸款利率劃分固定利率抵押貸款分段固定利率抵押貸款浮動(dòng)利率抵押貸款可轉(zhuǎn)換利率抵押貸款共二十二頁(yè)8.2.2 住宅抵押貸款的類型3.按照還款額劃分固定(gdng)還款額抵押貸款價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款4. 按照抵押時(shí)序劃分初次抵押貸款二次抵押貸款再交易抵押貸款5. 按貸款用途劃分商品房抵押貸款二手房抵押貸款家居消費(fèi)貸款6.其他類型直貸式抵押貸款（超前按揭）接力式抵押貸款循環(huán)式抵押貸款共二十二頁(yè)7. 住宅轉(zhuǎn)按揭主要在二手房交易

5、時(shí)用，BP292案例(n l)8. 住宅再抵押BP293案例對(duì)本金的再抵押對(duì)首付款的再抵押對(duì)房產(chǎn)增值部分的再抵押共二十二頁(yè)政府(zhngf)再度抑制炒樓 二套房貸首付或提至50%18日，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，在繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費(fèi)的同時(shí)，更加嚴(yán)格二套房信貸管理，嚴(yán)格二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)，抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房 共二十二頁(yè)由“抑制”房?jī)r(jià)到“遏制”房?jī)r(jià)，雖是一字之差，卻讓普通購(gòu)房者看到了政府打壓房?jī)r(jià)的決心。那么，對(duì)于該政策，購(gòu)房者如何看待？對(duì)此，中廣網(wǎng)近日發(fā)起網(wǎng)絡(luò)調(diào)查(dio ch)，截至今天上午10點(diǎn)，共有2536人參與。房?jī)r(jià)調(diào)控政策由“抑制”到“遏制”的轉(zhuǎn)變，讓購(gòu)房者從瘋狂

6、“搶房”狀態(tài)中冷靜下來(lái)。本報(bào)聯(lián)合搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，七成多購(gòu)房者表示將推遲購(gòu)房計(jì)劃。超五成購(gòu)房者看跌樓市預(yù)期 共二十二頁(yè)有多少城市將賣地所得建設(shè)(jinsh)保障性住房？ 共二十二頁(yè)近年來(lái)，城市建設(shè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)方興未艾，城市拆遷已經(jīng)成為城市建設(shè)面臨的難度最高、強(qiáng)度最大的工作之一。在拆遷中，由于安置或者補(bǔ)償不到位，由此也產(chǎn)生了一系列的社會(huì)問(wèn)題。一些本來(lái)居者有其屋的居民，在政府拆遷后失去了安身之所。本來(lái)足夠全家人居住的房屋，在拆遷后得到的安置房卻讓全家人無(wú)法容身，等等。由拆遷產(chǎn)生的問(wèn)題，已經(jīng)成為影響城市居民生活質(zhì)量的重要因素，也成為影響社會(huì)和諧的一個(gè)重要原因。這些問(wèn)題的產(chǎn)生，一方面是開(kāi)發(fā)商為

7、了賺取更多的利潤(rùn)，盡量壓制補(bǔ)償。另一方面，也與政府有關(guān)。在城市拆遷中，政府扮演的不是服務(wù)、協(xié)調(diào)的角色，而是變成了開(kāi)發(fā)商的“助手”。由于政府與開(kāi)發(fā)商利益(ly)休戚相關(guān)，所以，被拆遷戶的利益(ly)空間受到了壓制。為了維護(hù)自身的利益(ly)，爭(zhēng)取更多的合理的補(bǔ)償，一些拆遷戶對(duì)拆遷進(jìn)行了抗?fàn)?，由此也產(chǎn)生了所謂的上訪戶、“釘子戶”。共二十二頁(yè)?？顚Ｓ檬钦Ｓ玫男g(shù)語(yǔ)。按理來(lái)說(shuō)，拆遷賣地所得，應(yīng)該用在安置居民上，去建設(shè)保障性住房，解決(jiju)居民的住房問(wèn)題。然而，有多少城市能夠?qū)①u地所得用于建設(shè)保障性住房呢？而政府將土地出讓金首先用于建設(shè)保障性住房，是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?。假如全?guó)城市都這樣做，我們的住房問(wèn)

8、題還會(huì)這么緊張嗎？低收入群體還會(huì)為住房問(wèn)題發(fā)愁嗎？更重要的是，有了這么多的保障性住房沖擊，商品房市場(chǎng)還會(huì)那么炙手可熱嗎？房?jī)r(jià)還會(huì)居高不下嗎？ 共二十二頁(yè)央視：房?jī)r(jià)將不會(huì)瘋狂上漲(shngzhng) 買房時(shí)機(jī)可延后 遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央短時(shí)間內(nèi)連下四道“金牌”，最新的一道“金牌”直指開(kāi)發(fā)商囤地、炒地。 12月17日，財(cái)政部等5部門出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知：要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，開(kāi)發(fā)商拿地，分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限，原則上不得超過(guò)一年。首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。通知規(guī)定：要嚴(yán)格按照規(guī)定，將土地出讓凈收益(shuy)的10%

9、，用于補(bǔ)充城市廉租住房保障資金，同時(shí)確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償支出，補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出。共二十二頁(yè)12月7日閉幕的中央(zhngyng)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定對(duì)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行調(diào)整，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，只在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，提出要繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。措施包括：增加普通商品住房的有效供給，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，大規(guī)模推進(jìn)保

10、障性安居工程建設(shè)，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，這些措施被媒體稱之為“國(guó)四條”。共二十二頁(yè)效果(xiogu)取決于地方政府的執(zhí)行力從2008年到2007年，一直是一邊是中央政府在調(diào)控，另外一邊是房?jī)r(jià)在瘋漲，為什么呢？因?yàn)榈胤秸头績(jī)r(jià)當(dāng)中有種種這樣的關(guān)系，比如說(shuō)新華每日電訊其實(shí)他也評(píng)論也說(shuō)，說(shuō)遏制高房?jī)r(jià)關(guān)鍵在于地方擯棄土地財(cái)政。海峽導(dǎo)報(bào)他對(duì)一個(gè)消費(fèi)者的采訪特別有意思，消費(fèi)者說(shuō)，“你看，一到調(diào)控房?jī)r(jià)的這種政策吧，就很難執(zhí)行，一到推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的這種政策吧，地方政府都會(huì)加倍執(zhí)行?！边@透露一個(gè)什么呢？就是說(shuō)很多其實(shí)普通的市民對(duì)房地產(chǎn)的一些政策他出現(xiàn)了不信任，為什

11、么不信任呢？除了那個(gè)動(dòng)力不足以外(ywi)，還有一個(gè)就是現(xiàn)有的很多政策，執(zhí)行并沒(méi)有到位，比如說(shuō)房地產(chǎn)的非常知名的評(píng)論員牛刀，他在博客里邊就明確地說(shuō)，說(shuō)土地兩年不開(kāi)發(fā)，就無(wú)償收回，這個(gè)政策是有的吧，但是現(xiàn)在有多少被收回了呢？我看到一個(gè)統(tǒng)計(jì)。共二十二頁(yè)12個(gè)城市里邊，2003年到2009年，有超過(guò)一半的這個(gè)土地，它現(xiàn)在沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)，甚至有30%的根本就沒(méi)有開(kāi)發(fā)，你收回(shu hu)了嗎？沒(méi)有收回(shu hu)。接下來(lái)我們要做的一個(gè)非常重要的一個(gè)問(wèn)題就是說(shuō)，要增加地方政府在執(zhí)行上的一個(gè)動(dòng)力，同時(shí)對(duì)現(xiàn)有的一些政策要增加他們必須執(zhí)行的這樣的一些壓力。共二十二頁(yè)內(nèi)容摘要第八章 住宅金融。金融：貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。增加房地產(chǎn)的資金投入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)的有序發(fā)展。那么，對(duì)于該政策，購(gòu)房者如何看待。房?jī)r(jià)調(diào)控政策由“抑制”到“遏制”的轉(zhuǎn)變，讓購(gòu)房者從瘋狂“搶房”狀態(tài)中冷靜下來(lái)。在拆遷中，由于安置或者補(bǔ)償